{"id":109211,"date":"2023-03-16T10:32:24","date_gmt":"2023-03-16T14:32:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&#038;p=109211"},"modified":"2023-03-16T10:33:24","modified_gmt":"2023-03-16T06:33:24","slug":"impacts-des-operations-dextraction-dagregats-sur-les-valeurs-des-proprietes","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/impacts-des-operations-dextraction-dagregats-sur-les-valeurs-des-proprietes\/","title":{"rendered":"Impacts des op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s"},"content":{"rendered":"\n<p><em>Ce texte repr\u00e9sente une section d\u2019un article plus approfondi r\u00e9dig\u00e9 sur le sujet par M. Sevelka. L\u2019article complet a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9 dans le Journal of Environmental Law &amp; Policy et on peut le consulter en cliquant sur le lien suivant : <\/em><a href=\"http:\/\/www.grassrootsjournals.org\/jelp\/0203m00310.html#status\"><em>www.grassrootsjournals.org\/jelp\/0203m00310.html#status<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n<p>La valeur marchande est la mesure standard de la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e9chang\u00e9e dans un march\u00e9 ouvert, actif et transparent, alors qu\u2019elle suppose que l\u2019acheteur est bien inform\u00e9 et bien conseill\u00e9 lors de son achat. Les agents immobiliers, dont la plupart comprend peu ou pas les effets externes occasionn\u00e9s par l\u2019industrie des agr\u00e9gats et les vendeurs qui les repr\u00e9sentent ont rarement l\u2019habitude de divulguer les effets n\u00e9fastes d\u2019une exploitation d\u2019agr\u00e9gats, par crainte de devoir r\u00e9duire le prix offert de leur propri\u00e9t\u00e9. L\u2019argument souvent avanc\u00e9 par l\u2019industrie des agr\u00e9gats pour refuser de reconna\u00eetre les effets adverses d\u2019une exploitation d\u2019agr\u00e9gats sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles avoisinantes repose sur l\u2019hypoth\u00e8se implicite, mais irr\u00e9aliste, qu\u2019un acheteur \u00e9ventuel sait \u00e0 quels impacts nuisibles il sera expos\u00e9. \u2026[L\u2019]industrie des agr\u00e9gats ne devrait pas s\u2019attendre de fa\u00e7on r\u00e9aliste \u00e0 ce qu\u2019un acheteur consulte le bureau du greffier du comt\u00e9, les dossiers de la commission de planification ou de zonage, le Army Corps of Engineers, la United States Geological Society, le g\u00e9ologue de l\u2019\u00c9tat, d\u2019autres organismes et l\u2019Internet avant d\u2019acheter une maison, encore moins \u00e0 ce qu\u2019il demande \u00e0 un inspecteur de b\u00e2timents, un hydrologue, un g\u00e9ologue et un m\u00e9t\u00e9orologue de se rendre sur les lieux [p. 41].<sup>186<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Le mod\u00e8le h\u00e9donistique des prix de <em>Guignet (2011)<\/em><sup>187<\/sup>, con\u00e7u pour mesurer l\u2019impact d\u2019une nuisance environnementale sur les prix des maisons, a permis de constater que si les vendeurs et les acheteurs ignoraient la pr\u00e9sence d\u2019un r\u00e9servoir souterrain non \u00e9tanche (RSNE), il n\u2019y avait pas d\u2019impact mesurable sur le prix de la maison. On indiquait que :<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab Sur l\u2019ensemble, dans mon application h\u00e9donistique, je constate que les RSNE [r\u00e9servoirs souterrains non \u00e9tanches] ont en g\u00e9n\u00e9ral peu d\u2019effet sur les valeurs des maisons locales. Je pense que c\u2019est parce que les acheteurs et les vendeurs (du moins dans ces march\u00e9s du logement et durant cette p\u00e9riode) ne sont pas habituellement au courant de la nuisance. Mais j\u2019observe une d\u00e9pr\u00e9ciation importante des maisons quand je sais que ces m\u00e9nages sont bien inform\u00e9s, de m\u00eame que dans les \u00e9tudes de pr\u00e9f\u00e9rence o\u00f9 les r\u00e9pondants sont explicitement inform\u00e9s dans le cadre du concept de l\u2019\u00e9tude. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Comme l\u2019information importante influen\u00e7ant la valeur est habituellement asym\u00e9trique, provenant seulement du vendeur, les acheteurs \u00e9ventuels surpayent pour des propri\u00e9t\u00e9s affect\u00e9es par des op\u00e9rations d\u2019agr\u00e9gats ou d\u2019autres nuisances\/effets externes.<sup>188<\/sup> Une recherche Internet li\u00e9e \u00e0 l\u2019incidence potentielle des op\u00e9rations d\u2019agr\u00e9gats sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles avoisinantes a produit les \u00e9tudes de proximit\u00e9 suivantes :<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tude de proximit\u00e9 no 1<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans une vaste \u00e9tude r\u00e9vis\u00e9e par les pairs sur l\u2019impact des mines de roche (carri\u00e8res) sur les prix des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles, la premi\u00e8re en son genre,<sup>189<\/sup> <em>Malikov, et al. (2018)<\/em> ont document\u00e9 un \u00e9chantillonnage de 5500 ventes de maisons ayant eu lieu dans le comt\u00e9 de Delaware, en Ohio, de 2009 \u00e0 2011 (environ deux ans). Il y a dans le comt\u00e9 quatre mines (carri\u00e8res) de roches de surface (calcaire), dont trois ne sont plus exploit\u00e9es. La seule carri\u00e8re en op\u00e9ration (mine d\u2019\u00c9tat : Del-5), d\u2019une superficie de 510 acres, se trouve aussi \u00eatre la plus grande et elle est sujette au dynamitage, ce qui occasionne une nuisance beaucoup plus importante (danger) que les autres types de mines de surface. On disait express\u00e9ment :<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab&nbsp;Comme les autres mines du comt\u00e9 n\u2019\u00e9taient plus en op\u00e9ration au moment de notre \u00e9tude et ne faisaient donc plus de bruit, de poussi\u00e8re et de trafic, notre analyse vise seulement la mine op\u00e9rationnelle Del-5, non seulement tr\u00e8s vaste, mais \u00e9galement situ\u00e9e dans un secteur de d\u00e9veloppement urbain tr\u00e8s actif.&nbsp;\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Un logiciel standard a servi \u00e0 calculer les distances en ligne droite entre chaque propri\u00e9t\u00e9 (vente) et le centro\u00efde de la mine Del-5. L\u2019\u00e9tude a d\u00e9gag\u00e9 d\u2019importants effets n\u00e9fastes pour les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es pr\u00e8s d\u2019une mine (carri\u00e8re) de roches op\u00e9rationnelle, qui diminuent graduellement apr\u00e8s de z\u00e9ro \u00e0 une distance d\u2019environ 10&nbsp;milles (16,093 kilom\u00e8tres). Pour une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle au milieu de l\u2019\u00e9chelle des prix (t = 0,50), nos estimations donnent \u00e0 penser qu\u2019entre deux maisons identiques, celle situ\u00e9e un mille plus pr\u00e8s d\u2019une mine de roches devrait avoir un prix moyen environ 3,1&nbsp;% moins \u00e9lev\u00e9.<sup>190 <\/sup>Les rabais moyens analogues pour les maisons dans les premier et troisi\u00e8me quartiles de l\u2019\u00e9chelle des prix sont d\u2019environ 2,3 % et 3,4 %, respectivement. Pour une propri\u00e9t\u00e9 haut de gamme dans le 0,95e quantile [prix moyen de la maison 552&nbsp;500$], c\u2019est un stup\u00e9fiant 5,1 %. C\u2019est plut\u00f4t pr\u00e9visible en raison de la fourchette de revenus, o\u00f9 les m\u00e9nages \u00e0 plus hauts revenus sont davantage en mesure de payer pour jouir d\u2019une meilleure qualit\u00e9 environnementale : dans ce cas, la distance les s\u00e9parant de la nuisance. \u00ab&nbsp;Inversement, les m\u00e9nages \u00e0 plus faibles revenus et aux maisons moins ch\u00e8res sont peut-\u00eatre plus dispos\u00e9s \u00e0 sacrifier la qualit\u00e9 de l\u2019environnement \u00e0 d\u2019autres caract\u00e9ristiques de la maison plus n\u00e9cessaires, comme un acc\u00e8s plus facile \u00e0 l\u2019emploi, incluant les emplois dans l\u2019industrie mini\u00e8re de roches elle-m\u00eame produisant des effets externes environnementaux. \u00bb<sup>191<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 titre de calcul approximatif du bien-\u00eatre utilisant des quantiles d\u2019\u00e9chantillonnage sans conditions des valeurs des maisons correspondant aux fonctions des quantiles ajust\u00e9s,<sup>192<\/sup><br>les estimations de rabais ci-dessus supposent la perte moyenne de valeur de propri\u00e9t\u00e9 associ\u00e9e \u00e0 la maison situ\u00e9e un mille [1,609 kilom\u00e8tre] plus pr\u00e8s d\u2019une mine de roches, allant de<br>3691 $ \u00e0 10&nbsp;970 $ pour les maisons dans l\u2019\u00e9cart interquartile de l\u2019\u00e9chelle des prix. Pour les voisinages plus dispendieux dans le 0,95e quantile, ces pertes peuvent atteindre, en moyenne, 28&nbsp;410 $. Un annexe suppl\u00e9mentaire<sup>193<\/sup> de l\u2019\u00e9tude, publi\u00e9 le 9 juillet 2018, comprend l\u2019\u00e9nonc\u00e9 suivant :<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab Nos estimations donnent \u00e0 penser que, toutes autres choses \u00e9tant \u00e9gales, une maison situ\u00e9e un mille [1,609 kilom\u00e8tre] plus pr\u00e8s d\u2019une mine de roches a son prix fix\u00e9, en moyenne, \u00e0 environ 2,3 \u00e0 5,1 % de rabais, alors que les propri\u00e9t\u00e9s plus dispendieuses sont sujettes \u00e0 de plus importantes r\u00e9ductions de prix. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tude de proximit\u00e9 no 2<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La professeure Hite a entrepris en 2015 une \u00e9tude qui analysait les impacts des mines de roche et de gravier sur les valeurs des maisons dans le nord-ouest de l\u2019\u00c9tat de New York. L\u2019\u00e9tude utilisait un grand ensemble de donn\u00e9es sur les ventes de maisons n\u00e9goci\u00e9es par un agent immobilier par l\u2019entremise d\u2019un service interagences (18&nbsp;941) dans la p\u00e9riode du 1er janvier 2000 au 7 mai 2015, avec toutes les ventes ajust\u00e9es en dollars de 2015, bas\u00e9 sur l\u2019IPC pour les maisons dans les secteurs entourant trois carri\u00e8res de pierre et une carri\u00e8re de sable\/gravier dans les comt\u00e9s de Columbia, Saratoga et Rensselaer. Les ventes entourant les quatre mines viennent des donn\u00e9es de Capital Region Multiple Listing Service et, selon Mme Hite, utilisent seulement des ventes o\u00f9 l\u2019agent immobilier a servi de m\u00e9diateur dans les mod\u00e8les h\u00e9donistiques des prix, qui d\u00e9montrent invariablement des nuisances ayant de moins grands impacts que celles incluant toutes les ventes de maisons (Jauregui et Hite, 2009);<sup>194<\/sup> \u00ab \u2026ainsi, les estimations d\u2019impacts dans la pr\u00e9sente \u00e9tude devraient \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme des sous-estimations des v\u00e9ritables impacts produits par les mines [d\u2019environ 3,0&nbsp;%].<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tude de Mme Hite que la Ville de Nassau, dans l\u2019\u00c9tat de New York, a utilis\u00e9 en 2015 dans son examen de la demande de permis de carri\u00e8re avec dynamitage de la compagnie Troy Sand &amp; Gravel Co., Inc., avec une dur\u00e9e pr\u00e9vue de 150 ans sur une parcelle de 89 acres (36,017 hectares) dans une parcelle de 216 acres (87,412 hectares), concluait que :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>Les op\u00e9rations mini\u00e8res sont une nuisance qui aurait un impact n\u00e9gatif sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s, allant d\u2019un rabais de 7,5 \u00e0 36 %. Relativement \u00e0 ces rabais, elle concluait (page 12)<sup>195<\/sup> que \u2039&nbsp;Ces rabais sont statistiquement importants au niveau 99+%; une telle importance nous porte \u00e0 conclure que, sans aucun doute, la carri\u00e8re que Troy Sand &amp; Gravel Co., Inc. propose de d\u00e9velopper et d\u2019exploiter dans la Ville de Nassau, comt\u00e9 de Rensselaer, \u00c9tat de New York, aura une incidence financi\u00e8re n\u00e9faste sur les propri\u00e9taires existants [emphase dans l\u2019original].&nbsp;\u203a<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>\u2026[I]l y a 293 parcelles r\u00e9sidentielles dans un mille [1,609 m\u00e8tre] du site [propos\u00e9] pour la mine, ce qui \u00e9quivaut \u00e0 environ 750 personnes (293 r\u00e9sidences \u00e0<br>2,6 personnes par m\u00e9nage, selon le US Census Data). Cela repr\u00e9sente environ 15 % de la population de la Ville [de Nassau]. La Ville ne consid\u00e8re pas le site comme un emplacement \u00e9loign\u00e9 [p.&nbsp;35].<\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><em>La plupart des gens ont l\u2019intuition qu\u2019une exploitation telle une mine \u2013 qui engendre du trafic, du bruit, de la poussi\u00e8re et qui est tr\u00e8s peu attrayante \u2013 entra\u00eenerait une baisse des prix des maisons avoisinantes. Des \u00e9tudes statistiques ont support\u00e9 cette intuition, alors que l\u2019\u00e9tude courante d\u00e9montre ces impacts scientifiquement, de fa\u00e7on conservatrice\u2026 L\u2019article de 1998 du docteur Hite, paru dans la revue Land Economics,<sup>196<\/sup> constatait que les individus qui connaissaient l\u2019existence d\u2019une nuisance (dans le cas pr\u00e9sent, des sites d\u2019enfouissement), offraient pour les maisons des prix inf\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de 3 milles [4,83 kilom\u00e8tres] avec une baisse moyenne de 10,65 %, comparativement aux individus qui ignoraient la nuisance. Le m\u00eame groupe de personnes a re\u00e7u d\u2019autres rabais, allant jusqu\u2019\u00e0 20 %, selon la plus ou moins grande proximit\u00e9 de la nuisance avec les maisons convoit\u00e9es. De plus, \u00e9tant donn\u00e9 que les prix des maisons sont influenc\u00e9s par les ventes comparables, m\u00eame les gens ignorant la nuisance recevaient un rabais sur les prix des maisons [p.&nbsp;12].<sup>197<\/sup><\/em><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Comme les acheteurs non inform\u00e9s surpayent pour leurs propri\u00e9t\u00e9s affect\u00e9es par l\u2019exploitation d\u2019une carri\u00e8re, une nuisance reconnue, ces transactions contaminent le groupe de donn\u00e9es des ventes comparables si les agents immobiliers s\u2019en servent pour fixer les prix offerts ou si les \u00e9valuateurs immobiliers estiment la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tude de proximit\u00e9 no 3<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tude Erickcek de 2006<sup>198<\/sup> sur l\u2019impact \u00e9conomique de la Stoneco Gravel Mine (Pit), d\u2019une superficie de 853 acres, lorsque fonctionnant \u00e0 pleine capacit\u00e9, concluait que les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles \u00e0 Richland et dans le canton de Richland, au Michigan, seraient r\u00e9duites de 31,5&nbsp;millions $, affectant la valeur de 1400 maisons, ce qui repr\u00e9sente plus de 60 % des r\u00e9sidences de Richland, avec des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles diminuant de 20 % dans un demi-mille (805 m\u00e8tres) \u00e0 4,9&nbsp;% dans 3 milles (4828 m\u00e8tres)&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab&nbsp;Une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle situ\u00e9e \u00e0 un demi-mille (805 m\u00e8tres) d\u2019une mine (carri\u00e8re) de gravier conna\u00eetrait une r\u00e9duction estim\u00e9e \u00e0 20 % de la valeur; \u00e0 un mille [1609&nbsp;m\u00e8tres] de la mine, une r\u00e9duction de 14,5 %; \u00e0 2 milles [3219 m\u00e8tres] de la mine, une r\u00e9duction de 8,9 %; et \u00e0 3 milles [4828 m\u00e8tres] de la mine, une r\u00e9duction de 4,9 %. Ces estimations sont similaires \u00e0 celles publi\u00e9es dans les revues sp\u00e9cialis\u00e9es sur les effets des sites d\u2019enfouissement sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s avoisinantes [p.&nbsp;5].&nbsp;\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;La perte de valeur des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sulte des cons\u00e9quences n\u00e9gatives de l\u2019exploitation d\u2019extraction et refl\u00e8te la d\u00e9t\u00e9rioration de la qualit\u00e9 de vie dans le secteur, uniquement due aux op\u00e9rations de la mine de gravier. En d\u2019autres mots, la perte de valeur des maisons est une fa\u00e7on de quantifier en dollars la d\u00e9t\u00e9rioration de la qualit\u00e9 de vie, telle qu\u2019immobilis\u00e9e dans le prix des maisons. Elle capture le prix r\u00e9duit que le propri\u00e9taire devrait offrir pour inciter un nouvel acheteur [inform\u00e9] \u00e0 acqu\u00e9rir la propri\u00e9t\u00e9. M\u00eame si les propri\u00e9taires ne d\u00e9m\u00e9nagent pas \u00e0 cause de la mine de gravier, ils perdront leur avoir propre foncier parce que le prix de vente potentiel de leur maison est inf\u00e9rieur. Ainsi donc, peu importe si oui ou non une personne vend effectivement leur maison, elle mesure les effets n\u00e9fastes sur leur qualit\u00e9 de vie parce qu\u2019ils subissent les nuisances produites dans le secteur par la mine de gravier [p. 6]. \u00ab<\/p>\n\n\n\n<p>Le \u2039&nbsp;mod\u00e8le h\u00e9donistique des prix&nbsp;\u203a utilis\u00e9 par Erickcek a \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9 par la professeure Hite, de l\u2019Universit\u00e9 d\u2019Auburn, bas\u00e9 sur les donn\u00e9es d\u00e9taill\u00e9es des transactions provenant du comt\u00e9 de Delaware, en Ohio, dans le but initial d\u2019\u00e9tudier les questions de planification de l\u2019utilisation des terres (Erickcek, 2006)&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab&nbsp;Mme Hite examine les effets de la distance d\u2019une mine de gravier de 250 acres [c.\u00e0d. une carri\u00e8re de calcaire avec dynamitage] sur le prix de vente de 2552 propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles, de 1996 \u00e0 1998. Son mod\u00e8le contr\u00f4le une grande s\u00e9rie d\u2019autres facteurs qui d\u00e9terminent le prix de vente d\u2019une maison, incluant le nombre de pi\u00e8ces, le nombre de salles de bain, la superficie en pieds carr\u00e9s, les dimensions du lot, l\u2019\u00e2ge de la maison, la date de vente et d\u2019autres facteurs propres \u00e0 la localit\u00e9, afin qu\u2019elle puisse se concentrer uniquement sur l\u2019effet de la proximit\u00e9 de la mine de gravier [c.-\u00e0-d. une carri\u00e8re avec dynamitage] sur les valeurs des maisons. Elle observe un effet statistiquement significatif de la distance d\u2019une mine de gravier [c.-\u00e0-d. une carri\u00e8re avec dynamitage] sur le prix de vente des maisons&nbsp;: concernant le contr\u00f4le d\u2019autres d\u00e9terminants de la valeur r\u00e9sidentielle, la proximit\u00e9 avec une mine de gravier r\u00e9duit le prix de vente. Sp\u00e9cifiquement, Mme Hite rapporte que l\u2019\u00e9lasticit\u00e9 des prix des maisons relativement \u00e0 la distance d\u2019une mine de gravier [c.-\u00e0-d. une carri\u00e8re avec dynamitage] est de ,097, signifiant qu\u2019une augmentation de 10 % de la distance d\u2019une mine de gravier est associ\u00e9e \u00e0 un peu moins qu\u2019une augmentation de 1 % de la valeur des maisons, toutes autres choses \u00e9tant \u00e9gales.<sup>199<\/sup> \u00c0 l\u2019inverse, plus la maison est proche de la mine, plus elle perd de la valeur.&nbsp;\u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Selon la professeure Hite, les r\u00e9sultats du mod\u00e8le pr\u00e9sent\u00e9s sous la forme \u00e9lastique sont assez difficiles \u00e0 comprendre pour les profanes. Erickcek a donc transform\u00e9 le mod\u00e8le d\u2019\u00e9lasticit\u00e9 en un graphique qui calcule les rabais immobiliers associ\u00e9s au mod\u00e8le estim\u00e9 d\u00e9montrant que la r\u00e9duction de la valeur des maisons figurant dans le graphique (page 5) due \u00e0 la mine (carri\u00e8re) allait de 30 %, adjacent \u00e0 la mine (carri\u00e8re) \u00e0 environ 5 %, \u00e0 3 milles (4828 m\u00e8tres) de la mine (carri\u00e8re). Alors que l\u2019\u00e9tude Hite utilis\u00e9e par Erickcek a trait \u00e0 une carri\u00e8re avec dynamitage, Erickcek justifiait et expliquait sa confiance dans l\u2019\u00e9tude Hite pour mesurer l\u2019impact d\u2019une carri\u00e8re de gravier propos\u00e9e, comme si elle fonctionnait \u00e0 pleine capacit\u00e9, sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s du secteur dans son addenda du 20 d\u00e9cembre 2006. Les points suivants sont notables dans ce contexte :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Les mod\u00e8les h\u00e9donistiques des prix sont la technique de recherche standard pour estimer les impacts sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s depuis des d\u00e9cennies.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le rapport Upjohn fondait ses estimations des impacts sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 Richland sur les estimations du mod\u00e8le de recherche de la professeure Hite, parce que sa recherche employait des donn\u00e9es de qualit\u00e9 sup\u00e9rieure. En outre, son \u00e9tude \u00e9tait la seule que nous connaissions \u00e0 l\u2019\u00e9poque qui utilisait les mod\u00e8les h\u00e9donistiques des prix pour estimer les impacts des mines sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles. Depuis que nous avons men\u00e9 l\u2019\u00e9tude, nous avons pris connaissance d\u2019une autre \u00e9tude utilisant les mod\u00e8les h\u00e9donistiques des prix et nous avons effectu\u00e9 notre propre analyse en employant des donn\u00e9es sur une mine de gravier dans le secteur, provenant d\u2019un rapport consultatif de l\u2019industrie [Sustaining A River: An Economic Impact Study of the Lower Great Miami River Segment Improvements, par Radha Ayalasomayajula, Fred Hitzhusen et Pierre Wilmer Jeanty].<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Cette \u00e9tude employait un mod\u00e8le h\u00e9donistique des prix semblable \u00e0 celui utilis\u00e9 dans l\u2019\u00e9tude de la professeure Hite pour \u00e9valuer l\u2019impact des exploitations mini\u00e8res de gravier pr\u00e8s de la Great Miami River dans les comt\u00e9s de Butler et Hamilton, en Ohio. L\u2019\u00e9chantillonnage contenait les donn\u00e9es de vente pour seulement 119 maisons, soit beaucoup moins que les 2552 maisons qu\u2019avait la professeure Hite dans son \u00e9chantillonnage. Le mod\u00e8le servant dans cette \u00e9tude tenait compte des caract\u00e9ristiques structurelles de chaque maison, y compris le nombre de salles de bain, la partie habitable, l\u2019\u00e2ge, le nombre de chambres \u00e0 coucher et s\u2019il y avait ou non un foyer. De plus, il incluait la distance \u00e0 une mine de gravier et la distance jusqu\u2019\u00e0 la zone urbaine la plus proche. L\u2019\u00e9tude r\u00e9v\u00e9lait qu\u2019en moyenne, les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s avaient augment\u00e9 de 1675 $ par chaque 1\/10e de mille [161 m\u00e8tres] qui s\u00e9parait la maison de l\u2019exploitation mini\u00e8re. En d\u2019autres mots, une maison situ\u00e9e \u00e0 un mille [1609 m\u00e8tres] d\u2019une mine de gravier vaudrait 16&nbsp;725&nbsp;$ de plus qu\u2019une maison identique situ\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9 de la mine. L\u2019analyse de l\u2019\u00e9tude portait seulement sur un rayon d\u2019un mille.<sup>200<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Bien que le jeu de donn\u00e9es de la professeure Hite soit id\u00e9al pour \u00e9tudier ces impacts sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s, nous h\u00e9sitions \u00e0 fonder le rapport Upjohn sur son analyse initiale. La professeure Hite a accept\u00e9 de faire d\u2019autres travaux pour l\u2019Institut [sans demander de r\u00e9mun\u00e9ration]\u2026 [C]ela impliquait de faire des v\u00e9rifications sur les donn\u00e9es et sur des constructions variables, ajouter des variables de contr\u00f4le et tester la robustesse de ses r\u00e9sultats contre les sp\u00e9cifications du mod\u00e8le. Les simulations pr\u00e9sent\u00e9es dans le rapport Upjohn reposaient enti\u00e8rement sur les nouveaux travaux effectu\u00e9s par Mme Hite pour l\u2019Institut Upjohn et montraient des impacts moins grands sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s que dans son rapport initial\u2026 L\u2019int\u00e9r\u00eat de la professeure Hite dans ce projet \u00e9tait seulement de produire une recherche de haute qualit\u00e9, publiable dans un journal scientifique r\u00e9vis\u00e9 par les pairs.<sup>201<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Comme l\u2019a fait remarquer la professeure Hite, les carri\u00e8res ont plusieurs similitudes en termes d\u2019op\u00e9rations&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab J\u2019aimerais souligner que les deux types d\u2019exploitation de gravier [gravi\u00e8res et carri\u00e8res] sont tr\u00e8s similaires en ceci que, comme les sites d\u2019enfouissement, ils causent plus de trafic, de bruit et de poussi\u00e8re, de m\u00eame que la destruction de grandes bandes de terres\u2026 [L]a principale diff\u00e9rence est que le gravier produit dans une carri\u00e8re de calcaire requiert beaucoup plus de dynamitage. Dans la mesure o\u00f9 le dynamitage produit des niveaux plus \u00e9lev\u00e9s de bruit ou de poussi\u00e8re pour les r\u00e9sidents du secteur, ces op\u00e9rations peuvent avoir des effets encore plus n\u00e9fastes sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s avoisinantes. Les effets n\u00e9fastes des carri\u00e8res de calcaire sur les propri\u00e9t\u00e9s dans mon \u00e9tude sont tr\u00e8s importants\u2026 et\u2026 il est improbable que tous ces effets n\u00e9fastes sur les propri\u00e9t\u00e9s soient dus au dynamitage. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>Erickcek a \u00e9galement tenu compte du t\u00e9moignage d\u2019un assesseur lors d\u2019une audience publique tenue le 9 ao\u00fbt 2006 dans le Village de Howard, comt\u00e9 de Cass, concernant la demande d\u2019un permis d\u2019usage conditionnel de Moose Lake Aggregate, confirmant que les \u00e9valuations de 13&nbsp;r\u00e9sidences situ\u00e9es pr\u00e8s de la Moose Lake Gravel Mine ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9duites de 30 %, selon son expertise. La r\u00e9duction estim\u00e9e de 30 % dans les \u00e9valuations de ces 13 propri\u00e9t\u00e9s est presque identique aux estimations dans l\u2019\u00e9tude de l\u2019Institut Upjohn. Plus tard, l\u2019assesseur du Village a r\u00e9vis\u00e9 l\u2019impact n\u00e9gatif \u00e0 seulement 10 %; toutefois, apr\u00e8s que deux propri\u00e9taires de maisons affect\u00e9es aient protest\u00e9, l\u2019assesseur a r\u00e9tabli l\u2019impact n\u00e9gatif de l\u2019exploitation mini\u00e8re \u00e0 30 % de&nbsp;la&nbsp;valeur&nbsp;estim\u00e9e original du propri\u00e9t\u00e9. Les deux propri\u00e9taires ont command\u00e9 une \u00e9valuation ind\u00e9pendante de leurs maisons et l\u2019\u00e9valuateur du Village \u00e9tait d\u2019accord :<\/p>\n\n\n\n<p><em>\u00ab Je crois que si j\u2019avais eu les \u00e9valuations avant\u2026 j\u2019aurais probablement laiss\u00e9 les valeurs de tout le monde \u00e0 70 %, mais je n\u2019avais aucune information \u00e0 ce sujet. \u00bb [Note en bas de page omise]<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>En plus des r\u00e9percussions n\u00e9fastes (nuisances) \u00e9videntes de la poussi\u00e8re et du bruit engendr\u00e9es par les op\u00e9rations d\u2019une gravi\u00e8re active, qui diminuent avec la distance de celle-ci, trois autres r\u00e9percussions n\u00e9fastes ou n\u00e9gatives qui ne diminueraient pas aussi rapidement avec la distance sont la congestion du trafic et les accidents de la circulation, la r\u00e9putation des villes ou des communaut\u00e9s et l\u2019incertitude sur le d\u00e9veloppement et les plans futurs d\u2019utilisation des terres, tous ces facteurs causant un impact n\u00e9gatif sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles. Ils sont<br>d\u00e9crits ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>Congestion routi\u00e8re :<\/strong> M\u00eame si les r\u00e9sidents du Village ne vivent pas sur des routes de camions potentielles ou qui r\u00e9sident assez loin de la mine pour \u00e9viter sa poussi\u00e8re et son bruit, ils verront une plus grande congestion routi\u00e8re [et des accidents de la circulation] due au trafic des camions engendr\u00e9 par la mine. Les camions de gravier peuvent se d\u00e9placer lentement et \u00eatre difficiles \u00e0 d\u00e9passer. Aussi, en l\u2019absence de trottoirs, les camions devront partager la route avec les pi\u00e9tons et les cyclistes. De plus, alors que la route de camions propos\u00e9e pour la mine de gravier reste \u00e0 l\u2019\u00e9cart du Village de Richland, les entrepreneurs de camionnage ind\u00e9pendants seraient autoris\u00e9s par la loi de l\u2019\u00c9tat \u00e0 traverser le Village sur la M-43 et\/ou la M-89. Dans certains cas, cela pourrait \u00eatre la route la plus \u00e9conomique pour les camionneurs ind\u00e9pendants. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, cela aura un impact n\u00e9gatif sur l\u2019environnement du Village que devraient subir presque tous les r\u00e9sidents.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li><strong>R\u00e9putation du secteur :<\/strong> Tout comme des commodit\u00e9s comme un bon syst\u00e8me scolaire peuvent am\u00e9liorer la r\u00e9putation d\u2019un village et augmenter la valeur de ses propri\u00e9t\u00e9s, l\u2019introduction d\u2019une nuisance comme une mine de gravier peut ternir la r\u00e9putation du secteur [communaut\u00e9] et du m\u00eame coup faire chuter les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s. Comme l\u2019\u00e9crit George Tolley, de l\u2019Universit\u00e9 de Chicago, \u00ab les gens vivant \u00e0 l\u2019\u00e9cart du secteur, qui ne sont pas directement affect\u00e9s par les nuisances, consid\u00e8rent le secteur comme ind\u00e9sirable. \u00bb<sup>202<\/sup><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>L\u2019exploitation pourrait \u00e9galement alt\u00e9rer les plans de d\u00e9veloppement futur du village. En immobilier, l\u2019incertitude fait seulement diminuer les valeurs des terres. Une fois l\u2019exploitation mini\u00e8re en place, cela peut favoriser l\u2019acceptation d\u2019autres utilisations de l\u2019industrie lourde dans le village. Bref, la mine de gravier pourrait ouvrir la porte \u00e0 d\u2019autres industries lourdes primaires. C\u2019est le principe de la \u00ab&nbsp;d\u00e9gradation contagieuse \u00bb. En fait, un argument cit\u00e9 pour d\u00e9fendre l\u2019usage de la 24e Rue par les camions est qu\u2019elle \u00e9tait utilis\u00e9e avant par les camions lourds qui se rendaient \u00e0 un site d\u2019enfouissement, maintenant ferm\u00e9. En r\u00e9sum\u00e9, cela augmentera l\u2019incertitude sur l\u2019acceptation d\u2019autres industries lourdes bruyantes dans la r\u00e9gion.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tude de proximit\u00e9 no 4<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En 2020, <em>Kolala et al.<\/em><sup>203<\/sup> entreprenaient une \u00e9tude employant la m\u00e9thode h\u00e9donistique des prix (<em>Rosen, 1974<\/em>)<sup>204<\/sup> pour quantifier l\u2019impact de la super-carri\u00e8re Fimiston, situ\u00e9e dans l\u2019ouest de l\u2019Australie, sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles \u00e0 proximit\u00e9 de celle-ci, qui fait 3,5 km de longueur, 1,5 km de largeur et 300 m de profondeur. La population de Kalgoorlie-Boulder est estim\u00e9e \u00e0 32&nbsp;000 personnes, alors que la principale activit\u00e9 \u00e9conomique est l\u2019extraction mini\u00e8re, suivie de l\u2019agriculture, de la fabrication et de la transformation. Les plaintes les plus fr\u00e9quentes des r\u00e9sidents qui se trouvent \u00e0 proximit\u00e9 de la super-carri\u00e8re ont trait au dynamitage, au bruit et \u00e0 la poussi\u00e8re. Pour \u00e9valuer l\u2019impact des nuisances \u203a de la mine d\u2019or \u00e0 ciel ouvert sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles de la communaut\u00e9, on a analys\u00e9 les donn\u00e9es de vente de 21&nbsp;850 propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles vendues \u00e0 Kalgoorlie-Boulder, entre 1990 et 2018, en ajustant les valeurs en dollars de 2012 avec l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation (IPC). Le prix de vente moyen d\u2019une maison dans l\u2019\u00e9chantillonnage de 21&nbsp;850 maisons vendues est de 250&nbsp;000&nbsp;$AU (en prix de 2012); en moyenne, elle a un lot de 700 m\u00e8tres carr\u00e9s (7535 pi. ca.), trois chambres \u00e0 coucher et une salle de bain; et elle est situ\u00e9e \u00e0 3 km (1,864 mille) de la super-carri\u00e8re, \u00e0 2,5 km (1,553 mille) du quartier central des affaires, \u00e0 un km de l\u2019\u00e9cole la plus proche et \u00e0 0,5 km (0,311&nbsp;mille) du parc le plus proche.<\/p>\n\n\n\n<p>La distance entre la super-carri\u00e8re et la premi\u00e8re rue avec des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles est de moins de 200 m\u00e8tres (656 pieds) et la distance maximale avec les r\u00e9sidences est juste en de\u00e7\u00e0 de 7&nbsp;km (4,35 milles). Le jeu de donn\u00e9es contient des renseignements sur le prix de vente, l\u2019emplacement et la date de la vente, ainsi que des d\u00e9tails sur les maisons comme le nombre de chambres \u00e0 coucher et de salles de bain, les dimensions du lot, le type de couverture, le mat\u00e9riau de construction des murs ainsi que l\u2019ann\u00e9e de construction de la maison. Les donn\u00e9es initiales contenaient plus de 30&nbsp;000 dossiers de vente, mais apr\u00e8s avoir v\u00e9rifi\u00e9 les donn\u00e9es et limit\u00e9 les observations aux habitations et unit\u00e9s individuelles dans la r\u00e9gion m\u00e9tropolitaine de Kalgoorlie-Boulder, \u2026[il restait] 21&nbsp;850 dossiers complets. La distance maximale s\u00e9parant une r\u00e9sidence de la super-carri\u00e8re est juste en de\u00e7\u00e0 de 7 km\u2026 Les donn\u00e9es cadastrales ont \u00e9t\u00e9 obtenues de Landgate, l\u2019autorit\u00e9 d\u2019information sur le territoire dans l\u2019ouest de l\u2019Australie\u2026 [L]a distance ente chaque maison et les commodit\u00e9s pertinentes du voisinage (\u00e9coles, parcs, installations sportives et quartier central des affaires) et les nuisances (super-carri\u00e8re et a\u00e9roport) a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e avec ArcMap 10.5. L\u2019estimation du mod\u00e8le a \u00e9t\u00e9\u2026 effectu\u00e9e [dans] R (R Core Team 2019).<sup>205<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tude a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 que les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles situ\u00e9es dans les 2 km (1,243 mille) de la super-carri\u00e8re Fimiston se vendent 20 \u00e0 30 % moins cher que les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles similaires situ\u00e9es \u00e0 au moins 6 \u00e0 7 km (4,35 milles) de la super-carri\u00e8re. On a aussi conclu que les r\u00e9sultats de l\u2019\u00e9tude fournissent des informations pr\u00e9cieuses pour les planificateurs qui veulent \u00e9tablir des zones tampons appropri\u00e9es (distance de s\u00e9paration) autour des op\u00e9rations mini\u00e8res pour \u00e9viter des conflits d\u2019utilisation des terres, tout en prot\u00e9geant les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tude de proximit\u00e9 no 5<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans <em>M &amp; N Materials, Inc. v. Town of Gurley, Alabama, et al., (2015)<\/em><sup>206<\/sup>, la Cour de district des \u00c9tats-Unis rendait un jugement sommaire en faveur du Village de Gurley, confirmant sa d\u00e9cision du 13 avril 2004 d\u2019annexer les 266 acres (107,65 hectares) de l\u2019exploitant d\u2019une carri\u00e8re et d\u2019emp\u00eacher son exploitation pour des raisons d\u2019effets n\u00e9fastes potentiels sur l\u2019environnement et sur la communaut\u00e9 relativement \u00e0 la <em>sant\u00e9<\/em>, la <em>s\u00e9curit\u00e9<\/em>, la <em>moralit\u00e9<\/em> et le <em>bien-\u00eatre g\u00e9n\u00e9ral<\/em> des r\u00e9sidents de la Ville. Concernant les impacts sur les valeurs des propri\u00e9t\u00e9s, M. Key, un membre du Appraisal Institute, a pr\u00e9par\u00e9 une \u00e9tude de proximit\u00e9 contenant de petits \u00e9chantillonnages de ventes group\u00e9es. Son \u00e9tude consistait \u00e0 regrouper des ventes de maisons unifamiliales d\u00e9tach\u00e9es modestes dans les 875 pieds (267 m\u00e8tres) des limites du lot d\u2019une carri\u00e8re qui \u00e9tait en op\u00e9ration lorsque les ventes ont eu lieu, comparativement \u00e0 un groupe de ventes situ\u00e9es \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur des 875 pieds des limites du lot de la carri\u00e8re en op\u00e9ration (c.-\u00e0-d. le groupe t\u00e9moin). Les deux groupes de ventes sont de la m\u00eame sous-division. Le prix d\u2019achat de chaque vente dans les deux groupes de ventes a <em>\u00e9t\u00e9 actualis\u00e9<\/em> \u00e0 la date r\u00e9elle d\u2019\u00e9valuation (23 novembre 2004), et utilis\u00e9 pour d\u00e9gager l\u2019impact, le cas \u00e9ch\u00e9ant, qu\u2019aurait la carri\u00e8re propos\u00e9e dans le Village de Gurley sur la valeur des r\u00e9sidences situ\u00e9es \u00e0 proximit\u00e9 dans les 875 pieds (267 m\u00e8tres) des limites de la carri\u00e8re propos\u00e9e de 266 acres. Combin\u00e9s, les prix des maisons vendues dans les deux groupes allaient de 82&nbsp;000 \u00e0 125&nbsp;000 $.<\/p>\n\n\n\n<p>En employant le param\u00e8tre de la <em>distance<\/em> dans l\u2019\u00e9tude de proximit\u00e9, M. Key concluait que les r\u00e9sidences situ\u00e9es \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de 875 pieds des limites de la carri\u00e8re propos\u00e9e essuieraient une diminution (perte) de valeur de 12,2 %, un taux qui tombe dans les rabais de 10 \u00e0 15&nbsp;% sugg\u00e9r\u00e9s par des agents immobiliers locaux avertis. Les facteurs de risque associ\u00e9s \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019une carri\u00e8re auxquels les propri\u00e9taires sont expos\u00e9s, tels que d\u00e9gag\u00e9s dans l\u2019\u00e9tude de M. Key, incluent les suivants&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Jouissance paisible : probl\u00e8mes de bruit<\/li>\n\n\n\n<li>Intrusion : Poussi\u00e8re et particules en suspension dans l\u2019air<\/li>\n\n\n\n<li>Dommages structurels&nbsp;: Dynamitage<\/li>\n\n\n\n<li>Surveillance constante : D\u00e9terminer le changement des dommages structurels<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00e9sistance du march\u00e9 : Enjeux de proximit\u00e9 entra\u00eenant une diminution de la valeur<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tude de proximit\u00e9 n\u2019indique pas la distance \u00e0 des activit\u00e9s r\u00e9elles de la carri\u00e8re (extraction mini\u00e8re et dynamitage), un point qui est plus distant que les 875 pieds (267 m\u00e8tres) mesur\u00e9s \u00e0 partir des limites de la carri\u00e8re. Dans la m\u00eame veine, la distance entre les activit\u00e9s planifi\u00e9es de la carri\u00e8re (extraction mini\u00e8re et dynamitage) et les limites de la carri\u00e8re propos\u00e9e ne sont pas sp\u00e9cifi\u00e9es. Qui plus est, l\u2019\u00e9tude de proximit\u00e9 ne divulgue pas si les acheteurs des deux groupes de ventes connaissaient les dangers potentiels de la projection de roches, tels qu\u2019identifi\u00e9s par M.&nbsp;Ludwiczak, l\u2019expert en dynamitage dont le t\u00e9moignage dans ce cas a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 accept\u00e9 par la cour.<\/p>\n\n\n\n<p>Les acheteurs quittant les grands centres urbains pour s\u2019installer dans une communaut\u00e9 rurale comme le Village de Gurley (874 habitants en 2004) ne comprendront vraisemblablement pas enti\u00e8rement les effets d\u00e9l\u00e9t\u00e8res associ\u00e9s \u00e0 la vie pr\u00e8s d\u2019une exploitation de carri\u00e8re o\u00f9 l\u2019on<br>fait du dynamitage, y compris les dangers que pr\u00e9sente la projection de roches, soit le pire effet nuisible en raison de son potentiel de blessure ou de mort pour la vie humaine et non humaine. Si les acheteurs des deux groupes de ventes ne connaissaient pas bien ou s\u2019ils \u00e9taient mal conseill\u00e9s sur les effets n\u00e9fastes d\u2019habiter pr\u00e8s d\u2019une carri\u00e8re avec dynamitage, on pourrait s\u2019attendre \u00e0 ce que la perte de valeur des propri\u00e9t\u00e9s soit plus \u00e9lev\u00e9e. Les acheteurs \u00e0 qui on donnerait le choix entre deux maisons au m\u00eame prix et semblables pour l\u2019\u00e2ge, la qualit\u00e9 de la construction, les mat\u00e9riaux de construction, les services publics et les dimensions du lot \u00e9viteraient de choisir la maison \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019une carri\u00e8re avec dynamitage (ou sans dynamitage).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Alors que les agr\u00e9gats sont des ressources essentielles pour la construction de routes et de b\u00e2timents, le processus d\u2019extraction des agr\u00e9gats implique la destruction in\u00e9vitable des terres o\u00f9 ils se trouvent. Il y a toujours des r\u00e9percussions nuisibles sur l\u2019environnement occasionn\u00e9es par les processus et les aspects op\u00e9rationnels touchant l\u2019extraction des agr\u00e9gats, impacts qui augmentent en m\u00eame temps que l\u2019importance, l\u2019intensit\u00e9, la dur\u00e9e et la multiplication des op\u00e9rations d\u2019extraction des agr\u00e9gats. La forme la plus destructive et dangereuse de l\u2019extraction des agr\u00e9gats vient des carri\u00e8res qui dynamitent des roches sous la nappe phr\u00e9atique et qui n\u2019ont pas de chance r\u00e9aliste d\u2019\u00eatre r\u00e9habilit\u00e9es. Le dynamitage g\u00e9n\u00e8re des fum\u00e9es toxiques, des coups de mine, des vibrations du sol et des projections de roches, des sous-produits in\u00e9vitables. Il est document\u00e9 que le dynamitage r\u00e9p\u00e9t\u00e9 cause des dommages structurels \u00e0 une distance consid\u00e9rable du lieu de l\u2019explosion, m\u00eame si le dynamitage est effectu\u00e9 selon les limites de la r\u00e9glementation et malgr\u00e9 les affirmations fr\u00e9quentes du contraire faites par l\u2019industrie des agr\u00e9gats.<\/p>\n\n\n\n<p>Lorsqu\u2019une exploitation de carri\u00e8re avec dynamitage est autoris\u00e9e \u00e0 s\u2019\u00e9tablir dans le mauvais emplacement g\u00e9ographique et les r\u00e9percussions nuisibles sur l\u2019environnement et la communaut\u00e9 environnante ne peuvent \u00eatre r\u00e9duites \u00e0 un niveau \u2039&nbsp;insignifiant&nbsp;\u203a, les effets n\u00e9gatifs externes, financiers et autres, associ\u00e9s \u00e0 cette exploitation sont subis par le public et par des tierces parties innocentes. Non seulement la sant\u00e9, la s\u00e9curit\u00e9 et le bien-\u00eatre de la communaut\u00e9 sont-ils compromis, mais plusieurs \u00e9tudes de proximit\u00e9 exhaustives ont \u00e9galement conclu que les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles dans un certain rayon des exploitations de carri\u00e8re avec dynamitage et des gravi\u00e8res sont moins commercialisables et subissent une perte importante des valeurs des propri\u00e9t\u00e9s ou de l\u2019avoir propre foncier des propri\u00e9taires. Les maisons haut de gamme subissent des pertes plus importantes que les maisons aux prix plus modestes \u00e0 distance \u00e9gale d\u2019une exploitation d\u2019agr\u00e9gats.<\/p>\n\n\n\n<p>Les planificateurs de l\u2019utilisation des terres agissant pour le compte d\u2019une municipalit\u00e9, d\u2019un comt\u00e9 ou d\u2019une r\u00e9gion, impliqu\u00e9s dans le traitement des demandes de permis d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats, ont des obligations d\u00e9coulant de lois et de la common law de prot\u00e9ger la <em>sant\u00e9<\/em>, la <em>s\u00e9curit\u00e9<\/em> et le <em>bien-\u00eatre<\/em> des communaut\u00e9s sous leur juridiction, incluant les droits des r\u00e9sidents \u00e0 l\u2019utilisation et la jouissance ininterrompues de leurs propri\u00e9t\u00e9s et \u00e0 la pr\u00e9servation de la valeur de leurs propri\u00e9t\u00e9s (p.&nbsp;ex. l\u2019avoir propre foncier des propri\u00e9taires). Un retrait permanent obligatoire sur le site d\u2019au moins 500 m pour prot\u00e9ger les employ\u00e9s de la carri\u00e8re, combin\u00e9 \u00e0 une distance de s\u00e9paration dans un rayon d\u2019au moins 1000 m \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du site, entre la limite d\u2019une carri\u00e8re et les utilisations des terres ou les activit\u00e9s sensibles, existantes ou propos\u00e9es, r\u00e9duirait mais n\u2019\u00e9liminerait pas n\u00e9cessairement tous les effets n\u00e9fastes. D\u2019autres consid\u00e9rations touchant l\u2019environnement pourraient n\u00e9cessiter des retraits et des distances de s\u00e9paration plus importants. Toutes autres choses \u00e9tant \u00e9gales, plus une exploitation de carri\u00e8re est g\u00e9ographiquement \u00e9loign\u00e9e des utilisations sensibles ou incompatibles des terres, plus les impacts d\u00e9l\u00e9t\u00e8res sont r\u00e9duits, y compris les pertes de valeur des propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Notes en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><sup>186<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Demos Binder, \u00ab The Duty to disclose Geologic Hazards in Real Estate Transactions \u00bb (1998) 1 (13) Chapman Law Review 13-56. (<em>https:\/\/www.chapman.edu\/law\/files\/publications\/CLR-1-denis-binder.pdf<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><sup>187<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Dennis B. Guignet, \u00ab&nbsp;What Do Property Values Really Tell Us? Evidence from Revealed and Stated Preference Studies \u00bb Dissertation de doctorat, Universit\u00e9 du Maryland, College Park, 2011.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>188<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Neelawala, S.N.S.L.H.P., \u00ab Asymmetric Information between Buyers and Sellers in the Residential Property Market, A Hedonic Property Valuation Approach \u00bb Dissertation de doctorat, Queensland University of Technology, 2014. (<em>https:\/\/eprints.qut.edu.au\/76412\/5\/S.N.S.L.H.P%20Neelawala%20Thesis.pdf<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><sup>189<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Emil Malikov, Yiguo Sun et Diane Hite, \u00ab (Under)Mining Local Residential Property Values: A Semiparametric Spatial Quantile Autoregression \u00bb (22 juin 2018) Journal of Applied Econometrics 82-109. (<em>https:\/\/onlinelibrary.wiley.com\/doi\/epdf\/10.1002\/jae.2655<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><sup>190<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 5280 pieds [un mille] x estimation moyenne de 0,58&nbsp;% par 1000 pieds. Les estimations de rabais moyens pour les autres quantiles des prix des maisons sont obtenues de la m\u00eame fa\u00e7on.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>191<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Cohen et Coughlin (2008) discutent des effets positifs d\u2019accessibilit\u00e9 \u00e0 l\u2019emploi relativement aux nuisances environnementales qui peuvent contrebalancer les effets externes n\u00e9gatifs dans le contexte d\u2019un a\u00e9roport bruyant.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>192<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Et supposant une disposition marginale constante \u00e0 payer [note 18 en bas de page].<\/p>\n\n\n\n<p><sup>193<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; (<em>http:\/\/qed.econ.queensu.ca\/jae\/2019-v34.1\/malikov-sun-hite\/Malikov-Sun-Hite-Mining-Property-Values-Appendix.pdf<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><sup>194<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Jauregui, A. et Diane Hite, \u00ab The Impact of Realtors on House Prices near Environmental Disamenities &nbsp;\u00ab(2009) 20 (2) Housing Policy Debate 295-316.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>195<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Diane Hite et Derrick Robinson, \u00ab&nbsp;The Impact of Hard Rock and Gravel Mines on House Prices in Upstate New York \u00bb 23 juin2015.<\/p>\n\n\n\n<p><sub>196<\/sub>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Hite, Diane, \u00ab&nbsp;Information and Bargaining in Markets for Environmental Quality \u00bb (1998) 74 (3) Land Economics 303-316.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>197<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Diane Hite et Derrick Robinson, \u00ab The Impact of Hard Rock and Gravel Mines on House Prices in Upstate New York &nbsp;\u00ab23 juin 2015.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>198<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Erickcek, G., \u00ab An Assessment of the Economic Impact of the Proposed Stoneco Gravel Mine Operation on Richland Township &nbsp;\u00abW.E. Upjohn Institute, 2006, (<em>https:\/\/research.upjohn.org\/cgi\/viewcontent.cgi?referer=https:\/\/scholar.google.com\/&amp;httpsredir=1&amp;article=1225&amp;context=reports<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><sup>199<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Cette estimation repose sur la sp\u00e9cification d\u2019un mod\u00e8le d\u2019\u00e9lasticit\u00e9 constante. \u00c0 la demande de l\u2019Institut Upjohn, la professeure Hite a test\u00e9 la sensibilit\u00e9 de ces r\u00e9sultats et, dans toutes les sp\u00e9cifications, elle a trouv\u00e9 un effet n\u00e9gatif important, statistiquement significatif de la proximit\u00e9 d\u2019une gravi\u00e8re sur les prix des maisons. Les simulations pour le canton de Richland rapport\u00e9es ci-dessous sont bas\u00e9es sur des estimations provenant de la sp\u00e9cification d\u2019\u00e9lasticit\u00e9 constante et produisent des impacts n\u00e9gatifs estim\u00e9s un peu moins importants sur les valeurs des maisons que ceux bas\u00e9s sur des mod\u00e8les employant d\u2019autres formes fonctionnelles. Nous consid\u00e9rons ce nombre comme une estimation conservatrice.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>200<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; L\u2019analyse de l\u2019\u00e9tude n\u2019\u00e9tait pas aussi sophistiqu\u00e9e que le mod\u00e8le de Mme Hite, en ceci qu\u2019elle a produit une estimation strictement lin\u00e9aire de l\u2019impact n\u00e9gatif de l\u2019exploitation mini\u00e8re sur les prix des maisons. Le mod\u00e8le de Mme Hite g\u00e9n\u00e9rait une estimation \u00ab arqu\u00e9e \u00bb plus r\u00e9aliste qui diminue d\u2019abord \u00e0 un taux croissant, puis \u00e0 un taux d\u00e9croissant.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>201<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; La professeure Hite n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9mun\u00e9r\u00e9 pour ses travaux, m\u00eame s\u2019ils \u00e9taient assez importants.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>202<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; George S. Tolley, <em>Effects of the Proposed Indeck Facility on Property Values, Land Use and Tax Revenues<\/em>. Mai 2000, article non publi\u00e9, page 6.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>203<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Kolala, C., Polyakov, M. et J. Fogarty, &nbsp;\u00bbImpacts of mining on property values in Kalgoorlie-Boulder, Western Australia \u00ab (2020) 68(C) Resources Policy.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>204<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; Rosen, S., \u00ab&nbsp;Hedonic prices and implicit markets: product differentiation in pure competition&nbsp;\u00bb (1974) 82 (1) J. Polit. Econ. 34-55.<\/p>\n\n\n\n<p><sup>205<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; R: Core Team, \u00bb R: a language and environment for statistical computing \u00bb (2019) Foundation for Statistical Computing, Vienne, Autriche. (<em>https:\/\/www.R-project.org\/<\/em>).<\/p>\n\n\n\n<p><sup>206<\/sup>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; M <em>&amp; N Materials, Inc. v. Town of Gurley, Alabama, et al.,<\/em> United States District Court, Northern District of Alabama, Northeastern Division, 13 novembre 2015, (<em>https:\/\/lanierford.com\/images\/NewsPDFs\/federal-court-decision-gurley-alabama-quarry-case.pdf<\/em>).<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Ce texte repr\u00e9sente une section d\u2019un article plus approfondi r\u00e9dig\u00e9 sur le sujet par M. Sevelka. 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