Par Sanjit Singh, AACI, P. App., Wernick Omura Inc., Calgary, AB<\/p>\n\n\n\n
Le monde de l\u2019\u00e9valuation et de la consultation \u00e9volue constamment. Les compagnies de gestion en \u00e9valuation (CGE) font ce qu\u2019elles font de mieux. Les mod\u00e8les d\u2019\u00e9valuation automatis\u00e9s se perfectionnent. Nos clients ont plus que jamais acc\u00e8s aux donn\u00e9es qu\u2019auparavant. Et, maintenant, nous sommes aux prises avec la pand\u00e9mie mondiale de COVID-19. En plus de tout cela, les honoraires sont compress\u00e9s pour le travail de financement hypoth\u00e9caire habituel, ce qui oblige plusieurs \u00e9valuateurs \u00e0 envisager ce que l\u2019avenir leur r\u00e9serve dans un march\u00e9 en perp\u00e9tuelle mouvance.<\/p>\n\n\n\n
Que devraient faire les \u00e9valuateurs ? La r\u00e9ponse saute aux yeux. Nous devons nous adapter au changement ou nous deviendrons d\u00e9class\u00e9s. Ce n\u2019est pas seulement vrai en consultation immobili\u00e8re, car de nombreuses industries et professions sont aussi affect\u00e9es par les progr\u00e8s technologiques et par un paysage commercial qui se transforme. Aura-t-on besoin de l\u2019\u2039 \u00e9valuateur immobilier traditionnel \u203a dans le futur ? Moi, je pr\u00e9tends que oui, bien que nous devions changer notre fa\u00e7on de penser pour mieux desservir le march\u00e9. La cl\u00e9, c\u2019est la diversification.<\/p>\n\n\n\n
Les \u00e9valuations classiques aux fins de financement hypoth\u00e9caire sont ce \u00e0 quoi la plupart d\u2019entre sommes habitu\u00e9s, alors que c\u2019est le plus important segment de l\u2019\u00e9valuation. \u00c0 ce titre, elles attirent le plus grand nombre d\u2019\u00e9valuateurs, ce qui, par le fait m\u00eame, augmente la concurrence, exerce une pression \u00e0 la baisse sur les honoraires et cr\u00e9e un environnement de prise des prix plut\u00f4t que d\u2019\u00e9tablissement des prix. Le travail de financement devrait certainement constituer la plus grande partie des revenus d\u2019une firme d\u2019\u00e9valuation; cependant, la question est de savoir dans quel pourcentage ? Si c\u2019est 100 %, le flux de revenus ira s\u00fbrement en diminuant dans le futur, particuli\u00e8rement dans un march\u00e9 comp\u00e9titif. Le travail de financement suppose aussi un certain niveau d\u2019homog\u00e9n\u00e9it\u00e9, ce qui engendre la complaisance dans notre perfectionnement professionnel et dans notre courbe d\u2019apprentissage. \u00c0 n\u2019en pas douter, ce travail est le plus facile \u00e0 obtenir, mais facilit\u00e9 ne signifie pas n\u00e9cessairement r\u00e9mun\u00e9ration.<\/p>\n\n\n\n
Pour donner le cr\u00e9dit aux \u00e9valuateurs, nos clients comptent sur nos estimations impartiales de la valeur chaque jour, et nous avons besoin de ce travail habituel, mais \u00e0 quel fin ? Voulez-vous \u00e9largir votre port\u00e9e, augmenter votre flux de revenus et\/ou d\u00e9velopper une nouvelle niche ? \u00c0 mon avis, l\u2019\u00e9valuateur de demain devra continuellement s\u2019adapter \u00e0 l\u2019environnement en \u00e9volution.<\/p>\n\n\n\n
\u00c9valuations conventionnelles aux fins de financement<\/strong><\/p>\n\n\n\n En tant qu\u2019\u00e9valuateur r\u00e9sidentiel, faites-vous des maisons unifamiliales, des terrains et\/ou des condominiums ? \u00cates-vous un \u00e9valuateur commercial, faisant seulement des b\u00e2timents autonomes ou des unit\u00e9s de style condominium ? Quels types de clients desservez-vous : secteur public, secteur priv\u00e9, banques, avocats, courtiers, CGE ? Le type de clients que vous desservez dictera si vous \u00eates un preneur de prix ou un fixeur de prix sur le march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Dans le travail financier, je suis d\u2019avis que la premi\u00e8re et plus facile \u00e9tape de la diversification est d\u2019acqu\u00e9rir de nouveaux types de clients. Songez \u00e0 d\u00e9velopper un curriculum vitae bien articul\u00e9 et \u00e0 contacter des cabinets d\u2019avocats de votre r\u00e9gion pour travailler dans le domaine des litiges. En ces temps de COVID-19, vous pouvez t\u00e9l\u00e9phoner et parler \u00e0 un avocat, puis lui envoyer vos renseignements. Le travail de litige demande le souci du d\u00e9tail, une volont\u00e9 de sortir des sentiers battus et une capacit\u00e9 d\u2019appliquer la pens\u00e9e critique. Avec l\u2019exp\u00e9rience pertinente, vous deviendrez un t\u00e9moin expert, qui se d\u00e9finit comme \u00ab un individu dont l\u2019opinion, en vertu de son \u00e9ducation, sa formation, sa certification, ses comp\u00e9tences ou son exp\u00e9rience, est accept\u00e9e par le juge comme celle d\u2019un expert \u00bb<\/em>.<\/em><\/p>\n\n\n\n La seule exp\u00e9rience des tribunaux ou des cas d\u2019arbitrage vous met dans une classe \u00e0 part. La meilleure chose lorsque vous \u00e9tendez votre client\u00e8le pour inclure des avocats, c\u2019est qu\u2019il y a toute une panoplie d\u2019enjeux li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier qui peuvent survenir, dont plusieurs n\u00e9cessitent l\u2019expertise d\u2019un \u00e9valuateur. \u00c7a ne veut pas seulement dire du travail de forclusion ou dans les litiges matrimoniaux habituels. Avec nos clients juridiques, nous sommes intervenus dans un \u00e9ventail d\u2019enjeux touchant le droit de passage (DDP), y compris les empi\u00e9tements et les servitudes. L\u2019\u00e9valuation des actifs d\u2019entreprises en exploitation nous ont oblig\u00e9s \u00e0 regarder les compagnies comme des entreprises en exploitation avec l\u2019immobilier, p. ex. des h\u00f4tels, lave-autos, stations-service, salons de quilles, cin\u00e9mas, etc. Puis, il y a des int\u00e9r\u00eats partiels en immobilier, o\u00f9 vous devez calculer la valeur marchande d\u2019un int\u00e9r\u00eat partiel de 50 % pour une propri\u00e9t\u00e9. Nous avons \u00e9valu\u00e9 des corridors immobiliers pour des propri\u00e9taires de terrains priv\u00e9s, des compagnies de services publics, des Premi\u00e8res nations et des compagnies de p\u00e9trole et de gaz. Nous avons consult\u00e9 dans des \u00e9valuations de terres lou\u00e9es \u00e0 long terme, ou dans la valeur de bails pr\u00e9pay\u00e9s, le cas \u00e9ch\u00e9ant.<\/p>\n\n\n\n Plus particuli\u00e8rement, un domaine tr\u00e8s sp\u00e9cialis\u00e9 est l\u2019\u00e9valuation du DDP. C\u2019est \u00ab le droit l\u00e9gal, \u00e9tabli par l\u2019usage ou la permission, de passer sur une route donn\u00e9e \u00e0 travers le terrain ou la propri\u00e9t\u00e9 d\u2019une autre personne \u00bb<\/em>. Cela peut r\u00e9sulter en une servitude, qui est \u00ab un droit l\u00e9gal d\u2019utiliser le terrain d\u2019une autre personne dans un but limit\u00e9 sp\u00e9cifique \u00bb<\/em>. Un exemple de l\u2019\u00e9valuation d\u2019un DDP pourrait \u00eatre celui d\u2019une compagnie de gaz locale qui veut acheter une lisi\u00e8re de terrain de 20 pieds au propri\u00e9taire du terrain pour y installer des lignes de service fournissant le gaz aux consommateurs. Un exemple de servitude est celui d\u2019un voisin qui a besoin de passer par une propri\u00e9t\u00e9 voisine pour acc\u00e9der \u00e0 sa propri\u00e9t\u00e9. Les deux cas eux-m\u00eames sont des champs d\u2019\u00e9valuation et de consultation sp\u00e9cialis\u00e9s qui peuvent vous distinguer des autres \u00e9valuateurs. Dans d\u2019autres cas, une expropriation peut survenir, qui est \u00ab l\u2019acte d\u2019une province ou d\u2019une autorit\u00e9 de saisir le bien immobilier de son propri\u00e9taire pour l\u2019usage ou le b\u00e9n\u00e9fice du public \u00bb<\/em>. Le volume de travail disponible dans ce seul domaine est stup\u00e9fiant.<\/p>\n\n\n\n L\u2019exp\u00e9rience et l\u2019\u00e9ducation peuvent vous aider \u00e0 devenir un expert dans ces champs d\u2019activit\u00e9. En plus de notre propre Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE), il y a l\u2019International Right of Way Association (IRWA), une organisation s\u00e9par\u00e9e qui se sp\u00e9cialise en consultation et en \u00e9valuation des DDP et qui offre sa propre certification IRWA. Oui, toutes ces initiales de certification suivant votre nom produisent une meilleure r\u00e9mun\u00e9ration, gr\u00e2ce \u00e0 l\u2019\u00e9ducation et aux comp\u00e9tences d\u00e9montr\u00e9es. Nous devons devenir des fixeurs de prix, pas des preneurs de prix.<\/p>\n\n\n\n \u00c9tudes de faisabilit\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00ab<\/em> Un rapport d\u2019\u00e9tude de faisabilit\u00e9 (REF) est une \u00e9tude formelle document\u00e9e qui r\u00e9sume les r\u00e9sultats de l\u2019analyse et les \u00e9valuations men\u00e9es pour examiner la solution propos\u00e9e et \u00e9tudier les solutions de rechange de projet afin de d\u00e9terminer si le projet est vraiment faisable, rentable et profitable. Il d\u00e9crit et prend en charge la solution la plus r\u00e9alisable applicable au projet. \u00bb<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n En 2015, notre firme a r\u00e9alis\u00e9 sa premi\u00e8re grande \u00e9tude de faisabilit\u00e9. Il avait fallu sept ans pour accumuler l\u2019exp\u00e9rience et la comp\u00e9tence requises pour en arriver \u00e0 ce point. Il n\u2019y a pas de chemin facile pour devenir un expert. Il n\u2019y a pas de chemin facile pour ma\u00eetriser une comp\u00e9tence. Mais, une fois que vous la poss\u00e9dez, il est fort probable qu\u2019elle se traduise par un flux de revenus, surtout si vous \u00eates en mesure d\u2019articuler votre comp\u00e9tence.<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n Une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 est un rapport avanc\u00e9, une envergure des travaux \u00e9largie et la r\u00e9ponse adapt\u00e9e aux besoins d\u2019un client. Dans la plupart des cas, c\u2019est un rapport de consultation et un rapport d\u2019\u00e9valuation, r\u00e9dig\u00e9s conform\u00e9ment aux Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em> (NUPPEC<\/em>). Cela requiert temps, exp\u00e9rience et comp\u00e9tence. Dans une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 typique, les bases de l\u2019offre et de la demande servent \u00e0 justifier l\u2019utilisation optimale d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 ou d\u2019un site, puis diverses probabilit\u00e9s d\u2019utilisation optimale sont test\u00e9es pour d\u00e9terminer l\u2019utilisation la plus profitable. Nous utilisons les d\u00e9clarations de revenu brut r\u00e9el, les flux mon\u00e9taires actualis\u00e9s, les variables d\u2019absorption et les calculs du co\u00fbt d\u2019exploitation. Les \u00e9tudes de faisabilit\u00e9 peuvent aussi \u00eatre personnalis\u00e9es pour r\u00e9pondre aux besoins sp\u00e9cifiques d\u2019un client. En retour, cela produira un nouveau flux de revenus, une plus grande confiance et la diversification recherch\u00e9e. Les honoraires d\u2019une \u00e9tude de faisabilit\u00e9 peuvent aller de 10 000 $ \u00e0 30 000 $, selon sa port\u00e9e.<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c9valuations de machinerie et d\u2019\u00e9quipement<\/strong><\/p>\n\n\n\n C\u2019est la plus r\u00e9cente initiative de l\u2019ICE pour garder nos membres mobilis\u00e9s et diversifi\u00e9s. L\u2019ICE \u00e9tant le plus grand leader en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada, nous \u00e9tions logiquement l\u2019organisation id\u00e9ale pour encadrer l\u2019\u00e9valuation de machinerie et d\u2019\u00e9quipement. La machinerie et l\u2019\u00e9quipement visent les chatels et non l\u2019immobilier; il existe une norme distincte dans les NUPPEC<\/em> pour cette comp\u00e9tence. Les NUPPEC <\/em>stipulent: \u00ab Machinerie et \u00e9quipement : terme qui d\u00e9crit les am\u00e9nagements physiques disponibles pour la production, y compris la mise en place des installations de service, ainsi que tous les autres \u00e9quipements con\u00e7us ou n\u00e9cessaires aux fins de fabrication, peu importe la m\u00e9thode de mise en place. Le terme comprend \u00e9galement les articles de mobilier et les accessoires n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019administration et au bon fonctionnement de l\u2019entreprise. \u00bb<\/em><\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Les exemples d\u2019\u00e9valuation d\u2019\u00e9quipement conventionnelle comprennent l\u2019\u00e9valuation de restaurants. Dans ces types d\u2019\u00e9valuation, nous sommes habituellement responsables pour tout l\u2019\u00e9quipement li\u00e9 \u00e0 l\u2019entreprise en exploitation. Dans un restaurant, nous retrouvons, par exemple, des chaudrons, po\u00eales, cong\u00e9lateurs, groupes compresseurs-condenseurs, fourneaux, tables, chaises, syst\u00e8mes de terminaux de point de vente et enseignes, pour n\u2019en nommer que quelques-uns. En plus de cela, nous \u00e9valuons habituellement les am\u00e9liorations locatives apport\u00e9es \u00e0 l\u2019immobilier. Ainsi donc, l\u2019\u00e9valuation est un m\u00e9lange de chatels et de composants associ\u00e9s ajout\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier. Les contrats de service d\u2019\u00e9valuation d\u2019\u00e9quipement que notre compagnie a r\u00e9alis\u00e9s vont des Subways, Pizza Huts, d\u00e9panneurs et magasins d\u2019alcools \u00e0 tous les types de vente ou de refinancement de restaurants familiaux. D\u2019autres exemples sont des compagnies d\u2019am\u00e9nagement paysager ou de b\u00e9ton, o\u00f9 nous \u00e9valuons une vari\u00e9t\u00e9 de v\u00e9hicules et d\u2019\u00e9quipement sp\u00e9cialis\u00e9, incluant r\u00e9trocaveuses, niveleurs, chargeuses sur pneus et cages grillag\u00e9es. Nous avons \u00e9valu\u00e9 de l\u2019\u00e9quipement agricole, y compris charrues, semoirs, g\u00e9n\u00e9rateurs, moissonneuses-batteuses et pivots d\u2019irrigation.<\/p>\n\n\n\n Tous ces contrats de service sont exigeants et uniques, alors que chacun occupe sa propre niche. Par exemple, l\u2019\u00e9valuation des tenures \u00e0 bail requiert que nous examinions l\u2019aspect l\u00e9gal du contrat de location, en nous assurant que la dur\u00e9e du bail et les options de renouvellement offertes soient suffisantes pour permettre l\u2019amortissement du pr\u00eat. La machinerie, l\u2019\u00e9quipement et les tenures \u00e0 bail sont logiquement amortis \u00e0 des niveaux d\u2019amortissement beaucoup moins \u00e9lev\u00e9s que l\u2019immobilier. Les tenures \u00e0 bail durent habituellement jusqu\u2019\u00e0 10 ans, alors que la majorit\u00e9 des pr\u00eats pour l\u2019\u00e9quipement coure de 5 \u00e0 10 ans.<\/p>\n\n\n\n Les exemples d\u2019\u00e9valuation de machinerie sont assez \u00e9vidents; on d\u00e9finit en g\u00e9n\u00e9ral la machinerie comme \u00ab des installations physiques disponibles pour la production ou des \u00e9quipements con\u00e7us ou n\u00e9cessaires pour des fins de fabrication. \u00bb<\/em> Des exemples d\u2019\u00e9valuation de machinerie vont des installations de fabrication aux installations de production. Notre firme a particip\u00e9 \u00e0 des \u00e9valuations de lave-autos, ainsi que de tous les types d\u2019installations de fabrication.<\/p>\n\n\n\n En effectuant ces types d\u2019\u00e9valuations, nous devons suivre la Norme relative \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de machinerie et \u00e9quipement<\/em> des NUPPEC<\/em> pour cr\u00e9er le mod\u00e8le qui rencontrera les exigences minimales. Chose la plus importante, vous devez prouver votre comp\u00e9tence. Vous pouvez d\u00e9velopper celle-ci en demandant l\u2019aide d\u2019un mentor ou en suivant des cours sur l\u2019\u00e9valuation de machinerie et \u00e9quipement. Comme pour la d\u00e9signation IRWA, il existe une autre organisation aux \u00c9tats-Unis, l\u2019American Society of Appraisers (ASA). L\u2019ASA est une certification accord\u00e9e \u00e0 ceux qui r\u00e9pondent aux exigences p\u00e9dagogiques du programme. Cette certification peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme le premier niveau de certification sur la machinerie et l\u2019\u00e9quipement, tant en Am\u00e9rique du Nord que dans le reste du monde.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e9galement important de consid\u00e9rer les types de valeurs qui sont requis dans les \u00e9valuations de machinerie et d\u2019\u00e9quipement. Il devient de plus en plus important de sp\u00e9cifier le type de valeur marchande demand\u00e9 par le pr\u00eateur, particuli\u00e8rement pour les chatels et les actifs non immobiliers. Les d\u00e9finitions de la valeur varient en fonction des \u00e9valuations immobili\u00e8res classiques : juste valeur marchande – enl\u00e8vement; juste valeur marchande – install\u00e9; valeur en utilisation continue; valeur de liquidation ordonn\u00e9e; valeur de liquidation forc\u00e9e; valeur de liquidation en place; valeur de r\u00e9cup\u00e9ration; valeur \u00e0 la casse; co\u00fbts d\u2019assurance – nouveau; ou valeur assurable d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9e. La valeur en utilisation continue est une estimation typique que nous appliquons, m\u00eame si chaque pr\u00eateur \u00e0 ses propres directives de souscription et exigences d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n Une vari\u00e9t\u00e9 de facteurs doit aussi \u00eatre prise en compte, incluant les tarifs d\u2019exp\u00e9dition, les tarifs d\u2019installation, la conversion des devises et les droits potentiels charg\u00e9s. Pour les m\u00e9thodes de calcul de la valeur, nous appliquons g\u00e9n\u00e9ralement la m\u00e9thode de comparaison directe, bien que nous utilisions aussi la m\u00e9thode de co\u00fbt pour corr\u00e9ler les valeurs par la d\u00e9pr\u00e9ciation. Dans certaines circonstances, la m\u00e9thode du revenu peut \u00eatre employ\u00e9e avec l\u2019\u00e9quipement sp\u00e9cialis\u00e9, bien que cela devienne hypoth\u00e9tique dans certains cas.<\/p>\n\n\n\n Regard vers le futur<\/strong><\/p>\n\n\n\n Que l\u2019avenir r\u00e9serve-t-il \u00e0 l\u2019ICE et aux \u00e9valuateurs de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale ? La technologie progresse plus vite que jamais et la pand\u00e9mie actuelle nous a appris qu\u2019il faut se montrer cr\u00e9atifs pour obtenir nos donn\u00e9es en l\u2019absence d\u2019inspections physiques. Je suis d\u2019avis que le travail de financement conventionnel pourrait s\u2019automatiser davantage. Le travail dans les niches exigera toujours des \u00e9valuateurs exp\u00e9riment\u00e9s qui peuvent non seulement produire une valeur, mais qui sont aussi capables de la d\u00e9fendre dans une cour de justice. Le travail dans les niches permet \u00e0 un \u00e9valuateur de devenir un fixeur de prix plut\u00f4t qu\u2019un preneur de prix. Ce n\u2019est pas facile. Vous devez prendre des risques et sortir de votre zone de confort. Il faudra exercer un \u00e9quilibre d\u00e9licat dans l\u2019addition de nouveaux types de travail \u00e0 votre r\u00e9pertoire et dans les co\u00fbts d\u2019opportunit\u00e9 (temps) pour obtenir la comp\u00e9tence requise et limiter votre responsabilit\u00e9. Dans le futur, je peux nous voir \u00e9tendre nos \u00e9valuations d\u2019entreprises, qui sont un autre segment de march\u00e9 tr\u00e8s en demande.<\/p>\n\n\n\n En tant qu\u2019organisation et individuellement, nous devons cro\u00eetre constamment et \u00e9voluer au rythme des changements technologiques. Nous devons savoir ce que le march\u00e9 attend de nous et, tout aussi important, conna\u00eetre les lacunes du march\u00e9 que l\u2019ICE peut combler. Une chose est certainement vraie : si vous faites du surplace trop longtemps, vous serez toujours un preneur de prix. Si vous prenez des petits risques pour apprendre, si vous posez des questions et recevez du mentorat, vous pouvez commencer \u00e0 cheminer pour devenir un fixeur de prix. C\u2019est cette derni\u00e8re alternative qui devrait \u00eatre l\u2019objectif ultime de tout professionnel.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par Sanjit Singh, AACI, P. 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