{"id":109668,"date":"2023-03-23T15:17:20","date_gmt":"2023-03-23T19:17:20","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=109668"},"modified":"2023-03-23T15:18:20","modified_gmt":"2023-03-23T11:18:20","slug":"comment-calculer-la-valeur-contributive-des-panneaux-solaires-installes-sur-un-petit-immeuble-dhabitation","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/comment-calculer-la-valeur-contributive-des-panneaux-solaires-installes-sur-un-petit-immeuble-dhabitation\/","title":{"rendered":"Comment calculer la valeur contributive des panneaux solaires install\u00e9s sur un petit immeuble d\u2019habitation"},"content":{"rendered":"\n

Par George Canning, AACI, P. App., Canning Consultants Inc., London, ON<\/p>\n\n\n\n

Ce cas immobilier concerne l\u2019exigence d\u2019un pr\u00eateur voulant que l\u2019on d\u00e9termine la valeur marchande d\u2019un immeuble d\u2019habitation de trois \u00e9tages sans ascenseur, avec et sans la valeur contributive des panneaux solaires situ\u00e9s sur le toit. Ce serait une demande raisonnable, puisque la dur\u00e9e utile pr\u00e9vue des panneaux solaires est tr\u00e8s inf\u00e9rieure \u00e0 la vie \u00e9conomique restante du b\u00e2timent. Qui plus est, le revenu provenant des panneaux solaires repr\u00e9sentait 10 % du revenu brut global de la propri\u00e9t\u00e9. Si les panneaux solaires ajoutaient consid\u00e9rablement \u00e0 la valeur globale de la propri\u00e9t\u00e9, cela pourrait n\u00e9cessiter un taux de risque additionnel au-del\u00e0 des taux hypoth\u00e9caires habituels.<\/p>\n\n\n\n

Le b\u00e2timent vis\u00e9, construit il y a 54 ans et contenant 12 logements, est situ\u00e9 dans une collectivit\u00e9 de bonne taille dans le sud-ouest de l\u2019Ontario. Les panneaux solaires \u00e9taient install\u00e9s sur le b\u00e2timent depuis quatre ans \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation, alors qu\u2019il reste 13 ann\u00e9es \u00e0 \u00e9couler sur leur bail existant. Le loyer moyen des panneaux solaires au cours des quatre derni\u00e8res ann\u00e9es \u00e9tait de 11 320 $.<\/p>\n\n\n\n

Nous calculons d\u2019abord la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9, avec et sans le revenu des panneaux solaires install\u00e9s, en utilisant les points de qualit\u00e9 dans l\u2019analyse par comparaison directe. L\u2019une des variables explicatives employ\u00e9es dans l\u2019analyse \u00e9tait le revenu net d\u2019exploitation du bien immobilier. Il \u00e9tait donc facile d\u2019isoler le revenu net d\u2019exploitation, avec et sans les panneaux solaires. Comme aucune vente comparable de petits immeubles d\u2019habitation produisant des revenus de panneaux solaires n\u2019avait \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e, cette m\u00e9thode \u00e9tait la meilleure solution de rechange. Les diff\u00e9rences des valeurs marchandes de la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9v\u00e9l\u00e9es par la m\u00e9thode des points de qualit\u00e9 sont comme suit :<\/p>\n\n\n\n

SANS REVENU DES PANNEAUX SOLAIRES<\/strong><\/td>AVEC REVENU DES PANNEAUX SOLAIRES<\/strong><\/td>DIFF\u00c9RENCE<\/strong><\/td><\/tr>
1 516 000 $<\/td>1 587 000 $<\/td>71 000 $<\/td><\/tr>
1 549 000 $<\/td>1 622 000 $<\/td>73 000 $<\/td><\/tr>
1 583 000 $<\/td>1 657 000 $<\/td>74 000 $<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Une autre fa\u00e7on de calculer la valeur contributive des panneaux solaires \u00e9tait d\u2019employer une m\u00e9thode d\u2019actualisation des flux mon\u00e9taires. Ici, on d\u00e9termine le revenu net d\u2019exploitation (revenu des panneaux solaires, moins toute d\u00e9pense) pour la dur\u00e9e r\u00e9siduelle du contrat. Un taux d\u2019actualisation est appliqu\u00e9 au revenu net d\u2019exploitation de chacun. On additionne les flux mon\u00e9taires actualis\u00e9s, ce qui repr\u00e9sente la valeur courante des panneaux solaires. Il n\u2019y a pas d\u2019ann\u00e9e r\u00e9siduelle, car rien ne garantit que le bail sera renouvel\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

S\u00e9lection du revenu projet\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le bail des panneaux solaires prend fin le 31 mai 2032. Cela signifie qu\u2019il reste 13 ans \u00e0 \u00e9couler si l\u2019on se base sur l\u2019ann\u00e9e 2019, qui a servi dans l\u2019\u00e9valuation de l\u2019immeuble d\u2019habitation, car les loyers devaient augmenter cette ann\u00e9e-l\u00e0 en vertu de la Loi sur la location \u00e0 usage d\u2019habitation<\/em>. Les panneaux solaires ont produit un revenu moyen de 11 320 $ depuis quatre ans. Nous avons \u00e9tal\u00e9 le flux des rentr\u00e9es, m\u00eame apr\u00e8s avoir constat\u00e9 des variations dans les paiements annuels. Il \u00e9tait inutile d\u2019essayer de pr\u00e9voir le revenu projet\u00e9 sur 13 ans en se basant sur la variation des paiements dans les quatre derni\u00e8res ann\u00e9es. En d\u2019autres mots, on ne pouvait justifier aucune ligne de tendance du revenu. Il y avait autant de chances qu\u2019utiliser la moyenne depuis quatre ans serait aussi exact sur l\u2019horizon de placement des panneaux solaires qu\u2019essayer de varier le revenu net sur la m\u00eame p\u00e9riode. En appliquant un taux d\u2019actualisation pour chaque ann\u00e9e d\u2019exploitation, cela alt\u00e9rerait la valeur annuelle future des flux mon\u00e9taires et refl\u00e9terait toute variation de revenu.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9penses<\/strong><\/p>\n\n\n\n

M\u00eame si nous aimerions croire que le revenu des panneaux solaires est vraiment libre net, nous avons conclu qu\u2019il y aura certains co\u00fbts associ\u00e9s au placement. Ces co\u00fbts visent la gestion et l\u2019entretien des panneaux, qui sont expos\u00e9s \u00e0 tous les types de conditions m\u00e9t\u00e9orologiques. Nous avons utilis\u00e9 5 %. L\u2019analyse n\u2019inclut pas les co\u00fbts des fonds emprunt\u00e9s pour installer les panneaux chaque ann\u00e9e, car l\u2019\u00e9valuation pr\u00e9sume que le b\u00e2timent aussi bien que les panneaux solaires sont francs et quittes de toute charge. Le tableau 1 montre le flux mon\u00e9taire actualis\u00e9 pour les panneaux solaire \u00e0 la fin du bail.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 1<\/strong><\/p>\n\n\n\n

ANN\u00c9ES<\/strong><\/td>1<\/strong><\/td>2<\/strong><\/td>3<\/strong><\/td>4<\/strong><\/td>5<\/strong><\/td>6<\/strong><\/td>7<\/strong><\/td>8<\/strong><\/td>9<\/strong><\/td>10<\/strong><\/td>11<\/strong><\/td>12<\/strong><\/td>13<\/strong><\/td><\/tr>
Revenu brut<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td>11 320 $<\/td><\/tr>
D\u00e9penses<\/strong><\/td><\/tr>
Gestion – Certaines r\u00e9parations<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td>566 $<\/td><\/tr>
Revenu net d\u2019exploitation<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td>10 754 $<\/td><\/tr>
Taux actualis\u00e9 – 10 %<\/td>0,9091<\/td>0,8264<\/td>0,7513<\/td>0,683<\/td>0,6209<\/td>0,5645<\/td>0,5132<\/td>0,4665<\/td>0,4241<\/td>0,3855<\/td>0,3505<\/td>0,3186<\/td>0,2897<\/td><\/tr>
 <\/td>9 776 $<\/td>8 888 $<\/td>8 080 $<\/td>7 345 $<\/td>6 677 $<\/td>6 070 $<\/td>5 519 $<\/td>5 017 $<\/td>4 561 $<\/td>4 146 $<\/td>3 769 $<\/td>3 427 $<\/td>3 115 $<\/td><\/tr>
FLUX MON\u00c9TAIRE TOTAL OU VALEUR COURANTE : 76 389 $<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Choix du taux d\u2019actualisation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\u00c0 ce jour, nous n\u2019avons pas trouv\u00e9 de taux d\u2019actualisation publi\u00e9s sur Internet pour les panneaux solaires ou les \u00e9oliennes. Nous avons trouv\u00e9 seulement des informations tr\u00e8s limit\u00e9es sur les taux d\u2019actualisation dans des publications canadiennes sp\u00e9cialis\u00e9es en immobilier. Plusieurs formules math\u00e9matiques sont disponibles pour calculer un taux d\u2019actualisation, mais celles-ci tendent \u00e0 \u00eatre charg\u00e9es de taux de risque saisis non justifi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

Nous savons que, depuis 20 ans, les taux d\u2019actualisation variaient de 10 % \u00e0 12 % et qu\u2019ils oscillent vraisemblablement entre 8 % et 10 % pour la plupart des placements immobiliers. Nous avons trouv\u00e9 quelques r\u00e9f\u00e9rences \u00e0 des taux d\u2019actualisation du troisi\u00e8me trimestre aux \u00c9tats-Unis, provenant de Rynne, Murphy and Associates, Inc. Elles figurent au tableau 2.<\/p>\n\n\n\n

Tableau 2<\/strong><\/p>\n\n\n\n

 <\/td>Taux d\u2019actualisation<\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td> <\/td> <\/td><\/tr>
 <\/td>Viewpoint Integra Realty Resources Publications 2017<\/td>Rynne, Murphy and Associates<\/td><\/tr>
 <\/td> <\/td> <\/td><\/tr>
Bureaux<\/td>8,03 % \u00e0 9,02 %<\/td>8,75 % \u00e0 9\u201975 %<\/td><\/tr>
Multifamilial<\/td>6,97 % \u00e0 7,85 %<\/td>8,25 % \u00e0 9,75 %<\/td><\/tr>
Centres commerciaux<\/td>7,98 % \u00e0 8,10 %<\/td>8,75 % \u00e0 9,00 %<\/td><\/tr>
Industriel<\/td>7,91 % \u00e0 8,61 %<\/td>9,50 % \u00e0 11,25 % (lourd et autres)<\/td><\/tr>
H\u00e9bergement<\/td>9,69 % \u00e0 10,09 %<\/td> <\/td><\/tr>
Maisons mobiles<\/td> <\/td>Moyenne 9,5<\/td><\/tr>
Restaurants<\/td> <\/td>Moyenne 10,00<\/td><\/tr>
Concessionnaires automobiles<\/td> <\/td>9,5<\/td><\/tr>
Subdivisions<\/td> <\/td>15,5<\/td><\/tr>
Maisons de soins infirmiers<\/td> <\/td>13,5<\/td><\/tr>
H\u00f4tels et motels<\/td> <\/td>10,25<\/td><\/tr>
Ville – commercial et industriel<\/td> <\/td>9,75<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Il est \u00e0 noter que les taux d\u2019actualisation figurant au tableau 2 pour les logements multifamiliaux varient de 7 % \u00e0 8 % (2017). Cependant, en regardant les autres types de placement immobilier qui refl\u00e8tent plus de risque, le taux d\u2019actualisation augmente \u00e9galement.<\/p>\n\n\n\n

Quel devraient \u00eatre les taux d\u2019actualisation pour la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

C\u2019est une question complexe, parce que cela d\u00e9pend des futures augmentations du co\u00fbt de l\u2019\u00e9lectricit\u00e9 et si oui ou non un gouvernement \u00e9lu honorera les ententes d\u00e9j\u00e0 conclues sur les panneaux solaires. Est-ce que le soleil va briller davantage durant les prochaines ann\u00e9es ? Personne ne peut r\u00e9pondre \u00e0 ces questions.<\/p>\n\n\n\n

Comme nous savons que les taux d\u2019actualisation ont diminu\u00e9 sur une grande diversit\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9s, alors qu\u2019ils sont tr\u00e8s sensibles \u00e0 des types d\u2019immobilier plus risqu\u00e9s, nous avons d\u00e9cid\u00e9 de prendre une position plus ferme sur le taux d\u2019actualisation applicable \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e. Voici le raisonnement pour la s\u00e9lection d\u2019un taux d\u2019actualisation appropri\u00e9 :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. Les panneaux solaires sont de plus en plus pr\u00e9sents dans le march\u00e9 immobilier. Nous les voyons sur des maisons, des immeubles de s\u00e9jour permanent et dans de grands champs. Ils sont co\u00fbteux \u00e0 installer.<\/li>\n\n\n\n
  2. Dans les 13 prochaines ann\u00e9es, il peut survenir une diminution du paiement de l\u2019\u00e9nergie produite pour le r\u00e9seau \u00e9lectrique par les panneaux solaires via la m\u00e9t\u00e9o.<\/li>\n\n\n\n
  3. Le taux d\u2019actualisation devrait refl\u00e9ter le fait qu\u2019aucun nouveau bail n\u2019est possible \u00e0 la fin du bail des panneaux solaires. Cela signifierait que les locataires devraient subventionner des co\u00fbts de services publics plus \u00e9lev\u00e9s, puisque le b\u00e9n\u00e9fice des panneaux solaires pourrait ne plus exister, ce qui constitue un autre facteur de risque pour le propri\u00e9taire.<\/li>\n\n\n\n
  4. Il y a un co\u00fbt d\u2019opportunit\u00e9 perdue dans le placement sur la construction originale des panneaux solaires. Le co\u00fbt est soit pay\u00e9 comptant en entier, soit contre des fonds emprunt\u00e9s. D\u2019une fa\u00e7on ou d\u2019une autre, il y a une perte en termes d\u2019int\u00e9r\u00eat pour des co\u00fbts d\u2019emprunt ou une perte de placer cet argent dans une initiative diff\u00e9rente.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    Nous avons conclu que le taux d\u2019actualisation qui semble le mieux capturer les enjeux n\u00e9gatifs d\u2019avoir des panneaux solaires sur le toit d\u2019un ensemble d\u2019habitations collectives de 10 logements est 10 %. Ce taux d\u2019actualisation fournit une valeur courante de 76 389 $ (arrondis \u00e0 76 000 $).<\/p>\n\n\n\n

    Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    L\u2019analyse des points de qualit\u00e9 utilisant la diff\u00e9rence entre le revenu net d\u2019exploitation de la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e, avec et sans le revenu des panneaux solaires, a donn\u00e9 une valeur de 71 000 $ \u00e0 74 000 $ pour les panneaux solaires. Le mod\u00e8le de flux mon\u00e9taire actualis\u00e9 indiquait une valeur contributive de 76 000 $. L\u2019estimation \u00e0 point unique conclue de la valeur contributive des panneaux solaires s\u2019\u00e9tablissait \u00e0 75 000 $.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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