Par Randy Wyton, AACI, P. App., Essex Appraisal Group<\/p>\n\n\n\n
Nous sommes en 2021 et les tours \u00e0 bureaux des centres-villes, m\u00eame dans les march\u00e9s canadiens les plus robustes, connaissent un taux d\u2019inoccupation de 20 % ou plus. Fin f\u00e9vrier, un article de presse rapportait que Vancouver a 90 acres de locaux \u00e0 bureaux vacants au centre-ville. Les utilisateurs de bureaux minimisent la taille de leur espace lou\u00e9 pour r\u00e9duire les co\u00fbts, alors que les employ\u00e9s s\u2019habituent \u00e0 travailler de la maison. C\u2019est une r\u00e9alit\u00e9 bourgeonnante qui se retournera \u00e9ventuellement contre les propri\u00e9taires de ces immeubles vides.<\/p>\n\n\n\n
Dans la foul\u00e9e de la COVID-19 et du nouveau mode de vie \u2039 travail-du-domicile \u203a, les propri\u00e9taires et les pr\u00eateurs se demandent avec appr\u00e9hension ce que deviendront les immeubles de classe \u2039 B \u203a de 10 \u00e9tages, omnipr\u00e9sents \u00e0 la p\u00e9riph\u00e9rie du centre-ville, dont la popularit\u00e9 d\u00e9cline rapidement. Les immeubles semblables ne peuvent concurrencer avec les immeubles haut de gamme de classe \u2039 A \u203a au c\u0153ur de la ville qui, malgr\u00e9 l\u2019avantage de l\u2019emplacement et de la qualit\u00e9, peinent \u00e9galement \u00e0 conserver leur part du march\u00e9. Combler les bureaux vacants actuels dans le futur semble \u00eatre une t\u00e2che redoutable, \u00e9tant donn\u00e9 la statistique d\u2019absorption n\u00e9gative qui appara\u00eet dans tous les march\u00e9s du pays. Tenter d\u2019am\u00e9liorer la comp\u00e9titivit\u00e9 d\u2019un immeuble de classe \u2039 B \u203a en d\u00e9pensant du capital pour maintenir les loyers des bureaux \u00e0 1 $ le pied carr\u00e9 mensuellement semble de plus en plus une mauvaise id\u00e9e. Malgr\u00e9 les perspectives actuelles, il y a des options \u00e0 envisager. L\u2019une de ces options serait la conversion \u00e0 de nouvelles utilisations. Il serait utile d\u2019explorer des opportunit\u00e9s de repositionner les propri\u00e9t\u00e9s dans le march\u00e9 r\u00e9sidentiel, o\u00f9 les loyers ont augment\u00e9 de 2-3 $ le pied carr\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Alors que le secteur des bureaux du march\u00e9 immobilier est aux prises avec des locaux vacants, la demande de logement collectif de tous les types demeure relativement forte. Durant la premi\u00e8re ann\u00e9e de la contraction \u00e9conomique caus\u00e9e par la pand\u00e9mie, les secteurs du march\u00e9 r\u00e9sidentiel, \u00e0 part les condominiums du centre-ville, s\u2019en sont assez bien sortis. Pour profiter des vigoureux march\u00e9s r\u00e9sidentiels, la grande tendance future sera de cibler ces projets de conversion pour en arriver \u00e0 une utilisation r\u00e9sidentielle.<\/p>\n\n\n\n
Ce n\u2019est pas une id\u00e9e nouvelle ou innovante, pas plus qu\u2019une garantie de succ\u00e8s, mais c\u2019est une alternative qu\u2019il vaut la peine d\u2019envisager et qui pourrait ramener vie, dynamisme et profitabilit\u00e9 \u00e0 une entreprise qui tourne au ralenti. On a vu de nombreux exemples de conversion r\u00e9ussie dans la majorit\u00e9 des march\u00e9s canadiens depuis quelques d\u00e9cennies. Pr\u00e9sentement, en Alberta, les propri\u00e9taires d\u2019immeubles ont une longueur d\u2019avance, car les bureaux vacants avaient d\u00e9j\u00e0 commenc\u00e9 \u00e0 se multiplier en raison du d\u00e9clin de l\u2019industrie p\u00e9troli\u00e8re. Edmonton et Calgary ont toutes deux connu des conversions r\u00e9centes \u00e0 travers le processus d\u2019occupation.<\/p>\n\n\n\n
Mais, en plus des conversions des bureaux en appartements, il y a d\u2019autres genres de conversion, comme les entrep\u00f4ts en logements, immeubles commerciaux en \u00e9glises, \u00e9glises en bureaux ou en maisons, h\u00f4tels en r\u00e9sidences pour personnes \u00e2g\u00e9es, etc. Pour se concentrer sur la forme la plus courante de conversion, cet article donnera une orientation dans le contexte d\u2019un immeuble \u00e0 bureaux converti en immeuble \u00e0 logements multiples, qu\u2019il s\u2019agisse de condominiums ou d\u2019appartements lou\u00e9s. Le texte suivant d\u00e9crit certains facteurs cl\u00e9s qu\u2019il faut aborder pour commencer \u00e0 convertir les b\u00e2timents.<\/p>\n\n\n\n
Pertinence des propri\u00e9t\u00e9s<\/strong><\/p>\n\n\n\n Tous les immeubles ne sont pas cr\u00e9\u00e9s \u00e9gaux. Ajoutons \u00e0 cela que les immeubles \u00e0 bureaux ne sont pas con\u00e7us pour accueillir des logements et ne sont pas n\u00e9cessairement situ\u00e9s sur des sites qui conviennent \u00e0 l\u2019utilisation r\u00e9sidentielle. \u00c0 ce titre, il faut estimer franchement l\u2019actif et le passif d\u2019un bien immobilier \u00e0 convertir. Cette estimation ne vise pas que la structure, il faut \u00e9galement bien consid\u00e9rer l\u2019emplacement de la propri\u00e9t\u00e9 ainsi que son environnement. \u00c0 la fin du processus de conversion, l\u2019objectif est de cr\u00e9er un endroit o\u00f9 les gens d\u00e9sirent vivre et, en m\u00eame temps, obtenir une propri\u00e9t\u00e9 qui produit un rendement durable du capital investi. L\u2019estimation \u00e0 faire se d\u00e9cline en plusieurs points :<\/p>\n\n\n\n Emplacement <\/strong>\u2013 Comme c\u2019est le cas avec presque toutes les formes d\u2019immobilier, l\u2019emplacement joue un r\u00f4le cl\u00e9 dans les conversions. Si les gens vont y vivre, l\u2019emplacement doit r\u00e9pondre aux besoins des r\u00e9sidants. Cela peut inclure les parcs, le transport, les \u00e9coles, le magasinage, c.-\u00e0-d. des caract\u00e9ristiques qui d\u00e9finissent un quartier. Plusieurs centres urbains canadiens ont des quartiers p\u00e9riph\u00e9riques plus vieux avec des rues bord\u00e9es d\u2019arbres, des parcs, des vall\u00e9es riveraines, des fronts de mer, des terrains de golf, etc. Dans ces zones p\u00e9riph\u00e9riques plus anciennes se trouvent les immeubles de classe \u2039 A \u203a et \u2039 B \u203a qui seront les plus vraisemblablement convertis. En revanche, les emplacements en zone suburbaine n\u2019offrent peut-\u00eatre pas le cachet n\u00e9cessaire pour attirer les occupants.<\/p>\n\n\n\n Les terrains d\u2019angle tendent \u00e0 favoriser le mieux la conversion. Ils permettent \u00e0 au moins deux des faces de l\u2019immeuble d\u2019avoir une vue non obstru\u00e9e sur l\u2019ext\u00e9rieur. De plus, les coins donnent une meilleure exposition aux devantures de la rue et une meilleure accessibilit\u00e9. Une plus grande visibilit\u00e9 ext\u00e9rieure facilite l\u2019\u2039 habillement \u203a d\u2019un immeuble et change sa perception d\u2019un usage commercial en une impression r\u00e9sidentielle attrayante.<\/p>\n\n\n\n \u00c9chelle et forme de la structure <\/strong>\u2013 Apr\u00e8s l\u2019emplacement, la taille et la configuration de la structure sont probablement les plus grands obstacles des candidats \u00e0 la conversion. Les plaques de plancher sont un \u00e9l\u00e9ment crucial dans les consid\u00e9rations de conception. En d\u00e9veloppant des espaces r\u00e9sidentiels, la grandeur des fen\u00eatres est la cl\u00e9. Si les plaques de plancher sont carr\u00e9es et ont une surface de plancher trop massive \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de la structure en retrait des fen\u00eatres, la possibilit\u00e9 de conversion est limit\u00e9e. Les plaques de plancher devraient \u00eatre configur\u00e9es de fa\u00e7on \u00e0 ce qu\u2019au moins 15 \u00e0 20 pieds d\u2019espace de fen\u00eatre soit possibles dans une chambre \u00e0 coucher d\u2019environ 600 pieds carr\u00e9s. Cela permet l\u2019installation de fen\u00eatres dans la salle de s\u00e9jour et les chambres \u00e0 coucher. Avec deux chambres \u00e0 coucher ou 800-1000 pieds carr\u00e9s, on aura peut-\u00eatre besoin d\u2019au moins trois espaces de fen\u00eatres qui n\u00e9cessiteront jusqu\u2019\u00e0 30 pieds d\u2019exposition ext\u00e9rieure. Ces deux sc\u00e9narios produiraient une surface utile jusqu\u2019\u00e0 30 pieds de profondeur \u00e0 distance des fen\u00eatres. M\u00eame \u00e0 cette distance, l\u2019\u00e9clairage doit pr\u00e9voir les zones ombrag\u00e9es potentielles. Si les plaques de plancher ne permettent pas ce type de configuration, la possibilit\u00e9 de conversion peut en souffrir.<\/p>\n\n\n\n Id\u00e9alement, il devrait y avoir des fen\u00eatres de tous les c\u00f4t\u00e9s de l\u2019immeuble, permettant au plan d\u2019\u00e9tage r\u00e9sidentiel d\u2019inonder la suite de lumi\u00e8re et donnant aux r\u00e9sidants un sentiment d\u2019exposition au monde ext\u00e9rieur. Une forme rectangulaire est probablement la meilleure. Cela permet un corridor central \u00e0 travers la plaque de plancher avec des suites qui flanquent les deux c\u00f4t\u00e9s avec des fen\u00eatres sur les longues expositions de l\u2019immeuble. Les fen\u00eatres face au sud donnent la plus grande exposition.<\/p>\n\n\n\n La taille et la forme des plaques de plancher ont leur importance \u00e9galement. Les corridors d\u2019ascenseur devaient \u00eatre centralis\u00e9s pour permettre aux suites d\u2019\u00eatre d\u00e9velopp\u00e9es autour du noyau. Les points d\u2019acc\u00e8s centralis\u00e9s limitent l\u2019espace commun. On peut de beaucoup r\u00e9duire les co\u00fbts de conversion et augmenter les revenus avec moins d\u2019aires communes int\u00e9rieures \u00e0 finir.<\/p>\n\n\n\n Les ascenseurs sont aussi un facteur important \u00e0 consid\u00e9rer. D\u2019ordinaire, les immeubles \u00e0 bureaux jouissent d\u2019une plus grande capacit\u00e9 d\u2019ascenseurs que les immeubles d\u2019appartements traditionnels. Cela pourrait signifier qu\u2019un puits d\u2019ascenseur puisse \u00eatre utilis\u00e9 pour les services. Un d\u00e9savantage des ascenseurs d\u2019immeubles \u00e0 bureaux, c\u2019est qu\u2019ils sont souvent plus petits que les ascenseurs r\u00e9sidentiels. Si les ascenseurs existants sont trop exigus pour contenir canap\u00e9s ou lits lorsque les occupants d\u00e9m\u00e9nagent, il faut songer \u00e0 d\u2019autres solutions.<\/p>\n\n\n\n Actifs de la structure <\/strong>\u2013 Il s\u2019agit ici d\u2019une consid\u00e9ration serr\u00e9e et technique des \u00e9l\u00e9ments physiques de l\u2019immeuble, comme la possibilit\u00e9 d\u2019un syst\u00e8me de CVC, la hauteur des plafonds, les \u00e9l\u00e9ments de construction structuraux (b\u00e9ton versus acier), l\u2019emplacement des \u00e9l\u00e9ments porteurs, la fondation et le stationnement int\u00e9rieur, l\u2019espace des aires communes \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur, la plomberie et l\u2019\u00e9lectricit\u00e9, les dimensions et am\u00e9nagements du vestibule, les retraits de l\u2019immeuble et le style ext\u00e9rieur, pour ne nommer que ceux-l\u00e0. Essentiellement, c\u2019est un exercice qui consiste \u00e0 d\u00e9terminer les \u00e9l\u00e9ments existants de l\u2019immeuble qui pourraient servir \u00e0 la conversion et ceux qui devraient \u00eatre chang\u00e9s, et \u00e0 quel co\u00fbt.<\/p>\n\n\n\n L\u2019une des cl\u00e9s de cette estimation des actifs pourrait \u00eatre le stationnement. Jusqu\u2019\u00e0 une \u00e9poque r\u00e9cente, les municipalit\u00e9s d\u00e9siraient s\u2019assurer que les suites aient des places de stationnement d\u00e9sign\u00e9es. Toutefois, il existe maintenant des forces du march\u00e9 et de la planification donnant \u00e0 penser que les exigences de stationnement ne sont plus r\u00e9glement\u00e9es au municipal, mais plut\u00f4t dict\u00e9es par le march\u00e9. R\u00e9cemment, le conseil municipal d\u2019Edmonton a abandonn\u00e9 toutes les exigences de stationnement pour ses locaux d\u2019habitation r\u00e9sidentiels. On a fait cela pour diminuer les restrictions sur les d\u00e9veloppements centraux et pour transf\u00e9rer la responsabilit\u00e9 aux promoteurs, afin d\u2019assurer qu\u2019ils aient le stationnement dont ils ont besoin pour leurs d\u00e9veloppements. Quoiqu\u2019il en soit, les immeubles \u00e0 convertir dans les emplacements centraux peuvent avoir un stationnement limit\u00e9 sur place et la conversion ne n\u00e9cessitera peut-\u00eatre pas d\u2019importants am\u00e9nagements de stationnement.<\/p>\n\n\n\n Zonage <\/strong>\u2013 Apr\u00e8s qu\u2019une estimation compl\u00e8te ait conclut qu\u2019une conversion est physiquement durable, la prochaine \u00e9tape consiste \u00e0 proc\u00e9der en obtenant les approbations municipales. M\u00eame si processus de planification des municipalit\u00e9s devient plus flexible, surtout en zones urbaines \u00e0 haute densit\u00e9, le zonage pourrait se r\u00e9v\u00e9ler le principal obstacle \u00e0 plusieurs conversions. Selon toute vraisemblance, le zonage actuel pour la plupart de ces vieux immeubles \u00e0 bureaux ne sera pas appropri\u00e9 \u00e0 l\u2019usage r\u00e9sidentiel. La meilleure r\u00e9ponse pourrait \u00eatre le zonage \u00e0 contr\u00f4le direct pour un site donn\u00e9, o\u00f9 la municipalit\u00e9 approuverait un plan sp\u00e9cifique pour la propri\u00e9t\u00e9 en question. Fr\u00e9quemment, les zonages \u00e0 contr\u00f4le direct sont la meilleure fa\u00e7on d\u2019aborder les situations o\u00f9 l\u2019immeuble existant qui montre des enjeux de durabilit\u00e9 \u00e0 long terme peut voir sa r\u00e9invention se fondre dans une communaut\u00e9. Jouant en faveur de ces conversions, c\u2019est qu\u2019elles sont g\u00e9n\u00e9ralement situ\u00e9es dans des centres urbains o\u00f9 la plupart des autorit\u00e9s cherchent des moyens d\u2019augmenter la densit\u00e9 de population pour utiliser l\u2019infrastructure existante. De mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, les villes ont un \u00e9tat d\u2019esprit et un grand d\u00e9sir d\u2019attirer plus de population dans leur noyau urbain, en plus du besoin de trouver des usages pour les plus vieux immeubles \u00e0 bureaux de classe \u2039 B \u203a, qui peinent \u00e0 demeurer \u00e9conomiquement viables. Reconstruire et stabiliser l\u2019assiette de l\u2019imp\u00f4t foncier sera aussi un moteur principal pour aider les villes \u00e0 trouver des fa\u00e7ons d\u2019obtenir ces conversions \u00e0 travers les \u00e9tapes de planification et d\u2019autorisation.<\/p>\n\n\n\n March\u00e9<\/strong> \u2013 Tout compte fait, ces conversions doivent produire un type de propri\u00e9t\u00e9 qui poss\u00e8de une plus grande viabilit\u00e9 \u00e9conomique que ses pr\u00e9d\u00e9cesseurs \u00e0 bureaux. Dans le secteur du logement, le convertisseur peut examiner plusieurs options et les \u00e9quilibrer avec les co\u00fbts et la demande du march\u00e9 local. \u00c9tant donn\u00e9 les co\u00fbts de conversion, la plupart des convertisseurs opteront pour le logement du march\u00e9 et viseront probablement les plus hauts niveaux du march\u00e9, en utilisant les emplacements p\u00e9riph\u00e9riques favoris du noyau urbain. Ceci \u00e9tant dit, il existe d\u2019autres secteurs aussi attrayants \u00e0 consid\u00e9rer, comme le logement des a\u00een\u00e9s, des \u00e9tudiants et le logement abordable. Ce dernier secteur du march\u00e9 est en forte demande, alors que le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral y r\u00e9pond par l\u2019entremise de sa Strat\u00e9gie nationale sur le logement. Il a engag\u00e9 55 milliards $ dans un plan de 10 ans pour tenter de cr\u00e9er 125 000 nouvelles maisons sur le march\u00e9. L\u2019acc\u00e8s aux programmes gouvernementaux de cette nature requiert que l\u2019on r\u00e9ponde \u00e0 certains crit\u00e8res et peut ne pas convenir \u00e0 tous les immeubles ni \u00e0 toutes les situations, mais \u00e7a peut fonctionner pour plusieurs conversions.<\/p>\n\n\n\n Le logement des a\u00een\u00e9s est une excellente conversion pour les immeubles \u00e0 bureaux. Avec 17 % de la population du Canada ayant plus de 65 ans, la demande dans ce secteur est acquise et croissante. Les immeubles \u00e0 bureaux pr\u00e9sentent une bonne opportunit\u00e9 structurale pour r\u00e9pondre aux besoins des a\u00een\u00e9s avec des aires communes au rez-de-chauss\u00e9e, des syst\u00e8mes ferm\u00e9s de CVC, le besoin r\u00e9duit de balcons et une consid\u00e9ration d\u2019emplacement diff\u00e9rente. Dans les ann\u00e9es 1990, un immeuble d\u2019Edmonton, appel\u00e9 Rosedale Manor, est n\u00e9 d\u2019un immeuble \u00e0 bureaux d\u00e9suet et il prosp\u00e8re jusqu\u2019\u00e0 ce jour. Le format du logement \u00e9tudiant est tr\u00e8s similaire \u00e0 celui des a\u00een\u00e9s pour ce qui est des aires communes et de la plus petite taille des suites. Bien s\u00fbr, le logement des \u00e9tudiants doit r\u00e9pondre aux exigences d\u2019emplacement en termes d\u2019acc\u00e8s aux institutions d\u2019enseignement.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 poss\u00e9der<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pour qu\u2019une conversion puisse faire concurrence aux immeubles d\u2019appartements traditionnels, ceux-ci doivent r\u00e9pondre \u00e0 un minimum d\u2019exigences. Les balcons viennent en t\u00eate de liste. Les espaces ext\u00e9rieurs priv\u00e9s sont une chose essentielle dans la plupart des applications r\u00e9sidentielles, surtout dans la conversion des immeubles qui demandent des loyers l\u00e9g\u00e8rement plus \u00e9lev\u00e9s. Ceci dit, les r\u00e9novations sont souvent probl\u00e9matiques. La r\u00e9ponse \u00e9vidente aux probl\u00e8mes et de simplement les ajouter, mais il y a une myriade de facteurs \u00e0 consid\u00e9rer relativement \u00e0 la structure et \u00e0 l\u2019enveloppe du b\u00e2timent. C\u2019est ici qu\u2019une bonne compr\u00e9hension des actifs physiques de l\u2019immeuble peut aider \u00e0 d\u00e9gager la voie vers une solution. Non seulement les balcons fournissent un espace ext\u00e9rieur priv\u00e9 qui rend des suites plus attrayantes, mais ils r\u00e9ussissent \u00e0 changer le profil ext\u00e9rieur du b\u00e2timent et \u00e0 embellir son architecture.<\/p>\n\n\n\n Les espaces d\u2019agr\u00e9ment des aires communes seraient aussi en t\u00eate de liste des \u2039 choses \u00e0 avoir \u203a. Cela inclurait des patios ext\u00e9rieurs ou des lieux de d\u00e9tente, des salles d\u2019exercice, des salles de r\u00e9union et des salles de jeux. En essence, la conversion doit tenir compte des m\u00eames \u00e9l\u00e9ments du mode de vie que ceux d\u2019un ensemble d\u2019habitations collectives traditionnel pour concurrencer dans le m\u00eame march\u00e9. Ce qui joue en faveur de l\u2019immeuble \u00e0 convertir, c\u2019est la probabilit\u00e9 d\u2019une grande surface utile au sol qui peut ne pas convenir \u00e0 l\u2019usage de suites \u00e0 louer. Dans les conversions, les \u00e9tages du rez-de-chauss\u00e9e tendent \u00e0 manquer d\u2019espaces de fen\u00eatres n\u00e9cessaires \u00e0 l\u2019usage de suites et peuvent mieux se pr\u00eater \u00e0 des espaces d\u2019agr\u00e9ment qui n\u2019ont pas besoin de fen\u00eatres. Un autre avantage peut \u00eatre les grandes aires de toit plat, qui peuvent servir de patios ext\u00e9rieurs ou de lieux de d\u00e9tente avec une vue potentielle impressionnante.<\/p>\n\n\n\n Les r\u00e9novations ext\u00e9rieures sont une exigence minimale pour passer d\u2019une pr\u00e9sentation commerciale aust\u00e8re traditionnelle \u00e0 un ext\u00e9rieur sophistiqu\u00e9 et visuellement invitant qui instille un sentiment de fiert\u00e9 et d\u2019habitation. Comme j\u2019ai d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9, l\u2019ajout de balcons fait beaucoup pour changer la perception d\u2019un immeuble, en plus des traitements de couleurs cr\u00e9atifs que l\u2019on peut appliquer. Am\u00e9liorer l\u2019entr\u00e9e principale avec des \u00e9l\u00e9ments qui ressortent, comme des marquises et des enseignes, peut aussi attirer les regards. L\u2019immeuble apparaissant dans cet exemple est un projet de conversion \u00e0 Calgary, qui a capitalis\u00e9 sur son emplacement en angle en changeant l\u2019apparence des fen\u00eatres et en int\u00e9grant une palette de couleurs vives pour transformer un ext\u00e9rieur plut\u00f4t fade en un endroit o\u00f9 l\u2019on d\u00e9sire vivre.<\/p>\n\n\n\n Parmi les \u00e9l\u00e9ments qui sont peut-\u00eatre les plus difficiles \u00e0 incorporer dans les conversions se trouvent les fen\u00eatres fonctionnelles. De par leur nature m\u00eame, les immeubles \u00e0 bureaux ont des syst\u00e8mes de fen\u00eatres scell\u00e9es pour contr\u00f4ler la climatisation. Un bon syst\u00e8me de r\u00e9gulation de climatisation peut aussi se r\u00e9v\u00e9ler utile dans une conversion, mais beaucoup d\u2019occupants r\u00e9sidentiels veulent prendre une bouff\u00e9e d\u2019air frais \u00e0 l\u2019occasion. Cela pr\u00e9sente une multitude d\u2019enjeux concernant la fa\u00e7on d\u2019int\u00e9grer des fen\u00eatres fonctionnelles dans un environnement de CVC, qui peut fonctionner le mieux comme syst\u00e8me en circuit ferm\u00e9. Les balcons et les portes patios viendront aussi perturber l\u2019\u00e9quilibre. \u00c0 ce titre, les convertisseurs doivent installer des syst\u00e8mes de g\u00e9n\u00e9ration et de contr\u00f4le d\u2019air qui fonctionnent pour chaque suite individuelle et qui contournent la plus grande partie des syst\u00e8mes de CVC en place pour l\u2019usage de bureaux. Un point plus g\u00e9n\u00e9ral, le red\u00e9ploiement du syst\u00e8me de CVC dans une conversion requiert d\u2019excellents conseils d\u2019experts dans ce domaine qui auront des ramifications \u00e0 travers le processus de conversion.<\/p>\n\n\n\n Autres opportunit\u00e9s<\/strong><\/p>\n\n\n\n En plus du populaire processus de conversion de bureaux en appartements, il y a d\u2019autres types de conversion \u00e9mergents qui d\u00e9montrent une gamme d\u2019opportunit\u00e9s beaucoup plus \u00e9tendue. Certaines options d\u2019utilisation finale \u00e0 explorer comprennent :<\/p>\n\n\n\n Les immeubles \u00e0 bureaux ne sont pas le seul secteur du march\u00e9 \u00e0 \u00eatre touch\u00e9 n\u00e9gativement par les \u00e9v\u00e9nements actuels. Les h\u00f4tels sont durement touch\u00e9s depuis un an, et l\u2019on pr\u00e9voit que leurs difficult\u00e9s persisteront encore quelques ann\u00e9es. Ces propri\u00e9t\u00e9s offrent \u00e9galement d\u2019excellentes occasions de conversions similaires, habituellement dans les m\u00eames secteurs de march\u00e9. Les magasins de d\u00e9tail conna\u00eetront aussi des transformations, alors que les consommateurs sont maintenant beaucoup plus enclins et motiv\u00e9s \u00e0 faire leurs achats en ligne, laissant les b\u00e2timents commerciaux de brique et de mortier avec la n\u00e9cessit\u00e9 de se red\u00e9velopper ou se repositionner.<\/p>\n\n\n\n Planification et consultation<\/strong> Les conversions sont une entreprise importante qui comporte beaucoup de pi\u00e8ces mobiles. Le processus de conversion pr\u00e9sentera aux propri\u00e9taires de nouveaux d\u00e9fis et le besoin d\u2019une solide orientation. On devrait consulter des experts dans ces domaines : \u00e9tudes de march\u00e9; \u00e9valuation physique des immeubles; financement du capital; questions l\u00e9gales et architecturales; et exploitants finals. L\u2019endroit o\u00f9 commencer est une \u00e9tude de faisabilit\u00e9, pour d\u00e9gager les avantages et d\u00e9savantages de la propri\u00e9t\u00e9, en plus d\u2019identifier le secteur du march\u00e9 qui convient le mieux au produit final. Une fois ces \u00e9l\u00e9ments bien identifi\u00e9s, on peut cr\u00e9er des sc\u00e9narios financiers pour maximiser le rendement du capital investi et cr\u00e9er un actif fonctionnel \u00e0 long terme.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par Randy Wyton, AACI, P. App., Essex Appraisal Group Nous sommes en 2021 et les tours \u00e0 bureaux des centres-villes, m\u00eame dans les march\u00e9s canadiens<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"no","_lmt_disable":""},"article_author":[3354],"article_tag":[],"class_list":["post-109677","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-randy-wyton"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/109677","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=109677"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=109677"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=109677"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
\n