{"id":109692,"date":"2023-03-23T20:52:41","date_gmt":"2023-03-24T00:52:41","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=109692"},"modified":"2023-03-23T20:53:41","modified_gmt":"2023-03-23T16:53:41","slug":"faits-contre-fiction-ne-laissez-pas-ces-quatre-mythes-sur-la-responsabilite-des-evaluateurs-vous-faire-trebucher","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/faits-contre-fiction-ne-laissez-pas-ces-quatre-mythes-sur-la-responsabilite-des-evaluateurs-vous-faire-trebucher\/","title":{"rendered":"FAITS contre FICTION – Ne laissez pas ces quatre mythes sur la responsabilit\u00e9 des \u00e9valuateurs vous faire tr\u00e9bucher"},"content":{"rendered":"\n

R\u00e9imprim\u00e9 avec la permission de l\u2019Appraisal Institute des \u00c9tats-Unis<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n

Par Peter T. Christensen, avocat g\u00e9n\u00e9ral de Administrators & Insurance Services pour LIA, la soci\u00e9t\u00e9 qui g\u00e8re le programme E&O approuv\u00e9 pour les \u00e9valuateurs par l’Appraisal Institute. <\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je suis inquiet de voir que certains mythes sur la responsabilit\u00e9 des \u00e9valuateurs ne dispara\u00eetront peut-\u00eatre jamais. Ces mythes sont r\u00e9p\u00e9t\u00e9s \u00e0 tel point qu\u2019ils sont fondamentalement accept\u00e9s comme des faits. J\u2019ai rassembl\u00e9 ici quatre des mythes les plus courants concernant la responsabilit\u00e9 des \u00e9valuateurs afin de tenter de les d\u00e9truire une fois pour toutes. <\/p>\n\n\n\n

Mythe no<\/sup> 1<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Je n<\/em><\/strong>\u2019<\/em><\/strong>ai pas de responsabilit\u00e9 personnelle pour mes \u00e9valuations parce que j<\/em><\/strong>\u2019<\/em><\/strong>ai organis\u00e9 mon entreprise comme une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 <\/em><\/strong>limit<\/em><\/strong>\u00e9<\/em><\/strong>e.<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

V\u00e9rit\u00e9 : <\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bien que cela semble \u00eatre une compr\u00e9hension raisonnable des protections juridiques qui d\u00e9coulent de la cr\u00e9ation d\u2019une entreprise \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e, cette affirmation est incorrecte. L\u2019exploitation d\u2019un cabinet d\u2019\u00e9valuation sous la forme d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e, d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 S ou d\u2019un partenariat \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e peut \u00eatre une d\u00e9cision commerciale intelligente. Le choix de la bonne forme d\u2019entreprise d\u00e9pend des circonstances personnelles et commerciales individuelles, chaque forme pr\u00e9sentant des avantages et des inconv\u00e9nients li\u00e9s \u00e0 la fiscalit\u00e9, \u00e0 la planification de la retraite, aux investissements ext\u00e9rieurs et \u00e0 la responsabilit\u00e9 financi\u00e8re. Cependant, la cr\u00e9ation d\u2019une SARL, d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 S ou d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e ne prot\u00e8ge pas les \u00e9valuateurs de la responsabilit\u00e9 des r\u00e9clamations concernant leur propre n\u00e9gligence professionnelle pr\u00e9sum\u00e9e. C\u2019est l\u2019\u00e9valuateur qui d\u00e9tient la licence; par cons\u00e9quent, il est personnellement responsable du travail et peut \u00eatre tenu responsable des erreurs professionnelles. Le cabinet lui-m\u00eame a \u00e9galement une responsabilit\u00e9 potentielle, mais elle est indirecte par le biais du travail de son personnel, ce qui explique pourquoi il est courant de voir l\u2019\u00e9valuateur qui a effectu\u00e9 l\u2019\u00e9valuation et le cabinet d\u2019\u00e9valuation d\u00e9sign\u00e9s comme d\u00e9fendeurs dans des proc\u00e8s pour n\u00e9gligence professionnelle d\u00e9coulant d\u2019\u00e9valuations d\u00e9ficientes. Cette dure v\u00e9rit\u00e9 ne signifie pas que les \u00e9valuateurs doivent \u00e9viter d\u2019organiser leur soci\u00e9t\u00e9 en utilisant des formes d\u2019entreprise \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e. Le choix de la bonne forme peut offrir des avantages fiscaux, de retraite et autres, comme indiqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment. De plus, lorsque plusieurs \u00e9valuateurs travaillent au sein d\u2019une m\u00eame entreprise, une forme d\u2019entreprise \u00e0 responsabilit\u00e9 limit\u00e9e servira \u00e0 prot\u00e9ger l\u2019\u00e9valuateur-propri\u00e9taire contre toute responsabilit\u00e9 personnelle pour la n\u00e9gligence professionnelle du travail d\u2019un autre \u00e9valuateur, ainsi que contre d\u2019autres responsabilit\u00e9s commerciales.<\/p>\n\n\n\n

Mythe no<\/sup> 2 <\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les pr\u00eateurs exigent que les \u00e9valuateurs souscrivent une assurance erreurs et omissions parce qu<\/em><\/strong>\u2019<\/em><\/strong>ils cherchent r\u00e9guli<\/em><\/strong>\u00e8<\/em><\/strong>rement \u00e0 tenir les \u00e9valuateurs responsables des pertes sur pr\u00ea<\/em><\/strong>ts.<\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

V\u00e9rit\u00e9 : <\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Quelques pr\u00eateurs et fournisseurs de services ont essay\u00e9 de poursuivre syst\u00e9matiquement les \u00e9valuateurs pour les pertes sur pr\u00eats, mais ils ont \u00e9chou\u00e9 dans leurs efforts et ont d\u00e9couvert que ce n\u2019\u00e9tait pas un bon plan d\u2019affaires. L\u2019exp\u00e9rience rat\u00e9e la plus spectaculaire a \u00e9t\u00e9 soutenue par Impac Mortgage Holdings, qui a autoris\u00e9 des collecteurs tiers comme Llano Financing Group \u00e0 poursuivre plus de 500 \u00e9valuateurs entre 2014 et 2016. Le fait est que les pr\u00eateurs ne repr\u00e9sentent qu\u2019environ 30 % des r\u00e9clamations d\u00e9pos\u00e9es contre les \u00e9valuateurs. En g\u00e9n\u00e9ral, les pr\u00eateurs ne poursuivent pas les \u00e9valuateurs pour compenser les pertes de pr\u00eats; ils intentent des poursuites lorsqu\u2019ils estiment que la n\u00e9gligence d\u2019un \u00e9valuateur \u00e9tait particuli\u00e8rement flagrante et a clairement caus\u00e9 une perte. Par cons\u00e9quent, les \u00e9valuateurs qui effectuent des \u00e9valuations r\u00e9sidentielles et commerciales pour les pr\u00eateurs ont principalement une assurance erreurs et omissions pour se prot\u00e9ger contre les r\u00e9clamations d\u00e9pos\u00e9es par les emprunteurs et les acheteurs de biens immobiliers l\u00e9s\u00e9s, qui repr\u00e9sentent 60 \u00e0 65 % des r\u00e9clamations actuelles.<\/p>\n\n\n\n

Mythe no<\/sup> 3<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les seuls \u00e9valuateurs qui sont poursuivis sont ceux qui effectuent des \u00e9valuations pour des pr\u00ea<\/em><\/strong>ts hypoth<\/em><\/strong>\u00e9caires.   <\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

V\u00e9rit\u00e9 :<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019origine de ce mythe est tr\u00e8s probablement li\u00e9e \u00e0 la quantit\u00e9 importante de travaux d\u2019\u00e9valuation effectu\u00e9s \u00e0 des fins de pr\u00eat – plus il y a de travaux de pr\u00eat, plus le risque de responsabilit\u00e9 est \u00e9lev\u00e9, dit-on. Cependant, plus de 20 ans de dossiers de r\u00e9clamation des \u00e9valuateurs dans le programme d\u2019assurance de LIA r\u00e9futent ce mythe. Le travail de t\u00e9moin expert, le travail fiscal, le travail de succession et le travail d\u2019arbitrage produisent tous des r\u00e9clamations de responsabilit\u00e9 contre les \u00e9valuateurs. Dans un cas, un \u00e9valuateur agissant \u00e0 titre d\u2019expert a \u00e9t\u00e9 poursuivi par son client parce que la victoire de ce dernier n\u2019\u00e9tait pas assez gratifiante financi\u00e8rement. Le client a affirm\u00e9 dans un proc\u00e8s ult\u00e9rieur en responsabilit\u00e9 professionnelle que l\u2019\u00e9valuateur n\u2019\u00e9tait pas suffisamment persuasif en tant qu\u2019expert t\u00e9moignant. Les \u00e9valuateurs doivent reconna\u00eetre qu\u2019il existe un risque potentiel de responsabilit\u00e9 pour le travail hors pr\u00eat, car ne pas le faire augmente en fait leur risque.  <\/p>\n\n\n\n

Mythe no<\/sup> 4 <\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le risque de responsabilit\u00e9 des \u00e9valuateurs est hors de contr\u00f4le.  <\/em><\/strong><\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

V\u00e9rit\u00e9 :<\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Certains \u00e9valuateurs voient un risque potentiel de responsabilit\u00e9 \u00e0 chaque tournant, mais la r\u00e9alit\u00e9 est que les pr\u00eateurs et les investisseurs hypoth\u00e9caires poursuivent les \u00e9valuateurs en petit nombre – m\u00eame au plus fort de la plus r\u00e9cente r\u00e9cession et crise hypoth\u00e9caire. Dans la plupart des cas, les pr\u00eateurs et les investisseurs absorbent leurs pertes ou se poursuivent entre eux. Il y a \u00e9galement des \u00e9valuateurs qui pensent que le travail d\u2019\u00e9valuation \u00e0 des fins de litige doit comporter un risque de responsabilit\u00e9 – un raisonnement qui n\u2019est pas sans rappeler celui de ceux qui pensent que le travail de pr\u00eat entra\u00eene de nombreuses r\u00e9clamations. Par exemple, les \u00e9valuateurs qui effectuent des \u00e9valuations pour des cas de condamnation peuvent avoir des craintes de responsabilit\u00e9 ancr\u00e9es dans la croyance qu\u2019ils seront poursuivis s\u2019ils servent de t\u00e9moin expert pour une agence gouvernementale et que le propri\u00e9taire dont le terrain est condamn\u00e9 est m\u00e9content de l\u2019\u00e9valuation. Bien que ces poursuites se produisent – et les \u00e9valuateurs ont raison de faire preuve de prudence et de se prot\u00e9ger – la r\u00e9alit\u00e9 est que ces types de r\u00e9clamations ne sont pas et n\u2019ont jamais \u00e9t\u00e9 hors de contr\u00f4le. Certains contrats de service d\u2019\u00e9valuation sont-ils plus risqu\u00e9s que d\u2019autres? Certainement. <\/p>\n\n\n\n

Il existe trois domaines qui g\u00e9n\u00e8rent un nombre d\u00e9mesur\u00e9 de r\u00e9clamations (par rapport au volume de contrats de services qu\u2019il repr\u00e9sente) : <\/p>\n\n\n\n