{"id":109823,"date":"2023-03-27T10:43:37","date_gmt":"2023-03-27T14:43:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=109823"},"modified":"2023-03-27T10:44:37","modified_gmt":"2023-03-27T06:44:37","slug":"arbitrage-du-juste-loyer-marchand-dans-les-examens-de-location-commerciale","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/arbitrage-du-juste-loyer-marchand-dans-les-examens-de-location-commerciale\/","title":{"rendered":"Arbitrage du \u00ab juste loyer marchand \u00bb dans les examens de location commerciale"},"content":{"rendered":"\n

Par John Shevchuk<\/strong><\/p>\n\n\n\n

avocat plaidant, C.Arb, AACI (Hon)<\/p>\n\n\n\n

On m\u2019a demand\u00e9 r\u00e9cemment si les d\u00e9cisions rendues dans le cas Pacific West Systems
Supply Ltd. v. B.C. Rail Partnership<\/em>1<\/sup> par les tribunaux de la Colombie-Britannique [Pacific West<\/em>] sont toujours bien fond\u00e9es pour envisager la proposition d\u2019utiliser les restrictions impos\u00e9es par les conditions d\u2019un bail foncier dans un examen du loyer. La r\u00e9ponse est oui\u2026 peut-\u00eatre.<\/p>\n\n\n\n

Dans le pr\u00e9sent article, je rappellerai aux lecteurs les principes g\u00e9n\u00e9raux de droit qui encadrent l\u2019interpr\u00e9tation des baux, j\u2019examinerai les faits et le droit invoqu\u00e9 par les tribunaux dans Pacific West<\/em> et, enfin, je commenterai des situations o\u00f9 il pourrait \u00eatre prudent de conclure qu\u2019un examen du loyer contenant le terme \u00ab juste loyer marchand \u00bb permet d\u2019envisager un bail qui inclut des conditions restreignant l\u2019utilisation.<\/p>\n\n\n\n

D\u00e9finition du \u00ab loyer marchand \u00bb<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans White v. R<\/em>.2<\/sup>, la Cour canadienne de l\u2019imp\u00f4t citait une d\u00e9finition du terme \u00ab loyer marchand \u00bb dans le domaine de l\u2019\u00e9valuation, qui est d\u00e9crit en partie ci-dessous :<\/p>\n\n\n\n

7      M. Chappell s\u2019est r\u00e9f\u00e9r\u00e9 \u00e0 la quatri\u00e8me \u00e9dition de Real Estate Appraisal<\/em> (The Appraisal Institute, Chicago, 2002), qui d\u00e9finissait de \u00ab loyer marchand \u00bb comme suit :<\/p>\n\n\n\n

Le loyer le plus probable qu\u2019une propri\u00e9t\u00e9 devrait rapporter dans un march\u00e9 ouvert concurrentiel, refl\u00e9tant toutes les conditions et les restrictions du contrat<\/em> de location indiqu\u00e9 et incluant le terme, le rajustement et la r\u00e9\u00e9valuation du loyer, les utilisations permises, les restrictions d\u2019utilisation<\/em> et les obligations de d\u00e9penses\u2026<\/p>\n\n\n\n

[Nous soulignons.]<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9finition dans la sixi\u00e8me \u00e9dition du dictionnaire maintient la notion d\u2019envisager le recours \u00e0 des utilisations permises et des restrictions d\u2019utilisation dans un contrat de location donn\u00e9.3<\/sup> Toutefois, dans une action en justice comme une affaire judiciaire ou un arbitrage, la compr\u00e9hension du terme \u00ab loyer marchand \u00bb dans la sph\u00e8re de l\u2019\u00e9valuation peut ou non l\u2019emporter, selon la d\u00e9termination de la cour ou du tribunal d\u2019arbitrage concernant l\u2019intention du locateur et du locataire.<\/p>\n\n\n\n

Interpr\u00e9tation d\u2019un bail : principes g\u00e9n\u00e9raux<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Interpr\u00e9ter tout contrat, incluant un bail commercial, implique de d\u00e9gager objectivement l\u2019intention des parties selon la signification simple et ordinaire des mots apparaissant au contrat, dans son contexte g\u00e9n\u00e9ral et dans les circonstances qui l\u2019entouraient au moment de sa conclusion. On examine les circonstances entourant le contrat pour \u00e9lucider l\u2019intention des parties, pas pour la subvertir.4<\/sup><\/p>\n\n\n\n

En ce qui concerne les clauses d\u2019examen des loyers, le tribunal analysera l\u2019objectif commercial habituel derri\u00e8re de tels examens. Une expression de l\u2019objectif commercial est qu\u2019\u00e0 moins d\u2019une intention contraire exprim\u00e9e dans le bail, l\u2019objectif par d\u00e9faut d\u2019un examen du loyer est \u00bb\u2026de permettre au locateur d\u2019obtenir de temps \u00e0 autre le loyer du march\u00e9 que les lieux commanderaient s\u2019ils \u00e9taient lou\u00e9s aux m\u00eames conditions sur le march\u00e9 ouvert aux dates d\u2019examen. Le but est de refl\u00e9ter les changements dans la valeur de l\u2019argent et les augmentations r\u00e9elles de la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 pendant un long terme.\u00bb5<\/sup><\/p>\n\n\n\n

Mais, comme le juge Lowry l\u2019\u00e9crivait dans sa d\u00e9cision \u00e0 la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique dans Pacific West<\/em>, la question est de savoir dans quelle mesure le locateur peut jouir d\u2019une protection. Par exemple, consid\u00e8re-t-on qu\u2019apr\u00e8s avoir initialement consenti \u00e0 un taux qui \u00e9tait bas\u00e9 sur une
utilisation restreinte, cette base s\u2019\u00e9vaporerait lors d\u2019un examen du loyer, m\u00eame si la restriction d\u2019utilisation demeurait une condition du bail ?<\/p>\n\n\n\n

Pacific West<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pacific West<\/em> visait un bail foncier commercial \u00e0 long terme qui demandait un rajustement p\u00e9riodique du loyer. Le bail restreignait l\u2019utilisation des terres \u00e0 \u00ab la construction et l\u2019exploitation d\u2019une compagnie de mat\u00e9riaux de construction \u00bb. Le loyer \u00e0 fixer \u00e9tait le \u00ab juste loyer marchand \u00bb; l\u2019utilisation restreinte indiqu\u00e9e dans le bail n\u2019\u00e9tait pas invoqu\u00e9e dans la clause d\u2019examen du loyer. L\u2019arbitre a conclu que la restriction d\u2019utilisation n\u2019\u00e9tait pas pertinente pour d\u00e9terminer le juste loyer marchand. Le locataire a remport\u00e9 son appel \u00e0 la Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique. L\u2019appel du locateur visant la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 par la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique. Les deux cours tenaient que la cause du bail sur l\u2019utilisation restreinte devait \u00eatre prise en consid\u00e9ration dans l\u2019examen du loyer.<\/p>\n\n\n\n

La Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique s\u2019est appuy\u00e9e sur la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario dans Canadian National Railway Company v. Inglis Ltd<\/em>.6<\/sup> [Inglis<\/em>]. Dans Inglis<\/em>, le bail restreignait l\u2019utilisation du terrain pour les fins de fabrication en lien avec l\u2019entreprise locataire Inglis. De plus, le locateur, Canadian National Railway [la Compagnie des chemins de fer nationaux du Canada<\/em>], avait le droit de fixer le loyer tous les cinq ans \u00e0 un montant qu\u2019il croyait juste et \u00e9quitable. La Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario tenait que le bail devait \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9 comme exigeant que le locateur d\u00e9cide objectivement de ce qui \u00e9tait juste et \u00e9quitable, compte tenu de toutes les circonstances. Cela a eu des cons\u00e9quences sur la clause d\u2019utilisation restreinte.<\/p>\n\n\n\n

Robin J.A., \u00e9crivant pour la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario, d\u00e9clarait en partie : \u00ab \u00c0 mon avis, comme une proposition g\u00e9n\u00e9rale, les \u00e9valuations de terrains servant \u00e0 d\u00e9terminer le loyer devraient tenir compte des restrictions impos\u00e9es par le locateur sur l\u2019utilisation du terrain, \u00e0 moins que le bail ne contienne des dispositions manifestant clairement une intention que les restrictions ne soient pas consid\u00e9r\u00e9es dans le calcul de la valeur. \u00bb Il s\u2019est appuy\u00e9 sur la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel de l\u2019Angleterre dans Basingstoke and Deane Borough Council v. Host Group Ltd<\/em>.7<\/sup> [Basingstoke<\/em>] (terre nue limit\u00e9e \u00e0 l\u2019utilisation d\u2019une maison publique).8<\/sup><\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel dans Pacific West<\/em> confirmait la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame, invoquant Basingstoke<\/em>, mais sans mentionner Inglis. Lowry J.A., \u00e9crivant pour la cour, d\u00e9clarait en partie : \u00ab En l\u2019absence d\u2019une disposition expresse du contraire, je ne vois pas de base saine sur laquelle on peut affirmer que les parties \u00e0 ce bail puissent avoir voulu que le locataire soit plac\u00e9 dans une position o\u00f9 il devait payer le loyer selon l\u2019utilisation non restreinte des terres, quand il lui est interdit de jouir de ce qui est peut-\u00eatre l\u2019utilisation optimale. \u00bb9<\/sup><\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel dans Pacific West<\/em> illustre la n\u00e9cessit\u00e9 de choisir soigneusement le libell\u00e9 exact \u00e0 utiliser dans un bail, de mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale et plus particuli\u00e8rement dans un examen du loyer. Tel qu\u2019indiqu\u00e9 ci-dessus, l\u2019objectif de l\u2019\u00e9valuation dans Pacific West<\/em> \u00e9tait de d\u00e9terminer le \u00ab juste loyer marchand \u00bb. La cour a distingu\u00e9 cet objectif du calcul de la \u00ab juste valeur marchande \u00bb, qui \u00e9tait l\u2019objectif, par exemple, dans No. 100 Sail View Ventures Ltd. v. Janwest Equities Ltd<\/em>. [Janwest<\/em>],10<\/sup> une d\u00e9cision ant\u00e9rieure de la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique o\u00f9 le bail restreignait l\u2019utilisation du terrain \u00e0 l\u2019exploitation d\u2019un h\u00f4tel. Dans Janwest<\/em>, la majorit\u00e9 de la cour tenait que la juste valeur marchande de la terre nue devrait \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e sans aucune r\u00e9f\u00e9rence au bail. (Janwest<\/em> est fid\u00e8le au jugement applicable de Gonthier J. dans la d\u00e9cision rendue par la Cour supr\u00eame du Canada dans Musqueam Indian Band v. Glass<\/em>11<\/sup>.) Dans Pacific West<\/em>, la Cour d\u2019appel \u00e9tait d\u2019avis qu\u2019en modifiant l\u2019objectif de l\u2019\u00e9valuation au calcul du juste loyer marchand, la disposition d\u2019utilisation restreinte devient centrale.<\/p>\n\n\n\n

Cette distinction de Pacific West<\/em> entre le \u00ab loyer courant \u00bb et la \u00ab juste valeur marchande \u00bb avait un pr\u00e9c\u00e9dent juridique. Dans Bondi v. Toronto (City)<\/em>, 1967 CarswellOnt 180 (Ont. C.A.), la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario a examin\u00e9 le loyer \u00e0 payer au renouvellement d\u2019un bail. La cours tenait que l\u2019arbitre avait bien compris qu\u2019il devait fixer la valeur locative entre le locateur et le locataire, et non la valeur de vente comme si elle avait lieu entre un vendeur et un acheteur. Tenant compte de cela, la cour a invoqu\u00e9 Thompson and City of Toronto (Re),<\/em> [1928] O.J. No. 196 (QL) (Ont. S.C. \u2013 Appellate Div.).12<\/sup><\/p>\n\n\n\n

Appr\u00e9ciation des tribunaux du terme \u00ab juste loyer marchand \u00bb<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une question soulev\u00e9e par les d\u00e9cisions dans Pacific West<\/em> est \u00e0 savoir si l\u2019utilisation du \u00ab juste loyer marchand \u00bb dans une clause d\u2019examen du loyer entra\u00eenera toujours des restrictions d\u2019utilisation consid\u00e9r\u00e9es pour d\u00e9terminer le loyer. Tel qu\u2019indiqu\u00e9 dans le premier paragraphe de cet article, la r\u00e9ponse est\u2026 peut-\u00eatre. En premier lieu, Pacific West<\/em> est une autorit\u00e9 obligatoire en Colombie-Britannique, mais nulle part ailleurs au Canada. D\u2019autres tribunaux (et arbitres) pourraient \u00eatre persuad\u00e9s par le raisonnement de la Cour d\u2019appel, mais ils ne sont pas tenus de suivre la d\u00e9cision. [Au moment d\u2019\u00e9crire ces lignes, on rapporte trois d\u00e9cisions canadiennes prenant en consid\u00e9ration la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel dans Pacific West<\/em>, alors qu\u2019aucune d\u2019entre elles n\u2019aborde la question de l\u2019effet des utilisations restreintes dans la d\u00e9termination du juste loyer marchand.] En second lieu, m\u00eame si le terme \u00ab juste loyer marchand \u00bb est employ\u00e9 dans un bail, c\u2019est toujours une question d\u2019interpr\u00e9ter la prise en compte du bail entier \u00e0 savoir si le locateur et le locataire veulent que l\u2019on tienne compte des restrictions pour modifier le loyer.<\/p>\n\n\n\n

Une recherche dans les bases de donn\u00e9es juridiques canadiennes donne des cas subs\u00e9quents \u00e0 Pacific West<\/em> qui abordent la signification de \u00ab loyer courant \u00bb et \u00ab juste loyer marchand \u00bb, mais ils ne couvrent pas g\u00e9n\u00e9ralement les examens de loyers et sont probablement plus des cas traitant d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re et d\u2019expropriation. Les cas traitant d\u2019examens de loyers portent sur des enjeux autres que
l\u2019effet des dispositions d\u2019utilisation restreinte pour d\u00e9terminer un loyer.<\/p>\n\n\n\n

Position par d\u00e9faut pour envisager des restrictions d\u2019utilisation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

On peut faire valoir que l\u2019essence de Pacific West<\/em> n\u2019est pas la signification de la Cour d\u2019appel attribu\u00e9e au terme \u00ab juste loyer marchand \u00bb, mais plut\u00f4t l\u2019adoption tant par la Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique que la Cour d\u2019appel de la notion que sauf indication contraire, elle sera consid\u00e9r\u00e9e comme la position par d\u00e9faut \u00e0 l\u2019effet que, dans un examen du loyer, les restrictions sur l\u2019utilisation seront prises en consid\u00e9ration. Cette position par d\u00e9faut exprim\u00e9e dans Basingstoke<\/em> a obtenu la faveur dans certaines d\u00e9cisions de tribunaux canadiens, mais il n\u2019existe pas une pl\u00e9thore de cas sur le sujet qui permettent de tirer des conclusions d\u00e9finitives \u00e0 cet \u00e9gard.13<\/sup><\/p>\n\n\n\n

Il y a des cas \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du Canada qui endossent Basingstoke<\/em> et au moins un citant Pacific West<\/em>. La Western Australian Court of Appeal citait les deux cas lorsqu\u2019elle tenait dans City of Subiaco v. Homebase Management Pty Ltd<\/em>14<\/sup> que le \u00ab loyer courant \u00bb dans un bail foncier montrait une intention que le loyer modifi\u00e9 soit bas\u00e9 sur l\u2019utilisation restreinte r\u00e9elle plut\u00f4t que sur l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pour tous ces motifs, nous pouvons tirer les conclusions suivantes :<\/p>\n\n\n\n