Par Bruce Turner P. App., AACI, MBA<\/p>\n\n\n\n
Pr\u00e9sident, Heuristic Consulting Associates<\/p>\n\n\n\n
\u200aLes facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) aux plans de la durabilit\u00e9 et de l\u2019impact \u00e9thique d\u2019une entreprise sont un concept \u00e0 multiples facettes qu\u2019il peut \u00eatre difficile de comprendre sans une analyse compl\u00e8te.<\/p>\n\n\n\n
Depuis plusieurs ann\u00e9es, les professionnels de l\u2019immobilier reconnaissent la durabilit\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation des b\u00e2timents \u00e9cologiques et \u00e0 haute performance, car leurs caract\u00e9ristiques uniques peuvent se traduire par une r\u00e9duction des co\u00fbts de l\u2019\u00e9nergie et de l\u2019eau, des co\u00fbts diff\u00e9rents de fonctionnement et une meilleure qualit\u00e9 marchande. Il peut \u00e9galement y avoir des avantages fiscaux sp\u00e9ciaux ou des incitations qui compensent le co\u00fbt brut de ces caract\u00e9ristiques. La durabilit\u00e9, en tant que telle, s\u2019est av\u00e9r\u00e9e un d\u00e9fi pour les \u00e9valuateurs, car la r\u00e9action du march\u00e9 aux caract\u00e9ristiques \u00e9cologiques peut ne pas \u00eatre prise en compte dans la m\u00e9thode de comparaison des ventes, les ventes \u00e9tant limit\u00e9es sur chaque march\u00e9. En g\u00e9n\u00e9ral, les m\u00e9thodes de capitalisation des revenus et de co\u00fbt sont consid\u00e9r\u00e9es comme fournissant des conclusions de valeur plus cr\u00e9dibles dans ce domaine.1<\/sup><\/p>\n\n\n\n Cet article explore l\u2019\u00e9volution rapide de notre compr\u00e9hension des facteurs ESG li\u00e9s \u00e0 l\u2019immobilier commercial et les d\u00e9fis qu\u2019ils posent \u00e0 l\u2019acceptation par le march\u00e9, que ce soit dans l\u2019analyse des investissements ou dans l\u2019\u00e9valuation. Enfin, il examine bri\u00e8vement les r\u00e9ponses apport\u00e9es \u00e0 l\u2019ESG par les associations professionnelles d\u2019\u00e9valuateurs dans un environnement encore incertain.<\/p>\n\n\n\n Alors, c\u2019est quoi l\u2019ESG?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Selon l\u2019International Valuation Standards Council (IVSC), les crit\u00e8res ESG sont de plus en plus utilis\u00e9s pour \u00e9valuer l\u2019impact des pratiques environnementales, sociales et \u00e9thiques des entreprises sur leurs activit\u00e9s, leurs performances financi\u00e8res et leur attrait pour les investisseurs. Le document de perspective de l\u2019IVSC poursuit en disant que les facteurs ESG devraient \u00e9galement \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s du point de vue d\u2019un actif tangible, car les principes ESG affectent non seulement le comportement des propri\u00e9taires et des exploitants d\u2019actifs, mais aussi d\u2019autres questions li\u00e9es aux propri\u00e9t\u00e9s physiques elles-m\u00eames. Dans son expos\u00e9-sondage 2023, l\u2019IVS 104 de l\u2019IVSC pr\u00e9sente des d\u00e9finitions et des exemples de facteurs ESG \u00e0 prendre en consid\u00e9ration.2<\/sup><\/p>\n\n\n\n Bien que les facteurs environnementaux sont g\u00e9n\u00e9ralement pris en compte dans les pratiques d\u2019\u00e9valuation des \u00ab b\u00e2timents verts \u00bb, les facteurs sociaux et de gouvernance posent de plus grands d\u00e9fis. Comme le note l\u2019IVSC dans un document de prospective, la signification de la valeur sociale est souvent entach\u00e9e d\u2019incertitude, avec de nombreuses d\u00e9finitions, et par l\u2019absence d\u2019un cadre de mesure et de normes de pratique reconnus au niveau international.3<\/sup> Les valeurs sociales sont influenc\u00e9es et per\u00e7ues diff\u00e9remment selon les cultures et la g\u00e9opolitique. En d\u2019autres termes, les facteurs sociaux ont tendance \u00e0 s\u2019inscrire dans un contexte r\u00e9gional et ne se pr\u00eatent donc pas facilement \u00e0 l\u2019analyse et \u00e0 la quantification dans le cadre du processus d\u2019\u00e9valuation. Sans une certaine rationalisation pour \u00ab normaliser \u00bb ces diff\u00e9rences entre les cultures, les comparaisons et les quantifications risquent de ne pas \u00eatre significatives. Les efforts visant \u00e0 attribuer une valeur mon\u00e9taire \u00e0 l\u2019impact social peuvent faire l\u2019objet d\u2019une interpr\u00e9tation erron\u00e9e.4,5<\/sup><\/p>\n\n\n\n Pour l\u2019immobilier commercial, la gouvernance a moins \u00e0 voir avec les actifs individuels ou m\u00eame les portefeuilles, qu\u2019avec la mani\u00e8re dont une entreprise est structur\u00e9e et dirig\u00e9e, et dont les d\u00e9cisions sont prises. Par exemple, une structure de r\u00e9mun\u00e9ration des cadres li\u00e9e \u00e0 des crit\u00e8res ESG et la pr\u00e9sence d\u2019un comit\u00e9 ESG au niveau du Conseil d\u2019administration sont des signes que la soci\u00e9t\u00e9 immobili\u00e8re int\u00e8gre pleinement les questions ESG dans son syst\u00e8me de gestion des risques d\u2019entreprise et dans sa planification \u00e0 long terme.6<\/sup><\/p>\n\n\n\n Les questions de base \u00e0 se poser pour examiner les risques ESG li\u00e9s \u00e0 la gouvernance peuvent inclure :7<\/sup><\/p>\n\n\n\n Les bonnes pratiques de gouvernance ont un impact direct sur la capacit\u00e9 d\u2019une organisation \u00e0 gagner la confiance des investisseurs, des locataires et de la communaut\u00e9. Les structures de gouvernance d\u2019entreprise qui adoptent des cadres de travail ESG sont mieux \u00e9quip\u00e9es pour identifier et r\u00e9pondre aux conditions changeantes qui contribuent \u00e0 l\u2019obsolescence, \u00e0 la non-conformit\u00e9 r\u00e9glementaire, aux litiges et au risque de perte de r\u00e9putation.<\/p>\n\n\n\n La gouvernance de l\u2019immobilier commercial peut \u00eatre influenc\u00e9e par les perspectives de multiples parties prenantes au-del\u00e0 des propri\u00e9taires – pr\u00eateurs, investisseurs et occupants. Apr\u00e8s avoir clarifi\u00e9 l\u2019objectif de l\u2019\u00e9valuation, il peut s\u2019av\u00e9rer n\u00e9cessaire de prendre en compte les perspectives des multiples parties prenantes dans une matrice de d\u00e9cision pond\u00e9rant les attentes de chacune d\u2019entre elles, en termes de contributions relatives des facteurs non financiers importants (sociaux et de gouvernance) qui ont un impact sur la faisabilit\u00e9 financi\u00e8re. Prenons l\u2019exemple de l\u2019\u00e9valuation d\u2019un complexe de logements sociaux avec une clause restrictive qui limite l\u2019utilisation optimale du site.9<\/sup><\/p>\n\n\n\n Les facteurs ESG sont-ils reconnus par le march\u00e9, y compris la \u00ab valeur verte \u00bb10<\/sup> pr\u00e9c\u00e9demment reconnue surtout en termes d\u2019\u00e9nergie? <\/strong><\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019initiative des Nations unies pour l\u2019investissement immobilier durable affirme que les personnes qui g\u00e8rent les actifs immobiliers mondiaux – \u00e9valu\u00e9s \u00e0 environ 50 000 milliards de dollars – constituent l\u2019un des groupes d\u00e9cisionnels les plus importants pour faire face au changement climatique et \u00e0 la pand\u00e9mie de COVID-19. <\/p>\n\n\n\n Le secteur du b\u00e2timent a l\u2019une des empreintes carbone les plus \u00e9lev\u00e9es, contribuant actuellement \u00e0 30 % des \u00e9missions annuelles mondiales de gaz \u00e0 effet de serre (GES) et consommant environ 40 % de l\u2019\u00e9nergie mondiale. Le respect des engagements pris \u00e0 Paris en 2015 pour limiter le r\u00e9chauffement climatique implique d\u2019\u00e9viter 77 % des \u00e9missions totales de CO2 dans le secteur du b\u00e2timent d\u2019ici \u00e0 2050 par rapport aux niveaux actuels. <\/p>\n\n\n\n \u00ab Globalement, pr\u00e8s de la moiti\u00e9 des personnes interrog\u00e9es pensent que les b\u00e2timents \u00e9cologiques\/durables permettent d\u2019obtenir des loyers et un prix plus \u00e9lev\u00e9s que les b\u00e2timents comparables non \u00e9cologiques\/non durables. Plus d\u2019un tiers d\u2019entre eux estiment que la prime de loyer et de prix peut atteindre 10 % ; environ 15 % jugent qu\u2019elle est encore plus \u00e9lev\u00e9e. En outre, plus de 30 % des personnes interrog\u00e9es sugg\u00e8rent que, m\u00eame s\u2019il n\u2019y a pas de prime de loyer ou de prix, les b\u00e2timents qui ne sont pas class\u00e9s comme verts ou durables font l\u2019objet d\u2019une d\u00e9cote brune \u00bb. <\/em><\/p>\n\n\n\n Le changement climatique, la reconnaissance croissante de l\u2019in\u00e9galit\u00e9 sociale et la pand\u00e9mie contribuent \u00e0 des approches plus robustes des risques li\u00e9s \u00e0 la durabilit\u00e9. Les trois facteurs ESG sont de plus en plus reconnus comme des moteurs essentiels de la valeur \u00e0 long terme. Dans son rapport de 2022 sur le d\u00e9veloppement durable, le RICS fait \u00e9tat d\u2019une demande croissante des investisseurs pour des b\u00e2timents durables.<\/p>\n\n\n\n Pas si vite – Tout le monde accepte-t-il que les facteurs ESG soient un moteur de valeur \u00e0 long terme? <\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019ESG fait passer la performance \u00e9conomique des entreprises d\u2019un simple objectif \u00e0 long terme de profit pour les actionnaires \u00e0 la prise en compte des perspectives des parties prenantes, dans le but d\u2019encourager un comportement plus socialement responsable (ou peut-\u00eatre moins socialement irresponsable).11<\/sup> Alors que les investisseurs et les \u00e9valuateurs prenaient auparavant en compte les questions environnementales (par ex., l\u2019\u00e9nergie), leurs perspectives de risque s\u2019\u00e9largissent pour prendre en compte la gouvernance et les incidences sociales. <\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9taires, les locataires, les investisseurs et les autres parties prenantes utilisent de plus en plus les performances ESG pour pr\u00e9dire les performances financi\u00e8res et \u00e9conomiques \u00e0 long terme.12<\/sup> L\u2019importance croissante accord\u00e9e aux aspects ESG rend n\u00e9cessaire une plus grande clart\u00e9 quant \u00e0 leurs impacts sur l\u2019immobilier commercial. Nous avons besoin de savoir si les facteurs ESG ont un impact sur les march\u00e9s immobiliers et comment nous pouvons mesurer l\u2019impact des facteurs ESG dans les \u00e9valuations immobili\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n Pour l\u2019\u00e9valuateur, l\u2019\u00e9largissement de la perspective traditionnelle du profit aux facteurs ESG est essentiel \u00e0 l\u2019analyse des facteurs sociaux et de gouvernance. Ceux-ci sont de plus en plus importants pour comprendre l\u2019historique des transactions comparables, par exemple dans l\u2019analyse du taux de capitalisation. <\/p>\n\n\n\n La d\u00e9finition fonctionnelle des facteurs ESG importants peut varier en fonction des diff\u00e9rences g\u00e9opolitiques, culturelles et l\u00e9gislatives. La confusion des multiples cadres ESG13,14,15 que les professionnels de l\u2019immobilier sont invit\u00e9s \u00e0 prendre en compte ajoute \u00e0 la complexit\u00e9 de l\u2019ESG. Il n\u2019existe pas encore de normes mondiales coh\u00e9rentes. Il convient d\u2019\u00eatre prudent lors de la s\u00e9lection et de la mise en \u0153uvre des normes afin d\u2019\u00e9viter les accusations d\u2019\u00e9coblanchiment et d\u2019autres risques pour la r\u00e9putation. Les cadres et normes ESG les plus largement reconnus pour l\u2019immobilier commercial comprennent : la Global Reporting Initiative (GRI), le Sustainability Accounting Standards Board (SASB) et le Task Force on Climate-related Financial Disclosures (TCFD). En Australie, le syst\u00e8me NABERS (National Australian Built Environment Rating System) fournit des mesures environnementales fiables et comparables dans tous les secteurs de la construction, y compris les h\u00f4tels, les centres commerciaux, les appartements, les bureaux et les centres de donn\u00e9es. Ces cadres ciblent la divulgation financi\u00e8re, le risque climatique et les \u00e9missions de GES, avec une pertinence variable pour l\u2019immobilier en Europe, en Am\u00e9rique du Nord et en Asie. Les normes existantes tentent d\u2019int\u00e9grer les crit\u00e8res ESG et les certifications dans un ensemble disparate de r\u00e9glementations et de l\u00e9gislations juridictionnelles, entrav\u00e9es par l\u2019absence de taxonomie commune. Au niveau r\u00e9gional, la taxonomie de l\u2019UE est une strat\u00e9gie qui d\u00e9finit ce qui constitue r\u00e9ellement des activit\u00e9s durables dans l\u2019Union europ\u00e9enne. Elle utilise des crit\u00e8res de conformit\u00e9 minimaux pour les activit\u00e9s \u00e9conomiques qui sont durables sur le plan environnemental.<\/p>\n\n\n\n Un article de la Harvard Business Review r\u00e9sume la question comme suit : \u00ab<\/em> …deux conversations se d\u00e9roulent …. L\u2019une porte sur les performances financi\u00e8res de l\u2019entreprise …. L\u2019autre porte sur les performances en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement durable … une conversation entre la fonction de d\u00e9veloppement durable de l\u2019entreprise et la fonction de d\u00e9veloppement durable et d\u2019intendance de l\u2019investisseur. Ces deux conversations commencent d\u00e9j\u00e0 \u00e0 converger et ne doivent plus faire qu\u2019une. Les sp\u00e9cialistes de la finance et du d\u00e9veloppement durable des entreprises et des investisseurs doivent devenir bilingues. \u00bb<\/em> 16<\/sup><\/p>\n\n\n\n Quels sont les autres obstacles \u00e0 l\u2019acceptation de l\u2019ESG par le march\u00e9?<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pour aider leurs clients \u00e0 prendre des d\u00e9cisions \u00e9clair\u00e9es en mati\u00e8re d\u2019investissement et d\u2019\u00e9valuation des actifs tout au long de leur vie, les professionnels de l\u2019immobilier doivent \u00e9valuer les facteurs ESG importants qui sont susceptibles d\u2019affecter l\u2019immobilier commercial. Pour ce faire, ils doivent savoir quels facteurs ESG sont pertinents et ont un impact sur les risques et la valeur de l\u2019immeuble ou du portefeuille consid\u00e9r\u00e9. En empruntant au monde des affaires et de la finance, les questions ESG importantes peuvent \u00eatre d\u00e9finies comme les facteurs de gouvernance, de durabilit\u00e9 ou de soci\u00e9t\u00e9 susceptibles d\u2019affecter la situation financi\u00e8re ou la performance op\u00e9rationnelle de biens immobiliers sp\u00e9cifiques au sein de chaque cat\u00e9gorie d\u2019actifs.<\/p>\n\n\n\n La durabilit\u00e9 et l\u2019utilisation durable d\u2019un b\u00e2timent peuvent \u00eatre d\u00e9termin\u00e9es par la certification. Certains des syst\u00e8mes de certification internationaux les plus connus sont LEED, BOMA Best, BREEAM et DGNB.17<\/sup><\/p>\n\n\n\n La Building Owners and Managers Association International (BOMA), dans sa r\u00e9cente publication BOMA Best 4.0<\/em>, pr\u00e9sente un exemple d\u2019am\u00e9lioration continue des programmes de certification. BOMA Best 4.0<\/em> est une version simplifi\u00e9e de la norme de certification durable pour les immeubles commerciaux et multifamiliaux existants, qui a \u00e9t\u00e9 lanc\u00e9e en avril 2023. Elle propose un questionnaire simplifi\u00e9 pour chaque cat\u00e9gorie d\u2019actifs, en mettant l\u2019accent sur les \u00e9missions de carbone. Ces questionnaires simplifi\u00e9s peuvent \u00e9galement contribuer \u00e0 am\u00e9liorer la gouvernance des donn\u00e9es.18<\/sup><\/p>\n\n\n\n L\u2019analyse ESG fait partie int\u00e9grante des pratiques d\u2019\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9ralement accept\u00e9es. Par exemple, dans la m\u00e9thode de comparaison directe, l\u2019\u00e9valuateur identifie et \u00e9value l\u2019importance des diff\u00e9rents \u00e9l\u00e9ments de comparaison sur le march\u00e9 pour juger du poids relatif d\u2019une vente particuli\u00e8re dans l\u2019analyse comparative. De m\u00eame, les professionnels de l\u2019immobilier doivent identifier et \u00e9valuer les \u00e9l\u00e9ments ESG qui sont importants pour l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale (UO) et qui sont pertinents pour les besoins des investisseurs ou des clients.<\/p>\n\n\n\n L\u2019analyse de l\u2019UO comporte quatre tests. Les facteurs ESG influencent les trois premiers tests de l\u2019UO (physiquement possible, l\u00e9galement admissible et financi\u00e8rement r\u00e9alisable). Mais l\u2019identification et l\u2019analyse des facteurs sociaux et de gouvernance peuvent \u00eatre mieux consid\u00e9r\u00e9es dans le cadre du quatri\u00e8me test UO \u2013 \u00e0 savoir l\u2019\u00e9valuation de chaque alternative pour d\u00e9terminer l\u2019option permettant d\u2019atteindre une productivit\u00e9 maximale \u00e0 long terme. L\u2019\u00e9valuation et la pond\u00e9ration de ces facteurs dans une matrice de d\u00e9cision doivent refl\u00e9ter les crit\u00e8res pr\u00e9f\u00e9r\u00e9s et l\u2019\u00e9tendue des travaux d\u00e9finis par l\u2019investisseur, le pr\u00eateur ou d\u2019autres parties prenantes typiques d\u2019un march\u00e9 d\u2019actifs donn\u00e9.<\/p>\n\n\n\n L\u2019analyste doit relever le d\u00e9fi d\u2019identifier les facteurs ESG pertinents et d\u2019\u00e9valuer leur impact sur la valeur avec des donn\u00e9es de march\u00e9 limit\u00e9es. En l\u2019absence de preuves transactionnelles, des enqu\u00eates et des r\u00e9f\u00e9rences faisant autorit\u00e9 peuvent aider \u00e0 comprendre comment les investisseurs immobiliers, les pr\u00eateurs, les locataires et les propri\u00e9taires pond\u00e8rent les facteurs ESG dans des d\u00e9cisions immobili\u00e8res fond\u00e9es sur des preuves. L\u2019\u00e9valuation des crit\u00e8res et la pond\u00e9ration des facteurs dans une matrice de d\u00e9cision qui r\u00e9pond aux perspectives ESG des parties prenantes impliquent l\u2019examen des caract\u00e9ristiques des biens immobiliers, des risques du march\u00e9, des consid\u00e9rations soci\u00e9tales et de gouvernance, et des crit\u00e8res d\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n Une bonne notation ESG signifie que, par rapport \u00e0 des entreprises comparables, les risques environnementaux, sociaux et de gouvernance de l\u2019actif sont bien g\u00e9r\u00e9s afin de pr\u00e9server (ou de maximiser) la valeur \u00e0 long terme. <\/p>\n\n\n\n En g\u00e9n\u00e9ral, les notations et les pond\u00e9rations des crit\u00e8res ESG pour l\u2019immobilier d\u2019entreprise sont d\u00e9termin\u00e9es par des agences de notation ESG et refl\u00e8tent les facteurs ESG sp\u00e9cifiques qu\u2019elles jugent les plus importants pour le secteur. Parmi les agences de notation, on peut citer Global Real Estate Sustainability Benchmark (GRESB),19<\/sup> Morgan Stanley Investment Capital (MSCI),20<\/sup> Sustainalytics,21<\/sup> et Institutional Shareholder Services (ISS).22<\/sup> GRESB \u00e9value et compare les performances ESG des actifs immobiliers au niveau mondial, en fournissant des donn\u00e9es normalis\u00e9es et valid\u00e9es aux march\u00e9s financiers. GRESB, MSCI et ISS sont des exemples d\u2019agences de notation qui \u00e9valuent les soci\u00e9t\u00e9s immobili\u00e8res sur la base de crit\u00e8res ESG tels que l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, la conservation de l\u2019eau et la qualit\u00e9 de l\u2019air int\u00e9rieur, et qui attribuent une pond\u00e9ration \u00e0 chaque crit\u00e8re en fonction de son importance per\u00e7ue. Le recours \u00e0 une agence de notation de l\u2019immobilier commercial bien connue, qui reconna\u00eet les certifications appropri\u00e9es (par exemple, GRESB, NABERS, Green Star, BOMA Best) et la transparence peuvent contribuer \u00e0 \u00e9viter les all\u00e9gations d\u2019\u00e9coblanchiment23<\/sup> et d\u2019autres risques pour la r\u00e9putation.<\/p>\n\n\n\n Les investisseurs et les pr\u00eateurs utilisent de plus en plus les notations ESG et les crit\u00e8res de pond\u00e9ration pour prendre leurs d\u00e9cisions en mati\u00e8re d\u2019immobilier d\u2019entreprise. Par exemple, CBRE note que les investisseurs immobiliers devraient au moins prendre en compte les facteurs ESG tels que l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, la conservation de l\u2019eau et la qualit\u00e9 de l\u2019air int\u00e9rieur lorsqu\u2019ils \u00e9valuent la performance ESG d\u2019un bien immobilier.24<\/sup> Deloitte note que les consid\u00e9rations ESG pour l\u2019immobilier comprennent des facteurs environnementaux tels que l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique et les \u00e9missions de carbone, des facteurs sociaux tels que la sant\u00e9 et la s\u00e9curit\u00e9 des locataires, et des facteurs de gouvernance tels que la diversit\u00e9 du Conseil d\u2019administration et la r\u00e9mun\u00e9ration des dirigeants.25<\/sup> Les investisseurs et les pr\u00eateurs prennent en compte les notations ESG et les crit\u00e8res de pond\u00e9ration pour \u00e9valuer la durabilit\u00e9 d\u2019un bien immobilier et en \u00e9valuer la valeur \u00e0 long terme. <\/p>\n\n\n\n Il peut \u00eatre difficile d\u2019\u00e9valuer les facteurs de durabilit\u00e9 dans le cadre d\u2019une \u00e9valuation donn\u00e9e, \u00e0 moins de disposer de donn\u00e9es, de comparables ou de r\u00e9f\u00e9rences sp\u00e9cifiques en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 et d\u2019ESG pour le bien concern\u00e9. L\u2019accent ayant \u00e9t\u00e9 mis r\u00e9cemment sur des facteurs tels que les \u00e9missions de carbone, les plans \u00ab net zero \u00bb et l\u2019efficacit\u00e9 \u00e9nerg\u00e9tique, il est imp\u00e9ratif de rechercher des donn\u00e9es pertinentes pour le bien \u00e9valu\u00e9 aupr\u00e8s des principales parties prenantes ainsi qu\u2019aupr\u00e8s de sources accessibles au public afin de s\u2019assurer que les d\u00e9cisions en mati\u00e8re de durabilit\u00e9 sont fond\u00e9es sur des donn\u00e9es probantes. Comme pour les autres \u00e9l\u00e9ments de comparaison, les exigences en mati\u00e8re de donn\u00e9es ESG pour le bien en objet et les comparables doivent s\u2019aligner sur la classe d\u2019actifs et le march\u00e9 cible, qui refl\u00e8tent des r\u00e9f\u00e9rences similaires en mati\u00e8re de durabilit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n Conseils des associations professionnelles<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le corpus de connaissances sur l\u2019impact des facteurs ESG sur l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re est encore en d\u00e9veloppement. Voici quelques exemples d\u2019orientations \u00e9mergentes \u00e9manant d\u2019associations professionnelles d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n Le Royal Institute of Chartered Surveyors (RICS) a publi\u00e9 en 2021 une note d\u2019orientation sur la durabilit\u00e9 et l\u2019ESG dans l\u2019\u00e9valuation de l\u2019immobilier commercial et les conseils strat\u00e9giques.26<\/sup> Cette note d\u2019orientation, qui compl\u00e8te les normes mondiales du Red Book du RICS, donne des indications sur les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation et les consid\u00e9rations relatives \u00e0 la durabilit\u00e9, telles que les primes de risque et l\u2019obsolescence. La note donne \u00e9galement un aper\u00e7u des questions li\u00e9es \u00e0 l\u2019application de la m\u00e9thode de la comparaison directe et de la m\u00e9thode des revenus (en particulier la m\u00e9thode des flux de tr\u00e9sorerie actualis\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n L\u2019International Valuations Standards Council (IVSC) d\u00e9clare que l\u2019obligation de prendre en compte l\u2019ESG dans le processus d\u2019\u00e9valuation des actifs corporels est implicite dans les International Valuation Standards<\/em>.27<\/sup> Le document de perspectives de l\u2019IVSC indique que l\u2019analyse des flux de tr\u00e9sorerie actualis\u00e9s (DCF) est bien adapt\u00e9e pour quantifier les facteurs ESG dans une \u00e9valuation immobili\u00e8re parce qu\u2019un DCF peut explicitement refl\u00e9ter des hypoth\u00e8ses sp\u00e9cifiques relatives aux revenus, aux d\u00e9penses, aux d\u00e9penses d\u2019investissement, aux rendements de sortie et \u00e0 l\u2019inoccupation sur une p\u00e9riode de plusieurs ann\u00e9es. Dans un entretien avec l\u2019IVSC, Adrian Nicholls a soulign\u00e9 l\u2019importance de comprendre la valeur des actifs incorporels, qu\u2019il s\u2019agisse des comp\u00e9tences de la main-d\u2019\u0153uvre, des connaissances organisationnelles ou du pouvoir des marques.28<\/sup> <\/p>\n\n\n\n Aujourd\u2019hui, la confusion entre la valeur des biens et celle des entreprises s\u2019\u00e9tend \u00e0 tous les types de biens et \u00e0 tous les secteurs d\u2019activit\u00e9, y compris les h\u00f4tels et les variations de l\u2019h\u00f4tellerie (y compris les multipropri\u00e9t\u00e9s et Airbnb\/VRBO), le self-stockage, les maisons pr\u00e9fabriqu\u00e9es et les communaut\u00e9s de lotissement \u00e0 louer, les FPI avec des structures de location NNN pour magasins de d\u00e9tail grande surface, les entrep\u00f4ts de commerce \u00e9lectronique, et les projets de r\u00e9utilisation adaptative \u00e0 usage mixte.29<\/sup><\/p>\n\n\n\n La m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation DCF et la confusion entre propri\u00e9t\u00e9 et entreprise commerciale soulignent la n\u00e9cessit\u00e9 de d\u00e9finir clairement les bases de la valeur – en faisant la distinction entre la valeur marchande, la valeur d\u2019investissement ou la valeur synergique.30<\/sup><\/p>\n\n\n\n Perspectives d\u2019avenir<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans le contexte actuel d\u2019incertitude du march\u00e9 immobilier mondial, les conseils de l\u2019IVSC concernant l\u2019ESG peuvent \u00eatre plus appropri\u00e9s lorsqu\u2019il s\u2019agit de prendre en compte les facteurs ESG dans le processus d\u2019\u00e9valuation :<\/p>\n\n\n\n Notes en fin de texte<\/strong><\/p>\n\n\n\n Par Bruce Turner P. App., AACI, MBA Pr\u00e9sident, Heuristic Consulting Associates \u200aLes facteurs environnementaux, sociaux et de gouvernance (ESG) aux plans de la durabilit\u00e9 et<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[291],"article_tag":[1279,3376,1359],"class_list":["post-116786","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-bruce-turner","article_tag-commercial-real-estate-fr","article_tag-esg-2","article_tag-responsabilites-environnementales-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/116786","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=116786"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=116786"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=116786"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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