On se souviendra toujours de l\u2019ann\u00e9e 2020 pour la rapidit\u00e9 avec laquelle la COVID-19 a frapp\u00e9, affectant nos vies et nos entreprises. Pour le march\u00e9 canadien de l\u2019h\u00f4tellerie, ce fut une ann\u00e9e qui a durement \u00e9prouv\u00e9 l\u2019industrie, presque jusqu\u2019\u00e0 son point de rupture.<\/p>\n\n\n\n
Dans l\u2019analyse de Cushman & Wakefield 2020 Hotel Sector Outlook<\/em>, nous anticipions un ralentissement de la croissance apr\u00e8s 10 ans de croissance et d\u2019expansion ininterrompues. \u00c0 la fin du premier trimestre de 2020, quand la pand\u00e9mie de COVID-19 est devenue r\u00e9alit\u00e9, les march\u00e9s de l\u2019h\u00f4tellerie \u00e0 travers le pays ont connu des reculs sans pr\u00e9c\u00e9dent. L\u2019industrie canadienne de l\u2019h\u00f4tellerie a perdu 60 % de ses revenus en 2020, alors que les taux d\u2019occupation sont tomb\u00e9s aussi bas que 14 % \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale au mois d\u2019avril cette ann\u00e9e-l\u00e0.<\/p>\n\n\n\n En avril et mai 2020, la question est vite devenue : \u00ab Comment \u00e9value-t-on les h\u00f4tels durant une p\u00e9riode de d\u00e9clin et de r\u00e9tablissement rapides ? \u00bb<\/p>\n\n\n\n Le diagramme suivant provient de l\u2019analyse de Cushman & Wakefield Canadian Lodging Overview<\/em>, publi\u00e9e en janvier 2021, qui d\u00e9crit le changement dans le Revenu par chambre disponible (RevPCD), par mois et par type d\u2019emplacement en 2020 :<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9tude du march\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un \u00e9l\u00e9ment important dans l\u2019\u00e9valuation d\u2019un h\u00f4tel est l\u2019\u00e9tude du march\u00e9. Les donn\u00e9es de Smith Travel Research (STR) sont les plus utilis\u00e9es dans le secteur h\u00f4telier mondial pour surveiller les tendances et la croissance des h\u00f4tels. Durant la pand\u00e9mie, STR fournissait \u00e0 l\u2019industrie des mises \u00e0 jour hebdomadaires sur les mesures de l\u2019occupation, le tarif quotidien moyen (TQM) et le RevPCD.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9quipe de Cushman & Wakefield assistait \u00e0 des webinaires STR hebdomadaires pour comprendre les derni\u00e8res tendances tant aux \u00c9tats-Unis qu\u2019au Canada, alors que certains march\u00e9s et types d\u2019h\u00f4tels se r\u00e9tablissaient plus vite que d\u2019autres. Nous avons surveill\u00e9 les circuits de circulation a\u00e9rienne des a\u00e9roports, les restrictions de voyage de sant\u00e9 publique par province, l\u2019information de l\u2019Association du Transport A\u00e9rien International, d\u2019Air Canada et de WestJet, de m\u00eame que les pr\u00e9visions \u00e9conomiques et touristiques. Destination Canada, en partenariat avec Tourism Economics, mettait aussi continuellement \u00e0 jour les participants de l\u2019industrie avec des webinaires et des rapports hebdomadaires Perspectives touristiques sur la COVID-19. Ces pr\u00e9visions donnaient un aper\u00e7u du r\u00e9tablissement des d\u00e9penses touristiques et des niveaux de visites, par r\u00e9gion g\u00e9ographique (domestique, \u00c9.-U., Mexique, International, etc.).<\/p>\n\n\n\n Gr\u00e2ce \u00e0 ces renseignements sur le march\u00e9, nous avons pu comprendre que la voie du r\u00e9tablissement d\u00e9pendrait de chaque h\u00f4tel, selon le type (service limit\u00e9, service complet, etc.), la gamme (\u00e9conomique, luxueux, etc.) et l\u2019emplacement (autoroute, a\u00e9roport, urbain, vill\u00e9giature, etc.). Il fallait aborder chaque \u00e9valuation diff\u00e9remment.<\/p>\n\n\n\n Au cours de la pand\u00e9mie, nous avons pr\u00e9par\u00e9 des projections mensuelles brutes d\u00e9taill\u00e9es (croissance de la demande et du TQM) pour le march\u00e9 visant les deux premi\u00e8res ann\u00e9es de la p\u00e9riode de projection. Nos \u00e9tudes de march\u00e9 estimaient qu\u2019en 2023-2024, l\u2019h\u00f4tel et le march\u00e9 vis\u00e9s se r\u00e9tabliraient de la pand\u00e9mie tant pour la demande que pour le TQM, ce qui a aid\u00e9 \u00e0 estimer l\u2019ann\u00e9e o\u00f9 les valeurs h\u00f4teli\u00e8res se stabiliseraient.<\/p>\n\n\n\n M\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n En 2020, le volume des transactions h\u00f4teli\u00e8res est tomb\u00e9 \u00e0 des niveaux que l\u2019on n\u2019avait pas vus depuis la r\u00e9cession de 2009. Il y a eu quelques ventes d\u2019h\u00f4tels, ce qui explique pourquoi la m\u00e9thode de comparaison directe ne pouvait fournir qu\u2019une indication de la valeur selon les niveaux de revenu pr\u00e9-pand\u00e9mie. En 2021 et 2022, pr\u00e8s du quart de toutes les ventes d\u2019h\u00f4tels concernait la conversion \u00e0 un autre usage ou le red\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n Durant la pand\u00e9mie, quand la plupart des h\u00f4tels essuyaient d\u2019importantes pertes de revenus, l\u2019industrie a re\u00e7u une aide gouvernementale fort attendue sous forme de subventions financ\u00e9es. Avec aucun revenu pour capitaliser et pour d\u00e9duire la valeur, la mani\u00e8re la plus raisonnable d\u2019\u00e9valuer les h\u00f4tels \u00e9tait d\u2019employer la m\u00e9thode d\u2019actualisation des flux de tr\u00e9sorerie dans la m\u00e9thode du revenu. Appliquer un taux de capitalisation direct sur 12 mois de revenus nets ou \u00e0 la premi\u00e8re ann\u00e9e de revenu projet\u00e9e ne pouvait pas refl\u00e9ter une valeur marchande raisonnable de 2020 \u00e0 la fin de 2022. Par cons\u00e9quent, la m\u00e9thode utilis\u00e9e consistait \u00e0 ajuster les flux de tr\u00e9sorerie par rapport aux taux de capitalisation.<\/p>\n\n\n\n En se basant sur la croissance du r\u00e9tablissement projet\u00e9e dans nos \u00e9tudes de march\u00e9 et en se guidant sur les comptes d\u2019exploitation historiques et d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre d\u00e9taill\u00e9s, on a soigneusement pr\u00e9par\u00e9 des projections pro forma. Il a fallu apporter des ajustements pour les subventions du gouvernement, les contrats de service uniques en quarantaine, les mod\u00e8les sch\u00e9matiques de dotation, les emplois vacants dus aux difficult\u00e9s de main-d\u2019\u0153uvre et les co\u00fbts croissants de la main-d\u2019\u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n Impact de l\u2019inflation et des taux de capitalisation \u00e9volutifs<\/strong><\/p>\n\n\n\n En 2022, la plupart des march\u00e9s h\u00f4teliers au Canada ont vu leur TQM augmenter rapidement, ce qui a permis \u00e0 la majorit\u00e9 des h\u00f4tels d\u2019atteindre des TQM de loin sup\u00e9rieurs \u00e0 ceux d\u2019avant la pand\u00e9mie. Le diagramme suivant montre le Rendement historique du march\u00e9 h\u00f4telier canadien, de 2018 \u00e0 2022<\/em>, plus les r\u00e9sultats de la p\u00e9riode de cumul annuel jusqu\u2019\u00e0 mai 2023 :<\/p>\n\n\n\n Une plus forte demande pour les loisirs domestiques a \u00e9t\u00e9 la cause principale des gains de TQM en 2021 et 2022, les voyages \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du Canada \u00e9tant restreints. On pr\u00e9voit qu\u2019en 2023 et 2024, les sources de la demande continueront de se r\u00e9tablir chez les groupes et les corporations, qui paient des frais escompt\u00e9s et n\u00e9goci\u00e9s, ce qui devrait stabiliser la croissance du TQM. Ceci dit, la croissance du TQM \u00e9tait en hausse de 17,1 % selon les r\u00e9sultats d\u2019une ann\u00e9e sur l\u2019autre du cumul de mai 2023, ce qui indique que les tarifs sont \u00e9lev\u00e9s \u00e0 cause des facteurs inflationnistes.<\/p>\n\n\n\n Malgr\u00e9 la r\u00e9cup\u00e9ration des revenus de chambres, il a \u00e9t\u00e9 difficile de maintenir des niveaux de revenu net plus \u00e9lev\u00e9s pour la plupart des h\u00f4tels, car leur exploitation rencontre de plus forts co\u00fbts pour la main-d\u2019\u0153uvre, les marchandises et les mat\u00e9riaux. Statistique Canada rapportait que l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation avait augment\u00e9 de 6,8 % sur une base annuelle moyenne en 2022, pouss\u00e9 par les prix des aliments et de l\u2019\u00e9nergie. Les h\u00f4tels continuent \u00e0 voir augmenter le co\u00fbt des services publics, des assurances, en plus des taxes fonci\u00e8res. Les traitements et salaires ont aussi augment\u00e9 suite \u00e0 d\u2019autres hausses du salaire minimum et comme le secteur de l\u2019h\u00e9bergement et de la restauration est l\u2019industrie la moins bien r\u00e9mun\u00e9r\u00e9e au Canada, les h\u00f4teliers ont d\u00fb augmenter consid\u00e9rablement les salaires et les avantages sociaux pour concurrencer d\u2019autres secteurs. Un taux de ch\u00f4mage sain de 5,4 % a \u00e9galement contribu\u00e9 aux difficult\u00e9s persistantes de la main-d\u2019\u0153uvre.<\/p>\n\n\n\n En g\u00e9n\u00e9ral, les taux de capitalisation des h\u00f4tels ont augment\u00e9 de 50 \u00e0 100 points de base depuis le deuxi\u00e8me trimestre de 2020. Les taux de capitalisation des h\u00f4tels sont publi\u00e9s dans le rapport trimestriel Canadian Cap Rate Report<\/em> de Cushman & Wakefield. Alors que la fourchette des taux pour les h\u00f4tels n\u2019a pas chang\u00e9 depuis le d\u00e9but de 2022, l\u2019enqu\u00eate indique une pression croissante \u00e0 la hausse sur les taux de capitalisation dans toutes les classes d\u2019actifs, entra\u00een\u00e9e par l\u2019incertitude \u00e9conomique, la forte inflation et l\u2019augmentation des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat. Historiquement, les changements des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat seuls n\u2019ont pas caus\u00e9 les changements dans les taux de capitalisation. Les taux de capitalisation sont affect\u00e9s plus directement par les flux de capitaux vers le secteur et par les attentes des investisseurs. Pour le secteur de l\u2019h\u00e9bergement en particulier, les augmentations du taux de capitalisation ont \u00e9t\u00e9 moins \u00e9lev\u00e9es que pr\u00e9vu, gr\u00e2ce \u00e0 une bonne demande des investisseurs et \u00e0 une quantit\u00e9 limit\u00e9e d\u2019h\u00f4tels \u00e0 vendre.<\/p>\n\n\n\n Le diagramme suivant montre la variation des taux de capitalisation pour les h\u00f4tels \u00e0 service complet dans les principaux march\u00e9s du Canada, de 2017 \u00e0 2022 :<\/p>\n\n\n\n En 2023, nous continuons \u00e0 \u00e9valuer prudemment les h\u00f4tels, alors que nous estimons les forts gains de TQM, l\u2019impact des co\u00fbts \u00e0 la hausse et l\u2019int\u00e9r\u00eat des investisseurs pour d\u00e9terminer le taux de capitalisation appropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c9valuer les h\u00f4tels dans des situations de d\u00e9clin et de r\u00e9tablissement rapides requiert une vigilance constante. La recherche soutenue, l\u2019analyse et l\u2019observation d\u2019une multitude de variables sont critiques pour comprendre l\u2019\u00e9tat de l\u2019industrie. En tant qu\u2019experts sur les h\u00f4tels ayant acc\u00e8s aux plus r\u00e9centes recherches, donn\u00e9es, pr\u00e9visions industrielles publi\u00e9es et perspectives, nous avons \u00e9t\u00e9 en mesure d\u2019\u00e9laborer une robuste composante d\u2019\u00e9tude du march\u00e9 qui puisse paver la voie \u00e0 des projections raisonnables des flux de tr\u00e9sorerie. L\u2019emploi de la m\u00e9thode d\u2019actualisation des flux de tr\u00e9sorerie a fait en sorte que toutes les valeurs de ces variables soient refl\u00e9t\u00e9es avec l\u2019application des taux de capitalisation d\u00e9riv\u00e9s du march\u00e9 stabilis\u00e9. La correspondance continue avec les propri\u00e9taires d\u2019h\u00f4tels et les courtiers, de m\u00eame que la discussion avec les exploitants d\u2019h\u00f4tel, a \u00e9galement \u00e9t\u00e9 essentielle pour bien saisir l\u2019ensemble de la situation et pour pr\u00e9parer la voie du r\u00e9tablissement. Le march\u00e9 continuera \u00e0 reconqu\u00e9rir les niveaux de la demande au cours des deux prochaines ann\u00e9es et la croissance du TQM devrait se normaliser. Cette p\u00e9riode tumultueuse dans l\u2019histoire des h\u00f4tels aura somme toute \u00e9t\u00e9 stimulante pour les propri\u00e9taires, les exploitants, les \u00e9valuateurs et les courtiers.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par Cindy Schoenauer, P. 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