{"id":120154,"date":"2023-11-06T09:26:24","date_gmt":"2023-11-06T14:26:24","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=120154"},"modified":"2023-11-06T10:27:24","modified_gmt":"2023-11-06T06:27:24","slug":"tendances-et-considerations-en-matiere-devaluation-des-proprietes-agricoles","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/tendances-et-considerations-en-matiere-devaluation-des-proprietes-agricoles\/","title":{"rendered":"Tendances et consid\u00e9rations en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation des propri\u00e9t\u00e9s agricoles"},"content":{"rendered":"\n

Par Brandon Wilcox, P. App., AACI, S.W. Irvine & Associates et Kim Passmore, P. App., AACI, S.W. Irvine & Associates<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9valuation des exploitations agricoles, comme toute autre classe d\u2019actifs, requiert un certain niveau de comp\u00e9tence de la part d\u2019un \u00c9valuateur Professionnel (P. App.). Les clients du secteur agricole s\u2019attendent, \u00e0 juste titre, \u00e0 un niveau \u00e9lev\u00e9 de connaissances et de professionnalisme. L\u2019attrait du m\u00e9tier d\u2019\u00e9valuateur r\u00e9side en partie dans le fait de relever les d\u00e9fis de divers projets afin d\u2019apprendre les nuances qui d\u00e9terminent la valeur d\u2019un bien, quel que soit le march\u00e9. Heureusement, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de marcher un kilom\u00e8tre dans les \u00bb bottes \u00ab de quelqu\u2019un d\u2019autre pour se faire une id\u00e9e de ce qu\u2019il trouve de pr\u00e9cieux dans une propri\u00e9t\u00e9 agricole, bien que cela soit certainement utile. Bien que le zonage agricole g\u00e9n\u00e9ral et les utilisations autoris\u00e9es soient g\u00e9n\u00e9ralement similaires, les besoins en terres d\u2019un agriculteur commercial sont tr\u00e8s diff\u00e9rents de ceux d\u2019un producteur mara\u00eecher et, plus encore, de ceux d\u2019une ferme \u00e9questre ou d\u2019une exploitation d\u2019\u00e9levage. Il est essentiel d\u2019examiner de mani\u00e8re plus d\u00e9taill\u00e9e l\u2019utilisation optimale des terres pour conna\u00eetre les forces motrices qui sous-tendent la valeur des exploitations agricoles dans certaines r\u00e9gions. <\/p>\n\n\n\n

Appliquons donc certains principes g\u00e9n\u00e9raux de l\u2019immobilier au contexte agricole en examinant comment les guerres, les maladies, les conditions m\u00e9t\u00e9orologiques et les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat maintiendront le prix des terres agricoles \u00e0 un niveau dynamique dans les ann\u00e9es \u00e0 venir, et comment les ajustements de base de l\u2019\u00e9valuation et les unit\u00e9s de comparaison diff\u00e8rent selon les types de consommateurs dans l\u2019\u00e9valuation agricole.<\/p>\n\n\n\n

Un emplacement de choix peut avoir des significations tr\u00e8s diff\u00e9rentes en fonction de la mani\u00e8re dont l\u2019utilisateur de la terre a l\u2019intention d\u2019utiliser ses caract\u00e9ristiques. Par exemple, il est pratique de mettre des chevaux en pension \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019un centre urbain, car l\u2019\u00e9quitation de loisir attire souvent des participants de la banlieue plut\u00f4t que de la campagne. De m\u00eame, les chevaux de course standard et pur-sang sont souvent situ\u00e9s pr\u00e8s des hippodromes. L\u00e0 encore, ces derniers s\u2019appuient sur des populations urbaines. D\u2019autre part, la valeur des fermes d\u2019\u00e9levage a moins tendance \u00e0 \u00eatre corr\u00e9l\u00e9e \u00e0 la proximit\u00e9 des villes, mais privil\u00e9gie plut\u00f4t les zones g\u00e9ographiques au sol fertile. D\u2019autres r\u00e9gions agricoles plus traditionnelles accordent une grande importance aux terrains plats pour les grosses machines, aux parcelles de forme uniforme et \u00e0 la proximit\u00e9 de silos \u00e0 grains ou de producteurs de b\u00e9tail, par opposition aux zones urbaines.<\/p>\n\n\n\n

La m\u00e9thode de comparaison directe est souvent la principale m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation de l\u2019exploitation agricole moyenne. Lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019exploitations plus am\u00e9lior\u00e9es, la m\u00e9thode des co\u00fbts peut s\u2019av\u00e9rer utile pour garantir la fiabilit\u00e9 des valeurs indiqu\u00e9es dans la m\u00e9thode de comparaison directe. Il y a tr\u00e8s peu de cas o\u00f9 la m\u00e9thode du revenu est pertinente pour l\u2019\u00e9valuation des exploitations agricoles. Cela s\u2019explique principalement par le fait que la plupart des exploitations agricoles et des structures qui les accompagnent sont g\u00e9n\u00e9ralement occup\u00e9es par leur propri\u00e9taire et que, pour celles qui ne le sont pas, les conditions de location sont souvent particuli\u00e8res et les donn\u00e9es du march\u00e9 trop limit\u00e9es pour pouvoir fournir des taux de location ou de capitalisation fiables.<\/p>\n\n\n\n

En plus de faire la s\u00e9lection des meilleures ventes comparables, le choix de l\u2019unit\u00e9 de comparaison la plus pertinente est un exercice crucial lorsque l\u2019on utilise la m\u00e9thode de comparaison directe pour \u00e9valuer les exploitations et les terres agricoles. \u00c0 un niveau \u00e9lev\u00e9, les producteurs de cultures commerciales sont principalement concern\u00e9s par les terres exploitables, de sorte que l\u2019utilisation d\u2019un taux par acre exploitable est souvent l\u2019approche la plus pertinente. Lorsque le bien vis\u00e9 a moins de 75 % d\u2019acres exploitables sur l\u2019ensemble de son exploitation, il y a des circonstances o\u00f9 le taux global par acre peut \u00eatre plus applicable que le taux par acre exploitable. <\/p>\n\n\n\n

Lorsque les fermes sont achet\u00e9es \u00e0 des fins plus r\u00e9cr\u00e9atives ou r\u00e9sidentielles rurales, il est plus pratique de comparer le prix de vente total et de proc\u00e9der \u00e0 des ajustements en cons\u00e9quence que d\u2019essayer d\u2019appliquer un taux par acre, car ces acheteurs n\u2019utilisent pas n\u00e9cessairement le nombre d\u2019acres pour prendre leur d\u00e9cision d\u2019achat.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019ensemble, la s\u00e9lection des ventes les plus comparables au bien en objet est toujours la cl\u00e9 de la justification de la valeur. L\u2019utilisation de ventes de biens susceptibles d\u2019int\u00e9resser des acteurs similaires du march\u00e9 fournit les meilleures informations pour tirer de solides conclusions et parvenir \u00e0 une estimation finale de la valeur.<\/p>\n\n\n\n

La pand\u00e9mie de COVID-19 a fait l\u2019objet de longues discussions au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es, c\u2019est pourquoi nous nous en tiendrons ici d\u00e9gager les quelques tendances li\u00e9es \u00e0 la pand\u00e9mie que nous avons observ\u00e9es entre 2020 et 2023. L\u2019exode vers les m\u00e9tropoles est plus ou moins termin\u00e9 et de nombreuses personnes reviennent \u00e0 leur mode de vie habituel. L\u2019attrait pour les propri\u00e9t\u00e9s rurales et les fermes d\u2019agr\u00e9ment s\u2019est estomp\u00e9, car l\u2019entretien et la maintenance de ces types de propri\u00e9t\u00e9s n\u00e9cessitent beaucoup d\u2019argent et, surtout, de temps. Pendant la pand\u00e9mie, les fermes de 10 \u00e0 50 acres situ\u00e9es juste \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur des centres urbains ont connu l\u2019une des plus fortes hausses de valeur, car les co\u00fbts d\u2019emprunt \u00e9taient faibles et les
gens se pressaient pour avoir plus d\u2019espace. En 2023, les Canadiens ont repris le travail et les r\u00e9gions du pays o\u00f9 la r\u00e9ception cellulaire est mauvaise ou la connectivit\u00e9 internet m\u00e9diocre risquent de ne pas correspondre au mod\u00e8le hybride que beaucoup de travailleurs ont adopt\u00e9. Le style de vie \u00e0 la campagne dont tant de gens r\u00eavaient pendant la pand\u00e9mie ne facilite pas toujours le mod\u00e8le de travail hybride que tant de gens suivent aujourd\u2019hui. En fait, nous avons remarqu\u00e9 que ces fermes d\u2019agr\u00e9ment et ces propri\u00e9t\u00e9s rurales ont connu la plus forte baisse de valeur lorsque les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat ont commenc\u00e9 \u00e0 augmenter.<\/p>\n\n\n\n

Lorsque le march\u00e9 de l\u2019immobilier s\u2019est refroidi dans certaines zones urbaines au d\u00e9but de l\u2019ann\u00e9e 2022, les exploitations agricoles ont non seulement conserv\u00e9 leur valeur, mais l\u2019ont m\u00eame augment\u00e9e. Le rapport 2022 sur la valeur des terres agricoles (2022 FCC Farmland Values Report)<\/em> illustre cette croissance, avec des augmentations de la valeur des terres allant de 8,0 % \u00e0 19,4 %, ce qui fait que l\u2019augmentation moyenne nationale de la valeur des terres agricoles a \u00e9t\u00e9 de 12,8 % pour la p\u00e9riode allant de 2021 \u00e0 2022. (Note : En raison du manque de donn\u00e9es, ces chiffres excluent Terre-Neuve-et-Labrador, les Territoires du Nord-Ouest, le Nunavut et le Yukon)<\/em>. Cette augmentation de la valeur est la plus \u00e9lev\u00e9e depuis le boom de la valeur des terres agricoles de 2012\/2013.<\/p>\n\n\n\n

Comme toute chose dans notre \u00e9conomie, la valeur est d\u00e9termin\u00e9e par l\u2019offre et la demande. Des \u00e9v\u00e9nements tels que l\u2019invasion de l\u2019Ukraine par la Russie, l\u2019un des principaux producteurs mondiaux de ma\u00efs et de soja, ont fait craindre une p\u00e9nurie de l\u2019offre. Les prix des produits de base ont alors grimp\u00e9 en fl\u00e8che. Lorsque les prix des aliments pour animaux, tels que le ma\u00efs et le soja, augmentent, il en va de m\u00eame pour les prix de ces animaux, de leur viande et de leurs sous-produits, tels que les \u0153ufs, le lait et le fromage. <\/p>\n\n\n\n

Outre l\u2019offre et la demande, l\u2019inflation semble \u00e9galement avoir jou\u00e9 un r\u00f4le important. Pendant un certain temps, la grange bancaire traditionnelle, les anciens b\u00e2timents d\u2019\u00e9levage et m\u00eame les hangars agricoles approchaient de la fin de leur cycle de vie utile. Cependant, lorsque les co\u00fbts de remplacement ou de reconstruction de certaines de ces structures sont mont\u00e9s en fl\u00e8che, les agriculteurs ont commenc\u00e9 \u00e0 r\u00e9cup\u00e9rer des structures qui, autrement, auraient \u00e9t\u00e9 mises au rancart, en les r\u00e9parant, en les agrandissant et en les modifiant. La valeur contributive de certaines vieilles fermes et de certains b\u00e2timents d\u2019\u00e9levage a connu une nette augmentation par rapport aux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, lorsque certaines de ces structures auraient \u00e9t\u00e9, \u00e0 toutes fins utiles, ray\u00e9es de la carte. D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, certaines de ces tendances commencent \u00e0 revenir \u00e0 ce qu\u2019elles \u00e9taient avant la pand\u00e9mie, mais les \u00e9valuateurs ont d\u00fb \u00eatre attentifs \u00e0 ces tendances au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Il est \u00e9galement important de se tenir au courant des tendances du code des b\u00e2timents agricoles lors de l\u2019\u00e9valuation des b\u00e2timents d\u2019\u00e9levage. Presque tous les secteurs ont connu des changements de lignes directrices ax\u00e9s sur l\u2019am\u00e9lioration du bien-\u00eatre des animaux. Le tableau 1<\/strong> indique quelques changements notables.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

<\/p>\n\n\n\n

Les bases de donn\u00e9es internes de S.W. Irvine & Associates indiquent une augmentation des co\u00fbts de construction comprise entre 54 % et 68 % pour les trois secteurs d\u2019\u00e9levage pour la p\u00e9riode de 2019 \u00e0 2022-2023. Ces augmentations de co\u00fbts ne sont pas directement li\u00e9es aux changements mentionn\u00e9s pr\u00e9c\u00e9demment en mati\u00e8re de bien-\u00eatre animal, mais plut\u00f4t \u00e0 une combinaison de p\u00e9nuries de main-d\u2019\u0153uvre et de mat\u00e9riaux, principalement le bois d\u2019\u0153uvre et le b\u00e9ton. Plus r\u00e9cemment, les hausses des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat et les co\u00fbts de construction \u00e9lev\u00e9s ont eu un impact sur les projets des agriculteurs qui envisagent de construire de nouvelles structures. Ils choisissent plut\u00f4t de modifier et de moderniser leurs b\u00e2timents existants ou de retarder la construction jusqu\u2019\u00e0 ce que les co\u00fbts se normalisent quelque peu.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019importance de l\u2019agriculture canadienne est de plus en plus au premier plan des conversations sur l\u2019\u00e9conomie nationale. Cela est d\u00fb, en grande partie, aux pressions exerc\u00e9es pour \u00e9tendre les zones urbaines afin de r\u00e9pondre \u00e0 la demande de logements, aux pr\u00e9occupations croissantes en mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9 alimentaire et au changement climatique. Bien qu\u2019il y ait beaucoup \u00e0 prendre en compte pour d\u00e9terminer la comp\u00e9tence d\u2019un \u00e9valuateur donn\u00e9, en particulier parce que l\u2019agriculture est un secteur tr\u00e8s diversifi\u00e9, la principale consid\u00e9ration est la capacit\u00e9 d\u2019un \u00e9valuateur \u00e0 se tenir au courant des facteurs changeants, tels que l\u2019offre, la demande, les intrants et les r\u00e9glementations. L\u2019acquisition ou l\u2019am\u00e9lioration des comp\u00e9tences en tant qu\u2019\u00c9valuateur Professionnel (P. App.) demande du temps et des efforts, que ce soit par le biais de recherches, de cours ou d\u2019une collaboration avec un expert en la mati\u00e8re. Outre les exigences des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC), les agriculteurs sont les v\u00e9ritables experts de l\u2019industrie et on leur doit la courtoisie d\u2019\u00eatre bien inform\u00e9s, professionnels et \u00e0 jour sur l\u2019\u00e9volution rapide de l\u2019industrie qui constitue leur activit\u00e9 et leur gagne-pain.    <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par Brandon Wilcox, P. App., AACI, S.W. Irvine & Associates et Kim Passmore, P. App., AACI, S.W. Irvine & Associates L\u2019\u00e9valuation des exploitations agricoles, comme<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[3177,1848],"class_list":["post-120154","article","type-article","status-publish","hentry","article_tag-agricole","article_tag-farmland-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/120154","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=120154"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=120154"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=120154"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}