Le concept de valeur suppose que l\u2019acheteur\/propri\u00e9taire est motiv\u00e9 par les rendements futurs de son investissement (c\u2019est-\u00e0-dire le plaisir de vivre dans sa maison, de percevoir un loyer d\u2019un locataire, d\u2019\u00e9lever du b\u00e9tail, de r\u00e9colter une culture pour la vendre sur le march\u00e9, etc.). Mais que se passe-t-il lorsque ces avantages ont \u00e9t\u00e9 supprim\u00e9s il y a un si\u00e8cle ou plus ; comment calculer ce qui a \u00e9t\u00e9 perdu?<\/p>\n\n\n\n
La perte subie par le propri\u00e9taire d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 industrielle \u00e0 locataire unique correspondrait au loyer perdu pour chaque ann\u00e9e. De m\u00eame, le propri\u00e9taire qui a perdu l\u2019usage de son terrain est priv\u00e9 de la possibilit\u00e9 de le louer \u00e0 un locataire. Dans chaque cas, non seulement le propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 priv\u00e9 de revenus, mais, th\u00e9oriquement, ces revenus locatifs auraient pu \u00eatre \u00e9pargn\u00e9s dans une banque ou investis, pour g\u00e9n\u00e9rer des rendements financiers. <\/p>\n\n\n\n
Le mod\u00e8le de procuration n\u2019est donc pas seulement un moyen d\u2019\u00e9valuer la perte de revenus pour chaque ann\u00e9e, mais aussi de calculer la perte de rendement de ces revenus pour chaque ann\u00e9e. Une fois que ces montants ont \u00e9t\u00e9 calcul\u00e9s pour la dur\u00e9e de la perte, ils donnent un aper\u00e7u de la demande d\u2019indemnisation pour perte d\u2019usage.<\/p>\n\n\n\n
On peut faire valoir que le propri\u00e9taire foncier qui a subi la perte aurait pu utiliser ses revenus \u00e0 ses propres fins au fil du temps. Mais cette position ne tient pas compte du fait que le propri\u00e9taire a \u00e9t\u00e9 priv\u00e9 de la possibilit\u00e9 de jouir de ces revenus et qu\u2019il n\u2019a jamais eu l\u2019occasion de les utiliser. M\u00eame s\u2019ils avaient \u00e9t\u00e9 d\u00e9pens\u00e9s plut\u00f4t qu\u2019investis, les \u00e9conomistes s\u2019accordent \u00e0 dire que les b\u00e9n\u00e9fices futurs d\u00e9coulant de l\u2019utilisation de ces revenus seraient au moins aussi avantageux que d\u2019\u00e9pargner l\u2019argent sur un compte d\u2019investissement.<\/p>\n\n\n\n
En appliquant la th\u00e9orie du mod\u00e8le de procuration, la perte d\u2019usage des terres est mesur\u00e9e sur la base du loyer foncier imput\u00e9 auquel le propri\u00e9taire foncier a renonc\u00e9 au cours de la p\u00e9riode allant de la perte \u00e0 aujourd\u2019hui. Les taux appliqu\u00e9s sont bas\u00e9s sur les observations de l\u2019activit\u00e9 du march\u00e9 au cours de cette p\u00e9riode et ils repr\u00e9sentent l\u2019approximation des pertes subies.<\/p>\n\n\n\n
Exemple de sc\u00e9nario<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un propri\u00e9taire terrien de l\u2019Alberta a perdu l\u2019usage de ses 1 000 acres de terres agricoles le 1er<\/sup> janvier 1913. Le prix de ce terrain, \u00e0 cette \u00e9poque, \u00e9tait hypoth\u00e9tiquement de 3 000 $ (3,00 $ l\u2019acre). \u00c0 la date de la perte, la terre avait \u00e9t\u00e9 d\u00e9frich\u00e9e et utilis\u00e9e comme p\u00e2turage et pour quelques cultures. Elle avait \u00e9t\u00e9 arpent\u00e9e dans le cadre du syst\u00e8me des cantons de l\u2019\u00e9poque et les brevets avaient \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9s dans les titres fonciers. <\/p>\n\n\n\n \u00c0 la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur actuelle (le 31 d\u00e9cembre 2020), les m\u00eames 1 000 acres ont une valeur actuelle hypoth\u00e9tique \u00e9valu\u00e9e \u00e0 1 000 $ l\u2019acre. Par souci de simplicit\u00e9, nous dirons que les terres n\u2019ont pas chang\u00e9 en termes d\u2019utilisation ou de d\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n Les paragraphes suivants \u00e9valuent l\u2019indemnisation due au propri\u00e9taire foncier depuis la date de la perte jusqu\u2019\u00e0 la date r\u00e9elle actuelle.<\/p>\n\n\n\n M\u00e9thode g\u00e9n\u00e9rale<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le mod\u00e8le de procuration comporte quatre t\u00e2ches principales :<\/p>\n\n\n\n Le mod\u00e8le de procuration n\u00e9cessite l\u2019estimation de plusieurs variables.<\/p>\n\n\n\n 1(a) Valeur r\u00e9trospective du terrain<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9tablissement de la valeur d\u2019un terrain \u00e0 une date ant\u00e9rieure pr\u00e9sente des d\u00e9fis pour l\u2019\u00e9valuateur; plus l\u2019\u00e9valuateur doit remonter dans le temps, plus il doit faire d\u2019efforts pour effectuer une recherche diligente sur les transactions historiques.<\/p>\n\n\n\n Par exemple, supposons que l\u2019\u00e9valuateur en Alberta ait acc\u00e8s \u00e0 des dossiers en ligne remontant jusqu\u2019au milieu des ann\u00e9es 1980. Pour les p\u00e9riodes ant\u00e9rieures, les demandes doivent \u00eatre adress\u00e9es directement au service historique du bureau des titres fonciers. Une complication suppl\u00e9mentaire r\u00e9side dans le fait que la province n\u2019a officiellement exist\u00e9 qu\u2019en avril 1905, de sorte que les transactions historiques ant\u00e9rieures \u00e0 1905 doivent \u00eatre recherch\u00e9es dans les archives f\u00e9d\u00e9rales, les dossiers des mus\u00e9es et d\u2019autres sources biblioth\u00e9caires.<\/p>\n\n\n\n La qualit\u00e9 des terres doit \u00e9galement \u00eatre \u00e9tablie \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur r\u00e9troactive. Les premiers colons des provinces de l\u2019Ouest se trouvaient face \u00e0 des terres \u00e0 l\u2019\u00e9tat brut et naturel. Cette situation \u00e9tait avantageuse si la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait situ\u00e9e dans une zone de prairie, mais plus difficile si elle \u00e9tait couverte d\u2019arbres et que les colons devaient enlever les souches ou drainer les zones mar\u00e9cageuses \u00e0 basse altitude. Quoi qu\u2019il en soit, le prix de la terre achet\u00e9e du gouvernement ou de la compagnie de chemin de fer (qui liquident leurs propri\u00e9t\u00e9s fonci\u00e8res) refl\u00e8te l\u2019\u00e9tat brut de la terre. <\/p>\n\n\n\n Un ajustement des co\u00fbts de d\u00e9frichement est alors n\u00e9cessaire pour refl\u00e9ter le temps et le co\u00fbt n\u00e9cessaires pour rendre la terre productive \u00e0 des fins agricoles, un processus douloureusement lent et laborieux r\u00e9alis\u00e9 initialement sans l\u2019aide de machines modernes.<\/p>\n\n\n\n 1(b) Valeur actuelle du terrain<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9tablissement de la valeur actuelle de la terre suit les m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation actuelles, qui sortent de la port\u00e9e de cet article.<\/p>\n\n\n\n 2 Estimation de la variation annuelle de la valeur du terrain entre les dates 1(a) et 1(b)<\/p>\n\n\n\n Une fois que les valeurs ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablies \u00e0 leurs moments respectifs, il s\u2019ensuit qu\u2019il y a une variation annuelle de la valeur au fil du temps entre les deux dates – historique et actuelle.<\/p>\n\n\n\n Le taux de variation annuelle peut \u00eatre calcul\u00e9 \u00e0 partir de donn\u00e9es empiriques. Plusieurs approches ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9es dans les applications ant\u00e9rieures du mod\u00e8le de procuration, notamment le calcul au prorata de la croissance entre les estimations de la valeur initiale et de la valeur finale sur une base lin\u00e9aire, ou l\u2019utilisation de l\u2019inflation canadienne, qui peut ou non donner un r\u00e9sultat correspondant \u00e0 l\u2019estimation de la valeur actuelle dans l\u2019\u00e9valuation. D\u2019autres s\u00e9ries chronologiques ont \u00e9t\u00e9 estim\u00e9es en utilisant l\u2019inflation mesur\u00e9e par l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation pour la p\u00e9riode allant jusqu\u2019\u00e0 1949, puis un taux qui gonfle la valeur pr\u00e9vue pour 1950 en ligne droite pour qu\u2019elle corresponde \u00e0 la valeur d\u2019expertise actuelle, ou en estimant la valeur r\u00e9trospective \u00e0 des points de la chronologie, par exemple tous les 25 ou 30 ans, et en alignant la valeur projet\u00e9e entre ces deux points.<\/p>\n\n\n\n D\u2019une mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale, on ne pense pas que l\u2019inflation g\u00e9n\u00e9rale soit un guide appropri\u00e9 pour les fluctuations de la valeur des terrains dans le temps. L\u2019estimation des valeurs \u00e0 des dates interm\u00e9diaires n\u2019est pas toujours consid\u00e9r\u00e9e comme une solution pratique non plus, car le choix des dates peut manquer des points d\u2019inflexion importants dans l\u2019\u00e9conomie et entra\u00eener une surestimation ou une sous-estimation des changements de valeur au fil du temps. <\/p>\n\n\n\n Les auteurs recommandent \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur de cr\u00e9er une s\u00e9rie temporelle sur laquelle il pourra baser un flux de tr\u00e9sorerie de loyer foncier imput\u00e9. Par exemple, Altus Group utilise la tendance \u00e0 long terme de la valeur indiqu\u00e9e par la combinaison de donn\u00e9es provinciales (post\u00e9rieures \u00e0 1921, lorsque les informations de Statistique Canada sont devenues disponibles) et de donn\u00e9es sur la valeur des fermes du Kansas (ant\u00e9rieures \u00e0 1921). L\u2019utilisation de taux statistiques permet d\u2019obtenir une bonne approximation d\u2019un taux de croissance logique. <\/p>\n\n\n\n La s\u00e9rie chronologique de la valeur agricole est une tendance statistique g\u00e9n\u00e9rale utilis\u00e9e pour fournir l\u2019\u00e9volution annuelle de la valeur des terres au fil du temps. L\u2019utilisation de cette seule s\u00e9rie rend le calcul vuln\u00e9rable \u00e0 une faiblesse fondamentale : l\u2019\u00e9valuateur ne serait pas en mesure de relier la date r\u00e9trospective (1a) \u00e0 la date actuelle (1b). C\u2019est pourquoi l\u2019\u00e9valuateur doit ajouter une constante aux donn\u00e9es relatives \u00e0 l\u2019\u00e9volution de la valeur, de sorte que l\u2019inflation annuelle appliqu\u00e9e \u00e0 1(a) aboutisse \u00e0 une valeur unitaire math\u00e9matiquement coh\u00e9rente avec 1(b). La constante tampon est un nombre fixe qui est calcul\u00e9 dans le tableur pour aligner les s\u00e9ries temporelles afin d\u2019obtenir la valeur actuelle (1b). Il s\u2019agit d\u2019un processus simple gr\u00e2ce \u00e0 la technologie actuelle des tableurs.<\/p>\n\n\n\n La figure 1<\/strong> en donne un exemple (toutes les ann\u00e9es ne sont pas repr\u00e9sent\u00e9es) :<\/p>\n\n\n\n Figure 1<\/em> \u00a9 <\/em>Altus Group<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Colonne A<\/strong> les ann\u00e9es effectives, entre 1913 et 2020<\/p>\n\n\n\n Colonne B<\/strong> les s\u00e9ries chronologiques de la valeur agricole statistique (Kansas jusqu\u2019\u00e0 1920, Statistique Canada \u00e0 partir de 1921)<\/p>\n\n\n\n Colonne C<\/strong> la constante tampon<\/p>\n\n\n\n Colonne D<\/strong> la s\u00e9rie chronologique ajust\u00e9e de la valeur agricole statistique<\/p>\n\n\n\n Colonne E<\/strong> valeur annuelle projet\u00e9e de la terre pour chaque ann\u00e9e du calendrier, pour arriver \u00e0 la valeur actuelle (1b)<\/p>\n\n\n\n Pour comprendre comment les prix des terrains ont \u00e9volu\u00e9 dans le temps, il faut avoir quelques notions d\u2019histoire. Par exemple, Statistique Canada dispose de donn\u00e9es remontant \u00e0 1921. Depuis lors, comme le montre la figure 2<\/strong>, l\u2019\u00e9conomie agricole a \u00e9t\u00e9 affect\u00e9e par un pic de la valeur des exploitations imm\u00e9diatement apr\u00e8s la Premi\u00e8re Guerre mondiale, le ralentissement des ann\u00e9es 1930, l\u2019augmentation de la valeur des terres \u00e0 la fin des ann\u00e9es 1960 lorsque les engrais chimiques ont am\u00e9lior\u00e9 les rendements et la rentabilit\u00e9 des cultures, et le ralentissement des ann\u00e9es 1980 en raison de l\u2019inflation et des taux d\u2019int\u00e9r\u00eat \u00e9lev\u00e9s, suivis d\u2019une augmentation g\u00e9n\u00e9rale des prix des terres jusqu\u2019\u00e0 aujourd\u2019hui.<\/p>\n\n\n\n Figure 2<\/em> \u00a9 <\/em>Altus Group<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Pour \u00e9tendre ce ph\u00e9nom\u00e8ne \u00e0 la date r\u00e9trospective, on se r\u00e9f\u00e8re aux statistiques sur les valeurs agricoles du Kansas, qui remontent \u00e0 1860. Lorsque l\u2019on compare les donn\u00e9es de l\u2019Alberta \u00e0 celles du Kansas (entre les donn\u00e9es disponibles pour l\u2019Alberta en 1921 et en 2019), on constate qu\u2019il existe un coefficient de corr\u00e9lation \u00e9lev\u00e9 de 97 %, comme le montre la figure 3<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n Figure 3 \u00a9 Altus Group<\/em><\/p>\n\n\n\n Cela permet d\u2019utiliser avec une grande confiance les variations annuelles de la valeur des exploitations agricoles au Kansas pour combler la p\u00e9riode de la s\u00e9rie de tendances de la valeur des exploitations agricoles ant\u00e9rieure \u00e0 1921, jusqu\u2019\u00e0 la date r\u00e9trospective (1a).<\/p>\n\n\n\n 3 Taux annuel de location des terres<\/p>\n\n\n\n Ce concept est le plus difficile \u00e0 comprendre, car l\u2019\u00e9quation comporte deux parties mobiles. Tout d\u2019abord, l\u2019hypoth\u00e8se sous-jacente est que la perte d\u2019usage des terres a entra\u00een\u00e9 une perte de revenus pour l\u2019ancien propri\u00e9taire. Cette perte doit \u00eatre calcul\u00e9e pour chaque ann\u00e9e de la dur\u00e9e de la perte. Deuxi\u00e8mement, on suppose que ces revenus auraient \u00e9t\u00e9 \u00e9pargn\u00e9s et plac\u00e9s dans un compte d\u2019\u00e9pargne, accumulant ainsi des int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s. <\/p>\n\n\n\n \u00c0 ce stade, il est important de se rappeler que le but de l\u2019analyse de la perte d\u2019usage est que le propri\u00e9taire a perdu l\u2019usage et les revenus de sa terre chaque ann\u00e9e. Comme il n\u2019a jamais per\u00e7u ce revenu, il n\u2019a jamais eu la possibilit\u00e9 de le faire fructifier, quelle que soit la mani\u00e8re dont il aurait choisi de le faire. Par cons\u00e9quent, la demande d\u2019indemnisation fond\u00e9e sur le mod\u00e8le de procuration suppose que ces revenus auraient \u00e9t\u00e9 \u00e9pargn\u00e9s et auraient produit des int\u00e9r\u00eats au cours des ann\u00e9es \u00e9coul\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Estimation de la rente fonci\u00e8re<\/p>\n\n\n\n La rente fonci\u00e8re est g\u00e9n\u00e9ralement per\u00e7ue comme le rendement r\u00e9siduel apr\u00e8s que tous les agents employ\u00e9s dans l\u2019entreprise sur la terre ont \u00e9t\u00e9 satisfaits. En d\u2019autres termes, le revenu brut de l\u2019entreprise est d\u2019abord allou\u00e9 au travail, puis au capital, \u00e0 la gestion et au profit, et enfin \u00e0 la terre.<\/p>\n\n\n\n Les taux de capitalisation des terres sont le rapport entre le loyer en esp\u00e8ces des terres et la valeur de ces terres \u00e0 un moment donn\u00e9. Un exemple de la dynamique de cette statistique est illustr\u00e9 dans la figure 4<\/strong>, bas\u00e9e sur les statistiques relatives aux loyers et \u00e0 la valeur des terres pour l\u2019\u00c9tat du Kansas, produites par l\u2019USDA pour la p\u00e9riode allant de 1985 \u00e0 2009.<\/p>\n\n\n\n Figure 4<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Source : Banque du Canada et statistiques de l<\/em>\u2019<\/em>USDA<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n En raison de l\u2019absence d\u2019une s\u00e9rie \u00e0 long terme de donn\u00e9es sur les loyers fonciers, les donn\u00e9es du Kansas ont \u00e9t\u00e9 compar\u00e9es \u00e0 plusieurs instruments financiers pour tenter de trouver une approximation raisonnable des rendements des loyers fonciers qui pourrait \u00eatre appliqu\u00e9e sur une longue p\u00e9riode. Les obligations \u00e0 long terme du Canada sont repr\u00e9sent\u00e9es graphiquement par rapport aux s\u00e9ries de loyers fonciers disponibles au Kansas et l\u2019on constate une similitude raisonnable entre elles au fil du temps. <\/p>\n\n\n\n Pour le v\u00e9rifier, nous avons cr\u00e9\u00e9 un diagramme de dispersion (figure 5<\/strong>) afin d\u2019\u00e9tudier le degr\u00e9 de similitude entre les deux s\u00e9ries et nous avons trouv\u00e9 un coefficient de corr\u00e9lation de 0,86, que nous consid\u00e9rons comme raisonnablement similaire. Compte tenu du fait que les taux des obligations \u00e0 long terme sont parmi les taux de rendement les plus bas offerts et sont donc consid\u00e9r\u00e9s comme un \u00bbtaux s\u00fbr\u00ab , les estimations de loyer qui en r\u00e9sultent doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme prudentes.<\/p>\n\n\n\n Figure 5<\/em> \u00a9 <\/em>Altus Group<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n \u00c9tant donn\u00e9 la similitude entre les taux de rendement des terres et les taux des obligations \u00e0 long terme Canada\/\u00c9tats-Unis, les taux des obligations \u00e0 long terme sont utilis\u00e9s comme approximation des taux de capitalisation des terres utilis\u00e9s pour estimer les montants annuels de la rente fonci\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Partie I : Taux obligataires<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans le pass\u00e9, le mod\u00e8le a utilis\u00e9 un taux de rendement ajust\u00e9 \u00e0 l\u2019inflation bas\u00e9 sur le rendement r\u00e9el des obligations du Canada. Le concept de rendement r\u00e9el ou de \u00bbtaux r\u00e9el\u00ab est utile pour \u00e9valuer le rendement effectif pour l\u2019investisseur apr\u00e8s d\u00e9duction de l\u2019inflation, mais personne n\u2019investirait dans une obligation qui n\u2019offrirait pas une certaine protection contre l\u2019inflation future. <\/p>\n\n\n\n En fait, l\u2019utilisation du taux de rendement nominal (taux r\u00e9el) ne refl\u00e8te qu\u2019une partie de l\u2019histoire de ces investissements.<\/p>\n\n\n\n La s\u00e9rie d\u2019obligations canadiennes \u00e0 rendement r\u00e9el, \u00e0 laquelle certains analystes se sont r\u00e9f\u00e9r\u00e9s pour les cas de perte d\u2019usage, ne se contente pas de rapporter un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat indiqu\u00e9 au recto de l\u2019obligation, mais ajuste \u00e9galement la valeur de l\u2019obligation \u00e0 l\u2019\u00e9ch\u00e9ance pour tenir compte de l\u2019inflation en fonction de l\u2019indice des prix \u00e0 la consommation. En r\u00e9alit\u00e9, le rendement r\u00e9el d\u2019une obligation \u00e0 rendement r\u00e9el est une combinaison du taux d\u2019int\u00e9r\u00eat nominal et d\u2019un ajustement pour l\u2019inflation afin de pr\u00e9server la valeur en capital de l\u2019investissement. Le taux de rendement correct pour la terre doit \u00eatre un taux qui inclut l\u2019inflation ou au moins une marge de risque pour l\u2019inflation future anticip\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Un probl\u00e8me se pose toutefois : les donn\u00e9es historiques sur les taux des obligations \u00e0 long terme du Canada (10 ans et plus) ne sont disponibles qu\u2019\u00e0 partir de 1919. Afin de compl\u00e9ter cette s\u00e9rie chronologique pour les p\u00e9riodes ant\u00e9rieures \u00e0 1919, il est possible de se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 une s\u00e9rie de rendements obligataires d\u00e9velopp\u00e9e par le professeur d\u2019\u00e9conomie am\u00e9ricain Robert Shiller. Ses donn\u00e9es fournissent les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des obligations \u00e0 long terme depuis 1871 pour les \u00c9tats-Unis \u2013 mais sont-ils raisonnablement similaires \u00e0 ceux des obligations canadiennes?<\/p>\n\n\n\n La repr\u00e9sentation graphique de la s\u00e9rie canadienne et de la s\u00e9rie am\u00e9ricaine sur leur histoire commune montre une forte corr\u00e9lation (figure 6<\/strong>). Le coefficient de corr\u00e9lation d\u00e9riv\u00e9 d\u2019un diagramme de dispersion (figure 7<\/strong>) sur ces s\u00e9ries est sup\u00e9rieur \u00e0 0,96, ce qui est consid\u00e9r\u00e9 comme statistiquement significatif et indique que les deux s\u00e9ries ont \u00e9volu\u00e9 en tandem presque parfait au cours de la p\u00e9riode \u00e9tudi\u00e9e. Nous en concluons que l\u2019une peut raisonnablement \u00eatre substitu\u00e9e \u00e0 l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n Figure 6<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Figure 7<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Source: Robert Shiller: US Long Bond Rates http:\/\/www.econ.yale.edu\/~shiller\/data.htm <\/em><\/p>\n\n\n\n Source: Banque du Canada Long Canada Bond Rates https:\/\/www.bankofcanada.ca\/rates\/interest-rates\/canadian-bonds<\/em><\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, si n\u00e9cessaire, l\u2019\u00e9valuateur peut compl\u00e9ter les donn\u00e9es canadiennes de Statistique Canada par les donn\u00e9es am\u00e9ricaines pour les ann\u00e9es 1871 \u00e0 1918. Ce faisant, il obtient le r\u00e9sultat illustr\u00e9 (figure 8<\/strong>).<\/p>\n\n\n\n Figure 8<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Source : Robert Shiller et Banque du Canada<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Pour continuer avec cet exemple hypoth\u00e9tique, les taux de rendement sont donc un amalgame des taux am\u00e9ricains (de 1913 \u00e0 1918) et des taux des obligations \u00e0 long terme du Canada (figure 9<\/strong>).<\/p>\n\n\n\n Figure 9<\/em> \u00a9 <\/em>Altus Group<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Colonne E<\/strong> repr\u00e9sente la valeur annuelle du terrain (gonfl\u00e9e au fil du temps pour atteindre la valeur actuelle). <\/p>\n\n\n\n Colonne F<\/strong> repr\u00e9sente le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat des obligations pour un taux de rendement de la terre, avec des donn\u00e9es am\u00e9ricaines avant 1918 et des donn\u00e9es canadiennes \u00e0 partir de 1919.<\/p>\n\n\n\n Colonne G<\/strong> repr\u00e9sente la rente fonci\u00e8re annuelle estim\u00e9e<\/p>\n\n\n\n Partie II : Rendement du loyer<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans le cours normal des affaires, on s\u2019attend \u00e0 ce que tout loyer foncier gagn\u00e9 par une Premi\u00e8re Nation soit d\u00e9pos\u00e9 dans un compte en fiducie maintenu au nom de la bande par le gouvernement du Canada et qu\u2019il produise les taux d\u2019int\u00e9r\u00eat fix\u00e9s au fil du temps par Services aux Autochtones Canada (SAC) et ses pr\u00e9curseurs. En appliquant ce mod\u00e8le \u00e0 une situation dans le secteur priv\u00e9, l\u2019hypoth\u00e8se serait qu\u2019un taux de rendement s\u00fbr, tel que repr\u00e9sent\u00e9 par les obligations \u00e0 long terme du Canada, serait appropri\u00e9. Le taux du compte en fiducie de la bande a \u00e9t\u00e9 prescrit par SAC jusqu\u2019en 1969 et, par la suite, il refl\u00e8te les taux des obligations \u00e0 long terme du Canada, de sorte que l\u2019on peut s\u2019attendre \u00e0 des r\u00e9sultats relativement similaires.<\/p>\n\n\n\n Partie III : Calcul des int\u00e9r\u00eats<\/strong><\/p>\n\n\n\n Une d\u00e9cision rendue en d\u00e9cembre 2016 par le Tribunal des revendications particuli\u00e8res (TRPC) dans l\u2019affaire Premi\u00e8res Nations Huu-Ay-Aht c. Sa Majest\u00e9 la Reine du chef du Canada<\/em>, 2016 TRPC 141<\/sup> a accord\u00e9 une indemnit\u00e9 pour perte de jouissance pour les revenus tir\u00e9s du bois. Le taux d\u2019int\u00e9r\u00eat appliqu\u00e9 aux pr\u00e9visions de pertes \u00e9tait bas\u00e9 sur une combinaison d\u2019obligations du Canada \u00e0 court et \u00e0 long termes et sur le taux de fiducie de la bande. Toutes les pr\u00e9visions de recettes perdues ont \u00e9t\u00e9 report\u00e9es \u00e0 la date actuelle sur la base d\u2019un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat compos\u00e9 de 100 %.<\/p>\n\n\n\n De m\u00eame, en d\u00e9cembre 2016, dans l\u2019affaire Bande Beardy\u2019s et Okemasis nos 96 et 97 c. Sa Majest\u00e9 la Reine chef du Canada<\/em>, 2016 TRPC 15,2<\/sup> le TRPC a accord\u00e9 une indemnisation pour les paiements d\u2019annuit\u00e9s retenus de 1885 \u00e0 1888 sur la base d\u2019int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s en utilisant le taux du fonds fiduciaire de la bande.<\/p>\n\n\n\n Plus r\u00e9cemment, l\u2019arr\u00eat Southwind c. Canada<\/em>, 2021 CSC 283<\/sup> a confirm\u00e9 l\u2019utilisation d\u2019int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s pour avancer \u00e0 la date actuelle les estimations de loyers annuels nominaux pour perte d\u2019usage.<\/p>\n\n\n\n Conform\u00e9ment \u00e0 ces d\u00e9cisions, dans notre exemple, nous basons notre mod\u00e8le sur des int\u00e9r\u00eats compos\u00e9s \u00e0 100 % au taux de la fiducie de la bande.<\/p>\n\n\n\n Dans la figure 10<\/strong>, le loyer du terrain (colonne G) est investi au taux de la fiducie de la bande (colonne H) pour g\u00e9n\u00e9rer l\u2019int\u00e9r\u00eat annuel sur le loyer \u00e9conomis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Figure 10<\/em> \u00a9 <\/em>Altus Group<\/em><\/em><\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, en 1913, le demandeur aurait re\u00e7u un loyer foncier de 90 $ (G) et aurait accumul\u00e9 2,70 $ (I) d\u2019int\u00e9r\u00eats au taux de fiducie de la bande de 3,0 % sur 90 $, soit \u00b1 93 $ (J).<\/p>\n\n\n\n Au cours de l\u2019ann\u00e9e suivante (1914), le demandeur aurait \u00e9galement re\u00e7u un loyer foncier (111 $) (G) et des int\u00e9r\u00eats de 3,32 $ (I) au taux de fiducie de la bande. Cependant, la colonne de l\u2019accumulateur indique \u00e9galement que le demandeur aurait eu 93 $ \u00e0 la banque qui aurait rapport\u00e9 des int\u00e9r\u00eats au taux de fiducie de la bande. Ainsi, 111 $ + 93 $ (203 $) sont gonfl\u00e9s par le taux de fiducie de la bande, ce qui donne 209 $.<\/p>\n\n\n\n En 1915, le loyer de la terre (G) est de 133 $ et s\u2019ajoute au montant accumul\u00e9 au cours des deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes. Ce montant est major\u00e9 du taux de fiducie de la bande. Ainsi, (133 $ + 209 $ = 343 $) x 1,03 = \u00b1 353 $, et ainsi de suite.<\/p>\n\n\n\n Une fois que toutes les ann\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 prises en compte, la perte de valeur cumul\u00e9e dans l\u2019exemple hypoth\u00e9tique ci-dessus serait de 5 880 000 $, refl\u00e9tant non seulement la perte de revenus locatifs, mais aussi la perte de rendement de ces loyers.<\/p>\n\n\n\n Co\u00fbts de d\u00e9frichement et de d\u00e9veloppement<\/strong><\/p>\n\n\n\n Comme nous l\u2019avons indiqu\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le terrain peut \u00eatre \u00e0 l\u2019\u00e9tat brut \u00e0 la date de r\u00e9trospection. L\u2019\u00e9valuateur devra rechercher le co\u00fbt et le taux de d\u00e9frichement et en tenir compte dans le mod\u00e8le. Selon certains historiens, un colon peut r\u00e9ussir \u00e0 d\u00e9fricher 20 acres par an. Les terres accord\u00e9es aux colons l\u2019\u00e9taient souvent sur la base d\u2019un droit d\u2019entr\u00e9e et, sous r\u00e9serve d\u2019un d\u00e9frichement p\u00e9riodique, le solde du prix d\u2019achat \u00e9tait d\u00fb une fois que les terres avaient \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9es et \u00e9taient devenues productives.<\/p>\n\n\n\n Dans certains cas, le terrain en question peut avoir \u00e9t\u00e9 subdivis\u00e9 et d\u00e9velopp\u00e9 ult\u00e9rieurement. L\u2019\u00e9valuateur doit \u00e9valuer le co\u00fbt de la capitalisation de ces changements p\u00e9riodiques de l\u2019utilisation optimale et faire des ajouts ou des d\u00e9ductions dans les pr\u00e9visions de revenus en cons\u00e9quence et le cas \u00e9ch\u00e9ant. <\/p>\n\n\n\n Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019exemple pr\u00e9sent\u00e9 dans cet article a \u00e9t\u00e9 simplifi\u00e9 pour illustrer les hypoth\u00e8ses et les calculs de base requis pour les cas de perte d\u2019usage, mais, en pratique, le mod\u00e8le peut \u00e9galement \u00eatre configur\u00e9 pour tenir compte des co\u00fbts de d\u00e9veloppement de l\u2019agriculture et de l\u2019\u00e9volution de l\u2019utilisation des terres, ainsi que pour refl\u00e9ter tout revenu gagn\u00e9 par une Premi\u00e8re Nation gr\u00e2ce au produit de la vente des terres c\u00e9d\u00e9es au fil du temps.<\/p>\n\n\n\n Il est \u00e9galement important de coordonner les hypoth\u00e8ses du mod\u00e8le de perte d\u2019usage et les changements dans l\u2019utilisation optimale des terres au fil du temps avec l\u2019\u00e9valuation \u00e0 la date actuelle afin de s\u2019assurer qu\u2019il n\u2019y a pas de double comptabilisation. <\/p>\n\n\n\n Comme vous pouvez le constater, le mod\u00e8le de procuration est th\u00e9oriquement solide et permet d\u2019obtenir des estimations bien \u00e9tay\u00e9es de l\u2019indemnisation pour perte d\u2019usage. Toutefois, cela n\u2019est possible que lorsque des estimations cr\u00e9dibles de la valeur du terrain, de la rente fonci\u00e8re et du rendement des investissements sont bas\u00e9es sur des donn\u00e9es historiques pertinentes pour le march\u00e9 de l\u2019immobilier sur de longues p\u00e9riodes. Notes de fin<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1 https:\/\/canlii.ca\/t\/h3z9n<\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n\n
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