Il n\u2019est pas \u00e9tonnant que la libre entreprise se tienne \u00e0 l\u2019\u00e9cart du secteur du logement abordable. Le probl\u00e8me r\u00e9side dans le co\u00fbt d\u2019acquisition des unit\u00e9s par rapport au rendement de l\u2019investissement r\u00e9alis\u00e9 pour la location de ce type de logement. Les logements, quelle que soit leur description conventionnelle, sont tout simplement trop co\u00fbteux \u00e0 l\u2019achat ou \u00e0 la construction pour \u00eatre abordables pour les personnes \u00e0 faible revenu. Si les investisseurs pouvaient acqu\u00e9rir des logements d\u2019investissement \u00e0 des prix inf\u00e9rieurs, il y aurait une offre de logements abordables. Alors, comment y parvenir?<\/p>\n\n\n\n
Pour atteindre l\u2019objectif d\u2019une baisse des co\u00fbts d\u2019acquisition des logements d\u2019investissement, nous devons nous pencher sur la mani\u00e8re dont les gens vivent et sur l\u2019endroit o\u00f9 ils vivent.<\/strong> Nous devons r\u00e9inventer le logement. Nous devons innover. Nous devons r\u00e9examiner ce qui constitue un logement. Nous devons donner aux investisseurs les moyens de rendre les co\u00fbts d\u2019acquisition des logements abordables afin qu\u2019ils puissent en faire profiter les occupants \u00e0 faibles revenus qui ne peuvent pas rivaliser avec les logements plus chers. Nous avons besoin de mod\u00e8les de logements abordables pour fournir des logements abordables \u00e0 tous les Parc de logements et codes de construction<\/strong><\/p>\n\n\n\n La premi\u00e8re chose \u00e0 faire pour trouver des points d\u2019entr\u00e9e plus abordables est de r\u00e9affecter des b\u00e2timents tels que les anciens motels, h\u00f4tels, entrep\u00f4ts et immeubles de bureaux. Bien que cela ait \u00e9t\u00e9 fait \u00e0 grande \u00e9chelle dans le pass\u00e9, les b\u00e2timents qui en r\u00e9sultent sont g\u00e9n\u00e9ralement destin\u00e9s \u00e0 des utilisateurs \u00e0 haut revenu en raison du co\u00fbt \u00e9lev\u00e9 de la r\u00e9novation.<\/p>\n\n\n\n C\u2019est l\u00e0 que r\u00e9side une cons\u00e9quence importante mais involontaire de notre syst\u00e8me de code de la construction. Dans l\u2019\u00e9tat actuel des choses, le code de la construction sert en partie \u00e0 renforcer la cr\u00e9ation et la fourniture de logements insalubres.<\/strong> Le co\u00fbt de la mise en conformit\u00e9 des b\u00e2timents avec le code actuel \u00e9tant tr\u00e8s \u00e9lev\u00e9, de nombreux b\u00e2timents marginaux existants, tels que les anciennes maisons de chambres, les motels proposant des locations mensuelles et les h\u00f4tels des centres-villes, ne sont ni r\u00e9par\u00e9s ni r\u00e9nov\u00e9s. Au lieu de cela, ces propri\u00e9t\u00e9s anciennes et d\u00e9saffect\u00e9es sont laiss\u00e9es \u00e0 l\u2019abandon. Dans leur \u00e9tat de d\u00e9labrement, ces b\u00e2timents ne servent qu\u2019\u00e0 r\u00e9pondre aux besoins de ceux qui n\u2019ont pas les moyens de s\u2019offrir un meilleur logement. Les occupants de ces \u00ab projets de logements abordables de facto \u00bb sont soumis \u00e0 des conditions de logement de plus en plus dangereuses et inadapt\u00e9es. En bref, la barre du code du b\u00e2timent est trop haute pour \u00eatre atteinte. Dans le cas de ces propri\u00e9t\u00e9s anciennes et marginales, les co\u00fbts de mise en conformit\u00e9 avec le code J\u2019ose affirmer qu\u2019avec une volont\u00e9 gouvernementale suffisante et tr\u00e8s peu d\u2019argent, ces obstacles pourraient \u00eatre \u00e9limin\u00e9s. Nous devons trouver un moyen de relancer l\u2019industrie de la r\u00e9utilisation des b\u00e2timents, de la rendre abordable et de faire en sorte qu\u2019elle r\u00e9ponde aux besoins de logements abordables.<\/p>\n\n\n\n Le fondement de toute cette discussion est que les vieux b\u00e2timents peuvent r\u00e9soudre les probl\u00e8mes de logement abordable sans n\u00e9cessiter de subventions.<\/strong> Nous examinerons les obstacles qui s\u2019y opposent et pourquoi, et ce que nous pouvons faire pour les r\u00e9duire.<\/p>\n\n\n\n Les gouvernements et les organisations \u00e0 but non lucratif consacrent des sommes consid\u00e9rables au secteur du logement abordable en produisant de nouvelles unit\u00e9s de logement<\/strong> \u00e0 des co\u00fbts allant de 150 000 \u00e0 300 000 dollars par unit\u00e9, en fonction de la zone et des types d\u2019unit\u00e9s. Comme l\u2019indique le site Internet de la Soci\u00e9t\u00e9 canadienne d\u2019hypoth\u00e8ques et de logement (SCHL), le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral a r\u00e9cemment annonc\u00e9 une initiative dans le cadre de la Strat\u00e9gie nationale du logement<\/em> visant \u00e0 construire jusqu\u2019\u00e0 60 000 nouveaux logements et \u00e0 r\u00e9parer jusqu\u2019\u00e0 240 000 logements suppl\u00e9mentaires, avec un budget de 13,2 milliards de dollars au cours des dix prochaines ann\u00e9es. Jusqu\u2019\u00e0 maintenant, il n\u2019y a rien d\u2019\u00ab abordable \u00bb dans cette initiative en ce qui concerne les contribuables.<\/p>\n\n\n\n Alors pourquoi le secteur priv\u00e9 ne cr\u00e9e-t-il pas de logements abordables? Les investisseurs immobiliers ach\u00e8tent des biens avec le d\u00e9sir de produire un retour sur investissement viable. Le prix \u00e9lev\u00e9 pay\u00e9 pour acqu\u00e9rir des logements locatifs est le principal moteur des co\u00fbts de location \u00e9lev\u00e9s. Lorsque le march\u00e9 libre fonctionne, il arrive un moment o\u00f9 les co\u00fbts d\u2019acquisition et les co\u00fbts de location s\u2019\u00e9quilibrent. C\u2019est ce point d\u2019\u00e9quilibre, dict\u00e9 par l\u2019essentiel du march\u00e9 de la demande locative, qui exclut les personnes \u00e0 faible revenu. Les personnes \u00e0 faibles revenus n\u2019ont pas les moyens de payer un loyer suffisant pour rentabiliser les investissements effectu\u00e9s par les propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Les personnes \u00e0 faibles revenus repr\u00e9sentent un tr\u00e8s grand nombre de locataires potentiels, mais leur pouvoir d\u2019achat \u00e9tant insuffisant, ils ne disposent pas d\u2019une offre de logement appropri\u00e9e. Il semblerait logique que, si les investisseurs pouvaient obtenir un rendement rentable en louant \u00e0 des march\u00e9s \u00e0 faibles revenus, ils constateraient une forte demande. Alors, mettons des investissements abordables \u00e0 la disposition des propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Une \u00e9tude de cas r\u00e9ussie<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pour rappel, en 2008, j\u2019ai acquis le Travelaire Motel \u00e0 Kimberley, en Colombie-Britannique. Il s\u2019agissait d\u2019un vieux motel de 14 unit\u00e9s qui ne r\u00e9pondait plus aux besoins des voyageurs. Tous ceux qui circulent sur les autoroutes d\u2019Am\u00e9rique du Nord connaissent les vieux motels \u00ab Chez son p\u00e8re \u00bb qui ont prolif\u00e9r\u00e9 au milieu du 20\u00e8me si\u00e8cle. Il s\u2019agit de petits b\u00e2timents \u00e0 ossature de bois offrant peu de commodit\u00e9s. Le Travelaire Motel \u00e9tait l\u2019un d\u2019entre eux et il \u00e9tait en train de perdre la bataille face aux h\u00f4tels modernes. <\/p>\n\n\n\n Lorsque je l\u2019ai achet\u00e9, mon plan d\u2019affaires pr\u00e9voyait la conversion des suites en suites pour occupation \u00e0 long terme, avec l\u2019ajout de kitchenettes, une r\u00e9novation de l\u2019ext\u00e9rieur, un am\u00e9nagement paysager, de nouvelles fen\u00eatres, des rev\u00eatements de sol et de la peinture.<\/p>\n\n\n\n Aujourd\u2019hui, nous avons une communaut\u00e9 prosp\u00e8re et dynamique de r\u00e9sidents \u00e0 faibles revenus qui s\u2019y sentent chez eux.<\/p>\n\n\n\n Au moment de la conversion, le code du b\u00e2timent n\u2019\u00e9tait pas aussi strict qu\u2019aujourd\u2019hui. Si l\u2019on tentait de le faire aujourd\u2019hui, un grand nombre d\u2019exigences du code de la construction emp\u00eacheraient une telle conversion. <\/p>\n\n\n\n Bien que le projet du Travelaire Motel ait \u00e9t\u00e9 couronn\u00e9 de succ\u00e8s, nous avons rencontr\u00e9 de nombreux exemples depuis lors o\u00f9 les choses n\u2019ont pas pu progresser de la m\u00eame mani\u00e8re. L\u2019\u00e9chec de ces projets a g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9t\u00e9 attribu\u00e9 aux codes du b\u00e2timent, ainsi qu\u2019aux r\u00e8glements de zonage et au financement.<\/p>\n\n\n\n Solutions<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le logement abordable doit devenir une entit\u00e9 \u00e0 part enti\u00e8re. De la m\u00eame mani\u00e8re que les immeubles de bureaux sont diff\u00e9rents des immeubles de vente au d\u00e9tail et que les usines de fabrication ne sont pas des entrep\u00f4ts, nous devons consid\u00e9rer le logement abordable comme quelque chose de distinct du logement conventionnel. En enfermant les logements abordables dans des r\u00e9glementations qui s\u2019appliquent aux logements \u00ab classiques \u00bb, nous cr\u00e9ons des obstacles \u00e0 leur construction, rendant leur d\u00e9veloppement irr\u00e9aliste et invraisemblable, et laissant les personnes dans le besoin avec tr\u00e8s peu d\u2019options.<\/p>\n\n\n\n Examinons de plus pr\u00e8s chacun de ces obstacles et identifions quelques solutions possibles. <\/p>\n\n\n\n Codes de construction :<\/strong> Les termes \u00ab codes de construction \u00bb ou \u00ab codes du b\u00e2timent \u00bb englobent une myriade \u00e9tourdissante de l\u00e9gislations et d\u2019interpr\u00e9tations. Il existe bien trop de variantes de chacun de ces codes pour que nous puissions les aborder convenablement dans le cadre de cet article. Notre objectif est de souligner que ces codes constituent un obstacle majeur. Si je devais deviner, il n\u2019y a probablement pas un seul planificateur ou inspecteur des b\u00e2timents dans ce pays qui n\u2019ait pas vu un projet \u00e9chouer \u00e0 ce point tournant. <\/p>\n\n\n\n Dans la plupart des juridictions progressistes, si un b\u00e2timent est destin\u00e9 \u00e0 un nouvel usage, il doit r\u00e9pondre \u00e0 toutes les exigences du code de la construction pour ce type de b\u00e2timent, comme s\u2019il \u00e9tait neuf. Cela pose probl\u00e8me. Les codes de construction s\u00fbrs et la protection qu\u2019ils offrent sont importants. Mais les co\u00fbts associ\u00e9s \u00e0 ce niveau de protection sont si \u00e9lev\u00e9s qu\u2019ils emp\u00eachent les investisseurs de s\u2019int\u00e9resser au logement.<\/p>\n\n\n\n Pouvons-nous trouver un moyen de r\u00e9duire les co\u00fbts en examinant des solutions de bon sens pour fournir des logements s\u00fbrs sans codes de construction aussi stricts? Et, ce faisant, pouvons-nous encourager la r\u00e9novation des b\u00e2timents qui se d\u00e9t\u00e9riorent pour les rendre plus habitables. <\/p>\n\n\n\n Les codes de construction stricts ont pour cons\u00e9quence involontaire d\u2019entra\u00eener des r\u00e9novations co\u00fbteuses et de faire du projet un candidat improbable pour la construction de logements abordables. Pire encore, ils peuvent d\u00e9courager la modernisation des b\u00e2timents et inciter les investisseurs \u00e0 les laisser dans un \u00e9tat de d\u00e9t\u00e9rioration tout en continuant \u00e0 les utiliser pour l\u2019occupation par des personnes \u00e0 faible revenu.<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ma solution : \u00e9tablir un nouveau code de construction pour les projets de conversion Permettez-moi de sp\u00e9culer sur ce qui se passera si nous ne faisons rien pour r\u00e9former les codes de construction. Pour gagner un peu d\u2019argent, les propri\u00e9taires de vieux motels et h\u00f4tels loueront des suites \u00e0 long terme, ill\u00e9galement et sans r\u00e9glementation. En fait, c\u2019est d\u00e9j\u00e0 la r\u00e9alit\u00e9 pour de nombreux b\u00e2timents, dont beaucoup ne respectent pas les normes de s\u00e9curit\u00e9 minimales et pr\u00e9sentent des environnements tr\u00e8s peu recommandables. En adoptant des codes \u00ab interm\u00e9diaires \u00bb, les investisseurs pourraient commencer \u00e0 participer \u00e0 la r\u00e9utilisation de ces anciens b\u00e2timents, ce qui permettrait d\u2019am\u00e9liorer globalement les normes de s\u00e9curit\u00e9 et d\u2019\u00e9vincer les op\u00e9rateurs \u00ab sous la table \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Zonage :<\/strong> Les r\u00e8glements relatifs \u00e0 l\u2019utilisation des sols servent g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 contr\u00f4ler l\u2019utilisation d\u2019un bien immobilier au moment de son d\u00e9veloppement initial et tentent de rendre cette utilisation coh\u00e9rente tout au long du cycle de vie du bien. En d\u2019autres termes, les d\u00e9signations d\u2019utilisation du sol dictent le type de b\u00e2timent qui peut \u00eatre construit sur un site et le type d\u2019occupants qui peuvent habiter et utiliser le b\u00e2timent. Tout cela se fait selon les souhaits de la municipalit\u00e9 quant \u00e0 la fa\u00e7on d\u2019organiser la communaut\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Des probl\u00e8mes surviennent lors de la r\u00e9utilisation ou les applications de deuxi\u00e8me g\u00e9n\u00e9ration d\u2019un bien immobilier. Dans la plupart des cas, les b\u00e2timents expirent par des moyens physiques et sont d\u00e9molis pour donner un nouveau d\u00e9part \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Mais que se passe-t-il lorsque l\u2019entreprise qui occupe un b\u00e2timent arrive au terme de sa viabilit\u00e9 \u00e9conomique alors que le b\u00e2timent lui-m\u00eame poss\u00e8de encore de nombreuses ann\u00e9es de vie fonctionnelle?<\/p>\n\n\n\n Pour rem\u00e9dier \u00e0 cette situation, je propose une nouvelle affectation des sols appel\u00e9e \u00ab R\u00e9utilisation de logements abordables d\u00e9sign\u00e9s \u00bb.<\/strong> Les municipalit\u00e9s pourraient appliquer de mani\u00e8re s\u00e9lective cette nouvelle affectation des sols \u00e0 certains sites o\u00f9 les b\u00e2timents ne sont plus \u00e9conomiquement viables dans le cadre des restrictions de zonage actuelles. Gr\u00e2ce \u00e0 cette nouvelle d\u00e9signation, les municipalit\u00e9s pourraient offrir des conditions plus adapt\u00e9es au logement abordable, telles que des autorisations de stationnement plus faibles, des densit\u00e9s plus \u00e9lev\u00e9es, des tailles d\u2019unit\u00e9s plus petites et d\u2019autres consid\u00e9rations li\u00e9es aux espaces communs, \u00e0 la blanchisserie, \u00e0 l\u2019acc\u00e8s aux b\u00e2timents, etc. Ce faisant, les besoins en logements abordables pourraient \u00eatre mieux pris en compte, en marge des limites de l\u2019immobilier r\u00e9sidentiel conventionnel.<\/p>\n\n\n\n Financement :<\/strong> Si les deux questions susmentionn\u00e9es de zonage et de codes \u00e9taient r\u00e9gl\u00e9es, cette forme d\u2019investissement immobilier trouverait un point d\u2019ancrage et le financement se mat\u00e9rialiserait. Les pr\u00eateurs veulent simplement savoir que l\u2019immobilier peut rembourser un pr\u00eat et qu\u2019en cas de probl\u00e8me, ils peuvent vendre le bien pour rembourser la dette. Le gouvernement peut faire une chose tr\u00e8s importante pour aider : les garanties de pr\u00eat pour l\u2019achat et la r\u00e9novation de logements priv\u00e9s abordables. Plut\u00f4t que de financer des projets de d\u00e9veloppement de logements abordables, le gouvernement n\u2019aurait qu\u2019\u00e0 fournir au pr\u00eateur la s\u00e9curit\u00e9 du remboursement de la dette et la protection du capital.<\/p>\n\n\n\n La voie \u00e0 suivre<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le point de mire de cette discussion est que le logement abordable est diff\u00e9rent du logement conventionnel. L\u2019argent public est utilis\u00e9 \u00e0 outrance pour colmater la br\u00e8che dans le barrage, mais en fin de compte, il ne suffit pas. Il faut que la libre entreprise intervienne et r\u00e9ponde aux besoins. Nous devons impliquer les investisseurs et faire en sorte que les pouvoirs publics facilitent l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la rentabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Nous avons cr\u00e9\u00e9 une soci\u00e9t\u00e9 cherchant la protection par voie de r\u00e9glementation.<\/strong> Ces protections et r\u00e9glementations peuvent faire obstacle \u00e0 la fourniture de logements abordables et, dans de nombreux cas, forcer des b\u00e2timents \u00e0 demeurer dans des conditions dangereuses. Envisageons le logement abordable sous un nouvel angle. R\u00e9examinons les barri\u00e8res de mani\u00e8re sens\u00e9e. Ne laissons pas les gens vivre dans la rue parce que nous ne parvenons pas \u00e0 trouver un moyen de rendre les logements s\u00fbrs et abordables. <\/p>\n\n\n\n Il existe des investisseurs, des propri\u00e9t\u00e9s et d\u2019innombrables possibilit\u00e9s de faire en sorte que la communaut\u00e9 des investisseurs immobiliers priv\u00e9s s\u2019attaque au probl\u00e8me du logement abordable. En innovant pour aller de l\u2019avant, nous pourrions d\u00e9couvrir de nombreux avantages invisibles et inattendus. En cherchant de nouvelles id\u00e9es dans ce domaine, nous pourrions redonner vie \u00e0 des biens immobiliers d\u00e9saffect\u00e9s, en pr\u00e9servant leur caract\u00e8re, en revitalisant des quartiers, en cr\u00e9ant des emplois et en \u00e9liminant potentiellement du march\u00e9 les logements insalubres. Plus important encore, le r\u00e9sultat offrira aux gens des lieux de vie s\u00fbrs et abordables et engagera le Canada sur la voie d\u2019un logement appropri\u00e9 pour tous. Par Randy Wyton, \u00c9. Pro., AACI, Essex Appraisal Group, Devon, Alberta Un investisseur priv\u00e9 peut-il produire et exploiter des logements abordables sans l\u2019intervention du gouvernement<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[],"class_list":["post-130312","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/130312","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=130312"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=130312"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=130312"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
niveaux : pour la propri\u00e9t\u00e9, l\u2019exploitation et la vie.<\/p>\n\n\n\n
de la construction ne sont pas rentables. C\u2019est pourquoi de nombreux propri\u00e9taires ne se donnent m\u00eame pas la peine d\u2019essayer. <\/p>\n\n\n\n
en logements \u00ab<\/strong> abordables \u00bb<\/strong>. Je sais que cette suggestion peut ressembler \u00e0 deux niveaux de s\u00e9curit\u00e9, l\u2019un pour les privil\u00e9gi\u00e9s et l\u2019autre pour les personnes financi\u00e8rement d\u00e9favoris\u00e9es, mais ce n\u2019est pas le cas. En fait,l\u2019abaissement des codes pourrait rendre les logements plus s\u00fbrs \u00e0 long terme, car les b\u00e2timents actuellement peu s\u00fbrs pourraient \u00eatre am\u00e9lior\u00e9s pour r\u00e9pondre \u00e0 des normes de s\u00e9curit\u00e9 plus \u00e9lev\u00e9es, alors qu\u2019ils seraient sinon laiss\u00e9s \u00e0 l\u2019abandon. Avec le temps, le parc de vieux b\u00e2timents continuera d\u2019augmenter, tout comme le co\u00fbt de la remise en \u00e9tat des b\u00e2timents pour les rendre fonctionnels. <\/p>\n\n\n\n<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"