{"id":130332,"date":"2024-05-13T10:30:11","date_gmt":"2024-05-13T14:30:11","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=130332"},"modified":"2024-05-13T10:31:11","modified_gmt":"2024-05-13T06:31:11","slug":"combler-le-fosse-le-revenu-capitalise-dans-levaluation-des-biens-immobiliers-et-des-entreprises","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/combler-le-fosse-le-revenu-capitalise-dans-levaluation-des-biens-immobiliers-et-des-entreprises\/","title":{"rendered":"Combler le foss\u00e9 : le revenu capitalis\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation des biens immobiliers et des entreprises"},"content":{"rendered":"\n

Par Alisa Zorina, \u00c9. Pro., AACI, MBA, CPA, CA, CBV, CFF, Principal, Zorina Consulting Ltd.<\/p>\n\n\n\n

Il est fr\u00e9quent que les petites et moyennes entreprises priv\u00e9es exercent leurs activit\u00e9s \u00e0 partir d\u2019un bien immobilier dont elles sont propri\u00e9taires, qu\u2019il s\u2019agisse d\u2019une maison d\u2019habitation convertie en bureaux ou d\u2019une installation industrielle sp\u00e9cialis\u00e9e. Par cons\u00e9quent, les \u00e9valuateurs immobiliers et les praticiens de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprises se croisent fr\u00e9quemment lorsqu\u2019ils apportent leur soutien en mati\u00e8re de litiges, de planification fiscale, de certaines \u00e9valuations commerciales et de contrats de service de consultation. Les praticiens des deux professions parlent le m\u00eame langage : revenu net, juste valeur marchande, etc. La similitude s\u2019arr\u00eate toutefois \u00e0 la terminologie.<\/p>\n\n\n\n

Le revenu net dans l\u2019immobilier repr\u00e9sente le revenu stabilis\u00e9 moins les d\u00e9penses stabilis\u00e9es; ce n\u2019est pas ce que pense un \u00e9valuateur d\u2019entreprise lorsqu\u2019il utilise ce terme. Le revenu net dans l\u2019\u00e9valuation est \u00e9quivalent au revenu net comptable et repr\u00e9sente ce qui reste des recettes engag\u00e9es et \u00e0 recevoir apr\u00e8s toutes les d\u00e9penses engag\u00e9es et \u00e0 recevoir, y compris l\u2019imp\u00f4t sur le revenu. Il en r\u00e9sulte qu\u2019une mesure des flux de tr\u00e9sorerie avant imp\u00f4ts (revenu net dans l\u2019immobilier) et une mesure apr\u00e8s imp\u00f4ts bas\u00e9e sur la comptabilit\u00e9 d\u2019exercice (revenu net dans l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise) sont toutes deux appel\u00e9es \u00ab revenu net \u00bb. <\/p>\n\n\n\n

Comparer et opposer les d\u00e9finitions est un d\u00e9but, mais le clivage entre l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re et l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise r\u00e9side dans la mani\u00e8re dont chaque profession aborde le mandat.<\/p>\n\n\n\n

Un \u00e9valuateur immobilier \u00e9value l\u2019actif immobilier, tandis qu\u2019un praticien de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise \u00e9value l\u2019ensemble des actifs qui g\u00e9n\u00e8rent de la valeur. L\u2019immobilier peut faire partie de cet ensemble, mais il existe \u00e9galement d\u2019autres actifs tangibles et intangibles, tels que la marque, les brevets, les listes de clients et le savoir-faire op\u00e9rationnel, qui aident une entreprise \u00e0 g\u00e9n\u00e9rer des revenus \u2013 et, dans certains cas, plus ou moins de revenus que des concurrents disposant des m\u00eames actifs.<\/p>\n\n\n\n

C\u2019est pr\u00e9cis\u00e9ment parce que le mandat de l\u2019\u00e9valuateur immobilier est d\u2019\u00e9valuer l\u2019actif qu\u2019il ne s\u2019emm\u00eale pas dans l\u2019\u00e9cheveau des structures fiscales. La valeur d\u2019une entreprise, en revanche, est \u00e9chang\u00e9e par l\u2019achat et la vente d\u2019actions de la soci\u00e9t\u00e9. Un sp\u00e9cialiste de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprises doit donc tenir compte de l\u2019impact de l\u2019imp\u00f4t sur les soci\u00e9t\u00e9s et de la structure de l\u2019entreprise avant de d\u00e9terminer la valeur des actions d\u2019une soci\u00e9t\u00e9 donn\u00e9e. Le mandat d\u2019\u00e9valuer les actifs \u2013 plut\u00f4t que les actions \u2013 d\u2019une entreprise est ce qui pousse les \u00e9valuateurs immobiliers \u00e0 travailler sur une base avant imp\u00f4t et les praticiens de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprises \u00e0 travailler sur une base apr\u00e8s imp\u00f4t. <\/p>\n\n\n\n

L\u2019impact de cette distinction est particuli\u00e8rement \u00e9vident lorsqu\u2019on examine l\u2019approche de capitalisation utilis\u00e9e par les deux professions. Si les deux professions reconnaissent que la valeur d\u2019un actif ou d\u2019une entreprise peut \u00eatre bas\u00e9e sur les revenus qu\u2019elle g\u00e9n\u00e8re, il existe une diff\u00e9rence subtile mais significative qui va au-del\u00e0 des imp\u00f4ts et de la structure de l\u2019entreprise.<\/p>\n\n\n\n

Rappelons qu\u2019en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re, la capitalisation directe consiste \u00e0 prendre des revenus et des d\u00e9penses stabilis\u00e9s et \u00e0 les diviser par le taux de capitalisation pour obtenir la valeur marchande d\u2019un actif. Dans l\u2019\u00e9valuation d\u2019une entreprise, les revenus et les d\u00e9penses sont normalis\u00e9s, diminu\u00e9s des imp\u00f4ts et divis\u00e9s par le taux de capitalisation pour obtenir la valeur de l\u2019entreprise, \u00e0 laquelle le sp\u00e9cialiste de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise ajoutera les actifs superflus et d\u00e9duira les dettes pour obtenir la valeur de march\u00e9 des capitaux propres de l\u2019entreprise.<\/p>\n\n\n\n

\"\"<\/figure>\n\n\n\n

La subtilit\u00e9 ne r\u00e9side pas dans les taux de capitalisation, les dettes ou les actifs superflus : ces diff\u00e9rences sont \u00e9videntes. La subtilit\u00e9 r\u00e9side dans les m\u00e9canismes de stabilisation et de normalisation entre les deux professions, et bien que les termes puissent sembler similaires, c\u2019est l\u00e0 que s\u2019arr\u00eate la similitude. Bien que les deux professions examinent les performances pass\u00e9es afin d\u2019identifier les \u00e9carts non r\u00e9currents qui doivent \u00eatre ajust\u00e9s pour obtenir une ann\u00e9e d\u2019exploitation typique, les professionnels de l\u2019\u00e9valuation peuvent faire quelque chose que les \u00e9valuateurs d\u2019entreprises ne peuvent pas faire.<\/p>\n\n\n\n

Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, les \u00e9valuateurs peuvent stabiliser les revenus (et les d\u00e9penses) en ajustant les performances financi\u00e8res de l\u2019actif aux conditions du march\u00e9. Par exemple, si le propri\u00e9taire d\u2019un actif a conclu un contrat de location dans lequel le locataire paie un loyer inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9, un \u00e9valuateur refl\u00e9tera l\u2019impact des conditions d\u00e9favorables pendant la dur\u00e9e du bail, puis supposera que l\u2019actif reviendra aux conditions du march\u00e9 sous le contr\u00f4le du prochain propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Cette approche est logique dans le contexte de l\u2019\u00e9valuation d\u2019un actif; nous supposons que le prochain propri\u00e9taire de l\u2019actif sera un acteur du march\u00e9 inform\u00e9 qui ne commettra pas la m\u00eame erreur que le propri\u00e9taire actuel. En revanche, un professionnel de l\u2019\u00e9valuation d\u2019entreprise ne peut pas \u00ab ajuster les recettes au march\u00e9 \u00bb lors de l\u2019\u00e9valuation d\u2019une entreprise et les ajustements de normalisation des recettes, s\u2019il y en a, seront li\u00e9s \u00e0 la performance op\u00e9rationnelle historique.<\/p>\n\n\n\n

Pour illustrer l\u2019impact de l\u2019impossibilit\u00e9 de \u00ab stabiliser au march\u00e9 \u00bb comme un \u00e9valuateur, imaginons un sc\u00e9nario dans lequel un \u00e9valuateur d\u2019entreprise examinerait les donn\u00e9es financi\u00e8res d\u2019un chirurgien plastique et conclurait : \u00ab Cher chirurgien, vous n\u2019\u00eates pas tr\u00e8s bon dans la gestion de votre entreprise \u2013 laissez-moi \u00abstabiliser\u00bb vos revenus sur la base de ce que vos pairs (plus prosp\u00e8res) gagnent dans l\u2019industrie. \u00bb La valeur obtenue ne correspondrait pas \u00e0 la valeur de l\u2019entreprise de ce chirurgien sp\u00e9cifique et le mandat de l\u2019\u00e9valuateur ne serait pas rempli.<\/p>\n\n\n\n

Il est essentiel de bien comprendre le mandat de l\u2019\u00e9valuateur, qui est d\u2019\u00e9valuer l\u2019actif, et celui de l\u2019\u00e9valuateur d\u2019entreprise, qui est d\u2019\u00e9valuer l\u2019entreprise, dans les missions o\u00f9 la fronti\u00e8re entre les actifs et les activit\u00e9s est floue.<\/p>\n\n\n\n

La compr\u00e9hension de l\u2019optique distincte avec laquelle chaque profession consid\u00e8re ces engagements peut aider les deux professions \u00e0 combler le foss\u00e9 qui les s\u00e9pare de conclusions coh\u00e9rentes en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par Alisa Zorina, \u00c9. Pro., AACI, MBA, CPA, CA, CBV, CFF, Principal, Zorina Consulting Ltd. Il est fr\u00e9quent que les petites et moyennes entreprises priv\u00e9es<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[],"class_list":["post-130332","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/130332","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=130332"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=130332"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=130332"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}