{"id":130336,"date":"2024-05-13T10:32:29","date_gmt":"2024-05-13T14:32:29","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&#038;p=130336"},"modified":"2024-05-13T10:33:29","modified_gmt":"2024-05-13T06:33:29","slug":"arbitrage-et-evaluation-questions-relatives-a-la-reinitialisation-des-loyers-partie-1","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/arbitrage-et-evaluation-questions-relatives-a-la-reinitialisation-des-loyers-partie-1\/","title":{"rendered":"Arbitrage et \u00e9valuation : questions relatives \u00e0 la r\u00e9initialisation des loyers &#8211; Partie 1"},"content":{"rendered":"\n<p>Par Tony Sevelka, \u00c9. Pro., AACI, Pr\u00e9sident, International Valuation Consultants Inc.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9sume<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les baux commerciaux contiennent souvent des clauses d\u2019arbitrage pour r\u00e9gler les litiges entre un propri\u00e9taire et un locataire. L\u2019un des litiges les plus courants porte sur la d\u00e9termination du loyer du march\u00e9, ou du loyer tel qu\u2019il est d\u00e9fini ou d\u00e9crit dans le bail, lorsque les parties ne parviennent pas \u00e0 se mettre d\u2019accord par voie de n\u00e9gociation. Souvent, la clause d\u2019arbitrage du bail stipule qu\u2019un \u00e9valuateur poss\u00e9dant certaines qualifications professionnelles et une certaine exp\u00e9rience est s\u00e9lectionn\u00e9 et nomm\u00e9 par les deux parties, ou par les parties si un groupe d\u2019arbitrage est envisag\u00e9. La d\u00e9termination du loyer \u00e0 fixer par l\u2019arbitre ou la commission d\u2019arbitrage, soit pendant la dur\u00e9e du bail, soit \u00e0 la fin du bail en vertu d\u2019une option de prolongation ou de renouvellement du bail, n\u00e9cessite souvent des preuves fournies par des professionnels de l\u2019immobilier, qui comprennent g\u00e9n\u00e9ralement des \u00e9valuateurs. Un \u00e9valuateur d\u00fbment qualifi\u00e9 pour agir en tant qu\u2019arbitre, associ\u00e9 \u00e0 une strat\u00e9gie d\u2019\u00e9valuation efficace, devrait r\u00e9duire le temps n\u00e9cessaire pour mener \u00e0 bien l\u2019arbitrage et permettre aux deux parties de r\u00e9aliser des \u00e9conomies.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En fonction de la juridiction dans laquelle le bien immobilier est situ\u00e9, de la complexit\u00e9 des questions d\u2019\u00e9valuation ou du montant du loyer en litige, il peut \u00eatre appropri\u00e9 pour chaque partie de faire examiner son propre rapport d\u2019\u00e9valuation de mani\u00e8re ind\u00e9pendante (Sorenson, 2010) par un \u00e9valuateur qualifi\u00e9 avant l\u2019arbitrage. Cet article explore la d\u00e9cision de recourir \u00e0 l\u2019arbitrage et certaines des questions rencontr\u00e9es \u00e0 travers la pr\u00e9sentation d\u2019\u00e9tudes de cas, le r\u00f4le d\u2019un \u00e9valuateur en tant qu\u2019arbitre et les attentes d\u2019un \u00e9valuateur agissant en tant que t\u00e9moin expert.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Introduction<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>De nombreux baux commerciaux \u00e0 long terme (Sevelka, 2020), qu\u2019il s\u2019agisse de terrains ou d\u2019espaces, contiennent une clause d\u2019arbitrage en tant que m\u00e9canisme alternatif au tribunal pour r\u00e9soudre les litiges entre un propri\u00e9taire (bailleur) et un locataire (preneur) dans le cadre d\u2019un forum consensuel, confidentiel et priv\u00e9. L\u2019un des litiges les plus fr\u00e9quents concerne la r\u00e9vision du loyer, soit \u00e0 un moment donn\u00e9 pendant la dur\u00e9e du bail, soit \u00e0 la fin de la dur\u00e9e du bail existant, par le biais d\u2019une option de prolongation de la dur\u00e9e du bail existant ou par l\u2019exercice d\u2019une option de renouvellement. Si les parties ne parviennent pas \u00e0 n\u00e9gocier un nouveau loyer dans un d\u00e9lai d\u00e9termin\u00e9, comme le pr\u00e9voit le bail, l\u2019une des parties d\u00e9clenchera la clause d\u2019arbitrage pr\u00e9voyant soit la d\u00e9signation d\u2019un arbitre choisi d\u2019un commun accord, soit la d\u00e9signation par chaque partie d\u2019un arbitre d\u00e9sign\u00e9 par elle, les deux arbitres choisissant \u00e0 leur tour un arbitre principal (neutre) ou un pr\u00e9sident, qui compl\u00e9tera la commission d\u2019arbitrage. La d\u00e9signation d\u2019\u00e9valuateurs immobiliers poss\u00e9dant les titres professionnels, les connaissances et les comp\u00e9tences n\u00e9cessaires en tant qu\u2019arbitres pour r\u00e9soudre les litiges relatifs \u00e0 la revalorisation des loyers, et la pr\u00e9sentation de preuves d\u2019\u00e9valuation compl\u00e8tes et cr\u00e9dibles,<sup>1<\/sup> devraient r\u00e9duire le temps n\u00e9cessaire pour mener \u00e0 bien les arbitrages et permettre aux parties au litige de r\u00e9aliser des \u00e9conomies substantielles.<\/p>\n\n\n\n<p>Cet article entreprend d\u2019explorer certains des crit\u00e8res selon lesquels les \u00e9valuateurs sont s\u00e9lectionn\u00e9s pour agir en tant qu\u2019arbitres, et l\u2019importance pour les \u00e9valuateurs d\u2019agir en tant que t\u00e9moins experts pour pr\u00e9senter des preuves qui sont coh\u00e9rentes avec la nature du litige, et conformes \u00e0 la th\u00e9orie et \u00e0 la pratique reconnues en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation. Des situations uniques impliquant des litiges relatifs \u00e0 des baux de locaux et les cons\u00e9quences potentielles du non-respect de la clause d\u2019arbitrage ou de la convention d\u2019arbitrage mutuellement accept\u00e9e par les parties au litige sont \u00e9galement abord\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>D\u00e9finition de l\u2019arbitrage<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arbitrage est un mode de r\u00e8glement extrajudiciaire des litiges, dans lequel les parties \u00e0 un litige soumettent ledit litige \u00e0 une ou plusieurs personnes, par la d\u00e9cision desquelles elles acceptent d\u2019\u00eatre li\u00e9es (la \u00ab&nbsp;sentence \u00bb). L\u2019arbitrage est une forme de r\u00e9solution contraignante des litiges, similaire au contentieux, et totalement distincte des diverses formes de r\u00e9solution non contraignante des litiges, telles que la n\u00e9gociation et la m\u00e9diation, bien qu\u2019il soit possible de s\u2019engager dans une m\u00e9diation contraignante (Thayer et Smith, 2012).<sup>2<\/sup> Comme le d\u00e9crit l\u2019American Bar Association,<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;L\u2019arbitrage est un processus priv\u00e9 dans lequel les parties en conflit conviennent qu\u2019une ou plusieurs personnes peuvent prendre une d\u00e9cision sur le litige apr\u00e8s avoir re\u00e7u des preuves et entendu des arguments. La proc\u00e9dure d\u2019arbitrage est similaire \u00e0 un proc\u00e8s dans la mesure o\u00f9 les parties font des d\u00e9clarations pr\u00e9liminaires et pr\u00e9sentent des preuves \u00e0 l\u2019arbitre.&nbsp;\u00bb (Traduction)&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>En comparaison d\u2019un proc\u00e8s traditionnel, l\u2019arbitrage permet de d\u00e9signer des experts en la mati\u00e8re comme d\u00e9cideurs, il est moins formel et peut g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre men\u00e9 \u00e0 bien plus rapidement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La sentence arbitrale<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Une sentence d\u2019arbitrage (ou sentence arbitrale) r\u00e9sout un litige dans un forum priv\u00e9.<br>\u00c0 l\u2019issue d\u2019une audience d\u2019arbitrage, l\u2019arbitre ou le comit\u00e9 d\u2019arbitrage rend une sentence, qui est une d\u00e9cision sur le fond (c\u2019est-\u00e0-dire la d\u00e9cision) et qui est analogue \u00e0 un jugement rendu par un tribunal. En fonction de la juridiction dans laquelle le bien est situ\u00e9 ou des termes<br>de la convention d\u2019arbitrage, la sentence est communiqu\u00e9e aux parties soit de mani\u00e8re \u00ab&nbsp;conclusive \u00bb<sup>3<\/sup> soit de mani\u00e8re \u00ab&nbsp;raisonn\u00e9e&nbsp;\u00bb (Chalk, 2019), en exposant de mani\u00e8re transparente et suffisamment d\u00e9taill\u00e9e (Kirchner, 2014) les fondements de la d\u00e9cision.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Br\u00e8ve revue de la litt\u00e9rature&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En 1987, l\u2019American Arbitration Association a publi\u00e9 <em>Arbitration of Real Estate Valuation Disputes<\/em>,<sup>4<\/sup> qui a \u00e9t\u00e9 financ\u00e9 par une subvention de l\u2019American Institute of Real Estate Appraisers, une organisation pr\u00e9d\u00e9cesseur de l\u2019Appraisal Institute. Le texte comprend une collection d\u2019articles r\u00e9dig\u00e9s par un certain nombre d\u2019\u00e9minents \u00e9valuateurs et avocats qui ont particip\u00e9 \u00e0 l\u2019arbitrage de litiges relatifs \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de droits immobiliers et d\u00e9crit les \u00e9tapes de la proc\u00e9dure et les obligations d\u2019un arbitre, ainsi que le r\u00f4le d\u2019un expert ind\u00e9pendant.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que la profession d\u2019\u00e9valuateur en Am\u00e9rique du Nord soit impliqu\u00e9e depuis longtemps dans la r\u00e9solution de litiges immobiliers, le sujet de l\u2019arbitrage n\u2019appara\u00eet pour la premi\u00e8re fois que dans la 11<sup>e<\/sup> \u00e9dition de <em>The Appraisal of Real Estate<\/em> de l\u2019Appraisal Institute, publi\u00e9e en 1999, dans laquelle le mot \u00ab arbitrage&nbsp;\u00bb n\u2019appara\u00eet qu\u2019une seule fois. En novembre 2016 (r\u00e9vis\u00e9 en 2020), l\u2019Appraisal Institute a publi\u00e9 le Guide Note 16 <em>Arbitration<\/em>,<sup>5<\/sup> accompagn\u00e9 d\u2019un communiqu\u00e9 de presse faisant r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019Advisory Opinion 21 des Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP),<sup>6<\/sup> qui explique l\u2019objectif de l\u2019arbitrage, ainsi que le r\u00f4le et les obligations professionnelles d\u2019un membre de l\u2019Appraisal Institute agissant soit en tant que t\u00e9moin expert, soit en tant qu\u2019arbitre, g\u00e9n\u00e9ralement pour r\u00e9soudre un litige portant sur la valeur de march\u00e9, le loyer de march\u00e9, la valeur ou le loyer tel que d\u00e9fini et d\u00e9crit dans le contrat de bail.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019Appraisal Institute, pour mieux faire comprendre que l\u2019arbitrage est un moyen de r\u00e9soudre les litiges en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation, a pris plusieurs initiatives pour mieux faire conna\u00eetre et comprendre l\u2019arbitrage en tant que domaine d\u2019expertise au sein de la profession d\u2019\u00e9valuateur. Il s\u2019agit notamment des initiatives suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Publication de Appraisers in Arbitration (Konikoff, 2022);<\/li>\n\n\n\n<li>Inclusion d\u2019une br\u00e8ve r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019arbitrage dans la 15<sup>e<\/sup> \u00e9dition (2020) de <em>The Appraisal of Real Estate<\/em> en tant que sous-cat\u00e9gorie du travail de consultation (p. 648) ;<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9veloppement d\u2019un cours intitule \u00ab\u00a0Expand Your Practice : Arbitration Do\u2019s and<br>Don\u2019ts \u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Le texte, <em>Appraisers in Arbitration<\/em>, aborde des domaines de la pratique de l\u2019\u00e9valuation au-del\u00e0 de ceux typiquement associ\u00e9s \u00e0 la pratique de l\u2019\u00e9valuation. Les modes alternatifs de r\u00e9solution des conflits (MARC), qui comprennent la n\u00e9gociation, la m\u00e9diation et l\u2019arbitrage (Celik, 2013), constituent un domaine o\u00f9 les comp\u00e9tences des professionnels de l\u2019\u00e9valuation sont de plus en plus n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019ouvrage <em>Appraisers in Arbitration<\/em>, deuxi\u00e8me \u00e9dition, fournit des informations d\u00e9taill\u00e9es pour aider les professionnels de l\u2019\u00e9valuation \u00e0 participer \u00e0 l\u2019arbitrage et \u00e0 comprendre les r\u00f4les qu\u2019ils y joueront. Le texte fournit des conseils sp\u00e9cifiques sur la mani\u00e8re d\u2019accomplir chaque t\u00e2che requise d\u2019un arbitre, d\u2019un t\u00e9moin expert ou d\u2019un consultant, ainsi que sur les normes applicables \u00e0 chaque service. Chaque \u00e9tape de la proc\u00e9dure d\u2019arbitrage, depuis l\u2019audience pr\u00e9liminaire jusqu\u2019\u00e0 la sentence finale, est expliqu\u00e9e et des sc\u00e9narios d\u2019arbitrage courants et des exemples concrets sont abord\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>L\u2019\u00e9valuateur en tant qu\u2019arbitre<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les qualifications requises dans la s\u00e9lection d\u2019un arbitre dans un litige portant sur la remise \u00e0 z\u00e9ro du loyer sont dict\u00e9es par le libell\u00e9 du bail ou par l\u2019accord des parties au litige. Si un \u00e9valuateur est d\u00e9sign\u00e9 pour agir en tant qu\u2019arbitre dans un litige locatif, on attend g\u00e9n\u00e9ralement de lui qu\u2019il poss\u00e8de la d\u00e9signation professionnelle requise, ainsi que les comp\u00e9tences et l\u2019exp\u00e9rience n\u00e9cessaires pour comprendre et r\u00e9soudre le litige. Les r\u00e9\u00e9valuations de loyer complexes impliquant des baux fonciers (Sevelka, 2011) exigent un niveau de connaissances et d\u2019expertise plus \u00e9lev\u00e9 que celui n\u00e9cessaire \u00e0 la r\u00e9\u00e9valuation du loyer d\u2019un seul locataire dans une petite vitrine de magasin. Cependant, dans tous les litiges relatifs \u00e0 la r\u00e9vision des loyers, l\u2019\u00e9valuateur immobilier nomm\u00e9 en tant qu\u2019arbitre doit avoir l\u2019exp\u00e9rience du type de bien immobilier, de la lecture des baux commerciaux et de la compr\u00e9hension des clauses pertinentes du bail. Un bail est un contrat, et l\u2019interpr\u00e9tation de la clause de r\u00e9initialisation du loyer est d\u2019une importance cruciale pour les parties dans un litige portant sur la r\u00e9initialisation du loyer.<sup>7<\/sup> Les \u00e9valuateurs peuvent poss\u00e9der les m\u00eames d\u00e9signations professionnelles, mais ils peuvent avoir des comp\u00e9tences et des exp\u00e9riences tr\u00e8s diff\u00e9rentes. L\u2019aptitude d\u2019un \u00e9valuateur \u00e0 agir en tant qu\u2019arbitre d\u00e9pend du libell\u00e9 de la clause d\u2019arbitrage ou de ce qui a \u00e9t\u00e9 convenu par les parties, et peut concerner certains des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Qualifications professionnelles de l\u2019\u00e9valuateur (par exemple, MAI, AACI, FRICS, AI-GRS<sup>8<\/sup>)<\/li>\n\n\n\n<li>Formation professionnelle continue (perfectionnement professionnel continu)<\/li>\n\n\n\n<li>Contributions professionnelles (par exemple, articles pertinents publi\u00e9s dans des revues reconnues ou des publications sp\u00e9cialis\u00e9es)<\/li>\n\n\n\n<li>Exp\u00e9rience en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation<\/li>\n\n\n\n<li>Exigences en mati\u00e8re d\u2019\u00e9thique (si l\u2019\u00e9valuateur a fait l\u2019objet de mesures disciplinaires de la part d\u2019un organisme d\u2019\u00e9valuation pour manquement \u00e0 l\u2019\u00e9thique)<\/li>\n\n\n\n<li>R\u00e9putation au sein de la communaut\u00e9 des \u00e9valuateurs<\/li>\n\n\n\n<li>Connaissance g\u00e9ographique de la r\u00e9gion o\u00f9 se situe le bien immobilier (locaux lou\u00e9s) (Carneghi, 1999).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Dans pratiquement toutes les juridictions, la d\u00e9cision d\u2019un arbitre ou d\u2019une commission d\u2019arbitrage est d\u00e9finitive et contraignante. Il est donc extr\u00eamement important que l\u2019\u00e9valuateur immobilier qui agit en tant qu\u2019arbitre comprenne ses obligations l\u00e9gales \u00e0 l\u2019\u00e9gard des parties. En l\u2019absence de fraude, de partialit\u00e9 \u00e9vidente,<sup>9<\/sup> ou de manquement de la part de l\u2019arbitre \u00e0 la convention d\u2019arbitrage des parties ou aux dispositions de la loi sur l\u2019arbitrage, il est pratiquement impossible d\u2019annuler une sentence arbitrale.<sup>10<\/sup> La politique publique soutient une intervention judiciaire minimale \u00e0 l\u2019\u00e9gard d\u2019une sentence arbitrale, et les parties n\u2019ont pas la possibilit\u00e9 de faire appel d\u2019une d\u00e9cision d\u00e9favorable,<sup>11<\/sup> sauf si l\u2019arbitre ou le groupe sp\u00e9cial d\u2019arbitrage a outrepass\u00e9 sa comp\u00e9tence<sup>12<\/sup> ou son autorit\u00e9.<sup>13<\/sup> Les parties qui optent pour l\u2019arbitrage pour r\u00e9gler leurs diff\u00e9rends acceptent d\u2019embl\u00e9e le risque d\u2019erreurs de droit ou de fait commises par l\u2019arbitre ou le groupe sp\u00e9cial d\u2019arbitrage.<sup>14,15<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Quelle que soit la s\u00e9v\u00e9rit\u00e9,<sup>16<\/sup> l\u2019injustice ou le caract\u00e8re d\u00e9raisonnable des conditions d\u2019un bail pour l\u2019une ou l\u2019autre partie, en l\u2019absence d\u2019ambigu\u00eft\u00e9,<sup>17<\/sup> les tribunaux n\u2019interviendront pas pour r\u00e9\u00e9crire un bail pour lequel le bailleur et le locataire ont volontairement et mutuellement convenu de conditions r\u00e9dig\u00e9es par un conseiller juridique exp\u00e9riment\u00e9. Les clauses de r\u00e9vision du loyer sont le fruit de n\u00e9gociations men\u00e9es soit directement par les parties au bail (contrat), soit indirectement par l\u2019interm\u00e9diaire d\u2019un conseiller juridique, et chaque clause de r\u00e9vision du loyer est adapt\u00e9e de mani\u00e8re unique pour r\u00e9pondre aux int\u00e9r\u00eats commerciaux sp\u00e9cifiques de chaque partie, et la mani\u00e8re dont les parties contractent la r\u00e9vision du loyer est enti\u00e8rement laiss\u00e9e \u00e0 leur discr\u00e9tion. Le fait qu\u2019une clause contractuelle ait \u00e9t\u00e9 imprudente pour une partie ou qu\u2019elle ait mal fonctionn\u00e9, voire d\u00e9sastreuse, n\u2019est pas une raison pour s\u2019\u00e9carter de la formulation claire d\u2019une clause de r\u00e9initialisation des loyers. Le fait qu\u2019une clause de r\u00e9vision du loyer favorise le propri\u00e9taire ou le locataire n\u2019est pas un facteur pertinent pour fixer le nouveau loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arbitrage, contrairement \u00e0 la m\u00e9diation,<sup>18<\/sup> n\u2019est pas destin\u00e9 \u00e0 produire un r\u00e9sultat \u00ab&nbsp;gagnant-gagnant&nbsp;\u00bb pour les deux parties, ce qui peut parfois conduire une partie m\u00e9contente, confront\u00e9e \u00e0 une sentence d\u00e9favorable, \u00e0 poursuivre son propre expert en \u00e9valuation dans les juridictions qui ne reconnaissent pas l\u2019immunit\u00e9 des t\u00e9moins.<sup>19<\/sup> Toutefois, un \u00e9valuateur agissant en tant qu\u2019arbitre a droit \u00e0 l\u2019immunit\u00e9 arbitrale, qui est d\u00e9finie et expliqu\u00e9e comme suit :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;L\u2019immunit\u00e9 arbitrale est l\u2019immunit\u00e9 accord\u00e9e aux arbitres pour les actes accomplis dans le cadre de leurs fonctions arbitrales. Les arbitres sont des juges que les parties choisissent pour trancher les questions qui leur sont soumises. La meilleure fa\u00e7on de pr\u00e9server l\u2019ind\u00e9pendance n\u00e9cessaire \u00e0 une prise de d\u00e9cision fond\u00e9e sur des principes et sans crainte est de prot\u00e9ger ces personnes contre les pr\u00e9jug\u00e9s ou l\u2019intimidation caus\u00e9s par la crainte d\u2019une action en justice d\u00e9coulant de l\u2019exercice de fonctions officielles au sein de leur juridiction. L\u2019immunit\u00e9 arbitrale est la cl\u00e9 de vo\u00fbte du syst\u00e8me arbitral et ne doit pas \u00eatre remise en cause. L\u2019immunit\u00e9 arbitrale est n\u00e9cessaire au caract\u00e8re d\u00e9finitif des d\u00e9cisions des arbitres. \u00bb<sup>20<\/sup> (Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>La conduite de l\u2019arbitrage<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Une fois nomm\u00e9, un arbitre ou un comit\u00e9 d\u2019arbitrage remplit plusieurs fonctions, et les tribunaux font preuve d\u2019une grande retenue \u00e0 l\u2019\u00e9gard des d\u00e9cisions arbitrales sur les questions qui rel\u00e8vent de la comp\u00e9tence de l\u2019arbitre. Dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure d\u2019arbitrage portant sur la r\u00e9vision du loyer, l\u2019arbitre ou la commission d\u2019arbitrage devrait :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Obtenir de chaque partie une copie du bail sign\u00e9, y compris les modifications apport\u00e9es au bail, ainsi qu\u2019un expos\u00e9 de la ou des questions en litige (par exemple, la valeur de la propri\u00e9t\u00e9, la valeur locative).<\/li>\n\n\n\n<li>Lire attentivement le bail, y compris les annexes et tout amendement au bail, bien avant la tenue de l\u2019arbitrage.<\/li>\n\n\n\n<li>Demander aux parties un expos\u00e9 des faits convenu d\u2019un commun accord afin de limiter l\u2019\u00e9tendue du litige et de minimiser la dur\u00e9e et le co\u00fbt de l\u2019arbitrage.<\/li>\n\n\n\n<li>Ne pas s\u2019engager dans des communications ex parte, car ce comportement est un motif d\u2019annulation d\u2019une sentence arbitrale.<sup>21<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>Organiser une conf\u00e9rence t\u00e9l\u00e9phonique pr\u00e9liminaire, une audience \u00e0 distance ou une audience en personne avec les parties pour discuter des questions pr\u00e9-arbitrales, des questions de proc\u00e9dure arbitrale et des r\u00e8gles fix\u00e9es par l\u2019arbitre pour l\u2019audience. L\u2019arbitre et les parties doivent se mettre d\u2019accord sur les questions de proc\u00e9dure de base, telles que le calendrier, la dur\u00e9e et le lieu des audiences, le nombre de t\u00e9moins experts et le temps dont chaque partie disposera pour pr\u00e9senter ses arguments.<\/li>\n\n\n\n<li>Mener l\u2019arbitrage sur la base d\u2019une audience formelle, d\u2019observations \u00e9crites, d\u2019une t\u00e9l\u00e9conf\u00e9rence ou d\u2019une vid\u00e9oconf\u00e9rence (visuelle et audio), ou d\u2019une combinaison de ces \u00e9l\u00e9ments. Tenir compte de la complexit\u00e9 de la ou des questions en litige, tout en adh\u00e9rant aux principes d\u2019une proc\u00e9dure d\u2019arbitrage \u00e9quitable.\u00a0 La pand\u00e9mie mondiale COVID-19,<sup>22<\/sup> annonc\u00e9e le 11 mars 2020, qui a restreint les rassemblements publics, a entra\u00een\u00e9 un changement de paradigme r\u00e9duisant ou \u00e9liminant la n\u00e9cessit\u00e9 de tenir des audiences en personne; de nos jours, apr\u00e8s la pand\u00e9mie, la plupart des arbitrages se d\u00e9roulent en ligne, ce qui permet aux parties de r\u00e9aliser des \u00e9conomies substantielles.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9livrer, si n\u00e9cessaire, une citation \u00e0 compara\u00eetre exigeant d\u2019un tiers qu\u2019il produise des documents et\/ou qu\u2019il assiste et t\u00e9moigne \u00e0 une audience d\u2019arbitrage. Toutefois, la recherche de documents et\/ou de t\u00e9moignages de la part de t\u00e9moins non parties est une proc\u00e9dure juridique compliqu\u00e9e dans certaines juridictions, et si l\u2019assignation est refus\u00e9e, cela peut retarder inutilement l\u2019arbitrage. Dans certains litiges locatifs, avant le d\u00e9but de l\u2019audience, l\u2019arbitre peut ordonner aux \u00e9valuateurs retenus par les parties de se r\u00e9unir en priv\u00e9 (sans pr\u00e9judice) pour rechercher un consensus sur les questions relatives \u00e0 la d\u00e9termination du loyer et soumettre une d\u00e9claration commune \u00e0 cet effet, ce qui devrait aider l\u2019arbitre et \u00e9ventuellement conduire \u00e0 un r\u00e8glement entre les parties.<\/li>\n\n\n\n<li>Exercer un pouvoir discr\u00e9tionnaire sur l\u2019admissibilit\u00e9 des preuves en fonction de leur pertinence et de leur n\u00e9cessit\u00e9, et se garder de toute tactique incompatible avec le principe d\u2019\u00e9quit\u00e9 fondamentale (Blankley, 2014).<sup>23<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>Inspecter les locaux concern\u00e9s, lorsque cela est appropri\u00e9 et pratique ou lorsque les parties l\u2019autorisent.<\/li>\n\n\n\n<li>Inspecter les \u00e9l\u00e9ments de comparaison, lorsqu\u2019il est appropri\u00e9 et pratique de le faire ou lorsque les parties l\u2019autorisent.<sup>24<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>Statuer sur les requ\u00eates pr\u00e9sent\u00e9es par les parties au cours de l\u2019arbitrage.<\/li>\n\n\n\n<li>Rendre une sentence arbitrale \u00e0 la demande des parties si un r\u00e8glement est intervenu au cours de l\u2019arbitrage. Inversement, les parties peuvent convenir de mettre fin \u00e0 l\u2019arbitrage et de conclure un contrat priv\u00e9 pr\u00e9cisant les termes et conditions de la transaction.<\/li>\n\n\n\n<li>D\u00e9livrer une d\u00e9cision \u00e9crite, dat\u00e9e et sign\u00e9e (sentence arbitrale),<sup>25<\/sup> indiquant le lieu l\u00e9gal de l\u2019arbitrage, et s\u2019abstenir d\u2019apposer des d\u00e9signations professionnelles sur la signature.<sup>26<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>Rendre une sentence \u00e9crite et sign\u00e9e sur les co\u00fbts en faveur de la partie gagnante, si cela est n\u00e9cessaire, \u00e0 l\u2019issue de la proc\u00e9dure d\u2019arbitrage.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Notes de fin<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Les <em>Uniform Standards of Professional Appraisal Practice<\/em> (USPAP) d\u00e9finissent le terme \u00ab cr\u00e9dible \u00bb comme \u00ab digne de foi \u00bb. <em>Les Standards of Valuation Practice<\/em> (SVP) de l&rsquo;Appraisal Institute, entr\u00e9s en vigueur le 12 novembre 2021, d\u00e9finissent le terme \u00ab cr\u00e9dible \u00bb comme \u00ab digne de foi, \u00e9tay\u00e9 par l&rsquo;analyse d&rsquo;informations pertinentes \u00bb. La cr\u00e9dibilit\u00e9 est toujours mesur\u00e9e dans le contexte de l&rsquo;utilisation pr\u00e9vue.<\/li>\n\n\n\n<li>Voir <em>Bowers v. Raymond J. Lucia Companies, Inc.,<\/em> 206 Cal. App. 4th 724 (2012) 142 Cal. Rptr. 3d 64. <em>https:\/\/casetext.com\/case\/bowers-v-raymond-j-lucia-cos<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>Consistant en ou relatif \u00e0 une conclusion ou une affirmation pour laquelle aucune preuve n&rsquo;est apport\u00e9e. <em>https:\/\/dictionary.findlaw.com\/definition\/conclusory.html<\/em><\/li>\n\n\n\n<li><em>Arbitration of Real Estate Valuation Disputes<\/em>, American Arbitration Association, New York. 1987.<\/li>\n\n\n\n<li>Guide Note 16, <em>Arbitration<\/em>, r\u00e9vis\u00e9 en novembre 2020, <em>https:\/\/www.appraisalinstitute.org\/assets\/1\/7\/guide-note- 16.pdf.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>Appraisal Institute\u2019s New Guidance Outlines Appraiser\u2019s Role in Arbitration, <em>Real Estate Rama<\/em>, 27 janvier 2017. <em>https:\/\/www.realestaterama.com\/appraisal-institutes-new-guidance-outlines-appraisers-role-in-arbitration-ID040185.html<\/em> [consult\u00e9 le 4 d\u00e9cembre 2023].<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019interpr\u00e9tation des contrats peut n\u00e9cessiter de faire appel \u00e0 un conseiller juridique.<\/li>\n\n\n\n<li>La d\u00e9signation AACI est d\u00e9cern\u00e9e par l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs et la d\u00e9signation FRICS est d\u00e9cern\u00e9e par la Royal Institution of Chartered Surveyors du Royaume-Uni, les deux ayant des exigences similaires \u00e0 celles de la d\u00e9signation MAI d\u00e9cern\u00e9e par l\u2019Appraisal Institute aux \u00c9tats-Unis. L\u2019AI-GRS est une d\u00e9signation de \u00ab\u00a0General Review Specialist\u00a0\u00bb d\u00e9cern\u00e9e par l\u2019Appraisal Institute aux professionnels qui examinent les \u00e9valuations d\u2019un large \u00e9ventail de types de biens immobiliers, notamment les biens commerciaux, industriels, agricoles, r\u00e9sidentiels et les terrains non b\u00e2tis. Pour conna\u00eetre les conditions d\u2019obtention du titre, voir le lien <em>https:\/\/www.appraisalinstitute.org\/assets\/1\/7\/ai- grs-path-chart.pdf.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>Le 30 d\u00e9cembre 2019, la Cour d\u2019appel du neuvi\u00e8me circuit a rejet\u00e9 les requ\u00eates en vue d\u2019une nouvelle audience du groupe et d\u2019une nouvelle audience en banc dans l\u2019affaire Monster Energy Co. c. City Beverages, LLC, n\u00b0 17-55813, et a confirm\u00e9 sa d\u00e9cision d\u2019annuler une sentence arbitrale pour d\u00e9faut de divulgation du fait que (1) l\u2019arbitre \u00e9tait copropri\u00e9taire de JAMS (Judicial Arbitration and Mediation Services, Inc.) ; et (2) la partie gagnante (Monster Energy Co.) avait eu plusieurs affaires ant\u00e9rieures avec JAMS. Le Ninth Circuit a renvers\u00e9 et annul\u00e9 la sentence arbitrale pour \u00ab\u00a0partialit\u00e9 \u00e9vidente\u00a0\u00bb r\u00e9sultant du fait que l\u2019arbitre n\u2019avait pas divulgu\u00e9 sa participation dans JAMS, bien qu\u2019il ait d\u00e9clar\u00e9 aux parties qu\u2019il \u00ab\u00a0avait un int\u00e9r\u00eat \u00e9conomique dans le succ\u00e8s financier global de JAMS\u00a0\u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li>Aux \u00c9tats-Unis, les motifs d\u2019annulation d\u2019une sentence sont \u00e9nonc\u00e9s dans la loi f\u00e9d\u00e9rale sur l\u2019arbitrage (FAA) : \u00ab\u00a0(1) lorsque la sentence a \u00e9t\u00e9 obtenue par corruption, fraude ou moyens indus; (2) lorsqu\u2019il y a eu partialit\u00e9 ou corruption \u00e9vidente des arbitres ou de l\u2019un d\u2019entre eux; (3) lorsque les arbitres se sont rendus coupables de mauvaise conduite en refusant de reporter l\u2019audience, sur pr\u00e9sentation d\u2019un motif suffisant, ou en refusant d\u2019entendre des preuves pertinentes et mat\u00e9rielles dans la controverse; ou de toute autre mauvaise conduite ayant port\u00e9 pr\u00e9judice aux droits d\u2019une partie; ou (4) lorsque les arbitres ont outrepass\u00e9 leurs pouvoirs, ou les ont ex\u00e9cut\u00e9s de fa\u00e7on si imparfaite qu\u2019une sentence mutuelle, finale et d\u00e9finitive sur le sujet soumis n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 rendue (9 U. S. Code \u00a7 10 (a)\u00a0\u00bb (Traduction).<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab\u00a0Les tribunaux ont \u00e0 plusieurs reprises indiqu\u00e9 aux parties que les d\u00e9cisions de l\u2019arbitre en mati\u00e8re de communication pr\u00e9alable, d\u2019admission des preuves, de raisonnement et de conduite de la proc\u00e9dure ne pouvaient pas \u00eatre contest\u00e9es.\u00a0\u00bb <em>Evans v. Cornerstone Development Co.,<\/em> 35 Cal. Rptr. 3d 745 (2005) 134 Cal.App.4th 151.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>Westnav Container Services c. Freeport Properties Ltd<\/em>, 2010 BCCA 33, la sentence arbitrale comportait une erreur dans la description du taux de location d\u2019un bien comparable et, dans des motifs suppl\u00e9mentaires, l\u2019arbitre a supprim\u00e9 la r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 ce bien comparable et a ajout\u00e9 une r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 d\u2019autres biens comparables, laissant le r\u00e9sultat inchang\u00e9. La Cour d\u2019appel, au para. 47, a estim\u00e9 que l\u2019arbitre avait outrepass\u00e9 sa comp\u00e9tence et commis une erreur arbitrale.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>Bankers Life &amp; Casualty Insurance Co. c. CBRE, Inc<\/em>, 830 F.3d 729, (2016), la Cour d\u2019appel du 7e circuit a estim\u00e9 que le groupe d\u2019arbitrage avait outrepass\u00e9 son autorit\u00e9 en fondant sa sentence sur des documents ext\u00e9rieurs \u00e0 l\u2019accord des parties, ins\u00e9r\u00e9s unilat\u00e9ralement par CBRE.<\/li>\n\n\n\n<li>Comme l\u2019a \u00e9tabli la Cour supr\u00eame des \u00c9tats-Unis dans l\u2019affaire <em>Oxford health Plans v. Sutter,<\/em> 133 S. Ct. 2064, 569 U.S. 564, 186 L. Ed. 2d 113, \u00ab\u00a0[l]e risque d\u2019erreurs est le prix \u00e0 payer pour accepter l\u2019arbitrage\u00a0\u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>Au Canada, dans l\u2019affaire <em>Sattva Capital Corp. c. Creston Moly Corp. <\/em>2014, SCC 53, la Cour supr\u00eame du Canada a limit\u00e9 la possibilit\u00e9 d\u2019interjeter appel d\u2019une sentence d\u2019arbitrage commercial sur des questions de droit aux \u00ab\u00a0rares\u00bb cas o\u00f9 le tribunal arbitral a commis une \u00aberreur de droit d\u00e9tachable\u00bb\u00a0\u00bb. Article de pr\u00e9publication : <em>Appels d\u2019arbitrage sur des questions de droit au Canada : Stop Extricating the Extricable !, https:\/\/arbitrationmatters.com\/news\/pre-publication-article-arbitration-appeals-on-questions-of-law-in-canada-stop-extricating-the-inextricable\/<\/em> consult\u00e9 le 4 d\u00e9cembre 2023.<\/li>\n\n\n\n<li><em>Heller &amp; Henretig c. 3620-168th St., Inc.,<\/em> 302 N.Y. 326; <em>Hartigan v. Casualty Co. of America<\/em>, 227 N.Y. 175.<\/li>\n\n\n\n<li><em>Ruth c. A.Z.B. Corp<\/em>., 2 Misc.2d 631, 636 [NY County], <em>affd<\/em> 2A.D\/2d 970 [1st Dept 1956]. Affaire cit\u00e9e dans <em>The Manufacturers Life Insurance Company v. Parc-IX Limited<\/em>, 2018 ONSC 3625.<\/li>\n\n\n\n<li><em>Black\u2019s Law Dictionary<\/em>, 11e \u00e9dition, d\u00e9finit la \u00ab\u00a0m\u00e9diation\u00a0\u00bb comme \u00ab\u00a0une m\u00e9thode de r\u00e9solution des conflits non contraignante impliquant une tierce partie neutre qui tente d\u2019aider les parties en conflit \u00e0 parvenir \u00e0 une solution mutuellement acceptable\u00a0\u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans <em>Marrogi v. Howard<\/em>, 805 So. 2d 1118 \u2013 La: Supreme Court 2002, para. 1129, et note en bas de page correspondante 16. <em>Dans Estate of Voutsaras v. Bender<\/em>, Mich: Court of Appeals 2019, la Cour a statu\u00e9 que \u00ab les professionnels agr\u00e9\u00e9s ont le m\u00eame devoir envers la partie pour laquelle ils t\u00e9moignent qu&rsquo;envers n&rsquo;importe quel client, et l&rsquo;immunit\u00e9 des t\u00e9moins n&rsquo;est pas une d\u00e9fense contre les fautes professionnelles. \u00bb (Traduction)<\/li>\n\n\n\n<li>USLegal, <em>https:\/\/definitions.uslegal.com\/a\/arbitral-immunity\/<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>La Cour d\u2019appel des \u00c9tats-Unis pour le sixi\u00e8me circuit a estim\u00e9 que les communications ex parte annulent une sentence si elles violent la convention d\u2019arbitrage des parties. Dans l\u2019affaire <em>Star Ins. Co. c. Nat\u2019l Union Fire Ins. Co. of Pittsburgh<\/em>, PA, No. 15- 1403, 2016 BL 267734 (6th Cir. Aug. 18, 2016)<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>1414 Holdings, LLC v. BMS-PSO, LLC<\/em>, 2017 NY Slip Op 32551(U), la Cour supr\u00eame de New York a confirm\u00e9 la d\u00e9cision d\u2019un arbitre neutre de ne pas proc\u00e9der \u00e0 une audience formelle et de limiter \u00ab\u00a0la port\u00e9e de l\u2019assignation&#8230; [\u00e0] une rencontre avec [les parties]\u00a0[\u00e0] rencontrer les arbitres [des parties], \u00e0 examiner tous les documents et preuves soumis, \u00e0 inspecter les locaux concern\u00e9s, \u00e0 confirmer la pertinence des hypoth\u00e8ses et analyses de donn\u00e9es pr\u00e9sent\u00e9es par les arbitres, et \u00e0 prendre une d\u00e9cision quant \u00e0 la valeur de l\u2019espace du 19\u00e8me \u00e9tage [au 1414 Avenue of the Americas \u00e0 New York]\u00a0\u00bb (Traduction). Le bail n\u2019exige pas express\u00e9ment la tenue d\u2019une audience formelle.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>1552 Broadway Retail Owner LLC v. McDonald\u2019s<\/em>, 2017 NY Slip Op 50011(U) [9 janvier 2017], la Cour supr\u00eame de New York a confirm\u00e9 la sentence arbitrale, tout en \u00ab\u00a0jugeant r\u00e9pr\u00e9hensible le comportement de l\u2019avocat et de l\u2019expert du locataire, en particulier \u00e0 la lumi\u00e8re des protestations ant\u00e9rieures du locataire selon lesquelles les parties ayant des interpr\u00e9tations diff\u00e9rentes de la VME, l\u2019arbitrage serait \u00ab fatalement vici\u00e9 \u00bb. [Note 9]<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>California Union Square LP v. Saks &amp; Co., LLC<\/em>, 50 Cal.App.5th 340 (2020), la convention d\u2019arbitrage donnait \u00e0 l\u2019arbitre le pouvoir discr\u00e9tionnaire d\u2019inspecter \u00ab\u00a0le bien en question\u00a0\u00bb et \u00ab\u00a0les baux comparables des experts des parties\u00a0\u00bb, mais le tribunal de premi\u00e8re instance a d\u00e9termin\u00e9 que l\u2019arbitre avait outrepass\u00e9 ses pouvoirs en visitant des biens qui ne relevaient pas de son autorit\u00e9 en tant qu\u2019arbitre.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans la plupart des juridictions des \u00c9tats-Unis, la motivation d\u2019une sentence arbitrale n\u2019est pas obligatoire, mais les parties peuvent toujours demander une sentence motiv\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n<li>Un \u00e9valuateur agr\u00e9\u00e9 par l\u2019\u00c9tat agissant en tant qu\u2019arbitre \u00e0 Hawa\u00ef est soumis \u00e0 la section 466K-6 des Hawaii Revised Statutes, et \u00ab\u00a0le dossier d\u2019une sentence doit inclure, sans s\u2019y limiter, les constatations de fait, la justification de la sentence, la certification de conformit\u00e9 aux normes uniformes les plus r\u00e9centes de la pratique professionnelle de l\u2019\u00e9valuation, ainsi que des informations concernant les preuves, y compris les donn\u00e9es, les m\u00e9thodologies et les analyses qui ont servi de base \u00e0 la sentence\u00a0\u00bb (traduction). Cette exigence est propre \u00e0 l\u2019\u00c9tat d\u2019Hawa\u00ef. <img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"11\" height=\"11\" src=\"\"><\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Par Tony Sevelka, \u00c9. Pro., AACI, Pr\u00e9sident, International Valuation Consultants Inc. R\u00e9sume Les baux commerciaux contiennent souvent des clauses d\u2019arbitrage pour r\u00e9gler les litiges entre<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[268],"class_list":["post-130336","article","type-article","status-publish","hentry","article_tag-commercial-lease-analysis"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/130336","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=130336"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=130336"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=130336"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}