Par John Shevchuk Conseiller juridique, C.Arb, AACI(Hon), RI<\/p>\n\n\n\n
En droit de l\u2019expropriation, un principe important est que les augmentations ou les diminutions de la valeur marchande attribuables au plan d\u2019expropriation ne sont pas prises en compte dans l\u2019\u00e9valuation de l\u2019indemnit\u00e9 payable pour les biens expropri\u00e9s. Ainsi, l\u2019indemnit\u00e9 pour un terrain expropri\u00e9 pour la construction et l\u2019exploitation d\u2019un syst\u00e8me de transport rapide l\u00e9ger ne sera pas augment\u00e9e, m\u00eame si la disponibilit\u00e9 d\u2019une telle installation peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un attribut positif exer\u00e7ant une pression \u00e0 la hausse sur la valeur marchande. La valeur marchande sera d\u00e9termin\u00e9e sans tenir compte de la pr\u00e9sence du syst\u00e8me de transport rapide l\u00e9ger. \u00c0 l\u2019inverse, si un terrain zon\u00e9 r\u00e9sidentiel multifamilial est expropri\u00e9 en vue de la construction d\u2019une installation publique, la diminution de la valeur marchande du terrain utilis\u00e9 \u00e0 cette fin ne sera pas prise en compte lors de la fixation de l\u2019indemnit\u00e9. <\/p>\n\n\n\n
Ce concept, appel\u00e9 principe de Pointe Gourde<\/em>,1<\/sup> a \u00e9t\u00e9 au centre de la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame du Canada dans l\u2019affaire St. John\u2019s (City) c. Lynch<\/em>,2<\/sup> rendue en mai 2024. Dans un num\u00e9ro pr\u00e9c\u00e9dent de la pr\u00e9sente publication,3<\/sup> j\u2019ai parl\u00e9 des d\u00e9cisions des tribunaux inf\u00e9rieurs dans l\u2019affaire Lynch<\/em>, mais l\u2019affaire m\u00e9rite d\u2019\u00eatre examin\u00e9e plus en d\u00e9tail maintenant que la Cour supr\u00eame du Canada s\u2019est prononc\u00e9e sur ce sujet.<\/p>\n\n\n\n Contexte factuel<\/strong><\/p>\n\n\n\n La propri\u00e9t\u00e9 en cause dans l\u2019affaire Lynch est situ\u00e9e dans un bassin hydrographique qui alimente une rivi\u00e8re fournissant de l\u2019eau \u00e0 St. John\u2019s, Terre-Neuve (\u00ab la ville \u00bb). Elle a \u00e9t\u00e9 acquise par la famille Lynch par le biais d\u2019une concession de la Couronne en 1917. \u00c0 l\u2019\u00e9poque, les terres se trouvaient en dehors des limites de la municipalit\u00e9. Au cours des ann\u00e9es qui ont suivi la concession de la Couronne, la ville a pris des mesures pour prot\u00e9ger le bassin versant contre la pollution. Cependant, jusqu\u2019en 1992, les utilisations r\u00e9sidentielles n\u2019\u00e9taient pas express\u00e9ment interdites.<\/p>\n\n\n\n En 1992, une extension des limites de la ville a englob\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 de Lynch et les pouvoirs de zonage de la ville se sont appliqu\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9. Peu apr\u00e8s, dans le cadre d\u2019une r\u00e9organisation g\u00e9n\u00e9rale des zones situ\u00e9es \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur des limites de la ville, un plan municipal et des r\u00e8glements d\u2019am\u00e9nagement <\/em>mettant en \u0153uvre le plan ont \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9s. Une zone de bassin versant a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e, qui incluait la propri\u00e9t\u00e9 de Lynch. Aucune utilisation autoris\u00e9e n\u2019y \u00e9tait mentionn\u00e9e, mais trois utilisations discr\u00e9tionnaires – l\u2019agriculture, la sylviculture et les services publics – \u00e9taient envisag\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n En 1996, un document d\u2019orientation command\u00e9 par la ville a recommand\u00e9 que la ville maintienne la restriction impos\u00e9e par un d\u00e9cret municipal (the City Act<\/em>) sur l\u2019\u00e9dification de nouveaux b\u00e2timents dans le bassin versant et qu\u2019elle continue d\u2019interdire le d\u00e9veloppement urbain, avec l\u2019intention \u00e0 long terme de ramener la zone concern\u00e9e \u00e0 des \u00ab conditions naturelles et vierges \u00bb.<\/p>\n\n\n\n En 2011, la ville a inform\u00e9 les propri\u00e9taires de la propri\u00e9t\u00e9 Lynch qu\u2019aucun d\u00e9veloppement ne serait autoris\u00e9. En 2013, cette position a \u00e9t\u00e9 officiellement renforc\u00e9e lorsqu\u2019une demande de d\u00e9veloppement d\u2019un lotissement r\u00e9sidentiel de 10 lots a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e. La ville s\u2019est appuy\u00e9e sur le City Act <\/em>et sur le zonage des bassins versants pr\u00e9vu par son r\u00e8glement d\u2019am\u00e9nagement<\/em> pour refuser la demande.<\/p>\n\n\n\n Contexte juridique<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans une proc\u00e9dure ant\u00e9rieure devant la Cour d\u2019appel de Terre-Neuve-et-Labrador, les propri\u00e9taires de la propri\u00e9t\u00e9 Lynch ont prouv\u00e9 \u00e0 la satisfaction du tribunal qu\u2019il y avait eu expropriation constructive (de facto<\/em>). Le tribunal a estim\u00e9 que les communications de 2011 et 2013 de la ville aux propri\u00e9taires avaient entra\u00een\u00e9 a) l\u2019acquisition par la ville d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 ou d\u2019un droit de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9coulant de la propri\u00e9t\u00e9, et b) la suppression, par les actions de la ville, de toute utilisation raisonnable de la propri\u00e9t\u00e9. Cette d\u00e9cision n\u2019a pas fait l\u2019objet d\u2019un appel.4<\/sup> La question suivante concernait l\u2019indemnisation due aux propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n Une demande d\u2019indemnisation a \u00e9t\u00e9 d\u00e9pos\u00e9e aupr\u00e8s du Board of Commissioners of Public Utilities. Le principe de Pointe Gourde<\/em> \u00e9tait en jeu. La Commission a demand\u00e9 \u00e0 la Lors de l\u2019appel des propri\u00e9taires devant la Cour d\u2019appel de Terre-Neuve-et-Labrador, la d\u00e9cision du juge des requ\u00eates a \u00e9t\u00e9 renvers\u00e9e. La Cour d\u2019appel a estim\u00e9 que le zonage La ville a fait appel devant la Cour supr\u00eame du Canada. Cette derni\u00e8re a estim\u00e9 \u00e0 l\u2019unanimit\u00e9 que l\u2019ordonnance de la cour d\u2019appel ne pouvait \u00eatre maintenue et que l\u2019ordonnance du juge des requ\u00eates de la Cour supr\u00eame de Terre-Neuve-et-Labrador \u00e9tait r\u00e9tablie. Le terrain devait \u00eatre \u00e9valu\u00e9 sur la base des utilisations discr\u00e9tionnaires existantes, plus restrictives et de moindre valeur, \u00e0 savoir l\u2019agriculture, la sylviculture et les services publics.<\/p>\n\n\n\n Analyse de la Cour supr\u00eame du Canada<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans les affaires faisant intervenir le principe de Pointe Gourde<\/em>, il s\u2019agit de d\u00e9terminer si les mesures prises par une autorit\u00e9 publique font a) partie d\u2019un processus visant \u00e0 favoriser le r\u00e9gime d\u2019expropriation, ou b) sont ind\u00e9pendantes des efforts d\u00e9ploy\u00e9s pour favoriser un tel r\u00e9gime.5<\/sup> La raison d\u2019\u00eatre d\u2019un texte peut \u00e9galement \u00eatre trouv\u00e9e dans les plans \u00e0 long terme d\u2019une autorit\u00e9 publique et dans la correspondance entre les fonctionnaires.6<\/sup><\/p>\n\n\n\n La Cour a donn\u00e9 des exemples tir\u00e9s de la jurisprudence d\u2019actes ind\u00e9pendants et d\u2019actes pris en application d\u2019un r\u00e9gime. Dans un cas, la ville de Toronto a adopt\u00e9 un r\u00e8glement qui emp\u00eachait la construction sur une bande de terrain de 17 pieds qui a ensuite \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e pour l\u2019\u00e9largissement de la route. Le tribunal saisi de l\u2019affaire a estim\u00e9 qu\u2019il \u00e9tait loisible au propri\u00e9taire du terrain de prouver que le r\u00e8glement interdisant la construction \u00e9tait li\u00e9 au projet d\u2019\u00e9largissement de la route.7<\/sup><\/p>\n\n\n\n Dans une autre affaire, un terrain initialement zon\u00e9 pour le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel a \u00e9t\u00e9 rezon\u00e9 par le gouvernement local pour un usage de service public. Le rezonage a eu lieu apr\u00e8s la cr\u00e9ation d\u2019une autorit\u00e9 provinciale dot\u00e9e d\u2019un pouvoir d\u2019expropriation en vue de la construction d\u2019une installation publique. L\u2019autorit\u00e9 provinciale a expropri\u00e9 des terrains pour son installation. Dans une d\u00e9cision partag\u00e9e, la majorit\u00e9 de la Cour a accept\u00e9 la d\u00e9cision de l\u2019arbitre selon laquelle le rezonage \u00e9tait un acte ind\u00e9pendant, bien que le gouvernement local ait eu connaissance de la cr\u00e9ation de l\u2019autorit\u00e9 provinciale. Un facteur qui a influenc\u00e9 l\u2019opinion de la majorit\u00e9 \u00e9tait que le rezonage cristallisait un plan \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de la ville qui avait \u00e9t\u00e9 con\u00e7u avant la cr\u00e9ation de l\u2019autorit\u00e9 provinciale,8<\/sup> ce qui laisse supposer que la majorit\u00e9 a conclu que la propri\u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 cibl\u00e9e dans le processus de rezonage.<\/p>\n\n\n\n Dans un cas o\u00f9 un gel du d\u00e9veloppement a \u00e9t\u00e9 impos\u00e9 sur un terrain situ\u00e9 dans une zone d\u00e9sign\u00e9e comme futur parc, le fait qu\u2019il n\u2019y ait pas eu d\u2019intention imm\u00e9diate d\u2019expropriation n\u2019a pas enlev\u00e9 l\u2019objectif de contr\u00f4ler le d\u00e9veloppement sur le terrain afin qu\u2019il soit disponible pour l\u2019utilisation du parc. Il a \u00e9t\u00e9 jug\u00e9 que l\u2019acte r\u00e9glementaire avait \u00e9t\u00e9 pris en vue d\u2019une future expropriation.9<\/sup> En pareil cas, l\u2019effet d\u00e9pressif sur la valeur marchande du gel du d\u00e9veloppement ne serait pas pris en compte dans la fixation de l\u2019indemnit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Un texte restrictif sur la propri\u00e9t\u00e9 qui a ensuite \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9e pour un projet routier a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9 comme n\u2019ayant pas \u00e9t\u00e9 pris en vue d\u2019une expropriation parce que le texte s\u2019appliquait \u00e0 toutes les terres de la ville.10<\/sup><\/p>\n\n\n\n L\u2019expropriation d\u2019un terrain par une ville en vue de la cr\u00e9ation d\u2019un parc naturel a suivi l\u2019adoption d\u2019une politique provinciale imposant des restrictions en mati\u00e8re de d\u00e9veloppement sur les terres \u00e9cologiquement sensibles, y compris le terrain expropri\u00e9. Dans cette affaire, le tribunal a estim\u00e9 que la politique provinciale ne pouvait \u00eatre ignor\u00e9e dans le cadre de l\u2019examen de l\u2019indemnisation, car elle ne visait pas les terres en question.11<\/sup><\/p>\n\n\n\n Dans les exemples jurisprudentiels fournis par Lynch<\/em>, la question est de savoir si les actions de l\u2019autorit\u00e9 publique peuvent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme ayant \u00e9t\u00e9 prises en vue d\u2019une expropriation. Dans l\u2019affirmative, ces mesures doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9es comme faisant partie du r\u00e9gime d\u2019expropriation et leurs effets doivent \u00eatre exclus de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019indemnit\u00e9.12<\/sup><\/p>\n\n\n\n Une restriction de l\u2019utilisation des terres promulgu\u00e9e dans le cadre d\u2019une initiative \u00e0 l\u2019\u00e9chelle locale ou provinciale ne visant pas des propri\u00e9t\u00e9s sp\u00e9cifiques peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9e comme un acte ind\u00e9pendant et ne doit pas \u00eatre exclue de l\u2019\u00e9valuation de l\u2019indemnit\u00e9. Un texte promulgu\u00e9 par une autorit\u00e9 publique diff\u00e9rente peut \u00e9galement indiquer qu\u2019il s\u2019agit d\u2019un texte ind\u00e9pendant. La connaissance par un gouvernement des plans d\u2019am\u00e9nagement d\u2019un autre gouvernement ne permet pas de conclure qu\u2019un acte a \u00e9t\u00e9 pris dans l\u2019intention d\u2019exproprier. Le texte a-t-il \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 dans le but d\u2019exproprier ou de r\u00e9glementer? En fin de compte, chaque cas d\u00e9pendra des faits.13<\/sup><\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019affaire Lynch<\/em>, la question cl\u00e9 \u00e9tait de savoir si le r\u00e8glement d\u2019am\u00e9nagement<\/em> avait \u00e9t\u00e9 adopt\u00e9 par la ville dans le but de pr\u00e9venir la pollution, c\u2019est-\u00e0-dire de ne jamais permettre l\u2019am\u00e9nagement de la propri\u00e9t\u00e9 de Lynch. D\u2019apr\u00e8s son interpr\u00e9tation des \u00e9l\u00e9ments de preuve, la juge des requ\u00eates a consid\u00e9r\u00e9 que les utilisations discr\u00e9tionnaires pr\u00e9vues par le r\u00e8glement d\u2019am\u00e9nagement<\/em> \u00e9taient ind\u00e9pendantes du plan de protection du bassin hydrographique. Des personnes raisonnables examinant les m\u00eames \u00e9l\u00e9ments de preuve pourraient parvenir \u00e0 une conclusion diff\u00e9rente. En r\u00e9tablissant la d\u00e9cision du juge des requ\u00eates de la Cour supr\u00eame de Terre-Neuve-et-Labrador, le juge Martin de la Cour supr\u00eame du Canada a \u00e9crit : \u00ab … il y aura des d\u00e9saccords raisonnables sur la caract\u00e9risation de textes l\u00e9gislatifs particuliers, \u00e9tant donn\u00e9 que cette d\u00e9termination factuelle n\u2019admet pas de r\u00e8gles claires. Dans les circonstances, je ne vois aucun motif d\u2019intervenir dans l\u2019\u00e9valuation du juge des requ\u00eates. Il convient de faire preuve de d\u00e9f\u00e9rence \u00e0 son \u00e9gard. \u00bb14<\/sup><\/p>\n\n\n\n Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n Comme pour beaucoup d\u2019autres choses en droit, le r\u00e9sultat de l\u2019affaire Lynch<\/em> et les affaires qui y sont cit\u00e9es d\u00e9montrent que le r\u00e9gime d\u2019expropriation d\u00e9pend fortement des faits de chaque affaire, qu\u2019il peut y avoir plus d\u2019une interpr\u00e9tation raisonnable des faits et que cela conduira \u00e0 un degr\u00e9 \u00e9lev\u00e9 d\u2019incertitude dans la mani\u00e8re dont les tribunaux statueront.<\/p>\n\n\n\n Notes de fin<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1<\/sup> Pointe Gourde Quarrying & Transport Co. c. Sub-Intendent of Crown Lands<\/em>, (1947) A.C. 565 (H.L.); voir en exemple Expropriation Act<\/em>, RSNL 1990, c E-19, s 27; The Expropriation Act<\/em>, CCSM c E190, s 27(2); Expropriations Act<\/em>, RSO 1990, c E.26, s 14(4)(b); Expropriation Act<\/em>, RSBC 1996, c 125, s 33; Expropriation Act<\/em>, RSA 2000, c E-13 s 45; Expropriation Act<\/em>, RSNB 1973, c E-14, s 39(4); Expropriation Act<\/em>, RSNS 1989, 2<\/sup> St. John\u2019s (City) v. Lynch<\/em>, 2024 SCC 17<\/p>\n\n\n\n 3<\/sup> St. John\u2019s (City) v. Lynch<\/em>, 2024 SCC 17<\/p>\n\n\n\n 4<\/sup> 2016 NLCA 35; Annapolis Group Inc. c. Halifax Regional Municipality<\/em>, 2022 SCC 36 (Annapolis), paras. 18-19<\/p>\n\n\n\n 5<\/sup> Lynch<\/em>, para. 46<\/p>\n\n\n\n 6<\/sup> Lynch<\/em>, para. 48<\/p>\n\n\n\n 7<\/sup> Lynch<\/em>, para. 42; Re Gibson and City of Toronto<\/em> (1913), 11 D.L.R. 529 (Ont. S.C. (App. Div.))<\/p>\n\n\n\n 8<\/sup> Lynch<\/em>, para. 43; Kramer c. Wescana Centre Authority<\/em>, [1967] S.C.R. 237<\/p>\n\n\n\n 9<\/sup> Lynch<\/em>, para. 44; Halliday\u2019s Estate c. Newfoundland Light & Power Co<\/em>. (1980), 29 Nfld. & P.E.I.R. 212<\/p>\n\n\n\n 10<\/sup> Lynch<\/em>, para. 44; Atlantic Shopping Centres Ltd. c. St. John\u2019s (City)<\/em>, (1985), 56 Nfld. & P.E.I.R. 44 (Nfld. C.A.)<\/p>\n\n\n\n 11<\/sup> Lynch<\/em>, para. 45; Windsor (City) c. Paciorka Leaseholds Ltd.<\/em>, 2021 ONCA 431<\/p>\n\n\n\n 12<\/sup> Lynch<\/em>, para. 54<\/p>\n\n\n\n 13<\/sup> Lynch<\/em>, paras. 56, 57<\/p>\n\n\n\n 14<\/sup> Lynch<\/em>, para. 65<\/p>\n\n\n\n Cet article a pour but de susciter la discussion et de sensibiliser les praticiens \u00e0 certains d\u00e9fis pos\u00e9s par la loi. Il ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un conseil juridique. Toute question relative \u00e0 l\u2019applicabilit\u00e9 de la l\u00e9gislation sur l\u2019expropriation dans des circonstances particuli\u00e8res doit \u00eatre pos\u00e9e \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s du droit et de l\u2019\u00e9valuation. <\/em><\/em><\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par John Shevchuk Conseiller juridique, C.Arb, AACI(Hon), RI En droit de l\u2019expropriation, un principe important est que les augmentations ou les diminutions de la valeur<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[],"class_list":["post-139675","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/139675","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=139675"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=139675"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=139675"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
Cour supr\u00eame de Terre-Neuve-et-Labrador si l\u2019indemnisation devait \u00eatre bas\u00e9e sur les utilisations discr\u00e9tionnaires existantes pour l\u2019agriculture, la sylviculture et les services publics, ou si le zonage existant devait \u00eatre ignor\u00e9 et la valeur d\u00e9termin\u00e9e comme si le d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel \u00e9tait autoris\u00e9. La r\u00e9ponse d\u00e9pendait de la question de savoir si a) le zonage existant faisait partie du programme de protection de l\u2019approvisionnement en eau, ou b) le zonage existant \u00e9tait un acte ind\u00e9pendant du programme de pr\u00e9vention de la pollution. Les propri\u00e9taires ont fait valoir que le zonage existant faisait partie du programme, qu\u2019il devait \u00eatre ignor\u00e9 et que l\u2019indemnisation devait \u00eatre bas\u00e9e sur l\u2019utilisation r\u00e9sidentielle. Le juge des requ\u00eates a estim\u00e9 que le rezonage pour des utilisations discr\u00e9tionnaires introduit par le r\u00e8glement d\u2019am\u00e9nagement<\/em> \u00e9tait ind\u00e9pendant du plan de pr\u00e9vention de la pollution de la ville pour le bassin hydrographique. Cette d\u00e9cision a \u00e9t\u00e9 influenc\u00e9e par sa conclusion selon laquelle les r\u00e8glements d\u2019am\u00e9nagement<\/em> faisaient partie d\u2019un processus global de r\u00e9organisation et de rezonage et n\u2019\u00e9taient pas sp\u00e9cifiques \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 de Lynch. <\/p>\n\n\n\n
existant devait \u00eatre ignor\u00e9, de sorte que la valeur marchande devait \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e sur la base de l\u2019utilisation r\u00e9sidentielle, plus lucrative. <\/p>\n\n\n\n
c 156, s 33<\/p>\n\n\n\n