{"id":139677,"date":"2024-11-26T13:14:01","date_gmt":"2024-11-26T18:14:01","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&#038;p=139677"},"modified":"2024-11-26T13:14:06","modified_gmt":"2024-11-26T18:14:06","slug":"arbitrage-et-evaluation-questions-relatives-ala-reinitialisation-des-loyers-partie-2","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/arbitrage-et-evaluation-questions-relatives-ala-reinitialisation-des-loyers-partie-2\/","title":{"rendered":"Arbitrage et \u00e9valuation : questions relatives \u00e0la r\u00e9initialisation des loyers &#8211; Partie 2"},"content":{"rendered":"\n<p>Par Tony Sevelka, \u00c9. Pro., AACI, Pr\u00e9sident, International Valuation Consultants Inc.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Note <\/strong>: La premi\u00e8re partie de cet article a \u00e9t\u00e9 publi\u00e9e dans <em>le volume 68 d\u2019\u00c9IC, tome 1<\/em> et peut \u00eatre consult\u00e9e en ligne \u00e0 l\u2019adresse suivante <em>https:\/\/www.aicanada.ca\/about-aic\/canadian-property-valuation-magazine\/<\/em><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Caract\u00e9ristiques d\u2019un renouvellement et d\u2019une prolongation de bail<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Une r\u00e9\u00e9valuation du loyer pendant la dur\u00e9e d\u2019un bail portant sur des locaux existants (c\u2019est-\u00e0-dire une partie ou la totalit\u00e9 d\u2019un b\u00e2timent) prend toujours en consid\u00e9ration le bail lui-m\u00eame et, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, toutes les conditions en vigueur restent intactes lors de la fixation du nouveau loyer. Il en va de m\u00eame lorsqu\u2019il s\u2019agit de fixer un nouveau loyer pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e dans le cadre d\u2019une option de prolongation<sup>1<\/sup> d\u2019un bail existant.<\/p>\n\n\n\n<p>Une <em>option de renouvellement<\/em> constitue un nouveau bail, et la r\u00e9\u00e9valuation du loyer pour la p\u00e9riode couverte par l\u2019option de renouvellement peut ou non tenir compte des conditions subsistantes du bail initial.<\/p>\n\n\n\n<p>Il existe une distinction technique entre le <em>renouvellement<\/em> et la <em>prolongation<\/em> d\u2019un bail. Une prolongation est un allongement de la dur\u00e9e du bail. Un renouvellement, en revanche, cr\u00e9e un nouveau bail distinct et n\u2019est pas simplement une perp\u00e9tuation de l\u2019ancien bail. Il implique la signature d\u2019un nouveau document de bail.<sup>2<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>Fire Productions Ltd. c. Lauro<\/em>,<sup>3<\/sup> la cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique s\u2019est pench\u00e9e sur l\u2019interpr\u00e9tation de l\u2019expression \u00ab&nbsp;fair market rent&nbsp;\u00bb (loyer \u00e9quitable) dans la clause de renouvellement du bail :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;&#8230; \u00e0 condition que le loyer payable en vertu du [renouvellement] du bail soit le loyer du march\u00e9 pour les locaux tel que mutuellement convenu par les parties aux pr\u00e9sentes dans un d\u00e9lai d\u2019un (1) mois apr\u00e8s la remise de ce pr\u00e9avis, \u00e0 condition qu\u2019\u00e0 d\u00e9faut d\u2019un tel accord, celui-ci soit d\u00e9termin\u00e9 par un arbitre unique agissant conform\u00e9ment au <em>Commercial Arbitration Act <\/em>(Colombie-Britannique), dont la d\u00e9cision sera contraignante pour les parties aux pr\u00e9sentes.&nbsp;\u00bb (Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p>Le locataire a exerc\u00e9 une deuxi\u00e8me option de <em>renouvellement<\/em> pour une dur\u00e9e de cinq ans \u00e0 compter du 1<sup>er<\/sup> mai 2003. Le litige portait sur la question de savoir si les am\u00e9liorations locatives du locataire devaient \u00eatre prises en compte dans l\u2019analyse de la revalorisation du loyer au moment du \u00ab&nbsp;renouvellement&nbsp;\u00bb du bail. Le tribunal a trait\u00e9 l\u2019option de renouvellement comme si les locaux \u00e9taient disponibles \u00e0 la location \u00ab&nbsp;en l\u2019\u00e9tat \u00bb (c\u2019est-\u00e0-dire en tant qu\u2019espace fini) sur le march\u00e9 libre \u00e0 toute tierce partie potentielle, en commentant comme suit :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;Le locataire n\u2019est pas d\u00e9savantag\u00e9 si, en exer\u00e7ant son droit de renouvellement, il doit payer le loyer que le propri\u00e9taire pourrait obtenir si le bail n\u2019\u00e9tait pas renouvel\u00e9. Le locataire peut en un sens payer des int\u00e9r\u00eats sur les am\u00e9liorations qu\u2019il a apport\u00e9es, mais il peut continuer \u00e0 utiliser les am\u00e9liorations, qui sont devenues la propri\u00e9t\u00e9 du bailleur, jusqu\u2019\u00e0 la fin de la p\u00e9riode de renouvellement. Tout d\u00e9pend du march\u00e9 conclu par les parties lors de la signature du bail et il est essentiel de tenir compte de la formulation utilis\u00e9e par les parties pour exprimer leur march\u00e9 dans un cas donn\u00e9. En l\u2019esp\u00e8ce, le march\u00e9 conclu en ce qui concerne le loyer de renouvellement \u00e0 payer a favoris\u00e9 le bailleur&nbsp;\u00bb. (Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Nature du loyer \u00e0 d\u00e9terminer<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En \u00e9change du droit d\u2019un locataire d\u2019occuper un espace \u00e0 des conditions sp\u00e9cifiques, le propri\u00e9taire a le droit de percevoir un loyer. La nature du loyer \u00e0 d\u00e9terminer pour les locaux lou\u00e9s (ou l\u2019espace lou\u00e9) est d\u00e9finie et dict\u00e9e par le libell\u00e9 du bail et peut s\u2019\u00e9carter du loyer de march\u00e9 qui, selon le <em>Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, <em>7<sup>e<\/sup> \u00e9dition<\/em>, est d\u00e9fini comme suit :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;Le loyer le plus probable qu\u2019un bien immobilier devrait rapporter sur un march\u00e9 concurrentiel et ouvert, dans toutes les conditions requises pour une transaction de location \u00e9quitable, le locataire et le bailleur agissant chacun avec prudence et en connaissance de cause, et en supposant que le loyer n\u2019est pas influenc\u00e9 par des stimuli injustifi\u00e9s.&nbsp;\u00bb (Traduction) Cette d\u00e9finition implique implicitement l\u2019ex\u00e9cution d\u2019un bail \u00e0 partir d\u2019une date pr\u00e9cise dans des conditions d\u00e9termin\u00e9es voulant que :&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>le locataire et le bailleur soient g\u00e9n\u00e9ralement motiv\u00e9s ;<\/li>\n\n\n\n<li>les deux parties soient bien inform\u00e9es ou bien conseill\u00e9es, et agissent dans ce qu\u2019elles consid\u00e8rent \u00eatre leur meilleur int\u00e9r\u00eat ;<\/li>\n\n\n\n<li>le paiement soit effectu\u00e9 en esp\u00e8ces ou selon des modalit\u00e9s financi\u00e8res comparables ; et<\/li>\n\n\n\n<li>le loyer refl\u00e8te les conditions sp\u00e9cifiques du march\u00e9, telles que les utilisations autoris\u00e9es, les restrictions d\u2019utilisation, les obligations de d\u00e9penses, la dur\u00e9e, les concessions, les ajustements de loyer et les r\u00e9\u00e9valuations, les options de renouvellement et d\u2019achat, la fr\u00e9quence des paiements (annuels, mensuels, etc.) et les am\u00e9liorations locatives [p. 117]\u00a0\u00bb.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Utilisation existante ou utilisation optimale (sans restriction)<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Une <em>clause d\u2019utilisation<\/em> dans un bail de locaux dicte le type d\u2019utilisation des locaux lou\u00e9s pendant la dur\u00e9e du bail ou pendant la p\u00e9riode de prolongation du bail. Cependant, la formule ou le m\u00e9canisme de r\u00e9initialisation du loyer pendant la dur\u00e9e du bail ou pendant la p\u00e9riode de prolongation du bail peut n\u2019avoir aucun lien avec ce qui est effectivement autoris\u00e9 par la clause d\u2019utilisation. \u00c0 moins que le libell\u00e9 du bail n\u2019indique une intention contraire, l\u2019\u00e9valuateur doit estimer le loyer sur la base de l\u2019utilisation ou des utilisations autoris\u00e9es par la clause d\u2019utilisation du bail existant.<\/p>\n\n\n\n<p>Si une clause de r\u00e9initialisation du loyer dans un bail portant sur des locaux stipule que le loyer du march\u00e9 est bas\u00e9 sur l\u2019utilisation optimale<sup>4<\/sup> de l\u2019espace (locaux lou\u00e9s), l\u2019\u00e9valuateur doit tenir compte de tous les facteurs pertinents, y compris les suivants, \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation stipul\u00e9e dans le bail :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le nombre d\u2019ann\u00e9es restant \u00e0 courir sur le bail existant<sup>5<\/sup> et toute extension de bail pouvant \u00eatre exerc\u00e9e unilat\u00e9ralement par le preneur (locataire) au moment de la r\u00e9initialisation du loyer ou de la p\u00e9riode de temps stipul\u00e9e dans la clause de r\u00e9initialisation du loyer.<sup>6<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>La localisation de l\u2019espace dans le b\u00e2timent ou le complexe.<\/li>\n\n\n\n<li>Le type d\u2019acc\u00e8s \u00e0 l\u2019espace (par exemple, escaliers, ascenseurs, niveau de la rue, etc.).<\/li>\n\n\n\n<li>La superficie de l\u2019espace et son utilit\u00e9.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e9tat de l\u2019espace (fini ou non fini).<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e2ge et l\u2019\u00e9tat du b\u00e2timent ou du complexe qui abrite l\u2019espace.<\/li>\n\n\n\n<li>Les utilisations autoris\u00e9es par les contr\u00f4les d\u2019occupation des sols en vigueur, et non interdites par des clauses restrictives enregistr\u00e9es sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 ou<br>par des clauses figurant dans les baux d\u2019autres locataires.<\/li>\n\n\n\n<li>Le soutien du march\u00e9 et le niveau de la demande pour chaque usage autoris\u00e9 (viable).<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Un bail d\u2019espace (locaux lou\u00e9s) qui ne pr\u00e9voit pas de stationnement (sur site ou hors site) \u00e9limine les usages autoris\u00e9s qui en d\u00e9pendent, et les usages autoris\u00e9s qui ne peuvent pas \u00eatre accueillis dans l\u2019espace ou pendant la dur\u00e9e non \u00e9coul\u00e9e du bail et de toute prolongation du bail sont \u00e9galement \u00e9limin\u00e9s. De m\u00eame, toute utilisation autoris\u00e9e qui n\u2019est pas financi\u00e8rement r\u00e9alisable compte tenu de la dur\u00e9e restante du bail et de ses \u00e9ventuelles prolongations est \u00e9galement exclue de l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans l\u2019affaire <em>McDonald\u2019s Corporation c. 1552 Broadway Retail Owner, LLC<\/em>,<sup>7<\/sup> un litige est apparu sur la question de savoir si la r\u00e9initialisation du loyer au cours des cinq premi\u00e8res ann\u00e9es d\u2019une prolongation de bail de 10 ans<sup>8<\/sup>&nbsp; devait \u00eatre bas\u00e9e sur l\u2019utilisation existante du restaurant ou sur l\u2019utilisation optimale (sans restriction) des \u00ab locaux d\u00e9molis\u00bb d\u00e9finis comme suit :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;Les locaux lou\u00e9s se composent d\u2019un rez-de-chauss\u00e9e [2 200 pieds carr\u00e9s], d\u2019un sous-sol [315 pieds carr\u00e9s] et d\u2019une mezzanine [3 700 pieds carr\u00e9s] &#8230;&nbsp;\u00bb<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; La fixation du loyer pour la p\u00e9riode de 5 ans allant du 1er juin 2014 au 31 mai 2019 se fait selon la formule suivante, telle qu\u2019elle figure dans la clause d\u2019\u00e9valuation 4(b)(1) :<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; \u00ab Quatre-vingt-dix pour cent (90 %) du loyer de march\u00e9 \u00e9quitable (le \u00ab FMV \u00bb)<br>pour les locaux lou\u00e9s, d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 la date survenant six (6) mois avant le 1<sup>er<\/sup> juin 2014 [la \u00ab date de d\u00e9termination \u00bb]&#8230;.Le FMV sera d\u00e9termin\u00e9 sur la base de l\u2019utilisation optimale des locaux lou\u00e9s et en tenant compte de tous les facteurs pertinents. \u00bb.<sup>9<\/sup>(Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p>Selon l\u2019article 9 du bail, la seule utilisation autoris\u00e9e des locaux lou\u00e9s est celle d\u2019un restaurant McDonald\u2019s ou d\u2019un autre restaurant exploit\u00e9 par McDonald\u2019s.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans cet exemple, la clause d\u2019<em>utilisation<\/em> est en conflit avec la clause de r\u00e9initialisation du loyer (\u00e9valuation), et sugg\u00e9rer que l\u2019utilisation en tant que restaurant est la seule autoris\u00e9e pour les locaux lou\u00e9s viderait de son sens la clause d\u2019\u00e9valuation et le concept d\u2019utilisation optimale. Sur l\u2019insistance du locataire, le tribunal a \u00e9t\u00e9 persuad\u00e9 d\u2019intervenir sur la question de l\u2019\u00ab&nbsp;utilisation optimale&nbsp;\u00bb, arguant que l\u2019arbitrage serait impossible si les \u00e9valuations concurrentes des parties \u00e9taient fond\u00e9es sur des concepts de valeur diff\u00e9rents. L\u2019expression \u00ab&nbsp;utilisation optimale&nbsp;\u00bb n\u2019est pas un terme que l\u2019on trouve g\u00e9n\u00e9ralement dans les clauses de r\u00e9initialisation de loyer associ\u00e9es aux baux d\u2019espace dans un b\u00e2timent. De m\u00eame, la r\u00e9f\u00e9rence dans la clause de r\u00e9initialisation du loyer \u00e0 la juste valeur marchande (<em>fair market rent<\/em> ou FMV) pr\u00eate \u00e0 confusion, car <em>FMR<\/em> est l\u2019acronyme courant de <em>fair market rent<\/em> (juste valeur locative). Une clause de r\u00e9initialisation du loyer mal r\u00e9dig\u00e9e peut rendre difficile pour un \u00e9valuateur de d\u00e9terminer les utilisations appropri\u00e9es des locaux lou\u00e9s, de d\u00e9finir le type de valeur et d\u2019appliquer les m\u00e9thodes et techniques d\u2019\u00e9valuation appropri\u00e9es, et peut \u00eatre difficile \u00e0 interpr\u00e9ter pour un arbitre.<\/p>\n\n\n\n<p>Comme l\u2019a not\u00e9 le tribunal, l\u2019expression \u00ab&nbsp;utilisation optimale&nbsp;\u00bb est souvent utilis\u00e9e dans le secteur de l\u2019immobilier. La d\u00e9termination de l\u2019utilisation optimale rel\u00e8ve de la comp\u00e9tence des arbitres (\u00e0 moins que l\u2019utilisation ne soit stipul\u00e9e dans le bail ou convenue par les parties). Toutefois, la Cour a jug\u00e9 que les arbitres ne pouvaient pas limiter leur analyse de l\u2019\u00e9valuation \u00e0 l\u2019utilisation des locaux lou\u00e9s en tant que restaurant <em>McDonald\u2019s<\/em> sans d\u00e9terminer s\u2019il existait des utilisations plus int\u00e9ressantes pour les locaux lou\u00e9s, conform\u00e9ment au libell\u00e9 de la clause de r\u00e9initialisation du loyer.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale peut s\u2019av\u00e9rer difficile dans le cas d\u2019une r\u00e9initialisation du loyer d\u2019un bail d\u00e9fini uniquement comme une partie d\u2019un b\u00e2timent ou d\u2019un complexe, avec une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e et une occupation par un seul locataire. Le bail de <em>McDonald\u2019s<\/em>, d\u2019une dur\u00e9e r\u00e9siduelle de 10 ans,<sup>10<\/sup> comprend 5 900 pieds carr\u00e9s sur deux niveaux, une fa\u00e7ade de 37,75 pieds (emplacement au milieu d\u2019un p\u00e2t\u00e9 de maisons), et b\u00e9n\u00e9ficie d\u2019une exposition au trafic pi\u00e9tonnier et automobile (volume \u00e9lev\u00e9 \u00e0 Times Square). Le bassin de locataires potentiels pour l\u2019espace occup\u00e9 par <em>McDonald\u2019s<\/em> est limit\u00e9, car les exigences en mati\u00e8re d\u2019espace varient d\u2019un locataire \u00e0 l\u2019autre en fonction de la nature de l\u2019activit\u00e9 et de l\u2019utilisation pr\u00e9vue.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Suggestions d\u2019\u00e9valuation et contenu<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un bail qui pr\u00e9voit l\u2019\u00e9change de rapports d\u2019\u00e9valuation \u00e0 une date pr\u00e9cise exige que chaque partie donne \u00e0 son \u00e9valuateur un d\u00e9lai suffisant pour r\u00e9aliser l\u2019\u00e9valuation de mani\u00e8re cr\u00e9dible et en temps voulu. Inversement, il est tout aussi important qu\u2019un \u00e9valuateur engag\u00e9 au nom d\u2019une partie impliqu\u00e9e dans un litige locatif connaisse et respecte les obligations contractuelles impliquant la conformit\u00e9 aux principes et normes d\u2019\u00e9valuation reconnus tels que les Uniform Standards of Professional Appraisal Practice (USPAP), les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) ou les International Valuation Standards (IVS),<sup>11<\/sup> ainsi que la r\u00e9alisation et la prestation d\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation dans les d\u00e9lais impartis. Si l\u2019\u00e9valuation doit faire l\u2019objet d\u2019un examen ind\u00e9pendant,<sup>12<\/sup> il convient de pr\u00e9voir un d\u00e9lai plus long pour la commande de l\u2019\u00e9valuation. Une clause ou une disposition du bail qui impose des d\u00e9lais irr\u00e9alistes pour la pr\u00e9paration et l\u2019\u00e9change des rapports d\u2019\u00e9valuation devrait, si possible, \u00eatre ren\u00e9goci\u00e9e ou temporairement assouplie dans l\u2019int\u00e9r\u00eat mutuel des parties avant de proc\u00e9der \u00e0 l\u2019arbitrage.<\/p>\n\n\n\n<p>Des preuves d\u2019\u00e9valuation cr\u00e9dibles sont cruciales dans un litige portant sur la r\u00e9initialisation du loyer, et chaque partie (ou son conseiller juridique) doit faire preuve de diligence raisonnable dans la supervision du processus d\u2019\u00e9valuation afin d\u2019assurer ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le devoir primordial de l\u2019\u00e9valuateur est d\u2019aider le juge des faits (c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019arbitre, la commission d\u2019arbitrage ou le tribunal) et de fournir des preuves objectives et impartiales, et une d\u00e9claration \u00e0 cet effet doit \u00eatre jointe au rapport d\u2019\u00e9valuation.<\/li>\n\n\n\n<li>Le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait identifier l\u2019utilisateur pr\u00e9vu, l\u2019utilisation pr\u00e9vue (c\u2019est-\u00e0-dire l\u2019arbitrage), le type de valeur (par exemple, la valeur de march\u00e9, la valeur locative de march\u00e9) et les d\u00e9finitions invoqu\u00e9es, la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur des avis et des conclusions, ainsi que les \u00e9ventuelles conditions d\u2019affectation.<sup>13<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>Le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait inclure un curriculum vitae d\u00e9taill\u00e9 faisant \u00e9tat des qualifications professionnelles et mettant l\u2019accent sur les connaissances et l\u2019exp\u00e9rience pertinentes pour la ou les questions d\u2019\u00e9valuation en litige.<\/li>\n\n\n\n<li><em>L\u2019envergure des travaux<\/em><sup>14<\/sup>\u00a0 entrepris et pr\u00e9sent\u00e9s dans l\u2019\u00e9valuation doit \u00eatre coh\u00e9rente avec l\u2019utilisation pr\u00e9vue, en d\u00e9crivant la nature et l\u2019\u00e9tendue des recherches effectu\u00e9es dans le cadre de la t\u00e2che de r\u00e9initialisation des loyers, et la d\u00e9pendance \u00e0 l\u2019\u00e9gard de rapports pr\u00e9par\u00e9s par d\u2019autres professionnels doit \u00eatre divulgu\u00e9e. Le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait \u00eatre relu pour v\u00e9rifier qu\u2019il ne contient pas d\u2019erreurs typographiques, d\u2019erreurs math\u00e9matiques, d\u2019omissions factuelles, de d\u00e9clarations incoh\u00e9rentes, de documents privil\u00e9gi\u00e9s ou d\u2019informations irrecevables devant un tribunal, telles que les communications prot\u00e9g\u00e9es entre le client et l\u2019avocat ou le produit du travail.<sup>15<\/sup><\/li>\n\n\n\n<li>Le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait faire l\u2019objet d\u2019une r\u00e9vision ind\u00e9pendante avant l\u2019\u00e9change des rapports et avant la pr\u00e9sentation du rapport \u00e0 l\u2019arbitre ou au groupe sp\u00e9cial d\u2019arbitrage. Si n\u00e9cessaire, le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait \u00eatre modifi\u00e9 afin de corriger les faiblesses, les incoh\u00e9rences et les erreurs de commission ou d\u2019omission, et ce afin de garantir la conformit\u00e9 avec les normes professionnelles d\u2019\u00e9valuation<sup>16<\/sup> et les exigences l\u00e9gales applicables.<\/li>\n\n\n\n<li>Le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait comprendre des croquis (ou des dessins d\u2019architecture, s\u2019ils sont disponibles) et des mesures confirm\u00e9es des locaux lou\u00e9s ou des locaux en litige s\u2019ils ne sont pas explicitement d\u00e9finis dans le bail ou convenus par les parties. Il est pr\u00e9f\u00e9rable que les parties retiennent conjointement les services d\u2019un tiers qualifi\u00e9 pour effectuer le mesurage des locaux lou\u00e9s en litige<sup>17<\/sup> avant d\u2019entamer la proc\u00e9dure d\u2019arbitrage. Si les locaux lou\u00e9s comprennent des am\u00e9liorations ou des structures, un historique et une analyse des permis de construire devraient \u00eatre fournis, s\u2019ils sont facilement disponibles.<\/li>\n\n\n\n<li>Id\u00e9alement, le rapport d\u2019\u00e9valuation devrait inclure un r\u00e9sum\u00e9 du titre de propri\u00e9t\u00e9 ou un registre parcellaire pour chaque vente ou bail comparable utilis\u00e9 dans l\u2019analyse de la r\u00e9initialisation du loyer.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e9valuation devrait divulguer et analyser les activit\u00e9s de location ou les inscriptions r\u00e9centes du bien en question, ainsi que toutes les donn\u00e9es comparables du march\u00e9 utilis\u00e9es dans l\u2019analyse de la r\u00e9initialisation du loyer pour une p\u00e9riode ant\u00e9rieure \u00e0 la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur de la r\u00e9initialisation du loyer, jug\u00e9e appropri\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e9valuation devrait indiquer l\u2019adresse ou la description l\u00e9gale de chaque bail\/location comparable et l\u2019\u00e9tendue de la documentation et de la v\u00e9rification de chaque bail\/location comparable utilis\u00e9(e) dans l\u2019analyse de la r\u00e9initialisation du loyer.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00e9valuation devrait indiquer si et quand une vente ou un bail\/une location comparable a \u00e9t\u00e9 inspect\u00e9(e) et, id\u00e9alement, par qui. Toutes les photographies et vues a\u00e9riennes devraient \u00eatre horodat\u00e9es.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019utilisation d\u2019enqu\u00eates publi\u00e9es (par exemple, prix des terrains, taux de location, taux de rendement, etc.) devrait refl\u00e9ter une compr\u00e9hension de la mani\u00e8re dont elles ont \u00e9t\u00e9 men\u00e9es, dans quel but et par qui.<\/li>\n\n\n\n<li>Le recours \u00e0 des <em>conditions d\u2019affectation<\/em><sup>18<\/sup> ne doit pas limiter l\u2019\u00e9tendue des travaux au point que les r\u00e9sultats de la mission ne soient pas cr\u00e9dibles dans le contexte de l\u2019utilisation pr\u00e9vue, et les conditions d\u2019affectation doivent \u00eatre mentionn\u00e9es dans le rapport d\u2019\u00e9valuation.<\/li>\n\n\n\n<li>Les m\u00e9thodes et techniques d\u2019\u00e9valuation utilis\u00e9es doivent \u00eatre appropri\u00e9es et correctement appliqu\u00e9es, compatibles avec l\u2019utilisation pr\u00e9vue de l\u2019\u00e9valuation et refl\u00e9ter l\u2019\u00e9tat actuel des connaissances en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation.<sup>19<\/sup><\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>\u00c9tude de cas &#8211; r\u00e9vision d\u2019une sentence arbitrale de r\u00e9initialisation de loyer<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cadre d\u2019une r\u00e9initialisation de loyer impliquant un propri\u00e9taire et <em>Best Buy Canada Ltd.<\/em> en tant que preneur \u00e0 bail (locataire), le litige se limitait \u00e0 la d\u00e9termination du \u00ab&nbsp;loyer du march\u00e9 \u00ab d\u2019un bail de cinq ans, comprenant un magasin de 37 000 pieds carr\u00e9s (occup\u00e9 par Best Buy) sur deux niveaux (17 385 pieds carr\u00e9s au 1<sup>er<\/sup> \u00e9tage et 19 598 pieds carr\u00e9s au 2<sup>e<\/sup> \u00e9tage) et 109 places de stationnement en surface, d\u00e9battu devant un arbitre &nbsp;\u00bbunique \u00ab :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;Le loyer fixe pour les seizi\u00e8me (16<sup>e<\/sup>) \u00e0 vingti\u00e8me (20<sup>e<\/sup>) ann\u00e9es du bail [1<sup>er<\/sup> juin 2014 &#8211; 31 mai 2019] (c\u2019est-\u00e0-dire la deuxi\u00e8me p\u00e9riode d\u2019option) sera \u00e9gal au montant le plus \u00e9lev\u00e9 entre (i)&#8230; 1 095 030,00 $ par an; ou (ii) la valeur locative du march\u00e9 pour les locaux, \u00e0 l\u2019exclusion des enseignes, des installations commerciales, de l\u2019ameublement et des finitions int\u00e9rieures du locataire. Si le bailleur et le locataire ne parviennent pas \u00e0 s\u2019entendre sur la valeur locative marchande des locaux, la question sera soumise \u00e0 l\u2019arbitrage conform\u00e9ment \u00e0 la <em>Loi sur l\u2019arbitrage<\/em> (Ontario).&nbsp;\u00bb<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; \u00ab&nbsp;En cas de litige de bonne foi entre le locataire et le propri\u00e9taire en vertu du pr\u00e9sent bail, le litige, au choix du propri\u00e9taire ou du locataire, sera imm\u00e9diatement soumis \u00e0 un arbitre unique convenu entre le locataire et le propri\u00e9taire&#8230; Cet arbitre, qu\u2019il soit convenu ou nomm\u00e9, aura acc\u00e8s aux dossiers des parties qui sont raisonnablement n\u00e9cessaires et la d\u00e9cision de cet arbitre sera d\u00e9finitive et contraignante pour les parties. Le co\u00fbt de l\u2019arbitrage suivra la sentence, sauf d\u00e9cision contraire de l\u2019arbitre.&nbsp;\u00bb (Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p>Au d\u00e9but de l\u2019arbitrage, l\u2019\u00e9valuation du propri\u00e9taire a estim\u00e9 la valeur locative annuelle du march\u00e9 \u00e0 1 653 140 $, tandis que l\u2019\u00e9valuation du locataire a estim\u00e9 que la valeur locative annuelle du march\u00e9 se situait dans une fourchette de 662 771 $ \u00e0 983 232 $, les deux \u00e9valuateurs s\u2019appuyant sur des donn\u00e9es de location comparables. Les offres de r\u00e8glement ult\u00e9rieures faites par chaque partie ont \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9es. La divergence entre les estimations de la valeur locative de march\u00e9 des parties est \u00e9tonnante, puisqu\u2019elle se situe entre 68 % et 150 %.<br>Un bref examen de la sentence arbitrale, qui, dans ce litige locatif, devait \u00eatre motiv\u00e9e,<sup>20<\/sup> r\u00e9v\u00e8le ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Le \u00ab\u00a0volume des ventes\u00a0\u00bb,<sup>21<\/sup> une mesure fondamentale d\u2019un commerce de d\u00e9tail de type \u00ab\u00a0grande surface\u00a0\u00bb,<sup>22<\/sup> et le ratio de stationnement typique n\u00e9cessaire pour soutenir l\u2019exploitation d\u2019un commerce de d\u00e9tail<sup>23<\/sup>\u00a0 ne sont pas mentionn\u00e9s dans la sentence arbitrale, mais on ne sait pas si ces informations \u00e9taient contenues dans<br>le rapport d\u2019\u00e9valuation de l\u2019une ou l\u2019autre des parties.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019une des \u00e9valuations a trait\u00e9 le magasin et le stationnement comme deux \u00e9l\u00e9ments distincts, contrairement au libell\u00e9 du bail,<sup>24<\/sup> afin de calculer un taux de location du march\u00e9 pour les locaux (c\u2019est-\u00e0-dire le bien dans son ensemble), une approche qui n\u2019est pas conforme \u00e0 la th\u00e9orie reconnue en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans la pr\u00e9sentation des donn\u00e9es de location comparables, les taux rapport\u00e9s par pied carr\u00e9 sont \u00ab\u00a0nets\u00a0\u00bb, mais on ne sait pas si le rapport d\u2019\u00e9valuation de l\u2019une ou l\u2019autre des parties a inclus une analyse du co\u00fbt d\u2019occupation<sup>25<\/sup> pour tenir compte des diff\u00e9rences de d\u00e9penses d\u2019exploitation entre les locaux en question et chaque bail\/location comparable.<\/li>\n\n\n\n<li>Quant aux ratios de stationnement des biens comparables, on ne sait pas si cette information a \u00e9t\u00e9 fournie dans le rapport d\u2019\u00e9valuation de l\u2019une ou l\u2019autre des parties.<\/li>\n\n\n\n<li>Bien que l\u2019arbitre ait reconnu que \u00ab\u00a0la disposition relative \u00e0 l\u2019utilisation modifi\u00e9e [dans le bail] est suffisamment large pour englober une grande vari\u00e9t\u00e9 d\u2019utilisations\u00a0\u00bb (Traduction), la d\u00e9cision ne fait aucune r\u00e9f\u00e9rence au zonage de la propri\u00e9t\u00e9 en question (les locaux) et aux utilisations autoris\u00e9es. On ne sait pas si le rapport d\u2019\u00e9valuation de l\u2019une ou l\u2019autre des parties contient une analyse du zonage des locaux lou\u00e9s.<\/li>\n\n\n\n<li>Il n\u2019y a aucune indication sur les utilisations, s\u2019il y en a, refl\u00e9t\u00e9es dans les donn\u00e9es de location comparables, qui seraient autoris\u00e9es ou adapt\u00e9es aux locaux en question (37 000 pieds carr\u00e9s sur deux niveaux), et disponibles pendant les cinq ann\u00e9es restantes de la dur\u00e9e du bail. On ne sait pas si ces informations figurent dans le rapport d\u2019\u00e9valuation de l\u2019une ou l\u2019autre des parties.<\/li>\n\n\n\n<li>Un seul des loyers comparables (une sous-location disponible) pr\u00e9sent\u00e9 dans le rapport d\u2019\u00e9valuation de l\u2019une des parties a une dur\u00e9e de cinq ans, ce qui correspond \u00e0 la p\u00e9riode de cinq ans pour laquelle le loyer devait \u00eatre fix\u00e9, et se situe sur deux niveaux (13 400 piedscarr\u00e9s au 1<sup>er<\/sup> \u00e9tage et 14 500 pieds carr\u00e9s au 2<sup>e<\/sup> \u00e9tage), comme l\u2019espace en question, mais il a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9 par l\u2019arbitre comme \u00ab\u00a0n\u2019\u00e9tant pas un reflet exact du march\u00e9\u00a0\u00bb.\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p>Il se peut qu\u2019il n\u2019y ait pas de base raisonnable pour la grande divergence entre les opinions sur la valeur locative du march\u00e9, et la raison pour laquelle l\u2019arbitrage aurait d\u00fb prendre \u00ab&nbsp;une dizaine de jours \u00ab n\u2019est pas tout \u00e0 fait claire. L\u2019arbitre n\u2019a accept\u00e9 aucune des opinions des parties sur la valeur locative du march\u00e9 et a fix\u00e9 le loyer des locaux \u00e0 1 279 260 $. Sur la base de l\u2019ensemble des preuves pr\u00e9sent\u00e9es par les parties, l\u2019arbitre a d\u00e9sign\u00e9 le bailleur comme \u00ab la partie gagnante \u00bb , laissant au locataire le soin de supporter les frais de l\u2019arbitrage, y compris la somme de 383&nbsp;000 $ allou\u00e9e par le bailleur au titre des d\u00e9pens. En appel, le locataire a contest\u00e9 en vain la condamnation aux d\u00e9pens en faisant valoir que le loyer adjug\u00e9 de 1 279 260 $ \u00e9tait<br>plus proche du \u00ab&nbsp;loyer de base&nbsp;\u00bb minimum de 1 095 030 $ que l\u2019offre de r\u00e8glement<br>du bailleur de 1 550&nbsp;000 $. Comme l\u2019a not\u00e9 le tribunal,<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;L\u2019arbitre \u00e9tait en droit d\u2019exercer son pouvoir discr\u00e9tionnaire dans l\u2019\u00e9valuation des facteurs pertinents qu\u2019il a pris en compte pour rendre sa sentence sur les frais.&nbsp;\u00bb (Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arbitrage a dur\u00e9 10 jours et a co\u00fbt\u00e9 environ 1 000 000 $. Les deux parties auraient probablement b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019un examen ind\u00e9pendant de leur propre \u00e9valuation avant de s\u2019y fier dans le cadre de l\u2019arbitrage sur la r\u00e9vision des loyers, en supposant qu\u2019un tel examen n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 entrepris.<\/p>\n\n\n\n<p>Le fait de s\u2019assurer qu\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation a trait\u00e9 de mani\u00e8re approfondie et cr\u00e9dible la ou les questions litigieuses relatives \u00e0 la r\u00e9initialisation de la valeur des loyers devrait aider chaque partie \u00e0 comprendre les m\u00e9rites relatifs et la solidit\u00e9 de son dossier et aider l\u2019arbitre ou le comit\u00e9 d\u2019arbitrage \u00e0 trancher le litige, tout en r\u00e9duisant le co\u00fbt de l\u2019arbitrage pour les<br>deux parties. Les arbitres prennent leurs d\u00e9cisions sur la base des preuves d\u2019\u00e9valuation qui leur sont pr\u00e9sent\u00e9es, et les d\u00e9cisions qu\u2019ils prennent sont guid\u00e9es par l\u2019exhaustivit\u00e9, l\u2019exactitude, l\u2019ad\u00e9quation, la pertinence et le caract\u00e8re raisonnable des rapports d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>L\u2019arbitre rejette un rapport d\u2019\u00e9valuation non conforme<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La pr\u00e9sentation de preuves d\u2019\u00e9valuation qui ne r\u00e9pondent pas aux normes professionnelles attendues d\u2019un \u00ab&nbsp;\u00e9valuateur raisonnable&nbsp;\u00bb<sup>26<\/sup> et qui ne respectent pas les \u00ab&nbsp;principes d\u2019\u00e9valuation applicables&nbsp;\u00bb peut entra\u00eener des pertes financi\u00e8res importantes pour une partie et avoir des cons\u00e9quences inattendues pour un \u00e9valuateur dont le client a re\u00e7u une d\u00e9cision d\u00e9favorable dans un arbitrage, comme cela s\u2019est produit dans le litige entre deux parties concernant la valeur d\u2019une parcelle non viabilis\u00e9e de 84 acres devant \u00eatre am\u00e9nag\u00e9e six \u00e0 huit ans plus tard en lotissement r\u00e9sidentiel.<sup>27<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>Un juge \u00e0 la retraite a pr\u00e9sid\u00e9 une audience de 18 jours en tant qu\u2019arbitre unique et, sur la base d\u2019une analyse tr\u00e8s d\u00e9taill\u00e9e faisant r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 un texte d\u2019\u00e9valuation faisant autorit\u00e9 et \u00e0 des normes d\u2019\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9ralement accept\u00e9es, il a rejet\u00e9 l\u2019\u00e9valuation pr\u00e9par\u00e9e pour le compte de l\u2019une des parties. En effet, l\u2019une des parties s\u2019est retrouv\u00e9e sans aucune preuve d\u2019\u00e9valuation sur laquelle s\u2019appuyer pour d\u00e9fendre sa position. Le raisonnement \u00e0 l\u2019appui de la d\u00e9cision de l\u2019arbitre de rejeter l\u2019\u00e9valuation est reproduit, en partie, comme suit :<\/p>\n\n\n\n<p>\u00ab&nbsp;Dans son analyse, l\u2019arbitre a import\u00e9 et appliqu\u00e9 avec rigueur un certain nombre de normes professionnelles tir\u00e9es des <em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em> [NUPPEC] et du texte <em>L\u2019\u00e9valuation des biens immobiliers, 3e \u00e9dition, \u00e9dition canadienne<\/em>, publi\u00e9 par l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs [ICE]. Il a jug\u00e9 que la derni\u00e8re partie de l\u2019article 9 [de la convention de colocation] visait \u00e0 rendre les normes et les principes de l\u2019ICE applicables aux \u00e9valuations pr\u00e9vues par la CCL.<sup>28<\/sup><\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &#8230;[L]e&#8230; rapport n\u2019\u00e9tait pas une \u00e9valuation au sens de l\u2019article 9 de la CCL [convention de colocation]; d\u2019apr\u00e8s les preuves, il n\u2019y avait pas de base factuelle pour estimer la valeur du terrain en utilisant la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation [approche r\u00e9siduelle du terrain] choisie par&#8230; [l\u2019\u00e9valuateur]; et il y avait des erreurs dans les donn\u00e9es et\/ou les calculs&#8230; [l\u2019\u00e9valuateur], comme le refl\u00e8tent les raisons d\u00e9taill\u00e9es donn\u00e9es entre les pages 15 et 40 de sa d\u00e9cision.&nbsp;<\/p>\n\n\n\n<p>&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &#8230; [L\u2019arbitre] a examin\u00e9 la \u00ab m\u00e9thode r\u00e9siduelle du terrain&nbsp;\u00bb qui, selon &#8230; [l\u2019\u00e9valuateur], avait \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9e pour d\u00e9terminer la juste valeur marchande [<sup>29<\/sup>] de la propri\u00e9t\u00e9 en question. Cette m\u00e9thode est d\u00e9crite dans le texte de l\u2019ICE comme une technique permettant de donner effet \u00e0 la m\u00e9thode du revenu. En contradiction, note l\u2019arbitre, la m\u00e9thode du revenu a \u00e9t\u00e9 d\u00e9clar\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur comme n\u2019\u00e9tant pas pertinente. Il a rejet\u00e9 l\u2019insistance de l\u2019\u00e9valuateur sur le fait que la m\u00e9thode r\u00e9siduelle du terrain \u00e9tait la m\u00eame que la m\u00e9thode de d\u00e9veloppement de la subdivision, comme \u00e9tant incompatible avec le texte faisant autorit\u00e9 &#8230;.. En comparant le rapport et les preuves de l\u2019\u00e9valuateur aux normes sp\u00e9cifiques de l\u2019ICE, l\u2019arbitre a d\u00e9clar\u00e9 qu\u2019ils \u00ab&nbsp;&#8230; ne se conformaient aucunement&nbsp;\u00bb. (Traduction)<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arbitre s\u2019est inform\u00e9 de l\u2019ensemble des connaissances \u00e9nonc\u00e9es dans <em>L\u2019\u00e9valuation des biens immobiliers<\/em> et dans les <em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em> (NUPPEC), normes auxquelles tous les membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs doivent se conformer.<\/p>\n\n\n\n<p>Il est \u00e9vident que la \u00ab m\u00e9thode r\u00e9siduelle du terrain&nbsp;\u00bb n\u2019est pas la m\u00eame chose que la \u00ab&nbsp;m\u00e9thode de d\u00e9veloppement de la subdivision&nbsp;\u00ab ,<sup>30<\/sup> et que l\u2019une ne remplace pas l\u2019autre. Les pertes financi\u00e8res subies par la partie priv\u00e9e d\u2019une \u00e9valuation acceptable, y compris le paiement de 800&nbsp;000 $ de frais impos\u00e9s par l\u2019arbitre, auraient pu \u00eatre \u00e9vit\u00e9es si le rapport d\u2019\u00e9valuation avait fait l\u2019objet d\u2019un examen ind\u00e9pendant avant l\u2019arbitrage, en supposant qu\u2019un tel examen n\u2019a pas eu lieu. La confiance de la partie dans l\u2019\u00e9valuation s\u2019est av\u00e9r\u00e9e fatale. Dans certaines juridictions, un \u00e9valuateur engag\u00e9 comme t\u00e9moin expert peut \u00eatre tenu responsable en cas de n\u00e9gligence dans son rapport ou son t\u00e9moignage,<sup>31<\/sup> et peut \u00eatre tenu responsable en cas de violation du mandat de repr\u00e9sentation (contrat de service) conclu avec le client et entra\u00eenant des pertes financi\u00e8res. Le produit du travail de l\u2019\u00e9valuateur peut \u00e9galement donner lieu \u00e0 une enqu\u00eate de l\u2019organisation fa\u00eeti\u00e8re dont l\u2019\u00e9valuateur est membre. Bien entendu, avant d\u2019accepter un contrat de service, l\u2019\u00e9valuateur a l\u2019obligation de satisfaire \u00e0 la disposition relative aux comp\u00e9tences, telle qu\u2019elle est \u00e9nonc\u00e9e dans les NUPPEC, les USPAP ou les IVS, en fonction des normes en vigueur.<sup>32<\/sup><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>\u00a0<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019arbitrage peut \u00eatre pr\u00e9f\u00e9rable aux proc\u00e9dures judiciaires comme m\u00e9canisme de r\u00e9solution des litiges relatifs aux contrats priv\u00e9s tels que les baux, en particulier les questions d\u2019\u00e9valuation impliquant des r\u00e9initialisations de loyers. Bien que toujours contradictoire, l\u2019arbitrage est une proc\u00e9dure consensuelle et g\u00e9n\u00e9ralement moins formelle, et la r\u00e9solution d\u2019un litige est rapide. Les arbitres exp\u00e9riment\u00e9s en tant qu\u2019\u00e9valuateurs comprennent le processus d\u2019\u00e9valuation et les normes d\u2019\u00e9valuation en vigueur (par exemple, USPAP, NUPPEC, IVS), ce qui fait que les \u00e9valuateurs sont parfaitement qualifi\u00e9s pour agir en tant qu\u2019arbitres dans les litiges relatifs \u00e0 la r\u00e9initialisation des loyers. Un arbitre dont la d\u00e9cision de r\u00e9initialisation du loyer repose sur des preuves d\u2019\u00e9valuation s\u2019attend \u00e0 pouvoir s\u2019appuyer sur des \u00e9valuations cr\u00e9dibles, tout comme chaque partie pour le compte de laquelle l\u2019\u00e9valuation a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n<p>Un arbitre engag\u00e9 pour son expertise en la mati\u00e8re doit \u00eatre capable d\u2019identifier les forces et les faiblesses des preuves d\u2019\u00e9valuation de chaque partie, tout en s\u2019acquittant de ses fonctions arbitrales de mani\u00e8re neutre et conform\u00e9ment \u00e0 la convention d\u2019arbitrage et \u00e0 la loi sur l\u2019arbitrage qui r\u00e9gissent la situation g\u00e9ographique des locaux lou\u00e9s. En fonction de la juridiction dans laquelle le bien est situ\u00e9, de la complexit\u00e9 des questions d\u2019\u00e9valuation ou du montant du loyer en litige, il peut \u00eatre opportun pour chaque partie de faire examiner son propre rapport d\u2019\u00e9valuation par un \u00e9valuateur qualifi\u00e9 avant l\u2019arbitrage, et de rem\u00e9dier \u00e0 toute lacune justifiant une r\u00e9vision du rapport d\u2019\u00e9valuation. Le fait qu\u2019une partie ne fasse pas examiner son propre rapport d\u2019\u00e9valuation par un expert ind\u00e9pendant avant d\u2019y donner suite pourrait s\u2019av\u00e9rer une omission co\u00fbteuse.<\/p>\n\n\n\n<p>Les arbitres disposent d\u2019un large pouvoir discr\u00e9tionnaire quant \u00e0 la mani\u00e8re dont ils \u00e9valuent les preuves d\u2019\u00e9valuation, et les preuves d\u2019\u00e9valuation qui sont cr\u00e9dibles auront plus de poids. Les \u00e9valuations extr\u00eames ne contribuent gu\u00e8re \u00e0 renforcer la cr\u00e9dibilit\u00e9 de la profession d\u2019\u00e9valuateur. Les sentences arbitrales sont d\u00e9finitives et contraignantes,<sup>33<\/sup> sauf irr\u00e9gularit\u00e9s extr\u00eamement limit\u00e9es. En cons\u00e9quence, chaque partie doit faire preuve de diligence dans la formulation d\u2019une strat\u00e9gie d\u2019\u00e9valuation appropri\u00e9e en pr\u00e9vision d\u2019un arbitrage de r\u00e9initialisation des loyers. Les arbitrages de r\u00e9initialisation des loyers peuvent \u00eatre co\u00fbteux, mais une strat\u00e9gie d\u2019\u00e9valuation efficace avant l\u2019arbitrage raccourcira la dur\u00e9e de l\u2019arbitrage et permettra probablement aux deux parties de r\u00e9aliser des \u00e9conomies substantielles.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Notes de fin<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ol class=\"wp-block-list\">\n<li>Selon le <em>Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em> (7e \u00e9dition), l\u2019option de prolongation d\u2019un bail est synonyme d\u2019\u00ab\u00a0option de renouvellement\u00a0\u00bb, d\u00e9finie comme \u00ab\u00a0un accord conclu au moment du bail initial qui donne au locataire le droit, mais non l\u2019obligation, de prolonger la dur\u00e9e du bail pour une dur\u00e9e d\u00e9termin\u00e9e, moyennant un loyer sp\u00e9cifi\u00e9 dans l\u2019accord d\u2019option ou au taux du march\u00e9 au moment du renouvellement\u00a0\u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li>Voir 10 Miller &amp; Starr, <em>Cal. Real Estate (4e \u00e9dition 2020)<\/em>. Landlord and Tenant, distinction entre \u2018renouvellement\u2019 et \u2018prolongation\u2019 \u00a734.73 (Miller &amp; Starr)<\/li>\n\n\n\n<li><em>Fire Productions Ltd. c. Laura<\/em>, 2006 BCCA 497 (CanLII), &lt;http:\/\/canlii.ca\/t\/1q1r7>, consult\u00e9 le 22 novembre 2023.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019\u00ab\u00a0utilisation optimale\u00a0\u00bb est \u00ab\u00a0l\u2019utilisation raisonnablement probable d\u2019un bien qui aboutit \u00e0 la valeur la plus \u00e9lev\u00e9e [et] les quatre crit\u00e8res qui&#8230; doivent \u00eatre respect\u00e9s sont l\u2019autorisation l\u00e9gale, la possibilit\u00e9 physique, la faisabilit\u00e9 financi\u00e8re et la productivit\u00e9 maximale\u00a0\u00bb(traduction), <em>The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7e \u00e9dition<\/em>, p. 88. Pour une discussion sur l\u2019utilisation optimale concernant les baux fonciers, voir Ground Leases : Rent Reset Valuation Issues, <em>The Appraisal Journal<\/em>, (automne 2011), p. 316-317.<\/li>\n\n\n\n<li>Une clause de r\u00e9siliation anticip\u00e9e pouvant \u00eatre exerc\u00e9e \u00e0 la discr\u00e9tion du propri\u00e9taire (bailleur) r\u00e9duit effectivement la dur\u00e9e restante du bail aux fins d\u2019une r\u00e9initialisation du loyer et a un impact sur l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale, ce qui se traduit par un loyer plus bas pour la p\u00e9riode de r\u00e9initialisation du loyer. Pour obtenir un loyer plus \u00e9lev\u00e9, il est dans l\u2019int\u00e9r\u00eat du propri\u00e9taire (bailleur) de renoncer \u00e0 la clause de r\u00e9siliation anticip\u00e9e en vue de la r\u00e9initialisation du loyer pour la p\u00e9riode couverte par la r\u00e9initialisation du loyer.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>Galvano Enterprises Limited c. Orionvink BV<\/em>, [1999] NICA 11, \u00e0 chaque date de r\u00e9initialisation du loyer au cours de la p\u00e9riode de 25 ans du bail immobilier, le loyer doit \u00eatre fix\u00e9 \u00ab\u00a0pour une dur\u00e9e \u00e9gale \u00e0 la plus longue des deux p\u00e9riodes suivantes : la p\u00e9riode de 15 ans ou le reste de la dur\u00e9e du bail\u00a0\u00bb.(Traduction).<\/li>\n\n\n\n<li><em>McDonald\u2019s Corporation c. 1552 Broadway Retail Owner, LLC<\/em>, 2017 NY Slip Op 50011(U) &#8211; NY : Supreme Court, 2017, <em>https:\/\/static.schlamstone.com\/docs\/1552-Broadway-Retail-Owner-LLC-v-McDonalds-Corporation-2017-NY-Slip-Op-50011U.pdf<\/em> consult\u00e9 le 11 novembre 2023.<\/li>\n\n\n\n<li>Conform\u00e9ment au bail, le loyer des ann\u00e9es 6 \u00e0 10 doit \u00eatre \u00e9gal \u00e0 115 % du loyer fix\u00e9 pendant les ann\u00e9es 1 \u00e0 5 de la prolongation du bail de 10 ans.<\/li>\n\n\n\n<li>L\u2019utilisation optimale dans le contexte de l\u2019estimation du loyer de march\u00e9 d\u2019un bail immobilier doit prendre en compte les utilisations raisonnablement probables autoris\u00e9es dans le cadre des contr\u00f4les de l\u2019utilisation du sol en vigueur, soutenues par un horizon d\u2019investissement ou une p\u00e9riode de d\u00e9tention de 10 ans, compatible avec la dur\u00e9e de la prolongation et de l\u2019expiration du bail, \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation ou de r\u00e9initialisation du loyer stipul\u00e9e dans le bail. En d\u2019autres termes, les locataires potentiels de commerces de d\u00e9tail\/commerciaux qui ont besoin de plus de 10 ans pour r\u00e9cup\u00e9rer leur investissement dans le commerce et les am\u00e9liorations locatives ne doivent pas \u00eatre pris en compte dans l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale. Il est certain que la dur\u00e9e restante du bail, c\u2019est-\u00e0-dire la prolongation de 10 ans et l\u2019expiration du bail le 31 mai 2024, est un \u00ab\u00a0facteur pertinent\u00a0\u00bb dans l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>United Equities, Inc. c. Mardordic Co<\/em>, 8 AD 2<sup>e<\/sup> 398 (1<sup>er<\/sup> Dept. 1959), <em>affd<\/em> 7 N.Y. 2d 911 (1960), la cour a statu\u00e9 qu\u2019il fallait tenir compte de la dur\u00e9e du loyer r\u00e9initialis\u00e9 (21 ans) et de l\u2019option de renouvellement (21 ans), soit 42 ans au total, pour d\u00e9terminer \u00ab\u00a0la meilleure utilisation possible du terrain, qui ne se limite pas \u00e0 son am\u00e9lioration en tant que garage\u00a0\u00bb (traduction), paragraphe 405. 405. Le loyer n\u2019\u00e9tant fix\u00e9 que pour 21 ans, les options de r\u00e9am\u00e9nagement peuvent \u00eatre affect\u00e9es par des contraintes de financement hypoth\u00e9caire.<\/li>\n\n\n\n<li>Dans l\u2019affaire <em>Westnay Container Services Ltd. V. Freeport Properties Ltd.<\/em>, 2009 BCSC 184 (CanLII), l\u2019arbitre a rejet\u00e9 une proc\u00e9dure en deux \u00e9tapes (c\u2019est-\u00e0-dire la valeur estim\u00e9e du bien multipli\u00e9e par le taux de rendement estim\u00e9) en faveur d\u2019un taux de location estim\u00e9 appliqu\u00e9 directement aux locaux lou\u00e9s pour r\u00e9initialiser le loyer. La raison du recours \u00e0 des m\u00e9thodes indirectes d\u2019estimation du loyer doit \u00eatre expliqu\u00e9e de mani\u00e8re ad\u00e9quate dans le rapport d\u2019\u00e9valuation.<\/li>\n\n\n\n<li>Les exigences en mati\u00e8re de r\u00e9vision des \u00e9valuations sont couvertes par la norme 3 et la norme de rapport 4 des <em>USPAP<\/em>, les r\u00e8gles 10 et 11 des normes et les normes de rapport 6 et 7 des <em>NUPPEC<\/em>, et la section 6 de la norme professionnelle 2 des <em>RICS Valuation &#8211; Global Standards<\/em>, entr\u00e9es en vigueur le 31 janvier 2022.<\/li>\n\n\n\n<li>Voir \u00ab Identification of the Appraisal Problem \u00bb, <em>The Appraisal of Real Estate<\/em>,<br>15e \u00e9dition, p. 30.<\/li>\n\n\n\n<li>La section 3.72 des <em>NUPPEC<\/em> (en vigueur le 1er janvier 2024) d\u00e9finit l\u2019\u00e9tendue des travaux comme \u00ab\u00a0Le type d\u2019inspection, le type et l\u2019\u00e9tendue de la recherche et de l\u2019analyse n\u00e9cessaires, les limitations ou autres conditions pour r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019utilisation autoris\u00e9e d\u2019un contrat de service. L\u2019envergure des travaux d\u2019un contrat de service est d\u00e9termin\u00e9e par la conformit\u00e9 du membre au <em>NUPPEC<\/em> et \u00e0 la loi applicable. [v.\u00a06.2.4,\u00a07.5,\u00a07.6] \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>Les r\u00e8gles de privil\u00e8ge sont des questions d\u2019ordre public qui doivent \u00eatre appliqu\u00e9es dans l\u2019arbitrage tout comme elles le seraient dans un litige, p. 4 ; \u00ab Best Practices Regarding Evidence in Arbitrations \u00bb, American College of Trial Lawyers, Alternative Dispute Resolution Committee, f\u00e9vrier 2018, <em>https:\/\/www.actl.com\/docs\/default-source\/alternative-dispute-resolution-committee\/adr_best_practices_regarding_evidence_in_arbitrations.pdf?sfvrsn=2<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>Conformit\u00e9 avec les <em>NUPPEC<\/em>, <em>USPAP<\/em> ou <em>IVS<\/em>, en fonction des lois de la juridiction dans laquelle le bien est situ\u00e9, et, s\u2019il est membre d\u2019une organisation professionnelle, conformit\u00e9 avec ses r\u00e8gles et r\u00e8glements.<\/li>\n\n\n\n<li>Les locaux lou\u00e9s sont d\u00e9finis comme des \u00ab\u00a0biens lou\u00e9s \u00e0 une personne ou \u00e0 une entit\u00e9 pour une p\u00e9riode de temps sp\u00e9cifique&#8230;\u00a0\u00bb (Traduction), The Dictionary of Real Estate Appraisal, 7e \u00e9d. (Chicago : Appraisal Institute, 2022), 51.<\/li>\n\n\n\n<li>Les <em>USPAP<\/em> d\u00e9finissent les conditions d\u2019affectation comme \u00ab\u00a0des hypoth\u00e8ses, des hypoth\u00e8ses extraordinaires, des conditions hypoth\u00e9tiques, des lois et des r\u00e8glements, des exceptions juridictionnelles et d\u2019autres conditions qui affectent l\u2019\u00e9tendue du travail\u00a0\u00bb. (Traduction) Les lois comprennent les constitutions, le droit l\u00e9gislatif et judiciaire, les r\u00e8gles administratives et les ordonnances. Les r\u00e8glements comprennent les r\u00e8gles ou les ordonnances ayant force de loi, \u00e9mises par un organisme administratif.<\/li>\n\n\n\n<li>Les r\u00e9f\u00e9rences \u00e0 des textes d\u2019\u00e9valuation p\u00e9rim\u00e9s doivent \u00eatre \u00e9vit\u00e9es. Citer des textes p\u00e9rim\u00e9s peut \u00eatre un signe d\u2019indiff\u00e9rence \u00e0 l\u2019\u00e9gard de la profession qui \u00e9largit son corpus de connaissances ou de ses propres connaissances, en particulier si le curriculum vitae de l\u2019\u00e9valuateur ne d\u00e9montre pas les connaissances et l\u2019exp\u00e9rience n\u00e9cessaires pour mener \u00e0 bien un contrat de service dans le cadre de l\u2019utilisation pr\u00e9vue.<\/li>\n\n\n\n<li>En vertu des r\u00e8gles d\u2019arbitrage commercial de l\u2019American Arbitration Association (CAR-46(b)), \u00ab\u00a0[l]\u2019arbitre n\u2019est pas tenu de rendre une sentence motiv\u00e9e \u00e0 moins que les parties n\u2019en fassent la demande par \u00e9crit avant la nomination de l\u2019arbitre ou que l\u2019arbitre ne d\u00e9termine qu\u2019une sentence motiv\u00e9e est appropri\u00e9e\u00a0\u00bb (Traduction). Selon la r\u00e8gle 24 (h) des <em>Comprehensive Arbitration Rules &amp; Procedures de JAMS<\/em>, entr\u00e9e en vigueur le 1er juin 2021, \u00ab\u00a0[l]a sentence consiste en une d\u00e9claration \u00e9crite sign\u00e9e par l\u2019arbitre concernant le traitement de chaque demande et la r\u00e9paration, le cas \u00e9ch\u00e9ant, pour chacune d\u2019entre elles. \u00c0 moins que toutes les parties n\u2019en conviennent autrement, la sentence contient \u00e9galement une d\u00e9claration \u00e9crite concise \u00e0 l\u2019appui de la sentence\u00a0\u00bb. (Traduction)<\/li>\n\n\n\n<li>En 2009, au moment de la pr\u00e9c\u00e9dente r\u00e9vision du loyer, la marque Best Buy a r\u00e9alis\u00e9 des ventes moyennes de 877 $ par pied carr\u00e9 sur la base de 1 023 magasins et d\u2019une taille moyenne de 39 000 pieds carr\u00e9s, et le volume des ventes \u00e9tait en moyenne de 770 $ par pied carr\u00e9 sur la base de 1 779 magasins, <em>https:\/\/retail- index.emarketer.com\/company\/data\/5374f24e4d4afd2bb4446640\/<br>5374f25d4d4afd824cc1564d\/lfy\/false\/best- buy-real-estate<\/em> [consult\u00e9 le 27 novembre 2023]. Selon le Marketflash du 13 juillet 2015 de CBRE (Money Talks : Retail Sales Productivity Show Divergence in Performance), Best Buy Co. Inc. (Future Shop, Best Buy, Best Buy Mobile) au Canada s\u2019\u00e9levait en moyenne \u00e0 800 $ par pied carr\u00e9 en 2013.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab\u00a0Un magasin \u00e0 usage unique, g\u00e9n\u00e9ralement entre 10 000 et 100 000 pieds carr\u00e9s ou plus, tel qu\u2019une grande librairie, un magasin de fournitures de bureau, une animalerie, un magasin d\u2019\u00e9lectronique ou un magasin de jouets (ICSC)\u00a0\u00bb (Traduction) <em>Dictionary of Real Estate, 7e \u00e9dition<\/em>, p. 18. La dur\u00e9e typique d\u2019un bail pour un magasin \u00ab\u00a0grande surface\u00a0\u00bb est de 20 ans, souvent structur\u00e9 comme un bail initial de 10 ans \u00e0 des taux de location fixes avec deux prolongations de bail de cinq ans ou des options de renouvellement, \u00e9galement \u00e0 des taux de location fixes.<\/li>\n\n\n\n<li>Le ratio de stationnement typique d\u2019un magasin \u00e0 grande surface se situe entre 4,5 et 5,5 places pour 1 000 pieds carr\u00e9s de surface locative brute (SLB). Les locaux en question ont un ratio de stationnement de 2,87 places par 1 000 pieds carr\u00e9s de SLB, ce qui peut \u00eatre appropri\u00e9 \u00e9tant donn\u00e9 que le magasin est situ\u00e9 dans une zone urbaine dens\u00e9ment peupl\u00e9e sur une ligne de m\u00e9tro dans le centre-ville de Toronto, en Ontario.<\/li>\n\n\n\n<li>Le stationnement est exploit\u00e9 par un tiers pour le compte du locataire en vertu d\u2019un contrat de licence conclu avec ce dernier. Une \u00ab\u00a0licence\u00a0\u00bb n\u2019est pas un int\u00e9r\u00eat foncier, et le <em>Dictionary of Real Estate, 7e \u00e9dition<\/em>, d\u00e9finit la \u00ab\u00a0licence\u00a0\u00bb comme \u00ab\u00a0[p]our les biens immobiliers, un privil\u00e8ge ou un permis personnel, incessible et g\u00e9n\u00e9ralement r\u00e9vocable permettant d\u2019exercer une activit\u00e9 sur le terrain d\u2019une autre personne sans obtenir un int\u00e9r\u00eat dans la propri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb (Traduction) [p. 108]. [Dans l\u2019affaire <em>12400 Stowe Drive, LP c. Cycle Express, LLC<\/em>, Cal : Court of Appeals, 4th Appellate District, Division One, les \u00ab\u00a0locaux\u00a0\u00bb consistent en un b\u00e2timent industriel de 133 125 pieds carr\u00e9s sur un site de 297 505 pieds carr\u00e9s et un terrain vague adjacent de 112 830 pieds carr\u00e9s utilis\u00e9 pour le stationnement des clients pendant les ventes aux ench\u00e8res, aucun stationnement n\u2019\u00e9tant autoris\u00e9 en dehors du site. En fixant le loyer pour la prolongation du bail de cinq ans, le tribunal s\u2019est prononc\u00e9 en faveur de l\u2019\u00e9valuation du locataire, qui estimait la valeur locative du march\u00e9 des deux composantes en tant qu\u2019\u00ab\u00a0unit\u00e9 collective\u00a0\u00bb \u00e0 106 500 $ par mois, sur la base des conditions et des restrictions contenues dans le bail. L\u2019\u00e9valuation du propri\u00e9taire a \u00e9valu\u00e9 chaque \u00e9l\u00e9ment s\u00e9par\u00e9ment dans son utilisation optimale et a abouti \u00e0 une valeur locative de march\u00e9 combin\u00e9e de 138 270 $ par mois.<\/li>\n\n\n\n<li>Les locataires sont pr\u00e9occup\u00e9s par les frais d\u2019occupation, qui \u00ab\u00a0&#8230;constituent le loyer et les frais remboursables (remboursement des d\u00e9penses au propri\u00e9taire, comme sp\u00e9cifi\u00e9 dans le bail), qui peuvent inclure des \u00e9l\u00e9ments tels que le chauffage, les services publics, le service de conciergerie, les taxes non incluses dans le loyer, et l\u2019amortissement du co\u00fbt des modifications effectu\u00e9es par le locataire pendant la dur\u00e9e du bail\u00a0\u00bb (Traduction) <em>The Dictionary of Real Estate, 7e \u00e9dition<\/em>, p. 134.<\/li>\n\n\n\n<li>La section 3.64 des <em>NUPPEC<\/em> d\u00e9finit l\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb comme \u00ab Un membre qui fournit des services professionnels conformes \u00e0 une norme de soins acceptable et sur la base d\u2019hypoth\u00e8ses rationnelles. [v., 4.2.5, 7.1.2, 9.9] \u00bb<\/li>\n\n\n\n<li>Sur la base des faits de l\u2019affaire, l\u2019arbitre a conclu que l\u2019approche du d\u00e9veloppement de la subdivision n\u2019\u00e9tait pas applicable.<\/li>\n\n\n\n<li>En vertu de la convention de colocation (CCL), les \u00e9valuations devaient \u00eatre pr\u00e9par\u00e9es par des membres d\u00e9sign\u00e9s AACI de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs.<\/li>\n\n\n\n<li><em>The Dictionary of Real Estate, 6e \u00e9dition<\/em>, 2015, d\u00e9finit la \u00ab\u00a0<em>juste valeur marchande<\/em>, dans l\u2019usage non technique, un terme qui est \u00e9quivalent \u00e0 l\u2019usage contemporain de la <em>valeur marchande<\/em>\u00a0\u00bb. La 7e \u00e9dition, 2022, d\u00e9finit la \u00ab\u00a0<em>juste valeur marchande<\/em>, dans un usage non technique, un terme qui est g\u00e9n\u00e9ralement synonyme de l\u2019usage contemporain de la <em>valeur marchande<\/em>\u00a0\u00bb.<\/li>\n\n\n\n<li>Selon <em>The Appraisal of Real Estate<\/em> \u00ab <em>Third Canadian Edition<\/em>, 2010, \u00ab\u00a0[l]a m\u00e9thode r\u00e9siduelle du terrain est une m\u00e9thode d\u2019estimation de la valeur du terrain dans laquelle le revenu net d\u2019exploitation attribuable au terrain est isol\u00e9 et capitalis\u00e9 pour produire une indication de la contribution du terrain \u00e0 l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9\u00a0\u00bb [p. 16.12], ce qui diff\u00e8re des \u00e9tapes impliqu\u00e9es dans \u00ab\u00a0l\u2019analyse de l\u2019am\u00e9nagement du lotissement\u00a0\u00bb. Voir <em>Subdivision Valuation, 2e \u00e9dition<\/em>, \u00a9 2017, Appraisal Institute, chapitre 11 (Land Value Using the Subdivision Development Method).<\/li>\n\n\n\n<li>Au Canada, un t\u00e9moin expert qui \u00ab fournit des preuves qui s\u2019av\u00e8rent inutiles \u00bb au client et au tribunal (\u00e0 l\u2019arbitre ou \u00e0 la commission d\u2019arbitrage) a droit \u00e0 \u00ab l\u2019immunit\u00e9 du t\u00e9moin expert \u00bb. (Voir <em>The 6th Line Mofos Limited c. Stewart<\/em> 2022 ONSC 520). Aux \u00c9tats-Unis, certaines juridictions ne permettent pas \u00e0 une partie de poursuivre son propre t\u00e9moin expert. En Floride, un expert participant \u00e0 une audience d\u2019arbitrage ne peut se pr\u00e9valoir de l\u2019immunit\u00e9 statutaire accord\u00e9e aux arbitres et peut \u00eatre poursuivi pour n\u00e9gligence. Fla. Stat. \u00a7682.0 51 (2016) a cr\u00e9\u00e9 une immunit\u00e9 statutaire pour les arbitres, et l\u2019immunit\u00e9 n\u2019a jamais \u00e9t\u00e9 express\u00e9ment \u00e9tendue pour inclure les experts. (Brian C. Willis, \u00ab Resolving Disputes By Expert Determination : What Happens When Parties Select Appraisers, Accountants, Or Other Technical Experts To Decide Disputes \u00bb) <em>Florida Bar Journal<\/em>, Vol. 91, No. 7 July\/Aug 2017, p. 35, <em>https:\/\/www.floridabar.org\/the-florida-bar-journal\/resolving<\/em>, consult\u00e9 le 14 novembre 2023. Au Royaume-Uni, dans la d\u00e9cision de la Cour supr\u00eame dans l\u2019affaire <em>Jones c. Kaney<\/em>, [2011] UKSC 13, l\u2019\u00ab immunit\u00e9 du t\u00e9moin expert \u00bb a \u00e9t\u00e9 abolie pour une partie poursuivant son propre expert dans une plainte pour n\u00e9gligence.<\/li>\n\n\n\n<li>Peter T. Christensen, \u00ab Averting Professional Liability Claims, Essential guidelines for appraisers serving as expert witnesses \u00ab, <em>Right of Way<\/em> (novembre\/d\u00e9cembre 2016) : 24-27, <em>https:\/\/www.liability.com\/publications\/2016\/averting-professional-liability-claims.aspx<\/em>, consult\u00e9 le 20 novembre 2023.<\/li>\n\n\n\n<li>\u00ab\u00a0Les arbitres sont des juges choisis par les parties pour trancher d\u00e9finitivement et sans appel les questions qui leur sont soumises. En tant que mode de r\u00e8glement des litiges, ce recours devrait recevoir tous les encouragements des tribunaux d\u2019\u00e9quit\u00e9. Si la sentence est conforme \u00e0 la demande et contient la d\u00e9cision honn\u00eate des arbitres, apr\u00e8s une audition compl\u00e8te et \u00e9quitable des parties, une cour d\u2019\u00e9quit\u00e9 ne l\u2019annulera pas pour erreur, que ce soit en droit ou en fait\u00a0\u00bb (Traduction). <em>Burchell c. Marsh<\/em>, 58 US 344 (1854) 17 How.344.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9f\u00e9rences<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\">\n<li>Blankley, K. M. (2014). Lying, Stealing, and Cheating: The Role of Arbitrators as Ethics Enforcers. <em>University of Louisville Law Review<\/em>, 443-496. Consult\u00e9 au <em>http:\/\/digitalcommons.unl.edu\/cgi\/viewcontent.cgi?article=1180&amp;context=lawfacpub<\/em>.<\/li>\n\n\n\n<li>Celik, D. D. (2013). Judicial Review under the UK and US Arbitration Acts: Is Arbitration a Better Substitute for Litigation? <em>IALS Student Law Review<\/em>, <em>1<\/em>(1), 13-25. Consult\u00e9 au <em>https:\/\/sas-space.sas.ac.uk\/5237\/1\/1702-2275-1-PB.pdf.<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>Chalk, J. A. (2019). <em>Award Writing: Clear, Concise, and Complete.<\/em> State Bar of Texas, Arbitration Strategies: Taking your Practice to the Next Level, Chapitre 4, Austin, 27 mars 2019.\u00a0 Consult\u00e9 au <em>https:\/\/www.whitakerchalk.com\/wp-content\/uploads\/2020\/02\/Chalk-Award-Writing-Clear-Concise-Complete.pdf<\/em><\/li>\n\n\n\n<li>Kirchner, R. J. (2014). Land Rent Reset Arbitration in Hawaii: Credibility and Transparency. <em>The Appraisal Journal, <\/em>2014(automne), 308-317.<\/li>\n\n\n\n<li>Sevelka, T. (2011). Ground Leases: Rent Reset Valuation Issues. <em>The Appraisal Journal, <\/em>2011(automne), 314-326.<\/li>\n\n\n\n<li>Sevelka, T. (2020). Long-Term Leases: Rent Reset Analysis. <em>The Appraisal Journal, <\/em>2020(hiver), 30-41.<\/li>\n\n\n\n<li>Sorenson, R. C. (2010). <em>Appraising the Appraisal: The Art of Appraisal Review,<br>2nd ed.<\/em>, Chicago, USA: Appraisal Institute.<\/li>\n\n\n\n<li>Konikoff, P. K. (2022). <em>Appraisers in Arbitration<\/em>, <em>Second Edition<\/em>. Chicago, USA: Appraisal Institute.<\/li>\n\n\n\n<li>Thayer, D., &amp; Smith, M.K.L. (2012). Binding mediation, a trap for the unwary. <em>THERECORDER, 136<\/em>(31), 30 juillet 2012. Consult\u00e9 au <em>https:\/\/jenner.com\/system\/assets\/publications\/10484\/original\/<br>501081203_Jenner_.pdf?1348064604<\/em> [Consult\u00e9 le 23 novembre 2023].<\/li>\n\n\n\n<li>Carneghi, C. (1999). Appraisal Arbitration: The Role of the Real Estate Appraiser in Resolving Value Disputes. <em>The Appraisal Journal, <\/em>1999(avril), 119-125. \u00a0\u00a0<img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"11\" height=\"11\" src=\"\"><\/li>\n<\/ul>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Par Tony Sevelka, \u00c9. Pro., AACI, Pr\u00e9sident, International Valuation Consultants Inc. 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