Par John Shevchuk, Conseiller juridique, C.Arb, AACI(Hon), RI<\/p>\n\n\n\n
Dans quelle mesure les \u00e9valuateurs peuvent-ils \u00eatre s\u00fbrs de comprendre la port\u00e9e d\u2019une servitude particuli\u00e8re sur un bien immobilier ? Le d\u00e9fi que repr\u00e9sente l\u2019interpr\u00e9tation des droits de servitude est illustr\u00e9 dans la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario dans l\u2019affaire Reddick c. Robinson<\/em>, 2024 ONCA 116 [\u00ab Reddick<\/em> \u00bb], o\u00f9 le libell\u00e9 suivant de la servitude a fait l\u2019objet d\u2019un litige :<\/p>\n\n\n\n [A]ux fins de l\u2019acc\u00e8s des pi\u00e9tons uniquement pour utiliser et profiter des rives du lac Ontario, cette utilisation et cette jouissance ne doivent pas inclure le camping ou l\u2019utilisation ou la conduite de v\u00e9hicules motoris\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Il y avait deux interpr\u00e9tations concurrentes. Les appelants ont plaid\u00e9 en faveur d\u2019une interpr\u00e9tation restrictive qui n\u2019autoriserait les intim\u00e9s qu\u2019\u00e0 emprunter la servitude pour se rendre au lac et en revenir. Les intim\u00e9s ont d\u00e9clar\u00e9 que, correctement interpr\u00e9t\u00e9e, la servitude leur permettait de faire un usage semblable \u00e0 celui d\u2019un parc de la zone de la servitude. Les parties ont pr\u00e9sent\u00e9 leurs arguments \u00e0 un juge de la Cour sup\u00e9rieure de justice de l\u2019Ontario et \u00e0 trois juges de la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario. Le r\u00e9sultat a \u00e9t\u00e9 un partage 2:2 entre les juges, la majorit\u00e9 de la Cour d\u2019appel ayant adopt\u00e9 l\u2019interpr\u00e9tation plus restrictive des appelants. L\u2019affaire Reddick est un avertissement pour les \u00e9valuateurs qui doivent estimer des servitudes.<\/p>\n\n\n\n Contexte – description de la propri\u00e9t\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Une parcelle de six acres avait \u00e9t\u00e9 subdivis\u00e9e en trois parcelles de deux acres [\u00ab parcelles subdivis\u00e9es \u00bb]. Chaque parcelle a ensuite \u00e9t\u00e9 achet\u00e9e par les diff\u00e9rentes parties au proc\u00e8s Reddick<\/em>. Les parcelles subdivis\u00e9es sont s\u00e9par\u00e9es du lac Ontario par deux parcelles [\u00ab parcelles interm\u00e9diaires \u00bb]. Un chemin priv\u00e9 s\u00e9pare les parcelles interm\u00e9diaires des parcelles subdivis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Lorsque les parcelles subdivis\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9es, les propri\u00e9taires des parcelles interm\u00e9diaires ont fait en sorte qu\u2019une bande de terrain de 20 pieds sur 300 pieds (\u00ab partie 11 \u00bb) soit cr\u00e9\u00e9e entre les parcelles interm\u00e9diaires. La partie 11 relie la parcelle subdivis\u00e9e appartenant aux appelants aux rives du lac Ontario. Les appelants sont propri\u00e9taires de la partie 11 sous r\u00e9serve de la servitude susmentionn\u00e9e en faveur des parcelles subdivis\u00e9es appartenant aux intim\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n La partie 11 a \u00e9t\u00e9 d\u00e9crite dans la preuve comme ayant une zone herbeuse qui descend vers une zone de calcaire en pente vers l\u2019eau. L\u2019acc\u00e8s \u00e0 la zone de calcaire d\u00e9pend du niveau du lac tout au long de l\u2019ann\u00e9e. La preuve a \u00e9tabli que la zone herbeuse offre un cadre semblable \u00e0 un parc. Les appelants ont construit deux terrasses en bois de 8 pi x 8 pi sur la zone herbeuse et y ont plac\u00e9 des chaises. Une table de pique-nique a \u00e9t\u00e9 plac\u00e9e \u00e0 proximit\u00e9. Apparemment, les intim\u00e9s tentaient d\u2019utiliser la zone herbeuse ou l\u2019avaient utilis\u00e9e pour autre chose que l\u2019entr\u00e9e et la sortie du lac. Les appelants ont object\u00e9 en disant que cela \u00e9tait contraire \u00e0 l\u2019accord de servitude.<\/p>\n\n\n\n La requ\u00eate aupr\u00e8s de la Cour sup\u00e9rieure de justice de l\u2019Ontario<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les appelants ont demand\u00e9 \u00e0 la Cour sup\u00e9rieure de justice de l\u2019Ontario une ordonnance limitant l\u2019acc\u00e8s des intim\u00e9s \u00e0 la zone de servitude \u00e0 la circulation des pi\u00e9tons pour entrer et sortir des rives du lac Ontario. Les intim\u00e9s ont r\u00e9pliqu\u00e9 en faisant valoir que le libell\u00e9 de la servitude leur permettait d\u2019utiliser la zone de servitude conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019usage typique d\u2019un parc, par exemple pour pique-niquer et s\u2019asseoir dans des chaises de jardin pour profiter de la vue. Le juge saisi de la demande a adopt\u00e9 la vision plus large du libell\u00e9 de la servitude pr\u00e9sent\u00e9e par les intim\u00e9s et a rejet\u00e9 la demande des appelants.<\/p>\n\n\n\n L\u2019un des fondements sur lesquels le juge saisi de la demande s\u2019est appuy\u00e9 pour donner raison aux intim\u00e9s \u00e9tait la r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale selon laquelle il faut \u00e9viter l\u2019interpr\u00e9tation contractuelle qui rendrait les termes explicites d\u00e9nu\u00e9s de sens ou redondants. Le juge saisi de la demande \u00e9tait convaincu que la zone calcaire situ\u00e9e sous la zone herbeuse ne pouvait pratiquement pas \u00eatre utilis\u00e9e pour le camping ou par des v\u00e9hicules motoris\u00e9s. Par cons\u00e9quent, l\u2019interdiction de la servitude contre le camping et l\u2019utilisation de v\u00e9hicules ne pouvait pas se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la zone calcaire, mais devait se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la zone herbeuse et en interdire les utilisations. Logiquement, il y avait donc une reconnaissance implicite des utilisations de la zone herbeuse autres que le simple acc\u00e8s, mais pas le camping ou l\u2019utilisation de v\u00e9hicules motoris\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Le juge saisi de la demande a \u00e9galement fait r\u00e9f\u00e9rence aux documents sous-jacents de l\u2019administration locale relatifs \u00e0 l\u2019utilisation des terres, mis en place lors de la cr\u00e9ation de la partie 11. Le libell\u00e9 sugg\u00e9r\u00e9 au juge saisi de la demande permettait des utilisations autres que l\u2019acc\u00e8s et il a consid\u00e9r\u00e9 cette preuve comme une indication de l\u2019intention de l\u2019accord de servitude.<\/p>\n\n\n\n Enfin, il s\u2019est appuy\u00e9 sur les preuves des propri\u00e9taires des parcelles interm\u00e9diaires qui avaient pris des dispositions pour la cr\u00e9ation de la partie 11 concernant l\u2019intention de cr\u00e9er la zone de servitude. Ces preuves se pr\u00e9sentaient sous la forme d\u2019un t\u00e9moignage de l\u2019un des propri\u00e9taires des parcelles interm\u00e9diaires (\u00ab Moore \u00bb) et d\u2019une lettre du propri\u00e9taire, aujourd\u2019hui d\u00e9c\u00e9d\u00e9, de l\u2019autre parcelle interm\u00e9diaire.<\/p>\n\n\n\n La d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les appelants ont interjet\u00e9 appel devant la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario. Dans une d\u00e9cision partag\u00e9e \u00e0 deux contre un, deux des trois membres de la Cour d\u2019appel ont adopt\u00e9 l\u2019interpr\u00e9tation restrictive avanc\u00e9e par les appelants, mais le troisi\u00e8me juge a exprim\u00e9 une forte dissidence. Les juges de la Cour d\u2019appel ont convenu qu\u2019une servitude doit \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9e sur la base de son libell\u00e9 explicite en tenant compte des circonstances environnantes au moment o\u00f9 la servitude a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e. Malgr\u00e9 cet accord sur les principes juridiques applicables, les juges de la majorit\u00e9 et le juge dissident ont tir\u00e9 des conclusions de fait diff\u00e9rentes des preuves avanc\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Une r\u00e9serve importante sur l\u2019utilisation des circonstances environnantes pour interpr\u00e9ter les accords est que seules les circonstances environnantes traitant des \u00ab intentions objectives \u00bb des parties constituent des preuves admissibles, mais pas les preuves des \u00ab intentions subjectives. \u00bb Par exemple, ce qu\u2019une personne aurait pu avoir \u00e0 l\u2019esprit concernant la signification d\u2019un document ne constitue pas une preuve admissible. En revanche, un document cr\u00e9\u00e9 ind\u00e9pendamment des parties au litige au moment de la conclusion d\u2019un accord peut \u00eatre un exemple de preuve qui \u00e9claire objectivement l\u2019intention des parties. Cette distinction entre intention objective et subjective est devenue importante dans la proc\u00e9dure devant la Cour d\u2019appel.<\/p>\n\n\n\n La d\u00e9cision de la majorit\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n La majorit\u00e9 de la Cour d\u2019appel a conclu que le juge de premi\u00e8re instance 1) avait commis une erreur de principe dans son interpr\u00e9tation de la servitude, 2) avait mal interpr\u00e9t\u00e9 les preuves et 3) avait commis une erreur en tenant compte des preuves de Moore que la majorit\u00e9 consid\u00e9rait comme des preuves d\u2019intention subjective li\u00e9es \u00e0 la cr\u00e9ation de la servitude.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 ce stade, il sera utile de se r\u00e9f\u00e9rer au libell\u00e9 cr\u00e9ant la servitude \u00e9nonc\u00e9e ci-dessus dans le premier paragraphe.<\/p>\n\n\n\n La majorit\u00e9 a estim\u00e9 que le terme \u00ab shores \u00bb (rivages) dans le document de servitude, dans le contexte des circonstances environnantes, d\u00e9signait la zone situ\u00e9e entre la laisse des eaux basses la laisse des eaux hautes. Elle a conclu que les termes cr\u00e9ant la servitude \u00e9tablissaient une distinction entre les \u00ab rivages \u00bb et la bande de terre permettant d\u2019acc\u00e9der aux rivages. Selon eux, le libell\u00e9 de la servitude traitait de deux choses distinctes : 1) l\u2019acc\u00e8s aux rives par la zone de servitude, et 2) l\u2019utilisation et la jouissance des rivages. Selon eux, la servitude donnait aux intim\u00e9s le droit d\u2019utiliser et de jouir des rivages, mais pas le droit d\u2019utiliser l\u2019acc\u00e8s pi\u00e9tonnier \u00e0 d\u2019autres fins que l\u2019acc\u00e8s des pi\u00e9tons.<\/p>\n\n\n\n De plus, apr\u00e8s avoir examin\u00e9 les preuves photographiques, les juges majoritaires ont conclu que, lorsque le niveau de l\u2019eau \u00e9tait \u00e0 son plus bas, il \u00e9tait possible d\u2019\u00e9riger une tente et de conduire un \u00ab petit v\u00e9hicule motoris\u00e9 \u00bb sur les rives. Par cons\u00e9quent, selon les juges majoritaires, pour interdire ces activit\u00e9s, la servitude devait le faire express\u00e9ment. En cons\u00e9quence, les juges majoritaires ont rejet\u00e9 l\u2019argument du juge saisi de la demande selon lequel l\u2019interdiction du camping et des v\u00e9hicules motoris\u00e9s \u00e9tait redondante. <\/p>\n\n\n\n Sur la question de l\u2019intention objective par rapport \u00e0 l\u2019intention subjective d\u00e9duite des circonstances, la majorit\u00e9 a estim\u00e9 que le juge saisi de la demande avait commis une erreur en se fondant sur le t\u00e9moignage de Moore, l\u2019un des propri\u00e9taires de la parcelle en cause, car, selon la majorit\u00e9, le t\u00e9moignage de Moore concernant la cr\u00e9ation de la partie 11 portait sur l\u2019intention subjective. La majorit\u00e9 a estim\u00e9 que la preuve objective la plus pertinente \u00e9tait une copie de l\u2019avis de d\u00e9cision du gouvernement local approuvant la demande de rezonage de la partie 11. L\u2019avis indiquait en partie : \u00ab Les demandes ci-dessus ont eu pour effet de cr\u00e9er trois lots \u00e0 b\u00e2tir r\u00e9sidentiels, chacun ayant un acc\u00e8s direct ou l\u00e9gal au lac Ontario… \u00bb La majorit\u00e9 a estim\u00e9 que l\u2019avis de d\u00e9cision \u00e9tait instructif parce que 1) il indiquait que la demande de rezonage visait sp\u00e9cifiquement \u00e0 fournir un acc\u00e8s au lac Ontario, et 2) il interdisait la construction de tout b\u00e2timent ou structure sur l\u2019\u00e9troit acc\u00e8s \u00e0 l\u2019eau partag\u00e9 sur la zone de servitude. La majorit\u00e9 a conclu que la zone de servitude devait fournir un acc\u00e8s d\u00e9gag\u00e9 au lac Ontario plut\u00f4t que d\u2019\u00eatre utilis\u00e9e conjointement comme parc. Les documents de zonage, bien que non d\u00e9terminants, ont fourni des preuves objectives de l\u2019intention – un acc\u00e8s d\u00e9gag\u00e9 au lac Ontario.<\/p>\n\n\n\n La majorit\u00e9 a estim\u00e9 qu\u2019en l\u2019absence de ce qu\u2019elle consid\u00e9rait comme la preuve de Moore d\u2019une intention subjective irrecevable, la preuve objective \u00e9tablissait que la servitude limitait les intim\u00e9s \u00e0 \u00ab un acc\u00e8s pi\u00e9tonnier uniquement \u00bb aux fins d\u2019entr\u00e9e et de sortie des \u00ab rivages du lac Ontario. \u00bb<\/p>\n\n\n\n L\u2019opinion dissidente<\/strong><\/p>\n\n\n\n La juge dissidente a rejet\u00e9 l\u2019interpr\u00e9tation du libell\u00e9 de la servitude pr\u00e9sent\u00e9e par les appelants et aurait rejet\u00e9 leur appel. Elle a conclu que le camping et l\u2019utilisation de v\u00e9hicules motoris\u00e9s n\u2019\u00e9taient pas possibles en pratique, de sorte que l\u2019interdiction de ces activit\u00e9s exprim\u00e9e dans le libell\u00e9 de la servitude devait se r\u00e9f\u00e9rer \u00e0 la bande de terre menant \u00e0 la rive et, par cons\u00e9quent, envisager une utilisation plus large que le simple acc\u00e8s au lac.<\/p>\n\n\n\n La juge dissidente n\u2019\u00e9tait pas d\u2019accord avec la majorit\u00e9 pour dire que les preuves de Moore \u00e9taient toutes des preuves d\u2019intention subjective et qu\u2019au moins certaines d\u2019entre elles \u00e9taient des preuves d\u2019intention objective qui pouvaient \u00eatre prises en compte par le tribunal. En tout \u00e9tat de cause, elle a estim\u00e9 que le juge saisi de la demande ne s\u2019\u00e9tait pas fond\u00e9 sur des preuves d\u2019intention subjective, mais plut\u00f4t sur des preuves non contredites de circonstances connexes fournies par Moore concernant le lotissement de la parcelle de six acres et la cr\u00e9ation de la partie 11. Elle a conclu qu\u2019il s\u2019agissait d\u2019une preuve objective de l\u2019intention d\u2019offrir aux propri\u00e9taires des trois lots et \u00e0 leurs successeurs une chance \u00e9gale de profiter des rives du lac Ontario, ce qui, selon elle, \u00e9tait conforme \u00e0 la fa\u00e7on dont les lots ont \u00e9t\u00e9 commercialis\u00e9s et vendus, \u00e0 la fa\u00e7on dont les servitudes ont \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9es et \u00e0 la fa\u00e7on dont la partie 11 a \u00e9t\u00e9 zon\u00e9e. Elle a d\u00e9clar\u00e9 que le fait d\u2019ignorer cette preuve entra\u00eenerait une interpr\u00e9tation de la servitude sans le contexte n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n Comme indiqu\u00e9 ci-dessus, la d\u00e9cision de la majorit\u00e9 a pr\u00e9valu et l\u2019appel des appelants contre l\u2019ordonnance du juge saisi de la demande a \u00e9t\u00e9 accueilli. La demande d\u2019autorisation d\u2019appel de la d\u00e9cision devant la Cour supr\u00eame du Canada pr\u00e9sent\u00e9e par les intim\u00e9s a \u00e9t\u00e9 rejet\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Les le\u00e7ons \u00e0 tirer de l\u2019affaire Reddick<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019affaire Reddick<\/em>, les juges de la Cour d\u2019appel n\u2019\u00e9taient pas en d\u00e9saccord sur les principes juridiques applicables r\u00e9gissant l\u2019issue de l\u2019affaire, mais ils \u00e9taient en profond d\u00e9saccord sur l\u2019interpr\u00e9tation des termes explicites de l\u2019accord de servitude et sur les \u00e9l\u00e9ments de preuve pouvant \u00eatre invoqu\u00e9s compte tenu des circonstances.<\/p>\n\n\n\n Dans une large mesure, cette affaire a d\u00fb \u00eatre tranch\u00e9e sur la base des preuves relatives \u00e0 l\u2019utilisation de la zone calcaire (rivages du lac). Le juge de premi\u00e8re instance et le juge dissident de la Cour d\u2019appel \u00e9taient d\u2019avis que la zone calcaire ne pouvait pratiquement pas \u00eatre utilis\u00e9e pour le camping ou par des v\u00e9hicules motoris\u00e9s. La majorit\u00e9 de la Cour d\u2019appel a conclu qu\u2019au moins lorsque le niveau de l\u2019eau \u00e9tait bas, les deux utilisations \u00e9taient possibles. Les conclusions divergentes ont eu une incidence directe sur les diff\u00e9rentes interpr\u00e9tations du libell\u00e9 de la servitude. En outre, les opinions sur ce qui \u00e9tait admissible dans les circonstances ont grandement influenc\u00e9 les interpr\u00e9tations contradictoires de l\u2019accord de servitude dans l\u2019affaire Reddick<\/em>. Tout cela indique la difficult\u00e9 que les \u00e9valuateurs et leurs conseillers juridiques auront \u00e0 d\u00e9terminer l\u2019effet non seulement des servitudes, mais aussi, plus g\u00e9n\u00e9ralement, de tout int\u00e9r\u00eat ou droit sur un bien immobilier. Cet article a pour but de susciter la discussion. Il ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un conseil juridique. Toute question relative \u00e0 cet article dans des circonstances particuli\u00e8res devrait \u00eatre pos\u00e9e \u00e0 des praticiens qualifi\u00e9s du droit et de l\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par John Shevchuk, Conseiller juridique, C.Arb, AACI(Hon), RI Dans quelle mesure les \u00e9valuateurs peuvent-ils \u00eatre s\u00fbrs de comprendre la port\u00e9e d\u2019une servitude particuli\u00e8re sur un<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[],"class_list":["post-148074","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/148074","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=148074"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=148074"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=148074"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}