Par Tony Sevelka, \u00c9. Pro., AACI<\/p>\n\n\n\n
En tant qu\u2019\u00e9valuateurs immobiliers impliqu\u00e9s dans l\u2019\u00e9laboration d\u2019estimations de la valeur marchande, nous \u00e9vitons g\u00e9n\u00e9ralement de nous fier \u00e0 des donn\u00e9es transactionnelles qui ne r\u00e9pondent pas \u00e0 la d\u00e9finition de la valeur marchande. Chaque bien immobilier occupe un emplacement unique, une caract\u00e9ristique d\u00e9terminante de sa valeur, qui peut \u00eatre augment\u00e9e ou diminu\u00e9e par des facteurs externes. Selon la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re des municipalit\u00e9s (SEFM),1<\/sup> les cinq facteurs suivants repr\u00e9sentent environ 85 % de la valeur imposable d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle :<\/p>\n\n\n\n La valeur marchande est d\u00e9finie comme le prix le plus probable, \u00e0 une date donn\u00e9e, en esp\u00e8ces ou en termes \u00e9quivalents \u00e0 des esp\u00e8ces, ou en d\u2019autres termes r\u00e9v\u00e9l\u00e9s avec pr\u00e9cision, pour lequel les droits de propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9s devraient se vendre apr\u00e8s une exposition raisonnable sur un march\u00e9 concurrentiel dans toutes les conditions requises pour une vente \u00e9quitable, l\u2019acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence, en connaissance de cause et dans son propre int\u00e9r\u00eat, et en supposant qu\u2019aucun des deux ne subit de contrainte excessive.2<\/sup> Cette d\u00e9finition suppose implicitement la r\u00e9alisation d\u2019une vente \u00e0 une date d\u00e9termin\u00e9e et le transfert de propri\u00e9t\u00e9 du vendeur \u00e0 l\u2019acheteur dans des conditions o\u00f9 :<\/p>\n\n\n\n Les informations qui influencent la valeur dans une transaction immobili\u00e8re peuvent souvent \u00eatre asym\u00e9triques,3<\/sup> le vendeur poss\u00e9dant des connaissances essentielles qui ne sont pas facilement accessibles \u00e0 l\u2019acheteur. Lorsque ces informations sont dissimul\u00e9es \u00e0 l\u2019acheteur, le prix d\u2019achat est susceptible de d\u00e9passer la valeur marchande, ce qui entra\u00eene une transaction \u00ab vici\u00e9e. \u00bb Les transactions de cette nature ne r\u00e9pondent pas au crit\u00e8re d\u2019un acheteur \u00ab bien inform\u00e9 ou bien conseill\u00e9. \u00bb Par cons\u00e9quent, il convient d\u2019\u00e9viter de se fier \u00e0 ces transactions comme indicateurs de la valeur marchande, ce qui peut obliger l\u2019\u00e9valuateur \u00e0 se fier \u00e0 des ventes qui n\u2019ont pas subi le m\u00eame impact ou, \u00e0 d\u00e9faut, \u00e0 ajuster \u00e0 la baisse le prix de vente de la transaction entach\u00e9e sur la base d\u2019\u00e9tudes de proximit\u00e9 pertinentes portant sur les carri\u00e8res. L\u2019impact des carri\u00e8res sur la valeur des propri\u00e9t\u00e9s voisines a \u00e9t\u00e9 largement document\u00e9, en raison d\u2019externalit\u00e9s n\u00e9gatives.<\/p>\n\n\n\n Les externalit\u00e9s n\u00e9gatives sont des co\u00fbts ou des effets n\u00e9gatifs subis par des tiers qui ne sont pas directement impliqu\u00e9s dans une transaction ou une activit\u00e9 \u00e9conomique particuli\u00e8re. Ces co\u00fbts externes ne sont pas refl\u00e9t\u00e9s dans le prix du march\u00e9 des biens ou des services concern\u00e9s. Les externalit\u00e9s n\u00e9gatives peuvent provenir de diverses activit\u00e9s, telles que la production, la consommation ou le d\u00e9veloppement, et concernent g\u00e9n\u00e9ralement la sant\u00e9 publique, l\u2019environnement ou la qualit\u00e9 de vie en g\u00e9n\u00e9ral. Les biens immobiliers \u00e9tant immobiles, ils sont plus affect\u00e9s par les externalit\u00e9s que les autres biens, services ou marchandises \u00e9conomiques.4<\/sup><\/p>\n\n\n\n Dans le contexte de l\u2019immobilier, les externalit\u00e9s n\u00e9gatives associ\u00e9es aux carri\u00e8res et aux gravi\u00e8res, telles que le bruit, la poussi\u00e8re, les \u00e9manations toxiques, les vibrations, les projections de d\u00e9bris et la circulation, affectent l\u2019utilisation et la jouissance des propri\u00e9t\u00e9s voisines, diminuent leur valeur et peuvent stigmatiser la communaut\u00e9. De plus, ces externalit\u00e9s n\u00e9gatives peuvent compromettre la sant\u00e9, la s\u00e9curit\u00e9 et le bien-\u00eatre de la communaut\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats sous forme de carri\u00e8res et de gravi\u00e8res provoquent une d\u00e9gradation de l\u2019environnement et sont une source importante de gaz \u00e0 effet de serre et d\u2019autres polluants, qui contribuent au changement climatique.5 <\/sup>La loi sur les ressources en agr\u00e9gats (LRA)<\/em>6<\/sup> d\u00e9finit une carri\u00e8re et une gravi\u00e8re comme suit :<\/p>\n\n\n\n Comme l\u2019a indiqu\u00e9 le v\u00e9rificateur g\u00e9n\u00e9ral de l\u2019Ontario en d\u00e9cembre 2023,7<\/sup> il existe environ 3 400 carri\u00e8res et sabli\u00e8res autoris\u00e9es en Ontario,8<\/sup> dont 1 524 (soit 44,8 %) sont des carri\u00e8res et sabli\u00e8res dormantes (\u00ab zombies \u00bb), repr\u00e9sentant 25 000 hectares (61 776 acres), qui sont inactives depuis au moins 10 ans. Par cons\u00e9quent, la r\u00e9f\u00e9rence dans la D\u00e9claration de planification provinciale de l\u2019Ontario (DPP<\/em>, 2024)9<\/sup> (paragraphe 4.5.3) \u00e0 l\u2019extraction de granulats comme \u00e9tant une utilisation \u00ab provisoire \u00bb est trompeuse et manifestement fausse. Comme indiqu\u00e9 dans le r\u00e9sum\u00e9 du rapport du v\u00e9rificateur g\u00e9n\u00e9ral,<\/p>\n\n\n\n L\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats peut transformer fondamentalement les paysages, en modifiant temporairement ou d\u00e9finitivement des \u00e9l\u00e9ments tels que les zones bois\u00e9es, les zones humides et les terres agricoles. L\u2019exploitation continue d\u2019une carri\u00e8re ou d\u2019une sabli\u00e8re, ainsi que la circulation des poids lourds qui l\u2019accompagne, peuvent \u00e9galement avoir un certain nombre d\u2019impacts n\u00e9gatifs – en particulier \u00e0 proximit\u00e9 des communaut\u00e9s – notamment le bruit, les vibrations [fum\u00e9es toxiques et projections de d\u00e9bris] (provenant des explosions) et la pollution de l\u2019air (telle que la poussi\u00e8re et les particules).<\/p>\n\n\n\n Exemples d\u2019externalit\u00e9s n\u00e9gatives li\u00e9es aux op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats, telles que les carri\u00e8res et les gravi\u00e8res, peuvent avoir des impacts externes importants sur les communaut\u00e9s environnantes. Les propri\u00e9taires fonciers voisins se plaignent souvent du bruit, des vibrations, de la poussi\u00e8re, des fum\u00e9es toxiques, des d\u00e9bris de roches projet\u00e9s et d\u2019autres pr\u00e9occupations environnementales. Voici quelques exemples typiques de plaintes \u00e9manant des communaut\u00e9s touch\u00e9es en Ontario :<\/p>\n\n\n\n Loi sur la confiance envers les services immobiliers<\/strong><\/p>\n\n\n\n En Ontario, les vendeurs et les agents immobiliers sont tous deux l\u00e9galement li\u00e9s par la Loi sur la confiance envers les services immobiliers (LCSI)<\/em><\/strong>, projet de loi 145, promulgu\u00e9e le 4 mars 2020. Cette loi impose la divulgation aux acheteurs potentiels de toute demande connue pour une carri\u00e8re ou une gravi\u00e8re \u00e0 proximit\u00e9 et de l\u2019existence d\u2019une carri\u00e8re ou d\u2019une gravi\u00e8re \u00e0 proximit\u00e9, qui peut rester op\u00e9rationnelle ind\u00e9finiment. Cette exigence garantit que tous les faits importants qui pourraient influencer la valeur ou l\u2019attrait d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 sont communiqu\u00e9s par \u00e9crit et reconnus par les acheteurs potentiels.<\/p>\n\n\n\n Faits importants<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les faits importants sont d\u00e9finis comme ceux qui pourraient influencer la d\u00e9cision d\u2019une personne raisonnable d\u2019acqu\u00e9rir un int\u00e9r\u00eat dans un bien immobilier. Selon le Conseil immobilier de l\u2019Ontario (RECO), qui administre la LCSI<\/em>, les faits importants (Bulletin RECO n\u00b0 7.3, en vigueur le 1er <\/sup>d\u00e9cembre13 comprennent, sans s\u2019y limiter :<\/p>\n\n\n\n Faits importants sp\u00e9cifiques li\u00e9s aux carri\u00e8res et aux gravi\u00e8res<\/strong><\/p>\n\n\n\n Divulgation par le vendeur et l\u2019agent<\/strong><\/p>\n\n\n\n La divulgation de ces informations par \u00e9crit prot\u00e8ge toutes les parties concern\u00e9es et garantit la transparence du processus de transaction. Les agents doivent fournir ces informations aux acheteurs potentiels afin de faciliter une prise de d\u00e9cision \u00e9clair\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Reconnaissance et consentement \u00e9clair\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n Une confirmation \u00e9crite des faits mat\u00e9riels de la part de l\u2019acheteur potentiel, obtenue sur la base des \u00ab meilleurs efforts \u00bb, est requise. Cela signifie que les vendeurs et les agents immobiliers doivent fournir un r\u00e9el effort pour s\u2019assurer que les acheteurs sont pleinement inform\u00e9s de tous les faits pertinents avant de conclure la transaction. Ce processus comprend :<\/p>\n\n\n\n Un propri\u00e9taire tiers (vendeur) concern\u00e9, dans le but de pr\u00e9server la valeur de son bien, peut choisir de ne pas divulguer les faits importants et de faire appel \u00e0 un agent immobilier ext\u00e9rieur n\u2019ayant aucune connaissance g\u00e9ographique du march\u00e9 local, rendant ainsi le vendeur et l\u2019agent immobilier potentiellement responsables des dommages subis par un acheteur non inform\u00e9.<\/p>\n\n\n\n La clause d\u2019avertissement suivante, figurant dans un accord de lotissement r\u00e9sidentiel<\/em> dat\u00e9 du 20 novembre 1998, enregistr\u00e9 sur le titre des habitations unifamiliales dans un plan de lotissement \u00e0 Burlington, en Ontario, \u00e0 c\u00f4t\u00e9 d\u2019une carri\u00e8re \u00e0 dynamitage, n\u2019est pas conforme aux exigences de Clause d\u2019avertissement<\/strong><\/p>\n\n\n\n La clause d\u2019avertissement suivante devrait \u00eatre inscrite sur le titre de propri\u00e9t\u00e9 et incluse dans tous les accords de d\u00e9veloppement et les offres de vente et d\u2019achat ou de location de tous les lots :<\/p>\n\n\n\n \u00ab L\u2019acheteur\/les locataires reconnaissent la pr\u00e9sence d\u2019une future exploitation industrielle extractive \u00e0 l\u2019ouest et que l\u2019extraction ne peut avoir lieu que pendant la journ\u00e9e. \u00bb14<\/sup><\/p>\n\n\n\n Le consentement \u00e9clair\u00e9 exige que l\u2019acheteur comprenne parfaitement les implications de l\u2019utilisation industrielle extractive des terres \u00e0 proximit\u00e9, y compris les impacts potentiels sur sa qualit\u00e9 de vie, la valeur de sa propri\u00e9t\u00e9 et tout autre facteur pertinent. Pour r\u00e9pondre \u00e0 l\u2019exigence l\u00e9gale de consentement \u00e9clair\u00e9, la divulgation doit \u00eatre plus compl\u00e8te et expliquer clairement les effets potentiels des op\u00e9rations de la carri\u00e8re, et ne pas se limiter aux heures d\u2019extraction. Elle doit \u00e9galement garantir que l\u2019acheteur reconna\u00eet et comprend ces informations par \u00e9crit avant de proc\u00e9der \u00e0 la transaction. Apr\u00e8s la COVID-19, de plus en plus de personnes travaillent \u00e0 domicile ou ont cr\u00e9\u00e9 une entreprise ou une activit\u00e9 \u00e0 domicile, ce qui signifie que les impacts des op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats sont ressentis de mani\u00e8re persistante et plus large.15<\/sup><\/p>\n\n\n\n Le r\u00f4le des \u00e9valuateurs<\/strong><\/p>\n\n\n\n Un \u00e9valuateur qui participe \u00e0 l\u2019\u00e9valuation d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019une demande d\u2019autorisation d\u2019exploitation d\u2019une carri\u00e8re ou d\u2019une gravi\u00e8re, ou d\u2019une carri\u00e8re ou d\u2019une gravi\u00e8re existante, doit \u00eatre conscient des externalit\u00e9s n\u00e9gatives associ\u00e9es aux op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats et en tenir compte dans le processus d\u2019\u00e9valuation. Ce faisant, avant de se fier \u00e0 une transaction particuli\u00e8re dans le voisinage, l\u2019\u00e9valuateur doit enqu\u00eater sur les circonstances entourant la transaction pour s\u2019assurer que l\u2019acheteur \u00e9tait bien inform\u00e9 et pleinement conscient des impacts potentiels. De plus, il est important de noter qu\u2019un permis d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats en Ontario n\u2019a pas de date d\u2019expiration et que, dans le cas d\u2019une carri\u00e8re de dynamitage, un dynamiteur n\u2019est pas tenu de poss\u00e9der un permis ou un certificat attestant de sa comp\u00e9tence en mati\u00e8re de d\u00e9tonation d\u2019explosifs.<\/p>\n\n\n\n La gravit\u00e9 des externalit\u00e9s n\u00e9gatives associ\u00e9es aux carri\u00e8res et aux gravi\u00e8res d\u00e9pend de la taille, de l\u2019\u00e9chelle, de l\u2019intensit\u00e9 et de la dur\u00e9e de l\u2019op\u00e9ration d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats propos\u00e9e ou existante. L\u2019\u00e9valuateur doit identifier ces facteurs et les refl\u00e9ter dans l\u2019estimation de la valeur marchande. Le fait de ne pas reconna\u00eetre les externalit\u00e9s n\u00e9gatives dans le processus d\u2019\u00e9valuation pourrait entra\u00eener une estimation non \u00e9tay\u00e9e de la valeur marchande et exposer l\u2019\u00e9valuateur \u00e0 une \u00e9ventuelle r\u00e9clamation pour n\u00e9gligence de la part d\u2019un utilisateur autoris\u00e9 de l\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n Les \u00e9valuateurs, en tant que membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE), doivent se conformer aux Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em> lorsqu\u2019ils entreprennent un contrat de service d\u2019\u00e9valuation. Tout comme les agents immobiliers, les \u00e9valuateurs doivent poss\u00e9der des comp\u00e9tences g\u00e9ographiques, tenir compte des externalit\u00e9s n\u00e9gatives (c\u2019est-\u00e0-dire d\u2019une condition externe pr\u00e9judiciable) et avoir des connaissances, des comp\u00e9tences et une expertise suffisante pour mener \u00e0 bien leur contrat de service de mani\u00e8re cr\u00e9dible. L\u2019inspection physique de la propri\u00e9t\u00e9 en question et de ses environs, ainsi que la v\u00e9rification des demandes d\u2019am\u00e9nagement municipal, sont des \u00e9l\u00e9ments essentiels du processus de diligence raisonnable. En outre, il peut \u00eatre prudent de consulter le site Web du Registre environnemental de l\u2019Ontario (ERO)16<\/sup> qui permet au public de consulter et de commenter les propositions, les d\u00e9cisions et les mesures susceptibles d\u2019avoir une incidence sur l\u2019environnement, y compris celles concernant les carri\u00e8res et les gravi\u00e8res, ainsi que les avis concernant les licences, les permis et les modifications des autorisations existantes pour les carri\u00e8res et les gravi\u00e8res.<\/p>\n\n\n\n Acheteurs cherchant \u00e0 s\u2019installer en milieu non urbain<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9taires qui cherchent \u00e0 s\u2019installer dans des zones non urbaines ont g\u00e9n\u00e9ralement des pr\u00e9f\u00e9rences sp\u00e9cifiques qui correspondent \u00e0 leur d\u00e9sir d\u2019un mode de vie diff\u00e9rent.17<\/sup> Voici quelques-unes des caract\u00e9ristiques et des commodit\u00e9s cl\u00e9s qu\u2019ils recherchent :<\/p>\n\n\n\n Ces pr\u00e9f\u00e9rences refl\u00e8tent le d\u00e9sir d\u2019un mode de vie qui concilie la tranquillit\u00e9 et la beaut\u00e9 de la campagne avec la commodit\u00e9 et les services des zones urbaines. Les recherches indiquent que les personnes vivant dans les zones rurales sont plus satisfaites de leur vie que leurs homologues urbains. Ceux qui r\u00e9sident dans les r\u00e9gions p\u00e9riurbaines et mixtes se d\u00e9clarent \u00e9galement plus satisfaits que ceux qui vivent dans les zones urbaines.19<\/sup> Les carri\u00e8res \u00e0 ciel ouvert et les carri\u00e8res \u00e0 dynamitage peuvent avoir un fort impact n\u00e9gatif et nuire \u00e0 la qualit\u00e9 de vie dans les zones non urbaines. Ces activit\u00e9s peuvent nuire \u00e0 l\u2019utilisation et \u00e0 la jouissance des propri\u00e9t\u00e9s, entra\u00eener une d\u00e9gradation de l\u2019environnement et faire baisser la valeur des propri\u00e9t\u00e9s.20<\/sup> Les carri\u00e8res sont consid\u00e9r\u00e9es comme l\u2019antith\u00e8se d\u2019un cadre rural paisible, et ces activit\u00e9s perturbent la beaut\u00e9 naturelle qui attire les gens dans les zones non urbaines.<\/p>\n\n\n\n Sources permettant de comprendre les carri\u00e8res et gravi\u00e8res, leurs externalit\u00e9s n\u00e9gatives et leurs impacts potentiels sur la valeur<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les sources suivantes ont \u00e9t\u00e9 fournies [en anglais] pour aider les \u00e9valuateurs, en particulier ceux qui travaillent dans les zones p\u00e9riurbaines, semi-rurales et rurales o\u00f9 l\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats est la plus susceptible de se produire. Ces ressources aident \u00e0 comprendre de mani\u00e8re exhaustive les externalit\u00e9s n\u00e9gatives et les impacts potentiels des carri\u00e8res et des gravi\u00e8res sur les propri\u00e9t\u00e9s de tiers situ\u00e9es \u00e0 proximit\u00e9. Elles offrent des informations et des donn\u00e9es pr\u00e9cieuses sur les implications environnementales, juridiques et sociales des op\u00e9rations d\u2019extraction d\u2019agr\u00e9gats, y compris d\u2019autres formes d\u2019exploitation mini\u00e8re \u00e0 ciel ouvert, ainsi que des \u00e9tudes de cas et des analyses sp\u00e9cifiques :<\/p>\n\n\n\n Notes de fin<\/strong><\/p>\n\n\n\n\n
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\u00ab consentement \u00e9clair\u00e9 \u00bb, comme l\u2019exige le RECO en vertu de la Loi sur la confiance envers les services immobiliers (LCSI)<\/em> promulgu\u00e9e en mars 2020.<\/p>\n\n\n\n\n
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the Notoriously Dangerous and Potentially Deadly Consequences of Flyrock from Blasting
(Detonation of Explosives) (Sevelka, 2024). https:\/\/grassrootsjournals.org\/jpg\/jpg040201-sevelka.pdf<\/em><\/a><\/li>\n\n\n\n\n