Par Michael Tachovsky, PhD. et Kristopher Williams<\/p>\n\n\n\n
De nombreux contrats de service d\u2019\u00e9valuation, sinon la plupart, invoquent l\u2019application des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation de co\u00fbt, de revenu et de comparaison des ventes. Cependant, des questions complexes peuvent fr\u00e9quemment se poser, impliquant des conditions favorables ou d\u00e9favorables qui peuvent influencer la valeur d\u2019un bien immobilier. Des conditions favorables, telles que la d\u00e9couverte de min\u00e9raux ou de p\u00e9trole sur des p\u00e2turages, peuvent entra\u00eener une augmentation de la valeur. Des conditions pr\u00e9judiciables, telles que des catastrophes naturelles ou une contamination de l\u2019environnement, pourraient entra\u00eener une diminution de la valeur. En r\u00e9sum\u00e9, le domaine de Lorsque des questions d\u2019\u00e9valuation complexes se posent, l\u2019\u00e9laboration d\u2019une opinion sur la valeur peut pr\u00e9senter des d\u00e9fis et les donn\u00e9es transactionnelles peuvent \u00eatre limit\u00e9es. Cependant, ce n\u2019est pas un d\u00e9fi insurmontable. Les \u00e9valuateurs disposent de divers outils pour r\u00e9soudre ce type de probl\u00e8me. En effet, de nombreuses techniques \u00e0 la disposition des professionnels de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re sont accessibles dans la pratique, car les normes professionnelles ne limitent pas les donn\u00e9es d\u2019un \u00e9valuateur \u00e0 des limites g\u00e9ographiques ou \u00e0 des p\u00e9riodes sp\u00e9cifiques.1<\/sup> Cependant, lorsque des donn\u00e9es potentielles sont identifi\u00e9es, une analyse des connaissances de l\u2019acheteur peut \u00eatre n\u00e9cessaire pour d\u00e9terminer si les acteurs du march\u00e9 connaissent la condition mesur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Faire des suppositions sur les connaissances de l\u2019acheteur ou du march\u00e9 peut aboutir \u00e0 une opinion sur la valeur erron\u00e9e et trompeuse.2<\/sup> Par exemple, un vendeur peut ne pas savoir que sa propri\u00e9t\u00e9 est \u00ab contamin\u00e9e \u00bb et la contamination peut ne pas \u00eatre r\u00e9v\u00e9l\u00e9e. Bien que les acteurs du march\u00e9 n\u2019aient pas connaissance des probl\u00e8mes de contamination, un \u00e9valuateur peut ult\u00e9rieurement recevoir des preuves scientifiques et doit tenir compte du manque de connaissances de l\u2019acheteur et du vendeur.<\/p>\n\n\n\n Les connaissances dans le processus d\u2019\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n La connaissance est un \u00e9l\u00e9ment essentiel en \u00e9conomie, y compris sur les march\u00e9s immobiliers. Un aspect fondamental de l\u2019\u00e9valuation est la d\u00e9finition de la valeur marchande, qui repose sur un acheteur et un vendeur tous deux bien inform\u00e9s, et qui est d\u00e9finie comme suit :<\/p>\n\n\n\n \u00ab Le prix le plus probable, \u00e0 une date donn\u00e9e, en esp\u00e8ces ou en termes \u00e9quivalents \u00e0 des esp\u00e8ces, ou en d\u2019autres termes r\u00e9v\u00e9l\u00e9s avec pr\u00e9cision, pour lequel les droits de propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifi\u00e9s devraient se vendre apr\u00e8s une exposition raisonnable sur un march\u00e9 concurrentiel dans toutes les conditions requises pour une vente \u00e9quitable, l\u2019acheteur et le vendeur agissant chacun avec prudence, en connaissance de cause<\/strong> et dans leur propre int\u00e9r\u00eat, et en supposant qu\u2019aucun des deux ne subit de contrainte excessive. \u00bb (Appraisal Institute : The Appraisal of Real Estate 15e \u00e9dition<\/em>. Nous soulignons<\/strong>.)<\/p>\n\n\n\n Par d\u00e9finition, la valeur marchande exige que les acheteurs et les vendeurs agissent en connaissance de cause quant aux risques et aux incertitudes associ\u00e9s \u00e0 un bien immobilier. Si le march\u00e9 ou les acheteurs individuels sont mal inform\u00e9s, partiellement inform\u00e9s ou mal inform\u00e9s, alors cette connaissance alt\u00e9r\u00e9e peut affecter les transactions du march\u00e9 et le processus d\u2019\u00e9valuation. Il existe quelques illustrations bien connues de ces principes. Par exemple, si les biens immobiliers sont vendus alors que les acheteurs et les vendeurs ignorent que le site d\u00e9tient d\u2019importants droits miniers et r\u00e9serves de p\u00e9trole, le prix de vente peut ne pas refl\u00e9ter sa juste valeur marchande. Le bien immobilier pourrait valoir beaucoup plus si les acheteurs et les vendeurs avaient connaissance de ces facteurs.<\/p>\n\n\n\n De m\u00eame, si un acheteur n\u2019est pas inform\u00e9, le prix de vente du bien en question peut ne pas refl\u00e9ter la valeur marchande. Par exemple, si le bien est vendu alors que l\u2019acheteur n\u2019est pas inform\u00e9, est partiellement inform\u00e9 ou est mal inform\u00e9 d\u2019un vice cach\u00e9 important, tel que le fait qu\u2019il se trouve dans une zone inondable, le prix de vente peut ne pas correspondre au prix pay\u00e9 lorsqu\u2019un acheteur est inform\u00e9 des risques potentiels d\u2019inondation. En revanche, lorsque l\u2019acheteur est bien inform\u00e9 des avantages, des risques et des incertitudes li\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 et \u00e0 l\u2019occupation du bien, les effets, le cas \u00e9ch\u00e9ant, d\u2019une condition b\u00e9n\u00e9fique ou pr\u00e9judiciable se refl\u00e9teraient g\u00e9n\u00e9ralement dans les donn\u00e9es du march\u00e9 transactionnel.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, si un march\u00e9 n\u2019a pas connaissance d\u2019une condition, cela ne signifie pas automatiquement que cette condition n\u2019a pas d\u2019impact sur la valeur marchande. Robinson et Lucas ont \u00e9tabli qu\u2019un \u00ab \u00e9valuateur ne peut pas utiliser la transaction comme une vente d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9e pour mesurer l\u2019effet de la condition sur la valeur \u00bb si un acheteur n\u2019a pas connaissance de la condition pr\u00e9judiciable.3<\/sup> Cependant, l\u2019Appraisal Institute a par la suite publi\u00e9que \u00ab ces ventes r\u00e9v\u00e8lent effectivement l\u2019effet de cette condition sur les prix et donc sur les valeurs sur ce march\u00e9 particulier \u00bb4<\/sup> et, en outre, que \u00ab la norme de connaissance par rapport \u00e0 laquelle cela est d\u00e9termin\u00e9 est la connaissance r\u00e9elle des acheteurs et vendeurs typiques sur le march\u00e9. \u00bb5<\/sup> L\u2019anecdote de la \u00ab connaissance r\u00e9elle \u00bb est dangereuse, car elle peut constituer une fausse pr\u00e9misse lorsqu\u2019un \u00e9valuateur re\u00e7oit des preuves contradictoires concernant une condition pr\u00e9judiciable.<\/p>\n\n\n\n Contrairement \u00e0 l\u2019anecdote de la \u00ab connaissance r\u00e9elle, \u00bb des milliers de poursuites sont intent\u00e9es chaque ann\u00e9e pour r\u00e9clamer des dommages-int\u00e9r\u00eats immobiliers pour la non-divulgation d\u2019\u00e9tats pr\u00e9judiciables. Dans ces proc\u00e8s, les propri\u00e9taires d\u00e9clarent souvent : \u00ab Je n\u2019aurais pas pay\u00e9 le m\u00eame prix si j\u2019avais \u00e9t\u00e9 inform\u00e9<\/strong> de la condition pr\u00e9judiciable, \u00bb ou m\u00eame : \u00ab Je n\u2019aurais pas achet\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9 si j\u2019avais \u00e9t\u00e9 inform\u00e9<\/strong> de la condition pr\u00e9judiciable. \u00bb <\/p>\n\n\n\n Le simple fait d\u2019affirmer que la \u00ab connaissance r\u00e9elle \u00bb refl\u00e8te les normes de connaissance d\u2019un march\u00e9 n\u2019est qu\u2019un appel \u00e0 l\u2019ignorance, car il ne tient pas compte de la preuve contraire de l\u2019existence d\u2019une condition pr\u00e9judiciable. Plut\u00f4t que de faire appel \u00e0 l\u2019ignorance, un professionnel de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re devrait \u00e9tudier la connaissance de l\u2019acheteur pour d\u00e9terminer si un march\u00e9 est bien inform\u00e9 de la nature et de l\u2019\u00e9tendue de la ou des conditions pr\u00e9judiciables \u00e9tudi\u00e9es, car la 15e \u00e9dition susmentionn\u00e9e stipule \u00e9galement que \u00ab les \u00e9valuateurs v\u00e9rifient les informations aupr\u00e8s d\u2019une partie \u00e0 la transaction pour s\u2019assurer de leur exactitude et pour mieux comprendre la motivation derri\u00e8re chaque transaction. \u00bb6<\/sup><\/p>\n\n\n\n Lois, exigences et m\u00e9dias en mati\u00e8re de divulgation<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bien qu\u2019il puisse y avoir des exigences l\u00e9gales en mati\u00e8re de divulgation, il faut \u00eatre conscient d\u2019une condition pour la divulguer. M\u00eame si quelqu\u2019un est conscient, il se peut qu\u2019il ne comprenne pas pleinement les risques et les incertitudes li\u00e9s \u00e0 une divulgation appropri\u00e9e. Une analyse des divulgations de transfert ou des v\u00e9rifications avec les participants \u00e0 la transaction sont deux moyens d\u2019\u00e9tudier la connaissance de l\u2019acheteur.<\/p>\n\n\n\n Certaines conditions pr\u00e9judiciables sont \u00e9videntes. Par exemple, un incendie de for\u00eat r\u00e9cent aura probablement des zones br\u00fbl\u00e9es (pendant un certain temps) qui serviront d\u2019indicateurs visuels aux acteurs du march\u00e9. N\u00e9anmoins, certaines questions environnementales peuvent \u00eatre moins \u00e9videntes pour les acteurs du march\u00e9, car les indicateurs g\u00e9n\u00e9raux de pr\u00e9judice peuvent \u00eatre absents. Par exemple, les contaminants eux-m\u00eames peuvent \u00eatre incolores, inodores et insipides. M\u00eame si certains indicateurs de pr\u00e9judice existent, la prise de conscience du march\u00e9 de la condition pr\u00e9judiciable peut encore faire d\u00e9faut, car les indicateurs de pr\u00e9judice peuvent ne pas \u00eatre reconnus par tous les acteurs du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Les professionnels de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re doivent \u00eatre prudents lorsque des termes g\u00e9n\u00e9raux tels que \u00ab conscience du public \u00bb et \u00ab conscience de la communaut\u00e9 \u00bb sont utilis\u00e9s pour d\u00e9crire la sensibilisation \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifique. Ces termes g\u00e9n\u00e9raux peuvent \u00eatre trompeurs. Par exemple, un membre du grand public ou d\u2019une communaut\u00e9 peut \u00eatre inform\u00e9 qu\u2019un incendie s\u2019est d\u00e9clar\u00e9 \u00e0 Malibu, en Californie ; n\u00e9anmoins, cela ne suffit pas \u00e0 lui permettre de savoir si une propri\u00e9t\u00e9 sp\u00e9cifique a \u00e9t\u00e9 d\u00e9truite par le feu.<\/p>\n\n\n\n En outre, la couverture m\u00e9diatique de l\u2019\u00e9tat d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 ne cr\u00e9e pas n\u00e9cessairement un march\u00e9 inform\u00e9 pour les raisons suivantes : un pourcentage limit\u00e9 de la population peut lire ou regarder les informations locales, la couverture m\u00e9diatique d\u2019un sujet peut \u00eatre limit\u00e9e dans le temps et ne couvrir que pendant une courte p\u00e9riode, les acheteurs ext\u00e9rieurs \u00e0 la r\u00e9gion sont moins susceptibles d\u2019avoir \u00e9t\u00e9 t\u00e9moins d\u2019informations locales sur le sujet, et les m\u00e9dias peuvent ne pas divulguer l\u2019\u00e9tat sp\u00e9cifique de la ou des propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Ainsi, un professionnel de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re doit veiller \u00e0 ne pas supposer que la simple existence d\u2019une attention m\u00e9diatique indique une connaissance publique g\u00e9n\u00e9ralis\u00e9e.7<\/sup> Il ne suffit pas de s\u2019appuyer sur la couverture m\u00e9diatique, car celle-ci n\u2019indique pas si les acteurs r\u00e9els du march\u00e9 avaient cette connaissance. De plus, en l\u2019absence d\u2019indices d\u00e9favorables et de sensibilisation du march\u00e9 \u00e0 la situation pr\u00e9judiciable dans une zone \u00e0 l\u2019\u00e9tude, les professionnels de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re peuvent envisager des techniques telles que des \u00e9tudes de cas, des enqu\u00eates et des analyses documentaires pour mesurer les effets du risque, le cas \u00e9ch\u00e9ant, sur la valeur des biens.8<\/sup><\/p>\n\n\n\n Difficult\u00e9s \u00e0 identifier les acheteurs avertis<\/strong><\/p>\n\n\n\n La difficult\u00e9 d\u2019identifier des acteurs du march\u00e9 bien inform\u00e9s a \u00e9t\u00e9 abord\u00e9e dans divers sc\u00e9narios d\u2019\u00e9valuation complexes, y compris les expropriations partielles pour les pipelines. Par exemple, Applications in Litigation Valuation: A Pragmatist\u2019s Guide<\/em> d\u00e9clare :<\/p>\n\n\n\n \u00ab Il est toujours difficile de trouver des acteurs du march\u00e9 bien inform\u00e9s pour donner plus de sens \u00e0 ces interviews dans nos \u00e9valuations. Il est tout aussi difficile, voire encore davantage, de trouver des comparables de ventes sur le march\u00e9 \u00e0 utiliser pour quantifier notre ajustement apr\u00e8s expropriation pour avoir une servitude de pipeline sur la propri\u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9e. \u00bb (Traduction)<\/p>\n\n\n\n Dans le Appraisal Journal<\/em>, lettres \u00e0 la r\u00e9daction, hiver 2006, un acheteur d\u2019un appartement en copropri\u00e9t\u00e9 qui avait fait l\u2019objet d\u2019un proc\u00e8s a exprim\u00e9 sa prudence quant \u00e0 la simple pr\u00e9somption de connaissance de l\u2019acheteur en raison de l\u2019existence de lois sur la divulgation et des exigences du Code of Ethics and Standards of Practice<\/em> des agents immobiliers. Avant l\u2019achat de l\u2019appartement, il y avait Lorsqu\u2019on \u00e9tudie les donn\u00e9es transactionnelles pour mesurer l\u2019impact d\u2019une condition b\u00e9n\u00e9fique ou pr\u00e9judiciable, le niveau de connaissance de l\u2019acheteur au moment de la vente peut \u00eatre un facteur critique. Un acheteur connaissant la condition mesur\u00e9e peut prendre une d\u00e9cision \u00e9clair\u00e9e en mati\u00e8re de prix. \u00c0 l\u2019inverse, si un acheteur est mal inform\u00e9 ou ignorant, il ne peut pas en tenir compte dans sa d\u00e9cision de prix.<\/p>\n\n\n\n D\u00e9clarations de divulgation de transfert<\/strong><\/p>\n\n\n\n La valeur marchande ne stipule pas qu\u2019un acteur du march\u00e9 doit avoir une \u00ab parfaite \u00bb connaissance d\u2019une condition pr\u00e9judiciable, mais les acteurs doivent \u00eatre bien inform\u00e9s d\u2019une condition pr\u00e9judiciable pour qu\u2019une transaction soit conforme \u00e0 la d\u00e9finition de la valeur marchande, comme l\u2019exige une transaction sans lien de d\u00e9pendance.9<\/sup> Lorsque les participants sur un march\u00e9 immobilier sont inform\u00e9s des influences environnementales (ou d\u2019autres conditions), le prix des propri\u00e9t\u00e9s dans la zone \u00e0 l\u2019\u00e9tude r\u00e9agira ou non en fonction de la perception du risque et de l\u2019impact potentiel des conditions.10<\/sup><\/p>\n\n\n\n Robinson et Lucas sugg\u00e8rent d\u2019utiliser un questionnaire pour d\u00e9terminer la connaissance que le march\u00e9 poss\u00e8de d\u2019une condition pr\u00e9judiciable, en notant que leur proposition de questionnaire est distincte d\u2019une enqu\u00eate formelle.11<\/sup> De plus, la connaissance par l\u2019acheteur d\u2019un \u00e9tat pr\u00e9judiciable peut \u00e9galement \u00eatre \u00e9tudi\u00e9e en analysant les documents de transaction immobili\u00e8re et le mat\u00e9riel de marketing, tels que les d\u00e9clarations de divulgation de transfert et les inscriptions MLS, lorsqu\u2019ils sont disponibles. Si des transactions sont identifi\u00e9es qui r\u00e9v\u00e8lent la nature et l\u2019\u00e9tendue de l\u2019\u00e9tat pr\u00e9judiciable, ces transactions peuvent \u00eatre \u00e9tudi\u00e9es pour mesurer les impacts, le cas \u00e9ch\u00e9ant, de la condition divulgu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Les d\u00e9clarations de divulgation de transfert fournissent des preuves du niveau de connaissance de l\u2019acheteur concernant les diff\u00e9rents \u00e9tats de la propri\u00e9t\u00e9 au moment de la vente. Pour qu\u2019un acheteur puisse prendre en compte un certain \u00e9tat de la propri\u00e9t\u00e9 au moment de d\u00e9cider du prix, il doit en avoir connaissance. Si un acheteur n\u2019est pas au courant ou ignore un certain \u00e9tat de la propri\u00e9t\u00e9, il ne peut pas en tenir compte. De m\u00eame, si un \u00e9valuateur veut mesurer l\u2019impact d\u2019un \u00e9tat sur la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, il devrait analyser les ventes o\u00f9 les acheteurs \u00e9taient au courant d\u2019un \u00e9tat similaire.<\/p>\n\n\n\n Lors de la collecte et de l\u2019analyse des divulgations, les donn\u00e9es peuvent r\u00e9v\u00e9ler diff\u00e9rents niveaux de connaissance des acheteurs concernant certaines conditions. Par exemple, une divulgation sur la contamination par les PFAS peut indiquer que \u00ab les PFAS ont \u00e9t\u00e9 test\u00e9s dans l\u2019eau de puits, l\u2019eau domestique a \u00e9t\u00e9 raccord\u00e9e \u00e0 une source municipale. \u00bb Cependant, le vendeur ignorait que l\u2019eau municipale contenait \u00e9galement des PFAS. Une autre divulgation peut indiquer que \u00ab les PFAS ont \u00e9t\u00e9 test\u00e9s dans l\u2019eau de puits, l\u2019eau domestique a \u00e9t\u00e9 raccord\u00e9e \u00e0 une source municipale qui contient \u00e9galement des PFAS \u00e0 un niveau sup\u00e9rieur \u00e0 la MCL r\u00e9glementaire. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Bien que les deux divulgations mentionnent les PFAS, le niveau de connaissance transmis \u00e0 l\u2019acheteur est diff\u00e9rent. Dans ces cas, un professionnel de l\u2019immobilier peut envisager d\u2019utiliser une analyse de classement pour cat\u00e9goriser les donn\u00e9es. Un exemple serait de regrouper les informations en trois cat\u00e9gories : Type 1 : Aucune information significative connue, Type 2 : Information positive, neutre ou ambigu\u00eb, et Type 3 : Information pr\u00e9judiciable.<\/em><\/strong> Id\u00e9alement, les transactions de type 3 donneront la meilleure indication des effets d\u2019une condition donn\u00e9e sur la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les questions relatives \u00e0 la connaissance de l\u2019acheteur peuvent \u00eatre un th\u00e8me central dans l\u2019\u00e9valuation complexe. D\u00e9terminer l\u2019impact potentiel d\u2019un panache de contaminants sur la valeur des propri\u00e9t\u00e9s ne peut se faire en comparant simplement les ventes \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur du panache \u00e0 celles \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du panache. Des recherches suppl\u00e9mentaires peuvent \u00eatre n\u00e9cessaires pour d\u00e9terminer si les acheteurs \u00e9taient au courant de l\u2019\u00e9tat de la propri\u00e9t\u00e9 qu\u2019ils ont achet\u00e9e. Une fa\u00e7on d\u2019\u00e9tudier les connaissances de l\u2019acheteur consiste \u00e0 analyser les d\u00e9clarations de transfert dans les transactions \u00e9tudi\u00e9es. En cas de manque de connaissances, un professionnel de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re peut envisager d\u2019utiliser des techniques telles que des analyses documentaires, des enqu\u00eates ou des \u00e9tudes de cas pour mesurer les impacts sur la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n Notes de fin<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 propos des auteurs<\/strong><\/p>\n\n\n\n Sp\u00e9cialis\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation complexe et les aspects \u00e9conomiques des dommages immobiliers, Par Michael Tachovsky, PhD. et Kristopher Williams De nombreux contrats de service d\u2019\u00e9valuation, sinon la plupart, invoquent l\u2019application des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation de co\u00fbt, de revenu<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":true,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[],"article_tag":[],"class_list":["post-148103","article","type-article","status-publish","hentry"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/148103","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=148103"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=148103"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=148103"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
\u00ab l\u2019\u00e9valuation complexe \u00bb implique des caract\u00e9ristiques immobili\u00e8res \u00ab atypiques \u00bb (R\u00e8glement f\u00e9d\u00e9ral, partie 34.42<\/em>).<\/p>\n\n\n\n
Sur les march\u00e9s boursiers et immobiliers, on retrouve des devises telles que \u00ab la connaissance est le pouvoir \u00bb et \u00ab l\u2019information est reine. \u00bb Ces march\u00e9s, ainsi que d\u2019autres, sont influenc\u00e9s par le niveau de connaissance des acheteurs et des vendeurs.<\/p>\n\n\n\n
des probl\u00e8mes dans un proc\u00e8s qui ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9solus par l\u2019association des propri\u00e9taires, tels que l\u2019absence de pare-feu et un syst\u00e8me de toiture d\u00e9fectueux ; cependant, l\u2019acheteur a not\u00e9 que les probl\u00e8mes \u00e0 l\u2019origine du proc\u00e8s n\u2019\u00e9taient pas observables lors d\u2019une inspection typique. L\u2019acheteur a indiqu\u00e9 qu\u2019il avait men\u00e9 autant d\u2019enqu\u00eates que possible avant de faire une offre, notamment en lisant les plaintes relatives \u00e0 l\u2019imp\u00f4t foncier d\u00e9pos\u00e9es au bureau de l\u2019\u00e9valuateur, en interrogeant ses futurs voisins potentiels et en posant des questions au gestionnaire de l\u2019association des propri\u00e9taires. Personne dans le complexe n\u2019avait d\u00e9pos\u00e9 de plainte pour l\u2019imp\u00f4t foncier en raison d\u2019une perte de valeur attribuable \u00e0 des syst\u00e8mes de construction d\u00e9fectueux ; ni les voisins potentiels, ni les agents immobiliers, ni le gestionnaire de l\u2019association des propri\u00e9taires n\u2019avaient r\u00e9v\u00e9l\u00e9 les syst\u00e8mes de construction d\u00e9fectueux ou le proc\u00e8s en instance. De plus, sur la fiche de divulgation du vendeur, qui \u00e9tait exig\u00e9e par la loi, le vendeur avait r\u00e9pondu \u00e0 toutes les questions par \u00ab inconnu. \u00bb L\u2019acheteur n\u2019a eu connaissance des probl\u00e8mes qu\u2019apr\u00e8s avoir achet\u00e9 la propri\u00e9t\u00e9, lorsqu\u2019une facture de l\u2019association des propri\u00e9taires est arriv\u00e9e pour les honoraires d\u2019avocat pour le proc\u00e8s et apr\u00e8s avoir assist\u00e9 \u00e0 une r\u00e9union de l\u2019association des propri\u00e9taires.<\/p>\n\n\n\n\n
The Appraisal Journal<\/em> (automne 2004): 303.<\/li>\n\n\n\n
M. Tachovsky<\/strong> est un expert qui a publi\u00e9 de nombreux articles et d\u00e9velopp\u00e9 des cours sur diverses questions immobili\u00e8res complexes. michaelt@landmarkresearch.com<\/em>
Kristopher Williams<\/strong> est un expert immobilier g\u00e9n\u00e9ral accr\u00e9dit\u00e9 qui a men\u00e9 des recherches sur diverses \u00e9valuations complexes et des contrats de service sur des diminutions de valeur. Ses recherches portent notamment sur l\u2019environnement, la g\u00e9otechnique, les d\u00e9fauts de construction, les catastrophes naturelles, l\u2019expropriation, les sc\u00e8nes de crime et d\u2019autres conditions impliquant une grande vari\u00e9t\u00e9 de types de propri\u00e9t\u00e9s. kris@landmarkresearch.com.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"