L\u2019utilisation d\u2019hypoth\u00e8ses extraordinaires, de conditions limitatives exceptionnelles, de conditions hypoth\u00e9tiques et d\u2019exceptions juridictionnelles dans nos rapports d\u2019\u00e9valuation a longtemps \u00e9t\u00e9, \u00e0 mon avis, une partie sous-enseign\u00e9e, sous-utilis\u00e9e et souvent mal appliqu\u00e9e de notre pratique en tant qu\u2019\u00e9valuateurs. Il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019un probl\u00e8me grave, car leur utilisation correcte peut litt\u00e9ralement faire r\u00e9ussir ou \u00e9chouer votre rapport d\u2019\u00e9valuation, avoir une incidence sur son efficacit\u00e9 et d\u00e9terminer le succ\u00e8s ou l\u2019\u00e9chec de la d\u00e9fense de votre rapport s\u2019il est contest\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Au cours de mes 35 ans pass\u00e9es \u00e0 r\u00e9diger et \u00e0 r\u00e9viser des rapports d\u2019\u00e9valuation, j\u2019ai constat\u00e9 qu\u2019il s\u2019agissait l\u00e0 d\u2019un point faible notable dans de nombreux rapports d\u2019\u00e9valuation. Les Normes uniformes de pratiques professionnelles en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em> sont le document dans lequel ces outils sont pr\u00e9sent\u00e9s et expliqu\u00e9s. Cependant, les NUPPEC peuvent \u00eatre source de confusion, manquer de clart\u00e9 et, parfois, sembler contradictoires dans leurs conseils concernant l\u2019utilisation de ces \u00e9l\u00e9ments critiques. Aux fins du pr\u00e9sent article, les hypoth\u00e8ses extraordinaires, les conditions limitatives exceptionnelles, les conditions hypoth\u00e9tiques et les exceptions juridictionnelles seront collectivement d\u00e9sign\u00e9es par l\u2019acronyme \u00ab CLE+ \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Cet article vise \u00e0 identifier les d\u00e9finitions et les exemples de chacune de ces quatre exclusions et \u00e0 mettre en \u00e9vidence les domaines afin de d\u00e9mystifier leur utilisation correcte. Pour \u00eatre clair, il s\u2019agit uniquement d\u2019une introduction et non d\u2019un examen exhaustif de tous les sc\u00e9narios possibles qui pourraient n\u00e9cessiter l\u2019utilisation d\u2019une ou plusieurs de ces CLE+, r\u00e9duisant ainsi la responsabilit\u00e9 (tant pour les membres individuels que pour l\u2019ICE).<\/p>\n\n\n\n Consid\u00e9rations initiales pour d\u00e9terminer ce qu\u2019il convient d\u2019inclure dans les rapports d\u2019\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pensez \u00e0 l\u2019utilisation autoris\u00e9e du rapport. Le rapport correspond-il vraiment \u00e0 l\u2019utilisation que le client en fait et la soutient-il ? Le rapport est-il pertinent pour l\u2019utilisation autoris\u00e9e ? Passe-t-il le test \u00ab au pif \u00bb ? Les hypoth\u00e8ses sont-elles raisonnables compte tenu de l\u2019utilisation du rapport ? Sont-elles extraordinaires ? Le rapport pourrait-il contenir des \u00e9l\u00e9ments susceptibles d\u2019induire en erreur pour l\u2019utilisation autoris\u00e9e ?<\/p>\n\n\n\n Mise en contexte<\/strong><\/p>\n\n\n\n La toute premi\u00e8re d\u00e9claration des NUPPEC 2024<\/em> est la suivante :<\/p>\n\n\n\n Conformit\u00e9 au NUPPEC<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n La conformit\u00e9 aux exigences de toutes les composantes des NUPPEC est obligatoire pour tous les types de contrats de services professionnels.<\/em><\/p>\n\n\n\n Les contrats de services professionnels comprennent : \u00e9valuation immobili\u00e8re, examen, consultation, \u00e9tude des fonds de pr\u00e9voyance, \u00e9valuation de machinerie et \u00e9quipement, et \u00e9valuation de masse.<\/em><\/p>\n\n\n\n Cela ne laisse aucune ambigu\u00eft\u00e9, ce qui donne \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir quand on sait que vous pouvez vous voir refuser une couverture d\u2019assurance responsabilit\u00e9 civile si votre rapport n\u2019est pas conforme aux NUPPEC<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Les NUPPEC<\/em> comportent des sections \u00ab Normes \u00bb associ\u00e9es \u00e0 chacun de ces services professionnels, plus une autre : la Norme relative \u00e0 la r\u00e9daction de rapports. Cela signifie que si vous pr\u00e9parez un contrat de service d\u2019\u00e9valuation ou de consultation, vous devez vous conformer \u00e0 au moins deux normes (les normes relatives \u00e0 la r\u00e9daction de rapports et \u00e0 l\u2019\u00e9valuation et les normes relatives \u00e0 la r\u00e9daction de rapports et de consultation dans cet exemple). La Norme relative aux questions d\u2019\u00e9thique contenue dans les NUPPEC <\/em>s\u2019applique \u00e9galement \u00e0 tout ce que nous faisons, et pas seulement \u00e0 la pr\u00e9paration de rapports.<\/p>\n\n\n\n Une autre d\u00e9claration des NUPPEC 2024<\/em> stipule :<\/p>\n\n\n\n L\u00e9gislation et\/ou r\u00e9glementation<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n Les membres sont tenus de se conformer aux exigences l\u00e9gislatives et\/ou de licence applicables pour tous les types de contrats de services professionnels.<\/em><\/p>\n\n\n\n La l\u00e9gislation a pr\u00e9s\u00e9ance sur les NUPPEC.<\/em><\/p>\n\n\n\n Il est \u00e9vident qu\u2019il est essentiel de se conformer strictement aux NUPPEC et \u00e0 la l\u00e9gislation. \u00c9viter les erreurs et les risques courants, en particulier ceux li\u00e9s \u00e0 la conformit\u00e9 aux NUPPEC<\/em>, tels que les CLE+ (limitations, exclusions ou hypoth\u00e8ses), est essentiel pour satisfaire \u00e0 ces exigences.<\/p>\n\n\n\n D\u00e9composer la signification et l\u2019intention des CLE+<\/strong><\/p>\n\n\n\n En examinant en profondeur les sp\u00e9cificit\u00e9s de chaque type de limitation, d\u2019exclusion ou d\u2019hypoth\u00e8se inclus dans les CLE+ globales, et en fournissant des d\u00e9finitions, des explications et des exemples pour chaque type, nous pouvons nous r\u00e9f\u00e9rer aux NUPPEC<\/em> pour obtenir des conseils initiaux sur l\u2019utilisation appropri\u00e9e (ou inappropri\u00e9e) de ces d\u00e9clarations sp\u00e9ciales dans nos rapports :<\/p>\n\n\n\n 5.2.1<\/em><\/strong> Il est contraire \u00e0 l\u2019\u00e9thique professionnelle pour un membre de produire, d\u2019utiliser ou de permettre \u00e0 d\u2019autres personnes d\u2019utiliser, \u00e0 n\u2019importe quelle fin, un rapport que le membre sait (ou devrait savoir) \u00eatre fautif, erron\u00e9 et\/ou trompeur.<\/em><\/p>\n\n\n\n 7.9.4<\/em><\/strong> Avant d\u2019invoquer une condition limitative exceptionnelle, le membre doit d\u00e9terminer que l\u2019envergure du travail appliqu\u00e9e permettra d\u2019\u00e9laborer des analyses, 7.10.8<\/em><\/strong> Une analyse fond\u00e9e sur une condition hypoth\u00e9tique doit donner une analyse cr\u00e9dible et ne doit pas rendre le rapport d\u2019\u00e9valuation trompeur.<\/em><\/p>\n\n\n\n Bien que cela ne soit pas sp\u00e9cifiquement mentionn\u00e9 dans les NUPPEC<\/em>, ces qualifications s\u2019appliquent de la m\u00eame mani\u00e8re \u00e0 toutes les d\u00e9clarations sp\u00e9ciales dans le domaine des CLE+. Le th\u00e8me commun est celui de la \u00ab tromperie \u00bb. Les membres ne doivent jamais produire un rapport dont ils savent ou devraient savoir qu\u2019il est trompeur.<\/p>\n\n\n\n Le plus souvent, la publication d\u2019un rapport potentiellement trompeur n\u2019est pas intentionnelle. Pour \u00e9viter cela, prenez du recul et examinez objectivement les \u00ab consid\u00e9rations initiales \u00bb de cet article et appliquez-les lorsque vous examinez un contrat de service et son contenu.<\/p>\n\n\n\n Conditions limitatives exceptionnelles<\/strong><\/p>\n\n\n\n La d\u00e9finition des conditions limitatives exceptionnelles dans les NUPPEC se lit comme suit :<\/p>\n\n\n\n 3.29<\/em><\/strong> Modification ou d\u00e9rogation n\u00e9cessaire \u00e0 une r\u00e8gle qui peut rendre le rapport moins fiable.<\/em><\/p>\n\n\n\n Cela semble assez simple. Lors de la pr\u00e9paration d\u2019un rapport, si les membres font quoi que ce soit qui ne respecte pas les exigences sp\u00e9cifiques de l\u2019une des huit normes des NUPPEC<\/em>, ils doivent invoquer une condition limitative exceptionnelle. Pourquoi ignorer ou modifier une r\u00e8gle apparaissant dans les Normes ?<\/p>\n\n\n\n Voici quelques exemples : absence d\u2019inspection int\u00e9rieure des am\u00e9liorations apport\u00e9es au bien, exclusion d\u2019une approche de l\u2019\u00e9valuation qu\u2019un \u00e9valuateur raisonnable adopterait normalement, ignorance du r\u00e9gime d\u2019expropriation, absence de recherche de titre ou absence d\u2019assurance responsabilit\u00e9 civile si le bien est situ\u00e9 \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du Canada.<\/p>\n\n\n\n Les NUPPEC<\/em> pr\u00e9cisent en outre :<\/p>\n\n\n\n 7.9.5<\/em><\/strong> Le membre doit inclure une explication et une justification des conditions limitatives exceptionnelles contenues dans le rapport.<\/em><\/p>\n\n\n\n 9.3.2<\/em><\/strong> Un membre doit inspecter personnellement le bien vis\u00e9 ou identifier une condition limitative extraordinaire s\u2019il ne l\u2019a pas fait.<\/em><\/p>\n\n\n\n Exclusion d\u2019une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation : (est-elle extraordinaire ?)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Deux questions se posent ici (et pour d\u2019autres CLE potentielles) : s\u2019agit-il r\u00e9ellement d\u2019une situation \u00ab extraordinaire \u00bb et, si oui, quelle est l\u2019application et l\u2019explication correctes et conformes de la Les NUPPEC<\/em> stipulent :<\/p>\n\n\n\n L\u2019exclusion d\u2019une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation pertinente en vertu du test de l\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb exige :<\/em><\/p>\n\n\n\n une condition limitative exceptionnelle et un raisonnement \u00e0 l\u2019appui.<\/em><\/p>\n\n\n\n En d\u2019autres termes, exclure une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation qu\u2019un \u00e9valuateur raisonnable ne r\u00e9aliserait pas (c\u2019est-\u00e0-dire la m\u00e9thode du revenu dans un rapport type sur une maison individuelle) n\u2019est pas extraordinaire au regard des NUPPEC<\/em>. Pour \u00eatre en totale conformit\u00e9 avec les NUPPEC<\/em>, l\u2019\u00e9valuateur doit simplement expliquer qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une m\u00e9thode non pertinente pour le contrat de service et en donner les raisons.<\/p>\n\n\n\n En revanche, le fait de ne pas utiliser la m\u00e9thode du revenu pour un immeuble locatif n\u00e9cessite effectivement une CLE, car un \u00e9valuateur raisonnable l\u2019utiliserait. Vous devez examiner tr\u00e8s attentivement l\u2019exclusion d\u2019une m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation qui serait g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9e comme pertinente pour le contrat de service avant d\u2019invoquer une telle CLE. Demandez-vous s\u2019il existe une raison valable de ne pas r\u00e9aliser cette m\u00e9thode et si cela nuira \u00e0 la capacit\u00e9 d\u2019\u00e9valuer le bien en fonction des attentes du march\u00e9. Y a-t-il un manque de donn\u00e9es ou d\u2019informations sur le bien ? Le d\u00e9lai d\u2019ex\u00e9cution rapide a-t-il une incidence sur la d\u00e9cision ? Le client ne souhaite-t-il pas payer pour l\u2019inclusion de cette m\u00e9thode ? Soyez tr\u00e8s prudent \u00e0 ce sujet. Voici quelques exemples :<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 1 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Exclusion de la m\u00e9thode de co\u00fbt (une CLE)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le bien en objet comprend un b\u00e2timent nouvellement construit. Cependant, La Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation de biens immobiliers 8.2.8 stipule que l\u2019\u00e9valuateur doit \u00ab d\u00e9crire et appliquer les proc\u00e9dures d\u2019\u00e9valuation pertinentes au contrat de service <\/em>\u00ab.<\/em><\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, l\u2019exclusion de la m\u00e9thode du co\u00fbt peut r\u00e9duire la fiabilit\u00e9 du pr\u00e9sent rapport. Si le bien comprenait un b\u00e2timent industriel vieux de 70 ans arrivant \u00e0 la fin de sa dur\u00e9e de vie utile, l\u2019exclusion de la m\u00e9thode du co\u00fbt ne n\u00e9cessiterait pas de condition limitative exceptionnelle, car ni le march\u00e9 ni un \u00e9valuateur raisonnable ne consid\u00e9reraient cette m\u00e9thodologie pour d\u00e9terminer le prix\/la valeur.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 2 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Pas d\u2019inspection du bien en objet<\/strong><\/p>\n\n\n\n Malgr\u00e9 les efforts d\u00e9ploy\u00e9s, le bien en objet n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 inspect\u00e9 en raison d\u2019un diff\u00e9rend entre le client et le propri\u00e9taire. Une condition limitative exceptionnelle a donc \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e.<\/em><\/p>\n\n\n\n La r\u00e8gle 7.5.1.i de la Norme relative \u00e0 la r\u00e9daction de rapports<\/em> exige que l\u2019\u00e9valuateur ait soin de Cela constitue clairement une condition limitative exceptionnelle et doit \u00eatre trait\u00e9 et discut\u00e9 comme tel dans le rapport. De plus, comme aucune inspection du bien n\u2019a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e, cela entra\u00eenera \u00e9galement la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019ajouter d\u2019autres CLE+ (hypoth\u00e8ses extraordinaires au minimum). Le rapport devra exposer les hypoth\u00e8ses qui ont \u00e9t\u00e9 formul\u00e9es concernant le bien en question, par exemple sa qualit\u00e9, son \u00e9tat, sa disposition, etc., et la mani\u00e8re dont ces hypoth\u00e8ses pourraient avoir une incidence sur le rapport. Pour \u00eatre valide et non trompeur, le rapport devrait \u00e9galement fournir des \u00e9l\u00e9ments du contenu de vos hypoth\u00e8ses (sources de donn\u00e9es).<\/p>\n\n\n\n Examinons maintenant les hypoth\u00e8ses extraordinaires et la mani\u00e8re de les invoquer conform\u00e9ment aux NUPPEC<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Hypoth\u00e8ses extraordinaires<\/strong><\/p>\n\n\n\n D\u00e9finition dans les NUPPEC<\/em> :<\/p>\n\n\n\n 3.28<\/em><\/strong> Une hypoth\u00e8se, directement li\u00e9e \u00e0 un contrat de service sp\u00e9cifique, qui, si elle n\u2019\u00e9tait pas suppos\u00e9e \u00eatre vraie, pourrait modifier consid\u00e9rablement les opinions ou les conclusions.<\/em><\/p>\n\n\n\n Les hypoth\u00e8ses extraordinaires pr\u00e9sument comme \u00e9tant des faits des informations incertaines ou des changements pr\u00e9vus dans les caract\u00e9ristiques physiques, juridiques ou \u00e9conomiques du bien concern\u00e9, ou dans des conditions externes au bien concern\u00e9, telles que les conditions ou les tendances du march\u00e9, ou l\u2019int\u00e9grit\u00e9 des donn\u00e9es utilis\u00e9es dans une analyse.<\/em><\/p>\n\n\n\n L\u2019examen de la diff\u00e9rence entre ces hypoth\u00e8ses et les conditions hypoth\u00e9tiques peut \u00eatre subtile et facilement mal interpr\u00e9t\u00e9e, et il est important de garder les normes \u00e0 l\u2019esprit.<\/p>\n\n\n\n Voici quelques exemples d\u2019hypoth\u00e8ses extraordinaires : l\u2019absence de contamination alors qu\u2019une contamination est possible, l\u2019inspection du bien apr\u00e8s la date r\u00e9elle (\u00e9valuations r\u00e9trospectives), une partie du bien non disponible pour inspection, la disponibilit\u00e9 des services sanitaires municipaux lorsque le calendrier est incertain, la r\u00e9ussite de l\u2019approbation du changement de zonage en cours, et une \u00e9valuation prospective. D\u2019autres r\u00e8gles de la Norme relative \u00e0 la r\u00e9daction de rapports (NUPPEC 2024<\/em>) stipulent :<\/p>\n\n\n\n 7.9.1<\/em><\/strong> Si une hypoth\u00e8se extraordinaire est invoqu\u00e9e, chaque fois qu\u2019une opinion ou une conclusion 7.9.2<\/em><\/strong> Quand r\u00e9f\u00e9rence est faite au contenu de l\u2019hypoth\u00e8se extraordinaire dans le rapport, 7.9.3<\/em><\/strong> Quand r\u00e9f\u00e9rence est faite \u00e0 une hypoth\u00e8se extraordinaire dans un rapport, il doit \u00eatre 7.12.5<\/em><\/strong> Une hypoth\u00e8se extraordinaire et\/ou une condition limitative concernant l\u2019utilisation par le membre d\u00e9sign\u00e9 de l\u2019aide professionnelle fournie par un non-membre doit \u00eatre incluse dans la certification d\u2019un rapport.<\/em><\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 3 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c9tat du bien immobilier (r\u00e9trospectif)<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le bien immobilier en objet a \u00e9t\u00e9 inspect\u00e9 le 10 mai 2025 et la date r\u00e9elle du rapport \u00e9tait le 1er<\/sup> juillet 2023. On suppose qu\u2019aucun changement significatif n\u2019est survenu dans le bien immobilier entre la date r\u00e9elle et la date d\u2019inspection, sauf confirmation contraire et d\u00e9tails dans le rapport. Si cette hypoth\u00e8se s\u2019av\u00e8re incorrecte, cela pourrait avoir une incidence sur les conclusions relatives \u00e0 la valeur marchande telles que rapport\u00e9es.<\/em><\/p>\n\n\n\n Il s\u2019agit d\u2019une hypoth\u00e8se assez courante dans les rapports d\u2019\u00e9valuation (en particulier pour ceux qui effectuent des \u00e9valuations r\u00e9trospectives). L\u2019essentiel est d\u2019\u00eatre clair sur tout changement apport\u00e9 au bien immobilier entre la date r\u00e9elle et la date d\u2019inspection qui peut \u00eatre confirm\u00e9 et de le refl\u00e9ter dans l\u2019\u00e9valuation. Il est rare que les biens immobiliers soient exactement les m\u00eames d\u2019une date \u00e0 l\u2019autre, il faut donc \u00eatre clair et concis dans la description du rapport (comme indiqu\u00e9 dans votre hypoth\u00e8se).<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 4 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Modifications de l\u2019utilisation des sols<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le bien immobilier en objet est actuellement zon\u00e9 MR-2. \u00c0 la date r\u00e9elle de l\u2019\u00e9valuation, le propri\u00e9taire a d\u00e9pos\u00e9 une demande de changement de zonage afin d\u2019augmenter la densit\u00e9 avec un zonage MR-3 (cette approbation est consid\u00e9r\u00e9e comme probable). Le rapport et ses conclusions sont bas\u00e9s sur l\u2019hypoth\u00e8se extraordinaire que le zonage MR-3 sera approuv\u00e9 (voir \u00ab Contr\u00f4les de l\u2019utilisation des sols \u00bb \u00e0 partir de la page 43 pour plus de d\u00e9tails). Sans cette hypoth\u00e8se extraordinaire, les conclusions du rapport concernant la valeur marchande pourraient \u00eatre diff\u00e9rentes.<\/em><\/p>\n\n\n\n En r\u00e9sum\u00e9, lorsque l\u2019on invoque une telle hypoth\u00e8se, il doit \u00eatre clair que le changement pr\u00e9vu du zonage de la propri\u00e9t\u00e9 et l\u2019augmentation de la densit\u00e9 de d\u00e9veloppement qui en r\u00e9sulte sont effectivement probables (pensez \u00e0 l\u2019utilisation optimale \u2013 probable par opposition \u00e0 possible). De plus, traiter cette hypoth\u00e8se du point de vue de l\u2019\u00e9valuation est aussi important que l\u2019hypoth\u00e8se extraordinaire elle-m\u00eame. Comment refl\u00e9ter l\u2019augmentation potentielle de la densit\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation actuelle ? Une \u00e9valuation prospective pourrait \u00eatre une option, mais cela donnerait une valeur diff\u00e9rente de celle obtenue en examinant la valeur actuelle du potentiel. Cela peut \u00eatre subtil, mais il est tr\u00e8s important de bien faire les choses. Encore une fois, quel est l\u2019objectif du EXEMPLE 5 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Absence de contamination<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le bien immobilier en objet est situ\u00e9 \u00e0 proximit\u00e9 de sources de contamination environnementale connues et peut \u00eatre affect\u00e9. Une \u00e9tude d\u2019impact environnemental n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e sur le bien immobilier \u00e0 la date r\u00e9elle du rapport. Pour l\u2019utilisation autoris\u00e9e du rapport, on suppose que le bien immobilier concern\u00e9 n\u2019est pas affect\u00e9 n\u00e9gativement par une contamination pr\u00e9judiciable \u00e0 sa valeur.<\/em><\/p>\n\n\n\n Si cette hypoth\u00e8se s\u2019av\u00e8re incorrecte, cela pourrait avoir une incidence sur les conclusions relatives \u00e0 la valeur marchande telles que rapport\u00e9es. L\u2019\u00e9valuateur d\u00e9cline express\u00e9ment toute responsabilit\u00e9 quant \u00e0 l\u2019impact d\u2019une contamination potentielle du bien en objet.<\/em><\/p>\n\n\n\n Dans ce sc\u00e9nario, il serait id\u00e9al (et fortement recommand\u00e9) que cette hypoth\u00e8se extraordinaire soit mandat\u00e9e par \u00e9crit par le client et qu\u2019elle soit mentionn\u00e9e comme telle. Cela ne laisse aucun doute quant aux raisons pour lesquelles l\u2019\u00e9valuateur a fait cette hypoth\u00e8se. Toutefois, si l\u2019utilisation autoris\u00e9e est destin\u00e9e \u00e0 un usage pour lequel une \u00e9ventuelle contamination doit effectivement \u00eatre prise en compte (par exemple, l\u2019\u00e9valuation d\u2019actifs dans le cadre d\u2019une proc\u00e9dure de divorce), la demande du client d\u2019ignorer cet \u00e9l\u00e9ment peut ne pas \u00eatre suffisante et pourrait conduire \u00e0 la publication d\u2019un rapport trompeur.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 6 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Services sanitaires municipaux<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le d\u00e9veloppement du bien immobilier en objet \u00e0 des fins de lotissement r\u00e9sidentiel d\u00e9pend de la disponibilit\u00e9 des services sanitaires municipaux. \u00c0 la date r\u00e9elle de l\u2019\u00e9valuation, il n\u2019est pas certain que les services sanitaires seront disponibles pour le bien en objet. Apr\u00e8s consultation des autorit\u00e9s de la municipalit\u00e9 locale et du promoteur (voir la section \u00ab Services \u00bb \u00e0 la page 54), il a \u00e9t\u00e9 suppos\u00e9, \u00e0 des fins d\u2019analyse raisonnable, que les services d\u2019\u00e9gouts seront disponibles dans environ cinq ans (\u00e0 compter de la date r\u00e9elle). Sans cette hypoth\u00e8se, les conclusions du rapport concernant la valeur marchande pourraient \u00eatre diff\u00e9rentes.<\/em><\/p>\n\n\n\n Pour ceux qui \u00e9valuent des terrains \u00e0 b\u00e2tir, le calendrier et la disponibilit\u00e9 des services sont, dans la plupart des cas, des \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s pour d\u00e9terminer la valeur. \u00c0 des fins d\u2019analyse, nous devons formuler une hypoth\u00e8se raisonnable concernant ces services en consultation avec les municipalit\u00e9s locales, les ing\u00e9nieurs, les promoteurs et d\u2019autres sources d\u2019appui pour ces estimations.<\/p>\n\n\n\n Afin de faire comprendre \u00e0 votre client et aux utilisateurs du rapport qu\u2019il existe une fourchette raisonnable de r\u00e9sultats potentiels (disponibilit\u00e9 des services) conduisant \u00e0 une fourchette de valeurs actuelles potentielles en fonction du consensus global des parties concern\u00e9es sur ce calendrier critique, une analyse de sensibilit\u00e9 dans le rapport pourrait \u00eatre envisag\u00e9e. Une fois encore, la coh\u00e9rence et la clart\u00e9 en termes de recherche, d\u2019hypoth\u00e8ses et de leur impact potentiel sur l\u2019\u00e9valuation sont essentielles pour minimiser la responsabilit\u00e9 potentielle d\u00e9coulant d\u2019un tel rapport.<\/p>\n\n\n\n Conditions hypoth\u00e9tiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n Il existe un chevauchement important entre les hypoth\u00e8ses extraordinaires et les conditions hypoth\u00e9tiques, qui peuvent souvent \u00eatre confondues. L\u2019examen de la diff\u00e9rence fondamentale entre les deux et l\u2019analyse de quelques exemples visent \u00e0 apporter ici davantage de clart\u00e9.<\/p>\n\n\n\n D\u00e9finition des NUPPEC<\/em> :<\/p>\n\n\n\n 3.3.6<\/em><\/strong> Les hypoth\u00e8ses extraordinaires (conditions hypoth\u00e9tiques) pr\u00e9sument des renseignements simul\u00e9s mais faux au sujet des caract\u00e9ristiques physiques, juridiques ou \u00e9conomiques de la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e ou des conditions externes. Une condition qui est contraire \u00e0 ce qui existe, mais qui est suppos\u00e9e exister aux fins de l\u2019analyse.<\/em><\/p>\n\n\n\n En relisant cette d\u00e9finition et celle des hypoth\u00e8ses extraordinaires, on constate que la cl\u00e9 pour distinguer une hypoth\u00e8se extraordinaire d\u2019une condition hypoth\u00e9tique r\u00e9side dans la distinction entre une hypoth\u00e8se pr\u00e9sum\u00e9e mais incertaine<\/em> et une hypoth\u00e8se pr\u00e9sum\u00e9e mais fausse<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Le paragraphe 7.10 de la Norme relative \u00e0 la r\u00e9daction de rapports des NUPPEC<\/em> donne des pr\u00e9cisions et des exigences suppl\u00e9mentaires concernant l\u2019utilisation des conditions hypoth\u00e9tiques. Il est fortement recommand\u00e9 de consulter ce paragraphe des NUPPEC<\/em> chaque fois que l\u2019utilisation d\u2019une condition hypoth\u00e9tique est envisag\u00e9e. En r\u00e9sum\u00e9, les conditions hypoth\u00e9tiques peuvent \u00eatre utilis\u00e9es lorsqu\u2019elles sont n\u00e9cessaires \u00e0 des fins juridiques, \u00e0 des fins d\u2019analyse raisonnable ou \u00e0 des fins de comparaison. Il doit \u00eatre clair pour le lecteur que l\u2019\u00e9tat du bien immobilier n\u2019existe pas en r\u00e9alit\u00e9 \u00e0 la date de l\u2019\u00e9valuation et que l\u2019analyse effectu\u00e9e pour \u00e9tablir l\u2019opinion de valeur est bas\u00e9e sur une hypoth\u00e8se.<\/p>\n\n\n\n Pour certaines conditions hypoth\u00e9tiques valables et appropri\u00e9es, certaines des exigences du paragraphe 7.10 ne s\u2019appliquent pas. Par exemple, pour un rapport d\u2019expropriation, il peut \u00eatre n\u00e9cessaire d\u2019ignorer compl\u00e8tement la r\u00e9alit\u00e9 du projet (raison de l\u2019expropriation) afin d\u2019\u00e9valuer correctement la propri\u00e9t\u00e9 en droit. Cela rendrait les points iii et iv du paragraphe 7.10.5 inapplicables, car ils ne peuvent se produire dans la r\u00e9alit\u00e9. Il serait bon de le souligner dans un tel rapport afin d\u2019\u00e9viter tout probl\u00e8me potentiel de conformit\u00e9 avec les NUPPEC<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Les directives suppl\u00e9mentaires des NUPPEC<\/em> stipulent :<\/p>\n\n\n\n 7.10.6<\/em><\/strong> Les \u00e9valuations r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 des fins d\u2019expropriation peuvent comprendre des conditions hypoth\u00e9tiques et peuvent exiger que le membre invoque le protocole d\u2019exception juridictionnelle.<\/em><\/p>\n\n\n\n 7.10.7<\/em><\/strong> La condition hypoth\u00e9tique doit \u00eatre clairement divulgu\u00e9e dans le rapport, cette divulgation comprenant une description de l\u2019hypoth\u00e8se, les raisons de son utilisation et ses r\u00e9percussions sur le r\u00e9sultat du contrat de service.<\/em><\/p>\n\n\n\n 7.10.8<\/em><\/strong> Une analyse fond\u00e9e sur une condition hypoth\u00e9tique doit donner une analyse cr\u00e9dible et ne doit pas rendre le rapport d\u2019\u00e9valuation trompeur.<\/em><\/p>\n\n\n\n 9.10.1.i<\/em><\/strong> Si un bail doit \u00eatre ignor\u00e9 et que le contrat de service porte sur le droit de tenure \u00e0 bail et non sur le droit de location, une hypoth\u00e8se extraordinaire (condition hypoth\u00e9tique) est requise.<\/em><\/p>\n\n\n\n Voici quelques exemples de conditions hypoth\u00e9tiques possibles :<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 7 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Absence de contamination<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le bien en objet est connu pour \u00eatre contamin\u00e9 sur le plan environnemental en raison de sa proximit\u00e9 avec une ancienne d\u00e9charge situ\u00e9e \u00e0 cet endroit. L\u2019assainissement de la contamination environnementale du site n\u00e9cessiterait probablement la d\u00e9molition compl\u00e8te des am\u00e9liorations, ainsi que l\u2019excavation et le remblayage du site afin de permettre le r\u00e9am\u00e9nagement de la propri\u00e9t\u00e9. Les co\u00fbts d\u2019assainissement restent inconnus.<\/em><\/p>\n\n\n\n Le rapport est \u00e9tabli dans l\u2019hypoth\u00e8se o\u00f9 il n\u2019y a pas de contamination environnementale affectant le bien immobilier en objet, \u00e0 des fins d\u2019analyse raisonnable et pour l\u2019utilisation autoris\u00e9e du rapport (litige concernant la contamination potentielle). Les valeurs indiqu\u00e9es dans le pr\u00e9sent rapport seraient diff\u00e9rentes en l\u2019absence de cette hypoth\u00e8se.<\/em> Une hypoth\u00e8se extraordinaire a donc \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e, m\u00eame si cela n\u2019est pas strictement obligatoire.<\/p>\n\n\n\n Ce sc\u00e9nario ou des sc\u00e9narios similaires ne sont pas rares et n\u00e9cessitent une r\u00e9flexion approfondie avant d\u2019\u00eatre mis en \u0153uvre. Il est souvent essentiel de s\u2019assurer que l\u2019objectif de votre client et l\u2019utilisation autoris\u00e9e du rapport correspondent incontestablement. Bon nombre de ces hypoth\u00e8ses potentielles peuvent \u00eatre tout \u00e0 fait appropri\u00e9es dans certaines circonstances et totalement inappropri\u00e9es et trompeuses dans d\u2019autres.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 8 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Extension d\u2019une route municipale<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le bien en objet (une habitation rurale) fait l\u2019objet d\u2019une expropriation d\u2019une partie du site, le r\u00e9am\u00e9nagement de la route 1 rapprochant la chauss\u00e9e tr\u00e8s pr\u00e8s de l\u2019habitation. L\u2019hypoth\u00e8se retenue pour le rapport, \u00e0 des fins d\u2019analyse raisonnable conform\u00e9ment \u00e0 une exception juridictionnelle requise (voir page 23), est que le r\u00e9alignement de l\u2019autoroute n\u2019aura pas lieu, n\u2019ayant donc aucun impact sur la propri\u00e9t\u00e9 en question ni sur sa valeur marchande. Sans cette hypoth\u00e8se, les conclusions du rapport concernant la valeur marchande pourraient \u00eatre diff\u00e9rentes. Une hypoth\u00e8se extraordinaire a donc \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e (ce qui n\u2019est pas obligatoire).<\/em><\/p>\n\n\n\n De nombreuses questions d\u2019expropriation n\u00e9cessitent l\u00e9gitimement une ou plusieurs conditions hypoth\u00e9tiques. Il serait insens\u00e9 d\u2019ignorer la loi relative aux expropriations municipales et aux obligations de d\u00e9claration en mati\u00e8re d\u2019indemnisation. Veillez \u00e0 bien comprendre ce qui est requis pour ces rapports et assurez-vous que votre utilisation de ces exclusions est conforme aux NUPPEC.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 9 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le b\u00e2timent est achev\u00e9 \u00e0 100 %<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 la date r\u00e9elle du rapport, le bien immobilier en objet est toujours en construction et n\u2019est pas pr\u00eat \u00e0 \u00eatre occup\u00e9. L\u2019analyse contenue dans le rapport est r\u00e9alis\u00e9e dans l\u2019hypoth\u00e8se que le b\u00e2timent concern\u00e9 est achev\u00e9 \u00e0 100 % \u00e0 la date r\u00e9elle, \u00e0 la demande du cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire. Selon les projections actuelles du promoteur, le b\u00e2timent concern\u00e9 devrait \u00eatre achev\u00e9 dans les six mois suivant la date r\u00e9elle.<\/em><\/p>\n\n\n\n Les valeurs indiqu\u00e9es dans le pr\u00e9sent rapport seraient diff\u00e9rentes en l\u2019absence de cette hypoth\u00e8se. Une hypoth\u00e8se extraordinaire a donc \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e (ce qui n\u2019est pas toujours n\u00e9cessaire).<\/em><\/p>\n\n\n\n Autre sc\u00e9nario courant : la valeur actuelle du bien \u00ab comme si achev\u00e9 \u00bb. Il est essentiel que tout rapport indique tr\u00e8s clairement d\u00e8s le d\u00e9part que le bien n\u2019est en fait pas achev\u00e9 \u00e0 la date r\u00e9elle et que les conclusions du rapport en mati\u00e8re de valeur sont bas\u00e9es sur l\u2019hypoth\u00e8se que le b\u00e2timent est achev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 10 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Maison et cinq acres pour financement hypoth\u00e9caire<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 la date r\u00e9elle du rapport, le bien en objet, tel que d\u00e9crit l\u00e9galement, comprend 100 acres de terrain et diverses d\u00e9pendances agricoles, ainsi qu\u2019une maison individuelle. \u00c0 la demande du client (\u00e9tablissement de cr\u00e9dit), le rapport \u00e9value la maison existante sur un terrain hypoth\u00e9tique de cinq acres pouvant \u00eatre c\u00e9d\u00e9 s\u00e9par\u00e9ment (tel que d\u00e9crit dans le rapport), sans tenir compte de la valeur des d\u00e9pendances agricoles ni de l\u2019utilisation optimale de la parcelle plus grande.<\/em><\/p>\n\n\n\n L\u2019entit\u00e9 hypoth\u00e9tique telle qu\u2019\u00e9valu\u00e9e n\u2019existe pas et ne peut \u00eatre cr\u00e9\u00e9e par s\u00e9paration, car cela n\u2019est actuellement pas autoris\u00e9 par le r\u00e8glement de zonage. Une \u00e9valuation de l\u2019ensemble de l\u2019entit\u00e9 juridique aboutirait \u00e0 une conclusion diff\u00e9rente en mati\u00e8re de valeur, qui pourrait \u00eatre sup\u00e9rieure ou inf\u00e9rieure \u00e0 celle de l\u2019entit\u00e9 hypoth\u00e9tique. Une hypoth\u00e8se extraordinaire a donc \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e (ce qui n\u2019est pas n\u00e9cessairement obligatoire).<\/em><\/p>\n\n\n\n Ce sc\u00e9nario courant peut s\u2019av\u00e9rer probl\u00e9matique et les \u00e9valuateurs y sont r\u00e9guli\u00e8rement confront\u00e9s. Bien qu\u2019il soit peu probable que la parcelle plus grande soit \u00e9valu\u00e9e \u00e0 un prix inf\u00e9rieur \u00e0 celui de la maison hypoth\u00e9tique et des cinq acres, cela n\u2019est pas impossible (pensez \u00e0 la contamination d\u2019une partie de la parcelle plus grande). Il est conseill\u00e9 de rappeler ouvertement au client que l\u2019\u00e9valuateur n\u2019assume aucune responsabilit\u00e9 quant \u00e0 l\u2019influence positive ou n\u00e9gative de la prise en compte de l\u2019ensemble de la parcelle l\u00e9gale.<\/p>\n\n\n\n Gardez \u00e9galement \u00e0 l\u2019esprit que, m\u00eame si la porcherie sur la propri\u00e9t\u00e9 se trouve en dehors de la parcelle hypoth\u00e9tique de cinq acres, toute analyse doit n\u00e9anmoins tenir compte de l\u2019impact de sa proximit\u00e9 avec une telle influence n\u00e9gative potentielle.<\/p>\n\n\n\n Comme pour toutes les exclusions sp\u00e9ciales, soyez tr\u00e8s clair sur les hypoth\u00e8ses formul\u00e9es et leur impact. Assurez-vous \u00e9galement que ce type de demande correspond \u00e0 l\u2019utilisation que le client fera du rapport (c\u2019est-\u00e0-dire que cela peut \u00eatre tout \u00e0 fait appropri\u00e9 pour un rapport de financement hypoth\u00e9caire, mais tout \u00e0 fait inappropri\u00e9 et trompeur pour une \u00e9valuation dans le cadre d\u2019un divorce ou d\u2019un litige entre associ\u00e9s).<\/p>\n\n\n\n Exceptions juridictionnelles<\/strong><\/p>\n\n\n\n D\u00e9finition des NUPPEC<\/em> :<\/p>\n\n\n\n 3.43<\/em><\/strong> Une condition dans un contrat de service qui permet au membre de ne pas tenir compte d\u2019une ou de plusieurs parties des pr\u00e9sentes normes qui sont jug\u00e9es contraires \u00e0 la loi ou \u00e0 l\u2019ordre public dans un territoire donn\u00e9; seule cette ou ces parties ne seront pas prises en compte et seront sans effet dans ce territoire.<\/em><\/p>\n\n\n\n La question de juridiction est li\u00e9e \u00e0 la base juridique permettant de l\u00e9gif\u00e9rer, d\u2019appliquer ou d\u2019interpr\u00e9ter les lois f\u00e9d\u00e9rales, provinciales ou municipales. Une exception juridictionnelle doit d\u00e9couler de la l\u00e9gislation (lois, r\u00e8glements administratifs, proc\u00e9dures autoris\u00e9es et \u00e9labor\u00e9es \u00e0 partir des r\u00e8glements administratifs ou de la jurisprudence). [v. 19.8].<\/em><\/p>\n\n\n\n Dans son rapport, le membre doit pr\u00e9ciser la ou les parties des NUPPEC dont il n\u2019a pas tenu compte et fournir une r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la loi, au r\u00e8glement ou \u00e0 l\u2019autorit\u00e9 l\u00e9gale qui emp\u00eache la conformit\u00e9 et appuie l\u2019exception juridictionnelle. [v. 19.8.3]<\/em><\/p>\n\n\n\n Il incombe ultimement au membre et non au client autoris\u00e9 ou \u00e0 tout autre utilisateur autoris\u00e9 de d\u00e9terminer si l\u2019utilisation d\u2019une exception juridictionnelle est appropri\u00e9e.<\/em><\/p>\n\n\n\n Trois exemples d\u2019exceptions juridictionnelles potentielles concernent la Loi sur l\u2019expropriation<\/em> \u2013 Ignorer le r\u00e9gime ; la Loi sur la taxe d\u2019accise<\/em> \u2013Auto-approvisionnement aux fins de la TPS\/TVH f\u00e9d\u00e9rale, et ; l\u2019\u00e9valuation municipale \u2013 \u00e9quit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n EXEMPLE 11 :<\/strong><\/p>\n\n\n\n Ignorer le r\u00e9gime<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 la date r\u00e9elle du rapport, le bien immobilier en objet (une habitation rurale) fait l\u2019objet d\u2019une expropriation d\u2019une partie du site, le r\u00e9alignement de l\u2019autoroute 1 rapprochant la chauss\u00e9e La Loi sur l\u2019expropriation, L.R.O. 1990, chap. E.26, exige souvent que les \u00e9valuations aux fins d\u2019expropriation ignorent l\u2019incidence de la raison de l\u2019expropriation elle-m\u00eame (c\u2019est-\u00e0-dire En cons\u00e9quence, certaines parties de la section 8 des NUPPEC (Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation de biens immobiliers) ont \u00e9t\u00e9 ignor\u00e9es ou modifi\u00e9es, notamment les parties 8.2.3, 8.2.4, 8.2.5, 8.2.6 et 8.2.12.<\/em><\/p>\n\n\n\n Les valeurs indiqu\u00e9es dans le pr\u00e9sent document pourraient \u00eatre diff\u00e9rentes en l\u2019absence de cette exception juridictionnelle. Des conditions limitatives exceptionnelles et des conditions hypoth\u00e9tiques associ\u00e9es ont \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9es en cons\u00e9quence (voir pages 10 et 11).<\/em><\/p>\n\n\n\n Les r\u00e9sultats de l\u2019\u00e9valuation ne sont valables qu\u2019aux fins de la d\u00e9termination de l\u2019indemnisation r\u00e9sultant de l\u2019expropriation du bien immobilier en objet.<\/em><\/p>\n\n\n\n Il s\u2019agit d\u2019un exemple des d\u00e9tails requis dans une exception juridictionnelle (EJ) lorsque la l\u00e9gislation ou la politique nous oblige \u00e0 effectuer une analyse ou une \u00e9valuation diff\u00e9remment de ce qui serait normalement fait. Comme indiqu\u00e9 dans les NUPPEC<\/em>, une EJ doit faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la l\u00e9gislation ou \u00e0 la politique qui conduit \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019ignorer ou de modifier la ou les normes, et elle doit faire r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la ou aux normes qui ont \u00e9t\u00e9 ignor\u00e9es ou modifi\u00e9es \u00e0 des fins d\u2019analyse raisonnable. La meilleure pratique consisterait \u00e0 inclure une d\u00e9claration excluant sp\u00e9cifiquement l\u2019utilisation du rapport \u00e0 toute autre fin. En outre, il y aura presque certainement d\u2019autres CLE+ requises dans le rapport associ\u00e9 \u00e0 l\u2019EJ qui a \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Bien que les NUPPEC<\/em> indiquent tr\u00e8s clairement qu\u2019il incombe au membre de d\u00e9terminer la pertinence d\u2019une exception juridictionnelle, il est \u00e9galement essentiel d\u2019en discuter en d\u00e9tail avec le client avant de r\u00e9diger un rapport dans le cadre d\u2019une telle limitation.<\/p>\n\n\n\n
des opinions et des conclusions cr\u00e9dibles et non trompeuses.<\/em><\/p>\n\n\n\n
CLE ?<\/p>\n\n\n\n
la m\u00e9thode de co\u00fbt n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 incluse \u00e0 la demande du client. Comme il s\u2019agit d\u2019une m\u00e9thode normalement consid\u00e9r\u00e9e comme pertinente pour l\u2019\u00e9valuation des am\u00e9liorations nouvelles ou r\u00e9centes, une condition limitative exceptionnelle a \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e.<\/em><\/p>\n\n\n\n
\u00ab pr\u00e9ciser l\u2019emplacement et (de) d\u00e9crire les caract\u00e9ristiques du bien immobilier .\u00ab \u00c0 ce titre, il est reconnu que l\u2019absence d\u2019inspection peut r\u00e9duire la fiabilit\u00e9 des r\u00e9sultats du pr\u00e9sent rapport.<\/p>\n\n\n\n
est \u00e9nonc\u00e9e dans un rapport, l\u2019hypoth\u00e8se extraordinaire doit \u00eatre mentionn\u00e9e dans son int\u00e9gralit\u00e9 ou une r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 son emplacement exact dans le rapport doit \u00eatre fournie.<\/em><\/p>\n\n\n\n
il doit \u00eatre indiqu\u00e9 clairement que les opinions ou conclusions se fondent sur l\u2019hypoth\u00e8se extraordinaire.<\/em><\/p>\n\n\n\n
indiqu\u00e9 clairement qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une hypoth\u00e8se extraordinaire. Aide professionnelle fournie
par un non-membre :<\/em><\/p>\n\n\n\n
client ? Tout doit \u00eatre align\u00e9 et coh\u00e9rent.<\/p>\n\n\n\n\n
tr\u00e8s pr\u00e8s de l\u2019habitation.<\/em><\/p>\n\n\n\n
\u00ab ignorer le projet \u00bb) lors de l\u2019\u00e9valuation des biens afin de d\u00e9terminer l\u2019indemnisation appropri\u00e9e ; c\u2019est le cas ici.<\/em><\/p>\n\n\n\n