{"id":154742,"date":"2025-11-26T13:20:33","date_gmt":"2025-11-26T18:20:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=154742"},"modified":"2025-11-26T13:21:33","modified_gmt":"2025-11-26T08:21:33","slug":"rapprochements-de-valeurs-le-coeur-de-levaluation","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/rapprochements-de-valeurs-le-coeur-de-levaluation\/","title":{"rendered":"Rapprochements de valeurs : le c\u0153ur de l\u2019\u00e9valuation"},"content":{"rendered":"\n

Malgr\u00e9 le grand nombre de professionnels hautement qualifi\u00e9s dans notre domaine, les rapprochements de donn\u00e9es telles que les loyers, les taux de capitalisation, les taux unitaires et m\u00eame parfois les rapprochements finaux font souvent d\u00e9faut dans les rapports d\u2019\u00e9valuation ICI\/CRE narratifs. Au cours des douze derni\u00e8res ann\u00e9es, j\u2019ai \u00e9t\u00e9 b\u00e9n\u00e9vole aupr\u00e8s de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) dans le cadre du programme d\u2019examen des produits du travail, o\u00f9 j\u2019ai examin\u00e9 les rapports de nouveaux stagiaires et de membres accr\u00e9dit\u00e9s chevronn\u00e9s afin de v\u00e9rifier leur conformit\u00e9 aux Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC<\/em>). Cela comprend les rapports de grandes soci\u00e9t\u00e9s nationales ainsi que ceux de petites soci\u00e9t\u00e9s r\u00e9gionales et locales. Ma d\u00e9claration d\u2019ouverture s\u2019applique \u00e0 tous les profils de nos membres : stagiaires, v\u00e9t\u00e9rans chevronn\u00e9s, grands cabinets et petits cabinets. Cependant, ce que vous lirez ici aujourd\u2019hui peut imm\u00e9diatement renforcer vos rapports d\u2019\u00e9valuation, d\u00e8s demain.<\/p>\n\n\n\n

Les NUPPEC<\/em> nous indiquent, au paragraphe 8.2.9, que nous devons \u00ab Pr\u00e9ciser le raisonnement sur lequel sont fond\u00e9es les analyses, opinions et conclusions tir\u00e9es de chaque m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation<\/strong> \u00bb.1<\/sup> Il s\u2019agit l\u00e0 du c\u0153ur m\u00eame de toute \u00e9valuation, \u00e0 savoir le processus de rapprochement des diff\u00e9rents indicateurs.<\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 cela, il existe peu d\u2019informations sur la mani\u00e8re d\u2019appliquer efficacement ce principe et de le transmettre de mani\u00e8re convaincante au lecteur. Dans l\u2019ouvrage de l\u2019Appraisal Institute (\u00c9tats-Unis) intitul\u00e9 The Appraisal of Real Estate<\/em>,2<\/sup> seules sept des plus de 700 pages sont consacr\u00e9es au rapprochement, et la plupart d\u2019entre elles ne fournissent pas le cadre dont nous, en tant qu\u2019\u00e9valuateurs, avons besoin pour r\u00e9fl\u00e9chir efficacement aux rapprochements et ensuite savoir comment les communiquer. Dans l\u2019ouvrage pratique de 74 pages intitul\u00e9 \u00ab Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers<\/em> \u00bb,3<\/sup> une seule page est consacr\u00e9e \u00e0 la r\u00e9daction persuasive en mati\u00e8re de rapprochement. Aucun cours de perfectionnement professionnel continu (PPC) n\u2019est disponible \u00e0 ce sujet dans le cadre de la collaboration entre l\u2019University of British Columbia (UBC) et l\u2019ICE. Le livre \u00ab Thinking Better \u00bb explique ainsi ce manque g\u00e9n\u00e9ral d\u2019enseignement de la r\u00e9flexion dans de nombreuses situations :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab La plupart des programmes [de r\u00e9flexion] que nous utilisons ont \u00e9t\u00e9 acquis de mani\u00e8re al\u00e9atoire. On ne nous a jamais enseign\u00e9 comment<\/strong><\/em> <\/em>r\u00e9fl\u00e9chir, seulement<\/em> <\/em>sur quoi<\/em><\/strong> r\u00e9fl\u00e9chir. On ne nous a jamais dit comment<\/strong> prendre les meilleures d\u00e9cisions, on nous a seulement donn\u00e9 des d\u00e9cisions \u00e0 prendre. \u00bb<\/em>4<\/sup><\/p>\n\n\n\n

Ces ressources insuffisantes et cette formation limit\u00e9e conduisent \u00e0 des rapprochements comme ceux pr\u00e9sent\u00e9s ci-dessous, qui sont assez courants.<\/p>\n\n\n\n

Rapprochement n\u00b0 1 :<\/strong> Il s\u2019agit d\u2019un rapprochement presque mot pour mot des loyers
d\u2019un b\u00e2timent industriel en Ontario ; un tableau pr\u00e9sentant une douzaine de loyers est affich\u00e9, avec une fourchette allant de 14 \u00e0 35 dollars le pied carr\u00e9. Aucune moyenne n\u2019est indiqu\u00e9e.
Le rapprochement commence et se termine comme suit :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Il s\u2019agit d\u2019espaces situ\u00e9s partout [emplacement g\u00e9n\u00e9ral]. Ceux situ\u00e9s dans la fourchette sup\u00e9rieure sont bien situ\u00e9s dans des immeubles haut de gamme, tandis que ceux situ\u00e9s dans la fourchette inf\u00e9rieure sont moins bien situ\u00e9s et\/ou sont des espaces de qualit\u00e9 moyenne.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le bien en question est un immeuble moderne, situ\u00e9 dans un parc industriel populaire \u00e0 [emplacement sp\u00e9cifique], avec un terrain offrant un vaste espace ext\u00e9rieur. Je suis donc d\u2019avis que la valeur locative du bien en question est de 21 $. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Rapprochement n\u00b0 2 :<\/strong> Il s\u2019agit d\u2019un amalgame de rapprochements tr\u00e8s courants :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab L\u2019indicateur n\u00b0 1 est [liste de certains attributs positifs\/n\u00e9gatifs] et est donc inf\u00e9rieur au bien en objet. Le bien en objet devrait avoir un taux de capitalisation inf\u00e9rieur.<\/em><\/p>\n\n\n\n

L\u2019indicateur n\u00b0 2 est [liste de certains attributs] et est donc sup\u00e9rieur au bien en objet.
Le bien en objet devrait avoir un taux de capitalisation sup\u00e9rieur. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ce processus se poursuit, dans l\u2019ordre num\u00e9rique, pour les six autres biens comparables, puis une conclusion est tir\u00e9e, comme suit :<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Compte tenu de ces indicateurs, le bien en question devrait se situer dans une fourchette de taux de capitalisation comprise entre 4,5 % et 5,5 %, et un taux de 5,0 % semble justifi\u00e9 dans ce cas. \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n

Ces deux types de rapprochements, qu\u2019ils concernent des domaines sp\u00e9cifiques (loyer, taux de capitalisation, taux au pied carr\u00e9, etc.) ou le rapprochement final, sont tr\u00e8s courants. L\u2019\u00e9valuateur n\u2019a pas vraiment \u00ab pr\u00e9cis\u00e9 son raisonnement  ,\u00abdu moins pas dans une mesure suffisante pour que l\u2019utilisateur autoris\u00e9 du rapport puisse facilement suivre ou \u00eatre convaincu par le choix final. Pour faire mieux, nous devons conna\u00eetre et appliquer un peu la mani\u00e8re dont le cerveau humain traite l\u2019information, ses limites et les techniques classiques d\u2019argumentation persuasive. Le fait de suivre ces processus aidera l\u2019\u00e9valuateur \u00e0 clarifier ses choix et lui permettra ensuite de les communiquer clairement \u00e0 l\u2019utilisateur autoris\u00e9 du rapport.<\/p>\n\n\n\n

Voici les sujets essentiels \u00e0 aborder :<\/p>\n\n\n\n

    \n
  1. L\u2019importance de fournir une vue d\u2019ensemble pour faciliter un cadre de r\u00e9flexion appropri\u00e9 ;<\/li>\n\n\n\n
  2. Les limites de la m\u00e9moire \u00e0 court terme et de la m\u00e9moire de travail ;<\/li>\n\n\n\n
  3. La pens\u00e9e logique et la r\u00e9daction persuasive.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

    FOURNIR UNE VUE D\u2019ENSEMBLE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Une \u00e9tape essentielle pour traiter efficacement les informations consiste \u00e0 fournir une vue d\u2019ensemble des caract\u00e9ristiques les plus convaincantes du bien en objet et de la discussion des donn\u00e9es \u00e0 venir. Il est essentiel de donner une vue d\u2019ensemble avant d\u2019analyser les donn\u00e9es d\u00e9taill\u00e9es, car cela encourage l\u2019\u00e9valuateur \u00e0 r\u00e9fl\u00e9chir aux caract\u00e9ristiques les plus convaincantes du bien par rapport \u00e0 cet ensemble de donn\u00e9es de march\u00e9<\/strong>. Il fournit \u00e9galement le cadre mental dont l\u2019utilisateur du rapport aura besoin pour comprendre et suivre l\u2019analyse.<\/p>\n\n\n\n

    La vue d\u2019ensemble devrait :<\/p>\n\n\n\n

      \n
    1. D\u00e9finir l\u2019objectif et l\u2019orientation :<\/strong> une vue d\u2019ensemble explique pourquoi les donn\u00e9es sont pr\u00e9sent\u00e9es. Elle indique au lecteur \u00e0 quelle question elle r\u00e9pond, afin qu\u2019il puisse interpr\u00e9ter chaque donn\u00e9e dans son contexte plut\u00f4t que de mani\u00e8re isol\u00e9e.<\/li>\n\n\n\n
    2. Pr\u00e9parer les attentes du lecteur :<\/strong> une vue d\u2019ensemble d\u00e9crit le type d\u2019informations ou de discussions qui suivront afin que le lecteur ne soit pas surpris ou confus lorsqu\u2019il rencontrera des tableaux, des calculs ou des analyses narratives.<\/li>\n\n\n\n
    3. Concentrer l\u2019attention sur ce qui importe : <\/strong>avec une feuille de route \u00e0 l\u2019esprit, le lecteur sait quels d\u00e9tails sont importants et lesquels constituent des informations g\u00e9n\u00e9rales. Cela r\u00e9duit la charge cognitive et permet au lecteur de rester orient\u00e9 tout au long de l\u2019explication.<\/li>\n\n\n\n
    4. Am\u00e9liorer la clart\u00e9 et la persuasion :<\/strong> commencer par une vue d\u2019ensemble claire apporte une structure logique et de la transparence. Cela renforce la confiance, en montrant que votre conclusion est bas\u00e9e sur un processus et non sur une simple opinion.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

      En r\u00e9sum\u00e9, une vue d\u2019ensemble agit comme un panneau indicateur. Elle indique au lecteur o\u00f9 il va, pourquoi c\u2019est important et comment il va y arriver. Elle rend les donn\u00e9es plus faciles \u00e0 dig\u00e9rer et les conclusions plus faciles \u00e0 accepter.<\/p>\n\n\n\n

      M\u00c9MOIRE DE TRAVAIL<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Ensuite, nous devons comprendre comment nous traitons et utilisons les nouvelles informations, car notre capacit\u00e9 de m\u00e9moire \u00e0 court terme et notre capacit\u00e9 \u00e0 travailler avec ces informations sont limit\u00e9es. Selon le c\u00e9l\u00e8bre article5<\/sup> publi\u00e9 en 1956 par le psychologue cognitif George A. Miller, les gens peuvent g\u00e9n\u00e9ralement retenir environ 7 (\u00b12)<\/strong> \u00e9l\u00e9ments dans leur m\u00e9moire \u00e0 court terme. Cela inclut des informations distinctes telles que des chiffres, des mots ou d\u2019autres \u00e9l\u00e9ments. Des recherches ult\u00e9rieures6<\/sup> ont affin\u00e9 cette estimation, sugg\u00e9rant que 4\u00b11<\/strong> \u00e9l\u00e9ments pourraient \u00eatre une limite plus pr\u00e9cise, en particulier lorsque les \u00e9l\u00e9ments ne sont pas regroup\u00e9s de mani\u00e8re significative<\/strong>.<\/p>\n\n\n\n

      Lorsqu\u2019il s\u2019agit de trier, de manipuler ou de traiter mentalement des informations \u2013 ce que l\u2019on appelle la m\u00e9moire de travail7<\/sup> \u2013 la capacit\u00e9 est diff\u00e9rente. La m\u00e9moire de travail ne se contente pas de stocker, elle traite \u00e9galement les informations. Des \u00e9tudes montrent que les personnes peuvent g\u00e9n\u00e9ralement manipuler seulement trois \u00e0 cinq blocs d\u2019informations <\/strong>\u00e0 la fois, en fonction de leur complexit\u00e9 et de leur familiarit\u00e9. Cette limitation affecte des t\u00e2ches telles que le calcul mental, la r\u00e9solution de probl\u00e8mes ou le raisonnement. Il est important de noter que le concept de
      \u00ab regroupement \u00bb ou de \u00ab fractionnement \u00bb peut \u00e9largir les limites de la m\u00e9moire et de la manipulation. Cependant, plus la t\u00e2che est exigeante, moins le cerveau peut g\u00e9rer de blocs efficacement.<\/p>\n\n\n\n

      Dans l\u2019ensemble, si le cerveau humain dispose d\u2019une capacit\u00e9 extraordinaire pour la m\u00e9moire \u00e0 long terme, sa m\u00e9moire \u00e0 court terme et sa m\u00e9moire de travail sont assez limit\u00e9es, ce qui influence tout, du multit\u00e2che quotidien \u00e0 la mani\u00e8re dont nous apprenons de nouvelles informations.<\/p>\n\n\n\n

      Cela signifie que le simple fait de passer en revue les six, sept, huit (douze, etc.) ventes comparables de mani\u00e8re rigide, sans les regrouper de mani\u00e8re significative, risque de perdre votre lecteur et ne vous aide pas, en tant qu\u2019\u00e9valuateur, \u00e0 vous concentrer sur la situation dans son ensemble. Il est extr\u00eamement utile de commencer \u00e0 regrouper vos comparables en ensembles de deux, trois ou m\u00eame quatre (selon le nombre de comparables) de donn\u00e9es combin\u00e9es qui pr\u00e9sentent suffisamment de caract\u00e9ristiques similaires pour avoir une signification commune. Au sein de ces groupes, des tendances devraient \u00e9merger en examinant les moyennes (ou les fourchettes) qu\u2019ils produisent. Cela permet de r\u00e9duire le nombre d\u2019informations \u00e0 une capacit\u00e9 g\u00e9rable tant pour vous, l\u2019\u00e9valuateur, que pour l\u2019utilisateur du rapport.<\/p>\n\n\n\n

      PENS\u00c9E LOGIQUE ET R\u00c9DACTION PERSUASIVE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Enfin, l\u2019analyse narrative elle-m\u00eame doit \u00eatre bas\u00e9e sur une pens\u00e9e logique et communiqu\u00e9e de mani\u00e8re persuasive au lecteur. Passer en revue les comparables dans un ordre rigide ne vous aide pas, ni vous, ni l\u2019utilisateur du rapport, \u00e0 comprendre ou \u00e0 traiter efficacement les donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

      Suivez plut\u00f4t le processus rh\u00e9torique classique grec et romain qui consiste \u00e0 commencer par les donn\u00e9es les plus faibles (puis \u00e0 les \u00e9carter), pour progresser r\u00e9guli\u00e8rement vers les meilleures donn\u00e9es (donn\u00e9es individuelles ou plusieurs donn\u00e9es regroup\u00e9es). Construire une argumentation \u00e0 partir des preuves les plus faibles vers les plus solides rend la conclusion plus facile \u00e0 suivre et donne ainsi l\u2019impression qu\u2019elle est m\u00e9rit\u00e9e, et non impos\u00e9e. Cela refl\u00e8te le raisonnement naturel qui consiste \u00e0 examiner toutes les options et \u00e0 se rapprocher progressivement de la meilleure.<\/p>\n\n\n\n

      Ce m\u00eame processus est \u00e9galement utilis\u00e9 dans l\u2019enseignement et la formation, o\u00f9 l\u2019on passe d\u2019exemples moins pertinents ou plus g\u00e9n\u00e9raux \u00e0 des exemples tr\u00e8s pertinents ou sp\u00e9cifiques. Cela aide les apprenants \u00e0 construire un contexte avant de parvenir \u00e0 des conclusions. On peut enseigner aux \u00e9tudiants \u00e0 commencer par des comparaisons plus larges avant de se concentrer sur le mod\u00e8le le plus pertinent ou le plus efficace.<\/p>\n\n\n\n

      De m\u00eame, dans les rapports scientifiques et statistiques, lorsqu\u2019il s\u2019agit d\u2019\u00e9valuer plusieurs variables ou groupes exp\u00e9rimentaux, les rapports classent souvent les r\u00e9sultats en fonction de la force de la corr\u00e9lation ou de la pertinence. Par exemple, les m\u00e9ta-analyses en m\u00e9decine peuvent classer les \u00e9tudes par ordre croissant de qualit\u00e9 m\u00e9thodologique ou d\u2019ampleur de l\u2019effet.<\/p>\n\n\n\n

      En r\u00e9sum\u00e9, cette m\u00e9thode \u00ab du pire au meilleur \u00bb s\u2019inspire de la logique et des strat\u00e9gies de communication anciennes. Elle est largement utilis\u00e9e car elle correspond \u00e0 la mani\u00e8re dont les gens traitent les preuves : montrer l\u2019\u00e9ventail, \u00e9liminer les plus faibles et terminer par les plus fortes, ce qui rend votre conclusion \u00e0 la fois raisonn\u00e9e et convaincante.<\/p>\n\n\n\n

      CONCLUSION<\/strong><\/p>\n\n\n\n

      Ce que nous avons expliqu\u00e9 ici est un processus en trois \u00e9tapes relativement simple :<\/p>\n\n\n\n

        \n
      1. Donner un aper\u00e7u des caract\u00e9ristiques les plus importantes du sujet, par rapport \u00e0 l\u2019ensemble de donn\u00e9es comparables particulier<\/strong> ;<\/li>\n\n\n\n
      2. Lorsqu\u2019il y a plus de trois ou quatre donn\u00e9es, les regrouper<\/strong> en ensembles similaires\/connexes afin que la m\u00e9moire de travail de l\u2019\u00e9valuateur et de l\u2019utilisateur du rapport ne soit pas submerg\u00e9e par trop de donn\u00e9es et puisse les analyser (ou les comprendre) plus efficacement ;<\/li>\n\n\n\n
      3. Utiliser des techniques rh\u00e9toriques classiques<\/strong> pour \u00e9liminer (ou minimiser) les donn\u00e9es les plus faibles en premier lieu, en se rapprochant progressivement des donn\u00e9es et des conclusions les meilleures et les plus convaincantes.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

        RAPPROCHEMENT HYPOTH\u00c9TIQUE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Maintenant que nous avons pass\u00e9 en revue le cadre, \u00e0 quoi cela pourrait-il ressembler dans une \u00e9valuation narrative \u00ab compl\u00e8te \u00bb et \u00ab concise \u00bb du m\u00eame bien immobilier, pour la s\u00e9lection d\u2019un taux de capitalisation ?<\/p>\n\n\n\n

        Rappelons-nous qu\u2019il existe deux formats approuv\u00e9s pour les rapports narratifs, exhaustif et concis (NUPPEC 7.5.3<\/em>).8<\/sup> Les rapports concis conviennent g\u00e9n\u00e9ralement aux utilisateurs fr\u00e9quents d\u2019\u00e9valuations, tels que les pr\u00eateurs, les courtiers hypoth\u00e9caires, les FPI, etc., tandis que les rapports exhaustifs sont requis pour la plupart des autres utilisateurs et utilisations. Pour l\u2019analyse selon la m\u00e9thode du revenu, les notes pratiques des NUPPEC<\/em>9<\/sup> \u00e0 la section 3.23.8 stipulent qu\u2019un rapport complet doit \u00ab identifier, d\u00e9crire et analyser […] avec une justification d\u00e9taill\u00e9e \u00bb, tandis qu\u2019un rapport concis doit seulement \u00ab identifier et r\u00e9sumer […] [avec] une justification \u00e0 l\u2019appui […] \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

        Le bien immobilier hypoth\u00e9tique est un b\u00e2timent industriel de 33 000 pieds carr\u00e9s, vieux de 35 ans, avec un terrain exc\u00e9dentaire utile, ce qui donne une couverture du site de 20 %. En plus des 2 000 pieds carr\u00e9s de bureaux standard au rez-de-chauss\u00e9e, il dispose \u00e9galement de 2 000 pieds carr\u00e9s de bureaux en mezzanine de bonne qualit\u00e9, achev\u00e9s il y a cinq ans. Il dispose \u00e9galement, ce qui est assez inhabituel pour un b\u00e2timent de cet \u00e2ge, d\u2019une hauteur sous plafond de 23 pieds. Il s\u2019agit d\u2019une construction en b\u00e9ton de qualit\u00e9 moyenne et en \u00e9tat moyen.<\/p>\n\n\n\n

        RAPPORT COMPLET<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Les ventes suivantes ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9es comme les plus pertinentes parmi celles \u00e9tudi\u00e9es :<\/p>\n\n\n\n

         <\/td>Objet<\/strong><\/td>Vente 1<\/strong><\/td>Vente 2<\/strong><\/td>Vente 3<\/strong><\/td>Vente 4<\/strong><\/td>Vente 5<\/strong><\/td>Vente 6<\/strong><\/td>Vente 7<\/strong><\/td>Vente 8<\/strong><\/td><\/tr>
        Prix de vente, (millions $) <\/td>7,267 $<\/td>6,145 $<\/td>7,167 $<\/td>6,781 $<\/td>10,088 $<\/td>7,416 $<\/td>9,103 $<\/td>9,311 $<\/td><\/tr>
        Superficie en acres<\/td>3,79<\/td>1,66<\/td>1,43<\/td>1,48<\/td>1,41<\/td>3,01<\/td>2,20<\/td>3,76<\/td>2,38<\/td><\/tr>
        Taille du b\u00e2timent (pi2<\/sup>)<\/td>33 000<\/td>31 112<\/td>14 985<\/td>26 410<\/td>19 643<\/td>28 841<\/td>24 865<\/td>29 472<\/td>36 241<\/td><\/tr>
        Couverture site<\/td>20 %<\/td>43 %<\/td>24 %<\/td>41 %<\/td>32 %<\/td>22 %<\/td>26 %<\/td>18 %<\/td>35 %<\/td><\/tr>
        \u00c2ge du b\u00e2timent<\/td>35<\/td>33<\/td>11<\/td>27<\/td>18<\/td>17<\/td>25<\/td>31<\/td>39<\/td><\/tr>
        Type de construction<\/td>Par rel\u00e8vement<\/td>M\u00e9tal<\/td>Par rel\u00e8vement<\/td>M\u00e9tal<\/td>Par rel\u00e8vement<\/td>M\u00e9tal<\/td>Par rel\u00e8vement<\/td>M\u00e9tal<\/td>Par rel\u00e8vement<\/td><\/tr>
        Port\u00e9e libre en pieds<\/td>23<\/td>19<\/td>22<\/td>20<\/td>22<\/td>22<\/td>20<\/td>20<\/td>20<\/td><\/tr>
        % en bureaux<\/td>12 %<\/td>4 %<\/td>17 %<\/td>8 %<\/td>16 %<\/td>14 %<\/td>10 %<\/td>6 %<\/td>7 %<\/td><\/tr>
        Taux de capitalisation<\/strong><\/td> <\/td>5,98 %<\/strong><\/td>4,13 %<\/strong><\/td>5,49 %<\/strong><\/td>4,77 %<\/strong><\/td>4,64 %<\/strong><\/td>5,23 %<\/strong><\/td>4,95 %<\/strong><\/td>5,31 %<\/strong><\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

        Ces ventes ont un taux de capitalisation compris entre 4,13 % et 5,98 %, avec une moyenne de 5,01 %.<\/p>\n\n\n\n

        R\u00c9SUM\u00c9 DES FACTEURS IMPORTANTS<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Le bien immobilier en objet pr\u00e9sente plusieurs avantages par rapport \u00e0 ce qui est habituel dans ce secteur et sur le march\u00e9 local. Compar\u00e9 aux biens immobiliers habituels sur ce march\u00e9, le bien en objet dispose d\u2019un surplus de terrain utile consid\u00e9rable (la couverture habituelle des sites est de 30 \u00e0 45 %, contre 20 % pour le bien en objet, qui est plus spacieux). Cet \u00e9l\u00e9ment a souvent pour effet, en plus d\u2019augmenter les loyers comme indiqu\u00e9 dans la section consacr\u00e9e aux loyers, de r\u00e9duire les taux de capitalisation, car les acheteurs appr\u00e9cient la flexibilit\u00e9 qu\u2019il offre pour diverses activit\u00e9s industrielles et, surtout, la facilit\u00e9 avec laquelle le bien peut \u00eatre relou\u00e9 \u00e0 un plus large \u00e9ventail d\u2019utilisateurs s\u2019il venait \u00e0 \u00eatre vacant.<\/p>\n\n\n\n

        Le taux de capitalisation est \u00e9galement susceptible d\u2019\u00eatre comprim\u00e9 en raison de la hauteur relativement excessive du plafond (23 pieds), car une hauteur moins souhaitable de 18 \u00e0 20 pieds est plus courante dans les b\u00e2timent de cette tranche d\u2019\u00e2ge. En outre, dans une mesure plus limit\u00e9e, le pourcentage l\u00e9g\u00e8rement plus \u00e9lev\u00e9 de finitions de bureaux (de bonne qualit\u00e9) par rapport aux normes du march\u00e9 aura \u00e9galement tendance \u00e0 comprimer modestement le taux de capitalisation.<\/p>\n\n\n\n

        En contrepartie de ces caract\u00e9ristiques positives, le b\u00e2timent en objet est plus ancien (35 ans) que la moyenne dans cette zone (10 \u00e0 25 ans \u00e9tant plus courant), et sa superficie de 33 000 pieds carr\u00e9s est sup\u00e9rieure \u00e0 la fourchette de 15 000 \u00e0 25 000 pieds carr\u00e9s fr\u00e9quemment observ\u00e9e dans cette zone. Ces deux facteurs auront tendance \u00e0 faire augmenter l\u00e9g\u00e8rement le taux de capitalisation du b\u00e2timent en objet.<\/p>\n\n\n\n

        EXAMEN ET REGROUPEMENT DES VENTES COMPARABLES<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Cette analyse regroupe les ventes comparables afin d\u2019identifier les indicateurs les plus pertinents.<\/p>\n\n\n\n

        Groupe 1 : Ventes 1, 3 et 6<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Ces comparables ont des taux de capitalisation compris entre 5,23 % et 5,98 %, avec une moyenne de 5,57 %. Ces b\u00e2timents sont g\u00e9n\u00e9ralement moins comparables \u00e0 l\u2019objet ; bien que similaires en termes d\u2019\u00e2ge et l\u00e9g\u00e8rement plus petits (27 462 pieds carr\u00e9s en moyenne), ils ne disposent pas du surplus de terrain et de la hauteur libre sup\u00e9rieure \u00e0 la moyenne de l\u2019objet et sont g\u00e9n\u00e9ralement dot\u00e9s de charpentes m\u00e9talliques de moindre qualit\u00e9. Il convient de noter que la vente 6, avec un taux de capitalisation de 5,23 % et une faible couverture du site de 26 %, montre comment le surplus de terrain peut comprimer les taux de capitalisation. Dans l\u2019ensemble, le taux de capitalisation du bien concern\u00e9 devrait \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 la moyenne de ce groupe et inf\u00e9rieur au taux de 5,23 % de la vente 6.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Groupe 2 : Ventes 2 et 4<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Les ventes 2 et 4 ont un taux de capitalisation moyen de 4,45 %, compris entre 4,13 % et 4,77 %. Il s\u2019agit de propri\u00e9t\u00e9s plus r\u00e9centes et plus petites (17 314 pieds carr\u00e9s en moyenne) avec des tailles plus commercialisables et des prix de vente plus bas, ce qui peut r\u00e9duire consid\u00e9rablement les taux de capitalisation. Leurs port\u00e9es libres, bien que l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieures \u00e0 celles du sujet, sont comp\u00e9titives, mais elles ont moins de terrain exc\u00e9dentaire. Le taux de capitalisation du sujet devrait donc \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 la moyenne de 4,45 % de ce groupe.<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Groupe 3 : Ventes 5, 7 et 8<\/strong><\/p>\n\n\n\n

        Les ventes 5, 7 et 8 sont les plus comparables au bien en objet. Leur taux de capitalisation moyen est de 4,97 %, variant entre 4,64 % et 5,31 %.<\/p>\n\n\n\n

          \n
        • Vente 8 (5,31 %) : ce bien est plus grand et plus ancien que le bien en objet, avec une port\u00e9e libre plus faible et une couverture du site plus \u00e9lev\u00e9e. Ces caract\u00e9ristiques sugg\u00e8rent que le bien en objet ne devrait pas avoir un taux de capitalisation aussi \u00e9lev\u00e9.<\/li>\n\n\n\n
        • Vente 5 (4,64 %) : ce bien est plus petit et plus r\u00e9cent, avec une port\u00e9e libre et une finition des bureaux similaires, et une couverture du site de 22 % (mais pas aussi faible que celle du sujet). Cela fixe une limite inf\u00e9rieure pour le taux de capitalisation de l\u2019objet.<\/li>\n\n\n\n
        • Vente 7 (4,95 %) : l\u00e9g\u00e8rement plus petit, d\u2019\u00e2ge similaire, avec la couverture du site la plus faible (18 %), mais une port\u00e9e libre plus faible et une finition des bureaux moins bonne. Ces diff\u00e9rences se compensent en grande partie, indiquant un taux de capitalisation proche de la valeur probable de l\u2019objet.<\/li>\n<\/ul>\n\n\n\n

          CONCLUSION ET S\u00c9LECTION DU TAUX DE CAPITALISATION<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Les comparables du groupe 1 (n\u00b0 1, n\u00b0 3 et n\u00b0 6) indiquent que le taux de capitalisation du bien concern\u00e9 devrait \u00eatre inf\u00e9rieur \u00e0 leur moyenne (5,57 %) et inf\u00e9rieur au taux de 5,23 % de la vente 6. Les comparables du groupe 2 (n\u00b0 2 et n\u00b0 4) sugg\u00e8rent qu\u2019il devrait \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 4,45 %. Compte tenu de ces r\u00e9sultats, une fourchette g\u00e9n\u00e9rale de taux de capitalisation d\u2019environ 4,5 % \u00e0 5,2 % est retenue.<\/p>\n\n\n\n

          Les comparables les plus pertinents (groupe 3) r\u00e9duisent encore la fourchette pr\u00e9vue \u00e0 environ
          4,7 % et 5,1 %. Le bien en objet est meilleur que la vente 8, mais moins bon que la vente 5, ce qui laisse supposer qu\u2019un taux situ\u00e9 au milieu de cette fourchette est appropri\u00e9. En accordant le plus de poids \u00e0 la vente la plus comparable, la vente 7, le taux de capitalisation final retenu pour le bien en question est de 4,9 %.<\/p>\n\n\n\n

          CONCLUSION FINALE<\/strong><\/p>\n\n\n\n

          Utilisez la m\u00e9thode en trois \u00e9tapes pour renforcer votre analyse et pr\u00e9senter vos conclusions
          de mani\u00e8re convaincante :<\/p>\n\n\n\n

            \n
          1. Pr\u00e9sentez une vue d\u2019ensemble ;<\/li>\n\n\n\n
          2. Regroupez les donn\u00e9es ;<\/li>\n\n\n\n
          3. Suivez les principes rh\u00e9toriques classiques pour mieux comprendre vos donn\u00e9es et pr\u00e9senter vos conclusions de mani\u00e8re convaincante.<\/li>\n<\/ol>\n\n\n\n

            NOTES DE FIN<\/strong><\/p>\n\n\n\n

              \n
            1. Institut canadien des \u00e9valuateurs (2024). NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATI\u00c8RE D\u2019\u00c9VALUATION AU CANADA (NUPPEC)<\/em>. En vigueur le 1er<\/sup> janvier 2024, 8.2.9, page 42.<\/li>\n\n\n\n
            2. Appraisal Institute (2020). The Appraisal of Real Estate<\/em>. 15e<\/sup> \u00e9dition.<\/li>\n\n\n\n
            3. Appraisal Institute (2023), Effective Report Writing: A Guide for Appraisers and Reviewers.<\/em><\/li>\n\n\n\n
            4. Lewis, David & Greene, James (1982). Thinking Better<\/em>, McClelland and Stewart Ltd., page 27.<\/li>\n\n\n\n
            5. Miller, G. A. (1956). The Magical Number Seven, Plus or Minus Two: Some Limits on Our Capacity for Processing Information<\/em>. Psychological Review, 63(2), 81\u201397.<\/li>\n\n\n\n
            6. Cowan, N. (2001). The magical number 4 in short-term memory: A reconsideration of mental storage capacity.<\/em> Behavioral and Brain Sciences, 24(1), 87\u2013114.<\/li>\n\n\n\n
            7. Baddeley, A. D. (1992). Working memory<\/em>. Science, 255(5044), 556\u2013559.<\/li>\n\n\n\n
            8. Institut canadien des \u00e9valuateurs (2024). NORMES UNIFORMES DE PRATIQUE PROFESSIONNELLE EN MATI\u00c8RE D\u2019\u00c9VALUATION AU CANADA (NUPPEC).<\/em> En vigueur le 1er <\/sup>janvier 2024, 7.5.3, page 35<\/li>\n\n\n\n
            9. Institut canadien des \u00e9valuateurs (2024). INSTITUT CANADIEN DES \u00c9VALUATEURS NOTES RELATIVES \u00c0 LA PRATIQUE 2024 En vigueur le 1er juillet 2024, 3.23.8, page 50, https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/2024-Notes-relatives-a-la-pratique.pdf\u00a0\u00a0<\/li>\n<\/ol>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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