L’obligation juridique de rendre une opinion sur la valeur marchande (p. ex. : l’\u00e9valuation des biens immobiliers) dans un march\u00e9 restreint repr\u00e9sente un d\u00e9fi de taille pour les \u00e9valuateurs qui doivent travailler avec des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 vocation sp\u00e9ciale. S\u2019il n\u2019existe aucun vendeur ou acheteur, sur quelle base peut-on fonder une opinion de la valeur marchande?<\/p>\n\n\n\n
Jusqu’en 2004, la r\u00e9ponse \u00e9tait claire dans l’ensemble du Canada : le propri\u00e9taire d’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 vocation sp\u00e9ciale dans un march\u00e9 restreint \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9 comme un acheteur potentiel et le montant qu’il devait payer pour remplacer la propri\u00e9t\u00e9 pouvait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme une mesure de la valeur marchande. En 2004, dans la cause Southam Inc. c. Surrey\/White Rock Assessor, R\u00e9gion no <\/sup>14<\/em>, 2004 BCCA 245 [Southam<\/em>], la Cour d’appel de la Colombie-Britannique a d\u00e9cid\u00e9 que, lorsqu’il n’existe aucun march\u00e9 de vendeurs ou d’acheteurs, la confiance donn\u00e9e au montant qu’un propri\u00e9taire devra payer ne repr\u00e9sente que la valeur subjective \u00e9tablie par le propri\u00e9taire actuel et viole ainsi la proscription de la \u00ab valeur pour le propri\u00e9taire \u00bb pr\u00e9sente dans les lois encadrant l’\u00e9valuation. Southam<\/em> \u00e9nonce que la valeur du march\u00e9 doit \u00eatre \u00e9tablie en fonction de l’utilisation alternative la plus probable, lorsque celle-ci propose des param\u00e8tres d\u00e9montrables pour un march\u00e9 d’acheteurs et de vendeurs. Au d\u00e9but de 2016, la d\u00e9cision de la Cour d’appel rendue dans Assessor of Area #01 \u2013 Capital c. Nav Canada<\/em>, 2016 BCCA 71 [Nav Canada<\/em>] vient infirmer Southam<\/em> et r\u00e9tablit la position qui existait avant Southam<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Directive d’\u00e9valuation<\/strong><\/p>\n\n\n\n Dans la troisi\u00e8me \u00e9dition canadienne de The Appraisal of Real Estate<\/em> (L’\u00e9valuation immobili\u00e8re), on trouve la ligne directrice suivante \u00e0 la page 2.13 :<\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9t\u00e9s appartenant \u00e0 un march\u00e9 restreint peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es en fonction de l’utilisation pr\u00e9vue ou de l’utilisation alternative la plus probable. En raison de march\u00e9s relativement petits et de la longue exposition n\u00e9cessaire pour vendre ces propri\u00e9t\u00e9s, il peut n’y avoir qu’un nombre limit\u00e9 de crit\u00e8res probants pour soutenir une opinion sur une valeur marchande fond\u00e9e sur l’utilisation pr\u00e9vue (…).<\/p>\n\n\n\n Si la sp\u00e9cialisation d’une propri\u00e9t\u00e9 est telle qu’il n’existe pas de march\u00e9 d\u00e9montrable, mais que son utilisation est viable et susceptible de se poursuivre, l’\u00e9valuateur peut rendre un avis portant sur la valeur d’utilisation, si le mandat permet qu’un type de valeur diff\u00e9rent de la valeur du march\u00e9 puisse \u00eatre utilis\u00e9e. Une telle estimation ne doit pas \u00eatre confondue avec une opinion sur la valeur marchande. S’il est impossible de d\u00e9terminer un march\u00e9 ou si les donn\u00e9es du march\u00e9 ne sont pas disponibles, l’\u00e9valuateur ne peut pas pr\u00e9senter une opinion sur la valeur marchande et il doit l’indiquer dans son rapport d’\u00e9valuation. Toutefois, il est possible que la pr\u00e9sentation d’une opinion sur la valeur marchande devienne n\u00e9cessaire pour des raisons juridiques. Dans ces situations, l’\u00e9valuateur qui doit se conformer \u00e0 cette exigence doit se fier \u00e0 son jugement personnel et sur tout \u00e9l\u00e9ment probant qui pourrait provenir du march\u00e91<\/sup> (\u2026)<\/p>\n\n\n\n Nav Canada<\/em> nous fournit-il les bases n\u00e9cessaires pour obtenir la valeur marchande des propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 vocation sp\u00e9ciale dans un march\u00e9 restreint? Dans l’affirmative, cette option est-elle plus attirante que Southam<\/em> qui pr\u00e9conise l’\u00e9valuation en fonction d’une utilisation alternative?<\/p>\n\n\n\n \u00c9valuation immobili\u00e8re pour des questions d\u2019imp\u00f4ts fonciers<\/strong><\/p>\n\n\n\n Alors qu’une \u00e9valuation immobili\u00e8re selon la valeur comporte une obligation l\u00e9gale de d\u00e9terminer la valeur de march\u00e9, aucune clause conditionnelle limitative n’est pr\u00e9sente dans les cas o\u00f9 un march\u00e9 d\u00e9montrable est pr\u00e9sent.2<\/sup><\/p>\n\n\n\n Jusqu’au d\u00e9but du 21e<\/sup> si\u00e8cle, la cause Montr\u00e9al c. Sun Life Assurance Co. of Canada<\/em>, [1952] 2 D.L.R. 81 (J.C.P.C.) [Sun Life<\/em>] et les cas subs\u00e9quents \u00e0 Sun Life<\/em> ont permis que le propri\u00e9taire d’une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 vocation sp\u00e9ciale puisse \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme l’acheteur potentiel et que le montant qu’il devrait payer pour remplacer la propri\u00e9t\u00e9 puisse \u00eatre utilis\u00e9 comme mesure pour la valeur marchande. \u00c0 ce moment, l\u2019utilisation de l’approche \u00ab du co\u00fbt \u00bb pour d\u00e9terminer la valeur marchande recevait l’approbation des tribunaux.3<\/sup><\/p>\n\n\n\n En 2004, l’efficacit\u00e9 de l’approche \u00ab du co\u00fbt \u00bb pour \u00e9valuer les propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 vocation sp\u00e9ciale dans un march\u00e9 restreint a \u00e9t\u00e9 remise en question par Southam<\/em>4<\/sup>. Le tribunal a conclu que la valeur marchande doit \u00eatre fond\u00e9e sur le concept de l\u2019\u00ab utilisation optimale \u00bb.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 l’alin\u00e9a 22 de Southam<\/em>, la juge Levine de la Cour d\u2019appel, d\u00e9clare ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n [22] Il me semble que, si le propri\u00e9taire est consid\u00e9r\u00e9 comme un acheteur potentiel, il doit y avoir au moins un autre acheteur potentiel pour l’utilisation pr\u00e9vue. Autrement, il ne peut y avoir d’offre concurrentielle et aucun march\u00e9. C’est le cas ici : il n’existe pas de march\u00e9 autre que celui de l’actuel propri\u00e9taire pour l’utilisation pr\u00e9vue de la propri\u00e9t\u00e9. Par cons\u00e9quent, la d\u00e9termination de la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 sur la base de son utilisation actuelle conduit in\u00e9vitablement \u00e0 la d\u00e9termination de la valeur de l’utilisation actuelle du propri\u00e9taire, et non pas la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n La Cour supr\u00eame du Canada a rejet\u00e9 la demande en autorisation d’interjeter appel pour Southam<\/em>.<\/p>\n\n\n\n En r\u00e9trospective, Southam<\/em> n’a pas g\u00e9n\u00e9r\u00e9 la direction \u00e0 laquelle plusieurs membres de la communaut\u00e9 des \u00e9valuateurs s’attendaient. Les appr\u00e9ciations subs\u00e9quentes des tribunaux sur Southam<\/em> ont eu une port\u00e9e in\u00e9gale. Elles ont eu une grande influence pour les \u00e9valuateurs de Terre-Neuve-et-Labrador, mais n’ont g\u00e9n\u00e9r\u00e9 que peu d’int\u00e9r\u00eat dans les autres provinces et territoires au Canada. Cependant, en 2012, Nav Canada<\/em> a lanc\u00e9 des appels pour l’\u00e9valuation de ses tours de contr\u00f4le a\u00e9rien dans les a\u00e9roports en Colombie-Britannique; les \u00e9valuations devaient \u00eatre r\u00e9alis\u00e9es en fonction de propri\u00e9t\u00e9s \u00e0 vocation sp\u00e9ciale dans un march\u00e9 restreint, d’une part, et en se fondant sur l’utilisation restreinte dict\u00e9e par les accords d’exploitation avec le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n En lien \u00e0 Nav Canada<\/em>, le British Columbia Property Assessment Appeal Board et la Cour supr\u00eame de la Colombie-Britannique ont cru qu’ils \u00e9taient limit\u00e9s par Southam<\/em> et r\u00e9duits \u00e0 \u00e9tablir les \u00e9valuations \u00e0 une somme nominale. L’\u00e9valuateur en a appel\u00e9 \u00e0 la Cour d’appel de la Colombie-Britannique. Le juge en chef Bauman a d\u00e9fini l’enjeu de la mani\u00e8re suivante : \u00ab Comment une partie peut-elle donner une valeur \u00e0 des propri\u00e9t\u00e9s et aux am\u00e9liorations pour les besoins d’une \u00e9valuation lorsque cette propri\u00e9t\u00e9 est pr\u00e9vue pour un seul besoin, entier et unique, qu’aucun march\u00e9 ne peut \u00eatre d\u00e9termin\u00e9 et qu’elle sera utilis\u00e9e par un monopole \u00e0 une fin particuli\u00e8re? \u00bb<\/p>\n\n\n\n Toujours en lien \u00e0 Nav Canada<\/em>, la Cour d’appel se prononce sur une valeur marchande fond\u00e9e sur l’hypoth\u00e8se d’un prix d’achat n\u00e9goci\u00e9 par un vendeur qui n’est pas oblig\u00e9 de vendre la propri\u00e9t\u00e9 et un acheteur qui n’est pas oblig\u00e9 de l’acheter, et sur la reconnaissance, dans Sun Life<\/em>, que cette d\u00e9marche pourrait ne pas \u00eatre possible dans certaines circonstances uniques et exceptionnelles. Dans de telles circonstances, d’autres moyens sont n\u00e9cessaires pour d\u00e9terminer la valeur marchande, notamment en tenant compte du co\u00fbt de remplacement d\u00e9pr\u00e9ci\u00e9. Dans l\u2019affaire de Nav Canada<\/em>, la Cour d’appel a jug\u00e9 que le jugement Southam<\/em> \u00e9tait erron\u00e9 parce qu’il ne respectait pas le passage suivant de l’ordonnance Sun Life<\/em>, \u00e0 la page 90 :<\/p>\n\n\n\n Vos Seigneuries seront d’accord pour dire que, lorsqu’aucune vente n’est envisag\u00e9e et que toute vente deviendrait une entreprise difficile, ce qui a \u00e9t\u00e9 appel\u00e9 le marchandage du march\u00e9 ne repr\u00e9sente pas un \u00e9l\u00e9ment important si aucune cons\u00e9quence n’en d\u00e9coule, mais que n\u00e9anmoins, le but ultime est d’\u00e9tablir la valeur d’\u00e9change de la propri\u00e9t\u00e9, soit le prix auquel elle peut se vendre. Pour parvenir \u00e0 sa d\u00e9cision, le Tribunal d\u00e9sign\u00e9 doit tenir compte du montant que l’acheteur serait pr\u00eat \u00e0 investir, mais aussi de la somme pour laquelle le propri\u00e9taire accepterait de vendre. Comme les autorit\u00e9s l’ont soulign\u00e9, le meilleur moyen pour d\u00e9terminer cette somme est d’\u00e9valuer combien l’un des acheteurs potentiels serait pr\u00eat \u00e0 payer pour obtenir la propri\u00e9t\u00e9 ou quelle serait la d\u00e9pense encourue par le propri\u00e9taire pour remplacer l’\u00e9difice qui fait l’objet d’une \u00e9valuation. Toutefois, le propri\u00e9taire doit \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un autre acheteur et le prix qu’il donnerait ne doit pas \u00eatre calcul\u00e9 en fonction de la valeur subjective qu’il attribue \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9, mais en se fondant sur des principes ordinaires, \u00e0 savoir, la somme qu’il serait pr\u00eat \u00e0 payer s’il entrait dans un march\u00e9 pour acqu\u00e9rir un b\u00e2timent qui r\u00e9pond \u00e0 ses besoins, ou ce qu’il serait pr\u00eat \u00e0 d\u00e9penser pour remplacer le b\u00e2timent qui doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Dans sa d\u00e9cision relative \u00e0 Nav Canada<\/em>, le juge en chef Bauman a not\u00e9 que le but ultime est de trouver la valeur d’\u00e9change de la propri\u00e9t\u00e9 et que, lorsqu’il n’y a pas d’acheteur et de vendeur, on doit tenir compte du montant que le propri\u00e9taire devrait payer pour acqu\u00e9rir une telle propri\u00e9t\u00e9; il faut consid\u00e9rer ce que le propri\u00e9taire devrait payer pour remplacer le b\u00e2timent qui fait l’objet d’une \u00e9valuation. Le tribunal a clairement \u00e9nonc\u00e9 que, l\u00e0 o\u00f9 il n’y a pas d’acheteur et de vendeur, l’\u00e9valuateur doit cr\u00e9er des hypoth\u00e8ses de march\u00e9s concurrentiels. Il faut se poser la question : \u00ab qu’arriverait-il s’il y avait un acheteur et un vendeur? \u00bb Il faut par contre \u00e9viter les \u00e9l\u00e9ments subjectifs qui seraient consid\u00e9r\u00e9s comme une \u00ab valeur pour le propri\u00e9taire \u00bb. Le juge en chef Bauman a par la suite \u00e9tudi\u00e9 la jurisprudence subs\u00e9quente \u00e0 Sun Life<\/em> pour affirmer que la valeur marchande doit \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e en positionnant le propri\u00e9taire actuel comme un acheteur potentiel ou en estimant ce que le propri\u00e9taire actuel devrait payer pour remplacer la propri\u00e9t\u00e9 qui est \u00e9valu\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n La Cour d’appel de la Colombie-Britannique a re\u00e7u l’appel de l’\u00e9valuateur sur la base que le jugement Southam<\/em> a \u00e9t\u00e9 rendu \u00e0 tort et que Sun Life<\/em> repr\u00e9sente l’autorit\u00e9 contraignante. L’affaire a \u00e9t\u00e9 renvoy\u00e9e \u00e0 la Commission afin de r\u00e9examiner les \u00e9l\u00e9ments de preuve \u00e0 la lumi\u00e8re de la restauration de Sun Life<\/em> et pour d\u00e9terminer les effets qu’une utilisation restreinte pourrait avoir sur la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n Southam ou Nav Canada?<\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019approche Southam<\/em> est-elle plus d\u00e9fendable que l’approche Sun Life<\/em>? Avec l\u2019approche Southam<\/em>, il est peu probable que la valeur marchande puisse \u00eatre d\u00e9termin\u00e9e parce que l’accent est mis sur ce qu’un acheteur accepterait de payer pour faire une utilisation diff\u00e9rente de la propri\u00e9t\u00e9 sans se pr\u00e9occuper du prix pour lequel le vendeur accepterait de vendre la propri\u00e9t\u00e9. Par ailleurs, l’accent que met Southam<\/em> sur l\u2019utilisation optimale de la propri\u00e9t\u00e9 \u2013 qui constitue la pierre angulaire de la valeur marchande \u2013 est un concept ax\u00e9 sur le march\u00e9. Sans un march\u00e9 d’acheteurs et de vendeurs pour une propri\u00e9t\u00e9 destin\u00e9e \u00e0 une fin particuli\u00e8re, toute autre m\u00e9thode d’\u00e9valuation m\u00e8nera presque certainement \u00e0 une approximation de la valeur marchande plut\u00f4t qu’\u00e0 une conclusion provenant directement de donn\u00e9es obtenues \u00e0 partir du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n La fiscalit\u00e9 devient un enjeu dans le choix entre l\u2019approche Southam<\/em> et l\u2019approche Sun Life<\/em>.<\/em> L\u2019approche Southam<\/em> permet aux propri\u00e9taires et aux occupants d’installations valant plusieurs millions de dollars de r\u00e9duire leur \u00e9valuation fonci\u00e8re \u00e0 des montants nominaux, ce qui bien s\u00fbr r\u00e9duit la charge fiscale destin\u00e9e aux besoins de la communaut\u00e9 \u00e0 des sommes \u00e9galement nominales. Comme nous l’avons vu avec l’exemple de la Colombie-Britannique, ce r\u00e9sultat ne satisfait pas toujours les divers paliers de gouvernement ou les diff\u00e9rents secteurs d’une communaut\u00e9 qui ne poss\u00e8dent pas une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 vocation sp\u00e9ciale dans un march\u00e9 restreint. Par ailleurs, si le syst\u00e8me d’\u00e9valuation doit \u00eatre fond\u00e9 sur la valeur, les entit\u00e9s qui sont des \u00ab extensions logiques \u00bb de ce syst\u00e8me peuvent-elles \u00eatre autoris\u00e9es \u00e0 jouer le m\u00eame match sans respecter les m\u00eames r\u00e8gles?<\/p>\n\n\n\n Vous devez garder certains \u00e9l\u00e9ments \u00e0 l’esprit en ce qui concerne Nav Canada<\/em> :<\/p>\n\n\n\n R\u00e9f\u00e9rences<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le pr\u00e9sent article veut susciter la discussion. Il ne devrait pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 \u00e0 titre de conseil juridique. Les questions que soul\u00e8ve l\u2019article dans des circonstances particuli\u00e8res devraient \u00eatre adress\u00e9es \u00e0 des gens de loi et des \u00e9valuateurs praticiens qualifi\u00e9.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" L’obligation juridique de rendre une opinion sur la valeur marchande (p. ex. : l’\u00e9valuation des biens immobiliers) dans un march\u00e9 restreint repr\u00e9sente un d\u00e9fi de taille<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[1083,2091,1098,2092,2093,1099,2094],"class_list":["post-30020","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-limited-market-properties","article_tag-marche-restreint","article_tag-nav-canada-fr","article_tag-proprietes-a-vocation-speciale","article_tag-proprietes-appartenant-a-un-marche-restreint","article_tag-special-purpose-property-fr","article_tag-valeur-marchande"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30020","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30020"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30020"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30020"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}