{"id":30022,"date":"2016-04-06T10:22:51","date_gmt":"2016-04-06T14:22:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/pratiques-exemplaires-exemples-sur-le-terrain\/"},"modified":"2016-04-06T10:23:51","modified_gmt":"2016-04-06T06:23:51","slug":"pratiques-exemplaires-exemples-sur-le-terrain","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/pratiques-exemplaires-exemples-sur-le-terrain\/","title":{"rendered":"Pratiques exemplaires \u2013 exemples sur le terrain"},"content":{"rendered":"\n

En collaboration avec les membres b\u00e9n\u00e9voles du Sous-comit\u00e9 d\u2019appel :
Allan Beatty, AACI, P.APp, Fellow; Peter Lawrek, AACi, P.App;
Robert Robson, AACI, P.APp, Fellow; Gordon Tomiuk, AACI, P.APp, Fellow; David Babineau, AACI, P.APp, Fellow; ET John Shevchuk, AACI (Hon)<\/p>\n\n\n\n

Cet article, qui r\u00e9sulte d\u2019une collaboration du Sous-comit\u00e9 d\u2019appel, est le premier d\u2019une s\u00e9rie \u00e0 para\u00eetre dans les num\u00e9ros trimestriels de la revue \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada en 2016. Les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) portent sur un niveau de pratique pouvant se d\u00e9crire comme une conformit\u00e9 obligatoire minimale permettant de rencontrer la norme de l\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb. Il existe tout un niveau de rendement d\u00e9passant le strict minimum g\u00e9n\u00e9ralement appel\u00e9 \u00ab pratiques exemplaires \u00bb. Le sous-comit\u00e9 a tir\u00e9 des exemples de son exp\u00e9rience collective et donne des conseils pour en faire toujours plus, tout en assurant la conformit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Pensez comme un acheteur \u2013 consid\u00e9rez les options
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En faisant une \u00e9valuation, en expliquant la valeur \u00e0 un client\/acheteur ou en d\u00e9posant \u00e0 titre de t\u00e9moin expert, il est utile de se mettre \u00e0 la place de l\u2019acheteur, de penser aux alternatives qui s\u2019offrent \u00e0 lui et de tenir compte du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Prenez l\u2019exemple d\u2019une parcelle de terrain qu\u2019on vous demande d\u2019\u00e9valuer. De toute \u00e9vidence, l\u2019\u00e9valuateur devrait utiliser des ventes de terrains comparables pour estimer la valeur marchande, mais il est aussi important de penser comme un acheteur qui ne peut avoir les biens immobiliers qui sont vendus maintenant. L\u2019acheteur doit trouver une parcelle de rechange. Ainsi donc, l\u2019\u00e9valuateur devrait utiliser non seulement les ventes, mais toute inscription pertinente de terrain \u00e0 vendre. Les inscriptions peuvent \u00eatre un point de r\u00e9f\u00e9rence utile sur l\u2019\u00e9tat du march\u00e9 \u00e0 la date r\u00e9elle de l\u2019\u00e9valuation. S\u2019il n\u2019y a aucun bien immobilier pertinent \u00e0 vendre, peut-\u00eatre que la valeur marchande courante du terrain vis\u00e9 est plus \u00e9lev\u00e9e qu\u2019on ne le croyait au d\u00e9part (en raison de l\u2019offre et de la demande). S\u2019il y a plusieurs autres sites \u00e0 acheter, peut-\u00eatre que la valeur du terrain vis\u00e9 devrait \u00eatre ajust\u00e9e \u00e0 la baisse.<\/p>\n\n\n\n

Par cons\u00e9quent, rappelez-vous de v\u00e9rifier les biens immobiliers disponibles en plus des ventes et pensez \u00e0 une explication similaire \u00e0 l\u2019exemple ci-dessus. Dites au lecteur s\u2019il y a des alternatives. Usez de vos comp\u00e9tences pour faire une analyse comparative appropri\u00e9e des inscriptions, tout comme vous le feriez s\u2019il s\u2019agissait de ventes r\u00e9elles.<\/p>\n\n\n\n

Cette proc\u00e9dure semble \u00e9vidente, mais beaucoup d\u2019\u00e9valuateurs peuvent la n\u00e9gliger. D\u2019autres facteurs \u00e0 consid\u00e9rer sont les motivations qui sous-tendent les ventes. Une histoire int\u00e9ressante se cache habituellement derri\u00e8re chaque march\u00e9. De plus, songez \u00e0 la tendance de l\u2019\u00e9conomie locale. Par exemple, un march\u00e9 immobilier qui d\u00e9pend de l\u2019exploration du p\u00e9trole et du gaz naturel pourrait offrir des prix immobiliers en d\u00e9clin. Toutefois, cela ne peut \u00eatre un facteur que ne refl\u00e8tent pas les donn\u00e9es de vente, si les ventes sont survenues avant le d\u00e9clin. Les prix courants peuvent donner un aper\u00e7u lorsque les conditions du march\u00e9 changent soudainement.<\/p>\n\n\n\n

La r\u00e8gle applicable de la norme visant les activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation des NUPPEC est 6.2.15 : \u00ab d\u00e9crire et analyser toutes les donn\u00e9es pertinentes au contrat de service \u00bb. Ne vous limitez pas aux seules donn\u00e9es de vente quand les ventes ne racontent peut-\u00eatre pas toute l\u2019histoire.<\/p>\n\n\n\n

Collaborateur : Peter Lawrek, AACI, P.App<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le test des trois fois
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Au cours de ma carri\u00e8re, j\u2019ai eu le privil\u00e8ge d\u2019accompagner plusieurs stagiaires. Un conseil que je leur ai donn\u00e9 est d\u2019utiliser le \u00ab test des trois fois \u00bb quand ils se retrouvent devant tout aspect d\u2019un contrat de service qui est inhabituel.<\/p>\n\n\n\n

Ce que j\u2019appelle le test des trois fois, c\u2019est tout aspect atypique d\u2019un contrat de service qui devrait \u00eatre trait\u00e9 au moins trois fois dans le rapport d\u2019\u00e9valuation, pour s\u2019assurer que le lecteur du rapport ne le perde pas de vue. Par exemple, prenons l\u2019\u00e9valuation d\u2019un bien immobilier qui comprend une hypoth\u00e8se extraordinaire et qui pr\u00e9sume que cette hypoth\u00e8se extraordinaire implique un changement de zonage.<\/p>\n\n\n\n

Ce test des trois fois serait cette hypoth\u00e8se abord\u00e9e au moins trois fois dans le rapport. La premi\u00e8re fois pourrait \u00eatre dans la lettre d\u2019accompagnement, o\u00f9 les r\u00e9sultats de l\u2019\u00e9valuation sont normalement r\u00e9sum\u00e9s. La deuxi\u00e8me fois pourrait \u00eatre dans une section distincte du rapport dressant le sommaire des hypoth\u00e8ses extraordinaires et\/ou dans la section des conditions limitatives (rappelez-vous qu\u2019en introduisant une hypoth\u00e8se extraordinaire, souvent vous devez y joindre une condition limitative exceptionnelle). La troisi\u00e8me fois pourrait \u00eatre dans la description des contr\u00f4les de l\u2019utilisation des terres et\/ou dans la discussion sur l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n

Encore mieux, les pratiques exemplaires donnent \u00e0 penser que, lorsqu\u2019une telle hypoth\u00e8se critique est faite dans un rapport, l\u2019\u00e9valuateur devrait songer \u00e0 inclure cette hypoth\u00e8se partout o\u00f9 figure l\u2019estimation de la valeur. Cela pourrait se lire ainsi : \u00ab l\u2019estimation de la valeur marchande, \u2039 dans le nouveau zonage \u203a, est de XXX $ \u00bb. Vous pourriez penser \u00e0 indiquer la limite sur la page titre du rapport. Ces suggestions veulent rendre clair que votre rapport vise des circonstances sp\u00e9ciales dont le lecteur doit \u00eatre inform\u00e9 pour bien comprendre l\u2019estimation de la valeur.<\/p>\n\n\n\n

Le test des trois fois vous donne une certaine assurance que votre rapport d\u2019\u00e9valuation ne pourra pas tromper un lecteur. Voici des exemples courants o\u00f9 les conditions d\u2019un contrat de service passent la rampe :<\/p>\n\n\n\n