Introduction Bilan n\u00e9gatif ou positif? Une revue de la litt\u00e9rature et de la jurisprudence On d\u00e9finit l\u2019analyse des ventes appari\u00e9es comme la technique consistant \u00e0 s\u00e9lectionner des donn\u00e9es sur les ventes de propri\u00e9t\u00e9s affect\u00e9es par la pr\u00e9sence d\u2019une LTHT, ainsi que les ventes de propri\u00e9t\u00e9s semblables non affect\u00e9es, et \u00e0 mesurer la variance des prix de vente entre donn\u00e9es appari\u00e9es. Cette technique vise \u00e0 d\u00e9gager l\u2019effet sur la valeur d\u2019un attribut donn\u00e9. Nous avons trouv\u00e9 tr\u00e8s peu de documentation publi\u00e9e ayant eu recours \u00e0 l\u2019analyse des ventes appari\u00e9es pour d\u00e9terminer toute perte de valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 attribuable \u00e0 la pr\u00e9sence d\u2019une LTHT.<\/p>\n\n\n\n L\u2019analyse de r\u00e9gression multiple, par laquelle un certain nombre de ventes de propri\u00e9t\u00e9 sont \u00e9tudi\u00e9es en comparaison des ventes dans une zone \u201ct\u00e9moin\u201d et dont la signification statistique est analys\u00e9e et test\u00e9e par rapport \u00e0 des variables, est d\u00e9nonc\u00e9e par certains comme inutile \u00e0 cause de la nature h\u00e9t\u00e9rog\u00e8ne de l\u2019immobilier.<\/p>\n\n\n\n Notre revue a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 les opinions que, \u00e9tant donn\u00e9 que tellement de facteurs affectent la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, l\u2019influence d\u2019une LTHT peut ne jouer qu\u2019un r\u00f4le mineur. Par cons\u00e9quent, les r\u00e9sultats d\u2019une analyse tant statistique que math\u00e9matique sont erratiques. Plusieurs importantes questions ont fait surface dans la litt\u00e9rature consult\u00e9e, y compris la nature du parcours de la LTHT traversant une propri\u00e9t\u00e9 entra\u00eenant des dommages r\u00e9sultants de la s\u00e9paration; la taille des propri\u00e9t\u00e9s affect\u00e9es qui pourrait dicter la proximit\u00e9 aux lignes; la d\u00e9gradation visuelle caus\u00e9e par la pr\u00e9sence du corridor et de l\u2019infrastructure associ\u00e9e; et, inversement, l\u2019opinion que le grand espace ouvert cr\u00e9e par le corridor LTHT pourrait avoir une incidence positive sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 (bien que ce facteur ne serait d\u00e9terminant que pour les propri\u00e9t\u00e9s urbaines ou suburbaines).<\/p>\n\n\n\n Divers chercheurs et auteurs continuent de contester les r\u00e9sultats de l\u2019analyse du march\u00e9, mais tous sont d\u2019accord que le parcours sp\u00e9cifique d\u2019un corridor LTHT, sa proximit\u00e9 des am\u00e9nagements et son effet sur le panorama sont des notions importantes dans la d\u00e9termination de l\u2019effet global d\u2019une LTHT sur la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Nous avons aussi effectu\u00e9 une revue des rapports d\u2019indemnisation fonci\u00e8re afin de d\u00e9terminer le degr\u00e9 de succ\u00e8s qu\u2019ont connu les propri\u00e9taires fonciers r\u00e9clamant une indemnisation pour perte de valeur de leur propri\u00e9t\u00e9 attribuable \u00e0 une LTHT. Les propri\u00e9taires ont connu un certain succ\u00e8s en faisant valoir l\u2019effet n\u00e9gatif sur leurs maisons et exploitations agricoles, mais moins de succ\u00e8s en ce qui touche les terrains vacants et non am\u00e9lior\u00e9s. L\u2019infrastructure d\u2019une LTHT peut avoir des r\u00e9percussions n\u00e9gatives sur les exploitations agricoles, mais aucune preuve n\u2019existe pour appuyer une revendication voulant qu\u2019une LTHT puisse rendre une entreprise agricole non rentable; toute perte de valeur des terres restantes est nominale, se situant \u00e0 moins de 5 %.<\/p>\n\n\n\n Il est important d\u2019aborder la perception que les champs \u00e9lectromagn\u00e9tiques (CEM) peuvent avoir un effet sur la sant\u00e9 des humains et des animaux, comme un facteur dans les perceptions de valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9. Sant\u00e9 Canada a \u00e9tudi\u00e9 cette affaire et a d\u00e9termin\u00e9 qu\u2019il n\u2019existe aucune preuve concluante de tort r\u00e9sultant de l\u2019exposition \u00e0 un CEM, y compris les emplacements \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur des limites d\u2019un corridor de ligne de transmission. Quoi qu\u2019il en soit, la peur d\u2019effets nocifs sur la sant\u00e9 peut avoir un effet sur le comportement des participants au march\u00e9 et demeure l\u2019un des ensembles de facteurs qui peuvent affecter la valeur des propri\u00e9t\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Une autre partie de notre revue a consist\u00e9 \u00e0 interviewer des parties int\u00e9ress\u00e9es. Nous avons men\u00e9 des entrevues aupr\u00e8s de professionnels de l\u2019immobilier \u2014 huit courtiers et cinq \u00e9valuateurs. Leur opinion \u00e9tait qu\u2019une travers\u00e9e au milieu ou en diagonale avait un plus grand effet sur la valeur que les autres types d\u2019empi\u00e8tement et que la proximit\u00e9 \u00e9tait un facteur important pour les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles rurales. L\u2019impact a \u00e9t\u00e9 estim\u00e9 \u00e0 10-20 % par les courtiers qui ont d\u00e9clar\u00e9 \u00e9galement que la dur\u00e9e de marketing d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 affect\u00e9e pourrait \u00eatre le double de la normale. Les \u00e9valuateurs ont indiqu\u00e9 qu\u2019ils rajustent normalement de 3-5 % vers le bas pour les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles adjacentes \u00e0 une infrastructure de LTHT. La perception de la perte de valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 semble \u00eatre qualitative sans appui direct du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Une \u00e9tude de 10 ans de donn\u00e9es Quatre lignes de transmission en Ontario ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tudi\u00e9es : de Bruce \u00e0 Milton; de Darlington \u00e0 Lennox; de Lennox \u00e0 Ottawa; et au su de la baie Georgienne. En tout, 77 ventes de propri\u00e9t\u00e9 pr\u00e8s de ces lignes ont \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9es. Les donn\u00e9es de transaction furent obtenues de GeoWarehouse\u00ae et les renseignements sur la classe de propri\u00e9t\u00e9 et ses am\u00e9liorations furent obtenus de la Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re des municipalit\u00e9s (SEFM). Aucune de ces transactions n\u2019impliquait l\u2019autorit\u00e9 expropriante.<\/p>\n\n\n\n Pour chaque vente \u2018en ligne\u2019 (c.-\u00e0-d., sur la ligne de transmission), nous avons effectu\u00e9 une recherche dans le canton au moyen de propertyline\u2122 de la SEFM afin de trouver des ventes de type similaire, en limitant la plage de dates \u00e0 environ 18 mois avant et apr\u00e8s la date de la vente de la propri\u00e9t\u00e9 en objet. Cette recherche fut aussi raffin\u00e9e \u00e0 plus ou moins 200 000 $ du prix de ventes de la propri\u00e9t\u00e9 en objet. Les ventes ainsi d\u00e9gag\u00e9es furent ensuite document\u00e9es sur GeoWarehouse afin de confirmer les d\u00e9tails et les noms des parties; chacune fut rep\u00e9r\u00e9e sur des cartes d\u00e9crivant le type de sol et le zonage, le cas \u00e9ch\u00e9ant. Les rapports de propri\u00e9t\u00e9 de la SEFM fournirent des d\u00e9tails sur le type, la taille et l\u2019\u00e2ge des am\u00e9liorations.<\/p>\n\n\n\n Seules les propri\u00e9t\u00e9s vendues qui poss\u00e9daient des attributs semblables \u00e0 ceux des propri\u00e9t\u00e9s en objet furent analys\u00e9es; entre un et six appariements furent analys\u00e9s pour un total de 210 propri\u00e9t\u00e9s non voisines de corridors de ligne de transmission.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9sultats par ligne de transmission Pour les situations de lignes multiples, les donn\u00e9es ont montr\u00e9 la m\u00eame relation inverse entre la perte de valeur de la propri\u00e9t\u00e9 et sa distance de la ligne de transmission, ce qui \u00e9tait d\u2019autant plus significatif parce que la plupart des propri\u00e9t\u00e9s \u00e9tudi\u00e9es \u00e9taient affect\u00e9es par deux travers\u00e9es c\u00f4te \u00e0 c\u00f4te. L\u2019impact sur la valeur n\u2019est pas diff\u00e9rent des cas de travers\u00e9e unique : laissant supposer que les impacts ne sont peut-\u00eatre pas cumulatifs. Toutes les lignes \u00e9tudi\u00e9es furent construites au cours des ann\u00e9es 1980, ce qui sugg\u00e8re \u00e9galement que le temps est un facteur dans la perception de valeur du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Incidences selon le type de propri\u00e9t\u00e9 Terrain vacant \u2013 trois cat\u00e9gories ont \u00e9t\u00e9 analys\u00e9es : agricole, \u00e0 potentiel de construction r\u00e9sidentielle et terrain de \u00ab ceinture blanche \u00bb (futur am\u00e9nagement r\u00e9sidentiel). Les r\u00e9sultats ont fait ressortir que, dans les zones urbaines\/suburbaines, les terrains industriels vacants (sur la ligne de Bruce \u00e0 Milton) \u00e9taient les moins affect\u00e9s par une LTHT. Les promoteurs immobiliers interview\u00e9s ont d\u00e9clar\u00e9 ne pas vois une ligne de transmission comme un obstacle \u00e0 la valeur quand la p\u00e9riode de d\u00e9tention \u00e9tant longue, de 15 \u00e0 20 ans par exemple.<\/p>\n\n\n\n Dans les zones rurales, l\u2019analyse a montr\u00e9 qu\u2019une terre agricole vacante \u00e9tait la moins affect\u00e9e par une LTHT, alors que les terrains \u00e0 potentiel r\u00e9sidentiel rural et les propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles rurales \u00e9taient les plus vuln\u00e9rables \u00e0 cause des courtes distances d\u2019espacement. Les terrains dans les ceintures blanches n\u2019\u00e9taient pas affect\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Incidence selon le type de travers\u00e9e L\u2019analyse a confirm\u00e9 que l\u2019impact d\u2019une travers\u00e9e \u00e0 l\u2019arri\u00e8re devient nominal \u00e0 une plus courte distance (1 100 pieds) qu\u2019une travers\u00e9e en diagonale (2 000 pieds). \u00c0 500 pieds, la ligne diagonale peut causer une perte de valeur qui est 30 % plus \u00e9lev\u00e9e que ne l\u2019est une travers\u00e9e \u00e0 l\u2019arri\u00e8re. Les donn\u00e9es \u00e9taient limit\u00e9es pour les autres types de travers\u00e9e, mais il semble que les travers\u00e9es au milieu avaient moins d\u2019impact que les travers\u00e9es en diagonal, alors que les travers\u00e9es sur le c\u00f4t\u00e9 et les accrocs sur un c\u00f4t\u00e9 et sur un bord un impact sur la valeur semblable aux travers\u00e9es \u00e0 l\u2019arri\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Conclusions De plus, nous avons conclu que : diff\u00e9rents types de travers\u00e9es du corridor LTHT peuvent avoir une incidence sur l\u2019utilit\u00e9 d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, \u00e0 diff\u00e9rents degr\u00e9s; le placement de la LTHT peut affecter l\u2019efficacit\u00e9 des exploitations agricoles lorsque les lignes traversent des zones en culture; le march\u00e9 a une perception n\u00e9gative des LTHT situ\u00e9es \u00e0 proximit\u00e9 des am\u00e9liorations pour r\u00e9sidences rurales et fermes d\u2019agr\u00e9ment; les lignes de transmission peuvent constituer une intrusion visuelle sur une propri\u00e9t\u00e9, diminuant ainsi la jouissance du propri\u00e9taire de son bien. Cependant, dans le cas de propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles en milieu urbain ou suburbain, l\u2019espace vert des lignes peut \u00eatre per\u00e7u comme un facteur de valeur positif.<\/p>\n\n\n\n En nous fondant sur les donn\u00e9es analys\u00e9es, nous concluons que les pertes de jouissance se situent entre un maximum de 25 % pour les propri\u00e9t\u00e9s relativement pr\u00e8s des lignes de transmission et une moyenne nominale de 3,47 % \u00e0 une distance entre 1 000 \u00e0 2 000 pieds et de 3,1% pour les propri\u00e9t\u00e9s situ\u00e9es \u00e0 une distance de 2 000 pieds ou plus.<\/p>\n\n\n\n En ce qui a trait \u00e0 l\u2019approche cherchant \u00e0 \u00e9valuer les effets pr\u00e9judiciables r\u00e9sultant d\u2019une for LTHT, il est \u00e9vident que des \u00e9valuations cas par cas sont requises pour \u00e9tablir avec pr\u00e9cision l\u2019impact sp\u00e9cifique d\u2019une LTHT sur la valeur. Les r\u00e9sultats de l\u2019analyse statistique sont non concluants; par cons\u00e9quent, une analyse d\u2019ensemble des propri\u00e9t\u00e9s est plus utile que la simple application d\u2019un facteur d\u00e9riv\u00e9 math\u00e9matiquement.<\/p>\n\n\n\n Les auteurs sont tous directeurs principaux de la Division de recherche, \u00e9valuation et consultation du groupe Altus. www.altusgroup.com<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Une \u00e9tude de quantification de la perte de valeur li\u00e9e \u00e0 l\u2019expropriation IntroductionEn 2007, le groupe Altus a entrepris une \u00e9tude des effets pr\u00e9judiciables (perte<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[602,523,1005],"article_tag":[1177,1178,1179,1180,1181,1182,1183,1184,1185,1136,1186,1187,1188,1189,1190,1191,1192,1193,1194,1195,1196,1197,1198],"class_list":["post-30025","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-daniel-doucet","article_author-norris-wilson","article_author-paul-bender","article_tag-analyse-deregression-multiple-fr","article_tag-analyse-des-ventes-appariees-fr","article_tag-cem-fr","article_tag-champs-electromagnetiques-fr","article_tag-corridors-de-transmission-delectricite-fr","article_tag-dommages-resultants-de-la-separation-fr","article_tag-electricity-transmission-corridors-fr","article_tag-electromagnetic-fields-fr","article_tag-emf-fr","article_tag-expropriation-fr","article_tag-high-voltage-transmission-lines-fr","article_tag-hvtl-fr","article_tag-hvtl-infrastructure-fr","article_tag-indemnisation-fonciere-fr","article_tag-injurious-affection-fr","article_tag-leffet-prejudiciable-fr","article_tag-linfrastructure-dune-ltht-fr","article_tag-land-compensation-fr","article_tag-lignes-de-transmission-de-haute-tension-fr","article_tag-ltht-fr","article_tag-multiple-regression-analysis-fr","article_tag-paired-sales-analysis-fr","article_tag-severance-damages-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30025","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30025"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30025"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30025"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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En 2007, le groupe Altus a entrepris une \u00e9tude des effets pr\u00e9judiciables (perte de valeur du reste d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 apr\u00e8s son d\u00e9coupage par expropriation) relatifs \u00e0 la ligne de transmission de renforcement de 500 kV entre Bruce et Milton, en Ontario. Cette \u00e9tude a conclu que les propri\u00e9t\u00e9s concern\u00e9es n\u2019avaient subi qu\u2019une perte de valeur nominale. En 2011, Altus entreprit encore une fois une \u00e9tude pour confirmer, modifier ou r\u00e9futer l\u2019hypoth\u00e8se originale en mati\u00e8re d’effet pr\u00e9judiciable. Une \u00e9quipe de quatre \u00e9valuateurs et de deux analystes membres du personnel fut constitu\u00e9e pour mener une vaste \u00e9tude portant sur plus de 70 propri\u00e9t\u00e9s le long de quatre corridors de transmission d\u2019\u00e9lectricit\u00e9 en Ontario. Les r\u00e9sultats de cette \u00e9tude furent mis \u00e0 l\u2019\u00e9preuve dans le cadre d\u2019une s\u00e9rie d\u2019audiences d\u2019arbitrage en 2013 et ont connu un succ\u00e8s consid\u00e9rable.<\/p>\n\n\n\n
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La possibilit\u00e9 de l\u2019incidence n\u00e9gative sur la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 que peuvent avoir des lignes de transmission de haute tension (LTHT) a fait l\u2019objet d\u2019un d\u00e9bat chez les \u00e9valuateurs immobiliers, les ing\u00e9nieurs en environnement et les avocats et fait souvent l\u2019objet de poursuites en cour et devant les tribunaux. Parall\u00e8lement \u00e0 notre analyse de propri\u00e9t\u00e9s concr\u00e8tes, nous avons proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 une revue de la litt\u00e9rature portant sp\u00e9cifiquement sur les termes \u00ab analyse des ventes appari\u00e9es \u00bb et \u00ab analyse de r\u00e9gression multiple \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
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Afin d\u2019\u00e9tudier \u00e0 fond la relation entre la LTHT et la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9, nous avons d\u00e9cid\u00e9 que l\u2019approche par analyse des ventes appari\u00e9es \u00e9tait pertinente. Nous avons relev\u00e9 les ventes survenues dans les 10 ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes de propri\u00e9t\u00e9s qui \u00e9taient travers\u00e9es ou long\u00e9es par une ligne de transmission de haute tension. Nous avons rajust\u00e9 en fonction de diff\u00e9rences telles la date de la vente, la nature et l\u2019\u00e2ge des am\u00e9liorations, la qualit\u00e9 et les caract\u00e9ristiques du sol (bois\u00e9 ou arable) et la taille de la parcelle. Ce processus a servi \u00e0 am\u00e9liorer la comparabilit\u00e9 des propri\u00e9t\u00e9s non voisines d\u2019une LTHT avec les propri\u00e9t\u00e9s en objet de mani\u00e8re \u00e0 ce que les diff\u00e9rences de valeurs restantes puissent \u00eatre clairement attribu\u00e9es \u00e0 la pr\u00e9sence de la ligne de transmission.<\/p>\n\n\n\n
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Les r\u00e9sultats variaient l\u00e9g\u00e8rement pour chaque corridor de transmission : pour celui de Bruce \u00e0 Milton, l\u2019incidence sur la valeur de la propri\u00e9t\u00e9 chutait rapidement avec la distance, se situant entre 0 et 5 %
\u00e0 1 000 pieds; Darlington \u00e0 Lennox \u00e9tait similaire, l\u2019incidence nominale \u00e9tant d\u00e9finie comme (<\/p>\n\n\n\n
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Propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle rurale \u2013 les appariements pour ce type de propri\u00e9t\u00e9 ont d\u00e9montr\u00e9 le plus fort impact n\u00e9gatif. Les propri\u00e9t\u00e9s sont plus petites (moins de 20 acres), de sorte que les am\u00e9liorations sont plus pr\u00e8s des lignes de transmission. Les variances \u00e9taient attribu\u00e9es \u00e0 la dissimulation, l\u2019emplacement des tours et \u00e0 la distance r\u00e9elle de la ligne. Sur le plan positif (pour les propri\u00e9t\u00e9s urbaines, suburbaines), les lignes fournissent un espace vert.<\/p>\n\n\n\n
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Il existe cinq types de travers\u00e9es : accroc sur un c\u00f4t\u00e9 ou sur un bord; diagonale; au milieu; \u00e0 l\u2019arri\u00e8re; sur le c\u00f4t\u00e9. Dans notre \u00e9tude, seules les travers\u00e9es en diagonale et \u00e0 l\u2019arri\u00e8re pr\u00e9sentaient assez de cas pour constituer un \u00e9chantillon utilisable. Notre hypoth\u00e8se \u00e9tait qu\u2019une travers\u00e9e en diagonale aurait plus d\u2019impact sur la valeur qu\u2019une travers\u00e9e \u00e0 l\u2019arri\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n
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\u00c0 l\u2019issue d\u2019une analyse d\u00e9taill\u00e9e, on peut conclure qu\u2019il existe une \u00e9troite relation entre l\u2019espacement et les effets pr\u00e9judiciables. L\u2019incidence se manifeste surtout sur les propri\u00e9t\u00e9s avec am\u00e9liorations et la perte de valeur est moins forte dans les grands biens fonciers. On n\u2019a observ\u00e9 qu\u2019un trouble de jouissance nominal ou une perte de valeur minime pour les propri\u00e9t\u00e9s grandes, vacantes ou am\u00e9lior\u00e9es par suite de la proposition d\u2019ajouter une seconde ligne de transmission de 500kV.<\/p>\n\n\n\n