{"id":30028,"date":"2015-11-23T09:51:08","date_gmt":"2015-11-23T14:51:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/understanding-reserve-fund-studies\/"},"modified":"2015-11-23T10:52:08","modified_gmt":"2015-11-23T06:52:08","slug":"understanding-reserve-fund-studies","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/understanding-reserve-fund-studies\/","title":{"rendered":"Comprendre les \u00e9tudes de fonds de r\u00e9serve"},"content":{"rendered":"\n<figure class=\"wp-block-image\"><img loading=\"lazy\" decoding=\"async\" width=\"140\" height=\"155\" src=\"https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/Kari-Benum.jpg\" alt=\"Kari Benum\" class=\"wp-image-25038\"\/><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/Ernie-Paustian-150x150.jpg\" alt=\"Ernie Paustian\" class=\"wp-image-21909\"\/><\/figure>\n\n\n\n<figure class=\"wp-block-image\"><img decoding=\"async\" src=\"https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/Dan-Wilson-150x150.jpg\" alt=\"Dan Wilson\" class=\"wp-image-21907\"\/><\/figure>\n\n\n\n<p>Par Kari Benum, CRA, CRP, Dipl. J.A.; Ernie Paustian, AACI, P. App., RPA, CRP; et Dan Wilson, BCOMM., RI, AACI, P. App., Fellow, CRP<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Introduction<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La vie en condominium ou en copropri\u00e9t\u00e9 demeure une option de logement viable pour de nombreux Canadiens. Dans le but de prot\u00e9ger les int\u00e9r\u00eats des propri\u00e9taires d\u2019unit\u00e9s et des soci\u00e9t\u00e9s de condominium, la majorit\u00e9 des provinces canadiennes ont adopt\u00e9 des lois exigeant que les soci\u00e9t\u00e9s de condominium proc\u00e8dent \u00e0 une \u00e9tude du fonds de r\u00e9serve (appel\u00e9e \u00ab rapport de d\u00e9pr\u00e9ciation \u00bb en Colombie-Britannique). Les soci\u00e9t\u00e9s de condominium, appel\u00e9es \u00ab soci\u00e9t\u00e9s en copropri\u00e9t\u00e9 \u00bb en Colombie-Britannique, doivent satisfaire \u00e0 des exigences l\u00e9gislatives similaires en ce qui touche la pr\u00e9paration de rapports de d\u00e9pr\u00e9ciation.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Contenu d\u2019une \u00e9tude de fonds de r\u00e9serve<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>En termes simples, une \u00e9tude de fonds de r\u00e9serve consiste en un rapport qui aide les soci\u00e9t\u00e9s de condominium \u00e0 comprendre ce qui leur appartient, combien d\u2019argent elles poss\u00e8dent, le calendrier des remplacements \u00e0 pr\u00e9voir, les co\u00fbts futurs et, ultimement, comment payer pour les remplacements \u00e0 faire.<\/p>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude de fonds de r\u00e9serve est un document financier destin\u00e9 \u00e0 servir de guide en planification des budgets des soci\u00e9t\u00e9s. L\u2019\u00e9tude n\u2019est pas un audit technique, elle ne porte pas sur les aspects techniques d\u00e9taill\u00e9s et elle ne comporte pas de tests invasifs. Ce document aborde plut\u00f4t la gestion d\u2019un fonds de r\u00e9serve dans une perspective d\u2019affaires.<\/p>\n\n\n\n<p>Une \u00e9tude de fonds de r\u00e9serve comprend g\u00e9n\u00e9ralement ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>un inventaire physique de toute propri\u00e9t\u00e9 commune (y compris les syst\u00e8mes de b\u00e2timents tels les toitures, murs ext\u00e9rieurs, chauss\u00e9es et am\u00e9nagements paysagers, etc.);<\/li><li>une analyse de la condition observ\u00e9e, de l\u2019\u00e2ge r\u00e9el et effectif, de la vie \u00e9conomique restante et des co\u00fbts de remplacement courants et futurs pour chaque composant de la propri\u00e9t\u00e9 commune;<\/li><li>un calcul du niveau des r\u00e9serves requises pour couvrir les co\u00fbts futurs pr\u00e9vus;<\/li><li>une analyse du solde actuel du fonds de r\u00e9serve et de l\u2019historique de la contribution de la soci\u00e9t\u00e9 de condominium;<\/li><li>l\u2019\u00e9laboration de mod\u00e8les de financement pour aider la copropri\u00e9t\u00e9 \u00e0 atteindre ses objectifs de financement.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Les exigences sp\u00e9cifiques varient d\u2019une province \u00e0 l\u2019autre, certaines provinces exigeant l\u2019\u00e9laboration de trois mod\u00e8les de flux de tr\u00e9sorerie.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Avantages<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>La consigne \u00ab un acheteur averti en vaut deux \u00bb et l\u2019\u00e9tude du fonds de r\u00e9serve fournissent aux acheteurs, investisseurs et titulaires d\u2019hypoth\u00e8que potentiels les renseignements dont ils ont besoin pour prendre des d\u00e9cisions \u00e9clair\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n<p>Ce genre d\u2019\u00e9tudes offre certains avantages, notamment la pr\u00e9visibilit\u00e9 des co\u00fbts au propri\u00e9taire d\u2019unit\u00e9 et la r\u00e9duction des probabilit\u00e9s de lev\u00e9es de fonds ou cotisations sp\u00e9ciales. La valeur des unit\u00e9s de logement devrait augmenter, bien que cette hausse ne corresponde pas n\u00e9cessairement au solde du fonds de r\u00e9serve. La qualit\u00e9 marchande des soci\u00e9t\u00e9s de condominium ayant une claire vision financi\u00e8re \u00e0 long terme est plus stable que celle des soci\u00e9t\u00e9s ayant une moins bonne compr\u00e9hension de leurs futurs besoins de capitaux.<\/p>\n\n\n\n<p>Quand on leur demande pourquoi ils ont command\u00e9 une \u00e9tude de leur fonds de r\u00e9serve, la plupart des gestionnaires immobiliers et des administrateurs r\u00e9pondent \u00ab la derni\u00e8re \u00e9tude a eu lieu il y a cinq ans \u00bb ou \u00ab la loi sur ce type de propri\u00e9t\u00e9s l\u2019exige \u00bb. Bien que ces deux r\u00e9ponses soient bonnes, une \u00e9tude de fonds de r\u00e9serve devrait apporter plus que la simple conformit\u00e9 \u00e0 la loi provinciale aff\u00e9rente. Une des responsabilit\u00e9s d\u2019un planificateur de fonds de r\u00e9serve consiste \u00e0 travailler directement avec le gestionnaire immobilier et le Conseil d\u2019administration du condominium afin d\u2019aider ces derniers \u00e0 mieux comprendre les avantages d\u2019une planification coh\u00e9rente de leurs besoins actuels et futurs. Quand un Conseil d\u2019administration change, il arrive que la vision de d\u00e9veloppement du Conseil d\u2019administration ant\u00e9rieur ne soit pas comprise de la m\u00eame mani\u00e8re par le nouveau Conseil. Le fait d\u2019avoir en main un plan pr\u00e9cis donne plus de clart\u00e9 au plan de d\u00e9veloppement et permet aux nouveaux membres de poursuivre le travail entrepris.<\/p>\n\n\n\n<p>Un des buts d\u2019une \u00e9tude de fonds de r\u00e9serve devrait \u00eatre de faciliter la t\u00e2che des membres du Conseil d\u2019administration. Sachant que la plupart des membres du Conseil d\u2019administration pr\u00e9f\u00e9reraient \u00e9viter la t\u00e2che ingrate de percevoir une cotisation sp\u00e9ciale, un bon plan de fonds de r\u00e9serve devrait pr\u00e9voir des options servant \u00e0 r\u00e9duire le risque d\u2019une cotisation sp\u00e9ciale ou d\u2019en minimiser l\u2019impact, si une telle mesure s\u2019av\u00e9rait n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9tude du fonds de r\u00e9serve devrait offrir des options de financement qui pr\u00e9voient les d\u00e9penses n\u00e9cessaires pour r\u00e9parations et remplacements majeurs, tout en r\u00e9duisant encore une fois les probabilit\u00e9s de cotisations sp\u00e9ciales. Les contributions devraient \u00e9quilibrer de fa\u00e7on juste et \u00e9quitable les besoins des propri\u00e9taires d\u2019unit\u00e9s actuels et futurs.<\/p>\n\n\n\n<p>Durant le processus annuel de budg\u00e9tisation, on devrait recourir au rapport comme outil permettant aux gestionnaires immobiliers et au Conseil d\u2019administration et conseillers de copropri\u00e9t\u00e9 d\u2019acc\u00e9l\u00e9rer le travail.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Qualifications et comp\u00e9tence<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Plusieurs provinces reconnaissent que les membres de l\u2019ICE poss\u00e8dent les qualifications et comp\u00e9tences requises pour faire ce travail. Les planificateurs de fonds de r\u00e9serve certifi\u00e9s (CRP) qui sont membres de l\u2019Institut canadien de l\u2019immeuble sont g\u00e9n\u00e9ralement reconnus \u00e9galement, tout comme les m\u00e9treurs, ing\u00e9nieurs, architectes et autres personnes poss\u00e9dant les qualifications et comp\u00e9tences requises.<\/p>\n\n\n\n<p>La comp\u00e9tence est un sujet dont il a \u00e9t\u00e9 beaucoup question dans le domaine de la planification des fonds de r\u00e9serve. Les parties externes et la l\u00e9gislation peuvent reconna\u00eetre les qualifications d\u00e9cern\u00e9es par l\u2019ICE, mais l\u2019\u00e9ternelle question demeure : comment d\u00e9finit-on vraiment la comp\u00e9tence? \u00c0 l\u2019heure actuelle, l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) n\u2019a pas encore \u00e9labor\u00e9 des directives sp\u00e9cifiques \u00e0 l\u2019\u00e9gard des \u00e9tudes de fonds de r\u00e9serve. Les membres d\u00e9sirant proc\u00e9der \u00e0 des \u00e9tudes de fonds de r\u00e9serve sont encourag\u00e9s \u00e0 obtenir la formation n\u00e9cessaire aupr\u00e8s d\u2019autres organisations.<\/p>\n\n\n\n<p>Le Reserve Fund Planning Program (RFPP) (Programme de planification de fonds de r\u00e9serve) est offert par l\u2019\u00c9cole d\u2019\u00e9tudes commerciales Sauder de l\u2019Universit\u00e9 de la Colombie-Britannique, (<a href=\"http:\/\/www.sauder.ubc.ca\/Programs\/Real_Estate_Division\/Credit_Programs_and_Professional_Development_Courses\/Reserve_Fund_Planning\"><em>http:\/\/www.sauder.ubc.ca\/Programs\/Real_Estate_Division\/Credit_Programs_and_Professional_Development_Courses\/Reserve_Fund_Planning<\/em><\/a>) et la mati\u00e8re de cours plus compl\u00e8te du programme de formation de planificateur de fonds de r\u00e9serve certifi\u00e9 est dispens\u00e9e par l\u2019Institut canadien de l\u2019immeuble (<em>http:\/\/www.reic.ca\/DESIGNATIONS\/CRP-Certified-Reserve-Planner<\/em>). Les membres de l\u2019ICE auraient nettement avantage \u00e0 compl\u00e9ter de tels programmes d\u2019\u00e9tudes et \u00e0 s\u2019aligner sur des experts dans le domaine qui sont des planificateurs de fonds de r\u00e9serve qualifi\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p>En ce qui touche la couverture d\u2019assurance, le programme d\u2019assurance de l\u2019ICE couvre les activit\u00e9s conformes aux <em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada <\/em>(<em>NUPPEC)<\/em>. Les \u00e9tudes de fonds de r\u00e9serve font partie des NUPPEC et sont couvertes pour les membres AACI, P.App et CRA comp\u00e9tents.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Mod\u00e8les de financement<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Dans les \u00e9tudes de fonds de r\u00e9serve, il existe quatre types primaires de mod\u00e8les de financement :<\/p>\n\n\n\n<p>Le <strong>mod\u00e8le de financement de base <\/strong>et le<strong> mod\u00e8le de financement de seuil <\/strong>sont similaires en ce que le solde du fonds de r\u00e9serve est fix\u00e9 \u00e0 un montant pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9. Le mod\u00e8le de financement de base cherche avant tout \u00e0 maintenir le solde du fonds de r\u00e9serve en situation positive ou au-dessus de z\u00e9ro. Une importante faiblesse du mod\u00e8le de financement de base vient du fait que ce mod\u00e8le suppose que nous vivons dans un monde parfait dans lequel les composants font d\u00e9faut exactement au moment pr\u00e9vu. Si des composants majeurs devaient d\u00e9faillir plus t\u00f4t que pr\u00e9vu, une cotisation sp\u00e9ciale serait probablement n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n<p>Dans le cas du <strong>mod\u00e8le de financement de seuil<\/strong>, un montant pr\u00e9d\u00e9termin\u00e9 est \u00e9tabli \u00e0 partir de crit\u00e8res que les propri\u00e9taires devraient comprendre facilement. Ces crit\u00e8res pourraient inclure un pourcentage de la contribution annuelle indiqu\u00e9e par l\u2019\u00e9tude du fonds de r\u00e9serve, un pourcentage du budget de fonctionnement annuel ou m\u00eame un pourcentage du co\u00fbt de remplacement de l\u2019immeuble selon une \u00e9valuation d\u2019assurance.<\/p>\n\n\n\n<p>Le <strong>mod\u00e8le de financement l\u00e9gislatif<\/strong> utilise les lois ou statuts applicables pour d\u00e9terminer le montant minimum de fonds devant \u00eatre contribu\u00e9s au fonds de r\u00e9serve pour les d\u00e9penses d\u2019immobilisation majeures.<\/p>\n\n\n\n<p>La principale faiblesse des mod\u00e8les de financement de seuil et de financement l\u00e9gislatif est qu\u2019on ne tient pas n\u00e9cessairement compte de l\u2019\u00e2ge et de l\u2019\u00e9tat des composants. Si un composant important devait d\u00e9faillir pr\u00e9matur\u00e9ment, le risque d\u2019une cotisation sp\u00e9ciale serait encore une fois possible.<\/p>\n\n\n\n<p>Le <strong>mod\u00e8le \u00e0 capitalisation enti\u00e8re <\/strong>consiste \u00e0 maintenir le solde de la r\u00e9serve \u00e0 100 % ou presque de l\u2019amortissement total cumul\u00e9 estim\u00e9 de tous les composants de la propri\u00e9t\u00e9 commune identifi\u00e9s dans l\u2019\u00e9tude du fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n<p>Bien que ce mod\u00e8le semble \u00eatre une excellente solution, la principale faiblesse du mod\u00e8le \u00e0 capitalisation enti\u00e8re est que, si une soci\u00e9t\u00e9 de condominium\/copropri\u00e9t\u00e9 \u00e9tait enti\u00e8rement capitalis\u00e9e selon l\u2019\u00e9tude du fonds de r\u00e9serve, la plupart des soci\u00e9t\u00e9s de condominium auraient trop d\u2019argent dans leur fonds de r\u00e9serve. S\u2019il est vrai que les probabilit\u00e9s d\u2019une cotisation sp\u00e9ciale sont beaucoup plus faibles, les contributions des propri\u00e9taires au fonds de r\u00e9serve sont sup\u00e9rieures \u00e0 ce qu\u2019elles devraient \u00eatre.<\/p>\n\n\n\n<p>Il importe aussi de se rappeler que, sauf si un fonds de r\u00e9serve est largement surcapitalis\u00e9, aucun mod\u00e8le de financement ne peut tenir compte de tous les sc\u00e9narios et \u00e9viter une cotisation sp\u00e9ciale.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Financement en caisse commune ou distincte<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Il existe diverses \u00e9coles de pens\u00e9e quant aux m\u00e9thodes de financement des fonds de r\u00e9serve et deux m\u00e9thodes principales : le financement en caisse commune et le financement en caisse distincte.<\/p>\n\n\n\n<p>On d\u00e9signe parfois la m\u00e9thode de financement en caisse commune comme \u00ab flux de tr\u00e9sorerie \u00bb ou \u00ab mise en commun \u00bb, alors que le financement en caisse distincte est dit \u00ab lin\u00e9aire \u00bb ou \u00ab non mis en commun \u00bb.<\/p>\n\n\n\n<p>La m\u00e9thode en caisse distincte ou lin\u00e9aire d\u00e9termine un but de financement pour chacun des composants sans \u00e9gard \u00e0 l\u2019accumulation de fonds pour les autres composants. Cette m\u00e9thode correspond \u00e0 l\u2019\u00e9tablissement d\u2019un compte de r\u00e9serve s\u00e9par\u00e9 pour chaque composant : toitures, fen\u00eatres et b\u00e9ton, etc. Les fonds dans un compte ne peuvent \u00eatre utilis\u00e9s pour payer les r\u00e9parations ou le remplacement d\u2019un autre composant. Par exemple, dans un r\u00e9gime de financement en caisse distincte, le compte consacr\u00e9 \u00e0 la toiture ne peut \u00eatre utilis\u00e9 pour le remplacement des fen\u00eatres.<\/p>\n\n\n\n<p>Un financement en caisse commune met l\u2019accent sur le total requis en tr\u00e9sorerie pour les besoins de remplacement estim\u00e9s pour tous les composants. La m\u00e9thode de financement en caisse commune exige une estimation des besoins de financement pour au moins la p\u00e9riode minimum couverte par l\u2019\u00e9tude du fonds de r\u00e9serve (normalement 25-30 ans, d\u00e9pendamment des exigences provinciales).<\/p>\n\n\n\n<p>Les niveaux de contribution annuelle sont alors estim\u00e9s de mani\u00e8re \u00e0 assurer qu\u2019il y a suffisamment d\u2019argent dans le fonds de r\u00e9serve pour couvrir toutes les d\u00e9penses annuelles pr\u00e9vues, peu importe l\u2019ann\u00e9e au cours de laquelle elles surviendront. La principale diff\u00e9rence est que, plut\u00f4t que d\u2019avoir un compte distinct pour chaque composant, le fonds de r\u00e9serve est mis en commun.<\/p>\n\n\n\n<p>Quand on utilise la m\u00e9thode de financement en caisse commune, il n\u2019est pas obligatoire que les propri\u00e9taires d\u2019unit\u00e9s soient appel\u00e9s \u00e0 voter sur l\u2019utilisation des fonds devant servir \u00e0 un composant pour couvrir les d\u00e9penses d\u2019un autre composant, alors que lorsqu\u2019on utilise la m\u00e9thode de financement en caisse distincte, un vote peut \u00eatre requis (les r\u00e8gles varient d\u2019une province \u00e0 l\u2019autre).<\/p>\n\n\n\n<p>La m\u00e9thode de financement en caisse distincte peut aussi rendre n\u00e9cessaire la perception de contributions plus importantes de la part des propri\u00e9taires d\u2019unit\u00e9 et des niveaux de financement global plus \u00e9lev\u00e9s dans le fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Alors que les populations continuent d\u2019augmenter dans les centres urbains et que la densit\u00e9 dans les villes et les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines continue aussi d\u2019augmenter, la tendance vers le logement en copropri\u00e9t\u00e9 s\u2019acc\u00e9l\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n<p>Ultimement, la l\u00e9gislation provinciale \u00e9nonce les exigences sp\u00e9cifiques du rapport et pr\u00e9cise les personnes qualifi\u00e9es pour ce genre de t\u00e2che dans chaque province. Chaque soci\u00e9t\u00e9 de condominium\/copropri\u00e9t\u00e9 d\u00e9cide alors du mod\u00e8le de financement et de la m\u00e9thode de financement qui correspondent le mieux \u00e0 ses besoins.<\/p>\n\n\n\n<p>En qualit\u00e9 de planificateurs de fonds de r\u00e9serve, notre but consiste \u00e0 guider les soci\u00e9t\u00e9s de condominium vers la mise en place d\u2019une strat\u00e9gie de remplacement du capital \u00e0 la fois claire et viable ce qui contribuera \u00e0 prot\u00e9ger leurs avoirs.<\/p>\n\n\n\n<p>En qualit\u00e9 de membres de l\u2019ICE, d\u2019excellentes opportunit\u00e9s de d\u00e9velopper nos comp\u00e9tences dans ce domaine sont \u00e0 notre port\u00e9e pour \u00e9largir notre pratique dans le domaine des fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Par Kari Benum, CRA, CRP, Dipl. J.A.; Ernie Paustian, AACI, P. App., RPA, CRP; et Dan Wilson, BCOMM., RI, AACI, P. 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