{"id":30030,"date":"2015-11-23T09:22:53","date_gmt":"2015-11-23T14:22:53","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/closing-tech-gap\/"},"modified":"2015-11-23T10:23:53","modified_gmt":"2015-11-23T06:23:53","slug":"closing-tech-gap","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/closing-tech-gap\/","title":{"rendered":"Combler le foss\u00e9 technologique"},"content":{"rendered":"\n
\"Colin<\/figure><\/div>\n\n\n\n

L\u2019immobilier commercial (IC) a toujours eu du retard par rapport \u00e0 d\u2019autres secteurs en mati\u00e8re d\u2019investissement technologique, mais tout cela est sur le point de changer.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Par Colin B. Johnston, AACI, P. App., dirige la division d\u2019\u00e9valuation du Groupe Altus \u00e0 l\u2019\u00e9chelle nationale, y compris ses 300 \u00e9valuateurs et consultants \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du pays. Durant ses plus de 20 ans aupr\u00e8s du Groupe Altus, Colin est devenu l\u2019un des professionnels les plus r\u00e9put\u00e9s du pays en \u00e9valuation et en consultation, concentrant tout particuli\u00e8rement sur les actifs de premi\u00e8re qualit\u00e9 au d\u00e9tail.  <\/p>\n\n\n\n

Les promoteurs immobiliers et les propri\u00e9taires d\u00e9pensent chaque ann\u00e9e des milliards de dollars pour la v\u00e9rification future de leurs actifs d\u2019IC en utilisant les meilleurs mat\u00e9riaux, en am\u00e9liorant leur durabilit\u00e9 ou en employant les tout derniers dispositifs d\u2019immeuble intelligent con\u00e7us pour satisfaire les occupants les plus exigeants.<\/p>\n\n\n\n

Pour un secteur capable de livrer des d\u00e9veloppements stup\u00e9fiants gr\u00e2ce aux techniques de construction les plus ambitieuses et sophistiqu\u00e9, soutenu par des mod\u00e8les de financement tr\u00e8s innovants, il est surprenant de voir ces d\u00e9penses d\u2019investissement plut\u00f4t modestes dans le domaine de l\u2019IC, notamment pour ce qui est de comprendre le rendement des actifs. Depuis des d\u00e9cennies, le secteur de l\u2019IC a g\u00e9n\u00e9ralement peu mis\u00e9 sur l\u2019investissement technologique, comparativement \u00e0 d\u2019autres secteurs. Comme pourcentage des revenus globaux, l\u2019IC d\u00e9pense environ la moiti\u00e9 sur les infrastructures de TI, par rapport aux secteurs des services financiers et des infrastructures.[1]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Cela fut suffisant pour plusieurs ann\u00e9es, surtout quand on voyait l\u2019IC comme un investissement \u00ab accessoire \u00bb. Toutefois, comme les institutions investissent annuellement de plus en plus d\u2019argent dans le secteur, l\u2019IC est maintenant fermement \u00e9tabli dans la \u00ab quatri\u00e8me classe d\u2019actifs \u00bb, avec les obligations, les actions et les devises. Les statistiques en t\u00e9moignent. Il y a seulement 20 ans, l\u2019IC ne repr\u00e9sentait qu\u2019environ 5 % de l\u2019investissement institutionnel de capitaux dans les alternatives. Aujourd\u2019hui, on vise 9,67 % de capitaux consacr\u00e9s aux actifs d\u2019IC, ce qui repr\u00e9sente 6,7 billions de dollars US, alors que certaines estimations, y compris celles de PWC, avancent qu\u2019elles pourraient doubler et se stabiliser \u00e0 environ 20 % des portefeuilles institutionnels.[2]<\/a><\/p>\n\n\n\n

\"D\u00e9fis<\/figure>\n\n\n\n

La nouvelle position de l\u2019IC comme quatri\u00e8me classe d\u2019actifs a ouvert de belles avenues pour notre secteur, mais aussi de grandes attentes de la part des investisseurs, non seulement pour le rendement, mais surtout pour plus de transparence et de production de rapports. Reconnaissant que c\u2019est un actif beaucoup moins liquide que les obligations, actions et devises, le glissement de l\u2019IC vers la classe principale d\u2019investissement signifie que les investisseurs souhaitent la clart\u00e9, la transparence ainsi que des donn\u00e9es en temps r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n

Ces besoins accrus des investisseurs semblent contredire les conclusions du r\u00e9cent Rapport du Groupe Altus sur l\u2019innovation<\/em>, selon lequel 300 ex\u00e9cutifs de l\u2019IC, repr\u00e9sentant plus d\u2019un billion de dollars d\u2019actifs administr\u00e9s, ont \u00e9t\u00e9 interrog\u00e9s sur la fa\u00e7on dont ils utilisent pr\u00e9sentement la technologie. Les r\u00e9sultats montraient que plus du tiers des compagnies emploient encore des feuilles de calcul manuelles comme outil principal pour la gestion des actifs. Cela signifie qu\u2019il existe potentiellement 11 billions de dollars en actifs d\u2019IC pr\u00e9sentement administr\u00e9s avec des feuilles de calcul, avec tous leurs risques inh\u00e9rents d\u2019inefficience et d\u2019erreur humaine.<\/p>\n\n\n\n

Habitu\u00e9s \u00e0 un r\u00e9gime d\u2019acc\u00e8s instantan\u00e9 \u00e0 l\u2019information sur leurs investissements en actions et obligations, les investisseurs ont peu d\u2019app\u00e9tit pour les calculs et les pr\u00e9visions effectu\u00e9s avec des feuilles manuelles, qui n\u00e9cessitent beaucoup de main-d\u2019\u0153uvre pour faire les mises \u00e0 jour sur les derniers taux, loyers ou taux de capitalisation. Les ex\u00e9cutifs de l\u2019IC doivent donc r\u00e9pondre aux besoins de ces investisseurs, qui placent leur agent en esp\u00e9rant une livraison d\u2019information sur demande et qui veulent de meilleures donn\u00e9es, en plus grande quantit\u00e9 et plus souvent.<\/p>\n\n\n\n

En outre, les r\u00e9sultats du rapport montre bien que les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019IC d\u00e9sirent v\u00e9ritablement consommer et dig\u00e9rer plus de donn\u00e9es afin de prendre des d\u00e9cisions plus \u00e9clair\u00e9es en mati\u00e8re d\u2019investissements et de portefeuilles :<\/p>\n\n\n\n

  • 70 % des soci\u00e9t\u00e9s sond\u00e9es croient qu\u2019elles ont besoin, soit de plus de donn\u00e9es, soit d\u2019autres param\u00e8tres pour \u00e9talonner leur rendement face au march\u00e9.<\/li>
  • Plus des deux tiers des soci\u00e9t\u00e9s sond\u00e9es croient qu\u2019elles pourront obtenir un impact significatif dans le rendement du capital investi, si elles am\u00e9liorent leur processus de prise de d\u00e9cision concernant la gestion de leurs actifs et de leurs portefeuilles.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
    \"Obstacles<\/figure>\n\n\n\n

    Ce d\u00e9sir de donn\u00e9es suppl\u00e9mentaires sur le rendement des actifs, que les clients nous demandent plus que jamais, devrait \u00eatre accueilli les bras ouverts par les intervenants de l\u2019\u00e9valuation. Malgr\u00e9 l\u2019adoption lente de la technologie par l\u2019IC, tant le rapport que nos propres conversations avec les clients nous montrent que la tendance se renverse et qu\u2019un effort concert\u00e9 pour combler le foss\u00e9 technologique de l\u2019IC prend de la vitesse au sein des soci\u00e9t\u00e9s. Dans une proportion de 77 %, les ex\u00e9cutifs de l\u2019IC interrog\u00e9s ont d\u00e9clar\u00e9 que l\u2019investissement en technologie \u00e9tait une \u00ab importante priorit\u00e9 \u00bb pour leur soci\u00e9t\u00e9, ce qui nous indique que la plus grande partie du secteur prend cet enjeu tr\u00e8s au s\u00e9rieux.<\/p>\n\n\n\n

    Le manque de donn\u00e9es suppl\u00e9mentaires est criant, et il semble que les compagnies d\u2019IC soient maintenant pr\u00eates \u00e0 investir en cons\u00e9quence, mais les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019IC ont de la difficult\u00e9 \u00e0 trouver comment recueillir, centraliser et v\u00e9rifier ces donn\u00e9es. En r\u00e9alit\u00e9, plus de la moiti\u00e9 des r\u00e9pondants de notre enqu\u00eate doutent de la v\u00e9racit\u00e9 des donn\u00e9es avec lesquelles ils travaillent, c\u2019est-\u00e0-dire qu\u2019ils n\u2019ont pas enti\u00e8rement confiance dans l\u2019exactitude de ce qui est rapport\u00e9 au sujet de leurs portefeuilles \u2013 une tendance \u00e9videmment pr\u00e9occupante pour les \u00e9valuateurs.<\/p>\n\n\n\n

    Dans notre recherche, l\u2019absence de donn\u00e9es centralis\u00e9es semble toucher la majorit\u00e9 du secteur de l\u2019IC, plus de trois quarts des soci\u00e9t\u00e9s sond\u00e9es fonctionnant avec des \u00ab r\u00e9serves de donn\u00e9es \u00bb. Dans la pratique, cela peut prendre des semaines, voire des mois, \u00e0 produire l\u2019\u00e9valuation globale de tout le portefeuille d\u2019une compagnie, en raison de l\u2019agr\u00e9gation manuelle des donn\u00e9es provenant de multiples sources. Une plateforme int\u00e9gr\u00e9e vous permet de voir cette information du plus haut niveau en temps r\u00e9el; avoir celle-ci \u00e0 port\u00e9e de la main vous permet aussi d\u2019analyser rapidement les conditions changeantes du march\u00e9 et de prendre des d\u00e9cisions strat\u00e9giques d\u2019investissement plus judicieuses.<\/p>\n\n\n\n

    M\u00eame si l\u2019IC implique \u00e9videmment un \u00e9ch\u00e9ancier beaucoup plus long que dans les autres secteurs \u2212 ses baux \u00e0 long terme et ses projets de d\u00e9veloppement s\u2019\u00e9talant sur plusieurs ann\u00e9es \u2212, il n\u2019est pas \u00e0 l\u2019abri des macro-chocs qui peuvent rapidement changer l\u2019humeur du march\u00e9. Pensons seulement au d\u00e9part pr\u00e9cipit\u00e9 de Target du Canada, le printemps pass\u00e9, pour comprendre comment ces chocs peuvent affecter l\u2019humeur du march\u00e9 presque du jour au lendemain. La perspective du commerce au d\u00e9tail canadien est pass\u00e9e d\u2019un optimisme c\u00e9l\u00e9brant l\u2019arriv\u00e9e d\u2019une s\u00e9rie de nouveaux d\u00e9taillants \u00e9trangers \u00e0 un s\u00e9rieux probl\u00e8me cr\u00e9\u00e9 par un trou noir de 15 millions de pieds carr\u00e9s d\u2019espace qui reviendra sur le march\u00e9 incessamment. Dans le pr\u00e9sent cas, les locateurs qui poss\u00e8dent un syst\u00e8me logiciel centralis\u00e9 leur permettant de cumuler promptement leur portefeuille, \u00e9valuer leur exposition, appliquer une analyse de sensibilit\u00e9 et faire de nouvelles projections ont un net avantage sur les propri\u00e9taires qui recourent \u00e0 un processus pouvant prendre des semaines pour agr\u00e9ger les diverses feuilles de calcul et les donn\u00e9es d\u00e9clin\u00e9es en diff\u00e9rents formats.<\/p>\n\n\n\n

    L\u2019apparition de produits comme Voyanta, qui aident les soci\u00e9t\u00e9s d\u2019IC \u00e0 agr\u00e9ger, centraliser et am\u00e9liorer la v\u00e9racit\u00e9 des donn\u00e9es, montre bien qu\u2019il existe une demande pour am\u00e9liorer les processus de gestion des donn\u00e9es. Si nous savons nous y prendre, le potentiel pour le secteur sera immense. Non seulement cela rendra l\u2019exercice plus transparent, augmentera la liquidit\u00e9 des actifs et am\u00e9liorera le placement de l\u2019IC dans une classe d\u2019actifs, mais cela permettra d\u2019exploiter la puissance des m\u00e9gadonn\u00e9es, dont deux tiers des ex\u00e9cutifs de l\u2019IC sond\u00e9s pensent qu\u2019elles ont le potentiel de \u00ab transformer le secteur \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

    Pr\u00e9sentement, les compagnies d\u2019IC g\u00e9n\u00e8rent une grande quantit\u00e9 de donn\u00e9es provenant de plusieurs sources \u2013 internes et externes \u2013 telles donn\u00e9es du march\u00e9, usage de laissez-passer de s\u00e9curit\u00e9 par les locataires des biens immobiliers et information sur la client\u00e8le provenant des m\u00e9dias sociaux. Capturer, stocker et analyser ad\u00e9quatement et en temps r\u00e9el d\u2019importants groupes de m\u00e9gadonn\u00e9es, structur\u00e9es et non structur\u00e9es, peut servir \u00e0 d\u00e9gager les tendances et les possibilit\u00e9s commerciales. M\u00eame si \u00e7a para\u00eet simple, avoir la technologie appropri\u00e9e est critique pour tirer le meilleur parti de vastes groupes de donn\u00e9es. Comme l\u2019indique notre recherche, les donn\u00e9es r\u00e9sident habituellement dans plusieurs syst\u00e8mes disparates, \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur et au-del\u00e0 du coupe-feu, ce qui rend difficile de faire de bonnes analyses. Cependant, avant m\u00eame que l\u2019IC puisse commencer \u00e0 songer aux b\u00e9n\u00e9fices commerciaux d\u00e9coulant de l\u2019analyse des m\u00e9gadonn\u00e9es, il doit d\u2019abord poser les fondations technologiques sur lesquelles construire.<\/p>\n\n\n\n

    Plus de transparence<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    Pour les \u00e9valuateurs, peut-\u00eatre l\u2019am\u00e9lioration la plus excitante que repr\u00e9sente l\u2019investissement dans la technologie est une plus grande transparence dans un march\u00e9 que beaucoup de gens de l\u2019ext\u00e9rieur consid\u00e8rent encore comme opaque. N\u2019oublions pas le r\u00f4le important qu\u2019ont jou\u00e9 l\u2019immobilier et, en particulier, les titres adoss\u00e9s \u00e0 des financements hypoth\u00e9caires d\u2019immeubles de rapport dans la crise financi\u00e8re de 2008. La r\u00e9cession mondiale a sensibilis\u00e9 un grand nombre d\u2019actionnaires \u00e0 la n\u00e9cessit\u00e9 de plus de rapports, de transparence et de d\u00e9tails. Les r\u00e9sultats de notre enqu\u00eate permettent \u00e9galement d\u2019observer cette tendance, plus de la moiti\u00e9 des ex\u00e9cutifs de l\u2019IC d\u00e9clarant que les investisseurs exigent d\u00e9sormais non seulement des rapports plus fr\u00e9quents, mais plus d\u00e9taill\u00e9s et en formats plus normalis\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n

    En accueillant la technologie et en permettant aux investisseurs d\u2019acc\u00e9der \u00e0 des indicateurs de rendement cl\u00e9, en temps r\u00e9el et mis \u00e0 jour, cette transparence accrue ajoutera de la liquidit\u00e9 au march\u00e9 et aux actifs. Alors que l\u2019immobilier se mondialise de plus en plus, disposer de donn\u00e9es suppl\u00e9mentaires permet aux soci\u00e9t\u00e9s d\u2019entrer avec confiance dans de nouveaux march\u00e9s en assurant les investisseurs qu\u2019ils poss\u00e8dent les renseignements appropri\u00e9s pour prendre de bonnes d\u00e9cisions.<\/p>\n\n\n\n

    Avec plus de transparence, le besoin de normes d\u2019\u00e9valuation internationales serait aussi un bienfait inappr\u00e9ciable pour la liquidit\u00e9 dans les march\u00e9s de l\u2019IC. Nous avons vu des soci\u00e9t\u00e9s canadiennes, notamment notre capitale institutionnelle, ouvrir la voie en termes d\u2019investissements transfrontaliers depuis quelques ann\u00e9es. Alors que la demande d\u2019actifs de base am\u00e9lior\u00e9s a augment\u00e9, les taux effectifs se sont comprim\u00e9s et les investisseurs ont commenc\u00e9 \u00e0 regarder plus loin pour atteindre les cibles de rendement. Cela a forc\u00e9 certaines compagnies \u00e0 entrer dans de nouveaux march\u00e9s avec des informations imparfaites. Gr\u00e2ce \u00e0 une plus grande transparence et une \u00e9valuation standardis\u00e9e, les soci\u00e9t\u00e9s mondiales d\u2019IC seront en mesure de comparer le rendement des actifs avec d\u2019autres actifs identiques, ouvrant des march\u00e9s \u00e9mergents \u00e0 de nouvelles sources de capitaux. Notre travail en tant qu\u2019\u00e9valuateurs consistera \u00e0 soutenir nos clients \u00e0 travers ce processus. Alors qu\u2019ils acc\u00e9l\u00e8rent leur entr\u00e9e dans les march\u00e9s internationaux, il importe que nous les accompagnions \u00e0 chaque \u00e9tape.<\/p>\n\n\n\n

    La relation du secteur de l\u2019IC avec la technologie change visiblement et des b\u00e9n\u00e9fices concrets attendent l\u2019ensemble du secteur, surtout les soci\u00e9t\u00e9s qui l\u2019adopteront en premier et qui pourront ainsi se d\u00e9marquer. Les intervenants de l\u2019\u00e9valuation au Canada doivent s\u2019assurer que nous sommes \u00e0 l\u2019avant-garde de ces changements afin de pouvoir fournir \u00e0 nos clients les bonnes donn\u00e9es, au moment opportun et dans les bons formats et, par cons\u00e9quent, permettre une int\u00e9gration harmonieuse avec leurs propres plateformes technologiques.<\/p>\n\n\n\n

    R\u00e9f\u00e9rences<\/strong><\/p>\n\n\n\n

    [1] Source : Service Innovation: Spending Metrics \u2013 IT Spending <\/em>by Sector, IDC janvier 2015.<\/p>\n\n\n\n

    2 Source : Institutional Real Estate Allocations Monitor<\/em>, Funk, D., & Weill, D., Cornell University\u2019s Baker Program in Real Estate and Hodes Weill & Associates, LP, septembre 2014.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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