{"id":30031,"date":"2015-11-23T09:10:51","date_gmt":"2015-11-23T14:10:51","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/chattels-become-real-property\/"},"modified":"2015-11-23T10:11:51","modified_gmt":"2015-11-23T06:11:51","slug":"chattels-become-real-property","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/chattels-become-real-property\/","title":{"rendered":"Quand les biens meubles deviennent des parties du bien immobilier"},"content":{"rendered":"\n
\"John<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Par John Shevchuk, C.Arb, AACI(Hon)<\/p>\n\n\n\n

Membre b\u00e9n\u00e9vole, sous-comit\u00e9 des appels, avocat-procureur<\/p>\n\n\n\n

Dans la vente de biens immobiliers et les arrangements entre propri\u00e9taire et locataire, des questions surviennent souvent sur la propri\u00e9t\u00e9 des immeubles, structures et autres \u00e9l\u00e9ments pr\u00e9sents sur le terrain au moment de la vente ou \u00e0 la fin de la location. On se demande si un \u00e9l\u00e9ment donn\u00e9 est un bien meuble ou s\u2019il est devenu partie du bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n

Dans la cause Scott c. Filipovic[i]<\/strong><\/a><\/em> [Scott<\/em>], la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique s\u2019est pench\u00e9e sur des revendications contradictoires de bleuetiers plant\u00e9s par le locataire dans un emplacement commercial. Le propri\u00e9taire soutenait que le locataire avait abandonn\u00e9 le bail. Le propri\u00e9taire a repris possession des lieux et interdit au locataire de revenir pour enlever les plants de bleuets. Le locataire a poursuivi le propri\u00e9taire pour violation du bail et conversion relativement aux plants de bleuets. Le locataire arguait que le propri\u00e9taire et lui voulaient que les plants de bleuets demeurent des biens meubles et ne deviennent pas partie du terrain.<\/p>\n\n\n\n

Le bail contenait une clause voulant qu\u2019\u00e0 la fin du bail, le terrain soit d\u00e9gag\u00e9 et replant\u00e9 avec du mil. Pour le locataire, c\u2019\u00e9tait la preuve que les deux parties souhaitaient que l\u2019on consid\u00e8re les bleuets comme des biens meubles. La Cour d\u2019appel en a disconvenu et elle a expliqu\u00e9 la loi sur les biens meubles devenant partie du bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n

La Cour d\u2019appel s\u2019est fond\u00e9e sur la d\u00e9cision de la Cour divisionnaire de l\u2019Ontario dans la cause Stack c. T. Eaton Co.[ii]<\/strong><\/a><\/em> [Stack<\/em>], que l\u2019on invoque depuis longtemps relativement aux facteurs \u00e0 prendre en compte pour d\u00e9terminer si le bien est un bien meuble et, par cons\u00e9quent, un bien personnel ou s\u2019il constitue une partie du bien immobilier. Dans la cause Stack<\/em>, le litige touchait la propri\u00e9t\u00e9 de certaines installations du magasin (tablettes fix\u00e9es au mur) et des installations gazi\u00e8res et \u00e9lectriques dans un immeuble faisant l\u2019objet d\u2019une vente. Parlant au nom de la Cour, Meredith C.J. d\u00e9clarait ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

1)              Je consid\u00e8re comme un principe juridique \u00e9tabli :<\/p>\n\n\n\n

2)              1. Que les \u00e9l\u00e9ments non rattach\u00e9s au terrain autrement que par leur propre poids ne sont pas consid\u00e9r\u00e9s comme une partie du terrain, \u00e0 moins que les circonstances montrent visiblement qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 con\u00e7us pour en faire partie.<\/p>\n\n\n\n

3)              2. Que les \u00e9l\u00e9ments fix\u00e9s au sol, m\u00eame l\u00e9g\u00e8rement, doivent \u00eatre consid\u00e9r\u00e9s comme des parties du terrain, \u00e0 moins que les circonstances montrent visiblement qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 con\u00e7us pour maintenir des biens meubles.<\/p>\n\n\n\n

4)              3. Que les circonstances requises pour montrer qu\u2019elles alt\u00e8rent le caract\u00e8re prima facie<\/em> des \u00e9l\u00e9ments sont des circonstances montrant le degr\u00e9 et l\u2019objet d\u2019une annexion que tous peuvent observer.<\/p>\n\n\n\n

5)              4. Que l\u2019intention de la personne fixant l\u2019\u00e9l\u00e9ment au sol n\u2019est mat\u00e9rielle que dans la mesure o\u00f9 l\u2019on peut la pr\u00e9sumer en observant le degr\u00e9 et l\u2019objet de l\u2019annexion.<\/p>\n\n\n\n

6)              5. Que m\u00eame les accessoires immeubles du locataire, install\u00e9s pour des fins commerciales, forment une partie de la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re libre franche, avec le droit, cependant, pour le locataire, comme entre lui et son propri\u00e9taire, de les ramener \u00e0 l\u2019\u00e9tat de biens meubles en les d\u00e9tachant du sol, alors qu\u2019ils doivent passer par un transport de propri\u00e9t\u00e9 sur les terres comme en faisant partie, sujet \u00e0 ce droit du locataire.<\/p>\n\n\n\n

Les tablettes et les installations de services publics \u00e9taient r\u00e9put\u00e9es faire partie du terrain.<\/p>\n\n\n\n

La Cour supr\u00eame du Canada a d\u00e9crit \u00ab l\u2019objet et le degr\u00e9 d\u2019annexion \u00bb de la mani\u00e8re suivante dans la cause Haggert c. Brampton (Town) <\/em>:[iii]<\/a><\/p>\n\n\n\n

Pour se prononcer sur l\u2019objet de l\u2019annexion, on peut prendre en consid\u00e9ration les fins pour lesquelles on utilise les lieux; et si l\u2019on installe les \u00e9l\u00e9ments pour augmenter la valeur des lieux ou am\u00e9liorer son utilit\u00e9 pour les fins qu\u2019ils servent, et s\u2019ils sont fix\u00e9s \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re libre, m\u00eame l\u00e9g\u00e8rement, mais dans la mesure appropri\u00e9e \u00e0 l\u2019utilisation de ces \u00e9l\u00e9ments et montrant une intention de les fixer non pas occasionnellement mais de fa\u00e7on permanente, alors tant pour le degr\u00e9 d\u2019annexion que pour son objet, on peut facilement conclure que les \u00e9l\u00e9ments sont devenus des parties du bien immobilier\u2026<\/p>\n\n\n\n

Dans la cause Scott<\/em>, la Cour d\u2019appel soutenait que la clause du bail exigeant l\u2019enl\u00e8vement des plantes n\u2019\u00e9tait pas le type de preuve qui \u00e9tablit l\u2019intention. La preuve doit \u00eatre plut\u00f4t d\u2019un type qui \u00e9tablit l\u2019intention objective. La preuve doit informer les tierces parties consid\u00e9rant la situation de l\u2019intention des parties dans un sens ou dans l\u2019autre. Les facteurs \u00e9nonc\u00e9s dans la cause Stack<\/em> fournissent la base pour d\u00e9terminer si le bien est devenu un accessoire immeuble. La Cour a cit\u00e9 le passage suivant de la cause Anger & Honsberger: Law of Real Property <\/em>:[iv]<\/strong><\/em><\/a><\/p>\n\n\n\n

Un bien meuble devient un accessoire immeuble par implication. Ainsi, qu\u2019un objet soit devenu un accessoire immeuble ou non est d\u00e9termin\u00e9 par l\u2019application de r\u00e8gles \u00e9tablies sur les faits de la cause plut\u00f4t que sur un accord ou un transport de propri\u00e9t\u00e9. Les parties peuvent d\u00e9terminer entre eux leurs droits par contrat, mais cela n\u2019affecte pas les droits des tierces parties.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l\u2019heure actuelle, on peut penser que, comme entre le propri\u00e9taire et le locataire dans la cause Scott<\/em>, il y avait un contrat en vigueur permettant l\u2019enl\u00e8vement des plants. La Cour d\u2019appel soutenait que le bail ne gardait pas les plants comme biens meubles; il pr\u00e9voyait seulement qu\u2019ils retrouveraient le caract\u00e8re de biens meubles \u00e0 la fin du bail.<\/p>\n\n\n\n

Ce qui complique la cause Scott<\/em> est l\u2019histoire de l\u2019emplacement. Le locataire original est arriv\u00e9 sur les lieux en 2007. En 2010, quand il a vendu son verger commercial \u00e0 une tierce partie, le locataire original pr\u00e9tendait assigner le bail de 2007. En r\u00e9alit\u00e9, le bail emp\u00eachait l\u2019assignation et le propri\u00e9taire a conclu un nouveau bail avec la tierce partie en 2010. Puis, le locataire original a acquis de nouveau l\u2019entreprise de la tierce partie, en 2012, et pr\u00e9tendait prendre une assignation du bail de 2010. Ce dernier interdisait aussi l\u2019assignation. La Cour pr\u00e9tendait que les baux avaient \u00e9t\u00e9 r\u00e9troc\u00e9d\u00e9s et que de nouveaux baux avaient \u00e9t\u00e9 conclus. Qui plus est, comme les plants de bleuets n\u2019\u00e9taient plus des biens meubles une fois plant\u00e9s, ils ne pouvaient pas \u00eatre transf\u00e9r\u00e9s s\u00e9par\u00e9ment comme biens meubles par la tierce partie au locataire original quand il a acquis l\u2019entreprise de nouveau.<\/p>\n\n\n\n

Pour expliquer la loi, la Cour d\u2019appel dans la cause Scott <\/em>a invoqu\u00e9 la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel de la Saskatchewan dans la cause Long c. Van Burgsteden<\/em>[v]<\/strong><\/em><\/a> [Long<\/em>], o\u00f9 les arbres et leurs syst\u00e8mes racinaires \u00e9taient plac\u00e9s dans des paniers en treillis m\u00e9tallique dans l\u2019unique but de les entreposer jusqu\u2019\u00e0 leur vente. On a pris ce fait comme une preuve objective que les parties voulaient que les arbres demeurent des biens meubles. En revanche, dans la cause Scott,<\/em> les plants de bleuets ont \u00e9t\u00e9 plant\u00e9s pour faire pousser des baies, d\u00e9velopper des syst\u00e8mes racinaires et obtenir une maturit\u00e9 afin de faciliter la production commerciale des bleuets.<\/p>\n\n\n\n

La distinction entre biens meubles et accessoires immeubles est d\u00e9crite dans des centaines de causes, dont voici quelques exemples :<\/p>\n\n\n\n