https:\/\/www.aicanada.ca\/canadian-uniform-standards\/<\/a><\/p>\n\n\n\nDans la version actuelle des NUPPEC<\/em> se trouve une d\u00e9finition de la valeur (D\u00e9finition 2.63) contenant la remarque suivante :<\/p>\n\n\n\nLa valeur est une notion \u00e9conomique. Il ne s’agit jamais d’un fait concret, mais bien d’une opinion quant \u00e0 la valeur d’un bien immobilier \u00e0 une date donn\u00e9e et conform\u00e9ment \u00e0 une d\u00e9finition pr\u00e9cise de ce qui constitue la valeur. Dans la pratique de l’\u00e9valuation, la valeur doit toujours \u00eatre qualifi\u00e9e (valeur marchande, valeur de liquidation, valeur \u00e0 titre d’investissement, valeur locative, etc.).<\/em><\/p>\n\n\n\nN’oubliez pas que selon les NUPPEC les d\u00e9finitions sont obligatoires ainsi, l’\u00e9valuateur doit fournir une d\u00e9finition pr\u00e9cise de la valeur estim\u00e9e. Par cons\u00e9quent, si l’on vous demande d’\u00e9valuer une propri\u00e9t\u00e9 afin de d\u00e9terminer une valeur autre que la valeur marchande, vous devez inclure une d\u00e9finition pertinente de la valeur que vous estimez.<\/p>\n\n\n\n
Les NUPPEC d\u00e9finissent la Valeur de vente forc\u00e9e (D\u00e9finition 2.31) comme suit :<\/p>\n\n\n\n
Synonyme de \u00ab valeur de liquidation \u00bb, \u00ab vente \u00e0 sacrifice \u00bb ou \u00ab pouvoir de vente \u00bb, soit une p\u00e9riode de vente \u00e9court\u00e9e et une compulsion \u00e0 vendre. La valeur de vente forc\u00e9e n\u2019est pas une notion distincte de la valeur marchande, mais r\u00e9sulte de certaines conditions commerciales moins favorables au vendeur que celles d\u00e9crites dans la d\u00e9finition de la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n
Alors, j’esp\u00e8re que vous comprenez maintenant l’incidence de la proc\u00e9dure de pouvoir de vente sur la d\u00e9finition standard de la valeur marchande. Il vous incombe de fournir une d\u00e9finition de rechange dans le rapport d’\u00e9valuation si la valeur estim\u00e9e ne correspond pas \u00e0 la valeur marchande. Quelles sont donc les pratiques exemplaires \u00e0 mettre en application lorsqu’on vous demande de d\u00e9terminer la valeur de vente forc\u00e9e?<\/p>\n\n\n\n
- Demandez le cadre de r\u00e9f\u00e9rence; s’il n’est pas disponible, proposez-en un dans votre lettre d\u2019engagement. Il importe que le client comprenne les \u00e9l\u00e9ments (non) inclus dans votre rapport d’\u00e9valuation et que les hypoth\u00e8ses extraordinaires et conditions limitatives soient clairement \u00e9nonc\u00e9es.<\/li>
- Pr\u00e9cisez clairement le temps propos\u00e9 de mise en march\u00e9 et commentez les raisons pour lesquelles celui-ci peut varier du temps d’exposition typique. Expliquez \u00e9galement la fa\u00e7on dont les efforts propos\u00e9s de mise en march\u00e9 diff\u00e8rent (s’il y a lieu) d’une situation typique.<\/li>
- Donnez une d\u00e9finition de la valeur que vous estimez et expliquez clairement en quoi elle est diff\u00e9rente de la valeur marchande. Il est conseill\u00e9 d’affirmer de fa\u00e7on nette que la valeur d\u00e9clar\u00e9e n’est pas la valeur marchande.<\/li>
- Faites preuve d’une grande diligence dans la description des conditions de la propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 la date de l’inspection, en notant en particulier les \u00e9l\u00e9ments d\u00e9montrant des signes de d\u00e9t\u00e9rioration excessive. Prenez plusieurs photos.<\/li>
- D\u00e9ployez tous les efforts possibles pour ne pas induire en erreur le lecteur du rapport d’\u00e9valuation.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Ce dernier point nous ram\u00e8ne \u00e0 la fa\u00e7on dont les \u00e9valuations dans le cadre d’une proc\u00e9dure de pouvoir de vente peuvent avoir d’importantes r\u00e9percussions en mati\u00e8re de responsabilit\u00e9 l\u00e9gale pour les \u00e9valuateurs. Rappelez-vous que, dans une situation de proc\u00e9dure de pouvoir de vente, le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 a le droit de percevoir les profits suppl\u00e9mentaires d\u00e9coulant de la vente. Par cons\u00e9quent, il est recommand\u00e9 que l’\u00e9valuateur fasse preuve de prudence et explique clairement la valeur estim\u00e9e dans le rapport et les raisons pour lesquelles celle-ci peut diff\u00e9rer de la valeur marchande. Bien que vous ayez peut-\u00eatre \u00e9t\u00e9 embauch\u00e9 par le pr\u00eateur ou son repr\u00e9sentant et que vous les ayez identifi\u00e9s pr\u00e9cis\u00e9ment comme le seul utilisateur pr\u00e9vu, cela n’emp\u00eache pas le propri\u00e9taire de la propri\u00e9t\u00e9 de tenter de vous poursuivre en justice pour tout \u00e9cart entre la valeur marchande et le montant re\u00e7u \u00e0 la suite de la proc\u00e9dure du pouvoir de vente. Toutefois, respecter les pratiques exemplaires sugg\u00e9r\u00e9es, et faire preuve de comp\u00e9tence et de diligence iront loin pour att\u00e9nuer les risques.<\/p>\n\n\n\n
Pour obtenir de plus amples renseignements, je vous invite \u00e0 lire le Bulletin d’excellence professionnelle<\/em> intitul\u00e9 \u00ab L’\u00e9valuation \u00e0 des fins de saisie \u00bb, qui se trouve dans la section des membres du site de l\u2019ICE sous l’onglet \u00ab Assurance responsabilit\u00e9 professionnelle \u00bb au https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/BEP-L\u00e9valuation-\u00e0-des-fins-de-saisie-FRE.pdf.<\/p>\n\n\n\nBien que la m\u00e9thode auquel vous recourez dans le cadre d’une \u00e9valuation visant \u00e0 estimer la valeur de vente forc\u00e9e puisse varier en raison de la disponibilit\u00e9 des donn\u00e9es et des conditions du march\u00e9 local, les mesures suivantes peuvent servir de plan d’action pour un \u00e9valuateur raisonnable :<\/p>\n\n\n\n
- Commencez par identifier clairement le client et l’utilisateur pr\u00e9vu du rapport.<\/li>
- Expliquez le but et l’utilisation pr\u00e9vue du rapport. Fournissez une d\u00e9finition de la valeur estim\u00e9e et illustrez la fa\u00e7on dont cette d\u00e9finition diff\u00e8re de celle de la valeur marchande contenue dans les NUPPEC<\/em> ou toute autre source pertinente.<\/li>
- D\u00e9finissez clairement les hypoth\u00e8ses extraordinaires et les conditions limitatives dans le rapport.<\/li>
- Dans le rapport, dans la section sur l’\u00e9valuation, mentionnez la valeur marchande estim\u00e9e fond\u00e9e sur un temps d’exposition typique et assurez-vous de la d\u00e9finir.<\/li>
- Dans la mesure du possible, recueillez et analysez les transactions assujetties \u00e0 des circonstances de vente forc\u00e9e. Jumelez-les avec des ventes de propri\u00e9t\u00e9s semblables sur le plan du temps et de l’effort de mise en march\u00e9. Les diff\u00e9rences qui r\u00e9sulteront de votre analyse indiqueront le facteur d’actualisation touchant les propri\u00e9t\u00e9s vendues en vertu d’une proc\u00e9dure de pouvoir de vente. Cependant, une \u00e9tude approfondie des circonstances entourant une telle transaction doit \u00eatre effectu\u00e9e afin de s’assurer de comparer des \u00ab pommes avec des pommes \u00bb.<\/li>
- Si l’information relative aux transactions dans des circonstances de vente forc\u00e9e n’est pas disponible, vous pouvez \u00eatre en mesure de d\u00e9terminer le facteur d’actualisation en vous appuyant sur l’examen des conditions actuelles du march\u00e9, des propri\u00e9t\u00e9s concurrentielles en vente, de la dur\u00e9e du temps d’exposition des inscriptions de propri\u00e9t\u00e9s vendues, des tendances relatives au nombre de propri\u00e9t\u00e9s inscrites, etc. Si le facteur d’actualisation est d\u00e9fini de cette mani\u00e8re, vous devez expliquer en d\u00e9tail au lecteur les mesures prises pour le trouver. En raison du manque de donn\u00e9es de commercialisation de premier plan, une fourchette du taux d’actualisation peut s’av\u00e9rer davantage significative.<\/li>
- En outre, une autre source d’information pouvant appuyer le facteur d’actualisation pour une p\u00e9riode d’exposition abr\u00e9g\u00e9e consiste \u00e0 analyser les transactions associ\u00e9es aux propri\u00e9t\u00e9s vendues apr\u00e8s 30 jours par exemple, alors que le temps d’exposition typique dans le march\u00e9 global atteint 180 jours. Bien que la propri\u00e9t\u00e9 ne se soit pas vendue dans le cadre de la proc\u00e9dure du pouvoir de vente, si le prix de vente \u00e9tait de loin inf\u00e9rieur \u00e0 la valeur marchande associ\u00e9e \u00e0 une p\u00e9riode d’exposition typique, la diff\u00e9rence peut d\u00e9couler d’une p\u00e9riode d’exposition abr\u00e9g\u00e9e. Par exemple, une telle situation pourrait survenir si le vendeur avait d\u00e9j\u00e0 achet\u00e9 une autre maison et qu’il souhaitait \u00e9viter les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la possession de deux propri\u00e9t\u00e9s, ou que le vendeur vivait des difficult\u00e9s financi\u00e8res et devait se d\u00e9barrasser rapidement de la propri\u00e9t\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
En r\u00e9sum\u00e9, l’\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s saisies comporte des d\u00e9fis. N\u00e9anmoins, il existe au sein du march\u00e9 une demande pour ce type de travail qui peut s’av\u00e9rer enrichissant. Si vous mettez en \u0153uvre les pratiques exemplaires sugg\u00e9r\u00e9es et que vous utilisez une terminologie pertinente, vous devriez \u00eatre en mesure de r\u00e9aliser des contrats de service visant \u00e0 \u00e9valuer la valeur dans un contexte de vente forc\u00e9e avec une confiance accrue et en limitant les risques. En retour, les d\u00e9fis seront minimis\u00e9s et les r\u00e9compenses, maximis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
Note<\/strong><\/p>\n\n\n\nThe Appraisal of Real Estate, Third Canadian Edition, \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em>. Winnipeg: 2010. Vol. 54, Num\u00e9ro 4 : p.2.2<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"Par David Babineau, AACI, P. App., Fellow, Membre b\u00e9n\u00e9vole sur le Sous-comit\u00e9 d\u2019appel Le pr\u00e9sent article vise \u00e0 clarifier un probl\u00e8me d’\u00e9valuation, \u00e0 savoir l’\u00e9valuation<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[55],"article_tag":[1412,1413,1414,1415,1416,1417,1418,1419,1420,1421,1422,1423,1424,1425],"class_list":["post-30039","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-david-babineau","article_tag-distressed-property-fr","article_tag-distressed-sale-fr","article_tag-evaluation-des-proprietes-saisies-fr","article_tag-forced-price-fr","article_tag-forced-sale-fr","article_tag-foreclosure-fr","article_tag-pouvoir-de-vente-fr","article_tag-power-of-sale-fr","article_tag-prix-forcee-fr","article_tag-proprietes-saisies-fr","article_tag-reprise-par-la-banque-fr","article_tag-valuation-of-distressed-property-fr","article_tag-vente-de-detresse-fr","article_tag-vente-forcee-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30039","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30039"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30039"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30039"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}