{"id":30043,"date":"2015-03-05T13:39:49","date_gmt":"2015-03-05T18:39:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/the-effect-of-the-reinvention-of-canadas-wine-industry-on-land-values-in-ontarios-niagara-region\/"},"modified":"2015-03-05T14:40:49","modified_gmt":"2015-03-05T10:40:49","slug":"the-effect-of-the-reinvention-of-canadas-wine-industry-on-land-values-in-ontarios-niagara-region","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/the-effect-of-the-reinvention-of-canadas-wine-industry-on-land-values-in-ontarios-niagara-region\/","title":{"rendered":"Les r\u00e9percussions de la transformation de l’industrie vinicole du Canada sur la valeur des terres de la R\u00e9gion du Niagara en Ontario"},"content":{"rendered":"\n

Par Lisa Campbell, AACI, P.App<\/em><\/p>\n\n\n\n

Chaque bien agricole fait partie d’une industrie agricole, par exemple les grandes cultures (bl\u00e9, ma\u00efs, soja, etc.), la production laiti\u00e8re, les fruits tendres ou l’horticulture. Chaque industrie agricole poss\u00e8de son histoire, qui a une incidence directe sur la valeur marchande (ant\u00e9rieure et actuelle) de ses biens. Le pr\u00e9sent article vise \u00e0 \u00e9tudier la transformation de l’industrie vinicole du Canada sur une p\u00e9riode de 24 ans, soit de 1989 \u00e0 2012, ainsi que les r\u00e9percussions de l’histoire de cette industrie sur la valeur des terres agricoles vis\u00e9es dans la R\u00e9gion du Niagara, en Ontario, durant cette p\u00e9riode.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l’\u00e9chelle mondiale, l’industrie vinicole du Canada est relativement petite avec ses 30 000 acres de terres vinicoles en 20061 <\/sup>comparativement, par exemple, \u00e0 la France, dont les terres vinicoles atteignaient approximativement deux millions d’acres en 2012. Bien que de nombreuses provinces comptent de grandes r\u00e9gions vinicoles, l’Ontario d\u00e9tient la plus grande superficie sous vignobles gr\u00e2ce \u00e0 ses 17 000 acres en 2013. Bien que la place qu’occupe le Canada au sein du march\u00e9 mondial soit assez petite, la valeur \u00e0 la ferme des raisins en Ontario est la plus \u00e9lev\u00e9e de ses industries fruiti\u00e8res sur une base annuelle, repr\u00e9sentant ainsi 43 % de la valeur provinciale \u00e0 la ferme de la production fruiti\u00e8re commerciale en 2012. En 2013, les ventes de raisins ont d\u00e9pass\u00e9 les 100 millions de dollars.2<\/sup> En 2013, on rapporte que 97 % de la production totale a servi \u00e0 la cr\u00e9ation de produits vinicoles, alors que le 3 % restant a \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9 pour produire du jus, de la confiture et d’autres produits du raisin. L’Ontario compte de nombreuses r\u00e9gions vinicoles, dont la plus importante est la R\u00e9gion du Niagara gr\u00e2ce \u00e0 ses 13 600 acres sous vignobles, qui \u00e9quivalent \u00e0 un peu moins de la moiti\u00e9 de la superficie totale au Canada, selon l’office de commercialisation Grape Growers of Ontario<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

De nombreux fruits proviennent d’Am\u00e9rique du Nord, dont la vitis labrusca, ou vigne lambruche. Historiquement, celles-ci \u00e9taient utilis\u00e9es pour mettre au point des cultivars de raisin de type labrusca et hybride \u00e0 des fins commerciales. Aujourd’hui, les cultivars de type Labrusca comprennent, entre autres, les vignes \u00e0 raisins Niagara, Concord et Catawba, et ils conviennent tr\u00e8s bien \u00e0 la production de jus et de confitures. Toutefois, ces cultivars servaient \u00e9galement \u00e0 produire des vins dans certaines r\u00e9gions d’Am\u00e9rique du Nord, notamment le Canada, il y a de nombreuses ann\u00e9es (la vigne Catawba est encore utilis\u00e9e dans l’\u00c9tat de New York). La fermentation de ces raisins conf\u00e8re g\u00e9n\u00e9ralement \u00e0 ces vins un go\u00fbt rude et acide (c.-\u00e0-d. une odeur et une saveur cors\u00e9e), d’ailleurs consid\u00e9r\u00e9s par de nombreux adeptes de vins moins int\u00e9ressants que les vins ne poss\u00e9dant pas cette caract\u00e9ristique. Les raisins de type labrusca sont cultiv\u00e9s presque partout au Canada puisqu’ils sont tr\u00e8s rustiques et r\u00e9sistent tr\u00e8s bien aux hivers canadiens et aux gel\u00e9es printani\u00e8res; en effet, les vignes et les bourgeons pr\u00e9sentent peu de dommages, donnant ainsi lieu \u00e0 des rendements agricoles plus fiables d’une ann\u00e9e \u00e0 l’autre. Depuis le 19e<\/sup> si\u00e8cle, l’industrie vinicole canadienne d\u00e9pend grandement des cultivars de raisins commerciaux, \u00e0 savoir des raisins issus de programmes de s\u00e9lection dans le cadre desquels la vigne labusca et d’autres esp\u00e8ces ont \u00e9t\u00e9 crois\u00e9es avec des vignes europ\u00e9ennes de l’esp\u00e8ce vinifera pour cr\u00e9er des cultivars dot\u00e9s de meilleures caract\u00e9ristiques li\u00e9es au vin, plus robustes et moins rudes et acides. Les vignes De Chaunac, Seyval Blanc, Villard Noir et Vidal font partie de ces cultivars de raisins.<\/p>\n\n\n\n

Il y a quarante ans, la production de ces vignes de type labrusca et hybrides pr\u00e9sentaient peu de risques, permettant ainsi aux viticulteurs de profiter de marges b\u00e9n\u00e9ficiaires fiables. Lorsque les prix des produits furent suffisamment \u00e9lev\u00e9s, la fiabilit\u00e9 accrue des marges b\u00e9n\u00e9ficiaires associ\u00e9es \u00e0 ces vari\u00e9t\u00e9s a donn\u00e9 lieu \u00e0 un mod\u00e8le d’affaires lucratif pour les viticulteurs. Jusqu’\u00e0 la fin des ann\u00e9es 1980, les tarifs douaniers impos\u00e9s par le Canada sur les produits internationaux prot\u00e9geaient les vins canadiens contre la concurrence directe du march\u00e9 et maintenaient les prix des raisins de type labrusca et hybrides artificiellement \u00e9lev\u00e9s au Canada. Par cons\u00e9quent, les vignobles qui cultivaient des vignes de type labrusca ou hybrides ont r\u00e9colt\u00e9 des profits plus \u00e9lev\u00e9s pendant cette p\u00e9riode que s’ils avaient \u00e9t\u00e9 soumis \u00e0 une structure de prix d\u00e9riv\u00e9e du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

L’industrie canadienne du raisin et du vin \u00e0 cette \u00e9poque proposait des vins populaires produits \u00e0 partir de raisins de type labrusca ou hybrides, tels que le Moody Blue et l’embl\u00e9matique Baby Duck. Bien que certains vins originaux de l’ancienne industrie canadienne du vin se retrouvent encore sur les tablettes aujourd’hui, la conclusion de l’Accord de libre-\u00e9change (ALE<\/em>) entre le Canada et les \u00c9tats-Unis en 1988 a sonn\u00e9 le glas de l’ancienne industrie canadienne du vin \u00e0 cause de l’\u00e9limination des obstacles au commerce de produits am\u00e9ricains.<\/p>\n\n\n\n

Parmi les autres changements apport\u00e9s aux lois gouvernementales peu apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de l’ALE<\/em>, notons l’interdiction des raisins de type labrusca dans la production des vins ontariens. Le march\u00e9 des vins sucr\u00e9s \u00e0 forte teneur en alcool produits \u00e0 partir de raisins de type labrusca ayant connu une importante baisse \u00e0 cette \u00e9poque, cette situation justifiait cette modification, sans oublier que les vins plus secs \u00e0 faible teneur en alcool produits \u00e0 partir de vignes europ\u00e9ennes de type vinifera gagnaient en popularit\u00e9 en Ontario. Afin de rendre l’industrie vinicole concurrentielle sur le march\u00e9 apr\u00e8s la conclusion de l’ALE<\/em>, la loi devait \u00eatre remani\u00e9e de sorte \u00e0 inciter les viticulteurs \u00e0 passer d’un mod\u00e8le d’affaires fond\u00e9 sur les raisins de type labrusca \u00e0 un autre fond\u00e9 sur les raisins de type vinifera, de plus en plus populaires. Entre-temps, les gouvernements canadien et ontarien cherchaient \u00e0 aider les viticulteurs pendant cette p\u00e9riode de changements \u00e0 l’industrie qu’ils ont institu\u00e9s en mettant en \u0153uvre un vaste programme de retraits des raisins de 1989 \u00e0 1993, dans le cadre duquel les gouvernements f\u00e9d\u00e9ral et provinciaux payaient les viticulteurs pour qu’ils se d\u00e9barrassent de leurs vignes de type labrusca. Plus de 8 500 acres de vignes ont \u00e9t\u00e9 \u00e9limin\u00e9s en vertu de ce programme. \u00c0 la suite des changements exig\u00e9s par les gouvernements, les viticulteurs ont commenc\u00e9 \u00e0 cultiver des raisins de type vinifera de meilleure qualit\u00e9 de fa\u00e7on plus s\u00e9rieuse.<\/p>\n\n\n\n

Les raisins de type vinifera englobent plusieurs vari\u00e9t\u00e9s de haute qualit\u00e9 provenant d’Europe, notamment les vignes \u00e0 raisins Sauvignon Blanc, Chardonnay, Pinot Gris, Merlot, Cabernet Sauvignon et Carbernet Franc. Bien que l’on ait tent\u00e9 de cultiver ces vari\u00e9t\u00e9s au Canada au cours du 19e<\/sup> si\u00e8cle, la pr\u00e9sence d’insectes nuisibles, les hivers froids et les gel\u00e9es printani\u00e8res tardives ont endommag\u00e9 gravement les vignes et en ont m\u00eame tu\u00e9es, entra\u00eenant ainsi l’abandon de cette pratique. L’ALE <\/em>et le march\u00e9 canadien pour des vins de haute qualit\u00e9 en d\u00e9veloppement ont donn\u00e9 lieu au remaniement de la pratique associ\u00e9e \u00e0 la culture de raisins de type vinifera au Canada dans le but d’atteindre la viabilit\u00e9 \u00e9conomique de l’industrie vinicole canadienne \u00e0 la suite de l’adoption de l’ALE<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Comme il a \u00e9t\u00e9 mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment, le climat du Canada ne convient pas, dans l’ensemble, \u00e0 la culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera, qui sont sensibles au froid. \u00c0 quelques exceptions pr\u00e8s, les hivers canadiens sont trop rudes et provoquent de hauts taux de mortalit\u00e9 chez ces vari\u00e9t\u00e9s. La R\u00e9gion du Niagara de l’Ontario constitue l’un des rares endroits au Canada o\u00f9 le climat est favorable \u00e0 la culture des raisins de type vinifera.<\/p>\n\n\n\n

Une petite partie de la R\u00e9gion du Niagara jouit d’une temp\u00e9rature mod\u00e9r\u00e9e grandement influenc\u00e9e par la fronti\u00e8re nord du lac Ontario. De plus, l’escarpement du Niagara longe la fronti\u00e8re sud des terres sous vignobles de la r\u00e9gion. Ces caract\u00e9ristiques topographiques prot\u00e8gent ces terres uniques de deux mani\u00e8res : en hiver, cette r\u00e9gion est balay\u00e9e par des vents chauds provenant du lac Ontario, qui ne g\u00e8le pas, et une pente nord r\u00e9sultant de l’escarpement dans le lac Ontario ralentit la production vinicole au printemps, r\u00e9duisant ainsi le risque de gel\u00e9es printani\u00e8res. Des masses d’air chaud circulent parmi ces deux r\u00e9gions g\u00e9ographiques du nord au sud et provoquent un effet de convection dans les vents au niveau et au-dessus du sol, ce qui influence mod\u00e9r\u00e9ment le climat dans la r\u00e9gion touch\u00e9e et temp\u00e8re les temp\u00e9ratures estivales et hivernales. Cette parcelle de terre est assez petite et en forme de tarte; elle longe de l’est vers l’ouest, sur pr\u00e8s de 40 km, les rives du lac Ontario. La pente de l’escarpement se trouve \u00e0 environ 10-12 kilom\u00e8tres de l’extr\u00e9mit\u00e9 est du lac Ontario. La zone touch\u00e9e se r\u00e9tr\u00e9cit vers son extr\u00e9mit\u00e9 ouest, o\u00f9 sa largeur varie d’un \u00e0 trois kilom\u00e8tres. La temp\u00e9rature de l’air de cette r\u00e9gion au climat temp\u00e9r\u00e9 descend moins souvent sous la barre des -20 degr\u00e9s Celsius et -25 degr\u00e9s Celsius que celle des r\u00e9gions se trouvant en haut de l’escarpement au sud et des r\u00e9gions \u00e0 proximit\u00e9. L’industrie vinicole de cette r\u00e9gion doit tenir compte de cette plage de temp\u00e9ratures, car il s’agit habituellement des temp\u00e9ratures auxquelles des dommages importants peuvent \u00eatre caus\u00e9s aux vignes de l’esp\u00e8ce vinifera et elles peuvent m\u00eame \u00eatre \u00e0 l’origine de leur perte. Dans le pr\u00e9sent article, la r\u00e9gion rurale touch\u00e9e sera appel\u00e9e \u00ab zone d’\u00e9tude \u00bb. Veuillez prendre note que bien que la r\u00e9gion en forme de tarte mentionn\u00e9e ci-dessus abrite de nombreuses communaut\u00e9s urbaines et semi-urbaines, la zone d’\u00e9tude fait r\u00e9f\u00e9rence seulement aux terres rurales sous vignobles situ\u00e9es \u00e0 l’int\u00e9rieur des fronti\u00e8res de la r\u00e9gion touch\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 l’int\u00e9rieur de cette zone relativement petite, l’effet de convection observ\u00e9 dans la r\u00e9gion mod\u00e8re la temp\u00e9rature de certaines sections de la zone d’\u00e9tude plus que d’autres. Dans les sections o\u00f9 l’effet de convection mod\u00e8re grandement la temp\u00e9rature, le climat est alors consid\u00e9r\u00e9 comme appropri\u00e9 \u00e0 la culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera, alors que les sections o\u00f9 la temp\u00e9rature est plus basse pendant l’hiver et les premiers mois de printemps se pr\u00eatent moins bien \u00e0 ce type de culture. Dans ce dernier cas, les risques associ\u00e9s \u00e0 la temp\u00e9rature sont plus \u00e9lev\u00e9s dans le cadre de la culture de ces plantes. Puisque les zones climatiques touch\u00e9es par cet effet de convection sont tr\u00e8s petites, ces diff\u00e9rentes r\u00e9gions sont g\u00e9n\u00e9ralement appel\u00e9es \u00ab m\u00e9soclimats \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Les co\u00fbts li\u00e9s \u00e0 la construction d’un vignoble produisant des vignes de type vinifera ont r\u00e9cemment \u00e9t\u00e9 \u00e9valu\u00e9s \u00e0 29 000 $\/acre et ne comprennent pas l’achat de la terre (selon les chiffres pour l’ann\u00e9e 2009 du minist\u00e8re de l’Agriculture, de l’Alimentation et des Affaires rurales de l’Ontario). Cette estimation tient \u00e9galement compte de la p\u00e9riode d’attente de quatre ans avant que les vignes atteignent leur pleine maturit\u00e9. Par cons\u00e9quent, les co\u00fbts de construction d’un vignoble sont habituellement consid\u00e9r\u00e9s comme importants et peuvent d\u00e9passer le million de dollars pour un vignoble de 40 acres, par exemple. En prenant en consid\u00e9ration les diff\u00e9rences au niveau des risques de dommages caus\u00e9s par l’hiver et les gel\u00e9es aux vignes de diff\u00e9rents vignobles de la zone d’\u00e9tude, les risques financiers des viticulteurs associ\u00e9s \u00e0 la culture de raisins de type vinifera peuvent varier grandement, m\u00eame si les vignobles sont s\u00e9par\u00e9s par quelques kilom\u00e8tres seulement. Les dommages aux bourgeons provoqu\u00e9s par l’hiver ou une gel\u00e9e printani\u00e8re peuvent r\u00e9sulter en une p\u00e9riode d’attente d’un an avant que la partie endommag\u00e9e de la vigne se remette \u00e0 produire; des dommages plus importants pourraient entra\u00eener la coupe de la vigne \u00e0 sa base ou son remplacement par une nouvelle vigne. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, le viticulteur devra attendre de trois \u00e0 quatre ans avant que la vigne produise pleinement. Ainsi, pendant la p\u00e9riode de 1989 \u00e0 1993, un march\u00e9 immobilier unique, dont les valeurs \u00e9taient majoritairement fond\u00e9es sur le climat au lieu du potentiel de d\u00e9veloppement, de la proximit\u00e9 des centres urbains ou m\u00eame du sol, a fait son apparition dans la R\u00e9gion du Niagara en Ontario.<\/p>\n\n\n\n

La Figure 1 d\u00e9montre une carte de la r\u00e9gion touch\u00e9e par l’effet de convection du Niagara, \u00e0 savoir la zone d’\u00e9tude. Elle est fond\u00e9e sur la carte climatique Choix du terrain pour l’implantation d’un vignoble dans la p\u00e9ninsule de Niagara <\/em>\u00e9tablie par le minist\u00e8re de l’Agriculture et de l’Alimentation et des Affaires rurales de l’Ontario en 1976 et r\u00e9vis\u00e9e pour la derni\u00e8re fois en 2009. Des illustrations ont \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9es aux fins de discussion. Les sections A \u00e0 D de la zone d’\u00e9tude sont situ\u00e9es dans la ville de Lincoln, alors que les sections 1, 2 et 3 se trouvent dans la ville de Niagara-on-the-Lake. \u00c0 Lincoln, deux sections sont bien temp\u00e9r\u00e9es : la section A, situ\u00e9e pr\u00e8s des effets mod\u00e9rateurs le long de la rive du lac Ontario, et la section D, qui longe la pointe de l’escarpement, o\u00f9 l’air froid se d\u00e9place rapidement le long de l’escarpement pour se diriger plus au nord.<\/p>\n\n\n\n

Dans la deuxi\u00e8me partie du pr\u00e9sent article, la section D a \u00e9t\u00e9 divis\u00e9e en deux parties, \u00e0 savoir la section D ouest et la section D est, car, m\u00eame si ces deux parties se ressemblent beaucoup sur le plan du climat, les tendances relatives aux valeurs unitaires observ\u00e9es dans l’extr\u00e9mit\u00e9 ouest de la section D diff\u00e8rent grandement de celles constat\u00e9es \u00e0 l’extr\u00e9mit\u00e9 est de la section tout au long de l’\u00e9tude. Quant aux sections B et C, elles subissent moins de mod\u00e9ration, mais elles peuvent convenir \u00e0 certains cas : sp\u00e9cifiquement, la section C, l\u00e9g\u00e8rement en pente vers le nord, est habituellement sup\u00e9rieure \u00e0 la section B, dont le terrain de niveau favorise le maintien de l’air froid dans cette r\u00e9gion. En ce qui a trait aux sections de Niagara-on-the-Lake, la section 1 est g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9e comme bien mod\u00e9r\u00e9e (de par sa situation pr\u00e8s des effets mod\u00e9rateurs de la rive du lac Ontario), alors que les sections 2 et 3 subissent moins de mod\u00e9ration, mais elles peuvent convenir \u00e0 certains cas. L’ensemble de la r\u00e9gion de Niagara-on-the-Lake faisant partie de la zone d’\u00e9tude poss\u00e8de un terrain de niveau.<\/p>\n\n\n\n

Figure 1 : Carte climatique de la zone d’\u00e9tude<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Screen<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Le pr\u00e9sent article se penche sur les tendances relatives \u00e0 la valeur des terrains de la zone d’\u00e9tude au cours des 24 ann\u00e9es d’existence d’une nouvelle industrie canadienne quelque peu exp\u00e9rimentale. L’\u00e9tude vise \u00e0 d\u00e9terminer les tendances li\u00e9es \u00e0 la valeur des terrains achet\u00e9s en vue de la culture de raisins pour la vinification \u00e0 compter de la date du remaniement de l’industrie du raisin et du vin du Niagara en 1989 (peu apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de l’ALE<\/em>) jusqu’\u00e0 la fin de 2012. Toutes les ventes de terres agricoles vacantes dans la zone d’\u00e9tude ont \u00e9t\u00e9 prises en consid\u00e9ration dans le cadre de cette analyse; cependant, seules les ventes de terrains dont l’utilisation optimale consistait en la culture de raisins ont \u00e9t\u00e9 utilis\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

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Afin d’\u00e9valuer l’utilisation optimale d’une terre agricole de la zone d’\u00e9tude, une analyse de sa superficie a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9e. Les terres de la zone d’\u00e9tude sont habituellement tr\u00e8s petites comparativement au reste du Canada. Dans la zone d’\u00e9tude, une terre d\u2019un acre sur laquelle une r\u00e9sidence rurale pourrait \u00eatre construite aura une valeur unitaire par acre \u00e9lev\u00e9e. Par cons\u00e9quent, la valeur par acre d’une terre diminuera plus la superficie de celle-ci est grande, en supposant que l’emplacement, le sol, les caract\u00e9ristiques topographiques et la possibilit\u00e9 de construire une maison rurale sont uniformes. \u00c0 l’exception de la section 3, la valeur par acre des terrains de plus de 15 acres a tendance \u00e0 se stabiliser (en supposant encore une fois que l’emplacement, le sol, les caract\u00e9ristiques topographiques et la possibilit\u00e9 de construire une maison rurale sont uniformes); \u00e0 partir de 15 acres, la superficie du terrain a peu de r\u00e9percussions sur la valeur unitaire des terrains de la zone d’\u00e9tude. Ainsi, les terres arables de 15 acres ou plus de toutes les sections ont \u00e9t\u00e9 prises en consid\u00e9ration pendant l’\u00e9tude, \u00e0 l’exception de la section 3, o\u00f9 les terres consid\u00e9r\u00e9es l\u00e9gales pour la construction d’une r\u00e9sidence unifamiliale ont \u00e9t\u00e9 examin\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Tout au long de l’\u00e9tude, il a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 que les faibles valeurs unitaires des terres agricoles se stabilisaient lorsque la superficie de la terre \u00e9tait sup\u00e9rieure \u00e0 25 acres; par cons\u00e9quent, dans la section 3, seules les terres arables de 25 acres ou plus ont \u00e9t\u00e9 prises en consid\u00e9ration pendant l’\u00e9tude. De plus, quelques ventes de terres plus petites zon\u00e9es pour l’utilisation agricole (c.-\u00e0-d. que la construction d’une r\u00e9sidence unifamiliale n’\u00e9tait pas permise) ont \u00e9t\u00e9 incluses dans les donn\u00e9es de vente en raison de l’uniformit\u00e9 des valeurs unitaires de ces ventes et des ventes de terrains constructibles mentionn\u00e9s ci-dessus.<\/p>\n\n\n\n

La prochaine \u00e9tape de l’estimation de l’utilisation optimale consiste \u00e0 analyser le sol de la terre. Les vignes de l’esp\u00e8ce vinifera peuvent pousser dans une vari\u00e9t\u00e9 de sols, notamment les sols limoneux-sableux, le limon argilo-siliceux, le loam argileux et les lourds sols argileux, de la zone d’\u00e9tude. Il faut noter que les viticulteurs qui cultivent des vignes de l’esp\u00e8ce vinifera dans la majorit\u00e9 des types de sol de la zone d’\u00e9tude ne semblent pas avoir de difficult\u00e9s \u00e0 atteindre le taux de productivit\u00e9 g\u00e9n\u00e9ralement admis. Seuls les lourds sols argileux, qui se retrouvent exclusivement dans la section 3, peuvent r\u00e9duire le taux de productivit\u00e9 en dessous de la norme de l’industrie locale. La pierrosit\u00e9 des sols ne constitue pas un facteur dans la zone d’\u00e9tude, tout comme la topographie des terres, puisque la grande majorit\u00e9 de la topographie de la zone d’\u00e9tude est \u00e0 niveau et que les terres en pente consid\u00e9r\u00e9es appropri\u00e9es \u00e0 la culture ont \u00e9t\u00e9 \u00e9limin\u00e9es aux fins de l’utilisation agricole avant la tenue de l’\u00e9tude.<\/p>\n\n\n\n

La troisi\u00e8me \u00e9tape de l’estimation de l’utilisation optimale d’une terre agricole de la zone d’\u00e9tude consiste \u00e0 exclure celles dont l’utilisation optimale n’est pas la culture de vignes au moment de la vente. Historiquement, l’industrie vinicole et l’industrie de la p\u00eache de la R\u00e9gion du Niagara se disputent les terres agricoles de la zone d’\u00e9tude; ainsi, il \u00e9tait n\u00e9cessaire de se pencher sur une utilisation optimale de rechange, soit la culture des p\u00eaches. La culture de la p\u00eache et de la nectarine s’est av\u00e9r\u00e9e tr\u00e8s lucrative pendant la dur\u00e9e de l’\u00e9tude.3<\/sup><\/p>\n\n\n\n

Pendant ce temps, seules les terres tr\u00e8s sablonneuses \u00e9taient consid\u00e9r\u00e9es appropri\u00e9es pour la culture de la p\u00eache dans la zone d’\u00e9tude. La nature lucrative de cette industrie, combin\u00e9e au nombre limit\u00e9 de terres propices \u00e0 cette utilisation, ont r\u00e9sult\u00e9 en la vente de terres convenant \u00e0 la culture de la p\u00eache et de la nectarine \u00e0 des prix unitaires g\u00e9n\u00e9ralement plus \u00e9lev\u00e9s que celles n’\u00e9tant pas sablonneuses pendant une grande partie de la p\u00e9riode d’\u00e9tude. Par cons\u00e9quent, tout au long de l’\u00e9tude, les ventes de terres au sol limoneux-sableux achet\u00e9es pour la culture de la p\u00eache et de la nectarine dans la zone d’\u00e9tude \u00e9taient consid\u00e9r\u00e9es comme poss\u00e9dant une utilisation optimale autre que la culture de vignes; elles ne sont donc pas comprises dans l’ensemble de donn\u00e9es. Au contraire, si l’auteure \u00e9tait mise au courant qu’une terre sablonneuse avait \u00e9t\u00e9 achet\u00e9e aux fins de la culture du raisin, celle-ci \u00e9tait alors incluse dans l’ensemble de donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Par ailleurs, l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara partage le march\u00e9 des terres agricoles de la zone d’\u00e9tude avec l’industrie des cultures de serre. Historiquement, la zone d’\u00e9tude est consid\u00e9r\u00e9e favorable \u00e0 la construction de serres en raison de son climat mod\u00e9r\u00e9 (qui r\u00e9duit les co\u00fbts \u00e9nerg\u00e9tiques) et de sa proximit\u00e9 de Toronto et des \u00c9tats-Unis. Le sol ne repr\u00e9sente pas un enjeu important dans le processus d\u00e9cisionnel li\u00e9 \u00e0 l’achat de serre, \u00e0 moins que les cultures basses fassent partie du plan d’affaires propos\u00e9 par l’\u00e9ventuel exploitant de serre. Cependant, l’exposition quasi-commerciale peut donner lieu \u00e0 une visibilit\u00e9 commerciale accrue et \u00e0 une meilleure accessibilit\u00e9, et hausser la valeur unitaire pay\u00e9e pour une serre. Ainsi, les terres jouissant d’une bonne exposition quasi-commerciale achet\u00e9es aux fins de la construction d’une serre dans la zone d’\u00e9tude ne sont pas comprises dans l’ensemble de donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

La s\u00e9lection d’un site pour y \u00e9tablir un vignoble peut aussi tirer profit de l’exposition quasi-commerciale. Une telle exposition accro\u00eet la visibilit\u00e9 commerciale, le prestige et les ventes sur place, r\u00e9sultant ainsi en une hausse importante du prix de ces sites. L’inclusion de terres jouissant d’une bonne exposition quasi-commerciale dans l’ensemble de donn\u00e9es aurait fauss\u00e9 inutilement les r\u00e9sultats de l’\u00e9tude. Par cons\u00e9quent, toutes les ventes de terres jouissant d’une telle exposition achet\u00e9es aux fins de l’\u00e9tablissement d’un vignoble n’ont pas \u00e9t\u00e9 incluses dans l’ensemble de donn\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, lors de l’examen de toutes les ventes de terres agricoles vacantes dans la zone d’\u00e9tude de 1989 \u00e0 2012 conform\u00e9ment aux param\u00e8tres ci-dessous, 101 ventes ont \u00e9t\u00e9 incluses dans l’ensemble de donn\u00e9es. La superficie des terres sur lesquelles les donn\u00e9es sont bas\u00e9es varie de 2,12 \u00e0 98,96 acres, la majorit\u00e9 se situant entre 15 et 98,96 acres.<\/p>\n\n\n\n

L’\u00e9tude tient compte des vendeurs et acheteurs typiques du march\u00e9. Les principaux intervenants de l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara sont les suivants : les producteurs ou viticulteurs souhaitant agrandir ou r\u00e9duire leurs propri\u00e9t\u00e9s agricoles existantes, et les investisseurs souhaitant \u00e9tablir un vignoble4<\/sup> ou investir dans une terre. Le terme \u00ab investisseurs \u00bb fait r\u00e9f\u00e9rence aux investisseurs particuliers et aux partenariats d’investissement de l’Ontario et d’autres r\u00e9gions du monde.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir de ce point de la m\u00e9thodologie de l’\u00e9tude, des ajustements ont \u00e9t\u00e9 apport\u00e9s aux ventes de terres non arables incluses dans l’ensemble de donn\u00e9es, puisque dans ce march\u00e9, pendant la p\u00e9riode d’\u00e9tude, les terres non arables \u00e9tant g\u00e9n\u00e9ralement consid\u00e9r\u00e9es comme beaucoup moins polyvalentes que les terres arables, les vendeurs et acheteurs se servaient de cet argument au moment de la n\u00e9gociation du prix de vente. En particulier, la section D dans Lincoln comporte de nombreuses terres non arables escarp\u00e9es et dens\u00e9ment bois\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

En outre, des ajustements ont \u00e9t\u00e9 faits en fonction des ventes de terres non arables semblables dans la zone d’\u00e9tude sur lesquelles aucune r\u00e9sidence ne pouvait \u00eatre construite (en d’autres mots, ces terres servaient seulement \u00e0 des fins r\u00e9cr\u00e9atives ou environnementales). Dans quelques cas, des ajustements ont \u00e9t\u00e9 faits en raison de la culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera sur de petites superficies, conform\u00e9ment \u00e0 la valeur contributive des vignes r\u00e9sultant du march\u00e9. Dans un cas particulier, un ajustement a \u00e9t\u00e9 apport\u00e9 \u00e0 une petite r\u00e9sidence en fonction de sa valeur contributive d\u00e9coulant du march\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 partir de ce point, le prix de vente moyen pond\u00e9r\u00e9 par acre pour chaque zone pendant chaque ann\u00e9e de la p\u00e9riode d’\u00e9tude a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9 \u00e0 partir de la somme totale des prix de vente ajust\u00e9s pay\u00e9s pendant l’ann\u00e9e dans chaque section divis\u00e9e par le nombre total d’acres vendus dans cette section pendant l’ann\u00e9e. Jusqu’\u00e0 la fin du pr\u00e9sent article, le prix de vente annuel moyen par acre constitue la moyenne pond\u00e9r\u00e9e. Les prix de vente annuels moyens par acre observ\u00e9s dans les diff\u00e9rentes sections de la zone d’\u00e9tude sont \u00e9nonc\u00e9s dans les tableaux des Figures 2 et 3, qui font r\u00e9f\u00e9rence aux parties de la zone d’\u00e9tude situ\u00e9es \u00e0 Niagara-on-the-Lake et \u00e0 Lincoln respectivement.<\/p>\n\n\n\n

Ainsi, l’\u00e9tude se penche sur le remaniement de l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara et de ses r\u00e9percussions sur la valeur des terres agricoles vacantes se trouvant dans la zone d’\u00e9tude pendant la p\u00e9riode de 24 ans suivant imm\u00e9diatement la conclusion de l’ALE<\/em>. Les r\u00e9sultats de l’\u00e9tude portent en gros sur cinq p\u00e9riodes : de 1989 \u00e0 1993, de 1994 \u00e0 1997, de 1998 \u00e0 2002, de 2003 \u00e0 2008 et de 2009 \u00e0 2012.<\/p>\n\n\n\n

De 1989 \u00e0 1993<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les ann\u00e9es 1989 \u00e0 1993 ont \u00e9t\u00e9 choisies comme premi\u00e8re p\u00e9riode d’\u00e9tude en raison de la fin du programme de retrait des raisins mentionn\u00e9 pr\u00e9c\u00e9demment en 1993; par cons\u00e9quent, l’ensemble de cette p\u00e9riode \u00e9tait alors consacr\u00e9 \u00e0 la transition pr\u00e9coce de l’industrie vinicole. D’ailleurs, \u00e0 cette \u00e9poque, le march\u00e9 des raisins de type labrusca et hybrides \u00e9tait satur\u00e9. Tr\u00e8s peu de ventes de terres propices \u00e0 la culture de raisins ont \u00e9t\u00e9 observ\u00e9es pendant cette p\u00e9riode, et les prix de vente variaient de 2 500 $ \u00e0 8 500 $ par acre dans la zone d’\u00e9tude. Le prix le plus bas d’environ 2 500 $ par acre a \u00e9t\u00e9 not\u00e9 dans la section 3, dont le climat est quelque peu mod\u00e9r\u00e9, de Niagara-on-the-Lake, alors que le prix des terres se trouvant dans la section B, \u00e9galement quelque peu mod\u00e9r\u00e9e, de Lincoln fluctuaient entre 5 500 $ et 8 500 $ approximativement par acre. Les valeurs unitaires sont demeur\u00e9es assez constantes pendant cette p\u00e9riode; il semble que les participants au march\u00e9 aient reconnu l’offre exc\u00e9dentaire de raisins de type labrusca et hybrides depuis un certain temps, alors que les revenus nets potentiels tir\u00e9s de la culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera n’avaient pas encore \u00e9t\u00e9 reconnus au sein du march\u00e9. Entre-temps, l’industrie vinicole dans la R\u00e9gion du Niagara en \u00e9tait \u00e0 ses balbutiements : avant 1989, il existait environ dix vignobles et sept ont vu le jour pendant cette p\u00e9riode; on comptait donc 17 vignobles en 1993.<\/p>\n\n\n\n

De 1994 \u00e0 1997<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De 1994 \u00e0 1997, le nombre de terres vendues a augment\u00e9, bien que les seules hausses consid\u00e9rables des valeurs unitaires aient \u00e9t\u00e9 remarqu\u00e9es dans la section 2, dont le climat est quelque peu mod\u00e9r\u00e9, de Niagara-on-the-Lake. Dans cette section, les valeurs unitaires ont plus que doubl\u00e9; la valeur unitaire moyenne d’environ 3 000 $ par acre en 1993 a cru pour atteindre pr\u00e8s de 8 000 $ par acre en 1997. Pendant cette p\u00e9riode, la possibilit\u00e9 de tirer des revenus de la culture de vignes de type vinifera devenait de plus en plus reconnue. L’accroissement des ventes de terres par rapport \u00e0 la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dente a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9 dans presque toutes les r\u00e9gions de culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera de la R\u00e9gion du Niagara. Les valeurs unitaires de deux des zones climatiques les plus froides de la zone d’\u00e9tude (la section B de Lincoln et la section 3 de Niagara-on-the-Lake) \u00e9taient inf\u00e9rieures \u00e0 celles des sections plus mod\u00e9r\u00e9es, dans la plupart des cas. De plus, une des r\u00e9gions climatiques les plus mod\u00e9r\u00e9es, la section D (qui englobe la section D ouest et la section D est comme illustr\u00e9 \u00e0 la Figure 3), g\u00e9n\u00e9ralement reconnue comme le point de r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 Lincoln, poss\u00e9dait des valeurs unitaires assez semblables \u00e0 celles des autres sections de Lincoln. Cette situation vient du fait que, avant le remaniement de l’industrie vinicole, bien que la zone de r\u00e9f\u00e9rence \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9e comme pittoresque, du point de vue agricole, ses possibilit\u00e9s de revenus \u00e9taient limit\u00e9es en raison de son sol limoneux, de ses pentes et de la pr\u00e9valence d’un ravin. Les d\u00e9buts de la viticulture \u00e9taient difficiles pendant cette p\u00e9riode; seuls cinq vignobles ont \u00e9t\u00e9 \u00e9tablis de 1994 \u00e0 1997.<\/p>\n\n\n\n

De 1998 \u00e0 2002<\/strong><\/p>\n\n\n\n

De 1998 \u00e0 2002, l’industrie vinicole de la r\u00e9gion a connu une croissance rapide : 25 vignobles ont ouvert leurs portes. Le manque de terres et la reconnaissance des revenus potentiels tir\u00e9s de l’industrie vinicole remani\u00e9e ont contribu\u00e9 \u00e0 la hausse importante des prix. Les augmentations ont \u00e9t\u00e9 assez constantes dans toutes les sections de la zone d’\u00e9tude o\u00f9 se sont produites des ventes au cours de cette p\u00e9riode. Il a \u00e9t\u00e9 remarqu\u00e9 que, dans la section 1 de Niagara-on-the-Lake, consid\u00e9r\u00e9e comme poss\u00e9dant l’un des m\u00e9soclimats les plus mod\u00e9r\u00e9s de la zone d’\u00e9tude, les valeurs unitaires ont presque doubl\u00e9, la valeur unitaire moyenne atteignant approximativement 8 000 $ par acre en 1997 et s’\u00e9levant \u00e0 presque 16 000 $ par acre en 2002. Les valeurs unitaires de la section B de Lincoln, dont le m\u00e9soclimat est l’un des moins mod\u00e9r\u00e9s, ont connu une importante hausse entre 1997 et 2000 et se sont par la suite stabilis\u00e9es apr\u00e8s avoir connu des fluctuations pendant les p\u00e9riodes pr\u00e9c\u00e9dentes. De m\u00eame, les valeurs unitaires observ\u00e9es dans la section 3 de Niagara-on-the-Lake, \u00e9galement consid\u00e9r\u00e9e comme poss\u00e9dant l’un des m\u00e9soclimats les moins mod\u00e9r\u00e9s au cours de cette p\u00e9riode, ont aussi connu une hausse fulgurante. En 1997, la valeur unitaire moyenne dans la section 3 se situait \u00e0 environ 3 000 $ par acre. En 2002, elles avaient plus que doubl\u00e9. Entre-temps, ce sont les valeurs unitaires de la section D qui ont le plus augment\u00e9; en effet, les valeurs unitaires de la section D ouest ont tripl\u00e9 entre 1996 et 2000.<\/p>\n\n\n\n

Bien qu’ayant \u00e9t\u00e9 d\u00e9crite comme une r\u00e9gion pittoresque aux revenus agricoles potentiels limit\u00e9s en raison de sa topographie, de ses sols et de la pr\u00e9valence de terres non arables dens\u00e9ment bois\u00e9es, de nombreux vignobles ont ouvert leurs portes dans une petite partie de cette r\u00e9gion, rehaussant ainsi son niveau de prestige. \u00c9galement, bien qu’aucun vignoble ne se trouvait dans la section D est, ses valeurs unitaires ont tout de m\u00eame tripl\u00e9 entre 1997 et 2002 gr\u00e2ce \u00e0 son point de r\u00e9f\u00e9rence local hautement mod\u00e9r\u00e9 sur le plan climatique. Par cons\u00e9quent, pendant la p\u00e9riode d’\u00e9tude, les participants au march\u00e9 ont pouss\u00e9 les prix des terres jug\u00e9es propices \u00e0 cette industrie \u00e0 la hausse de fa\u00e7on rapide et constante dans toutes les sections de la zone d’\u00e9tude. Les donn\u00e9es indiquent que, tout au long de cette p\u00e9riode, la perception \u00e0 l’\u00e9gard de l’utilit\u00e9 de la zone o\u00f9 sont cultiv\u00e9es des vignes de l’esp\u00e8ce vinifera dans la R\u00e9gion du Niagara s’est grandement montr\u00e9e favorable.<\/p>\n\n\n\n

De 2003 \u00e0 2008<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Des changements consid\u00e9rables ont commenc\u00e9 \u00e0 \u00eatre apport\u00e9s au march\u00e9 des terres de l’industrie vinicole au cours du printemps 2003, alors qu’il \u00e9tait devenu \u00e9vident que quelques nuits tr\u00e8s froides pendant l’hiver pr\u00e9c\u00e9dent avait entra\u00een\u00e9 la premi\u00e8re perte de r\u00e9colte importante li\u00e9e au froid de l’industrie. Bien que seuls les bourgeons de certaines cultures aient \u00e9t\u00e9 endommag\u00e9s, d’autres ont subi des d\u00e9g\u00e2ts plus importants, n\u00e9cessitant m\u00eame dans quelques cas le remplacement des vignes. Ce fut un coup important port\u00e9 \u00e0 la nouvelle industrie de vignes vinifera de la R\u00e9gion du Niagara. Dans le cas des bourgeons endommag\u00e9s, il fallu attendre l’ann\u00e9e suivante pour obtenir une r\u00e9colte. Les vignes pr\u00e9sentant des dommages plus s\u00e9rieux ont parfois d\u00fb \u00eatre coup\u00e9es jusqu’\u00e0 la base de la plante, et une p\u00e9riode d’attente de trois ou quatre ans f\u00fbt alors requise avant que le rendement des vignes soit optimal. Le remplacement des vignes sous-entend une p\u00e9riode d’attente de quatre ou cinq avant que le rendement des vignes atteigne son apog\u00e9e. Quelques propri\u00e9taires de vignobles entreprenants ont achet\u00e9 et install\u00e9 des \u00e9oliennes sur leurs terres, \u00e0 un co\u00fbt initial de 30 000 $ \u00e0 35 000 $ chacune, sans compter les co\u00fbts d’exploitation. Bien que la pr\u00e9sence d’une \u00e9olienne puisse diminuer la possibilit\u00e9 de dommages caus\u00e9s par l’hiver \u00e0 une zone de 5 \u00e0 15 acres, le fait qu’il s’agissait de la premi\u00e8re ann\u00e9e o\u00f9 des d\u00e9g\u00e2ts importants caus\u00e9s par l’hiver avaient \u00e9t\u00e9 observ\u00e9s dans l’histoire de l’industrie remani\u00e9e a rendu de nombreux propri\u00e9taires de vignobles r\u00e9ticents \u00e0 acheter cet \u00e9quipement. L’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara subissait alors sa premi\u00e8re crise de croissance et aspirait \u00e0 acqu\u00e9rir une maturit\u00e9 durement gagn\u00e9e.  Ainsi, au cours du printemps 2003, pr\u00e8s de 15 ans apr\u00e8s le remaniement de l’industrie, le niveau de connaissances sur les risques climatiques li\u00e9s \u00e0 l’emplacement au sein du march\u00e9 a cru.<\/p>\n\n\n\n

Ensuite, vers la fin de l’hiver 2004-2005, des nuits plus froides que celles de l’hiver 2002-2003 ont caus\u00e9 des dommages plus importants. Cette fois-ci, la perte de r\u00e9colte qui en a r\u00e9sult\u00e9 fut d\u00e9vastatrice.  Au total, en 2005, le rendement global provincial de la transformation de raisins a chut\u00e9 de 54 % par rapport \u00e0 2004, principalement en raison des dommages caus\u00e9s par l’hiver aux dix millions de vignes approximativement \u00e0 ce moment-l\u00e0.5<\/sup> La R\u00e9gion du Niagara a connu sa part de d\u00e9vastation.<\/p>\n\n\n\n

Les statistiques de vente soulignent que, pendant la p\u00e9riode de 2003 \u00e0 2008, les valeurs unitaires ont poursuivi leur ascension dans la plupart des sections de la zone d’\u00e9tude (\u00e0 l’exception de la section D ouest de Lincoln) \u00e0 un rythme beaucoup plus lent qu’au cours de la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dente. Ce ph\u00e9nom\u00e8ne d\u00e9coule en partie des nombreux dommages aux vignes caus\u00e9s par l’hiver en 2002-2003 et en 2004-2005. \u00c0 Niagara\u2010on\u2010the\u2010Lake, les dommages les plus consid\u00e9rables apr\u00e8s ces deux hivers ont \u00e9t\u00e9 constat\u00e9s dans la section 3. Avant ces deux hivers, la section 3 \u00e9tait estim\u00e9e par de nombreux participants au march\u00e9 comme un emplacement assez propice \u00e0 la culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera sensibles; ce raisonnement s’est refl\u00e9t\u00e9 dans les valeurs unitaires, qui ne cessaient d’augmenter de 1997 \u00e0 2002. Toutefois, cette zone s’est av\u00e9r\u00e9e moins propice \u00e0 ce type de culture apr\u00e8s les dommages caus\u00e9s par l’hiver, puisque les pertes de r\u00e9colte\/vignes les plus importantes se sont produites dans cette section. Les statistiques d\u00e9montent que, bien que les valeurs unitaires par acre des terres de la section 2 (situ\u00e9e \u00e0 c\u00f4t\u00e9 de la section 3) aient continu\u00e9 de cro\u00eetre durant la p\u00e9riode de 2003 \u00e0 2008, celles de la section 3 ont augment\u00e9 \u00e0 un rythme plus lent. Par cons\u00e9quent, la diff\u00e9rence \u00e0 l’\u00e9gard des valeurs unitaires atteignables entre ces deux zones s’est accrue. Entre-temps, les valeurs fonci\u00e8res ont augment\u00e9 de mani\u00e8re constante dans la plupart des sections de Lincoln durant cette p\u00e9riode, \u00e0 l’exception de la section D ouest (la zone \u00e0 l’ouest du point de r\u00e9f\u00e9rence), qui a vu ses valeurs unitaires presque doubler par rapport \u00e0 la p\u00e9riode pr\u00e9c\u00e9dente. La hausse importante remarqu\u00e9e dans la section D ouest au cours de cette p\u00e9riode r\u00e9sultait du m\u00fbrissement de l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara, de l’excellente demande du march\u00e9 \u00e0 l’\u00e9gard de terres jouissant d’un climat bien mod\u00e9r\u00e9 et de la diminution importante de l’offre de terres propices \u00e0 la culture de raisins dans cette zone maintenant consid\u00e9r\u00e9e prestigieuse; en effet, les terres arables vacantes s’y faisaient rares en 2005. Entre-temps, les ventes dans la section B signalent une augmentation de 20 % \u00e0 25 % des valeurs unitaires de 2002 \u00e0 2005, et la tendance s’est poursuivie par la suite. De m\u00eame, les ventes dans la section D est soulignent une hausse de 15 % \u00e0 20 % des valeurs unitaires de 2002 \u00e0 2005. De fa\u00e7on int\u00e9ressante, les donn\u00e9es montrent que les valeurs unitaires des terres des sections A et C ont plus que doubl\u00e9 entre 1997 et 2004-2005, la hausse la plus importante \u00e9tant observ\u00e9e de 1998 \u00e0 2002. Jusqu’en 2004-2005, celle-ci n’\u00e9tait pas \u00e9vidente \u00e0 cause de l’absence de ventes dans ces zones. Dans l’ensemble, la tendance montre une augmentation assez constante des valeurs unitaires pendant cette p\u00e9riode dans toutes les sections de Lincoln, \u00e0 l’exception de la section D ouest.<\/p>\n\n\n\n

En raison des dommages importants caus\u00e9s aux vignes et aux bourgeons dans la R\u00e9gion du Niagara au cours des hivers 2002-2003 et 2004-2005, l’installation d’\u00e9oliennes dans la zone d’\u00e9tude s’est grandement r\u00e9pandue. On juge probable qu’en l’absence d’\u00e9oliennes dans l’industrie vinicole remani\u00e9e de la R\u00e9gion du Niagara, les risques li\u00e9s au froid hivernal auraient eu une incidence accrue sur les valeurs unitaires dans la zone d’\u00e9tude \u00e0 long terme. De plus, \u00e0 cause de ces dommages, les intervenants de l’industrie ont d\u00fb redoubler d’efforts pour mettre au point de meilleures pratiques de culture, contribuant ainsi \u00e0 l’accroissement de la profitabilit\u00e9 de la culture de vignes de l’esp\u00e8ce vinifera et de la stabilisation des valeurs unitaires.<\/p>\n\n\n\n

De 2009 \u00e0 2012<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Pendant la plus r\u00e9cente p\u00e9riode de 2009 \u00e0 2012, le march\u00e9 foncier de la r\u00e9gion vinicole du Niagara a montr\u00e9 des signes de m\u00fbrissement; en effet, le prix des terres de la section B de Lincoln et de la section 2 de Niagara-on-the-Lake a augment\u00e9, alors que le prix des terres de la section C de Lincoln et de la section 3 de Niagara-on-the-Lake avait baiss\u00e9. Cependant, durant cette p\u00e9riode, des vendeurs motiv\u00e9s ont fait leur entr\u00e9e sur le march\u00e9, en raison en partie de la fermeture de la conserverie de la r\u00e9gion en 2008 (la seule conserverie de fruits \u00e0 l’est de la Colombie-Britannique) et de la s\u00e9questre d’un grand vignoble coop\u00e9ratif local au cours de la m\u00eame ann\u00e9e. Ces deux \u00e9v\u00e9nements ont entra\u00een\u00e9, du moins en partie, la variabilit\u00e9 du prix des terres durant cette p\u00e9riode. \u00c0 Lincoln, le manque de terres non ensemenc\u00e9es le long de l’extr\u00e9mit\u00e9 ouest du point de r\u00e9f\u00e9rence explique l’absence de ventes dans la section D ouest de 2009 \u00e0 2012. <\/p>\n\n\n\n

Conclusions de l’\u00e9tude<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les changements apport\u00e9s par le gouvernement \u00e0 l’industrie vinicole du Canada de 1988 \u00e0 1993 ont eu d’importantes r\u00e9percussions sur les vendeurs et acheteurs du march\u00e9 agricole de la zone d’\u00e9tude de la R\u00e9gion du Niagara. \u00c9videmment, il a fallu du temps avant que les perceptions du march\u00e9 \u00e9voluent apr\u00e8s la mise en place de ces changements initiaux, mais elles ont donn\u00e9 lieu \u00e0 des prix par acre de terre raisonnables dans ce march\u00e9 particulier. De 1989 \u00e0 1993, ce march\u00e9 stagnait en raison du nombre restreint de ventes. De 1994 \u00e0 1997, bien que les ventes se soient accrues, une hausse consid\u00e9rable des valeurs unitaires a \u00e9t\u00e9 constat\u00e9e dans une seule section de la zone d’\u00e9tude. La tendance li\u00e9e \u00e0 l’accroissement des valeurs unitaires s’est r\u00e9pandue dans toutes les sections de la zone d’\u00e9tude de 1998 \u00e0 2002 en raison de l’expansion de l’industrie et des perceptions prometteuses des joueurs du march\u00e9 \u00e0 l’\u00e9gard des r\u00e9compenses pr\u00e9vues \u00e0 la suite d’achat de terres dans toutes les sections. Les dommages caus\u00e9s par l’hiver en 2002-2003 et en 2004-2005 ont fait clairement ressortir le niveau r\u00e9el de risques climatiques auquel est confront\u00e9 l’industrie vinicole remani\u00e9e de la R\u00e9gion du Niagara. On a rapport\u00e9 que les intervenants du march\u00e9 du raisin et du vin connaissaient ces risques avant la conclusion de l’ALE<\/em>. Toutefois, les risques ont \u00e9videmment \u00e9t\u00e9 oubli\u00e9s par ceux emport\u00e9s par l’enthousiasme li\u00e9 \u00e0 l’achat de terres vinicoles, en raison en partie du fait que les nouveaux intervenants du march\u00e9 apr\u00e8s l’entr\u00e9e en vigueur de l’ALE <\/em>n’avaient pas connu d’hiver rigoureux causant des dommages. Les \u00e9v\u00e9nements dramatiques qui d\u00e9coulent de ces deux hivers ont men\u00e9 \u00e0 deux progr\u00e8s technologiques au sein du march\u00e9 : la reconnaissance par le march\u00e9 de la n\u00e9cessit\u00e9 des \u00e9oliennes et l’\u00e9laboration de meilleures pratiques agricoles dans l’industrie. Ces deux progr\u00e8s ont contribu\u00e9 \u00e0 la viabilit\u00e9 \u00e9conomique du march\u00e9 depuis cette p\u00e9riode. Ainsi, la pr\u00e9sente \u00e9tude souligne les effets li\u00e9s aux changements apport\u00e9s aux connaissances et aux technologies du march\u00e9 sur la valeur des terres agricoles.<\/p>\n\n\n\n

La pr\u00e9sente \u00e9tude se penche \u00e9galement sur l’analyse de l’utilisation optimale et de ses r\u00e9percussions sur la qualit\u00e9 marchande d’une terre sur le march\u00e9. Bien que l’\u00e9vidence de ce point se manifeste dans l’ensemble des donn\u00e9es de l’\u00e9tude, c’est particuli\u00e8rement le cas pour la section D ouest. Avant le remaniement de l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara, l’utilisation optimale de la plupart des terres agricoles de l’ensemble de la section D \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9e comme la culture de fruits de verger (pommes, prunes ou poires) ou de raisins de type labrusca ou hybrides. Le lecteur peut constater que les valeurs unitaires typiques observ\u00e9es dans cette section en 1996\/1997, quelques ann\u00e9es apr\u00e8s le remaniement de l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara, sont mentionn\u00e9es. \u00c0 mesure que l’industrie vinicole prenait de la vigueur, il a \u00e9t\u00e9 reconnu que la zone de r\u00e9f\u00e9rence jouissait des meilleures conditions climatiques de la zone d’\u00e9tude, r\u00e9duisant ainsi les risques de dommages ou de mortalit\u00e9 des vignes de l’esp\u00e8ce vinifera, et \u00e9tait en majorit\u00e9 constitu\u00e9e d’un sol argileux limoneux favorable \u00e0 la culture de ces vignes. Ainsi, les valeurs unitaires des terres arables ont cru plus rapidement dans la section D que toute autre section de la zone d’\u00e9tude de 1996-1997 \u00e0 la fin de 2002. Entre-temps, le manque de terres non ensemenc\u00e9es dans la section D ouest a fait grimper les valeurs unitaires. La demande \u00e9lev\u00e9e \u00e0 l’\u00e9gard de terres dans la section D ouest, d\u00e9coulant d’une combinaison des climats et sols propices \u00e0 la culture, de l’attrait esth\u00e9tique et du prestige (associ\u00e9 \u00e0 l’emplacement ant\u00e9rieur de nombreux vignobles dans cette petite r\u00e9gion), a entra\u00een\u00e9 une p\u00e9nurie de terres, faisant ainsi cro\u00eetre encore plus les valeurs unitaires. En date de 2012, les valeurs unitaires les plus \u00e9lev\u00e9es pour des terres agricoles dans la zone d’\u00e9tude ont \u00e9t\u00e9 observ\u00e9es dans la section D ouest.<\/p>\n\n\n\n

L’\u00e9tude porte \u00e9galement sur les r\u00e9percussions des lois gouvernementales sur l’utilisation optimale des terres agricoles. Avant la conclusion de l’ALE, <\/em>le prix des vari\u00e9t\u00e9s de raisins de type labrusca et hybrides \u00e9taient assez \u00e9lev\u00e9s en raison des obstacles au commerce mis en place par le gouvernement \u00e0 des fins de protection. Ainsi, la culture de raisins de type labrusca ou hybrides constituait souvent l’utilisation optimale des terres se trouvant dans la zone d’\u00e9tude. Cependant, \u00e0 la suite de l’entr\u00e9e en vigueur de l’ALE <\/em>et de l’interdiction r\u00e9sultante des raisins de type labrusca dans la production des vins ontariens, le prix des raisins de type labrusca et hybrides a chut\u00e9 dans la zone d’\u00e9tude. Par cons\u00e9quent, le march\u00e9 a d\u00fb se tourner vers des utilisations optimales de rechange pour les terres agricoles situ\u00e9es dans la zone d’\u00e9tude, menant ainsi au remaniement de l’industrie vinicole de la R\u00e9gion du Niagara avec l’introduction de raisins de l’esp\u00e8ce vinifera.<\/p>\n\n\n\n

De plus, l’\u00e9tude met en lumi\u00e8re le fait que, lors de l’\u00e9valuation de biens sur les march\u00e9s immobiliers agricoles, l’\u00e9valuateur doit \u00eatre conscient des fondements de l’opinion quant \u00e0 la valeur des intervenants du march\u00e9. L’utilisation optimale d\u00e9termin\u00e9e pour une terre agricole vendue situ\u00e9e dans la zone d’\u00e9tude est fond\u00e9e sur la viabilit\u00e9 \u00e9conomique per\u00e7ue d’une utilisation particuli\u00e8re propos\u00e9e \u00e0 la date de la vente. Cela est assez typique de nombreux march\u00e9s agricoles du sud de l’Ontario. En d’autres mots, lorsqu’il envisage l’achat d’une terre agricole, l’acheteur potentiel se demande si la terre sera \u00e9conomiquement viable pour une utilisation particuli\u00e8re propos\u00e9e, \u00e0 compter de la date d’entr\u00e9e en vigueur. La r\u00e9ponse \u00e0 cette question pos\u00e9e dans un grand nombre de march\u00e9s immobiliers agricoles de l’ensemble de l’Ontario trouve souvent son origine dans l’analyse des sols, du climat, de la proximit\u00e9 aux march\u00e9s ou zones urbaines, entre autres. Dans le cas du march\u00e9 de la zone d’\u00e9tude, le climat, la superficie des terres et la raret\u00e9 constituaient les facteurs les plus d\u00e9terminants.<\/p>\n\n\n\n

Il incombe \u00e0 l’\u00e9valuateur d’analyser de mani\u00e8re appropri\u00e9e les forces sous-jacentes qui influencent la valeur sur le march\u00e9 lors de l’\u00e9valuation d’un bien agricole. La pr\u00e9sente \u00e9tude fait ressortir le fait que, lorsque des changements se produisent au sein du march\u00e9 \u00e0 la suite de modifications apport\u00e9es aux connaissances du march\u00e9, \u00e0 la technologie, aux lois gouvernementales ou \u00e0 l’offre et \u00e0 la demande, l’\u00e9valuateur doit en tenir compte lors de son analyse du march\u00e9, \u00e0 la date d’entr\u00e9e en vigueur de l’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

Figure 2 : Niagara\u2010on\u2010the\u2010Lake \u2013 Prix de vente par acre annuels moyens des terres propices \u00e0 la culture de raisins dans la zone d’\u00e9tude de 1989 \u00e0 2012<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Screen<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Figure 3 : Lincoln \u2013 Prix de vente par acre annuels moyens des terres propices \u00e0 la culture de raisins dans la zone d’\u00e9tude de 1989 \u00e0 2012<\/strong><\/p>\n\n\n\n

\"Screen<\/figure><\/div>\n\n\n\n

Notes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

1 <\/sup>Statistique Canada, Recensement de l’agriculture, 2006<\/p>\n\n\n\n

2 <\/sup>Industr<\/em>y Facts<\/em>, site Web de l’office de commercialisation Grape Growers of Ontario<\/em>, ao\u00fbt 2014<\/p>\n\n\n\n

3<\/sup> La culture de la p\u00eache a \u00e9t\u00e9 consid\u00e9r\u00e9e lucrative dans la R\u00e9gion du Niagara pendant une grande partie de la p\u00e9riode d’\u00e9tude. Cependant, en 2008, la seule conserverie de fruits situ\u00e9e \u00e0 l’est de la Colombie-Britannique, plus pr\u00e9cis\u00e9ment dans le village de St. David, dans la ville de Niagara-on-the-Lake, a ferm\u00e9 ses portes. \u00c0 la suite de cette fermeture, on a rapport\u00e9 que plus ou moins 150 producteurs de la R\u00e9gion du Niagara avaient perdu leur seul acheteur pour la transformation des p\u00eaches et des poires. Un grand nombre de producteurs de p\u00eaches et de poires ont alors d\u00fb cesser leurs activit\u00e9s, car leur culture n’\u00e9tait plus jug\u00e9e \u00e9conomiquement viable. Des vignes ont donc \u00e9t\u00e9 plant\u00e9es sur certaines terres vacantes. Si l’auteure a \u00e9t\u00e9 inform\u00e9e de la vente d’une terre servant \u00e0 la culture des p\u00eaches et qui sera dor\u00e9navant consacr\u00e9e \u00e0 la culture de raisins, ce fait a \u00e9t\u00e9 not\u00e9 dans l’\u00e9tude. Toutefois, peu de ventes de ce genre se sont produites pendant la p\u00e9riode d’\u00e9tude.<\/p>\n\n\n\n

4 <\/sup>Les vignobles jouissant d’une bonne exposition quasi-commerciale n’ont pas \u00e9t\u00e9 inclus dans l’ensemble de donn\u00e9es. Seules les ventes de vignobles ne poss\u00e9dant pas d’exposition quasi-commerciale ont \u00e9t\u00e9 incluses.<\/p>\n\n\n\n

5 <\/sup>H. Fraser, K. Slingerland, K. Ker, K.H. Fisher, R. Brewster, Reducing Cold Injury to Grapes Through the Use of Wind Machines, Final Report <\/em>(2009), p. 1.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par Lisa Campbell, AACI, P.App Chaque bien agricole fait partie d’une industrie agricole, par exemple les grandes cultures (bl\u00e9, ma\u00efs, soja, etc.), la production laiti\u00e8re,<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[701],"article_tag":[1467,1468,1469,1470,1471,1472,1473,1474,1475,1476,1477,1478,1479,1480,1481,1482,1483,1484,1485,1486],"class_list":["post-30043","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-lisa-campbell","article_tag-agricultural-land-fr","article_tag-agricultural-property-fr","article_tag-agricultural-real-estate-market-fr","article_tag-bien-agricole-fr","article_tag-grape-industry-fr","article_tag-grapes-fr","article_tag-lindustrie-vinicole-fr","article_tag-niagara-region-fr","article_tag-raisin-fr","article_tag-raisin-vinifera-fr","article_tag-region-du-niagara-fr","article_tag-terres-agricoles-vacantes-fr","article_tag-vacant-land-fr","article_tag-vacantes-fr","article_tag-vent-fr","article_tag-vignoble-fr","article_tag-vineyards-fr","article_tag-vinifera-grapes-fr","article_tag-wind-machines-fr","article_tag-wine-industry-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30043","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30043"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30043"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30043"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}