Par David Enns, B.Sc. (Agr.), MAA, AACI, P.App<\/p>\n\n\n\n
Enns, MacEachern, Pace, Maloney & Associates Inc.,<\/p>\n\n\n\n
Cornwall, Ontario<\/p>\n\n\n\n
Formats de rapport<\/strong><\/p>\n\n\n\n Certains membres de l’Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) se souviendront qu’avant le 1er<\/sup> janvier 2001, en vertu des r\u00e8gles des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d’\u00e9valuation au Canada (NUPPEC), <\/em>trois formats de rapport \u00e9taient mis \u00e0 la disposition des \u00e9valuateurs, \u00e0 savoir le rapport ind\u00e9pendant, le rapport sommaire ou le rapport limit\u00e9 pour chacun des deux processus d’\u00e9valuation (complet et limit\u00e9). (1)<\/sup><\/p>\n\n\n\n \u00c0 compter de janvier 2001, conform\u00e9ment aux nouvelles Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d’\u00e9valuation au Canada (NUPPEC), <\/em>les rapports narratifs d\u00e9taill\u00e9s, les rapports narratifs et les rapports sur formulaire ont remplac\u00e9 les formats de rapport en vigueur avant cette date. (2)<\/sup> Le rapport narratif se diff\u00e9rencie du rapport narratif d\u00e9taill\u00e9 par l’utilisation d’une hypoth\u00e8se extraordinaire. Si le processus d’\u00e9valuation en englobe une, il doit en \u00eatre de m\u00eame avec le rapport, qui sera alors narratif. Si le rapport ne contient pas d’hypoth\u00e8ses extraordinaires, il s’agira alors d’un rapport narratif d\u00e9taill\u00e9. Cette diff\u00e9rence est illogique, car le nom du rapport sert \u00e0 distinguer le type de processus d’\u00e9valuation au lieu du contenu descriptif.<\/p>\n\n\n\n \u00c0 la suite de discussions approfondies et de l’examen de cette question, la terminologie a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e avec l’entr\u00e9e en vigueur des NUPPEC 2005 <\/em>et le nombre de formats de rapport fut donc r\u00e9duit \u00e0 trois : rapport narratif d\u00e9taill\u00e9, rapport narratif abr\u00e9g\u00e9 et rapport sur formulaire. (3)<\/sup><\/p>\n\n\n\n Facteurs qui dissuadent les lecteurs \u00e0 lire l’ensemble du rapport <\/strong><\/p>\n\n\n\n Il y a plusieurs ann\u00e9es, un membre stagiaire travaillant au sein de notre cabinet a soumis un rapport de d\u00e9monstration (il s’agissait bien s\u00fbr d’un rapport narratif) aux fins d’examen. Un membre du Comit\u00e9 d’examen critiquait la non-mention de la valeur marchande estim\u00e9e dans la lettre de pr\u00e9sentation. Le comit\u00e9 s’est object\u00e9 \u00e0 cette critique, car la valeur marchande estim\u00e9e ne figure jamais dans la lettre de pr\u00e9sentation pour la raison suivante. Nous estimons que tous les clients doivent lire l’ensemble du rapport (plusieurs ne le font pas). En stipulant la valeur marchande estim\u00e9e dans la lettre de pr\u00e9sentation, nous croyons que le client ne sera alors plus motiv\u00e9 \u00e0 lire le reste. <\/p>\n\n\n\n Cependant, nous souhaitons que le lecteur\/client lise l’ensemble du rapport et non la premi\u00e8re page seulement (ou le r\u00e9sum\u00e9) et nous l’encourageons de plusieurs mani\u00e8res. Une fa\u00e7on consiste \u00e0 inclure la mention suivante dans chaque lettre de pr\u00e9sentation : Le dernier paragraphe de la lettre de pr\u00e9sentation pourrait \u00eatre formul\u00e9 comme suit : \u00ab Apr\u00e8s avoir lu l’ensemble du rapport, si vous estimez avoir besoin de renseignements compl\u00e9mentaires ou de pr\u00e9cisions, n’h\u00e9sitez pas \u00e0 communiquer avec moi. <\/em>\u00bb \u2013 (Remarque : l’italique a \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9 aux fins du pr\u00e9sent article.)<\/p>\n\n\n\n Hypoth\u00e8ses extraordinaires<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c9videmment, le recours \u00e0 des hypoth\u00e8ses extraordinaires peut repr\u00e9senter un aspect cl\u00e9 du processus d’\u00e9valuation. Les clients veulent fr\u00e9quemment savoir la valeur d’un bien \u00e0 la suite d’un agrandissement, de r\u00e9novations majeures ou de l’ajout d’une nouvelle structure. Dans ces cas, le client pr\u00e9cise habituellement les hypoth\u00e8ses \u00e0 formuler. L’hypoth\u00e8se selon laquelle le b\u00e2timent a \u00e9t\u00e9 agrandi ou a fait l’objet de r\u00e9novations majeures \u00e9tant importante, le terme \u00ab extraordinaire \u00bb est alors utilis\u00e9. De telles hypoth\u00e8ses extraordinaires n\u00e9cessitent des conditions hypoth\u00e9tiques, les distinguant ainsi des hypoth\u00e8ses habituelles touchant un bien, par exemple une hypoth\u00e8se li\u00e9e \u00e0 son environnement propre. <\/p>\n\n\n\n Au sujet de l’utilisation des hypoth\u00e8ses extraordinaires et des conditions hypoth\u00e9tiques, un membre du Comit\u00e9 d’enqu\u00eate de l’ICE a rappel\u00e9 que celles-ci devraient, \u00e0 titre de bonne pratique, accompagner les estimations de la valeur marchande. (4)<\/sup> Cela signifie qu’elles devraient appara\u00eetre (en plus de faire partie de la description du b\u00e2timent et possiblement de celle de l’utilisation optimale) dans la conclusion de chaque m\u00e9thode servant \u00e0 d\u00e9terminer la valeur, la conciliation, la certification et le r\u00e9sum\u00e9 des faits importants et conclusions. Il est possible de copier l’hypoth\u00e8se extraordinaire ou la condition hypoth\u00e9tique \u00e0 l’aide des fonctions con\u00e7ues \u00e0 cet effet d’un logiciel de traitement de texte, par exemple Word, (5)<\/sup> mais cette t\u00e2che peut devenir lourde s’il y en a plus d’une. (6) <\/sup>On peut \u00e9galement retrouver des hypoth\u00e8ses ordinaires dans le rapport, telles que l’\u00e9valuation environnementale du bien, sur lesquelles l’\u00e9valuateur voudra attirer l’attention du lecteur.<\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, afin de trouver un \u00e9quilibre entre la clart\u00e9, la concision et l’exhaustivit\u00e9, en plus de l’inclusion d’un \u00e9nonc\u00e9 sur les hypoth\u00e8ses extraordinaires et l’estimation de la valeur, (7)<\/sup> le libell\u00e9 suivant doit figurer dans chaque rapport narratif, au d\u00e9but de la section d\u00e9crivant bri\u00e8vement la nature des NUPPEC <\/em>:<\/p>\n\n\n\n \u00ab La pr\u00e9sente \u00e9valuation est consid\u00e9r\u00e9e comme ayant \u00e9t\u00e9 fond\u00e9e sur certaines conditions limitatives extraordinaires et une hypoth\u00e8se extraordinaire (veuillez consulter la page xx du pr\u00e9sent rapport). \u00bb<\/em><\/p>\n\n\n\n Il semble raisonnable de s’attendre \u00e0 ce qu’un client veuille (s’il fait preuve de diligence raisonnable) lire l’ensemble du rapport, m\u00eame s’il compte 50 pages. Si les d\u00e9placements de l’\u00e9valuateur pour se rendre sur les lieux du bien et y revenir, l’inspection de celui-ci par l’\u00e9valuateur, la d\u00e9termination de l’utilisation optimale \u00e0 la suite de la confirmation du zonage et de son statut selon les plans officiels, l’analyse des comparables (l’\u00e9valuateur aura probablement recours \u00e0 plus d’une m\u00e9thode), le rapprochement des m\u00e9thodes, l’estimation de la valeur finale, la correction et l’impression du rapport (ou la cr\u00e9ation et la protection d’un fichier PDF) totalisent 20 heures, le client peut certainement prendre 40 minutes environ pour lire la totalit\u00e9 du rapport. Est-ce trop en demander? <\/p>\n\n\n\n Autres \u00e9l\u00e9ments importants d’un rapport narratif<\/strong><\/p>\n\n\n\n Les conditions du march\u00e9 constituent un autre \u00e9l\u00e9ment important de l’\u00e9valuation de la valeur d’un bien et doivent faire partie int\u00e9grante de tout rapport d’\u00e9valuation. Qu’advient-il des taux d’inoccupation? Les chiffres et niveaux de vente absolus augmentent-ils, baissent-ils ou restent-ils stables? Quelles caract\u00e9ristiques s’av\u00e8rent essentielles aux yeux des acheteurs actuels et le bien en question les poss\u00e8de-t-il? Quelles tendances se dessinent dans le march\u00e9 du bien vis\u00e9 et quelles sont leurs r\u00e9percussions sur celui-ci? Une discussion approfondie sur les conditions du march\u00e9 n’est pas moins importante qu’une condition extraordinaire d\u00e9j\u00e0 pr\u00e9cis\u00e9e par le client.<\/p>\n\n\n\n La quantit\u00e9 et la qualit\u00e9 des comparables rev\u00eatent \u00e9galement une importance. Pourquoi existe-t-il tant de comparables parmi lesquels choisir ou le march\u00e9 de ce type de bien est-il particuli\u00e8rement restreint? Existe-t-il des ventes combin\u00e9es pouvant appuyer les ajustements (L’\u00e9valuateur a-t-il expliqu\u00e9 le terme \u00ab vente combin\u00e9e \u00bb au lecteur?)? Quel est le degr\u00e9 de difficult\u00e9 associ\u00e9 \u00e0 la justification des ajustements? S’agit-il d’ajustements quantitatifs ou qualitatifs? Tous ces aspects doivent \u00eatre d\u00e9crits dans un rapport narratif. Pour le client, qui est aussi pr\u00eateur, ces \u00e9l\u00e9ments devraient l’aider \u00e0 d\u00e9terminer logiquement le coefficient de pr\u00eat qu’il accordera. Bien qu’il n’incombe pas \u00e0 l’\u00e9valuateur de commenter la solvabilit\u00e9 des emprunteurs, (8)<\/sup> les march\u00e9s immobiliers ne sont naturellement pas parfaits et comportent des risques. Un coefficient de pr\u00eat \u00e9quivalant \u00e0 75 % de la valeur n’a rien de sorcier; les pr\u00eateurs ne sont pas n\u00e9cessairement tenus de respecter cette r\u00e8gle \u00e0 la lettre si la propri\u00e9t\u00e9 est unique, s’il existe peu de comparables ou si les ventes comparables sont inappropri\u00e9es. Alors que les \u00e9valuateurs lisent au sujet des pr\u00eats hypoth\u00e9caires \u00e0 risque \u00e9lev\u00e9, il faudrait peut-\u00eatre reconna\u00eetre l’existence de biens \u00e0 risque \u00e9lev\u00e9. Tous ces \u00e9l\u00e9ments peuvent aider les pr\u00eateurs potentiels \u00e0 \u00e9valuer leur risque et doivent \u00eatre mentionn\u00e9s dans le rapport narratif. Cependant, un r\u00e9sum\u00e9 d’une page ne peut pas contenir la description compl\u00e8te et appropri\u00e9e de ces importants \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n\n\n\n Nos clients lisent-ils nos rapports? <\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 certaines occasions, un client m’a t\u00e9l\u00e9phon\u00e9 pour me poser une question sur un rapport. \u00ab Qu’en est-il de, ou est-ce qu’on retrouve tel \u00e9l\u00e9ment dans le rapport? \u00bb La r\u00e9ponse est habituellement la suivante : \u00ab L’\u00e9l\u00e9ment que vous cherchez se trouve \u00e0 la page x \u00bb.<\/p>\n\n\n\n Je me souviens d’un appel de la part d’un client priv\u00e9 \u00e0 la suite de la r\u00e9ception du rapport portant sur son bien (une ferme d’\u00e9levage de chevaux). Le client (qui ne connaissait pas bien les rapports d’\u00e9valuation) voulait me dire que les photos incluses dans le rapport ne repr\u00e9sentaient pas sa ferme. J’\u00e9tais horrifi\u00e9; je me suis demand\u00e9 si j’avais mis les mauvaises photos dans le rapport en ouvrant rapidement le fichier. Je me suis aussi souvenu qu’un membre de l’ICE avait fait ce geste il y a plusieurs ann\u00e9es et avait \u00e9t\u00e9 justement condamn\u00e9 pour son erreur, mais est-ce que j’avais fait la m\u00eame chose? J’ai demand\u00e9 au client la page o\u00f9 se trouvaient les photos en question et le client m’a dit de consulter la page x. Sur cette page apparaissait effectivement des photos, mais il s’agissait des indices utilis\u00e9s dans le cadre de l’analyse de l’\u00e9valuation (et elles \u00e9taient identifi\u00e9es clairement comme tel). J’ai expliqu\u00e9 le tout au client (\u00e0 son grand soulagement et au mien). <\/p>\n\n\n\n Bien que nous \u00e9changions parfois des plaisanteries avec nos clients r\u00e9guliers au sujet de la lecture de l’ensemble du rapport, celui-ci doit absolument \u00eatre lu dans son ensemble si le client veut obtenir une compr\u00e9hension exhaustive et appropri\u00e9e de l’estimation finale de la valeur du bien d\u00e9termin\u00e9e par l’\u00e9valuateur. Une page ne peut pas contenir la description de tous ces aspects importants. Sinon, la r\u00e9daction d\u2019un rapport de 40 ou 50 pages serait une perte de temps si une page suffisait.<\/p>\n\n\n\n La perception \u00e0 l’\u00e9gard des paragraphes passe-partout<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bien que les clients r\u00e9guliers puissent croire que les rapports narratifs comprennent des paragraphes passe-partout, il y a \u00e9videmment des r\u00e9p\u00e9titions (comme les titres, le format, la d\u00e9finition de la valeur marchande et la description des trois m\u00e9thodes d’\u00e9valuation), mais chaque section du rapport englobe des renseignements propres au bien \u00e9valu\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Prenons par exemple l’\u00e9valuation de l’imp\u00f4t foncier d’un bien immobilier. En Ontario, la Soci\u00e9t\u00e9 d’\u00e9valuation fonci\u00e8re des municipalit\u00e9s (SEFM) a r\u00e9cemment mis \u00e0 jour son \u00e9valuation de la valeur de tous les biens de la province en date de janvier 2012. Puisqu’elle a fourni une estimation de la valeur du bien en question, nous nous sentons alors oblig\u00e9s de commenter l’\u00e9valuation du bien vis\u00e9 dans le rapport d’\u00e9valuation. Dans le cadre d’une \u00e9valuation d’une terre agricole vacante que j’ai men\u00e9e, la SEFM utilisait un taux de 5 200 $\/acre s’appliquant aux terres agricoles pour d\u00e9terminer la valeur estim\u00e9e actuelle du bien en question. C’\u00e9tait facile, mais aussi important, de souligner que les ventes comparables au sein du m\u00eame march\u00e9 se situaient entre 10 000 $ et 10 500 $ par acre pour les terres agricoles. Bien que le titre de cette section du rapport \u00e9tait standard et que le libell\u00e9 \u00ab l’\u00e9valuation refl\u00e8te l’opinion de l’autorit\u00e9 locale en mati\u00e8re d’\u00e9valuation \u00e0 l’\u00e9gard de la valeur actuelle du bien en se fondant sur les r\u00e9sultats de janvier 2012, toutefois, aucune donn\u00e9e sur les ventes n’est incluse dans les \u00e9valuations afin de justifier les estimations <\/em>\u00bb \u00e9tait \u00e9galement standard et utilis\u00e9 dans plus d’un rapport, le fait de signaler la diff\u00e9rence entre l’\u00e9valuation actuelle et ce que d\u00e9montrent les ventes dans le march\u00e9 imm\u00e9diat du bien en question n’a rien de passe-partout. <\/p>\n\n\n\n Des exemples semblables illustrant les contraintes sur le plan juridique impos\u00e9es \u00e0 un bien au moyen du plan officiel et du r\u00e8glement de zonage pourraient \u00eatre donn\u00e9s. Bien que les titres puissent sembler passe-partout, la discussion qui s’ensuit sur la probabilit\u00e9 d’un changement de zonage du bien en question n\u00e9cessitant la modification du plan officiel constitue un aspect important de l’analyse de l’utilisation optimale. Cette constatation vaut particuli\u00e8rement pour les biens ayant subi ou sur le point de subir un changement au niveau de l’utilisation des terres. (10)<\/sup> <\/p>\n\n\n\n Conclusions<\/strong><\/p>\n\n\n\n Bien que nous devions faire des r\u00e9f\u00e9rences claires et pr\u00e9cises au sujet des hypoth\u00e8ses extraordinaires et des conditions limitatives, mettre en gras certains aspects importants du rapport et produire des rapports d’\u00e9valuation clairs et concis conformes \u00e0 la R\u00e8gle relative \u00e0 la norme d’\u00e9valuation<\/em>, il est \u00e9galement de notre devoir d’encourager nos lecteurs \u00e0 lire l’ensemble de notre rapport en formulant des \u00e9nonc\u00e9s \u00e0 cet effet. Enfin, ils nous ont pay\u00e9s pour produire un rapport complet.<\/p>\n\n\n\n Notes<\/strong><\/p>\n\n\n\n 1. Puisque chaque processus d’\u00e9valuation (complet ou limit\u00e9) peut faire l’objet de trois rapports diff\u00e9rents (ind\u00e9pendant, sommaire ou limit\u00e9), cela signifie que les clients peuvent choisir parmi six combinaisons de rapports distinctes. Cette situation rend la t\u00e2che difficile aux \u00e9valuateurs et les clients ont encore plus de difficult\u00e9 \u00e0 comprendre. Heureusement, l’adoption des NUPPEC <\/em>en 2001 a simplifi\u00e9 les choses.<\/p>\n\n\n\n 2. Voir l’\u00e9dition 2001 des NUPPEC<\/em>, The Appraisal Standards Board, D\u00e9finitions page 1.<\/p>\n\n\n\n 3. Voir l’\u00e9dition 2005 des NUPPEC<\/em>, The Appraisal Standards Committee, D\u00e9finitions page 1. Curieusement, il n’existe aucune exigence dans les NUPPEC <\/em>associ\u00e9e \u00e0 la nomination du type de rapport; les types de rapport font partie int\u00e9grante des Normes, car ils font partie int\u00e9grante des D\u00e9finitions, qui sont obligatoires.<\/p>\n\n\n\n 4. Doyle Childs, AACI, P. App., membre du Comit\u00e9 d’enqu\u00eate, Utilisation des hypoth\u00e8ses extraordinaires et des conditions hypoth\u00e9tiques, \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada,<\/em> Volume 52, Livre 4, 2008, page 36. Voir aussi NUPPEC<\/em> 2014, 7.11.2. <\/p>\n\n\n\n 5. Les traitements de texte puissants, comme Microsoft Word, gr\u00e2ce \u00e0 leurs nombreuses caract\u00e9ristiques de mise en page, constituent le fondement de tout rapport narratif.<\/p>\n\n\n\n 6. Par exemple, nous ne sommes pas des chercheurs de titres professionnels et nous n’effectuons pas de recherches de titres (nous le mentionnons clairement dans chaque rapport). Par cons\u00e9quent, toutes nos \u00e9valuations comportent une condition limitative extraordinaire li\u00e9e \u00e0 l’absence d’une recherche de titres compl\u00e8te et appropri\u00e9e. <\/p>\n\n\n\n 7. Nous compl\u00e9tons l’estimation de la valeur avec le libell\u00e9 suivant : \u00ab veuillez consulter la page xx pour obtenir la description de toutes les hypoth\u00e8ses extraordinaires et conditions limitatives sp\u00e9cifiques jouant un grand r\u00f4le dans les conclusions par rapport \u00e0 la valeur \u00bb.<\/p>\n\n\n\n 8. Robert Patchett, L.L.B, CD, Conseiller de l’ICE, Pratique professionnelle, Lettres de pr\u00e9sentation\/fiabilit\u00e9 \u2013 Occasions d’affaires et risques, \u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada,<\/em> Volume 52, Livre 4, 2008, page 38.<\/p>\n\n\n\n 9. \u00c0 titre d’exemple, cette situation survient lorsque les utilisations relatives aux ordres inf\u00e9rieurs s’apparentent \u00e0 celles des ordres sup\u00e9rieurs (qui connaissent souvent une hausse), comme lorsque les utilisations agricoles \u00e9quivalent aux utilisations r\u00e9sidentielles. Voir aussi Raleigh Barlowe, Land Resource Economics<\/em>, 4e<\/sup> \u00e9dition, Prentice Hall Inc., 1986, pages 152-153.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par David Enns, B.Sc. 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\u00ab Afin de faciliter la lecture, le rapport contient un r\u00e9sum\u00e9 des faits importants et des conclusions. En outre, la certification, les hypoth\u00e8ses et les conditions limitatives, y compris toute hypoth\u00e8se <\/em>extraordinaire<\/em>, ont \u00e9t\u00e9 regroup\u00e9es dans des sections d\u00e9finies du rapport; pri\u00e8re de lire l’ensemble du rapport. <\/em>\u00bb(Remarque : l’italique a \u00e9t\u00e9 ajout\u00e9 aux fins du pr\u00e9sent article.)<\/p>\n\n\n\n