Par Ross J. Moore, Directeur de la recherche, Canada, CBRE Limited, Global Research and Consulting, Vancouver, et Paul Morassutti, AACI, P. App., Vice-pr\u00e9sident ex\u00e9cutif et directeur ex\u00e9cutif, CBRE, Toronto<\/p>\n\n\n\n
On dit que dans le monde d’aujourd’hui, la seule constante est le changement. Cet adage semble plus appropri\u00e9 que jamais au sein du march\u00e9 de l’immobilier commercial du Canada. Les habitudes de consommation changeantes, les habitudes de navettage, l’\u00e9mergence de la cohorte post-boomer branch\u00e9e, l’explosion de projets de construction de copropri\u00e9t\u00e9s dans les centres-villes et les taux d’int\u00e9r\u00eat si faibles qui ne rapportent presque rien changent tout ce que nous, intervenants du milieu immobilier, avons pris pour acquis; les r\u00e9cents \u00e9v\u00e9nements sugg\u00e8rent que ce n’est que le d\u00e9but.<\/p>\n\n\n\n
Location et investissement<\/strong><\/p>\n\n\n\n L’immobilier commercial se r\u00e9sume essentiellement \u00e0 deux \u00e9l\u00e9ments : la location et l’investissement. Ceux-ci sont inextricablement li\u00e9s; l’un dicte l’autre et vice-versa. Au Canada, les march\u00e9s de location ont, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, prosp\u00e9r\u00e9 au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es apr\u00e8s avoir r\u00e9ussi \u00e0 se sortir de la crise financi\u00e8re mondiale. Les ann\u00e9es favorables se sont poursuivies jusqu’en 2014, mais actuellement, des fissures commencent \u00e0 appara\u00eetre. Nous observons une vague de construction de locaux commerciaux qui, ensemble, offriront 20 millions de pieds carr\u00e9s d’espaces \u00e0 bureaux majoritairement au centre-ville \u00e0 une \u00e9poque o\u00f9 les occupants diminuent leur superficie, dans la mesure du possible, et une \u00e9conomie fond\u00e9e sur les ressources naturelles qui n’a plus le vent dans les voiles depuis la fin abrupte du super cycle des mati\u00e8res premi\u00e8res \u00e0 la fin de 2013. La chute r\u00e9cente des prix du p\u00e9trole (et du gaz naturel) repr\u00e9sente la cerise sur le g\u00e2teau, pour ainsi dire. Dans une certaine mesure, les entreprises technologiques locataires sont venues \u00e0 la rescousse, bien que leurs pr\u00e9f\u00e9rences en mati\u00e8re de locaux \u00e0 bureaux puissent \u00eatre d\u00e9crites comme \u00e9clectiques; les propri\u00e9taires ne peuvent donc pas s’attendre \u00e0 ce qu’elles optent pour un certain type de location ou d’\u00e9difice (nouveau, vieux, haut, peu \u00e9lev\u00e9, etc.). Cette situation porte donc facilement \u00e0 la confusion et faire des commentaires g\u00e9n\u00e9raux s’av\u00e8re impossible. \u00c0 mesure que l’ann\u00e9e avance, avec la d\u00e9confiture qui se produit dans de nombreux march\u00e9s des mati\u00e8res premi\u00e8res, nous pourrons mieux \u00e9valuer les r\u00e9percussions d’une \u00e9conomie un peu moins solide et d’un march\u00e9 du travail plus ti\u00e8de sur les march\u00e9s de la location.<\/p>\n\n\n\n Commerce de d\u00e9tail<\/strong><\/p>\n\n\n\n \u00c0 l’instar des locaux \u00e0 bureaux, le commerce de d\u00e9tail subit \u00e0 l’heure actuelle des changements importants, notamment l’arriv\u00e9e et le d\u00e9part de Target. Celui-ci devait servir de mod\u00e8le pour un nouveau type de petit magasin \u00e0 grande surface essentiel \u00e0 la survie de nombreux petits centres commerciaux canadiens. H\u00e9las, ce ne sera pas le cas et la fermeture de Target a remis en question la viabilit\u00e9 de plusieurs centres commerciaux, en particulier dans les petits march\u00e9s en dehors des principales agglom\u00e9rations canadiennes.<\/p>\n\n\n\n La boutique Nordstrom a fait son entr\u00e9e sur le march\u00e9 canadien, et ce sera bient\u00f4t au tour de Saks Fifth Avenue. Les locataires majeurs ont toujours la possibilit\u00e9 de r\u00e9volutionner le commerce de d\u00e9tail, mais le commerce en ligne, ou commerce \u00e9lectronique, continue de perturber le milieu et force tous les d\u00e9taillants \u00e0 adopter l’approche des plateformes multiples afin de satisfaire les besoins de leurs client\u00e8les. Cette situation favorise des \u00e9changes int\u00e9ressants entre le commerce de d\u00e9tail et le march\u00e9 industriel.<\/p>\n\n\n\n Le commerce de d\u00e9tail a longtemps \u00e9t\u00e9 caract\u00e9ris\u00e9 par de faibles taux d’inoccupation et, avec la disparition de Target, ils sont vou\u00e9s \u00e0 l’augmentation. Cependant, les fondements ne changeront pas de fa\u00e7on importante, car il est sous-entendu dans le commerce de d\u00e9tail que les affaires ne se m\u00e8nent pas de la m\u00eame mani\u00e8re qu’ailleurs. Les d\u00e9taillants et les propri\u00e9taires en sont conscients et cherchent de nouveaux moyens innovateurs pour maintenir l’achalandage en magasin et accro\u00eetre les ventes. Cette industrie, d\u00e9j\u00e0 tr\u00e8s concurrentielle, le sera davantage au cours des prochaines ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n March\u00e9 industriel<\/strong><\/p>\n\n\n\n Le march\u00e9 industriel canadien, qui totalise 1,7 milliard de pieds carr\u00e9s, ne bouge pas rapidement, mais m\u00eame des changements surviennent au sein de cette cat\u00e9gorie d’actifs habituellement statiques. Les utilisateurs souhaitent tirer davantage profit de leur espace et, par cons\u00e9quent, des progr\u00e8s en mati\u00e8re d’empilement, d’installations de transbordement et d’automatisation sont observ\u00e9s, et des centres d’ex\u00e9cution de commandes, semblables \u00e0 ceux aux \u00c9tats-Unis, mais \u00e0 taille r\u00e9duite, commencent \u00e0 faire leur apparition. Les d\u00e9taillants canadiens, en particulier les grands \u00e9piciers, investissent \u00e9norm\u00e9ment dans de nouveaux centres de distribution (CD) en vue de la nouvelle concurrence que Target devait faire, mais aussi de celle de Wal-Mart, qui continue d’augmenter ses activit\u00e9s au moyen de grands magasins de type super centre, qui comporte d’ailleurs une \u00e9picerie. Les CD de nouvelle g\u00e9n\u00e9ration ne sont pas exclusifs aux cha\u00eenes d’\u00e9picerie; ils se retrouvent en effet dans tous les segments de commerce. La gestion de la cha\u00eene d’approvisionnement est devenue le nouveau champ de bataille des d\u00e9taillants. On peut attribuer cette situation \u00e0 un large \u00e9ventail de facteurs, mais la technologie en est grandement responsable. La demande de locaux d’entrep\u00f4t est g\u00e9n\u00e9ralement \u00e9lev\u00e9e mais, de nos jours, elle provient la plupart du temps de grands utilisateurs en raison des nouveaux projets de construction, dont 80 % d’entre eux poss\u00e8dent une superficie d’au moins 100 000 pieds carr\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n Investissement<\/strong><\/p>\n\n\n\n Comment \u00e9volue le march\u00e9 des investissements parmi ces changements? Les investisseurs semblent toujours in\u00e9branlables, car ils croient fermement que le march\u00e9 immobilier canadien constitue un excellent march\u00e9 o\u00f9 investir et que le capital demeure facilement accessible. Le volume des investissements reste \u00e9lev\u00e9, du moins comparativement aux normes historiques, bien que les douze derniers mois ont \u00e9t\u00e9 caract\u00e9ris\u00e9s par de rares grosses transactions, mais plut\u00f4t par des transactions moyennes en de\u00e7\u00e0 de 25 millions de dollars. Les transactions d’int\u00e9r\u00eats minoritaires, en particulier pour les actifs de plus de 50 millions de dollars, constituent d\u00e9sormais la r\u00e8gle plus que l’exception. Les transactions fonci\u00e8res, dans le but d’y construire une propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9sidentielle, continuent d’occuper une part essentielle du march\u00e9, et t\u00e9moignent de la fusion des march\u00e9s commercial et r\u00e9sidentiel, ainsi que des d\u00e9fis d’\u00e9valuation qui s’y rattachent.<\/p>\n\n\n\n \u00c9tablissement des prix<\/strong><\/p>\n\n\n\n Cela nous am\u00e8ne \u00e0 l’\u00e9tablissement des prix. Compte non tenu de la qualit\u00e9, du type de propri\u00e9t\u00e9 et de la r\u00e9gion, les prix \u00e9lev\u00e9s subsistent. En raison de l’incertitude engendr\u00e9e par la r\u00e9cente chute des prix du p\u00e9trole, on ressent maintenant un certain sentiment d’incertitude qui n’\u00e9tait pas l\u00e0 avant. Les faibles taux d’int\u00e9r\u00eat, qui ont atteint des creux in\u00e9gal\u00e9s, permettent d’amortir les pertes, et si le prix du baril de p\u00e9trole se stabilise entre 50 $ et 60 $, le taux plafond pourrait \u00eatre revu \u00e0 la baisse. Le march\u00e9 des investissements se distingue encore par son m\u00e9lange habituel de capitaux institutionnels, publics et priv\u00e9s, mais avec la r\u00e9cente baisse du dollar canadien, surtout par rapport au dollar am\u00e9ricain, la hausse \u00e9ventuelle de capitaux am\u00e9ricains n’est pas hors de question. <\/p>\n\n\n\n Beaucoup de changements en effet. Le march\u00e9 de l’immobilier commercial canadien fait encore l’envie de la plupart des march\u00e9s mondiaux, mais, sans aucun doute, un chapitre s’est clos et un nouveau s’appr\u00eate \u00e0 commencer. Pensez au changement, partout et dans tout, y compris le vieux march\u00e9 ennuyeux de l’immobilier.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par Ross J. 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