{"id":30051,"date":"2015-03-05T10:44:36","date_gmt":"2015-03-05T15:44:36","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/zoning-and-land-use-controls\/"},"modified":"2015-03-05T11:45:36","modified_gmt":"2015-03-05T07:45:36","slug":"zoning-and-land-use-controls","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/zoning-and-land-use-controls\/","title":{"rendered":"Zonage et Contr\u00f4le sur l\u2019utilisation des terres"},"content":{"rendered":"\n

Bulletin d’excellence professionnelle<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

s\u00e9lectionn\u00e9 par Daniel Doucet, AACI, P. App., Pr\u00e9sident du comit\u00e9 de la pratique professionnelle.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les contr\u00f4les de l’utilisation des terres et les consid\u00e9rations li\u00e9es \u00e0 l’am\u00e9nagement font partie int\u00e9grante du processus d’\u00e9valuation. En r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, les contr\u00f4les de l’utilisation des terres font r\u00e9f\u00e9rence aux restrictions impos\u00e9es par la loi sur les utilisations potentielles d’un bien. Les r\u00e8glements municipaux sur le zonage et l’utilisation des terres (ainsi que les cartes connexes) constituent typiquement le principal point de r\u00e9f\u00e9rence. L’\u00e9valuateur doit aussi prendre en consid\u00e9ration les plans municipaux g\u00e9n\u00e9raux (PMG), plans locaux, restrictions associ\u00e9es \u00e0 la plaine inondable, restrictions reli\u00e9es \u00e0 l’am\u00e9nagement de la vue, r\u00e9serves agricoles et d\u00e9signations patrimoniales, entre autres. Ce bulletin porte principalement sur le zonage, mais son contenu peut \u00e9galement concerner d’autres contr\u00f4les de l’utilisation des terres ou consid\u00e9rations li\u00e9es \u00e0 l’am\u00e9nagement. Dans de nombreux cas, les probl\u00e9matiques sont relativement simples, mais la possibilit\u00e9 d’erreurs peut s’accro\u00eetre si, par exemple, l’\u00e9valuateur n’a pas men\u00e9 des recherches sur les r\u00e8glements de zonage et connexes applicables suffisantes ou si ses hypoth\u00e8ses relatives au changement de zonage s’av\u00e8rent non raisonnables ou ne sont pas clairement \u00e9nonc\u00e9es dans le rapport.<\/p>\n\n\n\n

Conform\u00e9ment \u00e0 la Norme relative aux activit\u00e9s d’\u00e9valuation des NUPPEC<\/em>, les contr\u00f4les de l’utilisation des terres \u00ab doivent \u00eatre identifi\u00e9s et leur incidence sur l’utilisation et sur la valeur marchande du bien immobilier doit \u00eatre analys\u00e9e. L’analyse doit tenir compte \u00e9galement de toute modification raisonnable et probable de tels r\u00e8glements, de la demande du point de vue \u00e9conomique, des possibilit\u00e9s d’adaptation mat\u00e9rielle du bien immobilier et des tendances du march\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Zonage et contr\u00f4les de l’utilisation des terres actuels<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Le zonage actuel peut \u00eatre valid\u00e9 aupr\u00e8s de plusieurs sources, mais les principales m\u00e9thodes consistent \u00e0 v\u00e9rifier les cartes de zonage appartenant au cabinet d’\u00e9valuation ou \u00e0 communiquer en personne ou par t\u00e9l\u00e9phone avec les autorit\u00e9s concern\u00e9es en mati\u00e8re de zonage ou d’am\u00e9nagement. Le zonage d’un bien immobilier particulier peut changer au fil du temps, et les exigences de zonage, comme la superficie minimum du site, d\u00e9gagements, marges de recul, la hauteur des b\u00e2timents et les exigences li\u00e9es au stationnement, peuvent \u00eatre modifi\u00e9es de temps \u00e0 autre. Des probl\u00e8mes sont survenus lorsque des membres se sont fi\u00e9s \u00e0 des renseignements (cartes, r\u00e8glements, etc.) conserv\u00e9s dans les dossiers du cabinet d’\u00e9valuation qui se sont ult\u00e9rieurement av\u00e9r\u00e9s inexacts ou d\u00e9suets, donnant ainsi lieu \u00e0 un \u00e9nonc\u00e9 erron\u00e9 concernant le zonage et les utilisations permises, en plus d’une analyse de l’utilisation optimale soutenue par des arguments erron\u00e9s. Par cons\u00e9quent, il est conseill\u00e9, si l’exactitude des renseignements du cabinet d’\u00e9valuation est remise en question, de communiquer directement avec l’autorit\u00e9 en mati\u00e8re d’am\u00e9nagement. Les sites Web de nombreuses municipalit\u00e9s poss\u00e8dent une section \u00ab Syst\u00e8me d’information g\u00e9ographique \u00bb (SIG), dans laquelle les cartes et r\u00e8glements de zonage sont mis \u00e0 jour, souvent dans les jours suivant leur adoption ou modification. Lorsque l’\u00e9valuateur fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 des renseignements sur le Web, il importe de d\u00e9terminer s’ils sont actuels ou non. Comme dans le cas de tout renseignement fourni par un tiers utilis\u00e9 dans une analyse, il est recommand\u00e9 de mentionner la ou les source(s) des renseignements sur le zonage et l’am\u00e9nagement dans le rapport, en particulier dans la discussion concernant la port\u00e9e de l’\u00e9valuation ou la section sur le zonage et les contr\u00f4les de l’utilisation des terres. La perception de l’\u00e9valuateur \u00e0 l’\u00e9gard de la fiabilit\u00e9 d’une source donn\u00e9e peut l’inciter \u00e0 faire d’autres demandes de renseignements ou \u00e0 mener une enqu\u00eate approfondie. Si le renseignement n’a pas \u00e9t\u00e9 v\u00e9rifi\u00e9 de mani\u00e8re approfondie, ce fait doit \u00e9galement \u00eatre pr\u00e9cis\u00e9 dans le rapport.<\/p>\n\n\n\n

Hypoth\u00e8ses relatives au changement de zonage<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsqu’une \u00e9valuation est fond\u00e9e sur un changement de zonage hypoth\u00e9tique, ce facteur doit \u00eatre clairement mentionn\u00e9 tout au long du rapport, en particulier lorsqu’une valeur estim\u00e9e est \u00e9nonc\u00e9e et que le zonage est abord\u00e9. De plus, conform\u00e9ment aux NUPPEC<\/em>, une telle hypoth\u00e8se doit \u00eatre \u00e0 la fois raisonnable et probable.<\/p>\n\n\n\n

Utilisations conformes et non conformes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les utilisations respectant les r\u00e8glements applicables sont g\u00e9n\u00e9ralement appel\u00e9es \u00ab utilisations conformes l\u00e9gales \u00bb, alors que les \u00ab utilisations non conformes l\u00e9gales \u00bb font r\u00e9f\u00e9rence aux utilisations qui sont d’une certaine fa\u00e7on non conformes, mais permises par l’autorit\u00e9 concern\u00e9e. Cette situation englobe les utilisations ant\u00e9rieures \u00e0 l’adoption du r\u00e8glement applicable ou dont la modification mineure a \u00e9t\u00e9 permise. Toutes les autres utilisations sont consid\u00e9r\u00e9es ill\u00e9gales. Une utilisation non conforme l\u00e9gale n\u00e9cessite la v\u00e9rification des utilisations permises et de son \u00e9ventuel caract\u00e8re l\u00e9gal \u00e0 la suite de travaux de r\u00e9novations, d’agrandissement ou de destruction des am\u00e9liorations existantes. La possible incapacit\u00e9 de recr\u00e9er l’utilisation non conforme en cas de destruction de certaines parties des am\u00e9liorations peut influer sur la valeur marchande globale, \u00e9ventualit\u00e9 devant \u00eatre trait\u00e9e dans l’analyse et le rapport.<\/p>\n\n\n\n

Lorsqu’une propri\u00e9t\u00e9 est \u00e9valu\u00e9e \u00ab comme si achev\u00e9e \u00bb, l’\u00e9valuateur doit tenir compte de la question \u00e0 savoir si la propri\u00e9t\u00e9 r\u00e9nov\u00e9e ou autrement modifi\u00e9e respectera encore le r\u00e8glement applicable, ou si une possible utilisation ill\u00e9gale a \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9e. Dans le cas d’une utilisation non conforme existante, des changements apport\u00e9s aux am\u00e9liorations existantes donneront-ils lieu \u00e0 une utilisation ill\u00e9gale? <\/p>\n\n\n\n

Les ententes de d\u00e9veloppement, aussi appel\u00e9es dans certaines municipalit\u00e9s \u00ab permis de d\u00e9veloppement \u00bb peuvent permettre express\u00e9ment des \u00e9carts mineurs ou majeurs par rapport au r\u00e8glement de zonage. De telles ententes peuvent rehausser ou restreindre le potentiel de d\u00e9veloppement d’une propri\u00e9t\u00e9 et leurs r\u00e9percussions, ainsi que les r\u00e8glements de zonage, doivent \u00eatre prises en consid\u00e9ration. Ces \u00e9l\u00e9ments peuvent influer sur la valeur marchande, et l’\u00e9valuateur devra tenir d\u00fbment compte des documents et ententes existants et du processus l\u00e9gislatif applicable, s’il suppose que des changements seront apport\u00e9s au bien aux fins de l’\u00e9valuation. <\/p>\n\n\n\n

Utilisations l\u00e9gales et ill\u00e9gales<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Une utilisation ill\u00e9gale doit \u00eatre \u00e9valu\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 la d\u00e9finition de l’utilisation optimale \u00e9nonc\u00e9e dans le rapport, qui fait habituellement r\u00e9f\u00e9rence (ou suppose) \u00e0 une utilisation permise et l\u00e9gale. Une \u00e9valuation fond\u00e9e sur une utilisation ill\u00e9gale existante sera valide seulement si la modification du r\u00e8glement est raisonnablement attendue et garantie, donnant ainsi lieu \u00e0 une utilisation conforme ou non conforme l\u00e9gale. Toute hypoth\u00e8se \u00e0 cet \u00e9gard doit \u00eatre clairement d\u00e9crite dans le rapport, pr\u00e9f\u00e9rablement dans les sections portant sur la valeur estim\u00e9e finale, le zonage et l’analyse de l’utilisation optimale. Si les circonstances sont douteuses et peuvent rendre le rapport trompeur, il serait alors judicieux de refuser le contrat de service.<\/p>\n\n\n\n

Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comme pour la plupart des aspects du processus d’\u00e9valuation, la diligence raisonnable associ\u00e9e aux enqu\u00eates sur le zonage ou l’am\u00e9nagement, ainsi qu’aux hypoth\u00e8ses n\u00e9cessaires, varie d’une r\u00e9gion et d’un cas \u00e0 l’autre, d\u00e9pendamment de l’objectif et de l’utilisation pr\u00e9vue du rapport et des circonstances entourant une propri\u00e9t\u00e9 donn\u00e9e. Des renseignements actuels et une bonne connaissance des caract\u00e9ristiques d’un district d’am\u00e9nagement donn\u00e9 sont essentiels \u00e0 la formulation d’\u00e9nonc\u00e9s (ou hypoth\u00e8ses) exacts et raisonnables au sujet des utilisations permises et de la l\u00e9galit\u00e9 de la propri\u00e9t\u00e9 en question. Il importe d’expliquer clairement la port\u00e9e du rapport, ainsi que toute hypoth\u00e8se sp\u00e9cifique, afin que l’utilisateur\/lecteur du rapport n’interpr\u00e8te pas mal les conclusions qui y sont pr\u00e9sent\u00e9es. Il importe \u00e9galement que l’\u00e9valuateur pr\u00e9cise ce qu’il ne sait pas ou ce qu’il n’a pas \u00e9t\u00e9 en mesure de d\u00e9terminer avec exactitude par rapport aux circonstances li\u00e9es \u00e0 la propri\u00e9t\u00e9 en question. Du point de vue de la pr\u00e9vention de r\u00e9clamations, toute circonstance inhabituelle, hypoth\u00e8se ou d\u00e9faut connu formul\u00e9 en faisant preuve de diligence raisonnable ne peut pas \u00eatre trop mentionn\u00e9 dans le rapport. <\/p>\n\n\n\n

R\u00c9F\u00c9RENCES DANS LES NUPPEC<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Contr\u00f4les de l’utilisation des terres : 6.2.12, 7.13, 14.32<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019ICE a une liste exhaustive de bulletins d\u2019excellence professionnelle dans la section des membres du site internet.  Ils peuvent \u00eatre t\u00e9l\u00e9charg\u00e9s via le lien suivant https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/professional-liability\/professional-excellence-bulletins\/<\/em><\/a> sous la rubrique Programme d\u2019assurance responsabilit\u00e9 professionnelle.<\/p>\n\n\n\n

Toutes questions ou commentaires concernant ce bulletin ou tout autre bulletin peuvent \u00eatre envoy\u00e9s au directorprofessionalpractice@aicanada.ca<\/em><\/a> .<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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