{"id":30052,"date":"2015-03-05T10:28:40","date_gmt":"2015-03-05T15:28:40","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/worth-knowing\/"},"modified":"2015-03-05T11:29:40","modified_gmt":"2015-03-05T07:29:40","slug":"worth-knowing","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/worth-knowing\/","title":{"rendered":"CONSEILS INESTIMABLES"},"content":{"rendered":"\n

Par Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P.App<\/em><\/p>\n\n\n\n

LA M\u00c9THODE DU CO\u00dbT<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Rapport d’\u00e9valuation r\u00e9sidentielle complet de l’ICE 0912 et la m\u00e9thode du co\u00fbt<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En 2013, l’Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) a publi\u00e9 une version \u00e0 jour (0912) du Rapport d’\u00e9valuation r\u00e9sidentielle complet. La mise \u00e0 jour consistait en un certain nombre de changements, dont l’ajout d’une page consacr\u00e9e enti\u00e8rement \u00e0 la m\u00e9thode du co\u00fbt au formulaire, au lieu du petit encadr\u00e9 au-dessus de l’approche de comparaison directe dans la version pr\u00e9c\u00e9dente. L’ancien format ne permettait pas \u00e0 l’\u00e9valuateur d’expliquer en d\u00e9tail son \u00e9tude des co\u00fbts et de fournir une ventilation d\u00e9taill\u00e9e des co\u00fbts et des commentaires suffisants pour aider le lecteur \u00e0 comprendre son analyse. Dans le cadre du remaniement du formulaire, chaque m\u00e9thode d’\u00e9valuation poss\u00e8de d\u00e9sormais sa propre page, permettant ainsi \u00e0 l’\u00e9valuateur de choisir la ou les m\u00e9thode(s) pertinentes au contrat de service.<\/p>\n\n\n\n

Il s’agit simplement d’un changement au niveau du format et de la conception qui n’implique pas le retrait de la m\u00e9thode du co\u00fbt des m\u00e9thodes d’\u00e9valuation. Elle fait encore partie des trois m\u00e9thodes d’\u00e9valuation reconnues en vertu des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d’\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) <\/em>et des cours p\u00e9dagogiques. La d\u00e9termination de la pertinence des m\u00e9thodes d’\u00e9valuation dans le contexte du contrat de service et de leur caract\u00e8re appropri\u00e9 rel\u00e8ve de l’\u00e9valuateur. En vertu de la R\u00e8gle 6.2.16 de la Norme relative aux activit\u00e9s d’\u00e9valuation<\/em>, dans son rapport, l’\u00e9valuateur doit d\u00e9crire et utiliser les proc\u00e9dures d’\u00e9valuation pertinentes au contrat de service, en plus d’expliquer et justifier l’exclusion de toute m\u00e9thode d’\u00e9valuation habituelle(veuillez consulter le Commentaire 7.1.7 de la Norme relative aux activit\u00e9s d’\u00e9valuation <\/em>pour obtenir de plus amples d\u00e9tails sur les exigences obligatoires suppl\u00e9mentaires).<\/p>\n\n\n\n

L’estimation des co\u00fbts \u00e0 venir ne constitue pas un rapport d’inspection d’\u00e9tape.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Certains pr\u00eateurs demandent \u00e0 l’\u00e9valuateur de fournir une estimation des co\u00fbts \u00e0 venir pour terminer une nouvelle construction ou des r\u00e9novations dans leur formulaire ou dans un rapport sp\u00e9cifique. Le probl\u00e8me est que certains de ces formulaires ne contiennent pas tous les \u00e9l\u00e9ments de construction essentiels, qu’ils ne sont pas conformes aux NUPPEC <\/em>et qu’ils ne peuvent pas \u00eatre remplis sans la production d’un rapport d’inspection d’\u00e9tape complet de l’ICE comportant les hypoth\u00e8ses cl\u00e9s et les conditions limitatives, ainsi qu’une certification appropri\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Dans un rapport d’inspection d’\u00e9tape de l’ICE, trois grandes \u00e9tapes sont d\u00e9crites en d\u00e9tail \u00e0 l’aide d’\u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s afin de refl\u00e9ter les travaux de construction d’habitations typiques (l’\u00e9valuateur doit reconna\u00eetre qu’une habitation unique ou faite sur mesure peut modifier l\u00e9g\u00e8rement l’analyse).<\/p>\n\n\n\n

Puisque la valeur estim\u00e9e \u00e9nonc\u00e9e dans le rapport d’\u00e9valuation est en vigueur \u00e0 une certaine date donn\u00e9e, les co\u00fbts \u00e0 venir d\u00e9termin\u00e9s sont ainsi exacts \u00e0 cette date-l\u00e0 seulement. Afin de fournir une estimation des co\u00fbts \u00e0 venir apr\u00e8s la date de r\u00e9f\u00e9rence, l’\u00e9valuateur sera tenu de r\u00e9\u00e9valuer la valeur estim\u00e9e, ce qui prend la forme d’un deuxi\u00e8me contrat de service. Les co\u00fbts de construction ne sont pas statiques et, dans les march\u00e9s en expansion ou lors d’une p\u00e9nurie de main-d’oeuvre sp\u00e9cialis\u00e9e, les co\u00fbts de construction (c.-\u00e0-d. mat\u00e9riaux, frais de main-d’oeuvre, retards) peuvent augmenter grandement et ce, en peu de temps. Par cons\u00e9quent, les co\u00fbts \u00e0 venir estim\u00e9s \u00e0 l’aide du rapport original pourraient changer \u00e0 mesure que les travaux avancent.<\/p>\n\n\n\n

Selon les NUPPEC<\/em>, un rapport d’inspection d’\u00e9tape dans le cadre du rapport d’\u00e9valuation original ou \u00e0 titre de rapport de suivi constitue un contrat d’\u00e9valuation. Un rapport d’\u00e9tape autonome (sans un rapport d’\u00e9valuation original) repr\u00e9sente un contrat de consultation, \u00e9tant donn\u00e9 qu’aucune estimation de la valeur n’est fournie. L’ICE continue de travailler avec les utilisateurs pr\u00e9vus afin de les inciter \u00e0 harmoniser leurs formulaires aux NUPPEC ou \u00e0 adopter le rapport d’inspection d’\u00e9tape de l’ICE.<\/p>\n\n\n\n

LA M\u00c9THODE DU REVENU<\/strong><\/p>\n\n\n\n

L’estimation du loyer du march\u00e9 ne constitue pas un contrat d’\u00e9valuation.<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Certains pr\u00eateurs demandent \u00e0 l’\u00e9valuateur de fournir une estimation du loyer du march\u00e9 d’un bien, dans le cadre d’une \u00e9valuation ou d’un rapport ind\u00e9pendant. Le bar\u00e8me des revenus, le formulaire des frais r\u00e9els et la lettre d’opinion \u00e0 l’\u00e9gard de la valeur marchande ne peuvent pas \u00eatre produits en tant que documents ind\u00e9pendants, car il ne s’agit pas de formats de rapport reconnus en vertu des NUPPEC<\/em>. L’\u00e9valuateur est tenu de fournir l’estimation de la valeur en respectant les r\u00e8gles et commentaires de la Norme relative aux activit\u00e9s d’\u00e9valuation, qui exige \u00e9galement une certification de la valeur.<\/p>\n\n\n\n

L’offre de renseignements sur la location portant sur des biens comparables dans le cadre d’une analyse du march\u00e9 constitue un contrat de consultation, car l’estimation du loyer de march\u00e9 du bien vis\u00e9 est assujettie \u00e0 la Norme relative aux activit\u00e9s d’\u00e9valuation. Le Commentaire 11.1.2 de la Norme relative aux activit\u00e9s de consultation <\/em>stipule que si une opinion officielle sur la valeur d’un bien immobilier identifiable doit \u00eatre formul\u00e9e dans le cadre du contrat de service de consultation, cette portion du rapport de consultation doit \u00eatre r\u00e9dig\u00e9e conform\u00e9ment \u00e0 la norme relative \u00e0 l’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

LETTRES \u2013 TRANSMETTRE LE MESSAGE PAR \u00c9CRIT<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lettre d’opinion<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les NUPPEC <\/em>reconnaissent trois types de rapport : le rapport d’\u00e9valuation r\u00e9sidentielle, le rapport narratif sommaire et le rapport narratif complet. La lettre d’opinion ne constitue pas un format de rapport acceptable et n’est ainsi pas couverte en vertu du programme d’assurance-responsabilit\u00e9 professionnelle de l’ICE.  Les opinions et les opinions \u00e0 l’\u00e9gard de la valeur doivent \u00eatre expliqu\u00e9es conform\u00e9ment aux exigences minimales en mati\u00e8re de contenu pr\u00e9cis\u00e9es dans les r\u00e8gles et commentaires de la norme pertinente, dans la section portant sur le format de rapport appropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Lettre de mission<\/strong><\/p>\n\n\n\n

La lettre de mission fait partie depuis longtemps de la pratique des \u00e9valuateurs \u00e0 honoraires, mais leur r\u00e9daction a souvent \u00e9t\u00e9 limit\u00e9e aux contrats de service importants ou non r\u00e9sidentiels ou elle \u00e9tait demand\u00e9e par le client. Une telle lettre contribue indubitablement \u00e0 une compr\u00e9hension claire entre le professionnel et le client en ce qui concerne le bar\u00e8me de frais, la facturation et les modalit\u00e9s de paiement, la port\u00e9e du contrat de service, l’objectif et l’utilisation pr\u00e9vue du rapport, les donn\u00e9es fournies par le client, les d\u00e9lais et les livrables et tout autre renseignement propre au contrat de service. En maximisant le niveau de compr\u00e9hension entre l’\u00e9valuateur et le client, la lettre de mission fait office de contrat et aussi d’outil important de pr\u00e9vention des r\u00e9clamations.<\/p>\n\n\n\n

Le bulletin d’excellence professionnelle <\/em>intitul\u00e9 \u00ab Lettre de mission \u00bb, qui se trouve au (https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/professional-liability\/professional-excellence-bulletins\/), et la Note relative \u00e0 la pratique 14.10.5 <\/em>des NUPPEC <\/em>fournissent des directives sur le contenu et certains sujets cl\u00e9s devant \u00eatre abord\u00e9s dans la lettre de mission. <\/p>\n\n\n\n

Lorsqu’un client fournit la lettre de mission, l’\u00e9valuateur doit prendre soin de s’assurer que toutes les dispositions que doivent accepter le client et lui respectent les normes appropri\u00e9es de pratique professionnelle. L’\u00e9valuateur doit aussi faire preuve de prudence en ajoutant un addenda \u00e0 la lettre s’il y a lieu d\u00e9taillant les dispositions non mentionn\u00e9es dans la lettre du client. <\/p>\n\n\n\n

Le but consiste \u00e0 \u00e9viter les surprises et les m\u00e9sententes de la part du client ou de l’\u00e9valuateur avant le d\u00e9but des travaux li\u00e9s au contrat de service. La lettre de mission la plus exhaustive ne peut \u00e9liminer l’obligation de l’\u00e9valuateur \u00e0 ex\u00e9cuter le contrat de service conform\u00e9ment aux normes de pratique professionnelle applicables, mais elle repr\u00e9sente certainement une \u00e9tape importante du processus d’\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

Lettre de fiabilit\u00e9<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9valuateurs se font souvent demander d’autoriser l’utilisation d’un rapport par un tiers non pr\u00e9vu, \u00e0 savoir un tiers autre que celui ou ceux pr\u00e9vu(s) pour le rapport original. Il arrive fr\u00e9quemment qu’il s’agisse d’un pr\u00eateur demandant l’autorisation d’utiliser le rapport d’\u00e9valuation aux fins de la souscription \u00e0 une hypoth\u00e8que, alors que le rapport avait \u00e9t\u00e9 initialement pr\u00e9par\u00e9 pour le propri\u00e9taire ou un pr\u00eateur diff\u00e9rent. Cependant, il existe plusieurs autres raisons justifiant la modification des utilisations ou utilisateurs au-del\u00e0 de celles pr\u00e9vues au moment de l’ex\u00e9cution du contrat de service. Un rapport transf\u00e9r\u00e9 \u00e0 un tiers peut encore entra\u00eener le d\u00e9p\u00f4t d’une r\u00e9clamation.  En reconnaissant formellement le droit d’un tiers de se fier au rapport, l’\u00e9valuateur lui permet \u00e9galement de faire une r\u00e9clamation \u00e0 la suite de dommages ou pertes subis, et donne le droit au client original de faire de m\u00eame en raison d’un bris de confidentialit\u00e9 par exemple. Selon le Commentaire 7.2 de la Norme relative aux activit\u00e9s d’\u00e9valuation<\/em>, l’utilisateur pr\u00e9vu doit \u00eatre identifi\u00e9 par son nom et l’\u00e9valuateur doit faire preuve de prudence si le nom de l’utilisateur pr\u00e9vu est vague ou si les utilisateurs sont multiples. La Note relative \u00e0 la pratique 14.13 <\/em>fournit des exemples d’utilisateurs pr\u00e9vus acceptables et inacceptables.<\/p>\n\n\n\n

En termes g\u00e9n\u00e9raux, l’\u00e9valuateur peut permettre l’utilisation d’un rapport par un tiers non pr\u00e9vu; toutefois, il importe de s’assurer que ce nouvel utilisateur est inform\u00e9 des dates associ\u00e9es au rapport original, car la valeur, les opinions, les conclusions, les consid\u00e9rations sp\u00e9ciales et les hypoth\u00e8ses, le cadre de r\u00e9f\u00e9rence du client, entre autres, \u00e0 partir desquels la valeur a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e, sont intrins\u00e8quement li\u00e9s aux dates \u00e9nonc\u00e9es dans le rapport original. Bien qu’il soit attendu que ces \u00e9l\u00e9ments soient pr\u00e9cis\u00e9s dans le rapport, il est possible que des hypoth\u00e8ses fond\u00e9es sur des discussions avec le client original (ou d’autres personnes) ne soient pas expliqu\u00e9es enti\u00e8rement dans le rapport. La mention de celles-ci dans la lettre de fiabilit\u00e9 constitue une bonne pratique.<\/p>\n\n\n\n

Plus un rapport est vieux, moins il sera pertinent aux yeux d’un tiers. Il n’est pas d\u00e9raisonnable que l’\u00e9valuateur juge la pertinence du rapport d’apr\u00e8s les circonstances en cause et refuse ainsi de donner l’autorisation \u00e0 un tiers utilisateur. L’utilisateur \u00e9ventuel doit comprendre clairement que des changements importants ont peut-\u00eatre \u00e9t\u00e9 apport\u00e9s au bien ou aux conditions du march\u00e9 depuis la production du rapport pouvant avoir un effet tangible sur la valeur d\u00e9termin\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Lorsque confront\u00e9 \u00e0 une demande de la part d’un tiers, l’\u00e9valuateur a le choix de r\u00e9diger une lettre de fiabilit\u00e9, produire un rapport pour le nouvel utilisateur pr\u00e9vu (pourvu que l’\u00e9valuateur ne soit pas en conflit d’int\u00e9r\u00eats) ou refuser la demande du tiers.<\/p>\n\n\n\n

La Note relative \u00e0 la pratique 14.13 des NUPPEC <\/em>contient un exemple complet d’une lettre de fiabilit\u00e9 que les membres peuvent copier et coller et modifier selon les besoins. Le bulletin d’excellence professionnelle <\/em>intitul\u00e9 \u00ab Autoriser l’utilisation des rapports d’\u00e9valuation par des tiers (lettres de fiabilit\u00e9 \u00bb, qui se trouve au (https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/professional-liability\/professional-excellence-bulletins\/), porte aussi sur les pratiques exemplaires.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P.App LA M\u00c9THODE DU CO\u00dbT Rapport d’\u00e9valuation r\u00e9sidentielle complet de l’ICE 0912 et la m\u00e9thode du co\u00fbt En 2013, l’Institut canadien<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[26],"article_tag":[1568,1569,1570,1571,1572,1573,1574,1575,1576,1577,1578,1579,1580,1581,1582,1583,1584,1585,1586,1587],"class_list":["post-30052","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-nathalie-roy-patenaude","article_tag-analyse-du-marche-fr","article_tag-cost-approach-fr","article_tag-cost-to-complete-fr","article_tag-estimation-des-couts-a-venir-fr","article_tag-estimation-du-loyer-du-marche-fr","article_tag-income-approach-fr","article_tag-la-methode-du-cout-fr","article_tag-la-methode-du-revenu-fr","article_tag-letter-of-engagement-fr","article_tag-letter-of-opinion-fr","article_tag-lettre-dengagement-fr","article_tag-lettre-dopinion-fr","article_tag-lettre-de-fiabilite-fr","article_tag-market-analysis-fr","article_tag-market-rent-estimate-fr","article_tag-progress-inspection-report-fr","article_tag-rapport-devaluation-residentielle-complet-fr","article_tag-rapport-dinspection-detapes-fr","article_tag-reliance-letter-fr","article_tag-residential-full-form-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30052","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30052"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30052"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30052"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}