{"id":30053,"date":"2015-03-05T10:24:54","date_gmt":"2015-03-05T15:24:54","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/easements-and-the-fee-simple-interest\/"},"modified":"2015-03-05T11:25:54","modified_gmt":"2015-03-05T07:25:54","slug":"easements-and-the-fee-simple-interest","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/easements-and-the-fee-simple-interest\/","title":{"rendered":"Les servitudes et l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple"},"content":{"rendered":"\n

Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Comment un \u00e9valuateur tient-il compte d\u2019une servitude enregistr\u00e9e contre l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple dans une parcelle de terrain ? Est-ce important de savoir qui est le concessionnaire de la servitude ? Est-ce important si l\u2019exercice d\u2019\u00e9valuation est \u00e0 des fins d\u2019estimation ? Ces questions ont r\u00e9cemment fait l\u2019objet d\u2019une r\u00e9flexion au British Columbia Property Assessment Appeal Board (la Commission),  dans la cause Five Mile Holdings Ltd. c. Area 10<\/em> (2014 PAABBC 20140278) (Five Mile<\/em>), o\u00f9 il s\u2019agissait de d\u00e9terminer si une servitude enregistr\u00e9e contre le titre du bien immobilier vis\u00e9 devait \u00eatre prise en consid\u00e9ration en \u00e9valuant celui-ci.<\/p>\n\n\n\n

Le bien immobilier vis\u00e9 \u00e9tait un immeuble r\u00e9sidentiel et un stationnement en \u00e9l\u00e9vation adjacent. Quelques d\u00e9cennies auparavant, une servitude avait \u00e9t\u00e9 enregistr\u00e9e contre le bien immobilier vis\u00e9, accordant \u00e0 un bien immobilier voisin l\u2019usage gratuit et ininterrompu du stationnement en \u00e9l\u00e9vation. La servitude \u00e9tait r\u00e9put\u00e9e rattach\u00e9e \u00e0 un fonds et elle ne pouvait \u00eatre r\u00e9voqu\u00e9e unilat\u00e9ralement par le propri\u00e9taire du bien immobilier vis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire de la parcelle vis\u00e9e all\u00e9guait que la servitude devait \u00eatre prise en compte (probablement avec pour r\u00e9sultat que la valeur marchande serait r\u00e9duite). La Commission n\u2019\u00e9tait pas d\u2019accord.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 titre d\u2019information, la loi de C.-B., Assessment Act<\/em>, RSBC 1996, c 20, \u00e0 l\u2019article 19(1), d\u00e9finit \u00ab la valeur r\u00e9elle \u00bb comme \u00ab la valeur marchande de l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple dans le terrain et les am\u00e9liorations \u00bb. Au paragraphe 8 de la cause Five Mile<\/em>, la Commission d\u00e9crivait l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple avec des termes ressemblant \u00e0 ceux que l\u2019on retrouve dans les d\u00e9finitions de l\u2019\u00e9valuation pour le terme \u00ab fief simple \u00bb :<\/p>\n\n\n\n

… l\u2019int\u00e9r\u00eat de propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e le plus large connu dans la loi. Il englobe la propri\u00e9t\u00e9 absolue, non grev\u00e9e par quelque autre int\u00e9r\u00eat ou succession, \u00e0 la seule exception des limites impos\u00e9es par les pouvoirs gouvernementaux d\u2019imposition, d\u2019expropriation, d\u2019intervention polici\u00e8re et de d\u00e9sh\u00e9rence.<\/p>\n\n\n\n

La Commission invoquait ensuite la d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique dans la cause Standard Life Assurance Co. c. Assessor of Area #01 – Capital<\/em> (1997) CanLII 4012 [Standard Life<\/em>].<\/p>\n\n\n\n

Standard Life Assurance Co. c. Area #01<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

Dans la cause Standard Life<\/em>, la cour rejetait l\u2019all\u00e9gation du propri\u00e9taire \u00e0 l\u2019effet que les loyers contractuels en vigueur \u00e0 la date d\u2019\u00e9valuation devraient \u00eatre utilis\u00e9s pour estimer la tour de bureaux du propri\u00e9taire plut\u00f4t que les loyers du march\u00e9 sur lesquels se fondait l\u2019estimateur. En rendant sa d\u00e9cision, la cour \u00e9laborait sur la nature de l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple.<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 10 de la cause Standard Life<\/em>, la cour reconnaissait que l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple est la plus importante succession et l\u2019int\u00e9r\u00eat le plus large qu\u2019une personne puisse poss\u00e9der. La cour disait que l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple inclut tous les int\u00e9r\u00eats dans un bien immobilier \u2013 pas seulement l\u2019int\u00e9r\u00eat du propri\u00e9taire. Dans le contexte de la cause Standard Life<\/em>, cela signifiait tenir compte de l\u2019int\u00e9r\u00eat du locateur aussi bien que de celui du locataire. La cour d\u00e9clarait : \u00ab \u00c0 toutes fins pratiques, cela m\u00e8ne \u00e0 la conclusion que tous les int\u00e9r\u00eats d\u00fbment consid\u00e9r\u00e9s devraient, en r\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale, \u00e9quivaloir \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat non grev\u00e9 du propri\u00e9taire. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 13, le juge d\u2019appel Hollinrake, \u00e9crivant pour la cour, d\u00e9clarait :<\/p>\n\n\n\n

Comme je l\u2019ai dit, \u00e0 mon avis, \u00ab l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple \u00bb comporte la totalit\u00e9 des int\u00e9r\u00eats dans le bien immobilier. Ce faisceau d\u2019int\u00e9r\u00eats inclut tant l\u2019int\u00e9r\u00eat du locataire que celui du locateur. On trouve ici le principe implicite voulant que la consid\u00e9ration de la valeur locative r\u00e9elle n\u2019est pas g\u00e9n\u00e9ralement pertinente \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de \u00ab l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple \u00bb, parce que la valeur locative r\u00e9elle est seulement pertinente \u00e0 l\u2019int\u00e9r\u00eat du propri\u00e9taire dans le terrain et les b\u00e2timents, alors que la valeur r\u00e9elle aux termes la loi [Assessment] Act<\/em><\/strong> est la totalit\u00e9 de tous les int\u00e9r\u00eats dans le terrain et les b\u00e2timents. L\u2019int\u00e9r\u00eat du propri\u00e9taire et l\u2019int\u00e9r\u00eat du locateur, en principe, devraient refl\u00e9ter le march\u00e9 ou la valeur r\u00e9elle du terrain et des b\u00e2timents. C\u2019est pour cette raison que j\u2019en conclus que \u00ab l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple \u00bb est, encore une fois de fa\u00e7on g\u00e9n\u00e9rale, le m\u00eame que l\u2019int\u00e9r\u00eat non grev\u00e9 du propri\u00e9taire.<\/p>\n\n\n\n

Dans la cause Five Mile<\/em>, la Commission relevait le terme \u00ab int\u00e9r\u00eat non grev\u00e9 \u00bb, concluant que la servitude enregistr\u00e9e contre le bien immobilier vis\u00e9 devait \u00eatre \u00e9cart\u00e9e. De plus, au paragraphe 9, la Commission disait : \u00ab Par cons\u00e9quent, la \u201c valeur r\u00e9elle \u201d est la valeur marchande de tout le faisceau de droits \u2013 pas la valeur marchande d\u2019un faisceau auquel il manque un droit pour \u00eatre complet. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir discut\u00e9 de la nature d\u2019une servitude (c.-\u00e0-d. un int\u00e9r\u00eat dans le bien immobilier transf\u00e9r\u00e9 au propri\u00e9taire d\u2019une autre bien immobilier), la Commission d\u00e9clarait qu\u2019une servitude peut ou non alt\u00e9rer la valeur du bien immobilier grev\u00e9 par la servitude. N\u00e9anmoins, la Commission \u00e9tait d\u2019avis qu\u2019une servitude enregistr\u00e9e contre le titre produit un int\u00e9r\u00eat du fief simple grev\u00e9<\/em> dans le bien immobilier qui, pour les fins d\u2019estimation, doit \u00eatre \u00e9cart\u00e9. La Commission fondait sa conclusion sur son interpr\u00e9tation de la jurisprudence voulant que, pour les fins d\u2019estimation, c\u2019est la valeur marchande de tous les int\u00e9r\u00eats dans le terrain qui compte.<\/p>\n\n\n\n

Au paragraphe 16, la Commission \u00e9crivait ce qui suit :<\/p>\n\n\n\n

[16] Bien qu\u2019une servitude puisse \u00eatre rattach\u00e9e \u00e0 un fonds et lier les futurs acheteurs, elle demeure un gr\u00e8vement au fief simple. Un acheteur subs\u00e9quent ach\u00e8te un faisceau de droits grev\u00e9. Le prix pay\u00e9 refl\u00e8te la valeur marchande du fief simple grev\u00e9 par la servitude, ou la valeur marchande de quelque chose de moins que le faisceau de droits complet, qui peut ou non \u00eatre diff\u00e9rente de la valeur marchande de l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple grev\u00e9, d\u00e9pendamment du march\u00e9. \u00c0 moins que ce gr\u00e8vement ne r\u00e9sulte d\u2019une action, imposition ou expropriation gouvernementale, il n\u2019est pas requis de tenir compte de tout impact sur la valeur marchande pour les fins d\u2019estimation. La valeur r\u00e9elle pour les fins d\u2019estimation doit refl\u00e9ter la valeur marchande de l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple non grev\u00e9, sans \u00e9gard \u00e0 tout effet sur la valeur d\u00e9coulant du transfert d\u2019un int\u00e9r\u00eat partiel.<\/p>\n\n\n\n

Autrement dit, si la d\u00e9cision de la Commission est juste, m\u00eame si la servitude peut r\u00e9duire le montant auquel le bien immobilier peut \u00eatre vendu, pour les fins d\u2019estimation le propri\u00e9taire doit \u00eatre estim\u00e9 comme si la servitude n\u2019existait pas.<\/p>\n\n\n\n

Mais si la valeur r\u00e9elle du bien immobilier contre lequel la servitude est enregistr\u00e9e n\u2019est pas r\u00e9duite pour tenir compte du gr\u00e8vement de la servitude, cela r\u00e9sulte-t-il en une double estimation de la valeur de la servitude ? Le terrain b\u00e9n\u00e9ficie-t-il de la servitude \u00ab positivement grev\u00e9e \u00bb pour que la valeur de la servitude doive \u00eatre r\u00e9duite ? Sinon, l\u2019effet consiste alors \u00e0 compter deux fois la valeur de la servitude : une fois en ne soustrayant pas la valeur n\u00e9gative de la valeur du bien immobilier grev\u00e9 et une fois en n\u2019ajustant pas le bien immobilier b\u00e9n\u00e9ficiaire pour la valeur du gr\u00e8vement positif de la servitude.<\/p>\n\n\n\n

Le propri\u00e9taire du bien immobilier grev\u00e9 paiera des taxes pour le propri\u00e9taire du terrain b\u00e9n\u00e9ficiant de la servitude, \u00e0 moins, bien entendu, que le conc\u00e9dant original de la servitude n\u2019ait pr\u00e9vu de rendre le concessionnaire responsable de l\u2019estimation et l\u2019imposition de la servitude.<\/p>\n\n\n\n

Si la d\u00e9cision rendue dans la cause Five Mile<\/em> est juste, une autre cons\u00e9quence int\u00e9ressante s\u2019ensuit. Si quelqu\u2019un ach\u00e8te un bien immobilier assorti d\u2019une servitude prise par l\u2019exercice d\u2019un pouvoir gouvernemental comme l\u2019expropriation, la Commission est d\u2019avis que la d\u00e9finition du fief simple permet que la servitude soit prise en consid\u00e9ration pour les fins d\u2019estimation, mais si la servitude a \u00e9t\u00e9 accord\u00e9e par un particulier dans le pass\u00e9, alors l\u2019int\u00e9r\u00eat sera \u00e9cart\u00e9 parce qu\u2019il sort de la d\u00e9finition de l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple non grev\u00e9. C\u2019est en effet un r\u00e9sultat curieux.<\/p>\n\n\n\n

Il est fort probable que cette question soit \u00e0 nouveau soulev\u00e9e, du moins dans la sph\u00e8re de l\u2019estimation et peut-\u00eatre dans d\u2019autres domaines.<\/p>\n\n\n\n

Notes<\/strong><\/p>\n\n\n\n

The Appraisal of Real Estate<\/em>, 3e<\/sup> \u00e9d. can., Institut canadien des \u00e9valuateurs, page 6.1 : \u00ab La forme la plus compl\u00e8te de propri\u00e9t\u00e9 est l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple<\/em> \u2013 c.-\u00e0-d. la propri\u00e9t\u00e9 absolue, non grev\u00e9e par quelque autre int\u00e9r\u00eat ou succession, \u00e0 la seule exception des limites impos\u00e9es par les quatre pouvoirs gouvernementaux d\u2019imposition, d\u2019expropriation, d\u2019intervention polici\u00e8re et de d\u00e9sh\u00e9rence. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

2 <\/sup>On voit bien comment agit l\u2019approche de la cour o\u00f9, par exemple, un loyer contractuel est inf\u00e9rieur au march\u00e9. L\u2019int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatif du locateur \u00e0 percevoir un loyer inf\u00e9rieur au march\u00e9 est compens\u00e9 par l\u2019int\u00e9r\u00eat positif du locataire \u00e0 payer moins que le loyer du march\u00e9. Toutefois, cela peut-il fonctionner aussi quand l\u2019int\u00e9r\u00eat n\u00e9gatif touche un bien immobilier et l\u2019int\u00e9r\u00eat positif touche un autre bien immobilier ?<\/p>\n\n\n\n

NOTE<\/strong> : Cet article visa \u00e0 susciter la discussion. On ne doit pas le consid\u00e9rer comme un avis juridique.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI(Hon) Comment un \u00e9valuateur tient-il compte d\u2019une servitude enregistr\u00e9e contre l\u2019int\u00e9r\u00eat du fief simple dans une parcelle de terrain ? Est-ce<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[1367,1588,1589,1590,1591,1592,1593,1594],"class_list":["post-30053","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-assessment-fr","article_tag-easement-fr","article_tag-encumbered-fee-simple-interest-fr","article_tag-estimation-fr","article_tag-fee-simple-interest-fr","article_tag-interet-du-fief-simple-fr","article_tag-interet-du-fief-simple-greve-fr","article_tag-servitudes-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30053","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30053"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30053"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30053"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}