{"id":30054,"date":"2015-03-05T10:21:13","date_gmt":"2015-03-05T15:21:13","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/depreciation-a-common-flaw\/"},"modified":"2015-03-05T11:22:13","modified_gmt":"2015-03-05T07:22:13","slug":"depreciation-a-common-flaw","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/depreciation-a-common-flaw\/","title":{"rendered":"La d\u00e9pr\u00e9ciation : un d\u00e9faut commun"},"content":{"rendered":"\n

Par <\/strong>Iain Hyslop, AACI, P.App<\/p>\n\n\n\n

\u00c9valuateur, Sous-comit\u00e9 d’\u00e9valuation par les pairs<\/p>\n\n\n\n

L’\u00e9valuation par les pairs permet \u00e0 la personne en charge de celle-ci d’acqu\u00e9rir un point de vue unique, car elle a la possibilit\u00e9 de lire un large \u00e9ventail de rapports d’\u00e9valuation souvent int\u00e9ressants. Sur le plan de la qualit\u00e9, certains sont excellents et bien \u00e9crits, alors que d’autres le sont moins. Cependant, de nombreux rapports fond\u00e9s sur la m\u00e9thode du co\u00fbt partagent un d\u00e9faut commun, \u00e0 savoir l’explication et l’application inexactes de la d\u00e9pr\u00e9ciation. <\/p>\n\n\n\n

Dans le cadre des contrats de service plus communs, comme l’\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles ou de b\u00e2timents traditionnels n’exigeant pas d’analyse complexe, l’application d’un facteur de d\u00e9pr\u00e9ciation examin\u00e9 sous tous les angles et justifi\u00e9 de fa\u00e7on appropri\u00e9e peut faire la diff\u00e9rence entre un rapport complet et un rapport qui suscite la perplexit\u00e9 du lecteur \u00e0 l’\u00e9gard de la valeur. D’ailleurs, dans certaines \u00e9valuations, la d\u00e9pr\u00e9ciation peut constituer un aspect essentiel n\u00e9cessitant des discussions et explications approfondies.<\/p>\n\n\n\n

Les textes et programmes d’\u00e9valuation traitent abondamment de la d\u00e9pr\u00e9ciation, mais en r\u00e9alit\u00e9, seule une minorit\u00e9 de biens requi\u00e8rent une analyse de la d\u00e9pr\u00e9ciation d\u00e9taill\u00e9e. Dans la plupart des cas, l’\u00e9tude de tous les aspects de la d\u00e9pr\u00e9ciation va au-del\u00e0 de la port\u00e9e d’une \u00e9valuation de base, particuli\u00e8rement les \u00e9valuations r\u00e9sidentielles. Toutefois, de mauvaises surprises peuvent survenir lorsque les raccourcis deviennent la coutume. Par cons\u00e9quent, consulter \u00e0 nouveau ses livres et passer une demi-heure \u00e0 \u00e9tudier les types de d\u00e9pr\u00e9ciation et la m\u00e9thodologie peut porter fruit. <\/p>\n\n\n\n

Il faut se rappeler que la d\u00e9pr\u00e9ciation se pr\u00e9sente sous trois formes : physique, fonctionnelle et externe. La d\u00e9pr\u00e9ciation physique repr\u00e9sente la situation la plus commune dans le quotidien des \u00e9valuateurs et le recours au calcul \u00e2ge\/vie repr\u00e9sente la m\u00e9thode la plus pratique, puisqu’elle est bien comprise, rationnelle et facile \u00e0 expliquer. Dans le cadre de cette m\u00e9thode, il existe des sous-cat\u00e9gories, \u00e0 savoir les \u00e9l\u00e9ments r\u00e9parables, irr\u00e9parables, de courte dur\u00e9e ou de longue dur\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

L’utilisation d’un pourcentage apparemment al\u00e9atoire non justifi\u00e9 dans un rapport d’\u00e9valuation r\u00e9sidentielle constitue une application erron\u00e9e fr\u00e9quente de la d\u00e9pr\u00e9ciation. Typiquement, un taux de d\u00e9pr\u00e9ciation en contradiction avec le calcul \u00e2ge\/vie de base sera appliqu\u00e9 et ne sera justifi\u00e9 par aucune explication. Par exemple, un taux de d\u00e9pr\u00e9ciation de 40 % est appliqu\u00e9, avec un \u00e2ge r\u00e9el \u00e9valu\u00e9 \u00e0 25 ans et une vie \u00e9conomique restante atteignant 60 ans. En prenant en consid\u00e9ration que la vie \u00e9conomique totale serait de 85 ans, le r\u00e9sultat du calcul \u00e2ge\/vie se chiffrerait alors \u00e0 29 %.<\/p>\n\n\n\n

Bien qu’une analyse de la d\u00e9pr\u00e9ciation physique exige en principe une \u00e9tude approfondie des \u00e9l\u00e9ments de courte dur\u00e9e, comme la chaudi\u00e8re, le rev\u00eatement de toit ou les appareils encastr\u00e9s, et des \u00e9l\u00e9ments de longue dur\u00e9e, comme la structure et les fondations, il est accept\u00e9, dans la pratique de base, que le calcul \u00e2ge\/vie couvre la majorit\u00e9 des d\u00e9pr\u00e9ciations physiques d’une habitation traditionnelle. Toutefois, cela ne veut pas dire que la m\u00e9thode convient \u00e0 toutes les situations et il faut \u00e9viter la complaisance dans son utilisation. Par exemple, il existe de nombreuses situations au cours desquelles un aspect particulier de la d\u00e9pr\u00e9ciation physique observ\u00e9 n\u00e9cessite un examen plus approfondi et peut-\u00eatre m\u00eame des co\u00fbts pour estimer la valeur.<\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9pr\u00e9ciation fonctionnelle et externe peut souvent exiger des faits \u00e0 l’appui plus d\u00e9taill\u00e9s. En cas de d\u00e9pr\u00e9ciation fonctionnelle ou externe, il peut \u00eatre facile de faire preuve de jugement, mais il ne faut pas oublier que tout ce qui se rapporte \u00e0 l’estimation de la d\u00e9pr\u00e9ciation doit \u00eatre appuy\u00e9 par des faits. La section 7.17.3 des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d’\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) <\/em>constitue la r\u00e9f\u00e9rence pertinente \u00e0 cet \u00e9gard.<\/p>\n\n\n\n

Dans le but d’estimer la d\u00e9pr\u00e9ciation, l’analyse de donn\u00e9es peut \u00eatre illusoire et sembler initialement complexe, mais elle peut s’av\u00e9rer \u00e9tonnamment simple. Par exemple, des donn\u00e9es utiles peuvent \u00eatre recueillies \u00e0 partir de l’analyse des ventes am\u00e9lior\u00e9es, au cours de laquelle la valeur fonci\u00e8re est connue ou peut \u00eatre \u00e9valu\u00e9e de mani\u00e8re satisfaisante. Ainsi, la valeur r\u00e9siduelle s’appliquant aux structures et am\u00e9liorations peut \u00eatre utilis\u00e9e pour mesurer la d\u00e9pr\u00e9ciation telle que d\u00e9termin\u00e9e par le march\u00e9, particuli\u00e8rement lorsque l’\u00e2ge r\u00e9el, la vie \u00e9conomique et les co\u00fbts de remplacement sont connus. <\/p>\n\n\n\n

La d\u00e9pr\u00e9ciation externe peut parfois \u00eatre en lien avec la vie \u00e9conomique restante. Prenons l’exemple d’une habitation bien entretenue situ\u00e9e dans une zone de transition subissant de grands travaux de r\u00e9am\u00e9nagement. Le reste de sa vie \u00e9conomique pourrait se limiter \u00e0 quelques ann\u00e9es, malgr\u00e9 son bon \u00e9tat apparent. Dans un tel cas, la vente de propri\u00e9t\u00e9s partageant des caract\u00e9ristiques semblables au niveau de l’emplacement peut fournir des donn\u00e9es solides permettant d’estimer le degr\u00e9 de d\u00e9pr\u00e9ciation.<\/p>\n\n\n\n

Des contraintes de temps sont souvent associ\u00e9es aux \u00e9valuations r\u00e9sidentielles, mais, dans la plupart des cas, le processus d’estimation de la d\u00e9pr\u00e9ciation est simple et l’effort de conserver au moins les notes et donn\u00e9es connexes en vaut la chandelle lorsque l’\u00e9valuateur se fait poser des questions.<\/p>\n\n\n\n

Malgr\u00e9 les pressions habituelles li\u00e9es aux \u00e9valuations r\u00e9sidentielles, le fait de pr\u00e9senter la d\u00e9pr\u00e9ciation d’une mani\u00e8re facile \u00e0 comprendre et d’ajouter m\u00eame de br\u00e8ves explications rehausse la qualit\u00e9 professionnelle du rapport.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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