{"id":30055,"date":"2015-03-05T10:17:32","date_gmt":"2015-03-05T15:17:32","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/the-boma-standards-and-their-use-in-valuation-how-to-add-value-for-clients-as-an-appraiser\/"},"modified":"2015-03-05T11:18:32","modified_gmt":"2015-03-05T07:18:32","slug":"the-boma-standards-and-their-use-in-valuation-how-to-add-value-for-clients-as-an-appraiser","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/the-boma-standards-and-their-use-in-valuation-how-to-add-value-for-clients-as-an-appraiser\/","title":{"rendered":"Les Normes de la BOMA et leur emploi dans l\u2019\u00e9valuation \u2013 comment, \u00e0 titre d\u2019\u00e9valuateur, ajouter de la valeur pour les clients"},"content":{"rendered":"\n

QU\u2019EST-CE QU\u2019UNE NORME DE LA BOMA<\/em> ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Que sont les Normes de la BOMA<\/em> et pourquoi sont-elles importantes ? Les m\u00e9thodes de mesurage normalis\u00e9es de la Building Owners and Managers Association (Normes de la BOMA)<\/em> sont une s\u00e9rie de directives qu\u2019utilisent les sp\u00e9cialistes de l\u2019immobilier de toutes les cat\u00e9gories pour mesurer et d\u00e9crire uniform\u00e9ment les surfaces d\u2019une grande vari\u00e9t\u00e9 de types de biens immobiliers. Elles sont le guide pr\u00e9\u00e9minent pour le mesurage des espaces. Mais qu\u2019est-ce que \u00e7a signifie dans la pratique pour un \u00e9valuateur ? Les Normes<\/em> sont un outil important pour le mesurage, la recherche, la collecte de donn\u00e9es, l\u2019analyse et la comparaison; cependant, leurs avantages vont bien au-del\u00e0 : l\u2019application appropri\u00e9e des Normes<\/em> a un effet direct sur la valeur des biens sous-jacents. \u00c0 titre d\u2019\u00e9valuateur, c\u2019est ici que vous pouvez offrir une valeur ajout\u00e9e \u00e0 vos clients. Les b\u00e2timents qui n\u2019ont pas \u00e9t\u00e9 mesur\u00e9s conform\u00e9ment \u00e0 la norme pertinente donnent souvent un rendement inf\u00e9rieur. En tant que sp\u00e9cialistes et professionnels de l\u2019immobilier, c\u2019est notre devoir d\u2019agir dans l\u2019int\u00e9r\u00eat v\u00e9ritable de nos clients, d\u2019identifier les probl\u00e8mes et de leur apporter des solutions.<\/p>\n\n\n\n

Mais plus important encore, les Normes <\/em>sont pour vous, \u00e9valuateurs, une opportunit\u00e9 de valeur ajout\u00e9e pour vos clients, \u00e9levant aussi votre capacit\u00e9 de fournir des conseils proactifs. Elles contribuent \u00e0 maximiser le rendement, augmentant ainsi les revenus et la valeur des actifs. Elles assurent l\u2019allocation exacte des surfaces et les recouvrements des frais d\u2019exploitation. Elles aident \u00e0 prot\u00e9ger vos clients des diff\u00e9rends entre locataires. Les Normes<\/em> sont une partie int\u00e9grante de la gestion et de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8res modernes.<\/p>\n\n\n\n

NORMES DE LA BOMA <\/em>\u2013 La fine fleur des guides de mesurage des espaces<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Comme votre vin pr\u00e9f\u00e9r\u00e9, les m\u00e9thodes de mesurage normalis\u00e9es de la BOMA<\/em> viennent dans une vari\u00e9t\u00e9 de saveurs et de mill\u00e9simes : Immeubles de bureaux (1996), Immeubles de bureaux (2010), B\u00e2timents industriels, Immeubles de magasins, Surface brute des b\u00e2timents, Immeubles \u00e0 usage mixte, Habitations \u00e0 loyers multiples\u2026 et ainsi de suite. Quel que soit le type de bien immobilier, il existe probablement une fa\u00e7on normalis\u00e9e de le mesurer. M\u00eame si vous ne devez pas m\u00e9moriser les subtilit\u00e9s de toutes les normes, il importe de conna\u00eetre leur fonctionnement g\u00e9n\u00e9ral et les principales diff\u00e9rences entre elles.<\/p>\n\n\n\n

Norme relative aux bureaux <\/em>\u2013 la Norme relative aux bureaux<\/em> est la plus ancienne et la plus reconnue des diverses normes de mesurage. La base de la Norme relative aux bureaux<\/em> est que les locataires tirent profit des diff\u00e9rentes parties communes dans l\u2019immeuble (entr\u00e9es, corridors, toilettes, etc.) et, \u00e0 ce titre, ces parties devraient \u00eatre major\u00e9es \u00e0 chaque locataire (r\u00e9attribu\u00e9es aux locataires proportionnellement). Le r\u00e9sultat est qu\u2019un locataire disposera d\u2019une surface utilisable (ou surface de l\u2019occupant), soit l\u2019espace que le locataire occupe physiquement, et d\u2019une surface louable, soit la surface utilisable plus la proportion des espaces communs attribu\u00e9e \u00e0 chaque locataire. Les immeubles de bureaux types ont une majoration totale de 12 \u00e0 19 %. La Norme relative aux bureaux de la BOMA <\/em>est si r\u00e9put\u00e9e que son usage s\u2019est peu \u00e0 peu \u00e9tendu \u00e0 d\u2019autres types de biens immobiliers pour lesquels elle n\u2019avait pas \u00e9t\u00e9 con\u00e7ue, ce qui a n\u00e9cessit\u00e9 la cr\u00e9ation d\u2019autres m\u00e9thodes de mesurage normalis\u00e9es<\/em>.<\/p>\n\n\n\n

Norme relative aux industries<\/em> \u2013 de fonctionnement semblable \u00e0 la Norme relative aux bureaux de la BOMA<\/em>, la Norme relative aux industries<\/em> repose sur la majoration proportionnelle des surfaces communes aux locataires. \u00c0 ce titre, cette Norme<\/em> accorde en outre \u00e0 chaque locataire une surface utilisable\/surface de l\u2019occupant, ainsi qu\u2019une surface louable, bien qu\u2019en pratique, les b\u00e2timents industriels ont une quantit\u00e9 nominale d\u2019espaces communs \u2013 habituellement de 3 \u00e0 5 % \u2013 et, par cons\u00e9quent, on n\u2019applique souvent aucune majoration.<\/p>\n\n\n\n

Norme relative aux magasins<\/em> \u2013 vise les centres commerciaux, centres commerciaux \u00e0 ciel ouvert, immeubles de magasins autoportants et b\u00e2timents analogues. Les espaces locatifs sont mesur\u00e9s en une surface louable brute, qui ne pr\u00e9voit pas l\u2019inclusion d\u2019une majoration pour les surfaces communes.<\/p>\n\n\n\n

NOM D\u2019UN PIED CARR\u00c9 ! Comment appliquer les Normes de la BOMA<\/em> dans la vraie vie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Un pied carr\u00e9 n\u2019est pas le m\u00eame dans toutes les Normes<\/em>. Un pied carr\u00e9 de surface louable brute sous la Norme relative aux magasins<\/em> n\u2019\u00e9quivaut pas \u00e0 un pied carr\u00e9 de surface louable sous la Norme relative aux bureaux<\/em> ou encore \u00e0 un pied carr\u00e9 de surface louable sous la Norme relative aux industries<\/em>. Chaque norme a sa m\u00e9thode propre, ce qui m\u00e8ne \u00e0 certaines diff\u00e9rences dans les surfaces certifi\u00e9es. Par exemple, sous la Norme relative aux magasins<\/em>, la ligne de mesurage va jusqu\u2019\u00e0 la face ext\u00e9rieure<\/em> de tous les murs ext\u00e9rieurs, alors que sous la Norme relative aux bureaux<\/em>, la ligne de mesurage va jusqu\u2019\u00e0 la face int\u00e9rieure<\/em> des murs ext\u00e9rieurs. Ces subtilit\u00e9s font une grande diff\u00e9rence dans les surfaces certifi\u00e9es et sont pertinentes dans toutes les facettes de l\u2019immobilier : location; \u00e9valuation; gestion; construction et planification; etc.<\/p>\n\n\n\n

L\u2019emploi des Normes de la BOMA<\/em> favorise la coh\u00e9rence et la pr\u00e9cision. Deux biens immobiliers de bureaux certifi\u00e9s selon la Norme relative aux bureaux<\/em> seront mesur\u00e9s de la m\u00eame fa\u00e7on, ce qui permettra de comparer des pommes avec des pommes. Toutefois, si vous comparez la surface louable d\u2019un immeuble de bureaux \u00e0 la surface louable brute d\u2019un immeuble de magasins, vous comparez deux mesures de surface tr\u00e8s diff\u00e9rentes. C\u2019est comme si vous compariez un loyer brut \u00e0 un loyer net : vous vous attendriez \u00e0 des r\u00e9sultats tr\u00e8s diff\u00e9rents dans le m\u00eame march\u00e9 pour les taux de location. De la m\u00eame mani\u00e8re, comparer diff\u00e9rentes mesures de surface n\u2019est pas une comparaison pied par pied et cela vous emp\u00eachera de tirer des conclusions utiles.<\/p>\n\n\n\n

Un avantage cl\u00e9 des Normes de la BOMA<\/em> est qu\u2019elles permettent d\u2019\u00e9valuer le rendement d\u2019un immeuble (particuli\u00e8rement important dans le secteur des bureaux). Un immeuble dont les espaces communs (entr\u00e9es, corridors, toilettes, etc.) forment une grande partie de la surface est moins efficace et aura un facteur de majoration plus \u00e9lev\u00e9. Ces diff\u00e9rences deviennent encore plus \u00e9videntes quand on compare deux unit\u00e9s de dimensions similaires dans deux immeubles diff\u00e9rents qui ont des espaces communs de diff\u00e9rentes dimensions. Alors que chaque unit\u00e9 peut offrir une surface utilisable de 1 000 pieds carr\u00e9s, l\u2019immeuble moins efficace aura une plus forte majoration. Le r\u00e9sultat est que les deux unit\u00e9s auront des surfaces louables diff\u00e9rentes : l\u2019unit\u00e9 aux m\u00eames dimensions poss\u00e8de une surface louable de 1 100 pieds carr\u00e9s dans un immeuble, tandis que sa jumelle en offre 1 300 dans un autre. Pour les locataires, cela signifie que, m\u00eame si un immeuble peut demander un loyer nominal inf\u00e9rieur par pied carr\u00e9 de surface utilisable, le loyer total payable peut en r\u00e9alit\u00e9 \u00eatre sup\u00e9rieur \u00e0 cause de la plus grande surface louable suivant la majoration.<\/p>\n\n\n\n

PLUS QU\u2019UN SIMPLE NOMBRE \u2013 Faites travailler les Normes de la BOMA<\/em> pour vous<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Alors que le texte pr\u00e9c\u00e9dent est une bonne introduction sur la mani\u00e8re d\u2019appliquer les Normes de la BOMA<\/em>, qu\u2019est-ce que \u00e7a veut dire pour les \u00e9valuateurs ? Plus important encore, pouvez-vous, \u00e0 titre d\u2019expert en \u00e9valuation, exploiter tout le potentiel des Normes de la BOMA<\/em> ? Prenons pour exemple une grande tour de bureaux : sa valeur pour un acheteur potentiel est un moyen de placement. Les propri\u00e9taires potentiels de ce type d\u2019immeuble pensent surtout au flux de rentr\u00e9es; tout le reste entre dans les d\u00e9tails. Ce flux de rentr\u00e9es d\u00e9pend de deux choses : le taux de location par unit\u00e9 (pied carr\u00e9); et la surface totale lou\u00e9e. Tout comme le taux de location est dict\u00e9 par le march\u00e9 local, la surface louable d\u2019un immeuble devrait \u00eatre dict\u00e9e par la norme de mesurage applicable. Si l\u2019on n\u2019a pas utilis\u00e9 la Norme de la BOMA<\/em> applicable pour mesurer un immeuble, l\u2019\u00e9valuateur devrait la recommander au propri\u00e9taire. Les immeubles mesur\u00e9s avec pr\u00e9cision aideront \u00e0 maximiser la valeur, minimiser les diff\u00e9rends entre locateurs et locataires, faciliter les calculs de recouvrement pour les surfaces communes et planifier la venue de nouveaux locataires ainsi que l\u2019expansion et la contraction des locataires actuels. Votre contrat de service avait peut-\u00eatre au d\u00e9part pour but de d\u00e9terminer la valeur marchande; mais en d\u00e9couvrant l\u2019absence de surfaces certifi\u00e9es dans le bien immobilier vis\u00e9, vous pouvez ajouter une fonction de conseiller \u2013 d\u00e9gager de nouvelles opportunit\u00e9s sur lesquelles votre client peut capitaliser.<\/p>\n\n\n\n

COMMENT TROUVER UN MILLION DE DOLLARS \u2013 Avec l\u2019\u00e9valuation et la capitalisation du revenu<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Maintenant que nous avons \u00e9tabli comment les Normes de la BOMA<\/em> et la certification peuvent b\u00e9n\u00e9ficier au travail d\u2019\u00e9valuation, regardons les effets dans la r\u00e9alit\u00e9. Prenons le march\u00e9 d\u2019Halifax, o\u00f9 se trouve le si\u00e8ge social de Turner Drake. Dans le cadre de nos \u00e9tudes de march\u00e9 semestrielles et de nos audits du mesurage des espaces LaserCAD\u2122, nous avons d\u00e9couvert que la surface de location moyenne diff\u00e9rait d\u2019environ 10 %. Alors qu\u2019une tour de bureaux moyenne au centre-ville d\u2019Halifax offre environ 85 000 pi2<\/sup> et les loyers moyens d\u00e9passent les 14 $\/pi2<\/sup>, la perte de revenus locatifs sur cinq ans est d\u2019environ 600 000 $. Du point de vue de l\u2019\u00e9valuation, la question devient : quel sera l\u2019effet sur la valeur globale ? Selon les param\u00e8tres actuels du march\u00e9 reposant sur une m\u00e9thode de capitalisation directe, cette tour de bureaux subirait une perte de valeur de presque 1,4 million $. Voil\u00e0 une somme astronomique qui devrait interpeller tout \u00e9valuateur professionnel.<\/p>\n\n\n\n

Pour un autre exemple dans la \u00ab vie r\u00e9elle \u00bb, pensez au sc\u00e9nario suivant o\u00f9 un client d\u00e9sire acqu\u00e9rir un portefeuille d\u2019immeubles de bureaux. Faisant preuve de diligence raisonnable, l\u2019acheteur mesure un \u00e9chantillonnage al\u00e9atoire d\u2019unit\u00e9s et compare les surfaces calcul\u00e9es au bar\u00e8me de location. Le r\u00e9sultat est surprenant \u2013 ils correspondent. En faisant ce simple exercice, l\u2019acheteur r\u00e9alise que les locations \u00e0 bail sont toutes \u00e9tablies en fonction des surfaces utilisables et qu\u2019aucune surface commune n\u2019est major\u00e9e aux locataires. La surface des immeubles est, en r\u00e9alit\u00e9, bien plus grande que celle annonc\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Immeuble<\/strong><\/td>Surface bar\u00e8me location (pi<\/strong>2<\/sup><\/strong>)<\/strong><\/td>Surface certifi\u00e9e BOMA<\/strong> (pi<\/strong>2<\/sup><\/strong>)<\/strong><\/td>Pi<\/strong>2<\/sup><\/strong> \u00ab en moins \u00bb<\/strong><\/td>% \u00ab en moins \u00bb<\/strong><\/td><\/tr>
Immeuble A<\/td>52 266<\/td>58 751<\/td>6 485<\/td>11,00 %<\/td><\/tr>
Immeuble B<\/td>59 025<\/td>66 690<\/td>7 665<\/td>11,50 %<\/td><\/tr>
Immeuble C<\/td>29 085<\/td>32 962<\/td>3 877<\/td>11,80 %<\/td><\/tr>
Immeuble D<\/td>29 677<\/td>32 364<\/td>2 687<\/td>8,30 %<\/td><\/tr>
Immeuble E<\/td>69 209<\/td>70 833<\/td>1 624<\/td>2,30 %<\/td><\/tr>
Total<\/td>239 262<\/td>261 600<\/td>22 338<\/td>8,50 %<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n\n\n\n

Le vendeur pensait vendre 240 000 pieds carr\u00e9s d\u2019espace \u00e0 bureaux, alors que l\u2019acheteur \u00e9tait assez avis\u00e9 pour savoir qu\u2019il achetait en r\u00e9alit\u00e9 260 000 pieds carr\u00e9s. Avec le temps, on a mis \u00e0 jour les locations \u00e0 bail avec les surfaces certifi\u00e9es BOMA exactes et le rendement du portefeuille s\u2019est am\u00e9lior\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

CONCLUSION<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les m\u00e9thodes de mesurage normalis\u00e9es de la BOMA<\/em> sont un outil irrempla\u00e7able pour le sp\u00e9cialiste de l\u2019immobilier. Elles donnent des d\u00e9finitions claires et coh\u00e9rentes pour tous les types de biens immobiliers, permettant de comparer des immeubles similaires entre eux. Qui plus est, elles vous permettent, dans votre r\u00f4le d\u2019\u00e9valuateur, d\u2019en faire plus et d\u2019apporter une valeur ajout\u00e9e \u00e0 vos clients qui, autrement, ne peuvent reconna\u00eetre le rendement inf\u00e9rieur ou le potentiel rat\u00e9 de leurs actifs immobiliers. Dans votre travail d\u2019\u00e9valuation, il est vital d\u2019avoir au moins une connaissance pratique des Normes de la BOMA<\/em>, en plus de savoir comment les utiliser et, plus important encore, comment vous en servir comme leviers pour donner le meilleur service possible \u00e0 vos clients.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

QU\u2019EST-CE QU\u2019UNE NORME DE LA BOMA ? Que sont les Normes de la BOMA et pourquoi sont-elles importantes ? Les m\u00e9thodes de mesurage normalis\u00e9es de<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[545,546],"article_tag":[1608,1609,1610,1497,1611,1612,1613,1614,1615,1616,1617,1618],"class_list":["post-30055","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-gregory-kerry","article_author-turner-drake","article_tag-boma-standards-fr","article_tag-building-owners-and-managers-association-standard-methods-of-measurement-fr","article_tag-les-methodes-de-mesurage-normalisees-de-la-building-owners-and-managers-association-fr","article_tag-measurement-fr","article_tag-mesurage-fr","article_tag-mesurages-des-espaces-fr","article_tag-normes-de-la-boma-fr","article_tag-rentable-area-fr","article_tag-space-measurement-fr","article_tag-surface-de-loccupant-fr","article_tag-surface-utilisable-fr","article_tag-usable-area-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30055","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30055"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30055"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30055"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}