Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI (Hon)<\/p>\n
Le sc\u00e9nario<\/span><\/p>\n Imaginez qu\u2019un acheteur potentiel vous demande d\u2019\u00e9valuer un centre commercial situ\u00e9 dans un quartier r\u00e9sidentiel en rapide croissance insuffisamment desservi par des stations d\u2019essence. Il y en a bien une au centre commercial, mais vous concluez que la demande du march\u00e9 justifie ais\u00e9ment l\u2019ouverture d\u2019une seconde station d\u2019essence au centre commercial et qu\u2019un locataire n\u2019h\u00e9sitera pas \u00e0 payer un fort loyer pour avoir la chance d\u2019y exploiter une station. Toutefois, dans votre investigation sur le bien immobilier, vous d\u00e9couvrez que le bail visant la station d\u2019essence existante comporte la disposition suivante\u00a0:<\/p>\n Pour la dur\u00e9e du pr\u00e9sent bail, le locateur ne peut conclure de bail ou \u00eatre partie \u00e0 tout bail si son terrain servirait \u00e0 une station d\u2019essence.<\/p>\n<\/blockquote>\n La disposition constitue-t-elle une interdiction absolue d\u2019exploiter une seconde station d\u2019essence au centre commercial\u00a0? La disposition de ce bail devrait-elle influencer votre opinion de la valeur\u00a0? La r\u00e9ponse \u00e0 ces questions d\u00e9pend de si la disposition est un covenant qui court avec le terrain.<\/p>\n Caract\u00e9ristiques des covenants courant avec un terrain<\/span><\/p>\n Les covenants courant avec un terrain ressemblent un peu \u00e0 des servitudes. Les deux cr\u00e9ent un b\u00e9n\u00e9fice pour une parcelle de terrain (fonds dominant) et une charge correspondante pour une autre parcelle de terrain (fonds secondaire). On dit des servitudes qu\u2019elles courent avec le terrain parce que le propri\u00e9taire du fonds dominant peut imposer la servitude au propri\u00e9taire du fonds secondaire, peu importe si les propri\u00e9taires de chaque parcelle sont les parties \u00e0 l\u2019origine de la servitude. On dit aussi des covenants assortis de ce caract\u00e8re ex\u00e9cutoire qu\u2019ils courent avec le terrain.<\/p>\n Les tribunaux d\u00e9clarent souvent qu\u2019il existe une politique \u00ab favorisant la concurrence et l\u2019ali\u00e9nabilit\u00e9 \u00bb, avec pour r\u00e9sultat que les covenants restrictifs, y compris ceux qui courent avec le terrain, doivent \u00eatre interpr\u00e9t\u00e9s \u00e0 la lettre; le tribunal maintiendra la port\u00e9e du covenant plut\u00f4t que de l\u2019\u00e9tendre.<\/p>\n Un covenant sera r\u00e9put\u00e9 courir avec le terrain en pr\u00e9sence des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n Seuls les deux premiers \u00e9l\u00e9ments feront l\u2019objet d\u2019un examen dans les pr\u00e9sentes.<\/p>\n Covenants positifs et n\u00e9gatifs<\/p>\n Il faut comprendre comment la loi distingue les covenants positifs des n\u00e9gatifs, car le premier ne peut cr\u00e9er de covenant qui court avec le terrain. La Cour du Banc de la Reine de l\u2019Alberta d\u00e9crivait comme suit la diff\u00e9rence entre un covenant n\u00e9gatif et un covenant positif :<\/p>\n Les parties errent en associantles \u00ab\u00a0covenants positifs\u00a0\u00bb \u00e0 des choses qui b\u00e9n\u00e9ficient au terrain et les \u00ab\u00a0covenants n\u00e9gatifs\u00a0\u00bb \u00e0 des choses qui assujettissent le terrain. Un covenant est positif quand le covenantant promet de faire quelque chose. Un covenant est n\u00e9gatif quand le covenantant promet de ne pas faire quelque chose.<\/p>\n<\/blockquote>\n L\u2019explication de la diff\u00e9rence semble assez simple, mais dans la pratique, les r\u00e9sultats peuvent \u00eatre compliqu\u00e9s. Prenons pour exemple les covenants suivants examin\u00e9s par la Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique\u00a0:<\/p>\n …Whitlam s\u2019engage et consent par la pr\u00e9sente \u00e0 ne pas utiliser le terrain de Whitlam pour toute autre fin qu\u2019un parcours de golf… Il y avait \u00e9galement une disposition exigeant des tarifs pr\u00e9f\u00e9rentiels pour certains golfeurs.<\/p>\n Au proc\u00e8s, on a constat\u00e9 qu\u2019il existait trois covenants distincts\u00a0: 1) ne pas utiliser le terrain pour toute autre fin qu\u2019un parcours de golf; 2) maintenir le parcours de golf \u00e0 un standard acceptable; et 3) offrir des tarifs pr\u00e9f\u00e9rentiels. Le savant juge de premi\u00e8re instance consid\u00e9rait que les second et troisi\u00e8me covenants \u00e9taient positifs, mais que le premier \u00e9tait n\u00e9gatif en substance. La Cour d\u2019appel diff\u00e9rait d\u2019opinion, arguant que, m\u00eame si la premi\u00e8re partie de l\u2019accord employait un langage n\u00e9gatif, le covenant \u00e9tait positif en substance. Il fallait lire l\u2019accord comme un tout; le document montrait une intention par les parties \u00e0 l\u2019effet que le terrain soit utilis\u00e9 comme un parcours de golf et seulement comme un parcours de golf. Comme le covenant n\u2019\u00e9tait pas n\u00e9gatif en substance, il ne pouvait \u00eatre impos\u00e9 aux ayants cause du propri\u00e9taire.<\/p>\n Covenant touchant directement le terrain<\/span><\/p>\n Quand un covenant sera-t-il r\u00e9put\u00e9 \u00ab\u00a0toucher directement\u00a0\u00bb le terrain\u00a0? La question est fr\u00e9quemment formul\u00e9e de mani\u00e8re \u00e0 pr\u00e9ciser si le covenant a \u00e9t\u00e9 conclu par les parties pour avantager ou am\u00e9liorer le terrain ou s\u2019il ne doit servir que de covenant personnel applicable comme un droit contractuel.<\/p>\n Le covenant doit toucher la nature, la qualit\u00e9 ou la valeur du terrain, ou encore la fa\u00e7on dont il est utilis\u00e9. Par cons\u00e9quent, les covenants restreignant la concurrence commerciale sur le terrain et maintenant les droits de stationnement peuvent toucher directement le terrain.<\/p>\n On a jug\u00e9 qu\u2019un covenant \u00e0 l\u2019effet que les unit\u00e9s commerciales \u00ab\u00a0\u2026ne doivent \u00eatre utilis\u00e9es ou occup\u00e9es en aucun temps pour exploiter une entreprise qui loue des skis, des planches \u00e0 neige et des \u00e9quipements connexes\u2026\u00a0\u00bb touchait directement le terrain vis\u00e9 et que l\u2019effet du covenant sur le terrain n\u2019\u00e9tait pas seulement impr\u00e9vu ou collat\u00e9ral.<\/p>\n En revanche, dans l\u2019achat d\u2019un centre commercial, l\u2019acheteur a accept\u00e9 de payer certains frais et bonis. Il a aussi conclu un covenant voulant qu\u2019il faudrait un acheteur subs\u00e9quent pour honorer ces obligations. L\u2019acheteur a proc\u00e9d\u00e9 \u00e0 la vente et le vendeur original a voulu faire appliquer le covenant, arguant que l\u2019obligation courait avec le terrain. Le tribunal a radi\u00e9 la demande pour le motif qu\u2019il n\u2019y avait aucune chance de succ\u00e8s; le document cr\u00e9ant le covenant ne montrait pas sans ambig\u00fcit\u00e9 que les parties voulaient cr\u00e9er un int\u00e9r\u00eat dans le terrain au profit de l\u2019une des parties. Seul un covenant personnel avait \u00e9t\u00e9 cr\u00e9\u00e9.<\/p>\n On a consid\u00e9r\u00e9 qu\u2019un covenant \u00e0 l\u2019effet qu\u2019une partie \u00ab\u00a0\u2026ne vendra pas ou ne disposera pas autrement de tout terrain dans une distance d\u2019un demi (1\/2) mille de [endroit indiqu\u00e9]\u2026 pour les fins\u2026 d\u2019utiliser le terrain comme magasin pour vendre de la nourriture\u2026\u00a0\u00bb ne cr\u00e9ait pas de covenant courant avec les terrains et ex\u00e9cutoire sur ceux-ci, mais un covenant personnel seulement.<\/p>\n La Cour d\u2019appel de la Colombie-Britannique a examin\u00e9 un cas similaire au sc\u00e9nario d\u00e9crit en d\u00e9but d\u2019article. Un bail existant interdisait au locateur d\u2019entrer dans un d\u00e9panneur avec poste d\u2019essence. Apr\u00e8s s\u2019\u00eatre pench\u00e9 sur la loi relative aux covenants courant avec le terrain, le tribunal a jug\u00e9 que la disposition du bail interdisant l\u2019usage sp\u00e9cifique n\u2019\u00e9tait qu\u2019un covenant personnel applicable entre les parties au bail. La disposition n\u2019\u00e9tait pas un covenant courant avec le terrain et ne pouvait emp\u00eacher l\u2019acheteur subs\u00e9quent d\u2019accueillir un autre locataire exploitant un d\u00e9panneur avec poste d\u2019essence.<\/p>\n Conclusion<\/span><\/p>\n La diff\u00e9rence fondamentale entre un covenant courant avec le terrain et un covenant purement personnel est que le premier doit contenir l\u2019indication claire de cr\u00e9er un int\u00e9r\u00eat dans le terrain. Il est difficile de pr\u00e9voir quand un tribunal trouvera l\u2019intention requise. Dans certains cas, on observe une propension \u00e0 compter davantage sur une politique d\u2019interpr\u00e9tation stricte, ce qui limite la port\u00e9e des covenants courant avec le terrain, alors que dans d\u2019autres cas, les tribunaux acceptent de jeter un regard critique sur l\u2019ensemble du document pour d\u00e9terminer l\u2019intention des parties.<\/p>\n La situation peut \u00eatre d\u2019autant plus complexe que les relations commerciales elles-m\u00eames. Les cas impliquent souvent des faits alambiqu\u00e9s qui peuvent mener des gens raisonnables \u00e0 des conclusions diff\u00e9rentes sur les effets des covenants.<\/p>\n Comme l\u2019ont remarqu\u00e9 tant les tribunaux que les universitaires, les r\u00e9sultats des cas o\u00f9 l\u2019on retrouve des soi-disant covenants courant avec le terrain sont tr\u00e8s difficiles \u00e0 r\u00e9concilier. La prudence recommande d\u2019obtenir des avis juridiques appropri\u00e9s si l\u2019on rencontre des dispositions dont un \u00e9valuateur pourrait penser qu\u2019elles b\u00e9n\u00e9ficient au terrain ou qu\u2019elles assujettissent celui-ci.<\/p>\n Notes<\/strong><\/p>\n 1<\/sup>Kevin Gray et Susan Francis Gray, Elements of Land Law, 5e \u00e9dition (Oxford : Oxford University Press, 2009), paragraphe 5.1.9<\/p>\n 2\u00a0<\/sup>Eileen E. Gillese, Property Law Cases, Text and Materials, 2e \u00e9dition (Toronto : Emond Montgomery Publications Limited, 1990), p. 20:2<\/p>\n 3<\/sup>\u00a0Voir par exemple NylarFoods Ltd. v. Roman Catholic Episcopal Corp. Prince Rupert (1988), 48 D.L.R. (4th) 175 (B.C.C.A.)<\/p>\n 4<\/sup>\u00a0Victor DiCastri, Registration of Title to Land, (Toronto : Carswell, 1987), pp. 10-3 – 10-5; Canada Safeway Limited v. Thompson (City), 1996 Carswell Man 401 au paragraphe 20, confirm\u00e9 [1997] 7 W.W.R. 565 (Man. C.A.); Westbank Holdings Ltd. v. Westgate Shopping Centre Ltd., 2001 BCCA 268 au paragraphe 16; Equitable Trust Co. v. Lougheed Block Inc., 2013 ABQB 209 au paragraphe 38<\/p>\n 5 <\/sup>Equitable Trust Co., paragraphe 37<\/p>\n 6 <\/sup>Aquadel Golf Course Ltd. v. Lindell Beach Holiday Resort Ltd., 2009 BCCA 5<\/p>\n 7 <\/sup>Canada Safeway Limited, paragraphe 27, 28<\/p>\n 8 <\/sup>PMT XII LLC v. Strata Plan VR 2753, Section 1, 2010 BCSC 1235<\/p>\n 9<\/sup>Westbank, paragraphe 18, 19; voir aussi Domo Gasoline Corp. v. St. Albert Trail Properties Inc., 2003 ABQB 649, White v. Lauder Developments Ltd., 9 O.R. (3d) 363 (Ont. C.A.), p. 6<\/p>\n 10<\/sup>Dundee Development Corp. v. Westfair Properties Ltd., 2000 SKQB 444<\/p>\n 11<\/sup>NylarFoods Ltd.<\/p>\n \u00c0 noter<\/strong> : Cet article est fourni pour susciter la discussion. Il ne doit pas \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un avis juridique. Toute question relative \u00e0 l\u2019effet des covenants dans des circonstances donn\u00e9es doit \u00eatre pos\u00e9e \u00e0 des personnes de loi et \u00e0 des \u00e9valuateurs professionnels.<\/p><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par John Shevchuk, avocat-procureur, C.Arb, AACI (Hon) Le sc\u00e9nario Imaginez qu\u2019un acheteur potentiel vous demande d\u2019\u00e9valuer un centre commercial situ\u00e9 dans un quartier r\u00e9sidentiel en<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[28],"article_tag":[1661,1662,1663,1664,1665,1666,1667,1668],"class_list":["post-30059","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-john-shevchuk","article_tag-aisement-fr","article_tag-covenants-courant-avec-un-terrain-fr","article_tag-covenants-restrictifs-fr","article_tag-covenants-running-with-the-land-fr","article_tag-easements-fr","article_tag-negative-covenants-fr","article_tag-positive-covenants-fr","article_tag-restrictive-covenants-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30059","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30059"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30059"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30059"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}\n
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Whitlam s\u2019engage en outre avec Thousand Trails \u00e0 entretenir le parcours de golf sur le terrain de Whitlam d\u2019une mani\u00e8re convenant \u00e0 son usage comme parcours de golf et pour ses besoins de r\u00e9paration consid\u00e9r\u00e9e g\u00e9n\u00e9ralement comme acceptable pour des parcours de golf comparables.<\/p>\n<\/blockquote>\n