{"id":30060,"date":"2014-05-30T16:00:50","date_gmt":"2014-05-30T16:00:50","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/a-professional-appraisers-perspective-reserve-fund-studies-are-key-components-to-long-range-financial-planning\/"},"modified":"2014-05-30T16:01:50","modified_gmt":"2014-05-30T12:01:50","slug":"a-professional-appraisers-perspective-reserve-fund-studies-are-key-components-to-long-range-financial-planning","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/a-professional-appraisers-perspective-reserve-fund-studies-are-key-components-to-long-range-financial-planning\/","title":{"rendered":"La perspective de l\u2019\u00e9valuateur professionnel – Les \u00e9tudes sur les fonds de r\u00e9serve sont des \u00e9l\u00e9ments cl\u00e9s d\u2019une planification financi\u00e8re \u00e0 long terme"},"content":{"rendered":"\n
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Ernie Paustian, AACI, P. App. est propri\u00e9taire et directeur g\u00e9n\u00e9ral de Delta Appraisal Corporation, entreprise qu\u2019il a fond\u00e9e en 2007. Apr\u00e8s avoir fait carri\u00e8re successivement comme \u00e9lectricien, courtier en hypoth\u00e8ques et gestionnaire immobilier, Ernie s\u2019est lanc\u00e9 dans le domaine de l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re en 2000, s\u2019est joint \u00e0 l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) la m\u00eame ann\u00e9e et a obtenu le titre d\u2019AACI en 2006. En juin 2013, il devenait membre du Conseil d\u2019administration national de l\u2019ICE. Il est \u00e9galement membre du Conseil d\u2019administration de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs – Alberta et il si\u00e8ge sur le Comit\u00e9 de liaison du chapitre d\u2019Edmonton.
\u00c9tant donn\u00e9 que ses services de consultant portent exclusivement sur le cr\u00e9neau des \u00e9tudes sur les fonds de r\u00e9serve (EFR) en Alberta et des rapports de d\u00e9pr\u00e9ciation en Colombie-Britannique, nous avons demand\u00e9 \u00e0 Ernie de partager avec nous les fruits de son exp\u00e9rience, de son expertise et de ses connaissances en ce qui touche le domaine sp\u00e9cialis\u00e9 des \u00e9tudes sur les r\u00e9serves de fonds.<\/figcaption><\/figure>\n\n\n\n

Quel est le concept de base de l\u2019\u00e9tude des fonds de r\u00e9serve (EFR)?<\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9tude des fonds de r\u00e9serve, dont l\u2019\u00e9quivalent en Colombie-Britannique est un rapport de d\u00e9pr\u00e9ciation, est un outil de planification financi\u00e8re \u00e0 long terme qui dresse un bilan de la situation actuelle des r\u00e9serves de capital et qui fournit un plan de financement pour parer aux futurs co\u00fbts de remplacement de composants majeurs.<\/p>\n\n\n\n

Quels sont les principaux composants d\u2019une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Les deux principaux composants d\u2019une EFR sont l\u2019analyse mat\u00e9rielle et l\u2019analyse financi\u00e8re. Un rapport d\u2019EFR est un document financier qui cerne les co\u00fbts estimatifs associ\u00e9s \u00e0 la r\u00e9paration ou au remplacement des composants majeurs au sein d\u2019un plan \u00e0 long terme, ordinairement de 25 ans ou plus.<\/p>\n\n\n\n

Quels genres d\u2019organisations exigent ou demandent une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Les clients qui demandent ordinairement une EFR sont des soci\u00e9t\u00e9s de condominium et de copropri\u00e9t\u00e9, les associations de logement sans but lucratif et de propri\u00e9taires, les coop\u00e9ratives d\u2019habitation, les h\u00f4tels et centres de vill\u00e9giature en multipropri\u00e9t\u00e9 et les installations de soins prolong\u00e9s et(ou) de logement pour personnes \u00e2g\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Quels genres de biens immobiliers sont examin\u00e9s dans le cadre d\u2019une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Normalement, tous les biens qui devront exiger d\u2019importantes r\u00e9parations ou des frais \u00e9lev\u00e9s de remplacement au cours du cycle de vie de la propri\u00e9t\u00e9 sont pris en consid\u00e9ration lors d\u2019une EFR. Nous examinons tout, depuis les syst\u00e8mes \u00e9lectriques et m\u00e9caniques, les portes et les fen\u00eatres, la toiture et le rev\u00eatement ext\u00e9rieur, jusqu\u2019aux voies d\u2019acc\u00e8s, places de stationnement et am\u00e9nagement paysager.<\/p>\n\n\n\n

Y a-t-il divers degr\u00e9s ou niveaux de complexit\u00e9 dans une EFR?<\/p>\n\n\n\n

La complexit\u00e9 d\u2019une EFR d\u00e9pend de la propri\u00e9t\u00e9 ou du bien \u00e0 l\u2019\u00e9tude. Une EFR peut \u00eatre passablement simple et porter sur quelques points tels les cl\u00f4tures et l\u2019am\u00e9nagement paysager dans le cas d\u2019une association communautaire. Par ailleurs, la t\u00e2che peut \u00eatre assez complexe dans le cas d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 usages multiples comme dans le cas d\u2019un complexe de plusieurs b\u00e2timents en hauteur comprenant des tours de bureaux, un h\u00f4tel et des unit\u00e9s d\u2019habitation.<\/p>\n\n\n\n

Existe-t-il des normes pr\u00e9cises de pratique relatives \u00e0 une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Heureusement pour les membres de l\u2019ICE, les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) reconnaissent les \u00e9tudes sur les fonds de r\u00e9serve comme activit\u00e9 de consultation depuis 2005. \u00c0 partir de 2014, les NUPPEC contiennent une norme ind\u00e9pendante de planification des fonds de r\u00e9serve, assortie de r\u00e8gles et commentaires, avec une port\u00e9e \u00e9largie de pratique pour les membres titulaires du titre de Canadian Residential Appraiser (\u00c9valuateur r\u00e9sidentiel canadien). Comme c\u2019est le cas pour tout service professionnel, les membres de l\u2019ICE sont tenus de poss\u00e9der les comp\u00e9tences requises pour entreprendre toute affectation et cette exigence s\u2019applique aux \u00e9tudes sur les fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

Quels genres de professionnels peuvent contribuer \u00e0 l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Les \u00e9tudes sur les fonds de r\u00e9serve sont assujetties aux lois provinciales (en ce qui touche notamment certains types de propri\u00e9t\u00e9, les qualifications reconnues et les professionnels). On s\u2019attend \u00e0 ce que les membres s\u2019informent des exigences l\u00e9gislatives en vigueur dans la juridiction de la propri\u00e9t\u00e9 avant d\u2019entreprendre une EFR et \u00e0 ce qu\u2019ils sachent que ces exigences l\u00e9gislatives ont pr\u00e9s\u00e9ance sur les NUPPEC.<\/p>\n\n\n\n

Au Canada, l\u2019Institut canadien de l\u2019immeuble (ICI) et, plus r\u00e9cemment, l\u2019Universit\u00e9 de la Colombie-Britannique (U.C.-B.) offrent des cours menant \u00e0 l\u2019obtention d\u2019un titre \u2013 le programme de planificateur agr\u00e9\u00e9 des fonds de r\u00e9serve (PAFR) de l\u2019ICI \u2013 et d\u2019obtention d\u2019un certificat \u2013 le programme de planification des fonds de r\u00e9serve (PPFR) de l\u2019U.C.-B.<\/p>\n\n\n\n

Toutefois, il importe de noter que les programmes PAFR ET PPFR ne sont pas n\u00e9cessairement suffisants pour d\u00e9montrer la comp\u00e9tence d\u2019un planificateur des fonds de r\u00e9serve et qu\u2019une exp\u00e9rience plus pouss\u00e9e peut \u00eatre n\u00e9cessaire.<\/p>\n\n\n\n

Ces \u00e9tudes sont-elles normalement men\u00e9es par une \u00e9quipe comprenant divers types de professionnels?<\/p>\n\n\n\n

Il n\u2019est pas obligatoire de travailler en \u00e9quipe, bien qu\u2019une \u00e9quipe multidisciplinaire puisse s\u2019av\u00e9rer avantageuse, surtout lors d\u2019affectations plus complexes. L\u2019\u00e9quipe d\u00e9pendrait de la complexit\u00e9 de la t\u00e2che et pourrait comprendre un planificateur de fonds de r\u00e9serve (PFR) \u2013 qui pourrait \u00eatre un \u00e9valuateur attitr\u00e9 de l\u2019ICE \u2013 et divers autres professionnels qualifi\u00e9s et comp\u00e9tents tels divers sp\u00e9cialistes en g\u00e9nie, des architectes et des gens de m\u00e9tier dans les domaines de la construction, de l\u2019entretien et du remplacement de divers composants.<\/p>\n\n\n\n

Quel r\u00f4le joue normalement un planificateur des fonds de r\u00e9serve dans une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Le PFR peut \u00eatre appel\u00e9 \u00e0 jouer divers r\u00f4les. Il est fort possible qu\u2019il ait \u00e0 diriger et \u00e0 coordonner une \u00e9quipe multidisciplinaire. Selon sa comp\u00e9tence, un PFR ex\u00e9cute lui-m\u00eame tous les aspects d\u2019une EFR.<\/p>\n\n\n\n

De quels ensembles de comp\u00e9tences un PFR aurait-il besoin pour bien diriger une EFR ou pour y contribuer de fa\u00e7on efficace?<\/p>\n\n\n\n

Pour \u00eatre efficace, un PFR doit poss\u00e9der un large \u00e9ventail de comp\u00e9tences. Premi\u00e8rement, si la propri\u00e9t\u00e9 est un condominium, le PFR doit comprendre comment les lois et r\u00e8glements provinciaux s\u2019appliquent \u00e0 l\u2019affectation.<\/p>\n\n\n\n

Le PFR doit aussi \u00eatre en mesure de d\u00e9chiffrer divers documents financiers et techniques et d\u2019effectuer des calculs. Il devrait poss\u00e9der \u00e9galement le savoir-faire financier lui permettant d\u2019\u00e9valuer de fa\u00e7on raisonnable les taux d\u2019inflation, les futurs rendements des investissements et comment le co\u00fbt de la vie affecte la performance des fonds de r\u00e9serve.<\/p>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019il effectue une inspection sur place, le PFR devrait bien comprendre les divers composants d\u2019un b\u00e2timent et leur fonctionnement, et avoir la capacit\u00e9 et la comp\u00e9tence permettant de reconna\u00eetre les signes d\u2019une d\u00e9faillance pr\u00e9coce. Il devrait avoir une bonne connaissance des effets de la maintenance pr\u00e9ventive sur le cycle de vie de l\u2019\u00e9quipement et de l\u2019immeuble, et poss\u00e9der une bonne compr\u00e9hension de la vraisemblance des r\u00e9parations ou du remplacement en se fondant sur les d\u00e9cisions ant\u00e9rieures de proc\u00e9der ou non aux r\u00e9parations ou au remplacement des composants.<\/p>\n\n\n\n

Il est souhaitable que le PFR puisse r\u00e9diger des rapports complets mais faciles \u00e0 comprendre.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 quels principaux d\u00e9fis un membre attitr\u00e9 de l\u2019ICE peut-il s\u2019attendre d\u2019affronter dans l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une EFR?<\/p>\n\n\n\n

Dans certaines provinces canadiennes, aucune loi ne pr\u00e9cise qui peut effectuer une EFR. Ceci peut soulever la difficult\u00e9 de devoir \u00e9duquer les clients au sujet du fait qu\u2019un membre attitr\u00e9 comp\u00e9tent de l\u2019ICE peut livrer une EFR fiable et professionnelle.<\/p>\n\n\n\n

Heureusement, dans des provinces comme l\u2019Ontario, la loi identifie les professionnels attitr\u00e9s qui sont autoris\u00e9s \u00e0 effectuer une EFR. Ces professionnels comprennent notamment les membres attitr\u00e9s de l\u2019ICE et les titulaires d\u2019un titre PAFR. Les titulaires du titre CRA qui ont le titre de PAFR sont inclus, attendu que, en Ontario, c\u2019est le titre de PAFR et non de CRA qui est reconnu, quelles que soient les dispositions \u00e9nonc\u00e9es dans les NUPPEC.<\/p>\n\n\n\n

Qu\u2019est-ce qui vous a amen\u00e9 \u00e0 vous sp\u00e9cialiser, vous et votre entreprise, dans ce domaine d\u2019activit\u00e9?<\/p>\n\n\n\n

M\u00eame quand j\u2019\u00e9tais gestionnaire immobilier, je m\u2019int\u00e9ressais \u00e0 la notion des EFR, de sorte que ma d\u00e9cision de me concentrer ou de me sp\u00e9cialiser dans ce domaine a \u00e9t\u00e9 plut\u00f4t facile. Ultimement, j\u2019en suis venu \u00e0 d\u00e9cider consciemment d\u2019\u00e9tablir une pratique exclusive dans le domaine des EFR et des rapports de d\u00e9pr\u00e9ciation. M\u00eame si je sais que ce n\u2019est pas pour tout le monde, c\u2019est pour moi un aspect de la profession qui pr\u00e9sente le juste \u00e9quilibre entre le d\u00e9fi et le rendement.<\/p>\n\n\n\n

Selon vous, est-ce un domaine de croissance pour les membres de l\u2019ICE?<\/p>\n\n\n\n

Oui. Bien que, dans des provinces comme l\u2019Alberta et l\u2019Ontario, un certain nombre de fournisseurs exercent ce m\u00e9tier depuis plus de 15 ans, et que c\u2019est un domaine en pleine expansion en Colombie-Britannique en raison des changements apport\u00e9s \u00e0 la l\u00e9gislation. Plusieurs professionnels sont entr\u00e9s en jeu dans ce domaine au cours des derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n

Comment un membre de l\u2019ICE peut-il trouver du travail dans ce domaine?<\/p>\n\n\n\n

Les membres doivent d\u2019abord cibler le genre de propri\u00e9t\u00e9s pour lesquelles ils poss\u00e8dent les comp\u00e9tences et identifier ensuite les d\u00e9cideurs. Chaque t\u00e2che d\u2019une EFR fait g\u00e9n\u00e9ralement l\u2019objet d\u2019une demande de propositions.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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