{"id":30063,"date":"2014-05-30T15:59:33","date_gmt":"2014-05-30T15:59:33","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/guideline-to-estimating-the-market-rent-of-parking-spaces\/"},"modified":"2014-05-30T16:00:33","modified_gmt":"2014-05-30T12:00:33","slug":"guideline-to-estimating-the-market-rent-of-parking-spaces","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/guideline-to-estimating-the-market-rent-of-parking-spaces\/","title":{"rendered":"Ligne directrice sur l\u2019estimation des loyers marchands des espaces de stationnement"},"content":{"rendered":"\n
\"d-allan-beatty\"<\/figure>\n\n\n\n

Par D. Allan Beatty, AACI, P. App., Fellow
Auteur des lignes directrices et b\u00e9n\u00e9vole de l\u2019ice, Pr\u00e9sident du sous-comit\u00e9 d\u2019appel<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Les estimations ind\u00e9pendantes et fiables des loyers marchands des espaces de stationnement sont souvent li\u00e9es au calcul d\u2019avantages imposables. Toutefois, la pr\u00e9sente ligne directrice s\u2019applique \u00e0 toute situation pour laquelle ces loyers doivent \u00eatre estim\u00e9s. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

L\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE), en collaboration avec l\u2019Ordre des \u00e9valuateurs agr\u00e9\u00e9s du Qu\u00e9bec (OEAQ), et avec l\u2019appui de Travaux publics et Services gouvernementaux Canada (TPSGC), a r\u00e9cemment r\u00e9dig\u00e9 une ligne directrice sur l\u2019estimation des loyers marchands des espaces de stationnement.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 la demande de TPSGC, la ligne directrice a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9e en vue d\u2019aider les \u00e9valuateurs immobiliers qui leur font parvenir directement des rapports sur les loyers de stationnement. Mais ce n\u2019est pas tout. Le but est d\u2019accro\u00eetre l\u2019uniformit\u00e9 des rapports d\u2019\u00e9valuation dans l\u2019ensemble du pays, de veiller \u00e0 ce que les conclusions \u00e0 l\u2019\u00e9gard des loyers marchands des espaces de stationnement soient objectives et bien \u00e9tay\u00e9es, et d\u2019offrir une orientation aux praticiens de l\u2019ensemble de l\u2019industrie. Elle tient compte \u00e9galement des normes de pratique professionnelle de l\u2019ICE et de l\u2019OEAQ, les deux plus importants organismes d\u2019\u00e9valuation au Canada, et de la jurisprudence r\u00e9cente canadienne relative aux loyers marchands des espaces de stationnement.<\/p>\n\n\n\n

Il est important de noter que m\u00eame si TPSGC a parrain\u00e9 le projet, la \u00ab ligne directrice vise \u00e0 \u00e9tablir des pratiques exemplaires en mati\u00e8re d\u2019estimation des loyers marchands des espaces de stationnement. Les estimations ind\u00e9pendantes et fiables des loyers marchands des espaces de stationnement sont souvent li\u00e9es au calcul d\u2019avantages imposables; la ligne directrice s\u2019applique \u00e0 toute situation pour laquelle ces loyers doivent \u00eatre estim\u00e9s. \u00bb 1 Publi\u00e9e le 1er mars 2014, la ligne directrice sera mise \u00e0 jour au besoin, surtout si de nouveaux types de stationnement sont construits ou s\u2019il y a une nouvelle \u00e9volution de la jurisprudence.<\/p>\n\n\n\n

Ce qui est int\u00e9ressant est le r\u00e9cent jugement de la Cour d\u2019appel f\u00e9d\u00e9rale du Canada et de la Cour canadienne de l\u2019imp\u00f4t qui ont reconnu que l\u2019application des r\u00e8gles relatives aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC) de l\u2019ICE \u00e9tait pertinente pour ce type d\u2019exercice (contrairement \u00e0 la norme relative aux activit\u00e9s de consultation des NUPPEC). Elles ont \u00e9galement confirm\u00e9 dans leur jugement qu\u2019un loyer marchand juste s\u2019av\u00e8re la mesure ad\u00e9quate pour estimer les loyers marchands d\u2019espaces de stationnement aux fins d\u2019avantages imposables, et que la m\u00e9thode de comparaison directe \u00e9tait la m\u00e9thodologie d\u2019\u00e9valuation applicable.<\/p>\n\n\n\n

Au-del\u00e0 de ce cas, il n\u2019existe \u00e9tonnamment presque rien sur cette question pour orienter les praticiens. Nous esp\u00e9rons que la ligne directrice servira de point de r\u00e9f\u00e9rence aux d\u00e9finitions de vocabulaire commun concernant le stationnement. En outre, la ligne directrice offre des suggestions quant \u00e0 l\u2019\u00e9laboration d\u2019un cadre de r\u00e9f\u00e9rence et de pratiques exemplaires convenables afin de d\u00e9velopper des rajustements fiables dans la m\u00e9thode de comparaison. Le but est d\u2019aider \u00e0 la fois l\u2019\u00e9valuateur comp\u00e9tent et ses clients \u00e0 d\u00e9finir des objectifs pr\u00e9cis afin d\u2019\u00e9valuer cet int\u00e9r\u00eat immobilier \u00e0 caract\u00e8re unique.<\/p>\n\n\n\n

La ligne directrice d\u00e9finit les types et les cat\u00e9gories de stationnement (march\u00e9 ouvert et ferm\u00e9, campus ou autonome, et enceinte). La cat\u00e9gorie de march\u00e9 ouvert, par exemple, fait r\u00e9f\u00e9rence aux quartiers offrant un stationnement public, habituellement avec un large \u00e9ventail de choix pour l\u2019utilisateur du stationnement. En revanche, le stationnement de march\u00e9 ferm\u00e9 est g\u00e9n\u00e9ralement limit\u00e9 \u00e0 un type sp\u00e9cifique de client, tel que les occupants d\u2019un immeuble de bureaux. Il est entendu que chaque cat\u00e9gorie peut comprendre diff\u00e9rents types de stationnement.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab Le but est d\u2019aider \u00e0 la fois l\u2019\u00e9valuateur comp\u00e9tent et ses clients \u00e0 d\u00e9finir des objectifs pr\u00e9cis afin d\u2019\u00e9valuer cet int\u00e9r\u00eat immobilier \u00e0 caract\u00e8re unique. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

TYPES DE STATIONNEMENT<\/p>\n\n\n\n

M\u00eame s\u2019ils ne constituent pas une liste compl\u00e8te, les exemples suivants sont fournis afin d\u2019aider le praticien \u00e0 d\u00e9finir l\u2019int\u00e9r\u00eat faisant l\u2019objet d\u2019une \u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n

Stationnement al\u00e9atoire ou pendant les heures de pointe
Les permis de stationnement mensuels assurent au d\u00e9tenteur qu\u2019une place de stationnement sera normalement disponible pendant les heures de bureau, mais pas dans un espace d\u00e9sign\u00e9. On peut trouver parfois ce type de stationnement dans les r\u00e9gions o\u00f9 il peut y avoir une forte demande de places de stationnement apr\u00e8s les heures de bureau et o\u00f9 il est possible, \u00e0 l\u2019aide d\u2019un horodateur, d\u2019utiliser ces espaces apr\u00e8s les heures d\u2019ouverture. L\u2019\u00e9valuateur devrait d\u00e9terminer si les d\u00e9tenteurs de permis ont le droit d\u2019acc\u00e9der au stationnement apr\u00e8s les heures de bureau puisque cela pourrait faire varier le prix du permis. Ce type de stationnement peut \u00eatre parfois commun\u00e9ment appel\u00e9 stationnement \u00ab r\u00e9serv\u00e9, mais non d\u00e9sign\u00e9 \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

Stationnement r\u00e9serv\u00e9
Une place de stationnement sp\u00e9cifique est r\u00e9serv\u00e9e au d\u00e9tenteur de permis; elle peut lui \u00eatre r\u00e9serv\u00e9e en tout temps ou uniquement pendant les heures de bureau.<\/p>\n\n\n\n

Stationnement sans place garantie
Des places de stationnement sont r\u00e9serv\u00e9es aux employ\u00e9s, mais le nombre d\u2019espaces disponibles est inf\u00e9rieur \u00e0 celui de la demande globale; les places sont donc attribu\u00e9es selon le principe du premier arriv\u00e9, premier servi. Certains jours, il est possible qu\u2019un employ\u00e9 ne trouve aucune place de stationnement. Habituellement, ce type de stationnement n\u2019est pas consid\u00e9r\u00e9 comme un avantage imposable, selon les r\u00e8gles \u00e9tablies par l\u2019Agence du revenu du Canada (se reporter \u00e0 l\u2019Annexe D de la ligne directrice pour le lien du guide).<\/p>\n\n\n\n

Stationnement privil\u00e9gi\u00e9
Bien qu\u2019elles ne constituent pas un \u00ab type \u00bb de stationnement en soi, des primes (ou rabais) peuvent \u00eatre accord\u00e9s dans un parc de stationnement \u00ab \u00e9tag\u00e9 \u00bb ou entre des parcs de stationnement (de type campus), selon l\u2019acc\u00e8s \u00e0 des places de stationnement tel qu\u2019un \u00e9difice en particulier, l\u2019entr\u00e9e d\u2019un immeuble ou le hall d\u2019entr\u00e9e des ascenseurs. Parfois, des rabais sont accord\u00e9s pour les places de stationnement les plus \u00e9loign\u00e9es ou situ\u00e9es \u00e0 l\u2019\u00e9tage sup\u00e9rieur du parc de stationnement du fait qu\u2019elles offrent un acc\u00e8s moins facile et sont plus expos\u00e9es aux \u00e9l\u00e9ments.<\/p>\n\n\n\n

Stationnement en surface
Les loyers de stationnement peuvent varier dans les sous-cat\u00e9gories, selon la qualit\u00e9 de l\u2019espace ainsi que son historique de location. Par exemple, les loyers de stationnement peuvent varier m\u00eame pour des places de stationnement en surface situ\u00e9es dans des parcs comparables, en fonction du rev\u00eatement du stationnement (asphalt\u00e9 ou non). Des \u00e9tudes relatives aux loyers doivent d\u00e9terminer si les prix doivent varier selon ces types de facteurs et \u00eatre corrig\u00e9s au besoin.<\/p>\n\n\n\n

Bien que les explications ci-dessus soient fournies \u00e0 titre d\u2019exemple, le facteur cl\u00e9 \u00e0 prendre en compte est que le type de stationnement peut faire varier son loyer marchand. Les services de stationnement peuvent en faire autant comme l\u2019approvisionnement en \u00e9lectricit\u00e9. L\u2019\u00e9valuateur doit examiner les biens comparables pour s\u2019assurer que ceux qui ont le plus de similitudes sont compar\u00e9s entre eux. C\u2019est le march\u00e9 qui d\u00e9termine si le type de stationnement influe sur les loyers \u00e9tablis pour chacune des cat\u00e9gories d\u00e9crites ci-dessus, et il est n\u00e9cessaire de comprendre parfaitement le lien entre les cat\u00e9gories de stationnement, les types de stationnement et les loyers de stationnement pour \u00eatre en mesure de formuler une opinion motiv\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

\u00ab C\u2019est le march\u00e9 qui d\u00e9termine si le type de stationnement influe sur les loyers \u00e9tablis pour chacune des cat\u00e9gories d\u00e9crites ci-dessus, et il est n\u00e9cessaire de comprendre parfaitement le lien entre les cat\u00e9gories de stationnement, les types de stationnement et les loyers de stationnement pour \u00eatre en mesure de formuler une opinion motiv\u00e9e. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

DEFINIR LE CADRE DE REFERENCE<\/p>\n\n\n\n

En plus de conseils destin\u00e9s \u00e0 la collectivit\u00e9 des \u00e9valuateurs, on esp\u00e8re aussi que les entit\u00e9s qui engagent des \u00e9valuateurs feront r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 la ligne directrice. Le cadre de r\u00e9f\u00e9rence (CDR) peut varier d\u2019un mandat \u00e0 l\u2019autre, en fonction des besoins du client, et il n\u2019est valable que si l\u2019\u00e9valuateur accomplit son travail conform\u00e9ment \u00e0 ses obligations professionnelles. Le cadre de r\u00e9f\u00e9rence devrait notamment, mais sans \u00eatre restreint \u00e0 :<\/p>\n\n\n\n