PAR DAVID BABINEAU, AACI, P. APP, FELLOW
B\u00c9N\u00c9VOLE, SOUS-COMIT\u00c9 DES APPELS<\/p>\n\n\n\n
Une recherche de la phrase \u00ab how to be a reasonable appraiser \u00bb [comment \u00eatre un \u00e9valuateur raisonnable<\/em>] sur Google<\/em> donnera environ 3 000 000 de r\u00e9sultats en une demi-seconde. Cependant, le premier r\u00e9sultat est un lien vers la version 2012 des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC). Apr\u00e8s avoir lu le pr\u00e9sent article, je pense que vous conviendrez avec moi que les NUPPEC servent, pour les membres de l\u2019ICE, de premi\u00e8re \u00e9tape pour devenir des \u00e9valuateurs raisonnables. La notion de l\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9sent\u00e9e \u00e0 nos membres dans la premi\u00e8re version des NUPPEC, entr\u00e9e en vigueur le 1er janvier 2001. Elle contenait la d\u00e9finition suivante d\u2019un \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb :<\/p>\n\n\n\n \u00c9VALUATEUR RAISONNABLE : personne qui maintient un niveau de rendement qui serait acceptable \u00e0 son groupe de pairs au sein de leur pratique professionnelle.<\/em><\/p>\n\n\n\n Afin de clarifier la question, la d\u00e9finition d\u2019un \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb a \u00e9t\u00e9 modifi\u00e9e et appara\u00eet dans la version 2012 des NUPPEC, comme suit :<\/p>\n\n\n\n D\u00e9finition 2.50<\/strong> – \u00c9VALUATEUR RAISONNABLE : signifie un \u00e9valuateur qui fournit des services d\u2019\u00e9valuation, d\u2019examen d\u2019\u00e9valuation et de consultation fond\u00e9s sur des hypoth\u00e8ses rationnelles et selon une expertise et une comp\u00e9tence acceptables.<\/em><\/p>\n\n\n\n Le terme \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb est au c\u0153ur de nos Normes. C\u2019est le test de r\u00e9f\u00e9rence pour les questions touchant la pratique professionnelle que l\u2019on a invoqu\u00e9, directement ou indirectement, dans de nombreuses d\u00e9cisions juridiques.<\/p>\n\n\n\n \u00ab \u00c9valuateur raisonnable \u00bb (ou \u00ab\u00e9valuateurs raisonnables \u00bb) appara\u00eet plusieurs fois dans la pr\u00e9sente version des NUPPEC, comme suit :<\/p>\n\n\n\n D\u00e9finition 2.3<\/strong> – NORMES G\u00c9N\u00c9RALEMENT RECONNUES EN MATI\u00c8RE D\u2019\u00c9VALUATION : il s\u2019agit du niveau de qualifications en mati\u00e8re de pratique professionnelle qui touchent les enseignements, l\u2019exp\u00e9rience et le rendement professionnel actuels que des \u00e9valuateurs raisonnables <\/strong>estimeraient justifi\u00e9s.<\/em><\/p>\n\n\n\n Paragraphe 3.6.2<\/strong> – La question de juridiction est li\u00e9e \u00e0 la base juridique permettant de l\u00e9gif\u00e9rer, d\u2019appliquer ou d\u2019interpr\u00e9ter les lois f\u00e9d\u00e9rales, provinciales ou municipales. Il serait trompeur de ne pas signaler la (les) partie(s) faisant l\u2019objet d\u2019une exception juridictionnelle et la base juridique sur laquelle cette exception repose. Dans chaque cas, il incombe \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur et non au client ou \u00e0 tout autre utilisateur pr\u00e9vu de d\u00e9terminer si l\u2019utilisation d\u2019une exception juridictionnelle est appropri\u00e9e. Il est contraire \u00e0 l\u2019\u00e9thique pour un membre de compl\u00e9ter un travail qui ne peut \u00eatre appuy\u00e9 par un \u00e9valuateur raisonnable<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n R\u00e8gle de norme d\u2019\u00e9thique 4.2.5<\/strong> – de produire sciemment un contrat de service que des \u00e9valuateurs raisonnables<\/strong> ne pourraient pas appuyer;<\/em><\/p>\n\n\n\n Norme d\u2019\u00e9valuation \u2013 Commentaires – 7.16.2<\/strong> – Lorsqu\u2019il recueille et v\u00e9rifie les informations pertinentes, l\u2019\u00e9valuateur doit le faire de fa\u00e7on conforme \u00e0 la norme relative \u00e0 l\u2019\u00ab\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong>. Les trois m\u00e9thodes exigent la collecte de donn\u00e9es comparables. La d\u00e9cision relative \u00e0 la pertinence d\u2019\u00e9tudier les donn\u00e9es comparables et de v\u00e9rifier les donn\u00e9es d\u00e9pendra de la port\u00e9e du contrat de service. Dans tous les cas, toutefois, l\u2019\u00e9valuateur doit se conformer \u00e0 la norme relative \u00e0 l\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n Norme d\u2019\u00e9valuation \u2013 Commentaires – 7.18.1<\/strong> – L\u2019exclusion de l\u2019une quelconque des trois m\u00e9thodes traditionnelles d\u2019estimation de la valeur marchande qui serait consid\u00e9r\u00e9e comme pertinente en vertu de la norme relative \u00e0 l\u2019\u00ab\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong> constitue une condition limitative exceptionnelle qui doit \u00eatre divulgu\u00e9e et justifi\u00e9e. L\u2019exclusion d\u2019une m\u00e9thode pertinente ne doit pas rendre le rapport trompeur.<\/em><\/p>\n\n\n\n Norme d\u2019\u00e9valuation \u2013 Commentaires – 7.19.1<\/strong> – Il s\u2019agit de l\u2019examen, de l\u2019analyse et de l\u2019interpr\u00e9tation logique des donn\u00e9es d\u2019une fa\u00e7on qui appuie les conclusions, n\u2019induit pas le lecteur en erreur et est conforme \u00e0 la norme relative \u00e0 l\u2019\u00ab\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong> .<\/em><\/p>\n\n\n\n Norme d\u2019examen \u2013 Commentaires – 9.1.2<\/strong> – L\u2019examen d\u2019une \u00e9valuation requiert la pr\u00e9paration d\u2019un rapport s\u00e9par\u00e9 d\u2019examen par l\u2019\u00e9valuateur responsable de mener l\u2019examen et dans lequel seront d\u00e9crits les r\u00e9sultats du processus d\u2019examen. Les \u00e9valuateurs doivent prendre des mesures conformes au test de \u00ab l\u2019\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong> afin de prot\u00e9ger l\u2019int\u00e9grit\u00e9 des rapports transmis, y compris une signature num\u00e9rique comme mesure de s\u00e9curit\u00e9 pour les rapports transmis \u00e9lectroniquement.<\/em><\/p>\n\n\n\n Norme de consultation \u2013 Commentaires – 11.2.2<\/strong> – Les \u00e9valuateurs doivent prendre des mesures conformes au test de \u00abl\u2019\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong> afin de prot\u00e9ger l\u2019int\u00e9grit\u00e9 des rapports transmis, y compris une signature num\u00e9rique comme mesure de s\u00e9curit\u00e9 pour les rapports transmis \u00e9lectroniquement.<\/em><\/p>\n\n\n\n Notes sur la pratique \u2013 12.17.1<\/strong> – Envergure du travail<\/strong> – Il s\u2019agit de la diligence raisonnable dont fait preuve l\u2019\u00e9valuateur et du mandat re\u00e7u du client\u2026 la section du rapport relative \u00e0 l\u2019\u00e9tendue des travaux doit tenir compte des circonstances de chaque affectation en particulier. L\u2019\u00e9valuateur doit avoir de bonnes raisons pour justifier ses d\u00e9cisions sur l\u2019\u00e9tendue des travaux et doit \u00eatre pr\u00eat \u00e0 justifier la d\u00e9cision d\u2019exclure des renseignements ou des proc\u00e9dures qui sembleraient pertinents pour le client, un utilisateur pr\u00e9vu ou l\u2019\u00ab\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong> .<\/em><\/p>\n\n\n\n Notes sur la pratique \u2013 12.40.1 – Responsabilit\u00e9<\/strong> – Le test de l\u2019\u00ab\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong> permet le mieux de d\u00e9finir les conditions se rapportant \u00e0 la participation et \u00e0 l\u2019aide professionnelle importantes.<\/em><\/p>\n\n\n\n Notes sur la pratique \u2013 12.39 – Accord de vente, option, inscription, et op\u00e9rations ant\u00e9rieures de ventes<\/strong> – Lors de l\u2019analyse de l\u2019historique de ventes du bien vis\u00e9, le membre doit proc\u00e9der \u00e0 une v\u00e9rification au pr\u00e9alable, sans qu\u2019une v\u00e9rification des dossiers publics soit n\u00e9cessaire. La n\u00e9cessit\u00e9 d\u2019une telle v\u00e9rification d\u00e9pendra de la nature et de la port\u00e9e de l\u2019affectation, selon la norme de l\u2019\u00e9valuation raisonnable<\/strong> de la r\u00e9gion o\u00f9 est situ\u00e9 le bien vis\u00e9.<\/em><\/p>\n\n\n\n Comme nous l\u2019avons d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9, la norme de l\u2019 \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb est le test de r\u00e9f\u00e9rence pour les questions touchant la pratique professionnelle. Citons l\u2019alin\u00e9a 5.22.1 des R\u00e8glements consolid\u00e9s de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (juillet 2012) :<\/p>\n\n\n\n Lors d\u2019all\u00e9gations d\u2019infractions aux r\u00e8gles et commentaires des NORMES relativement aux services d\u2019\u00e9valuation, d\u2019examen et de consultation, la norme qui s\u2019appliquera relativement aux activit\u00e9s d\u2019examen est celle d\u2019un \u00ab\u00e9valuateur raisonnable\u00bb<\/strong>. Un \u00e9valuateur raisonnable est celui qui fournit des services d\u2019\u00e9valuation, d\u2019examen des \u00e9valuations et de consultation fond\u00e9s sur des hypoth\u00e8ses rationnelles et dont le niveau de comp\u00e9tence et d\u2019expertise est acceptable.<\/em><\/p>\n\n\n\n Alors que l\u2019ali\u00e9na 5.22.1 \u00e9voque la port\u00e9e d\u2019un examen de la pratique professionnelle, le m\u00eame test s\u2019appliquera \u00e9galement \u00e0 l\u2019adjudication de toute infraction aux r\u00e8gles et commentaires des NORMES relativement aux services d\u2019\u00e9valuation, d\u2019examen et de consultation. Autrement dit, le niveau de rendement attendu d\u2019un membre de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) est celui d\u2019un \u00ab\u00e9valuateur raisonnable \u00bb et, pour des raisons \u00e9videntes, plaider l\u2019ignorance des NUPPEC n\u2019est pas une d\u00e9fense recommand\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Comme nous l\u2019avons aussi d\u00e9j\u00e0 mentionn\u00e9, la norme de l\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb a \u00e9t\u00e9 invoqu\u00e9e, directement ou indirectement, dans de nombreuses d\u00e9cisions juridiques. Voici un extrait de la d\u00e9cision rendue dans la cause Kokanee Mortgage MIC Ltd. c. Concord Appraisals Ltd. 2000 BCSC [Kokanee] 1197 au para. 55 :<\/p>\n\n\n\n \u2026 l\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re est une question de jugement et non une science exacte. Toutefois… une personne comptant sur… une \u00e9valuation est… en droit de s\u2019attendre \u00e0 ce que ce jugement soit exerc\u00e9 selon des normes acceptables de comp\u00e9tence et d\u2019expertise, et qu\u2019il s\u2019appuie sur des hypoth\u00e8ses rationnelles<\/strong>.<\/em><\/p>\n\n\n\n Les mots soulign\u00e9s dans la d\u00e9cision Kokanee constituent la fondation du nouveau libell\u00e9 de la d\u00e9finition de l\u2019ICE visant un \u00ab\u00e9valuateur raisonnable \u00bb d\u00e9crite plus haut dans cet article.<\/p>\n\n\n\n Par cons\u00e9quent, comme les comit\u00e9s sur la pratique professionnelle de l\u2019ICE autant que les tribunaux s\u2019attendent \u00e0 ce que nos membres fournissent leurs services d\u2019\u00e9valuation selon des normes acceptables de comp\u00e9tence et d\u2019expertise, il serait logique de conclure qu\u2019\u00e0 tout le moins, un \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb doit prendre le temps de bien se familiariser avec les NUPPEC. Encore une fois, les NUPPEC peuvent apporter certains des meilleurs conseils sur la mani\u00e8re dont un \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb doit exercer sa profession.<\/p>\n\n\n\n Voici quelques suggestions de pratiques exemplaires pour vous assurer d\u2019agir comme un \u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb :<\/p>\n\n\n\n En r\u00e9sum\u00e9, il nous appartient en tant que professionnels de conserver un niveau de comp\u00e9tence et d\u2019expertise qui serait acceptable tant pour nos pairs que pour le grand public. J\u2019esp\u00e8re que le pr\u00e9sent article a bien d\u00e9montr\u00e9 qu\u2019une meilleure compr\u00e9hension des NUPPEC doit \u00eatre la premi\u00e8re \u00e9tape dans l\u2019entretien programm\u00e9 de votre r\u00e9putation en tant qu\u2019\u00ab \u00e9valuateur raisonnable \u00bb. <\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" PAR DAVID BABINEAU, AACI, P. 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