*******<\/p>\n\n\n\n
Les expropriations exigent fr\u00e9quemment l\u2019ex\u00e9cution de travaux publics. Les \u00e9valuations se doivent d\u2019aider \u00e0 quantifier la r\u00e9mun\u00e9ration \u00e0 laquelle un propri\u00e9taire foncier a droit. Dans l\u2019expropriation d\u2019un bien, une expropriation partielle laisse toujours derri\u00e8re elle un bien non expropri\u00e9. Le terrain non acquis peut poss\u00e9der divers degr\u00e9s d\u2019utilit\u00e9, d\u00e9pendamment de la nature et des caract\u00e9ristiques du terrain, de la pr\u00e9sence et du type de toutes les am\u00e9liorations et de la relation spatiale du terrain avec le bien-fonds attenant, y compris la partie expropri\u00e9e. Le terrain qui n\u2019est pas acquis lors de l\u2019expropriation d\u2019un bien est ce qu\u2019on appelle le r\u00e9sidu. Une expropriation partielle qui cause une disjonction aura toujours plus d\u2019un r\u00e9sidu.<\/p>\n\n\n\n
Tout r\u00e9sidu devrait \u00eatre trait\u00e9 comme un nouveau bien-fonds exigeant une \u00e9valuation pr\u00e9par\u00e9e ind\u00e9pendamment de l\u2019\u00e9valuation avant l\u2019expropriation. Les principes d\u2019\u00e9valuation utilis\u00e9s dans l\u2019\u00e9valuation initiale devraient aussi \u00eatre appliqu\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9valuation du r\u00e9sidu, y compris l\u2019identification de la plus grosse parcelle comme faisant partie de l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale du r\u00e9sidu. Toutefois, les deux \u00e9valuations doivent se conformer aux dispositions pertinentes de la loi sur l\u2019expropriation en vigueur, faisant abstraction du projet quand il y a lieu de le faire.<\/p>\n\n\n\n
On d\u00e9finit un r\u00e9sidu comme \u00ab la portion d\u2019une plus grosse parcelle demeurant la propri\u00e9t\u00e9 du propri\u00e9taire foncier apr\u00e8s une expropriation partielle. \u00bb Un autre terme proche est celui de restant, qu\u2019on d\u00e9finit comme \u00ab un r\u00e9sidu ayant une utilit\u00e9 ou valeur \u00e9conomique n\u00e9gligeable \u00e0 cause de sa taille, sa forme, [son emplacement] ou d\u2019autres caract\u00e9ristiques pr\u00e9judiciables; aussi appel\u00e9 r\u00e9sidu non rentable ou restant non rentable. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
Il existe deux types de r\u00e9sidus en expropriation fonci\u00e8re. Dans le pr\u00e9sent document, ils sont d\u00e9sign\u00e9s comme r\u00e9sidus viables et r\u00e9sidus non viables. Un r\u00e9sidu viable est un r\u00e9sidu vendable comme entit\u00e9 autonome. Un r\u00e9sidu non viable est essentiellement l\u2019\u00e9quivalent d\u2019un restant ou d\u2019un r\u00e9sidu non rentable ou d\u2019un restant non rentable, termes d\u2019usage commun dans les juridictions aux \u00c9.-U.<\/p>\n\n\n\n
Pour qu\u2019un r\u00e9sidu ait une valeur, il doit poss\u00e9der quatre facteurs \u00e9conomiques : (1) une demande (il doit \u00eatre d\u00e9sir\u00e9; moins il y a d\u2019acheteurs, plus la demande est faible); (2) une utilit\u00e9 (les acheteurs doivent pouvoir l\u2019utiliser); (3) une raret\u00e9 (il doit \u00eatre relativement rare, parce qu\u2019un exc\u00e9dent d\u2019offre fait baisser le prix); (4) pouvoir d\u2019achat (il doit y avoir une capacit\u00e9 financi\u00e8re d\u2019acheter; une baisse du nombre d\u2019acheteur fait baisser le prix).<\/p>\n\n\n\n
Les \u00e9valuateurs sont appel\u00e9s par les autorit\u00e9s expropriantes et par les propri\u00e9taires concern\u00e9s \u00e0 pr\u00e9parer des \u00e9valuations en conformit\u00e9 du cadre l\u00e9gislatif. Le r\u00f4le de l\u2019\u00e9valuateur consiste \u00e0 faire une enqu\u00eate afin de d\u00e9gager l\u2019ensemble des facteurs \u00e9conomiques pertinents et d\u2019\u00e9laborer des opinions bien \u00e9tay\u00e9es sur la valeur \u00e0 l\u2019int\u00e9rieur de ce cadre l\u00e9gislatif. Ce travail exige une bonne compr\u00e9hension des proc\u00e9dures d\u2019\u00e9valuation s\u2019appliquant uniquement \u00e0 l\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n
Valeur marchande<\/p>\n\n\n\n
La valeur marchande \u00e9tant le point de mire de la plupart des t\u00e2ches d\u2019\u00e9valuation, une d\u00e9finition \u00e9conomique et une d\u00e9finition juridique ont \u00e9t\u00e9 \u00e9labor\u00e9es. La d\u00e9finition \u00e9conomique de la valeur marchande que donne l\u2019Appraisal Institute est : \u00ab Le prix le plus probable auquel l\u2019int\u00e9r\u00eat foncier sp\u00e9cifi\u00e9 devrait se vendre sur un march\u00e9 de concurrence apr\u00e8s une p\u00e9riode d\u2019exposition raisonnable, \u00e0 une date donn\u00e9e, en esp\u00e8ces ou selon des termes \u00e9quivalents, dans toutes les conditions requises pour l\u2019obtention d\u2019un prix de vente \u00e9quitable, l\u2019acheteur et le vendeur agissant avec prudence, en connaissance de cause, dans leur propre int\u00e9r\u00eat et sans contrainte. \u00bb Une \u00e9valuation pr\u00e9par\u00e9e aux fins d\u2019une expropriation exige une d\u00e9finition juridique de la valeur marchande extraite de la loi sur l\u2019expropriation aff\u00e9rente. Par exemple, en Ontario, le paragraphe 14(1) de la Loi sur l\u2019expropriation d\u00e9finit la valeur marchande comme : \u00ab La valeur marchande d\u2019un bien-fonds expropri\u00e9 correspond \u00e0 la somme qu\u2019il rapporterait vraisemblablement s\u2019il \u00e9tait vendu sur le march\u00e9 libre par un vendeur consentant \u00e0 un acheteur consentant. \u00bb .<\/p>\n\n\n\n
Une opinion sur la valeur marchande d\u2019un bien-fonds doit se fonder sur l\u2019utilisation optimale. L\u2019utilisation optimale est la question de fait fondamentale \u00e0 laquelle on doit r\u00e9pondre avant qu\u2019un \u00e9valuateur puisse offrir une opinion quant \u00e0 la valeur marchande. Tous les aspects pertinents de l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale qui s\u2019appliquent au bien-fonds expropri\u00e9 doivent \u00eatre examin\u00e9s et suffisamment document\u00e9s pour appuyer l\u2019opinion sur la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n
L\u2019\u00e9valuateur a pour premier objectif d\u2019\u00e9laborer des opinions fond\u00e9es sur des faits quant \u00e0 la valeur marchande, mais la valeur marchande ne s\u2019applique pas dans un march\u00e9 bilat\u00e9ral. On entend par march\u00e9 bilat\u00e9ral un march\u00e9 dans lequel un seul vendeur est confront\u00e9 par un seul acheteur. En pareille situation, la valeur d\u2019un r\u00e9sidu non viable est affect\u00e9e par l\u2019interd\u00e9pendance du r\u00e9sidu non viable et d\u2019un bien-fonds attenant appartenant \u00e0 un autre propri\u00e9taire, combin\u00e9 pour former une seule plus grosse parcelle. Le transfert d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 dans de telles conditions ne satisfait pas au test de la valeur marchande, ce test supposant un march\u00e9 actif comptant plusieurs acheteurs et vendeurs et offrant un choix de bien-fonds disponibles.<\/p>\n\n\n\n
La valeur marchande ne s\u2019applique pas \u00e0 un r\u00e9sidu non viable, parce que ce dernier n\u2019a pas d\u2019utilisation optimale ind\u00e9pendante. La valeur d\u2019un r\u00e9sidu non viable se rattache plut\u00f4t \u00e0 la valeur marchande d\u2019une plus grosse parcelle par voie de \u00ab valeur contributive \u00bb. La valeur contributive se mesure en termes de montant que le r\u00e9sidu non viable ajoute \u00e0 la valeur de la parcelle plus grosse ou de montant que l\u2019absence du r\u00e9sidu non viable soustrait de la valeur de la parcelle plus grosse.<\/p>\n\n\n\n
Effet pr\u00e9judiciable<\/p>\n\n\n\n
L\u2019effet pr\u00e9judiciable, parfois appel\u00e9 dommages r\u00e9siduels, repr\u00e9sente la perte de valeur subie par un r\u00e9sidu lors de l\u2019expropriation d\u2019un bien-fonds. L\u2019article 1 de la Loi sur l\u2019expropriation de l\u2019Ontario pr\u00e9cise qu\u2019un effet pr\u00e9judiciable se produit :<\/p>\n\n\n\n
(a) lorsqu\u2019une autorit\u00e9 l\u00e9galement comp\u00e9tente acquiert une partie du bien-fonds d\u2019un propri\u00e9taire :<\/p>\n\n\n\n
(i) d\u2019une part, de la diminution de la valeur marchande de la partie restante du bien-fonds du propri\u00e9taire qui est caus\u00e9e par cette acquisition, par la construction d\u2019ouvrages sur le bien-fonds, par l\u2019utilisation des ouvrages qui s\u2019y trouvent ou par toute combinaison de ces \u00e9l\u00e9ments,<\/p>\n\n\n\n
(ii) d\u2019autre part, des dommages personnels et commerciaux qui r\u00e9sultent de la construction ou de l\u2019utilisation des ouvrages, ou de ces deux \u00e9l\u00e9ments \u00e0 la fois, et dont l\u2019autorit\u00e9 l\u00e9galement comp\u00e9tente serait tenue responsable si cette construction ou cette utilisation n\u2019\u00e9taient pas autoris\u00e9es aux termes d\u2019une loi.<\/p>\n\n\n\n
Pour que soit accueillie la r\u00e9clamation du propri\u00e9taire d\u2019un bien-fonds en vertu de l\u2019effet pr\u00e9judiciable d\u00e9coulant d\u2019une expropriation, il doit \u00eatre d\u00e9montr\u00e9 que l\u2019expropriation partielle a provoqu\u00e9 un changement \u00e0 la valeur du r\u00e9sidu. En g\u00e9n\u00e9ral, les crit\u00e8res suivants doivent s\u2019appliquer pour qu\u2019un effet pr\u00e9judiciable soit reconnu : (1) le r\u00e9sidu doit \u00eatre \u00ab d\u00e9tenu avec \u00bb le terrain expropri\u00e9; (2) la perte de valeur potentielle du r\u00e9sidu doit \u00eatre occasionn\u00e9e par l\u2019utilisation ou la construction des travaux publics pr\u00e9vus effectu\u00e9s par l\u2019autorit\u00e9 expropriante sur le terrain expropri\u00e9; (3) la perte de valeur potentielle du r\u00e9sidu doit ne pas \u00eatre trop \u00e9loign\u00e9e; (4) la perte de valeur potentielle du r\u00e9sidu doit \u00eatre permanente plut\u00f4t que temporaire. Tant que le terrain expropri\u00e9 (la partie expropri\u00e9e) fait partie d\u2019un seul bien foncier et reli\u00e9 de fa\u00e7on tellement inextricable au r\u00e9sidu qu\u2019il en diminue l\u2019utilisation ou la qualit\u00e9 marchande courante ou potentielle, le propri\u00e9taire foncier a droit \u00e0 une indemnisation du pr\u00e9judice cons\u00e9quent subi par la partie non expropri\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
Une valeur marchande apr\u00e8s expropriation qui est moindre que la valeur marchande avant expropriation, mois la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e, sugg\u00e8re que le r\u00e9sidu a subi un pr\u00e9judice (c.-\u00e0-d., a subi une perte de valeur disproportionn\u00e9e). Cependant, l\u2019effet pr\u00e9judiciable doit \u00eatre prouv\u00e9 par des exercices d\u2019\u00e9valuation ind\u00e9pendants, mutuellement exclusifs et objectifs qui ne sont pas biais\u00e9s par une pr\u00e9somption de dommages. Comme l\u2019a indiqu\u00e9 la Commission dans Ammouri, en rejetant la position prise par l\u2019un des \u00e9valuateurs : \u00ab Son approche dans cette affaire suppose un effet pr\u00e9judiciable de fait auquel il a ensuite appliqu\u00e9 les constatations de son \u00e9tude pour en arriver \u00e0 une quantification. L\u2019effet pr\u00e9judiciable n\u2019est pas une cons\u00e9quence axiomatique d\u2019une expropriation\u2026. [Son] analyse dans cette affaire le laisse entendre. Il a mis la charrue devant les b\u0153ufs et la Commission juge que, ce faisant, il n\u2019a pas d\u00e9montr\u00e9 la pr\u00e9sence d\u2019un effet pr\u00e9judiciable dans ces circonstances. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
D\u2019innombrables facteurs juridiques, physiques et \u00e9conomiques peuvent influer sur la valeur marchande d\u2019un r\u00e9sidu. Les facteurs et leur importance varient selon le type de propri\u00e9t\u00e9, son utilisation r\u00e9elle ou potentielle et la pr\u00e9sence d\u2019am\u00e9liorations. Les facteurs qui affectent des biens-fonds ruraux sont souvent diff\u00e9rents de ceux qui affectent les bien-fonds urbains. Certains des facteurs potentiels qui peuvent avoir une incidence sur la valeur d\u2019un r\u00e9sidu comprennent les restrictions de titre, servitudes, exposition, accessibilit\u00e9, configuration, dimensions et taille du lot, topographie, drainage, production de cultures, baisse d\u2019utilit\u00e9 des am\u00e9liorations existantes, augmentation des co\u00fbts fixes, non-conformit\u00e9 aux dispositions de zonage et changement de l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n
Le moment et la nature des travaux publics pour lesquels l\u2019expropriation du bien-fonds est entreprise peut aussi avoir des r\u00e9percussions sur la valeur du r\u00e9sidu \u00e0 cause de la valeur temporaire de l\u2019argent et selon que lesdits travaux publics limitent ou rehaussent l\u2019utilit\u00e9 du r\u00e9sidu.<\/p>\n\n\n\n
R\u00e9sidus viables et non viables<\/p>\n\n\n\n
Un r\u00e9sidu viable est une plus grosse parcelle autonome ayant une valeur marchande ind\u00e9pendante et une utilisation optimale. Cependant, si la partie expropri\u00e9e a une plus grande valeur comme partie de l\u2019ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 dans son utilisation optimale avant l\u2019expropriation, le propri\u00e9taire foncier a droit \u00e0 la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e et il n\u2019y a pas d\u2019effet pr\u00e9judiciable.<\/p>\n\n\n\n
Un r\u00e9sidu non viable n\u2019a pas d\u2019utilisation optimale ind\u00e9pendante et une qualit\u00e9 marchande limit\u00e9e. \u00c0 moins de pouvoir \u00eatre raccord\u00e9e \u00e0 un bien-fonds adjacent comme partie d\u2019une plus grosse parcelle pour laquelle une utilisation optimale peut \u00eatre \u00e9tablie, un r\u00e9sidu non viable aura une valeur marchande nominale ou nulle. Seul un terrain d\u2019un bien-fonds adjacent qui ne fait partie d\u2019aucun autre terrain expropri\u00e9 peut \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 dans la d\u00e9finition d\u2019une plus grosse parcelle.<\/p>\n\n\n\n
Dans toutes les juridictions au Canada, aucune autorit\u00e9 expropriante ne peut forcer un propri\u00e9taire foncier \u00e0 c\u00e9der plus de terrain que ce qui est n\u00e9cessaire pour r\u00e9aliser la fin publique soutenant une expropriation. Par cons\u00e9quent, quand une expropriation partielle r\u00e9sulte en un r\u00e9sidu non viable, une estimation s\u00e9par\u00e9e et ind\u00e9pendante de la valeur (c.-\u00e0-d., la valeur contributive) doit \u00eatre faite du r\u00e9sidu non viable.<\/p>\n\n\n\n
Co\u00fbt de redressement<\/p>\n\n\n\n
Dans certains cas, il peut \u00eatre possible d\u2019entreprendre un \u00ab co\u00fbt de redressement \u00bb qui transformera un r\u00e9sidu non viable en un r\u00e9sidu viable. Par exemple, si le droit d\u2019acc\u00e8s peut \u00eatre r\u00e9tabli pour un r\u00e9sidu enclav\u00e9, il peut s\u2019av\u00e9rer rentable de rem\u00e9dier \u00e0 cette lacune. Ce rem\u00e8de n\u2019est b\u00e9n\u00e9fique que si le co\u00fbt de redressement comme mesure d\u2019indemnisation d\u2019un effet pr\u00e9judiciable ne d\u00e9passe pas la diminution de la valeur marchande subie par le r\u00e9sidu laiss\u00e9 sans rem\u00e8de (c.-\u00e0-d., sans droit d\u2019acc\u00e8s). En plus du co\u00fbt estim\u00e9 pour rem\u00e9dier \u00e0 la lacune, on devrait prendre en consid\u00e9ration dans la d\u00e9termination de la pertinence du co\u00fbt de redressement : (1) si un acheteur du r\u00e9sidu pourrait obtenir toutes les approbations n\u00e9cessaires pour appliquer le redressement; (2) si le redressement peut \u00eatre effectu\u00e9 \u00e0 un prix fixe; (3) si un acheteur s\u2019attendrait \u00e0 \u00eatre indemnis\u00e9 pour le risque et l\u2019incitation \u00e0 l\u2019entrepreneuriat dans l\u2019ex\u00e9cution du redressement; (4) si le redressement peut \u00eatre accompli dans un d\u00e9lai raisonnable (c.-\u00e0-d., non distant). La consid\u00e9ration dominante consiste \u00e0 assurer que le redressement envisag\u00e9 est \u00e0 la fois pratique et justifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Application de la notion de plus grosse parcelle \u00e0 un r\u00e9sidu non viable<\/p>\n\n\n\n
Par exemple, on peut avoir trois propri\u00e9t\u00e9s adjacentes \u00e0 un r\u00e9sidu enclav\u00e9 non viable, une de chaque c\u00f4t\u00e9 et une autre \u00e0 l\u2019arri\u00e8re. D\u00e9pendamment de la taille et de l\u2019utilit\u00e9 (utilisation) de chaque propri\u00e9t\u00e9 adjacente et selon que ces propri\u00e9t\u00e9s font partie du m\u00eame projet d\u2019expropriation que le bien-fonds en objet, les analyses visant \u00e0 identifier une plus grosse parcelle peuvent \u00eatre extr\u00eamement complexes et d\u00e9gager plus d\u2019une plus grosse parcelle ou aucune. Dans cet exemple, voici quelques-unes des permutations possibles :<\/p>\n\n\n\n
- Les trois propri\u00e9t\u00e9s adjacentes prises comme un \u00ab tout \u00bb pour la m\u00eame expropriation\u2014aucune plus grosse parcelle n\u2019a \u00e9t\u00e9 identifi\u00e9e.<\/li>
- Deux propri\u00e9t\u00e9s adjacentes prises comme un \u00ab tout \u00bb pour la m\u00eame expropriation, laissant une des propri\u00e9t\u00e9s adjacentes et le r\u00e9sidu non viable comme pouvant \u00eatre combin\u00e9s pour former une plus grosse parcelle.<\/li>
- Une propri\u00e9t\u00e9 adjacente prise comme un \u00ab tout \u00bb, laissant les deux autres propri\u00e9t\u00e9s adjacentes et le r\u00e9sidu non viable comme pouvant \u00eatre combin\u00e9s pour former deux plus grosses parcelles.<\/li>
- Seulement une partie de chaque propri\u00e9t\u00e9 adjacente prise pour la m\u00eame expropriation, les trois r\u00e9sidus pouvant \u00eatre combin\u00e9s avec le r\u00e9sidu non viable pour cr\u00e9er une plus grosse parcelle.<\/li>
- Seulement une partie de deux des propri\u00e9t\u00e9s adjacentes prises pour la m\u00eame expropriation, deux des r\u00e9sidus pouvant \u00eatre combin\u00e9s avec le r\u00e9sidu non viable pour cr\u00e9er une plus grosse parcelle.<\/li>
- Seulement une partie de l\u2019une des propri\u00e9t\u00e9s adjacentes prise pour la m\u00eame expropriation, le r\u00e9sidu pouvant \u00eatre combin\u00e9 avec le r\u00e9sidu non viable pour cr\u00e9er une plus grosse parcelle.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Ces permutations ne sont aucunement exhaustives, surtout s\u2019il y a plus d\u2019un r\u00e9sidu non viable, mais la t\u00e2che d\u2019identifier la plus grosse parcelle est une condition pr\u00e9alable dans l\u2019\u00e9valuation des possibilit\u00e9s d\u2019utilisation d\u2019un r\u00e9sidu non viable et dans l\u2019estimation de sa valeur contributive. La valeur contributive d\u2019un r\u00e9sidu non viable sera influenc\u00e9e \u00e9galement par la taille de la plus grosse parcelle dans la mesure o\u00f9 le taux unitaire attribuable \u00e0 la variable \u00ab taille \u00bb diminuera \u00e0 mesure que la taille de la parcelle augmente et vice versa, tous les autres \u00e9l\u00e9ments de la valeur demeurant constants.<\/p>\n\n\n\n
Utilisation optimale de concert avec une plus grosse parcelle<\/p>\n\n\n\n
Aux \u00c9.-U., \u00ab les \u00e9valuateurs doivent garder en t\u00eate que la d\u00e9termination de la plus grosse parcelle est requise dans toute t\u00e2che d\u2019\u00e9valuation; peu importe si l\u2019agence a d\u00e9sign\u00e9 l\u2019acquisition comme acquisition totale ou acquisition partielle. Il en est ainsi parce que, du point de vue pratique, qu\u2019une acquisition soit totale ou partielle ne peut \u00eatre \u00e9tablie tant que l\u2019\u00e9valuateur n\u2019a pas d\u00e9termin\u00e9 l\u2019utilisation optimale et la plus grosse parcelle. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
Au Canada, les \u00e9valuateurs ne re\u00e7oivent pas l\u2019instruction correspondante d\u2019identifier la plus grosse parcelle tant des autorit\u00e9s f\u00e9d\u00e9rales que provinciales. La plupart des l\u00e9gislations en mati\u00e8re d\u2019expropriation font plut\u00f4t une r\u00e9f\u00e9rence indirecte \u00e0 la plus grosse parcelle. Par exemple, dans ses Lignes directrices en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation de mars 2007, Travaux publics et Services gouvernementaux Canada stipule, au paragraphe 2.12 en ce qui a trait \u00e0 \u00ab une partie d\u2019un droit ou une expropriation partielle \u00bb, la valeur attribu\u00e9e \u00e0 cette partie de la s\u00fbret\u00e9 doit \u00eatre \u00ab proportionnelle \u00e0 la valeur du bien-fonds expropri\u00e9 par rapport \u00e0 la valeur de la totalit\u00e9 du bien \u00bb. De plus, le paragraphe 26(3) pr\u00e9cise que s\u2019il n\u2019y a pas de march\u00e9 pour la partie prise \u00ab l’\u00e9valuation devrait correspondre au montant le plus \u00e9lev\u00e9 de la valeur qu’elle repr\u00e9sente par rapport \u00e0 l’ensemble de la propri\u00e9t\u00e9 ou de la valeur d’un terrain \u00e9quivalent \u00bb, facteurs qui sont consid\u00e9r\u00e9s dans la d\u00e9finition de la plus grosse parcelle.<\/p>\n\n\n\n
Les exigences fondamentales \u00e9tablies par les tribunaux dans la d\u00e9finition de la plus grosse parcelle sont l\u2019unit\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9, l\u2019unit\u00e9 de contig\u00fcit\u00e9 et l\u2019unit\u00e9 d\u2019utilisation (utilisation optimale). Les tribunaux ont statu\u00e9 que les unit\u00e9s de propri\u00e9t\u00e9, de contig\u00fcit\u00e9 et d\u2019utilisation (utilisation optimale) doivent \u00eatre pr\u00e9sentes simultan\u00e9ment \u00e0 la date de l\u2019\u00e9valuation comme il serait probable quand on a affaire \u00e0 un r\u00e9sidu non viable.<\/p>\n\n\n\n
Certaines consid\u00e9rations cl\u00e9s de l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale comprennent :<\/p>\n\n\n\n
- Restrictions du titre :<\/strong> usage l\u00e9gal frapp\u00e9 de convention restrictive ou usage limit\u00e9 \u00e0 un usage l\u00e9gal sp\u00e9cifique.<\/li>
- Permissibilit\u00e9 l\u00e9gale :<\/strong> l\u2019usage doit \u00eatre l\u00e9gal ou capable d\u2019\u00eatre l\u00e9galis\u00e9 (c.-\u00e0-d., rezonage et(ou) modification du plan original\/directeur) dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/li>
- Adaptabilit\u00e9 physique :<\/strong> le site et(ou) les am\u00e9liorations, y compris l\u2019infrastructure hors site, doivent \u00eatre capables de supporter l\u2019utilisation.<\/li>
- Effets externes :<\/strong> les r\u00e9percussions sur l\u2019utilisation de forces externes affectant les valeurs du bien-fonds.<\/li>
- Probabilit\u00e9 d\u2019utilisation :<\/strong> doit avoir une probabilit\u00e9 de r\u00e9alisation de plus de 50 %.<\/li>
- D\u00e9lai d\u2019utilisation :<\/strong> doit \u00eatre r\u00e9alis\u00e9 dans un d\u00e9lai raisonnable.<\/li>
- Demande :<\/strong> il doit exister un march\u00e9 actif pour l\u2019utilisation.<\/li>
- Faisabilit\u00e9 financi\u00e8re :<\/strong> les prix et(ou) loyers doivent \u00eatre suffisants pour supporter l\u2019utilisation.<\/li>
- Durabilit\u00e9 :<\/strong> l\u2019utilisation doit \u00eatre productive au maximum \u00e0 long terme.<\/li>
- Acheteur\/utilisateur :<\/strong> l\u2019acheteur ou utilisateur le plus probable doit \u00eatre identifi\u00e9.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Chaque expropriation a une incidence diff\u00e9rente sur l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale. En cas de doute ou d\u2019incertitude quant \u00e0 la viabilit\u00e9 physique ou l\u00e9gale d\u2019un r\u00e9sidu pour toute utilisation \u00e9conomique, on devrait demander l\u2019avis ind\u00e9pendant d\u2019une tierce partie qualifi\u00e9e. Or, comme il est ultimement responsable de l\u2019opinion sur l\u2019utilisation optimale et de l\u2019estimation de la valeur marchande correspondante, l\u2019\u00e9valuateur doit \u00eatre satisfait que les conclusions de toute autre tierce partie sont raisonnables et convenables avant de s\u2019y fier.<\/p>\n\n\n\n
Lorsque confront\u00e9 \u00e0 un r\u00e9sidu non viable, il peut \u00eatre possible d\u2019att\u00e9nuer les dommages (effet pr\u00e9judiciable). On peut parfois arriver \u00e0 ce r\u00e9sultat en estimant la valeur contributive du r\u00e9sidu non viable \u00e0 un bien-fonds adjacent en combinant les deux pour cr\u00e9er une plus grosse parcelle, comme dans le cas d\u2019un assemblage impliquant divers droits de propri\u00e9t\u00e9. Dans ce cas, la plus grosse parcelle ne doit pas n\u00e9cessairement avoir ou exiger l\u2019unit\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Pour chaque plus grosse parcelle potentielle, l\u2019utilisation optimale exige une analyse du bien-fonds attenant, avec et sans le r\u00e9sidu non viable, assortie d\u2019une estimation de la valeur marchande du bien-fonds attenant (si ce dernier a sa propre utilisation optimale) et d\u2019une estimation de la valeur marchande de la plus grosse parcelle. La diff\u00e9rence entre les deux estimations de valeur marchande repr\u00e9sente la valeur contributive maximale du r\u00e9sidu non viable \u00e0 la valeur marchande de la plus grosse parcelle. Toute plus grosse parcelle qui incorpore un r\u00e9sidu non viable, ayant seulement un acheteur en perspective, est caract\u00e9ris\u00e9e comme en situation de march\u00e9 bilat\u00e9ral, ce qui peut avoir une forte incidence sur la valeur contributive du r\u00e9sidu non viable. Lorsque le potentiel de plus d\u2019une plus grosse parcelle existe, la valeur contributive du r\u00e9sidu non viable est rehauss\u00e9e par la pr\u00e9sence de plus d\u2019un acheteur en perspective.<\/p>\n\n\n\n
Une plus grosse parcelle qui combine un bien-fonds non viable attenant (souvent par suite d\u2019une expropriation partielle concernant la m\u00eame expropriation) et un r\u00e9sidu non viable du bien-fonds en objet n\u2019a besoin que d\u2019une estimation de la valeur marchande de la plus grosse parcelle. Dans ce scenario, les deux propri\u00e9taires fonciers peuvent jouir d\u2019un pouvoir de n\u00e9gociation \u00e9gal. La pond\u00e9ration de la valeur marchande de la plus grosse parcelle, dans son utilisation optimale, sur la base d\u2019un taux unitaire global, et l\u2019application de ce taux unitaire \u00e0 la superficie de terrain dans chaque bien-fonds peut constituer une m\u00e9thode acceptable de d\u00e9termination de la valeur contributive de chaque bien-fonds, pourvu qu\u2019aucune am\u00e9lioration ne soient apport\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n
![\"partial_taking_1_fr\"](\"https:\/\/www.aicanada.ca\/wp-content\/uploads\/partial_taking_1_fr.jpg\")
<\/figure>\n\n\n\nLa notion de plus grosse parcelle fait partie int\u00e9grante de l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale. Cette analyse doit refl\u00e9ter l\u2019utilisation \u00e9conomique la plus probable et la plus financi\u00e8rement faisable. Elle \u00e9tablit la base permettant l\u2019estimation de la valeur marchande de la plus grosse parcelle et de la valeur contributive du r\u00e9sidu non viable. La valeur contributive maximum d\u2019un r\u00e9sidu non viable r\u00e9uni \u00e0 une plus grosse parcelle, avant la prise en compte de la pertinence d\u2019un rabais possible en situation de march\u00e9 bilat\u00e9ral, peut \u00eatre estim\u00e9e en soustrayant tous les frais pr\u00e9vus, y compris une allocation pour incitation \u00e0 l\u2019entrepreneuriat, associ\u00e9s \u00e0 la consolidation du titre des deux bien-fonds et en obtenant l\u2019utilisation optimale de la plus grosse elle.<\/p>\n\n\n\n
En effet, la valeur contributive maximum d\u2019un r\u00e9sidu non viable, par suite de tout ajustement pour transaction dans un march\u00e9 bilat\u00e9ral, comme partie d\u2019une plus grosse parcelle repr\u00e9sente la valeur apr\u00e8s expropriation du r\u00e9sidu \u00e0 inclure dans le test avant et apr\u00e8s expropriation appliqu\u00e9 dans l\u2019\u00e9valuation d\u2019une expropriation partielle. D\u00e9pendamment de la relation entre la plus grosse parcelle et le r\u00e9sidu non viable, il est possible d\u2019avoir une utilisation optimale de la plus grosse parcelle qui diff\u00e8re de l\u2019utilisation optimale du bien-fonds attenant.<\/p>\n\n\n\n
Un exemple hypoth\u00e9tique du test avant et apr\u00e8s impliquant deux domaines r\u00e9siduels non viables, y compris la pr\u00e9sence d\u2019un march\u00e9 bilat\u00e9ral, est illustr\u00e9 au diagramme 1 et r\u00e9sum\u00e9 comme suit :<\/p>\n\n\n\n
Test avant et apr\u00e8s, deux domaines r\u00e9siduels non viables<\/p>\n\n\n\n
Valeur avant la prise (parcelle plus grande) ignorant le projet – 2,00 acres 180 000 $<\/p>\n\n\n\n
Moins : valeur contributive de la partie prise (comme partie de l\u2019ensemble) 0,77 acres 69 300 $<\/p>\n\n\n\n
Valeur r\u00e9siduelle avant la prise (comme partie de l\u2019ensemble @ 90 000 $ l\u2019acre) 1,23 acres 110 700 $<\/p>\n\n\n\n
Moins :<\/p>\n\n\n\n
– Valeur contributive R\u00e9sidu A (1,08 acre) comme partie de la parcelle plus grande (2,163 acre) 90 000 $<\/p>\n\n\n\n
– Valeur contributive R\u00e9sidu B apr\u00e8s rabais de 50 % pour le march\u00e9 bilat\u00e9ral (7 500 $ x 0,5) 3 750 $<\/p>\n\n\n\n
– Sous-total 93 750 $<\/p>\n\n\n\n
\u00c9gale : Effet pr\u00e9judiciable (Am\u00e9lioration) 16 950 $<\/p>\n\n\n\n
Tant que le propri\u00e9taire d\u2019un bien-fonds adjacent peut b\u00e9n\u00e9ficier financi\u00e8rement de l\u2019acquisition d\u2019un r\u00e9sidu non viable, on suppose que le propri\u00e9taire du bien-fonds adjacent est un \u00ab acheteur s\u00e9rieux \u00bb. Pour r\u00e9aliser un b\u00e9n\u00e9fice financier, le propri\u00e9taire d\u2019un bien-fonds adjacent paiera normalement une somme inf\u00e9rieure \u00e0 la valeur contributive maximum pour un r\u00e9sidu non viable.<\/p>\n\n\n\n
Le rabais associ\u00e9 au transfert d\u2019un r\u00e9sidu non viable dans un march\u00e9 bilat\u00e9ral d\u00e9pend largement de la mesure dans laquelle le r\u00e9sidu non viable augmente la valeur du bien-fonds adjacent. Lorsqu\u2019un r\u00e9sidu non viable n\u2019augmente que marginalement l\u2019utilit\u00e9 du bien-fonds adjacent, la valeur contributive peut \u00eatre virtuellement non existante relativement \u00e0 la valeur contributive maximum \u00e0 la plus grosse parcelle. Inversement, si l\u2019ajout d\u2019un r\u00e9sidu non viable change l\u2019utilisation optimale d\u2019un bien-fonds adjacent de r\u00e9sidentielle \u00e0 commerciale comme partie de la plus grosse parcelle, il est probable qu\u2019aucun rabais proportionnel \u00e0 la valeur contributive maximum ne serait justifi\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Le texte suivant, extrait d\u2019un rapport de septembre 2000 de la ville d\u2019Ottawa, d\u00e9crit une parcelle non viable (analogue \u00e0 un r\u00e9sidu non viable lors d\u2019une expropriation ant\u00e9rieure) et sa fa\u00e7on d\u2019en disposer. Apparemment, la valeur contributive de la parcelle non viable \u00e9tait fond\u00e9e sur une \u00e9valuation, mais aucune indication n\u2019est fournie quant \u00e0 la m\u00e9thode utilis\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur pour en arriver \u00e0 sa conclusion sur la valeur et \u00e0 savoir si un rabais a \u00e9t\u00e9 associ\u00e9 au transfert d\u2019une parcelle non viable en condition de march\u00e9 bilat\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n
En 1998, la R\u00e9gion a achet\u00e9 le bien-fonds\u2026en vue de la reconstruction du chemin Hawthorne \u2026.L\u2019entente convenue [au prix de 226 550 $] comprenait les terrains et b\u00e2timents et pr\u00e9voyait une indemnisation pour les transferts de droits en vertu de la Loi sur l\u2019expropriation. Les b\u00e2timents furent d\u00e9molis, les travaux routiers furent effectu\u00e9s et un arpentage officiel a \u00e9t\u00e9 entrepris afin de d\u00e9finir tout terrain exc\u00e9dentaire [r\u00e9sidu]\u2026.<\/p>\n\n\n\n
Le terrain exc\u00e9dentaire est un site rectangulaire de 3 295 m2 [35 467 pi2]\u2026donnant sur le chemin Hawthorne entre le chemin Stevenage et le chemin Hunt Club dans les villes de Gloucester et Ottawa. Ce bien-fonds est zon\u00e9 M4(1.0) et I-Hf(1.0) \u2013 Industriel. La parcelle ne satisfait pas aux exigences minimales pour la zone et ne peut pas \u00eatre am\u00e9nag\u00e9e. Elle est donc consid\u00e9r\u00e9e comme parcelle non viable d\u2019utilit\u00e9 seulement pour le propri\u00e9taire attenant.<\/p>\n\n\n\n
Les propri\u00e9taires adjacents\u2026ont communiqu\u00e9 avec la R\u00e9gion et un prix d\u2019achat de 80 000 $ a \u00e9t\u00e9 n\u00e9goci\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Dans certaines juridictions, la politique relative \u00e0 la disposition d\u2019une parcelle restante se rattache sp\u00e9cifiquement aux am\u00e9liorations apport\u00e9es \u00e0 l\u2019utilisation optimale d\u2019un bien-fonds adjacent : \u00ab L\u2019autorit\u00e9 gouvernante d\u2019un compt\u00e9 est autoris\u00e9e \u00e0 vendre et transf\u00e9rer des parcelles de petites ou \u00e9troites bandes de terre, de forme ou de taille telle qu\u2019elles ne peuvent \u00eatre utilis\u00e9es ind\u00e9pendamment en conformit\u00e9 du zonage, d\u2019autres ordonnances de subdivision ou de d\u00e9veloppement applicables ou de plans d\u2019am\u00e9nagement des sols, ou comme rues, soit poss\u00e9d\u00e9es en fief ou utilis\u00e9es en servitude, aux propri\u00e9taires fonciers attenants lorsque ces ventes et transferts facilitent la jouissance de l\u2019utilisation optimale du bien-fonds du propri\u00e9taire attenant. \u00bb Cette politique consistant \u00e0 maximiser la valeur de la parcelle restante lors de sa disposition appuie l\u2019objectif de r\u00e9duire l\u2019effet pr\u00e9judiciable dans le traitement d\u2019un r\u00e9sidu non viable.<\/p>\n\n\n\n
Alors que l\u2019objectif ultime est d\u2019att\u00e9nuer les dommages, de r\u00e9duire l\u2019effet pr\u00e9judiciable subi par un r\u00e9sidu non viable, le processus par lequel cet objectif est atteint consiste \u00e0 am\u00e9liorer la valeur marchande d\u2019un bien-fonds adjacent, quand on consid\u00e8re ce dernier comme partie d\u2019une plus grosse parcelle. Quand on estime la valeur contributive d\u2019un r\u00e9sidu non viable \u00e0 un bien-fonds adjacent, la valeur de la contribution se fonde sur l\u2019utilisation optimale de la plus grosse parcelle, comme le sugg\u00e8re le minist\u00e8re des Transports de l\u2019Ontario : \u00ab Si on conclut que le r\u00e9sidu n\u2019est pas viable, on doit examiner et analyser l\u2019incidence qu\u2019aurait l\u2019ajout des terres du Minist\u00e8re \u00e0 chaque bien-fonds attenant. La valeur du r\u00e9sidu sera la valeur de sa contribution au bien-fonds comme partie d\u2019une plus grosse parcelle. L\u2019objectif de l\u2019\u00e9valuation consistera \u00e0 estimer l\u2019augmentation de la valeur marchande du bien-fonds du propri\u00e9taire adjacent si ce dernier faisait l\u2019acquisition des terres du Minist\u00e8re. \u00bb Tout avantage financier r\u00e9sultant d\u2019une r\u00e9duction de l\u2019effet pr\u00e9judiciable peut \u00eatre appliqu\u00e9 seulement au r\u00e9sidu.<\/p>\n\n\n\n
D\u00e9rogation aux param\u00e8tres reconnus en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation<\/p>\n\n\n\n
Moller a trait\u00e9 une expropriation de trois bandes de terre non viables de 1,94 acre, 0,79 acre et 0,37 acre de terrains zon\u00e9s agricole (AG), aux fins d\u2019\u00e9largir une route attenante. Toutes les parties ont convenu qu\u2019aucune de ces petites parcelles non viables \u00e9tait vendable ind\u00e9pendamment. Cependant, un \u00e9valuateur a pr\u00e9par\u00e9 un \u00ab Rapport d\u2019\u00e9valuation d\u2019une parcelle de terre hypoth\u00e9tique de 3 acres pour r\u00e9sidence rurale \u00e0 la demande du client \u00bb. L\u2019\u00e9valuateur a affirm\u00e9 croire que son rapport \u00ab observait des pratiques d\u2019\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9ralement reconnues \u00bb. La Commission a cit\u00e9 directement du rapport de l\u2019\u00e9valuateur : \u00ab Le terrain est \u00e0 l\u2019intersection des routes 2, 59 et 674, un mille au nord de la ville de Sexmith dans le comt\u00e9 de Grande Prairie no1, Alberta. Ce bien-fonds jouit essentiellement de bonnes caract\u00e9ristiques esth\u00e9tiques en vue d\u2019un futur d\u00e9veloppement rural. Le bien-fonds est zon\u00e9 r\u00e9sidentiel rural. Le bien-fonds aura un bon acc\u00e8s routier et de bonnes caract\u00e9ristiques esth\u00e9tiques globales. On reconna\u00eet que chaque parcelle poss\u00e8de des attributs sp\u00e9cifiques qui en affectent la valeur, mais le pr\u00e9sent rapport a pour but d\u2019\u00e9tablir une g\u00e9n\u00e9ralisation aux fins d\u2019une indemnisation sp\u00e9cifique. Le pr\u00e9sent rapport n\u2019est pas adapt\u00e9 \u00e0 la loi sur l\u2019expropriation mais plut\u00f4t au mandat du client et applique des pratiques d\u2019\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9ralement reconnues. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
L\u2019\u00e9valuateur a conc\u00e9d\u00e9 que : \u00ab Mon \u00e9valuation n\u2019a rien \u00e0 voir avec les trois petites parcelles ou avec leur taille ou forme. On m\u2019a demand\u00e9 d\u2019\u00e9valuer un terrain de trois acres \u2013 ce que j\u2019ai fait, mais je ne l\u2019ai pas \u00e9valu\u00e9 comme une \u00e9troite bande n\u2019ayant qu\u2019une seule utilit\u00e9, je l\u2019ai \u00e9valu\u00e9 comme un site de trois acres qui pouvait \u00eatre vendu. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
En rejetant les donn\u00e9es de l\u2019\u00e9valuateur, la Commission a cit\u00e9 les raisons suivantes :<\/p>\n\n\n\n
- L\u2019absence reconnue de relation \u00e0 la Loi sur l\u2019expropriation tel qu\u2019indiqu\u00e9 dans la citation tir\u00e9e de ce rapport.<\/li>
- Plusieurs des hypoth\u00e8ses, notamment celle du zonage de la propri\u00e9t\u00e9, ne sont pas d\u00e9montr\u00e9es.<\/li>
- Le fait non consid\u00e9r\u00e9 que la propri\u00e9t\u00e9 en objet est et a toujours \u00e9t\u00e9 en production agricole.<\/li>
- L\u2019absence de similarit\u00e9 entre les comparables et le terrain en objet\u2026.<\/li>
- L\u2019admission que l\u2019\u00e9valuation ne portait pas sur un terrain de la forme ou de la taille du terrain en objet.<\/li>
- L\u2019admission que son hypoth\u00e8se de d\u00e9part suppose que le terrain est vendable, ce qui n\u2019est pas le cas du terrain en objet.<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Les trois bandes lin\u00e9aires non viables n\u2019avaient aucune utilisation optimale ind\u00e9pendante. Elles auraient d\u00fb \u00eatre \u00e9valu\u00e9es comme partie d\u2019une plus grosse parcelle dans son utilisation optimale, d\u2019une mani\u00e8re refl\u00e9tant un r\u00e9sidu non viable, mais sans possibilit\u00e9 de rabais et en conformit\u00e9 de la loi sur l\u2019expropriation pertinente. Pour t\u00e9moigner comme expert ind\u00e9pendant, un \u00e9valuateur doit aider le juge des faits en lui donnant des opinions de la valeur objectives, pertinentes et fond\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n
La valeur marchande d\u2019un r\u00e9sidu juxtapos\u00e9e \u00e0 la valeur avant expropriation r\u00e9v\u00e8le la mesure la plus claire et la plus exacte de l\u2019effet pr\u00e9judiciable (dommages) et de l\u2019am\u00e9lioration (hausse de la valeur) occasionn\u00e9e par une expropriation partielle. Pourvu que des dispositions soient prises pour tenir compte de la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e, le propri\u00e9taire foncier est toujours assur\u00e9 de recevoir au moins la valeur marchande du terrain expropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Conclusion<\/p>\n\n\n\n
La valeur d\u2019un r\u00e9sidu, viable ou non, est toujours \u00e9tablie comme exercice ind\u00e9pendant de l\u2019\u00e9valuation avant expropriation. Cela signifie que tout r\u00e9sidu est trait\u00e9 comme bien-fonds nouvellement cr\u00e9\u00e9 et que toutes les enqu\u00eates et analyses que comporte le processus d\u2019\u00e9valuation doivent \u00eatre entreprises de nouveau et \u00eatre en conformit\u00e9 de la loi sur l\u2019expropriation pertinente. Par cons\u00e9quent, pour le traitement d\u2019un r\u00e9sidu, l\u2019\u00e9valuateur devrait :<\/p>\n\n\n\n
- Identifier la(les) plus grosse(s) parcelle(s) dans le contexte du r\u00e9sidu, tout en effectuant simultan\u00e9ment une analyse de l\u2019utilisation optimale.<\/li>
- Identifier les droits du bien-fonds \u00e0 \u00e9valuer.<\/li>
- Identifier les caract\u00e9ristiques pertinentes ayant une influence sur la valeur du bien-fonds.<\/li>
- Identifier l\u2019(les)acheteur(s) le(s) plus probable(s) du r\u00e9sidu.<\/li>
- Identifier la(les) m\u00e9thode(s) d\u2019\u00e9valuation appropri\u00e9e(s).<\/li>
- S\u2019assurer du type de donn\u00e9es du march\u00e9 \u00e0 collecter.<\/li>
- D\u00e9river une estimation de la valeur (c.-\u00e0-d., la valeur marchande ou la valeur contributive).<\/li><\/ul>\n\n\n\n
Quand un r\u00e9sidu montre des signes d\u2019am\u00e9lioration sous forme d\u2019avantages sp\u00e9ciaux qui lui sont propres (c.-\u00e0-d. que ces avantages ne retombent pas sur l\u2019ensemble de la collectivit\u00e9), tout effet pr\u00e9judiciable occasionn\u00e9 par l\u2019expropriation peut \u00eatre r\u00e9duit du montant de l\u2019am\u00e9lioration attribu\u00e9 aux avantages sp\u00e9ciaux. Le montant de toute am\u00e9lioration peut \u00eatre d\u00e9duit seulement de tout effet pr\u00e9judiciable subi par un r\u00e9sidu. L\u2019am\u00e9lioration ne peut \u00eatre appliqu\u00e9e pour r\u00e9duire le droit accord\u00e9 par la loi \u00e0 un propri\u00e9taire foncier de toujours recevoir au moins la valeur marchande du terrain expropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Une expropriation partielle qui r\u00e9sulte en deux r\u00e9sidus, un dont la valeur est rehauss\u00e9e de fa\u00e7on disproportionn\u00e9e et l\u2019autre dont la valeur est abaiss\u00e9e de fa\u00e7on disproportionn\u00e9e, tous deux par rapport \u00e0 leur valeur avant expropriation, l\u2019effet net de comparer la valeur de l\u2019un des r\u00e9sidus \u00e0 la valeur de l\u2019autre peut soulever la possibilit\u00e9, soit d\u2019un effet pr\u00e9judiciable sur l\u2019un (dommages), soit d\u2019une am\u00e9lioration sur l\u2019autre.<\/p>\n\n\n\n
Une \u00e9valuation d\u2019expropriation partielle pr\u00e9par\u00e9e en conformit\u00e9 des dispositions de la loi sur l\u2019expropriation aff\u00e9rente et en conformit\u00e9 des normes reconnues en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation, comprenant des opinions quant \u00e0 la valeur correctement \u00e9tay\u00e9es et pr\u00e9sent\u00e9es de fa\u00e7on impartiale, claire et convaincante aidera le juge des faits \u00e0 d\u00e9terminer le montant de l\u2019indemnisation \u00e0 laquelle a droit un propri\u00e9taire foncier vis\u00e9.<\/p>\n\n\n\n
Notes<\/p>\n\n\n\n
. Contrairement aux \u00c9.-U., o\u00f9 le Cinqui\u00e8me amendement \u00e0 la Constitution pr\u00e9voit que : \u00ab on ne peut utiliser la propri\u00e9t\u00e9 priv\u00e9e \u00e0 des fins publiques sans indemnisation \u00e9quitable \u00bb, au Canada, aucun propri\u00e9taire d\u2019un terrain expropri\u00e9 par statut \u00e0 des fins publiques a droit \u00e0 une indemnisation. Par cons\u00e9quent, au Canada, le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et chaque province et territoire a adopt\u00e9 diverses lois r\u00e9gissant l\u2019expropriation qui d\u00e9finissent les \u00e9l\u00e9ments d\u2019indemnisation en s\u2019appuyant sur l\u2019hypoth\u00e8se qu\u2019il y aura indemnisation pour expropriation \u00e0 moins d\u2019interdiction expresse.<\/p>\n\n\n\n
2. Dans Gardiner Burton Agencies Ltd. c. Nova Scotia Power Corp. (1986) NSCA, la d\u00e9cision de la cour fait ressortir que la valeur \u00ab apr\u00e8s expropriation \u00bb doit \u00eatre estim\u00e9e ind\u00e9pendamment, le r\u00e9sultat \u00e9tant d\u00e9duit de la valeur \u00ab avant expropriation \u00bb pour d\u00e9terminer le montant de l\u2019indemnisation caus\u00e9e par l\u2019effet pr\u00e9judiciable.<\/p>\n\n\n\n
3. Le projet repr\u00e9sente l\u2019utilisation publique pr\u00e9vue sur laquelle repose la n\u00e9cessit\u00e9 ou la justification d\u2019une expropriation. En \u00e9valuant le bien-fonds avant l\u2019expropriation, on n\u2019ignore pas l\u2019influence du projet. Apr\u00e8s l\u2019expropriation, la valeur du r\u00e9sidu prend en compte l\u2019influence du projet et tout avantage sp\u00e9cial en d\u00e9coulant. Voir Windsor (ville) c. Paciorka Leaseholds Limited, 2012 ONCA 431 (CanLII). Autorisation d\u2019appel rejet\u00e9e par la Cour supr\u00eame du Canada.<\/p>\n\n\n\n
4. Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5e \u00e9dition (Appraisal Institute, 2010, p. 166).<\/p>\n\n\n\n
5. Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5e \u00e9dition (Appraisal Institute, 2010, p. 167).<\/p>\n\n\n\n
6. Appraisal Institute, The Appraisal of Real Estate, 13e \u00e9dition (Appraisal Institute, 2008, p. 15).<\/p>\n\n\n\n
7. \u00ab Les \u00e9valuations r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 des fins d\u2019expropriation peuvent comprendre des conditions hypoth\u00e9tiques et peuvent exiger que l\u2019\u00e9valuateur invoque une exception juridictionnelle. [v. 3.6] \u00bb NUPPEC, en vigueur le 1er janvier 2012, Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation 7.12.4.<\/p>\n\n\n\n
8. Appraisal Institute, The Dictionary of Real Estate Appraisal, 5e \u00e9dition (Appraisal Institute, 2010, 122).<\/p>\n\n\n\n
9. Creative Stretch Fabrics Ltd. v. Pitt Meadows (District) (1994), 54 L.C.R. 128, (B.C.E.C.B.).<\/p>\n\n\n\n
10. Aussi appliqu\u00e9e dans McIlwaine c. Saskatchewan, 2000 SKQB 326 (CanLII); Holdom c. British Columbia Transit (2005), 85 L.C.R. 198, 32 R.P.R. (4e) 58 au para. 93 (B.C.E.C.B.); Lulu Island Holdings Ltd. c. GVSDD, 2007 BCSC 938 (CanLII).<\/p>\n\n\n\n
11. Selon Eaton, aux \u00c9.-U., \u00ab il est clairement \u00e9tabli, du moins dans le contexte d\u2019une poursuite pour indemnisation \u00e9quitable en vertu du Cinqui\u00e8me amendement, que les pr\u00e9judices aux affaires d\u2019un propri\u00e9taire foncier ne sont pas indemnisables. \u00bb Real Estate Valuation in Litigation, 2e \u00e9dition (Appraisal Institute, 2005, 58).<\/p>\n\n\n\n
12. Cette mesure, connue sous le nom d\u2019Edwards Rule, provient d\u2019une d\u00e9cision de la Cour d\u2019appel anglaise dans l\u2019affaire Edwards c. Minister of Transportation (1964) 2 Q.B. 135. Les juridictions au Canada ne suivent pas toutes la Edwards Rule. Par exemple, la loi sur l\u2019expropriation de l\u2019Alberta n\u2019est pas aussi restrictive que la Edwards Rule et pr\u00e9voit une indemnisation pour effet pr\u00e9judiciable si elle r\u00e9sulte de l\u2019expropriation ou de la construction ou de l\u2019utilisation \u00ab des travaux pour lesquels le terrain a \u00e9t\u00e9 acquis \u00bb. Voir Landex Investments Ltd. c. Red Deer (ville), 1991 ABCA 199 (CanLII).<\/p>\n\n\n\n
13. Todd, \u00ab The Law of Expropriation and Compensation in Canada \u00bb, 2e \u00e9dition, 1992, Carswell Thomson Professional Publishing, p.335.<\/p>\n\n\n\n
14. Les r\u00e9clamations pour dommages personnels ou d\u2019affaires devraient \u00eatre abord\u00e9es s\u00e9par\u00e9ment et non comme partie de la valeur du bien r\u00e9el.<\/p>\n\n\n\n
15. Ammouri c. Ministry of Transportation, 2008, D\u00e9cision OMB LC060014. Dans Vaness c. Kamloops (ville), 2002 BCSC 663 (CanLII), tout en reconnaissant que la diff\u00e9rence entre les \u00e9valuations avant (sans la digue) et apr\u00e8s (avec la digue) est une fa\u00e7on convenable de mesurer les dommages, la cour a rejet\u00e9 la preuve avanc\u00e9e par l\u2019\u00e9valuateur qui consistait en une analyse des lots riverains ind\u00e9pendants \u00e0 l\u2019\u00e9chelle de la province comme justification d\u2019une d\u00e9pr\u00e9ciation de 30 % de la valeur. La cour a accord\u00e9 une somme nominale de 1 000 $. L\u2019\u00e9valuateur a aussi \u00e9t\u00e9 r\u00e9primand\u00e9 pour avoir outrepass\u00e9 son domaine de comp\u00e9tence en d\u00e9clarant la fonction dans son rapport d\u2019\u00e9valuation d\u2019\u00e9valuer la r\u00e9clamation des dommages \u00bb, r\u00f4le qui est r\u00e9serv\u00e9 \u00e0 la cour.<\/p>\n\n\n\n
16. Kirk Corson, \u00ab Rural Settings: Valuation of Partial Acquisitions and Damages \u00bb, Right of Way (mai-juin 2008, 18-22).<\/p>\n\n\n\n
17. Dans une \u00e9tude de 1994 \u00ab Determination and Evaluation of Remainder Characteristics Which Significantly Affect Right-of-Way Costs \u00bb, pr\u00e9par\u00e9e par le Texas Transportation Institute, une enqu\u00eate aupr\u00e8s de divers groupes, y compris des \u00e9valuateurs et professionnels gouvernementaux des droits de passage, a class\u00e9 par ordre d\u2019importance l\u2019impact des dommages aux r\u00e9sidus comme suit : 1) changement de l\u2019utilisation optimale; 2) taille du r\u00e9sidu; 3) emplacement de l\u2019acc\u00e8s \u00e0 la route attenante; 4) capacit\u00e9s de d\u00e9veloppement; 5) taille du r\u00e9sidu; 6) largeur du r\u00e9sidu sur la route attenante; 7) hauteur de la route attenante; 8) longueur du r\u00e9sidu (profondeur)\/nombre d\u2019acc\u00e8s \u00e0 la route. http:\/\/d2dtl5nnlpfr0r.cloudfront.net\/tti.tamu.edu\/documents\/1390-1.pdf.<\/p>\n\n\n\n
18. Carol Lansing et Mark Savin. \u00ab Assessing and Mitigating the Zoning Impacts of a Partial Taking \u00bb Condemnation, Zoning and Land Use, 2009 Annual Review, American Bar Association. http:\/\/www.faegrebd.com\/webfiles\/lansing_reprint.pdf.<\/p>\n\n\n\n
19. Aux \u00c9.-U., un r\u00e9sidu non rentable ne peut g\u00e9n\u00e9ralement \u00eatre pris en compte au-del\u00e0 des limites du r\u00e9sidu comme moyen d\u2019att\u00e9nuer les dommages. Cependant, dans Gilbert c. The State of New York, #2009-013-502, r\u00e9clamation no 107457, le juge a conclu : \u00ab Je constate que l\u2019utilisation optimale du bien-fonds en objet apr\u00e8s l\u2019expropriation \u00e9tait \u00e0 vendre aux propri\u00e9taires adjacents, notant que cette utilisation optimale pourrait inclure une multitude d\u2019usages coh\u00e9rents avec le zonage au moment de l\u2019expropriation qui \u2026permet[tait] le d\u00e9veloppement commercial et r\u00e9sidentiel… \u00bb<\/p>\n\n\n\n
20. Le co\u00fbt de redressement peut aussi s\u2019appliquer quand un r\u00e9sidu viable subit une diminution de valeur, dont la perte peut \u00eatre att\u00e9nu\u00e9e compl\u00e8tement ou partiellement \u00e0 un co\u00fbt qui est inf\u00e9rieur \u00e0 la diminution de valeur correspondante sans encourir de d\u00e9penses pour entreprendre le redressement. Voir Gene Reilly, Wu Sun, Louis J. Pignataro et Nicholas J. Monahan, Jr., \u00ab Partial Acquisitions of Right of Way in New Jersey \u00bb, The Appraisal Journal (Appraisal Institute, janvier 2000), 64-71, pour une analyse du co\u00fbt de redressement lors d\u2019expropriations partielles pour divers types de biens-fonds. Une copie de cette \u00e9tude peut \u00eatre t\u00e9l\u00e9charg\u00e9e du site http:\/\/ntl.bts.gov\/lib\/21000\/21400\/21467\/PB99119513.pdf.<\/p>\n\n\n\n
21. On peut s\u2019attendre \u00e0 ce qu\u2019un r\u00e9sidu ne soit pas enclav\u00e9 \u00e0 perp\u00e9tuit\u00e9. Par exemple, un r\u00e9sidu enclav\u00e9 dans un espace vert en bordure d\u2019une zone urbanis\u00e9e peut faire partie dans un avenir rapproch\u00e9 d\u2019un projet d\u2019am\u00e9nagement en conjonction avec des terrains adjacents dans le cadre d\u2019un plan complet d\u2019am\u00e9nagement \u00ab en bloc \u00bb. Dans Clarke c.Ville d\u2019Ottawa, d\u00e9cision 1144 de la Commission des affaires municipales de l\u2019Ontario rendue le 18 juillet 2001, la Commission a refus\u00e9 de r\u00e9duire la valeur d\u2019un r\u00e9sidu enclav\u00e9 (parcelle A), jugeant que \u00ab les municipalit\u00e9s exigeraient probablement que les propri\u00e9taires de parcelles de la taille et de la forme de la parcelle A (10 acres) et les \u2026 terrains [adjacents]\u2026[23.5 acres] fassent partie d\u2019un plan de lotissement complet. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
22. Michael Wolff, \u00ab Value Vs. Size in The Real Estate Market \u00bb, Right of Way (juillet-ao\u00fbt 2007), 36-31, application d\u2019une analyse par r\u00e9gression lin\u00e9aire. http:\/\/www.irwaonline.org\/eweb\/upload\/0707-5.pdf.<\/p>\n\n\n\n
23. Appraisal Institute, \u00ab Uniform Appraisal Standards for Federal Land Acquisitions \u00bb (Appraisal Institute, 2000, 18).<\/p>\n\n\n\n
24. Voir Caldwell & Ross Limited v. New Brunswick (Transportation), 2009 NBQB 329 (CanLII) pour une discussion sur la plus grosse parcelle et comment la valeur marchande est affect\u00e9e par la \u00ab taille \u00bb de la parcelle. http:\/\/www.canlii.org\/en\/nb\/nbqb\/doc\/2009\/2009nbqb329\/2009nbqb329.pdf.<\/p>\n\n\n\n
25. Copie disponible au http:\/\/www.tpsgc-pwgsc.gc.ca\/biens-property\/documents\/pubs-re39-eng.pdf.<\/p>\n\n\n\n
26. Tony Sevelka, \u00ab Expropriation and Condemnation: The Largest Parcel \u00bb, The Appraisal Journal (janvier 2003, 75-93).<\/p>\n\n\n\n
27. Dans Debra L. Miller, in her Capacity as the Secretary of Transportation for the State of Kansas, c. Lawrence Preisser and Tracy Chambers, 2012, la cour d\u2019appel a conclu que \u00ab la cour de district a fait erreur parce que l\u2019unit\u00e9 de propri\u00e9t\u00e9 n\u2019est pas requise quand un propri\u00e9taire foncier pr\u00e9sente l\u2019assemblage de deux parcelles de terre seulement aux fins d\u2019\u00e9tablir l\u2019utilisation optimale du bien-fonds; il suffit plut\u00f4t d\u2019\u00e9tablir qu\u2019il y a une probabilit\u00e9 raisonnable de fusion des propri\u00e9t\u00e9s \u2026[et la cour de district] a interdit aux propri\u00e9taires fonciers de pr\u00e9senter des preuves concernant l\u2019\u00e9valuation fond\u00e9e sur l\u2019utilisation de leur bien-fonds comme unit\u00e9 \u00e9conomique int\u00e9gr\u00e9e [plus grosse parcelle] \u00e0 un bien-fonds adjacent\u2026 \u00bb<\/p>\n\n\n\n
28. Burmont Holdings Ltd. c. Chilliwack (District), 1994 CanLII 3326 (BC SC). La restriction d\u2019utilisation a des effets n\u00e9gatifs sur la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n
29. Farlinger Developments Ltd. c. Borough of East York [1975] Ont. C.A. En consid\u00e9rant la possibilit\u00e9 de proc\u00e9der \u00e0 un rezonage, la cour d\u2019appel a statu\u00e9 que \u00ab l\u2019utilisation optimale doit se fonder sur quelque chose de plus concret qu\u2019une possibilit\u00e9 de rezonage. Il doit y avoir une probabilit\u00e9 ou une attente raisonnable que le rezonage aura lieu\u2026.<\/p>\n\n\n\n
La probabilit\u00e9 indique une possibilit\u00e9 sup\u00e9rieure \u00e0 50 %. \u00bb Cette constatation reposait sur l\u2019obtention, dans un d\u00e9lai d\u2019un an, du rezonage d\u2019un terrain \u00e0 utilisation unifamiliale \u00e0 un terrain \u00e0 haute densit\u00e9 r\u00e9sidentielle, reconnaissant qu\u2019une utilisation raisonnablement probable est sensible au temps (c.-\u00e0-d., pas \u00e9loign\u00e9e). Une utilisation envisag\u00e9e qui n\u2019a pas une probabilit\u00e9 sup\u00e9rieure \u00e0 50 % de satisfaire \u00e0 toutes les exigences fondamentales de l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale est \u00e9cart\u00e9e des possibilit\u00e9s et ne peut former la base d\u2019une opinion sur la valeur marchande. Sperduti, Frank J. \u00ab Proving Market Value: Legal Issues For Appraisers \u00bb http:\/\/www.franksperduti.com\/wordpress\/wp-content\/uploads\/2012\/09\/Proving-Market-Value.pdf.<\/p>\n\n\n\n
30. Guido c. Ontario Ministry of Transportation (1977) Ont. H.C.J. La cour divisionnaire a maintenu le rejet par la Commission qu\u2019un motel constituait l\u2019utilisation optimale parmi les usages l\u00e9galement autoris\u00e9s, parce que l\u2019utilisation comme motel \u00e9tait consid\u00e9r\u00e9e physiquement impossible, financi\u00e8rement imprudente et sans demande touristique suffisante. Les deux parties ont convenu qu\u2019aucun des autres usages permis (h\u00f4tel, cabines de touriste, taverne, d\u00e9bit de boisson et de restauration ou garage) ne convenait au terrain. La Commission a consid\u00e9r\u00e9 que la vraisemblance d\u2019un acc\u00e8s commercial de la route \u00e9tait \u00ab tellement improbable qu\u2019on pouvait la qualifier de non existante \u00bb et que, \u00e0 cause de la forme en M de la parcelle, les effets de l\u2019exigence de retrait \u00e9taient \u00ab tellement rigoureuses qu\u2019elles rendaient [la partie am\u00e9nageable de la parcelle] pratiquement inutile\u2026comme site d\u2019am\u00e9nagement d\u2019un motel. \u00bb…Aussi…le prolongement du Queensway vers l\u2019ouest \u00e9tait responsable \u00ab d\u2019une baisse dans la circulation de v\u00e9hicules passant et d\u2019un changement dans sa composition de migrants quotidiens et de touristes \u00e0 une majorit\u00e9 de migrants quotidiens, \u00bb et qu\u2019il \u00e9tait \u00ab excessivement difficile de croire qu\u2019un acheteur int\u00e9ress\u00e9 et prudent risquerait un investissement dans le\u2026terrain et la construction d\u2019un motel. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
31. L\u2019am\u00e9nagement \u00e0 proximit\u00e9 d\u2019un a\u00e9roport ou d\u2019un cr\u00e9matorium aurait probablement une incidence n\u00e9gative pouvant emp\u00eacher un d\u00e9veloppement \u00ab r\u00e9sidentiel \u00bb m\u00eame si cette utilisation est l\u00e9galement permissible.<\/p>\n\n\n\n
32. Voir la note en bas de page 29.<\/p>\n\n\n\n
33. Les terres rurales et agricoles en bordure d\u2019une zone urbaine peuvent ne pas avoir un d\u00e9lai assur\u00e9 pour parvenir \u00e0 leur utilisation optimale, mais l\u2019attente de l\u2019urbanisation comme utilisation optimale devrait \u00eatre refl\u00e9t\u00e9e dans les prix de ventes de terrains comparables \u00e0 des emplacements semblables. Un terrain non urbain ou agricole \u00e0 potentiel de d\u00e9veloppement urbain \u00e0 long terme reconnu par le march\u00e9 peut \u00eatre caract\u00e9ris\u00e9 comme propri\u00e9t\u00e9 fonci\u00e8re sp\u00e9culant sur un d\u00e9veloppement urbain anticip\u00e9 poursuivant son utilisation courante dans un avenir pr\u00e9visible. Dans Higgins and Tuddenham c. Province of N.B., 2005 NBQB 237, la cour a reconnu que \u00ab bien qu\u2019un d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel soit possible le long de la route,\u2026il y avait peu, sinon aucune, demande en ce sens au moment de cette expropriation\u2026.et les conclusions de l\u2019\u00e9valuateur quant \u00e0 l\u2019utilisation optimale du bien-fonds ont \u00e9t\u00e9 accept\u00e9es, c.-\u00e0-d., la poursuite de l\u2019utilisation de la parcelle m\u00e8re comme terrain bois\u00e9. \u00bb<\/p>\n\n\n\n
34. Une utilisation \u00e9conomique qui \u00e9choue aux tests initiaux de possibilit\u00e9 physique et de permissibilit\u00e9 l\u00e9gale \u00e0 un niveau de probabilit\u00e9 sup\u00e9rieur \u00e0 50 % est \u00e9cart\u00e9e de toute consid\u00e9ration ult\u00e9rieure dans l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n
35. Dans Thoreson c. Alberta (Ministry of Environment), 2012 ABCA 170 (CanLII), la cour d\u2019appel a statu\u00e9 que les preuves avanc\u00e9es par le propri\u00e9taire foncier \u00e9taient sans fondement et de peu d\u2019utilit\u00e9 : \u00ab Bien qu\u2019ils aient reconnu que le d\u00e9veloppement des terrains en objet d\u00e9pendait de l\u2019\u00e9valuation des co\u00fbts et de la demande, les \u2026experts ont omis de le faire. Ceci\u2026constitue une faille fatale dans leur analyse et donne peu de poids aux preuves qu\u2019ils avancent. Plus pr\u00e9cis\u00e9ment, la suggestion que, sans le [projet] RDA\/TUC, les terres en objet auraient \u00e9t\u00e9 pleinement d\u00e9velopp\u00e9es et pourvues des services publics d\u00e8s le 31 mars 2004 est rejet\u00e9e. Par cons\u00e9quent, l\u2019\u00e9valuation du plaignant de 400 000 $ l\u2019acre des terrains expropri\u00e9s qui supposent le plein raccordement des services publics et le plein d\u00e9veloppement \u00e0 la date en vigueur est de peu d\u2019utilit\u00e9 dans l\u2019\u00e9tablissement ultime de la valeur. \u00bb Le tribunal inf\u00e9rieur a aussi cit\u00e9 les nombreuses \u00e9tapes n\u00e9cessaires dans le processus de d\u00e9veloppement qui ont \u00e9t\u00e9 laiss\u00e9s de c\u00f4t\u00e9 dans le processus consistant \u00e0 \u00e9lever un terrain vague au niveau de terrain desservi et enti\u00e8rement am\u00e9nag\u00e9 pour lotissements industriels. La cour a fix\u00e9 la valeur marchande des terrains \u00e0 84 500 $ et 87 000 $ l\u2019acre.<\/p>\n\n\n\n
36. Une recherche du titre est requise pour chaque bien-fonds attenant qui pourrait faire partie de la plus grosse parcelle, de concert avec un r\u00e9sidu non viable, afin de d\u00e9gager toutes contraintes l\u00e9gales (restrictions d\u2019utilisation) et contraintes physiques (servitudes enregistr\u00e9es) relatives \u00e0 l\u2019analyse de l\u2019utilisation optimale.<\/p>\n\n\n\n
37. Les expressions bien-fonds non viable et parcelle non viable sont utilis\u00e9es de fa\u00e7on interchangeable et ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9finies de diverses fa\u00e7ons comme \u00ab une parcelle de terre qui, en elle-m\u00eame, ne serait pas admissible \u00e0 un permis de construction \u00bb (ville de Milton) et \u00ab une parcelle de terre qui est enclav\u00e9e \u00bb (Infrastructure Ontario). Le minist\u00e8re des Transports de l\u2019Ontario d\u00e9finit les parcelles non viables comme \u00ab des parcelles qui ne sont pas capables de supporter un d\u00e9veloppement ind\u00e9pendant. Elles peuvent avoir une forme irr\u00e9guli\u00e8re, avoir un acc\u00e8s limit\u00e9 ou non existant, ou avoir des lacunes qui en emp\u00eachent une utilisation ou un d\u00e9veloppement ind\u00e9pendant \u00bb, Lignes directrices sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re (f\u00e9vrier 2008, 26).<\/p>\n\n\n\n
38. Gordon E. MacNair, \u00ab Value in Contribution & Landlocking \u00bb, Right of Way (janvier-f\u00e9vrier 12-17), d\u00e9crit un certain nombre de transactions r\u00e9elles de r\u00e9sidus \u00e0 divers taux de rabais dans un march\u00e9 bilat\u00e9ral.<\/p>\n\n\n\n
39. Cobb County, Georgie.<\/p>\n\n\n\n
40. Minist\u00e8re des Transports de l\u2019Ontario, Lignes directrices sur l\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re (d\u00e9cembre 2008, 26).<\/p>\n\n\n\n
41. Moller c. Canada (Transports), 2008 CanLII 88538 (AB LCB). Voir Alberta (Transport, Minister) c. Bonaventure Sales Ltd., 1980 ABCA 142 (CanLII), dans laquelle la cour d\u2019appel a ordonn\u00e9 l\u2019application de la notion de la plus grosse parcelle pour \u00e9valuer des bandes de terre expropri\u00e9es auxquelles la Commission avait attribu\u00e9 des valeurs inappropri\u00e9es comme am\u00e9nagements en acres vendables ind\u00e9pendamment. http:\/\/www.canlii.org\/en\/ab\/abca\/doc\/1980\/1980abca142\/1980abca142.pdf<\/p>\n\n\n\n
42. Dans Falkirk Enterprises Ltd. c. Calgary (ville), 2012, CanLII 60869 (AB LCB), la Commission a reconnu l\u2019un des \u00e9valuateurs comme pr\u00e9sentant des preuves \u00ab de fa\u00e7on claire et professionnelle \u00bb tout en faisant allusion \u00e0 l\u2019autre \u00e9valuateur comme une personne \u00ab dont l\u2019exp\u00e9rience est surtout comme t\u00e9moin professionnel \u00bb.<\/p>\n\n\n\n
43. Les dommages (effet pr\u00e9judiciable) calcul\u00e9s arbitrairement comme un pourcentage de la valeur avant expropriation ou la valeur r\u00e9siduelle apr\u00e8s l\u2019estimation de la valeur contributive de la partie expropri\u00e9e comme partie de la plus grosse parcelle n\u00e9glige de prendre en consid\u00e9ration le r\u00e9sidu \u00e0 sa juste valeur et dissimule l\u2019ampleur des dommages r\u00e9clam\u00e9s sans \u00e9gard \u00e0 la valeur du r\u00e9sidu.<\/p>\n\n\n\n
44. Dans F & F Realty Holdings Inc. c. Ontario (Minist\u00e8re des Transports), 1998 Carswell Ont 3046, 64 L.C.R. 52, la Commission a jug\u00e9 que la voie de sortie construite en rapport avec la partie du terrain expropri\u00e9 avait \u00e0 la fois des effets positifs (avantage sp\u00e9cial) et n\u00e9gatifs (effet pr\u00e9judiciable) sur le r\u00e9sidu de 15,2 acres, l\u2019am\u00e9lioration attribu\u00e9e<\/p>\n\n\n\n
aux 13,2 acres d\u00e9passant l\u2019effet pr\u00e9judiciable assign\u00e9 \u00e0 deux acres, restreignant ainsi l\u2019indemnisation \u00e0 la valeur marchande du terrain expropri\u00e9 (4,3 acres).<\/p>\n\n\n\n
45. Dans Kodila c. British Columbia (Ministry of Transportation), 2007, BCSC, alors que la \u00ab m\u00e9thode avant et apr\u00e8s \u00bb indiquait que la diminution de la valeur occasionn\u00e9e par l\u2019expropriation partielle \u00e9tait de 2 074 $, la cour a adjug\u00e9 7 818 $ au propri\u00e9taire foncier comme valeur contributive du terrain expropri\u00e9 comme partie de la plus grosse parcelle.<\/p>\n\n\n\n
46. Le fardeau de la preuve d\u2019am\u00e9lioration repose enti\u00e8rement sur l\u2019autorit\u00e9 expropriante. Lafleche c. Minist\u00e8re des Transports et des Communications (1975), 8 L.C.R. 77 at 86 (Ont. Div. Ct.); et Thunderbird Entertainment Ltd. c. Greater Vancouver Transportation Authority, 2012 BCCA 294 (CanLII).<\/p>\n\n\n\n
47. Toutes les provinces, sauf la Colombie-Britannique, et le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral restreignent l\u2019application des avantages sp\u00e9ciaux aux effets pr\u00e9judiciables. La Colombie-Britannique permet la soustraction des avantages sp\u00e9ciaux de la r\u00e9clamation totale d\u2019indemnisation.<\/p>\n\n\n\n
48. Voir la note en bas de page 47.<\/p>\n\n\n\n
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Par Tony Sevelka, AACI, P.App R\u00c9SUM\u00c9 Ce document se propose d\u2019informer les \u00e9valuateurs et les professionnels de l\u2019immobilier au sujet des difficult\u00e9s que pr\u00e9sentent l\u2019\u00e9valuation<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[30],"article_tag":[1957,1958,1136,1190,1959,1960,1961,1962,1963,1964,1965,1966,1967,1968,1969,1970,1971,1972],"class_list":["post-30091","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-tony-sevelka","article_tag-effet-prejudiciable-fr","article_tag-expropriated-property-appraisal-fr","article_tag-expropriation-fr","article_tag-injurious-affection-fr","article_tag-non-rentable-fr","article_tag-non-viable-remainder-fr","article_tag-partial-taking-fr","article_tag-remainder-fr","article_tag-remnant-fr","article_tag-residu-non-rentable-fr","article_tag-residu-non-viable-fr","article_tag-residu-viable-fr","article_tag-restant-fr","article_tag-uneconomic-remainder-fr","article_tag-uneconomic-remnant-fr","article_tag-unexpropriated-property-fr","article_tag-valeur-dune-expropriation-partielle-fr","article_tag-viable-remainder-fr"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/30091","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=30091"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=30091"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=30091"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
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