Par John Chevtchouk , Avocat et Procureur, C. Arb , AACI ( Hon)<\/p>\n\n\n\n
Introduction<\/strong><\/p>\n\n\n\n Lorsqu\u2019un terrain est expropri\u00e9, le titulaire de l\u2019int\u00e9r\u00eat en fief simple a droit \u00e0 une indemnisation, ce qui nous am\u00e8ne \u00e0 nous demander qui d\u2019autre doit \u00eatre indemnis\u00e9. Est-ce qu\u2019on verse une indemnisation au titulaire d\u2019un droit viager dans le terrain en question? Que diriez-vous d\u2019un titulaire de jugement, d\u2019un locataire, d\u2019un cr\u00e9ancier hypoth\u00e9caire, d\u2019un titulaire d\u2019int\u00e9r\u00eat b\u00e9n\u00e9ficiaire d\u2019une fiducie ou d\u2019un simple occupant du terrain?<\/p>\n\n\n\n Dans la plupart des juridictions canadiennes, il faut \u00eatre un \u00ab propri\u00e9taire \u00bb, tel que d\u00e9fini dans la loi d\u2019expropriation particuli\u00e8re d\u2019une juridiction, avant d\u2019\u00eatre indemnis\u00e9. Par cons\u00e9quent, il est essentiel que les \u00e9valuateurs et les avocats comprennent quels sont les d\u00e9tenteurs de droits, de successions et de droits fonciers qui sont admissibles en vertu des d\u00e9finitions de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb aux fins d\u2019expropriation. Cela n\u00e9cessite de comprendre les mots et les phrases qui se trouvent dans les d\u00e9finitions et la fa\u00e7on dont les mots et les phrases ont \u00e9t\u00e9 interpr\u00e9t\u00e9s par les tribunaux au sein d\u2019une juridiction particuli\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n Cet article pr\u00e9sente un aper\u00e7u des d\u00e9finitions du terme \u00ab propri\u00e9taire \u00bb dans la l\u00e9gislation canadienne en mati\u00e8re d\u2019expropriation et des exemples montrant comment les tribunaux et les cours traitent les questions concernant les \u00ab propri\u00e9taires \u00bb aux fins de l\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n D\u00e9finitions de terme \u00ab propri\u00e9taire \u00bb dans la l\u00e9gislation canadienne en mati\u00e8re d\u2019expropriation<\/strong><\/p>\n\n\n\n Au Canada, le spectre des d\u00e9finitions du terme \u00ab propri\u00e9taire \u00bb varie de quelques mots \u00e0 plusieurs paragraphes. Un exemple d\u2019une d\u00e9finition de quelques mots est celui adopt\u00e9 par le Nunavut (Territoires du Nord-Ouest), qui pr\u00e9voit simplement \u00ab \u201cpropri\u00e9taire\u201d ou \u201ctitulaire\u201d, en mati\u00e8re d\u2019int\u00e9r\u00eat expropri\u00e9, s\u2019entend notamment du titulaire d\u2019un int\u00e9r\u00eat \u00e0 bail. \u00bb1 \u00c0 Terre-Neuve-et-Labrador, la d\u00e9finition de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb inclut \u00ab purported owner. \u00bb2 \u00c0 l\u2019\u00e9chelle f\u00e9d\u00e9rale, il n\u2019y a aucune d\u00e9finition de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb.3<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n La Colombie-Britannique a adopt\u00e9 une d\u00e9finition plus d\u00e9taill\u00e9e :<\/p>\n\n\n\n « owner », in relation to land, means<\/p>\n\n\n\n (a) a person who has an estate, interest, right or title in or to the land including a person who holds a subsisting judgment or builder’s lien,<\/p>\n\n\n\n (b) a committee under the Patients Property Act,<\/p>\n\n\n\n (b.1) an attorney under Part 2 of the Power of Attorney Act,<\/p>\n\n\n\n (b.2) a guardian, executor, administrator or trustee in whom land is vested, or<\/p>\n\n\n\n (c) a person who is in legal possession or occupation of land, other than a person who leases residential premises under an agreement that has a term of less than one year<\/p>\n\n\n\n Dans d\u2019autres r\u00e9gions du pays, les d\u00e9finitions utilisent divers termes et phrases. L\u2019Alberta d\u00e9finit, entre autres, le terme \u00ab propri\u00e9taire \u00bb par \u00ab any other person who is known by the expropriating authority to have an interest in the land. \u00bb5<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Plusieurs provinces font directement r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 des pr\u00eats et \u00e0 des cr\u00e9anciers hypoth\u00e9caires, et donne une d\u00e9finition de \u00ab registered owners. \u00bb.6<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Au Nouveau-Brunswick, la d\u00e9finition de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb, en vertu de la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d\u2019expropriation, comprend tout simplement \u00ab une personne titulaire d\u2019un droit de tenure, d\u2019une servitude, d\u2019un droit d\u2019usage ou autre droit dans ou sur un bien-fonds, ou y aff\u00e9rents. \u00bb7<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n \u00c0 l\u2019\u00cele -du-Prince -\u00c9douard et aux Territoires du Yukon, la d\u00e9finition de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb fait mention de \u00ab mortgagee, lessee, tenant, occupant and person entitled to a limited estate or interest\u2026 \u00bb8<\/sup><\/em> La d\u00e9finition des Territoires du Yukon ajoute : \u00ab cr\u00e9ancier saisissant. \u00bb<\/p>\n\n\n\n Au Qu\u00e9bec, la loi en mati\u00e8re d\u2019expropriation fait \u00e9tat de \u00ab propri\u00e9taire de l\u2019immeuble ou au titulaire du droit r\u00e9el immobilier \u00e0 exproprier, \u00bb ce qui correspond aux concepts de droits de propri\u00e9t\u00e9 en vertu du Code civil.9<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Toutefois, peu importe le niveau de d\u00e9tail de la d\u00e9finition de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb, la jurisprudence exige toujours un examen afin de d\u00e9terminer de quelle mani\u00e8re les tribunaux et les cours d\u2019expropriation ont interpr\u00e9t\u00e9 les d\u00e9finitions.<\/p>\n\n\n\n Exemples de la jurisprudence<\/strong><\/p>\n\n\n\n Occupation<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n L\u2019occupation est un concept populaire dans les d\u00e9finitions de \u00ab propri\u00e9taire \u00bb. Mais la question est de savoir le degr\u00e9 d\u2019occupation qui suffira. En Colombie-Britannique, un entrepreneur a d\u00e9pass\u00e9 la date limite pour pr\u00e9senter une demande de privil\u00e8ge de constructeur dans le cadre d\u2019un contrat de construction avec le CCDC. L\u2019entrepreneur a tent\u00e9 de surmonter cet obstacle en faisant valoir qu\u2019il occupait le terrain en vertu du contrat de construction et des activit\u00e9s sur le terrain vis\u00e9. Le tribunal n\u2019\u00e9tait pas d\u2019accord, en soulignant que les droits de l\u2019entrepreneur se trouvaient dans le contrat. Le niveau de possession \u00e9tait suffisant pour entreprendre les travaux. Le tribunal a constat\u00e9 que \u00ab poss\u00e9der ou occuper un terrain \u00bb dans la loi signifiait plus qu\u2019un simple droit d\u2019occuper le terrain. Il s\u2019agissait plut\u00f4t d\u2019un droit r\u00e9el immobilier. Il doit y avoir un avantage provenant du terrain lui-m\u00eame.10<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Cependant, alors que la loi en Colombie-Britannique pourrait exiger qu\u2019un avantage soit tir\u00e9 de l\u2019exploitation du terrain avant de devenir \u00ab propri\u00e9taire \u00bb, l\u2019occupation exclusive ou quelque forme d\u2019occupation permettant une action en intrusion ne serait probablement pas n\u00e9cessaire afin d\u2019\u00eatre un \u00ab propri\u00e9taire \u00bb dans cette province. Ainsi, il est permis de croire qu\u2019un projet d\u2019autoroute empi\u00e9tant sur des droits en vertu d\u2019un permis de p\u00e2turage provincial pourrait donner lieu \u00e0 une indemnisation.11<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Droits per\u00e7us\/implicites<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n En tant que propri\u00e9taire d\u2019un chantier de d\u00e9molition d\u2019automobile, l\u2019entreprise A a permis \u00e0 la soci\u00e9t\u00e9 B d\u2019exploiter une partie du chantier pour ses activit\u00e9s commerciales. Les deux soci\u00e9t\u00e9s avaient des propri\u00e9taires communs. La propri\u00e9t\u00e9 et le contr\u00f4le communs ont suffi au tribunal pour juger qu\u2019il \u00e9tait dans l\u2019int\u00e9r\u00eat de l\u2019entreprise A de s\u2019assurer que l\u2019entreprise B continue d\u2019exploiter \u00e0 partir de la propri\u00e9t\u00e9 vis\u00e9e et l\u2019entreprise B ne se pr\u00e9occuperait pas du maintien de son droit de continuer \u00e0 le faire. On a constat\u00e9 que l\u2019entreprise B avait droit \u00e0 une indemnisation en lien avec le terrain expropri\u00e9.12<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Un propri\u00e9taire a vendu une de ses deux parcelles, mais a continu\u00e9 d\u2019avoir acc\u00e8s \u00e0 l\u2019autre par la parcelle vendue. Il n\u2019y avait aucune r\u00e9serve expresse d\u2019une servitude au profit du vendeur. N\u00e9anmoins, le tribunal a jug\u00e9 que l\u2019acheteur \u00e9tait au courant de l\u2019acc\u00e8s par sa propri\u00e9t\u00e9 et qu\u2019il l\u2019avait approuv\u00e9, et par cons\u00e9quent, il y avait une servitude implicite au profit du vendeur donnant ainsi \u00e0 ce dernier un droit indemnisable qui avait \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9.<\/p>\n\n\n\n Droits non enregistr\u00e9s<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n En Colombie-Britannique, il n\u2019est pas n\u00e9cessaire de signifier un avis d\u2019expropriation aux titulaires de droits non enregistr\u00e9s, mais les titulaires de ces droits sont admissibles \u00e0 une indemnisation. Le jugement de la Cour d\u2019appel stipulant que le d\u00e9lai impos\u00e9 pour obtenir une indemnit\u00e9 en vertu des lois en mati\u00e8re d\u2019expropriation est d\u00e9clench\u00e9 par le paiement d\u2019un \u00ab paiement anticip\u00e9 \u00bb est d\u2019une importance pratique. Sans un paiement anticip\u00e9, le d\u00e9lai dans lequel on peut d\u00e9poser une r\u00e9clamation d\u2019indemnisation ne s\u2019applique pas.14<\/em><\/sup><\/p>\n\n\n\n La combinaison des droits<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Le propri\u00e9taire de l\u2019int\u00e9r\u00eat en fief simple d\u2019une station d\u2019essence a \u00e9galement lou\u00e9 le site adjacent et l\u2019a utilis\u00e9 pour exploiter la station d\u2019essence. Une colonne de support pour un syst\u00e8me de transport l\u00e9ger et rapide a \u00e9t\u00e9 \u00e9rig\u00e9e sur la parcelle lou\u00e9e. Afin de d\u00e9terminer l\u2019indemnisation d\u2019une prise partielle, la cour et le tribunal d\u2019expropriation ont convenu que le bail et l\u2019int\u00e9r\u00eat en fief simple ont men\u00e9 \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 unifi\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Conventions fiduciaires<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n La plupart des juridictions pr\u00e9voient express\u00e9ment qu\u2019un terrain peut \u00eatre d\u00e9tenu par un fiduciaire et que les titulaires sous-jacents de droits dans la fiducie sont admissibles \u00e0 une indemnisation. Au moins en Colombie-Britannique, les propri\u00e9taires non enregistr\u00e9s de droits peuvent ne pas avoir droit \u00e0 un avis d\u2019expropriation, mais ils peuvent faire une r\u00e9clamation d\u2019indemnisation.<\/p>\n\n\n\n Profit \u00e0 prendre<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Un droit d\u2019enlever tous les mat\u00e9riaux naturels in situ de terrains particuliers a \u00e9t\u00e9 reconnu comme un profit \u00e0 prendre, donnant ainsi un droit immobilier et faisait du titulaire du droit un propri\u00e9taire en vertu de la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d\u2019expropriation.17<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Parcs de stationnement adjacents \u00e0 un restaurant<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Le locataire de locaux utilis\u00e9s comme restaurant n\u2019a pu obtenir une indemnit\u00e9 lorsque le stationnement adjacent a \u00e9t\u00e9 partiellement expropri\u00e9. Le tribunal a interpr\u00e9t\u00e9 les termes du bail comme n\u00e9cessitant un acc\u00e8s raisonnable au restaurant, mais pas une utilisation raisonnable au parc de stationnement.18<\/sup><\/em> Le litige s\u2019av\u00e8re une indication de la nature tributaire des faits des cas d\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n Conventions imparfaites en mati\u00e8re de sous-location<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Un demandeur occupait un lot sur plan d\u2019eau en vertu d\u2019une sous-location. Le sous-locateur n\u2019avait pas obtenu l\u2019approbation du propri\u00e9taire pour la sous-location, mais ce dernier en avait pris connaissance directement. L\u2019argument de l\u2019autorit\u00e9 expropriante selon lequel le demandeur n\u2019\u00e9tait pas un \u00ab propri\u00e9taire \u00bb parce qu\u2019il n\u2019\u00e9tait pas en possession juridique n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 accept\u00e9. Le tribunal a conclu que le demandeur \u00e9tait au moins en possession l\u00e9gale, mais que le demandeur n\u2019avait pas \u00e9tabli qu\u2019il y avait eu une expropriation.19<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Contrats de location<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n Il est possible que des raisons techniques emp\u00eachent certaines personnes de se qualifier comme locataires ou preneurs \u00e0 bail, mais ces personnes pourraient peut-\u00eatre se qualifier comme occupants en vertu des diff\u00e9rentes d\u00e9finitions du terme \u00ab propri\u00e9taire \u00bb.20<\/sup><\/em><\/p>\n\n\n\n Conclusion<\/strong><\/em><\/p>\n\n\n\n De toute \u00e9vidence, la d\u00e9signation des parties qui peuvent \u00eatre \u00ab propri\u00e9taires \u00bb en vertu des lois en mati\u00e8re d\u2019expropriation n\u2019est souvent pas simple. Bien que la premi\u00e8re t\u00e2che soit sans contredit l\u2019examen du titre de la propri\u00e9t\u00e9 en question, les mesures suppl\u00e9mentaires incluront :<\/p>\n\n\n\n Notes en bas de page<\/strong><\/p>\n\n\n\n Loi sur l’expropriation, LRTN-O (Nu) 1988, c E-11<\/p>\n\n\n\n 2<\/sup> Expropriation Act,<\/em> RSNL 1990, c E-19, s 2<\/p>\n\n\n\n 3<\/sup> Expropriation Act<\/em>, RSC 1985, c E-21, s 7<\/p>\n\n\n\n 4<\/sup> Expropriation Act<\/em>, RSBC 1996, c 125<\/p>\n\n\n\n 5<\/sup> Expropriation Act,<\/em> RSA 2000, c E-13, s 1<\/p>\n\n\n\n 6<\/sup> Expropriation Act<\/em>, CCSM, c E190, s 1; Expropriations Act<\/em>, RSO 1990, c E.26, s 1; Expropriation Act,<\/em> RSNS 1989, c 156, s 3; Expropriation Act<\/em>, RSS 1989, c 156, s 1<\/p>\n\n\n\n 7<\/sup> Loi sur l’expropriation<\/em>, LRN-B 1973, c E-14<\/p>\n\n\n\n 8<\/sup> Expropriation Act,<\/em> RSPEI 1988, c E-13, s 1; Loi sur l\u2019expropriation, RSY 2002, c 81, s 1<\/p>\n\n\n\n 9<\/sup> Expropriation Act<\/em>, CQLR, c E-24, c 40<\/p>\n\n\n\n 10<\/sup> Linear Construction Corp. v British Columbia<\/em> (Minister of Transportation & Highways), 1997 CarswellBC 2874 (BCCA)<\/p>\n\n\n\n 11<\/sup> Douglas Lake Cattle Co v British Columbia<\/em>, [1990] BCJ No 2307 (QL) (BCCA)<\/p>\n\n\n\n 12<\/sup> Al\u2019s Auto Wrecking Ltd v Surrey (City),<\/em> 2006 CarswellBC 646 (BCECB)<\/p>\n\n\n\n 13<\/sup> Captain\u2019s Square Holdings Ltd. v British Columbia<\/em> (Minister of Transportation & Highways), 1997 CarswellBC 3149<\/p>\n\n\n\n 14<\/sup> Van Kam Freightways Ltd v Kelowna (City)<\/em> 2007 BCCA 287; British Columbia v Schneider, [1996] BCJ No 1977 (QL) (BCCA)<\/p>\n\n\n\n 15<\/sup> Holdom v British Columbia Transit<\/em> 2006 BCCA 282<\/p>\n\n\n\n 16<\/sup> Schneider, supra; Pentecostal Assemblies of Canada v British Columbia<\/em> (Minister of Transportation & Highways), 1999 CarswellBC 1710 (BCECB)<\/p>\n\n\n\n 17<\/sup> McPhail\u2019s Equipment Co v Surrey (City)<\/em>, 1995 CarswellBC 2593; Langdale Landing Properties Ltd. v British Columbia 2003 CarswellBC 3556 (BCECB)<\/p>\n\n\n\n 18<\/sup> Anderson v British Columbia<\/em> (Minister of Transportation & Highways), 1995 CarswellBC 2585 (BCECB)<\/p>\n\n\n\n 19<\/sup> Vancouver Marina (1971) Ltd v British Columbia<\/em> (Minister of Transportation & Highways), 2000 CarswellBC 2883 (BCECB)<\/p>\n\n\n\n 20<\/sup> Maddock v Surrey (City), 2001 Carswel<\/em>l BC 3278 (BCECB); El & El Investments Ltd v Surrey School District No. 36, 1995 CarswellBC 2574 (BCECB)<\/p>\n\n\n\n Remarque <\/strong>: cet article est fourni aux fins de susciter des discussions et de signaler aux praticiens certains d\u00e9fis pr\u00e9sent\u00e9s dans la loi. Il ne constitue pas des conseils juridiques. Toute question relative \u00e0 l\u2019applicabilit\u00e9 de la l\u00e9gislation en mati\u00e8re d\u2019expropriation dans certaines circonstances devrait \u00eatre soulev\u00e9e aupr\u00e8s d\u2019avocats et de praticiens en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation.<\/em><\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par John Chevtchouk , Avocat et Procureur, C. 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