Voici un exemple de la fa\u00e7on dont un CRA a r\u00e9ussi \u00e0 diversifier sa pratique.<\/p>\n\n\n\n
Leigh Walker<\/strong>, CRA, est associ\u00e9 directeur g\u00e9n\u00e9ral au cabinet d\u2019\u00e9valuation immobili\u00e8re Lawrenson Walker Appraisers de Vancouver, en Colombie-Britannique, un cabinet sp\u00e9cialis\u00e9 dans les \u00e9valuations r\u00e9sidentielles. Leigh travaille dans le secteur immobilier depuis 1993 et a re\u00e7u l\u2019accr\u00e9ditation CRA (\u00e9valuateur r\u00e9sidentiel canadien) de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE). Il est aussi membre du Greater Vancouver Real Estate Board (GVREB), de l\u2019Association canadienne de l\u2019immeuble (ACI) et de la Mortgage Brokers Association of BC (MBABC). En 2011, Leigh a \u00e9t\u00e9 \u00e9lue au Conseil d\u2019administration du chapitre de Vancouver de l\u2019ICE et a \u00e9t\u00e9 nomm\u00e9 au Conseil d\u2019administration de l\u2019association de l\u2019ICE en Colombie-Britannique.<\/p>\n\n\n\n Propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es<\/strong><\/p>\n\n\n\n Quelle est la signification du terme propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e pour un \u00e9valuateur professionnel?<\/p>\n\n\n\n Les propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es se d\u00e9finissent par la pr\u00e9sence de caract\u00e9ristiques particuli\u00e8res qui ont des effets n\u00e9gatifs pour leur valeur. Il peut s\u2019agir de caract\u00e9ristiques physiques, de facteurs g\u00e9ographiques ou l\u00e9gaux, d\u2019\u00e9l\u00e9ments de stigmatisation, etc. Dans ma pratique, les facteurs de propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e qui se pr\u00e9sentent le plus souvent concernent la culture de la marijuana, les aspects de copropri\u00e9t\u00e9 dans le cadre de grands projets immobiliers ou d\u2019\u00e9valuations sp\u00e9ciales, les sites contamin\u00e9s et, occasionnellement, les sc\u00e8nes de crime.<\/p>\n\n\n\n Existe-t-il un volume de travail important dans ce secteur particulier?<\/p>\n\n\n\n Mon entreprise ne recherche pas ce type d\u2019\u00e9valuation, mais notre march\u00e9 fait en sorte que nous rencontrons un certain pourcentage de propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es. Malheureusement, la culture de la marijuana \u2013 l\u00e9gale ou ill\u00e9gale \u2013 est pr\u00e9sente dans notre secteur d\u2019op\u00e9rations. Il existe environ 20 000 sites de culture ill\u00e9gale de marijuana en Colombie-Britannique; 4 000 \u00e0 Vancouver uniquement. Lorsque vous ajoutez \u00e0 ce total les anciens sites de culture et les op\u00e9rations de culture l\u00e9gales, et bien, ce sc\u00e9nario se pr\u00e9sente souvent lors de nos \u00e9valuations. Je dirais que ma firme rencontre des cas de propri\u00e9t\u00e9s qui ont servi \u00e0 la culture de la marijuana une ou deux fois par semaine, une fr\u00e9quence constante depuis les derni\u00e8res ann\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Comment avez-vous commenc\u00e9 \u00e0 r\u00e9aliser des \u00e9valuations de propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es?<\/p>\n\n\n\n Au milieu des ann\u00e9es 1990, la Colombie-Britannique a v\u00e9cu ce qu\u2019on a nomm\u00e9 la \u00ab Leaky Condo Crisis<\/em> \u00bb (crise des condos touch\u00e9s par des infiltrations). Pendant cette p\u00e9riode, un grand pourcentage de copropri\u00e9t\u00e9s construites dans une p\u00e9riode pr\u00e9cise ont connu d\u2019importants probl\u00e8mes d\u2019infiltration d\u2019eau provoqu\u00e9s par la d\u00e9faillance pr\u00e9matur\u00e9e de l\u2019enveloppe du b\u00e2timent. Le co\u00fbt total des r\u00e9parations pour ces \u00ab condos perm\u00e9ables \u00bb a atteint environ 4 milliards de dollars. Pendant cette p\u00e9riode, je r\u00e9alisais un grand nombre d\u2019\u00e9valuations pour un assureur hypoth\u00e9caire qui se retrouvait au milieu de cette crise et dont la situation devenait plut\u00f4t \u00ab p\u00e9rilleuse \u00bb au point de vue de la s\u00e9curit\u00e9 hypoth\u00e9caire. C\u2019est \u00e0 ce moment que j\u2019en ai appris beaucoup sur la fa\u00e7on d\u2019\u00e9valuer une propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n Avez-vous suivi des cours de perfectionnement dans ce secteur de l\u2019\u00e9valuation? <\/p>\n\n\n\n \u00c0 ce moment-l\u00e0, il n\u2019existait pas d\u2019occasions de perfectionnement pour l\u2019\u00e9valuation de ce type de propri\u00e9t\u00e9s. J\u2019ai plut\u00f4t tent\u00e9 d\u2019\u00eatre cr\u00e9atif dans mes recherches. J\u2019ai \u00e9tabli des contacts avec des intervenants \u0153uvrant dans les industries de l\u2019inspection des b\u00e2timents et de la restauration des sites. Cette d\u00e9marche m\u2019a aid\u00e9 \u00e0 mieux comprendre comment les op\u00e9rations de culture de marijuana peuvent affecter une maison.<\/p>\n\n\n\n Pour mieux comprendre des enjeux de copropri\u00e9t\u00e9s, j\u2019ai suivi des cours offerts par le Greater Vancouver Real Estate Board. Les cours \u00e9taient con\u00e7us pour les courtiers immobiliers, mais ils \u00e9taient extr\u00eamement utiles dans une perspective d\u2019\u00e9valuation. Je suis aussi devenu b\u00e9n\u00e9vole pour plusieurs conseils de copropri\u00e9t\u00e9s, comme pr\u00e9sident ou simple membre. Cet investissement personnel m\u2019a donn\u00e9 l\u2019occasion d\u2019apprivoiser la Strata Property Act<\/em> (Loi sur la copropri\u00e9t\u00e9<\/em>) et de mieux comprendre comment les soci\u00e9t\u00e9s de condominiums font face aux difficult\u00e9s financi\u00e8res et aux enjeux entourant les r\u00e9parations.<\/p>\n\n\n\n Mon meilleur apprentissage est toutefois venu d\u2019un fantastique mentorat. Rien ne peut vraiment remplacer la transmission des connaissances d\u2019une g\u00e9n\u00e9ration \u00e0 l\u2019autre. Mon mentor \u00e9tait Don Lawrenson, CRA. Je me suis joint \u00e0 sa firme, Don Lawrenson and Associates Ltd., en 1996 et j\u2019ai achet\u00e9 l\u2019entreprise en 2007. Don \u0153uvre toujours comme \u00e9valuateur chez nous. <\/p>\n\n\n\n Comment vous assurez-vous de rester dans le champ d\u2019activit\u00e9 d\u2019un CRA lorsque vous r\u00e9alisez une \u00e9valuation pour ce types de propri\u00e9t\u00e9s?<\/p>\n\n\n\n \u00c0 mon point de vue, je dois simplement m\u2019en tenir aux Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada<\/em> (NUPPEC). Nous gardons l\u2019\u0153il sur le zonage, l\u2019utilisation optimale, les copropri\u00e9t\u00e9s d\u2019un maximum de quatre unit\u00e9s, le potentiel de d\u00e9veloppement, etc. Nous avons en outre cr\u00e9\u00e9 des relations avec un certain nombre d\u2019entreprises commerciales et nous leur confions r\u00e9guli\u00e8rement des affectations lorsque nous risquons d\u2019aller au-del\u00e0 de notre champ d\u2019activit\u00e9s. Un CRA doit bien comprendre son champ d\u2019activit\u00e9s. Il ne devrait jamais accepter des affectations qui ne font pas partie de son champ de comp\u00e9tences. \u00c0 l\u2019inverse, je crois fermement que les AACI qui ne r\u00e9pondent pas aux exigences de comp\u00e9tence pour r\u00e9aliser des \u00e9valuations r\u00e9sidentielles, puisqu\u2019ils travaillent principalement dans le secteur immobilier commercial, devraient transmettre ces affectations \u00e0 un CRA. Les exigences de comp\u00e9tence, ce n\u2019est pas un sens unique.<\/p>\n\n\n\n Quelles sont les comp\u00e9tences d\u2019\u00e9valuateur les plus sollicit\u00e9es lors d\u2019une \u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es?<\/p>\n\n\n\n Vous devrez utiliser vos talents d\u2019enqu\u00eateur, vos habilet\u00e9s de recherche et votre connaissance du march\u00e9. Ce qui est le plus int\u00e9ressant, c\u2019est d\u2019utiliser vos comp\u00e9tences pour mieux comprendre la r\u00e9action du \u00ab march\u00e9 \u00bb face \u00e0 une d\u00e9t\u00e9rioration en particulier. Va-t-elle effrayer les acheteurs ou les pr\u00eateurs hypoth\u00e9caires? Dans l\u2019affirmative, comment la valeur sera-t-elle affect\u00e9e?<\/p>\n\n\n\n Quels sont les d\u00e9fis les plus importants lors de l\u2019\u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es?<\/p>\n\n\n\n Les types de propri\u00e9t\u00e9s qui sont consid\u00e9r\u00e9es comme d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es sont en constante modification. Comme indiqu\u00e9 plus t\u00f4t, une grande partie de mon travail a \u00e9t\u00e9 consacr\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9pisode des \u00ab condos perm\u00e9ables \u00bb vers la fin des ann\u00e9es 1990. De nos jours, il reste tr\u00e8s peu de ces cas, mais les cas de culture de marijuana sont beaucoup plus nombreux. Je suis certain que, dans le futur, j\u2019aurai \u00e0 travailler avec d\u2019autres types de propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es.<\/p>\n\n\n\n Ce qui a \u00e9t\u00e9 stimulant et int\u00e9ressant, c\u2019est de d\u00e9terminer comment les diff\u00e9rents sous-march\u00e9s \u00e9valuaient les propri\u00e9t\u00e9s qui avaient h\u00e9berg\u00e9 des sites de culture. Selon le march\u00e9 et ses tendances, l\u2019effet d\u2019une stigmatisation associ\u00e9e \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 peut \u00eatre compl\u00e8tement diff\u00e9rent. Par exemple, je suis s\u00fbr que la population de la Colombie-Britannique ne voit pas ces propri\u00e9t\u00e9s du m\u00eame \u0153il que les habitants des autres provinces. M\u00eame en Colombie-Britannique, le degr\u00e9 de stigmatisation associ\u00e9e \u00e0 des op\u00e9rations de culture et la dur\u00e9e du stigmate peuvent varier d\u2019un quartier \u00e0 l\u2019autre. Les politiques des pr\u00eateurs et assureurs hypoth\u00e9caires portant sur les maisons qui ont d\u00e9j\u00e0 h\u00e9berg\u00e9 des sites de culture peuvent \u00e9galement varier en fonction des conditions du march\u00e9; tout ce mouvement peut parfois devenir difficile \u00e0 suivre.<\/p>\n\n\n\n Que trouvez-vous gratifiant dans ce type de travail? <\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9valuation des propri\u00e9t\u00e9s d\u00e9t\u00e9rior\u00e9es est vraiment int\u00e9ressante. La plus grande partie des \u00e9valuations que je r\u00e9alise pour des besoins hypoth\u00e9caires est souvent monotone. C\u2019est stimulant de se voir attribuer une \u00e9valuation qui sort des sentiers battus. Ce type de travail a bien s\u00fbr rendu ma pratique plus difficile, mais d\u2019un point de vue personnel, il m\u2019a permis de devenir un \u00e9valuateur plus complet.<\/p>\n\n\n\n Est-ce que vous recommandez ce type de travail pour les \u00e9valuateurs?<\/p>\n\n\n\n Tout \u00e0 fait. Je crois qu\u2019il est important pour un \u00e9valuateur de vouloir r\u00e9aliser des \u00e9valuations qui sont plus difficiles et d\u2019\u00eatre en mesure de le faire. C\u2019est frustrant d\u2019entendre qu\u2019un \u00e9valuateur a refus\u00e9 une \u00e9valuation r\u00e9sidentielle simplement parce qu\u2019elle \u00e9tait difficile. Si une \u00e9valuation est trop difficile pour un membre d\u00e9sign\u00e9 de l\u2019organisme d\u2019\u00e9valuation le plus importante au pays, alors QUI est qualifi\u00e9? Je ne propose pas d\u2019aller au-del\u00e0 de nos comp\u00e9tences, mais nous devons accepter les affectations difficiles; pour un \u00e9valuateur, il s\u2019agit l\u00e0 d\u2019une v\u00e9ritable occasion d\u2019am\u00e9liorer ses connaissances et de d\u00e9velopper l\u2019ensemble de ses comp\u00e9tences.<\/p>\n\n\n\n Quels conseils ou suggestions donneriez-vous \u00e0 un \u00e9valuateur qui voudrait prendre une affectation pour une propri\u00e9t\u00e9 d\u00e9t\u00e9rior\u00e9e?<\/p>\n\n\n\n Mon meilleur conseil, c\u2019est : \u00ab ralentissez et prenez votre temps \u00bb. Communiquez avec votre client avant la fin de l\u2019\u00e9valuation pour les informer de la situation; \u00e7a aussi, c\u2019est une bonne id\u00e9e. Enfin, si vous \u00eates nouveau dans le domaine, travaillez en \u00e9troite collaboration avec un mentor, rappelez-vous que le rapport doit toujours \u00eatre en conformit\u00e9 avec NUPPEC.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Voici un exemple de la fa\u00e7on dont un CRA a r\u00e9ussi \u00e0 diversifier sa pratique. 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