<\/p>\n
Toutes les \u00e9valuations effectu\u00e9es au Canada par les membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) doivent se conformer aux normes de l\u2019ICE \u00e9nonc\u00e9es dans les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada <\/em>(<\/em>NUPPEC<\/em>).<\/em> Tous les membres de l\u2019ICE doivent recevoir des instructions r\u00e9guli\u00e8res quant \u00e0 la conformit\u00e9 aux NUPPEC<\/em> comme condition pr\u00e9alable au maintien de leur d\u00e9signation et de leur statut de membre. La totalit\u00e9 des NUPPEC<\/em> doit \u00eatre observ\u00e9e, ce qui comprend sans y \u00eatre assujettie, la mise en garde en mati\u00e8re d\u2019exception juridictionnelle. Le pr\u00e9sent article entreprend d\u2019explorer l\u2019exception juridictionnelle et ses rapports avec l\u2019\u00e9valuation d\u2019un bien immobilier faisant l\u2019objet d\u2019une expropriation en conformit\u00e9 de la Loi sur l\u2019expropriation de l\u2019Ontario<\/em> (<\/em>LEO<\/em>)<\/em> par un membre de l\u2019ICE. L\u2019exception juridictionnelle a de profondes r\u00e9percussions sur une \u00e9valuation dans le cas de terrains faisant l\u2019objet d\u2019une expropriation en conformit\u00e9 de la LEO<\/em> et touche plusieurs aspects de l\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n <\/p>\n Les NUPPEC<\/em> et l\u2019exception juridictionnelle<\/strong><\/p>\n Les NUPPEC<\/em> ont pour objectif \u00ab de promouvoir et de maintenir un haut niveau de confiance de la part du public envers la pratique de l\u2019\u00e9valuation professionnelle en \u00e9tablissant des exigences relativement aux contrats de services d\u2019\u00e9valuation, d\u2019examen, de consultation et de planification du fonds de r\u00e9serve. \u00bb1<\/sup> L\u2019une des principales fa\u00e7ons d\u2019y parvenir consiste \u00e0 appliquer l\u2019exigence pr\u00e9alable voulant que toute \u00e9valuation effectu\u00e9e par un membre de l\u2019ICE soit conforme \u00e0 toutes les lois et politiques publiques pertinentes r\u00e9gissant le bien immobilier faisant l\u2019objet de l\u2019\u00e9valuation et au but du contrat de service. Cependant, il arrive parfois que les d\u00e9finitions, r\u00e8gles et commentaires pertinents des NUPPEC<\/em> applicables \u00e0 l\u2019\u00e9valuation sont en contradiction de la l\u00e9gislation. En pareil cas, la r\u00e8gle d\u2019exception juridictionnelle des NUPPEC<\/em> entre en jeu, accordant la priorit\u00e9 \u00e0 la l\u00e9gislation pertinente par rapport aux d\u00e9finitions, r\u00e8gles et commentaires pertinents des NUPPEC<\/em>.<\/p>\n Il convient de noter la section 3.6 des NUPPEC 2014 :<\/em><\/p>\n 3.6 Exception juridictionnelle<\/strong><\/p>\n 3.6.1 Condition d\u2019un contrat de service qui annule une ou plusieurs parties des Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em> lorsque la conformit\u00e9 serait contraire \u00e0 la loi ou aux politiques publiques applicables au contrat de service.<\/p>\n 3.6.2 La question de juridiction est li\u00e9e \u00e0 la base juridique permettant de l\u00e9gif\u00e9rer, d\u2019appliquer ou d\u2019interpr\u00e9ter les lois f\u00e9d\u00e9rales, provinciales ou municipales. Il serait trompeur de ne pas signaler la(les) partie(s) des NUPPEC<\/em> faisant l\u2019objet d\u2019une exception juridictionnelle et la base juridique sur laquelle cette exception repose.<\/p>\n 3.6.3 Dans chaque cas, il incombe \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur et non au client ou \u00e0 tout autre utilisateur pr\u00e9vu de d\u00e9terminer si l\u2019utilisation d\u2019une exception juridictionnelle est appropri\u00e9e. <\/em>Il est contraire \u00e0 l\u2019\u00e9thique pour un membre de compl\u00e9ter un travail qui ne peut \u00eatre appuy\u00e9 par un \u00e9valuateur raisonnable.<\/p>\n Dans chaque cas o\u00f9 on invoque une exception juridictionnelle dans un rapport d\u2019\u00e9valuation, on doit appliquer une hypoth\u00e8se extraordinaire et une condition limitative exceptionnelle.<\/p>\n 7.11 Hypoth\u00e8ses et conditions limitatives<\/em><\/strong><\/p>\n 7.11.2 : Une hypoth\u00e8se extraordinaire 7.11.3 : Une condition limitative exceptionnelle est une modification ou une d\u00e9rogation n\u00e9cessaire \u00e0 une r\u00e8gle. Il incombe \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur d\u2019expliquer et de justifier cette n\u00e9cessit\u00e9 dans son rapport et de s\u2019assurer, avant d\u2019accepter un contrat de service et d\u2019invoquer une condition limitative exceptionnelle, que la port\u00e9e de cette condition sur les travaux permettra d\u2019\u00e9laborer des opinions et des conclusions cr\u00e9dibles.<\/p>\n 7.12 : Conditions hypoth\u00e9tiques<\/em><\/strong><\/p>\n 7.12.1 : Les conditions hypoth\u00e9tiques peuvent \u00eatre utilis\u00e9es au besoin \u00e0 des fins juridiques, \u00e0 des fins d\u2019analyse raisonnable ou pour permettre d\u2019effectuer des comparaisons. \u2026<\/p>\n 7.12.2 : Pour chaque condition hypoth\u00e9tique, le rapport doit contenir une hypoth\u00e8se extraordinaire.<\/p>\n 7.12.4 : Les \u00e9valuations r\u00e9alis\u00e9es \u00e0 des fins d\u2019expropriation peuvent comprendre des conditions hypoth\u00e9tiques et peuvent exiger que l\u2019\u00e9valuateur invoque une exception juridictionnelle.<\/p>\n 7.12.5 : La condition hypoth\u00e9tique doit \u00eatre clairement divulgu\u00e9e dans le rapport, cette divulgation comprenant une description de l\u2019hypoth\u00e8se, les raisons de son utilisation et ses r\u00e9percussions sur le r\u00e9sultat du contrat de service.<\/p>\n 7.12.6 : Une analyse fond\u00e9e sur une condition hypoth\u00e9tique ne doit pas rendre le rapport d\u2019\u00e9valuation trompeur.<\/p>\n Diverses lois sont en place en Ontario pour permettre l\u2019expropriation de terrains. Le pr\u00e9sent article aborde plus sp\u00e9cifiquement l\u2019incidence que peut avoir une exception juridictionnelle sur les divers composants d\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation visant \u00e0 assurer la conformit\u00e9 aux NUPPEC<\/em> et \u00e0 la LEO<\/em>.<\/p>\n <\/p>\n Les NUPPEC et la LEO<\/strong><\/p>\n Ignorer le parti architectural<\/strong><\/p>\n Le terme \u00ab parti architectural \u00bb utilis\u00e9 dans cet article se r\u00e9f\u00e8re aux am\u00e9liorations pr\u00e9vues qui n\u00e9cessitent l\u2019expropriation des terrains en objet. Les sections 14(4) et14(5) de la LEO<\/em> d\u00e9signant le parti architectural comme \u00ab l\u2019exploitation \u00bb.<\/p>\n Les NUPPEC<\/em> stipulent que, dans une \u00e9valuation, l\u2019\u00e9valuateur doit \u00ab pr\u00e9ciser l\u2019envergure des travaux requis pour r\u00e9aliser le contrat de service. \u00bb2<\/sup> Ceci inclut \u00ab la recherche des diff\u00e9rents facteurs physiques et \u00e9conomiques qui pourraient avoir une incidence sur le bien immobilier. \u00bb3<\/sup> De plus, les NUPPEC<\/em> affirment que l\u2019\u00e9valuateur doit \u00ab analyser l\u2019effet sur la valeur des am\u00e9liorations pr\u00e9vues par l\u2019\u00c9tat ou par des particuliers. \u00bb4<\/sup> Cependant, quand une \u00e9valuation est effectu\u00e9e aux fins d\u2019une expropriation en vertu de la LEO<\/em>, la section 14.4 de la LEO <\/em>pr\u00e9vaut, tel que pr\u00e9vu dans les dispositions suivantes :<\/p>\n Pour fixer la valeur marchande d\u2019un bien-fonds, il n\u2019est pas tenu compte des \u00e9l\u00e9ments suivants :<\/p>\n (a) l\u2019utilisation particuli\u00e8re \u00e0 laquelle l\u2019autorit\u00e9 expropriante destine le bien-fonds;<\/p>\n (b) l\u2019augmentation ou la diminution de la valeur du bien-fonds r\u00e9sultant de l\u2019exploitation ou de l\u2019imminence de l\u2019exploitation en vue de laquelle l\u2019expropriation a lieu, ou d\u2019une expropriation ou de la perspective imminente d\u2019expropriation;<\/p>\n (c)\u00a0 l\u2019augmentation de la valeur du bien-fonds r\u00e9sultant de l\u2019affectation de celui-ci \u00e0 une utilisation qui pourrait \u00eatre interdite par un tribunal, qui contrevient \u00e0 la loi ou qui porte pr\u00e9judice \u00e0 la sant\u00e9 des occupants du bien-fonds ou \u00e0 la sant\u00e9 publique. L.R.O. 1990, chap. E.26, par. 14 (4).<\/p>\n Par cons\u00e9quent, dans le cas d\u2019un rapport d\u2019\u00e9valuation r\u00e9dig\u00e9 en conformit\u00e9 de la LEO<\/em>, le parti architectural doit \u00eatre exclu du processus d\u2019\u00e9valuation. Ainsi, un composant des facteurs physiques et \u00e9conomiques qui pourrait affecter le bien-fonds, \u00e0 savoir une am\u00e9lioration publique pr\u00e9vue, n\u2019est pas prise en consid\u00e9ration dans l\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n \u00a0<\/strong><\/p>\n Am\u00e9lioration<\/strong><\/p>\n L\u2019am\u00e9lioration se d\u00e9finit, dans The Dictionary of Real Estate Appraisal<\/em>, comme : \u00ab des am\u00e9liorations consid\u00e9rables \u00e0 un bien immobilier repr\u00e9sentant des d\u00e9penses d\u2019immobilisations qui constituent plus que de simples r\u00e9parations. \u00bb (traduction)5 <\/sup>Dans le cas de terrains expropri\u00e9s en Ontario, on entend g\u00e9n\u00e9ralement par am\u00e9lioration une augmentation substantielle de la valeur marchande des terrains restants apr\u00e8s le retrait des terrains requis de la propri\u00e9t\u00e9 en objet, par suite de la construction et de l\u2019utilisation du parti architectural. Dans une \u00e9valuation caract\u00e9ristique, l\u2019am\u00e9lioration r\u00e9sultant du parti architectural doit \u00eatre prise en consid\u00e9ration dans l\u2019\u00e9valuation des terrains restants de mani\u00e8re \u00e0 ce que l\u2019\u00e9valuation soit conforme aux NUPPEC<\/em> et plus sp\u00e9cifiquement avec les r\u00e8gles 6.2.4 et 6.2.20 de la Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation et avec le commentaire 7.5.1.ii de la Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation qui fait r\u00e9f\u00e9rence \u00e0 l\u2019envergure des travaux et \u00e0 l\u2019analyse de l\u2019effet sur la valeur des am\u00e9liorations publiques ou priv\u00e9es pr\u00e9vues (voir la sous-section \u00ab Ignorer le parti architectural \u00bb du pr\u00e9sent article). Cependant, quand une \u00e9valuation est effectu\u00e9e \u00e0 des fins d\u2019expropriation en vertu de la LEO<\/em>, la section 23 de cette loi a pr\u00e9s\u00e9ance, tel qu\u2019indiqu\u00e9 ci-dessous :<\/p>\n <\/p>\n Autrement dit, m\u00eame si l\u2019am\u00e9lioration de la partie restante du bien-fonds apr\u00e8s la r\u00e9alisation du parti architectural puisse \u00eatre consid\u00e9rable, sa valeur peut \u00eatre prise en compte seulement dans la mesure o\u00f9 elle compense pour les dommages-int\u00e9r\u00eats allou\u00e9s pour effet pr\u00e9judiciable sur la partie restante <\/p>\n R\u00e9installation \u00e9quivalente<\/strong><\/p>\n Quand des terrains sont expropri\u00e9s, le propri\u00e9taire des terrains vis\u00e9s peut avoir droit \u00e0 ce qu\u2019on appelle une \u00ab r\u00e9installation \u00e9quivalente \u00bb dans le passage suivant de la LEO<\/em> :<\/p>\n (2) Si le bien-fonds expropri\u00e9 est utilis\u00e9 \u00e0 une fin d\u2019une nature telle qu\u2019il n\u2019existe ni demande g\u00e9n\u00e9rale ni march\u00e9 g\u00e9n\u00e9ral pour le bien-fonds \u00e0 cette fin et que le propri\u00e9taire a r\u00e9ellement l\u2019intention de se r\u00e9installer dans des immeubles semblables, la valeur marchande du bien-fonds est r\u00e9put\u00e9e correspondre aux frais raisonnables qu\u2019entra\u00eene une r\u00e9installation \u00e9quivalente. L.R.O. 1990, chap. E.26, par. 14 (2).<\/p>\n L\u2019obligation de se conformer \u00e0 la LEO<\/em> peut entra\u00eener un changement dans une \u00e9valuation effectu\u00e9e dans le but d\u2019estimer une r\u00e9installation \u00e9quivalente. L\u2019estimation de la valeur marchande d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 exige l\u2019application des m\u00e9thodes d\u2019\u00e9valuation pertinentes en conformit\u00e9 de la r\u00e8gle 6.2.16 de la Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation (c\u2019est-\u00e0-dire la m\u00e9thode du co\u00fbt et(ou) la m\u00e9thode de comparaison directe et(ou) la m\u00e9thode du revenu). Tel que pr\u00e9vu dans les NUPPEC<\/em>, dans son rapport d\u2019\u00e9valuation, l\u2019\u00e9valuateur doit :<\/p>\n 6.2.16 d\u00e9crire et utiliser les proc\u00e9dures d\u2019\u00e9valuation pertinentes au contrat de service, en plus d\u2019expliquer et justifier l\u2019exclusion de toute m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation habituelle.<\/p>\n Dans le cas d\u2019une maison unifamiliale avec am\u00e9liorations con\u00e7ues sp\u00e9cifiquement pour le propri\u00e9taire et qui ne sont pas communes sur le march\u00e9, la valeur marchande de la propri\u00e9t\u00e9 peut, dans certaines circonstances, \u00eatre estim\u00e9e en calculant le co\u00fbt de reproduction \u00e0 neuf d\u2019une r\u00e9sidence \u00e0 utilisation semblable plut\u00f4t qu\u2019en appliquant la m\u00e9thode de comparaison directe, la m\u00e9thode la plus fr\u00e9quemment utilis\u00e9es en \u00e9valuation de propri\u00e9t\u00e9s r\u00e9sidentielles.<\/p>\n On peut mesurer la r\u00e9installation \u00e9quivalente de plusieurs fa\u00e7ons, selon la situation, la d\u00e9finition des \u00ab frais raisonnables de r\u00e9installation \u00e9quivalente \u00bb \u00e9tant la mesure de la valeur. Cependant, la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 en conformit\u00e9 de la clause de r\u00e9installation \u00e9quivalente de la LEO<\/em> peut diff\u00e9rer consid\u00e9rablement de la m\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation ordinaire et peut attribuer plus (ou moins) de valeur \u00e0 certaines caract\u00e9ristiques de la propri\u00e9t\u00e9 en objet que ce qui serait attribuable dans une mesure de la valeur marchande purement d\u00e9riv\u00e9e du march\u00e9. La diff\u00e9rence r\u00e9sultante entre la valeur marchande estim\u00e9e selon la clause de r\u00e9installation \u00e9quivalente de la LEO<\/em> et la valeur marchande estim\u00e9e d\u00e9finie dans les NUPPEC<\/em> peut \u00eatre consid\u00e9rable.<\/p>\n <\/p>\n Conclusion<\/strong><\/p>\n Le rapprochement des NUPPEC<\/em> et de la LEO<\/em> se fait en invoquant des hypoth\u00e8ses extraordinaires et des conditions limitatives exceptionnelles dans le rapport d\u2019\u00e9valuation. La conformit\u00e9 aux NUPPEC<\/em> et \u00e0 la LEO<\/em> exige du praticien des connaissances approfondies des exigences pr\u00e9vues par la loi et de leurs r\u00e9percussions sur le processus d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n <\/p>\n Renvois<\/strong><\/p>\n Toutes les \u00e9valuations effectu\u00e9es au Canada par les membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) doivent se conformer aux normes de l\u2019ICE \u00e9nonc\u00e9es dans<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[701],"article_tag":[2116,1131,2113,1136,665,1138,2115,2114,1176,2117],"class_list":["post-36562","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-lisa-campbell","article_tag-conditions-limitatives-exceptionnelles","article_tag-equivalent-reinstatement-fr","article_tag-exception-juridictionnelle","article_tag-expropriation-fr","article_tag-extraordinary-assumption","article_tag-extraordinary-limiting-condition-fr","article_tag-hypotheses-extraordinaires","article_tag-loi-sur-lexpropriation-de-lontario-leo","article_tag-nuppec-fr","article_tag-reinstallation-equivalente"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/36562","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=36562"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=36562"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=36562"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}
est une hypoth\u00e8se \u2013 soit suppos\u00e9e
ou non confirm\u00e9e \u2013 qui, si elle s\u2019av\u00e8re non fond\u00e9e, pourrait modifier les opinions et les conclusions de l\u2019\u00e9valuateur. Une divulgation compl\u00e8te de toute hypoth\u00e8se extraordinaire
doit accompagner chaque \u00e9nonc\u00e9 d\u2019opinion ou de conclusion touch\u00e9e par cette hypoth\u00e8se (voir \u00e9galement
\u00ab Conditions hypoth\u00e9tiques \u00bb).<\/em><\/p>\n\n
es terrains r\u00e9sultant de la prise des terrains n\u00e9cessaires.<\/p>\n\n