{"id":39616,"date":"2016-08-23T14:28:08","date_gmt":"2016-08-23T18:28:08","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/expropriation-special-economic-advantage-revisited\/"},"modified":"2016-08-23T14:29:08","modified_gmt":"2016-08-23T10:29:08","slug":"expropriation-special-economic-advantage-revisited","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/expropriation-special-economic-advantage-revisited\/","title":{"rendered":"EXPROPRIATION : RETOUR SUR L\u2019\u2039 AVANTAGE \u00c9CONOMIQUE PARTICULIER \u203a"},"content":{"rendered":"\n

EXPROPRIATION : RETOUR SUR L\u2019\u2039 AVANTAGE \u00c9CONOMIQUE PARTICULIER \u203a<\/strong>
PAR JOHN SHEVCHUK, C.ARB, AACI (HON)
MEMBRE B\u00c9N\u00c9VOLE, SOUS-COMIT\u00c9 D\u2019APPEL, AVOCAT-PROCUREUR<\/p>\n\n\n\n

Lorsqu\u2019un bien immobilier est expropri\u00e9, plusieurs gouvernements au Canada pr\u00e9voient express\u00e9ment que le propri\u00e9taire doit \u00eatre indemnis\u00e9 en recevant un \u2039 avantage \u00e9conomique particulier \u203a relatif \u00e0 l\u2019utilisation du bien immobilier qui n\u2019entre pas autrement dans la valeur marchande de celui-ci. Toutefois, la r\u00e9clamation d\u2019une telle indemnisation n\u2019a r\u00e9ussi que dans tr\u00e8s peu de cas. C\u2019est \u00e0 se demander pourquoi.<\/p>\n\n\n\n

Un exemple que l\u2019on utilise fr\u00e9quemment pour justifier la revendication d\u2019un \u2039 avantage \u00e9conomique particulier \u203a est la d\u00e9cision rendue par la Cour supr\u00eame du Canada dans la cause Gagetown Lumber Co. v R. [Gagetown]. Des terrains forestiers en tenure franche et autoris\u00e9s avaient \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9s par la Couronne f\u00e9d\u00e9rale pour faciliter la construction d\u2019une base militaire \u00e0 Gagetown. Le d\u00e9tenteur de la teneur franche et des licences exploitait \u00e9galement une scierie, ainsi qu\u2019un parc \u00e0 bois d\u00e9bit\u00e9, o\u00f9 des installations sur rail permettaient d\u2019exporter le bois. Comme les terrains forestiers \u00e9taient situ\u00e9s tout pr\u00e8s de la scierie et du parc \u00e0 bois d\u00e9bit\u00e9, la cour a conclu qu\u2019il existait une valeur pour les propri\u00e9taires des terrains forestiers dont seraient priv\u00e9s les parties n\u2019ayant pas la scierie et le parc \u00e0 bois d\u00e9bit\u00e9. La cour \u00e9tait d\u2019avis que d\u2019accorder simplement la valeur marchande pour les terres ne constituait pas une indemnisation suffisante.<\/p>\n\n\n\n

Le juge Rand \u00e9crivait : \u00ab La valeur marchande\u2026 peut \u00eatre le seul d\u00e9terminant, excluant l\u2019indemnisation, mais elle peut ne pas l\u2019\u00eatre. Quand la position du propri\u00e9taire face \u00e0 la terre n\u2019est pas diff\u00e9rente de celle de tout acheteur, c\u2019est la valeur qui est la mesure; si le propri\u00e9taire a un rapport sp\u00e9cial avec la terre, comme dans le cas d\u2019une entreprise \u00e9tablie, alors la mesure, c\u2019est la valeur pour lui en tant qu\u2019homme prudent, ce qu\u2019il donnerait pour prix de la terre, plut\u00f4t que d\u2019en \u00eatre d\u00e9poss\u00e9d\u00e9 : le prix, donc, repr\u00e9sentant en r\u00e9alit\u00e9 le co\u00fbt en capital de l\u2019entreprise \u00e0 laquelle seraient li\u00e9s les profits\u2026 \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Le juge Locke, \u00e9crivant pour lui-m\u00eame et deux autres juges, indiquait : \u00ab \u2026En d\u00e9terminant la valeur pour le propri\u00e9taire, tous les avantages qu\u2019offre la terre, pr\u00e9sents ou futurs, dans ses mains, doivent \u00eatre pris en consid\u00e9ration et il peut demander que le prix soit \u00e9valu\u00e9 par rapport \u00e0 tous ces avantages, qui donneront \u00e0 la terre la meilleure valeur. Ces limites au bois d\u2019\u0153uvre, bien desservies par des routes situ\u00e9es si pr\u00e8s de la scierie \u00e0 Gagetown, avaient \u00e9videmment une valeur pour l\u2019appelant, ce qui ne serait pas le cas d\u2019une personne ne poss\u00e9dant pas de telles installations pour convertir les billots en bois d\u00e9bit\u00e9, dans un entreprise bien \u00e9tablie, con\u00e7ue et efficace pour tirer profit du bois d\u00e9bit\u00e9\u2026 \u00bb<\/p>\n\n\n\n

L\u2019approche de la cour dans la cause Gagetown reposait sur la notion de \u2039 valeur pour le propri\u00e9taire \u203a. Le juge Locke \u00e9crivait : \u00ab Comme il est indiqu\u00e9 dans la cause Pastoral Finance Association Limited v. The Minister, le probl\u00e8me consiste \u00e0 d\u00e9terminer quel montant un homme prudent dans la position du propri\u00e9taire aurait \u00e9t\u00e9 dispos\u00e9 \u00e0 payer pour ce bien immobilier plut\u00f4t que d\u2019\u00e9chouer \u00e0 l\u2019acqu\u00e9rir\u2026 la question est de savoir quel montant une personne prudente dans la position de la compagnie appelante, avec son entreprise d\u2019exportation de bois d\u00e9bit\u00e9 bien \u00e9tablie, ses installations \u00e0 Gagetown pour la production et l\u2019exp\u00e9dition du bois d\u00e9bit\u00e9 situ\u00e9es si pr\u00e8s du bien immobilier, jouissant d\u2019un acc\u00e8s par de bonnes routes, \u00e9tant en possession du bien immobilier, sans en d\u00e9tenir le titre, consentirait \u00e0 payer plut\u00f4t que d\u2019\u00e9chouer \u00e0 l\u2019acqu\u00e9rir. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

Gagetown semble prometteur si vos int\u00e9r\u00eats dans l\u2019immobilier sont des biens immobiliers expropri\u00e9s, mais quel est son effet r\u00e9el aujourd\u2019hui, en particulier quand la tendance en mati\u00e8re d\u2019expropriation est aux mod\u00e8les d\u2019indemnisation reposant d\u2019abord sur la valeur marchande ? Pour r\u00e9pondre \u00e0 la question, nous devons nous reporter aux r\u00e9formes apport\u00e9es \u00e0 la loi sur l\u2019expropriation dans les ann\u00e9es 1960 et 1970, qui ont incit\u00e9 certains gouvernements au Canada \u00e0 pr\u00e9voir express\u00e9ment un \u2039 avantage \u00e9conomique particulier \u203a.
L\u2019extrait suivant du BC Report on Expropriation explique peut-\u00eatre pourquoi la revendication d\u2019un \u2039 avantage \u00e9conomique particulier \u203a sera en fait rarement admise :<\/p>\n\n\n\n

B. Valeur particuli\u00e8re<\/strong>
Dans certaines circonstances, la valeur marchande ne suffit pas \u00e0 \u00e9valuer une indemnisation. Elles surviennent en pr\u00e9sence d\u2019un \u00e9l\u00e9ment qui n\u2019a de valeur que pour le propri\u00e9taire ou encore s\u2019il y a tr\u00e8s peu d\u2019acqu\u00e9reurs \u00e9ventuels. On parle alors de valeur particuli\u00e8re.<\/p>\n\n\n\n

La Commission de r\u00e9forme du droit de l\u2019Ontario a d\u00e9clar\u00e9 que des circonstances de valeur particuli\u00e8re peuvent exister dans trois situations diff\u00e9rentes, dont elle a donn\u00e9 des illustrations :
\u2026<\/p>\n\n\n\n

2. Quand le terrain poss\u00e8de des attributs particuliers, tels l\u2019emplacement ou la cat\u00e9gorie, qui lui donnent une valeur particuli\u00e8re pour le propri\u00e9taire comparativement \u00e0 d\u2019autres terrains, mais qui n\u2019augmentent pas sa valeur marchande.
Par exemple, une station-service situ\u00e9e \u00e0 une intersection donn\u00e9e peut conf\u00e9rer \u00e0 ce bien immobilier une valeur particuli\u00e8re pour son propri\u00e9taire gr\u00e2ce aux ventes plus nombreuses qu\u2019il r\u00e9aliserait \u00e0 cet endroit plut\u00f4t que sur des terrains adjacents. La valeur marchande du terrain au coin de l\u2019intersection ne refl\u00e9tera pas n\u00e9cessairement la rentabilit\u00e9 sp\u00e9ciale que repr\u00e9sente pour le propri\u00e9taire la possession de l\u2019emplacement pour cette fin.
\u2026<\/p>\n\n\n\n

La Commission concluait qu\u2019une indemnisation devrait \u00eatre payable dans toutes les trois situations, sur le principe d\u2019indemnisation pour perte. La Commission d\u00e9cidait de ranger [la situation 2] sous la rubrique \u2039 pr\u00e9judice de perturbation \u203a\u2026 La l\u00e9gislation de l\u2019Ontario a mis en \u0153uvre [cette proposition]\u2026
\u2026<\/p>\n\n\n\n

Pour ce qui est de la deuxi\u00e8me situation, qui a trait \u00e0 l\u2019avantage \u00e9conomique particulier, nous convenons que l\u2019exemple de la station-service au coin de l\u2019intersection\u2026 est vraiment un pr\u00e9judice de perturbation, r\u00e9sultant d\u2019une perte d\u2019affaires. On aurait pu mieux illustrer la situation en \u00e9voquant les circonstances qui existaient \u00e0 [Gagetown]\u2026 M\u00eame dans ces circonstances, cependant, on peut faire valoir que la perte ne touche pas la \u2039 valeur \u203a du terrain, mais les affaires de l\u2019entreprise, ce qui devrait \u00eatre consid\u00e9r\u00e9 comme un pr\u00e9judice de perturbation\u2026 Peut-\u00eatre que le pr\u00e9judice de perturbation pourrait toujours couvrir ce type de perte, mais nous en doutons fortement. Pour assurer que la revendication soit admise dans de tels cas, nous pensons qu\u2019il serait sage de pr\u00e9voir une clause\u2026 rendant indemnisable \u2039 la valeur pour le propri\u00e9taire \u203a d\u2019un \u2039 avantage \u00e9conomique particulier \u203a d\u00e9coulant de ses activit\u00e9s sur le terrain.<\/p>\n\n\n\n

Comme on peut le d\u00e9duire de ce qui pr\u00e9c\u00e8de, alors que la BC Law Reform Commission croyait que c\u2019\u00e9tait probablement inutile, accorder un \u2039 avantage \u00e9conomique particulier \u203a devrait \u00eatre pr\u00e9vu dans les lois sur l\u2019expropriation, au cas o\u00f9 d\u2019autres personnes charg\u00e9es de d\u00e9terminer l\u2019indemnisation ne pourraient pas indemniser pleinement un propri\u00e9taire forc\u00e9 de vendre son bien immobilier.<\/p>\n\n\n\n

La BC Law Reform Commission recommandait, avec l\u2019accord du Parlement de la Colombie-Britannique, qu\u2019en plus de la valeur marchande du terrain, un propri\u00e9taire re\u00e7oive tout avantage \u00e9conomique particulier d\u00e9coulant de ses activit\u00e9s sur le terrain.
Que faut-il alors pour \u00eatre indemnis\u00e9 pour avantage \u00e9conomique particulier ? Dans la cause Arpro Developments Ltd. v. British Columbia, le terrain a \u00e9t\u00e9 expropri\u00e9 pour y construire une gare maritime pour un traversier du gouvernement. Le propri\u00e9taire-promoteur voulait d\u00e9velopper le terrain \u00e0 des fins commerciales et r\u00e9sidentielles. La Cour supr\u00eame du Canada a statu\u00e9 que la question pour le panel d\u2019arbitrage \u00e9tait de savoir si Arpro pouvait prouver qu\u2019\u00e0 cause des circonstances propres \u00e0 Arpro, le bien immobilier avait plus de valeur pour Arpro qu\u2019il en aurait eu pour un autre promoteur comp\u00e9tent et averti qui aurait utilis\u00e9 le terrain \u00e0 des fins similaires.<\/p>\n\n\n\n

On s\u2019est r\u00e9cemment pench\u00e9 sur l\u2019avantage \u00e9conomique particulier dans la cause Clark v. New Brunswick (Minister of Transportation). La question \u00e9tait de savoir s\u2019il y avait un avantage \u00e9conomique particulier associ\u00e9 \u00e0 des terres \u00e0 bois expropri\u00e9es, en plus de la valeur marchande du bien immobilier. Le propri\u00e9taire faisait valoir qu\u2019il prenait soin des terres \u00e0 bois pour obtenir une for\u00eat de bonne qualit\u00e9, qui lui procurerait de bons revenus lorsqu\u2019il couperait les arbres pour en faire du bois d\u2019\u0153uvre. La cour s\u2019est appuy\u00e9e sur la d\u00e9cision rendue par la Cour supr\u00eame du Canada dans la cause Canada (National Capital Commission) v. Hobbs, car la proposition d\u2019un avantage \u00e9conomique particulier doit \u00eatre mesurable en termes mon\u00e9taires \u2212 l\u2019attachement sentimental ne servira pas de fondement pour l\u2019indemnisation.<\/p>\n\n\n\n

Dans la cause Clark, la cour s\u2019est aussi appuy\u00e9e sur un extrait de l\u2019ouvrage The Law of Expropriation and Compensation in Canada, \u00e0 l\u2019effet que l\u2019avantage doit \u00eatre particulier et qu\u2019il ne profiterait pas \u00e0 d\u2019autres personnes utilisant le bien immobilier de la m\u00eame mani\u00e8re g\u00e9n\u00e9rale. La potentialit\u00e9 et l\u2019adaptabilit\u00e9 seules ne suffisent pas. L\u2019avantage doit pouvoir se mesurer en argent. Enfin, l\u2019avantage requiert que le propri\u00e9taire utilise effectivement le bien immobilier. Concernant les faits de la cause Clark, aucune preuve n\u2019a \u00e9tabli une utilisation de la terre \u00e0 bois qui ajoutait \u00e0 sa valeur marchande. La valeur de la terre \u00e0 bois se refl\u00e8te enti\u00e8rement dans l\u2019estimation de la valeur marchande. Au paragraphe 65, la cour \u00e9crivait :<\/p>\n\n\n\n

La cour est sensible \u00e0 la situation de M. Clark. Il n\u2019y a pas doute qu\u2019il a beaucoup travaill\u00e9 sur ses terres \u00e0 bois et que l\u2019exp\u00e9rience d\u2019\u00eatre expropri\u00e9 n\u2019est ni la bienvenue ni planifi\u00e9e. Cependant, comme le Nouveau-Brunswick est une province o\u00f9 pr\u00e9vaut la valeur marchande, la cour ne peut pas s\u2019aventurer dans l\u2019estimation d\u2019une \u2039 valeur pour le propri\u00e9taire \u203a d\u2019un bien immobilier, \u00e0 moins que des preuves n\u2019\u00e9tablissent une valeur \u00e9conomique particuli\u00e8re pour le propri\u00e9taire. Dans ces circonstances, accorder une indemnisation additionnelle \u00e0 la famille Clark contreviendrait aux dispositions de la Loi sur l\u2019expropriation.<\/p>\n\n\n\n

En r\u00e9sum\u00e9, dans les provinces o\u00f9 l\u2019expropriation repose sur la valeur marchande, en plus d\u2019une indemnisation pour pr\u00e9judices de perturbation et d\u2019un avantage \u00e9conomique particulier, il demeure que l\u2019argumentation est tr\u00e8s limit\u00e9e et restreinte \u00e0 l\u2019effet qu\u2019une pleine indemnisation pour un bien immobilier expropri\u00e9 ne se refl\u00e8te pas dans la valeur marchande ou avec pr\u00e9judices de perturbation.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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