{"id":39628,"date":"2016-08-24T11:01:28","date_gmt":"2016-08-24T15:01:28","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/?post_type=article&#038;p=39628"},"modified":"2016-08-24T11:02:28","modified_gmt":"2016-08-24T07:02:28","slug":"lettres-de-fiabilite-songez-aux-risques","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/lettres-de-fiabilite-songez-aux-risques\/","title":{"rendered":"LETTRES DE FIABILIT\u00c9 : songez aux risques"},"content":{"rendered":"\n<p><strong>Une adaptation du <\/strong><strong><em>&nbsp;Bulletin d\u2019excellence professionnelle <\/em><\/strong><strong>par<br>Scott McEwen, AACI, P.App et Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P.App<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>On demande souvent aux membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE) d\u2019autoriser une partie autre que celle(s) pr\u00e9vue(s) \u00e0 la fin du contrat de service \u00e0 utiliser leur rapport d\u2019\u00e9valuation. Ce peut \u00eatre un pr\u00eateur qui demande l\u2019autorisation d\u2019utiliser le rapport d\u2019\u00e9valuation \u00e0 des fins de souscription, alors que le rapport avait \u00e9t\u00e9 initialement pr\u00e9par\u00e9 pour le propri\u00e9taire ou un pr\u00eateur diff\u00e9rent; un rapport initialement pr\u00e9par\u00e9 pour des fins matrimoniales et une partie veut utiliser celui-ci pour obtenir un refinancement (ou vice versa); un rapport initialement pr\u00e9par\u00e9 pour financer le r\u00e8glement d\u2019une succession\u2026 la liste de possibilit\u00e9s est sans fin.<\/p>\n\n\n\n<p>Une lettre de fiabilit\u00e9 est un prolongement du rapport original, alors qu\u2019un rapport transmis \u00e0 un tiers peut toujours mener au d\u00e9p\u00f4t d\u2019une \u00e9ventuelle r\u00e9clamation, sans parler des chances d\u2019une r\u00e9clamation de la part du client original dans le cas d\u2019un manquement au devoir<br>de confidentialit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Les membres de l\u2019ICE peuvent&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>\u00e9mettre par \u00e9crit unelettre de fiabilit\u00e9 autorisant un tiers \u00e0 utiliser\/compter sur le rapport, avec le consentement du client original et la lib\u00e9ration du premier utilisateur pr\u00e9vu;<\/li><li>produire un nouveau rapport pour un nouveau client et un nouvel utilisateur pr\u00e9vu, pourvu qu\u2019il n\u2019y ait pas de conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats et que l\u2019utilisation pr\u00e9vue du rapport original ait \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e; ou<\/li><li>refuser la demande (sans avoir \u00e0 en donner les raisons, puisque cela pourrait occasionner un manquement au devoir de confidentialit\u00e9 requis dans le contrat de service original).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Produire un nouveau rapport ne sera peut-\u00eatre pas n\u00e9cessaire si le rapport initial r\u00e9pond aussi aux exigences du nouvel utilisateur pr\u00e9vu. Par exemple, il s\u2019av\u00e8re raisonnable de pr\u00e9voir qu\u2019un rapport \u00e9labor\u00e9 pour un client (propri\u00e9taire) dans le seul but d\u2019obtenir son pr\u00eat hypoth\u00e9caire de premier rang sera utilis\u00e9 par un \u00e9ventuel pr\u00eateur, identifi\u00e9 par son nom, en supposant que l\u2019envergure des travaux du rapport original respecte les dispositions du nouvel utilisateur pr\u00e9vu et du pr\u00eateur. Il est important de s\u2019assurer que cette nouvelle partie soit inform\u00e9e des consid\u00e9rations particuli\u00e8res, hypoth\u00e8ses, etc., prises en compte pour tirer les conclusions relatives \u00e0 la valeur. Bien qu\u2019on s\u2019attende \u00e0 ce que ces \u00e9l\u00e9ments soient expliqu\u00e9s en d\u00e9tail dans le rapport, ce dernier peut contenir des hypoth\u00e8ses qui devraient \u00eatre clairement d\u00e9crites dans la lettre de fiabilit\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Pratiques exemplaires sugg\u00e9r\u00e9es : questions \u00e0 poser<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>\u00c0 qui appartient le rapport original ?<br>Si le demandeur ou un tiers a pay\u00e9 pour le rapport, mais que la banque est le client, \u00e0 qui appartient le rapport ?<br><strong>R\u00e9ponse :<\/strong> Si la banque est le client, le rapport lui appartient, peu importe qui a pay\u00e9 pour celui-ci. Le client est la personne ou l\u2019organisation \u00e0 qui le membre rend des services professionnels.<\/li><li>Qui a \u00e9t\u00e9 autoris\u00e9 \u00e0 utiliser le rapport original ?<br><strong>R\u00e9ponse :<\/strong> La partie identifi\u00e9e par son nom dans votre rapport est l\u2019utilisateur pr\u00e9vu. Ce pourrait \u00eatre votre client, qui est habituellement l\u2019utilisateur pr\u00e9vu.<\/li><li>Votre premier client a-t-il fourni une copie de votre rapport, sans votre autorisation, \u00e0 un nouvel ou \u00e0 un diff\u00e9rent utilisateur pr\u00e9vu&nbsp;?<br><strong>R\u00e9ponse :<\/strong> Dans ce cas, vous devez contacter votre client pour savoir si le premier utilisateur pr\u00e9vu d\u00e9sire encore utiliser le rapport original. Le cas \u00e9ch\u00e9ant, la nouvelle partie ne peut prendre connaissance du rapport, encore moins utiliser celui-ci. Sinon, vous devez confirmer que l\u2019utilisation pr\u00e9vue du rapport d\u2019\u00e9valuation original a \u00e9t\u00e9 r\u00e9alis\u00e9e, conform\u00e9ment au commentaire 7.2.1.1 de la Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation de biens immobiliers, c.-\u00e0-d. obtenir une lib\u00e9ration du client par \u00e9crit (et si cela est indiqu\u00e9\/n\u00e9cessaire pour fins de clart\u00e9, de la part du premier utilisateur pr\u00e9vu), \u00e0 l\u2019effet que le premier utilisateur pr\u00e9vu n\u2019utilise plus le rapport original. Le but est de s\u2019assurer que seulement une partie ou un utilisateur pr\u00e9vu utilise le rapport. Il est important que l\u2019\u00e9valuateur connaisse les risques.<\/li><li>\u00c0 quelle date le rapport original a-t-il \u00e9t\u00e9 produit (date du rapport) ? Le passage du temps est une consid\u00e9ration cl\u00e9. La condition et l\u2019utilisation du bien immobilier, les conditions du march\u00e9, etc., ont-elles chang\u00e9 depuis que le rapport a \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9 ?<br><strong>R\u00e9ponse :<\/strong> Il est conseill\u00e9 d\u2019indiquer au nouveau client \u00e9ventuel les dates associ\u00e9es au rapport original, qu\u2019il s\u2019agisse de la semaine derni\u00e8re, du mois dernier ou de l\u2019ann\u00e9e derni\u00e8re, pour s\u2019assurer qu\u2019il comprenne que la valeur s\u2019applique seulement \u00e0 compter de la date d\u2019entr\u00e9e en vigueur et qu\u2019elle a \u00e9t\u00e9 d\u00e9termin\u00e9e en fonction des donn\u00e9es mises \u00e0 la disposition de l\u2019\u00e9valuateur \u00e0 la date du rapport et conform\u00e9ment aux dispositions du client. Diff\u00e9rents contrats de services peuvent dicter diff\u00e9rentes dates en vigueur; ainsi, l\u2019\u00e9valuation originale peut ne pas convenir aux exigences du tiers. Par ailleurs, plus le rapport est vieux, moins il sera pertinent aux yeux du tiers et il n\u2019est pas d\u00e9raisonnable pour vous de juger la pertinence et la fiabilit\u00e9 du rapport \u00e0 la lumi\u00e8re des circonstances particuli\u00e8res. L\u2019utilisateur \u00e9ventuel doit bien savoir que, depuis l\u2019\u00e9valuation, d\u2019importantes modifications ont peut-\u00eatre \u00e9t\u00e9 apport\u00e9es au bien immobilier, ce qui pourrait avoir une grande incidence sur la valeur estim\u00e9e courante. \u00c0 titre d<strong><em>\u2019auteur du rapport, vous avez le droit de refuser l\u2019utilisation du rapport par un tiers.<\/em><\/strong><\/li><li>Si le rapport a \u00e9t\u00e9 pr\u00e9par\u00e9 pour des fins de financement, pourquoi le premier pr\u00eateur\/utilisateur pr\u00e9vu a-t-il refus\u00e9 la demande de pr\u00eat hypoth\u00e9caire ?<br><strong>R\u00e9ponse :<\/strong> Si le bien immobilier de l\u2019emprunteur repr\u00e9sente un risque de non-paiement aux yeux d\u2019un pr\u00eateur, le rapport risque alors d\u2019entra\u00eener une r\u00e9clamation ult\u00e9rieurement d\u00e9pos\u00e9e par un pr\u00eateur moins vigilant.<\/li><li>Le tiers poss\u00e8de-t-il une copie compl\u00e8te du rapport ?<br><strong>R\u00e9ponse :<\/strong> Mettez toutes les chances de votre c\u00f4t\u00e9 en fournissant au tiers une copie du rapport.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Plusieurs parties ignorent que l\u2019utilisation et la distribution d\u2019un rapport sont limit\u00e9es et que <em>seul<\/em> l\u2019utilisateur pr\u00e9vu identifi\u00e9 dans le rapport, ou dans une lettre de fiabilit\u00e9, peut utiliser ses conclusions.<\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>R\u00e9fl\u00e9chissez aux situations suivantes<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple 1<\/strong><strong>&nbsp;:<\/strong>Un courtier hypoth\u00e9caire (le client original) contacte l\u2019\u00e9valuateur pour obtenir une lettre de fiabilit\u00e9 concernant un bien immobilier r\u00e9cemment \u00e9valu\u00e9. Le courtier hypoth\u00e9caire demande \u00e9galement \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur de commenter la valeur marchande plus \u00e9lev\u00e9e \u00e0 cause d\u2019autres lots qui ont \u00e9t\u00e9 d\u00e9velopp\u00e9s, ajoutant donc des lots \u00e0 la subdivision r\u00e9sidentielle. \u00ab&nbsp;Veuillez simplement indiquer dans le rapport de fiabilit\u00e9 la valeur plus \u00e9lev\u00e9e cr\u00e9\u00e9e par les lots suppl\u00e9mentaires d\u00e9velopp\u00e9s.&nbsp;\u00bb<\/p>\n\n\n\n<p><em>Que devrait faire l\u2019<\/em><em>\u00e9valuateur ?<\/em><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Il faut d\u2019abord comprendre tous les \u00e9l\u00e9ments du dossier et savoir ce qui s\u2019est pass\u00e9 depuis que vous avez produit le rapport. Quand le passage du temps est un facteur \u00e0 consid\u00e9rer, demandez pourquoi le financement du bien immobilier n\u2019a pas \u00e9t\u00e9 accord\u00e9.<\/li><li>Demandez \u00e0 votre client de vous fournir toute l\u2019information pertinente sur la nouvelle envergure du d\u00e9veloppement. Toute nouvelle disposition modifiera la port\u00e9e du contrat de service original et elle constituerait un nouveau contrat de service, requ\u00e9rant donc un nouveau rapport.<\/li><li>Si votre client consent \u00e0 \u00e9mettre la lettre de fiabilit\u00e9, mais que les circonstances entourant la question vous rendent inconfortable, \u00e0 titre d<strong><em>\u2019auteur et de personne responsable du rapport,<\/em><\/strong> <strong><em>vous avez le droit de refuser la demande<\/em><\/strong>.<\/li><li>Versez \u00e0 votre dossier de travail toutes les communications (verbales et \u00e9crites), en prenant soin de les horodater, dans l\u2019\u00e9ventualit\u00e9 o\u00f9 un tiers non autoris\u00e9 d\u00e9cide d\u2019utiliser votre rapport.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Dans ce cas, l\u2019\u00e9valuateur a refus\u00e9 la demande. La semaine suivante, un pr\u00eateur secondaire a t\u00e9l\u00e9phon\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur pour lui poser des questions sur la lettre de fiabilit\u00e9 qu\u2019il avait re\u00e7ue. L\u2019\u00e9valuateur a d\u00e9couvert que le courtier hypoth\u00e9caire avait r\u00e9dig\u00e9 une fausse lettre de fiabilit\u00e9, forg\u00e9 sa signature et chang\u00e9 la valeur du bien immobilier. La diligence raisonnable du pr\u00eateur non m\u00e9fiant a permis d\u2019exposer le stratag\u00e8me frauduleux, le financement a bien s\u00fbr \u00e9chou\u00e9 et l\u2019\u00e9valuateur a rapport\u00e9 la fraude aux autorit\u00e9s.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Exemple 2 :&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le banquier B, qui n\u2019est pas le client original, t\u00e9l\u00e9phone \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur : \u00ab&nbsp;Pouvez-vous m\u2019envoyer une lettre de fiabilit\u00e9 concernant la r\u00e9cente acquisition d\u2019un bien immobilier que vous avez \u00e9valu\u00e9 il y a un an et demi, je vous prie&nbsp;? Nous en avons besoin pour financer le nouvel acheteur. \u00bb<\/p>\n\n\n\n<p>Faits&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Rapport original : le client original est l\u2019ancien propri\u00e9taire\/vendeur; l\u2019utilisation pr\u00e9vue \u00e9tait le financement d\u2019une premi\u00e8re hypoth\u00e8que.<\/li><li>Dix mois plus tard, le bien immobilier est vendu, et l\u2019acheteur est un ami de l\u2019\u00e9valuateur.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><em>Que devriez-vous faire&nbsp;?<\/em><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019\u00e9valuateur a refus\u00e9 de r\u00e9diger la lettre de fiabilit\u00e9, pour les raisons suivantes :<\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Les conditions du march\u00e9 ont chang\u00e9 depuis la production du rapport original.<\/li><li>Dans le rapport original, l\u2019utilisation du bien immobilier n\u2019\u00e9tait pas consid\u00e9r\u00e9e comme durable \u00e0 long terme; le nouveau rapport devrait donc \u00e9tablir une autre utilisation optimale.<\/li><li>Client diff\u00e9rent<\/li><li>Utilisateur pr\u00e9vu diff\u00e9rent<\/li><li>Un conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats ou une apparence de conflit d\u2019int\u00e9r\u00eats peut entrer en consid\u00e9ration.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Pour une lettre de fiabilit\u00e9, il peut sembler que les seuls co\u00fbts sont associ\u00e9s \u00e0 la r\u00e9daction de la lettre. Cependant, le rapport original comportera d\u00e9sormais de plus grands risques de r\u00e9clamation, car plusieurs groupes ou individus l\u2019auront peut-\u00eatre utilis\u00e9. Pensez au temps qu\u2019il faudra pour revoir le dossier afin d\u2019\u00e9valuer la demande, par exemple pour examiner le rapport et le dossier de travail et pour faire des appels t\u00e9l\u00e9phoniques au sujet de la demande.<\/p>\n\n\n\n<p>Le risque li\u00e9 \u00e0 la responsabilit\u00e9 a un co\u00fbt, qui devrait entrer dans chaque service professionnel rendu et correspondre au risque pos\u00e9 par le travail. Si des travaux de 15 minutes viennent vous hanter sous la forme d\u2019une r\u00e9clamation en mati\u00e8re de responsabilit\u00e9, le temps consacr\u00e9 \u00e0 sa d\u00e9fense d\u00e9passera largement le co\u00fbt des travaux initiaux.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>R\u00e9f\u00e9rences aux lettres de fiabilit\u00e9 dans les <em>NUPPEC<\/em> 2016<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Qualifications (commentaire 5.5 de la Norme relative aux questions d\u2019\u00e9thique); Date r\u00e9elle (commentaire 7.6 de la Norme relative aux activit\u00e9s d\u2019\u00e9valuation de biens immobiliers); et Client et utilisateurs pr\u00e9vus (Notes relatives \u00e0 la pratique 16.12.6, 16.12.8 et 16.12.9).<\/li><li>Exemple de lettre de fiabilit\u00e9 (Note relative \u00e0 la pratique 16.12.9).<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p>Vous pouvez adresser vos questions sur les enjeux de pratique professionnelle \u00e0 Nathalie Roy-Patenaude, directrice-conseill\u00e8re en pratique professionnelle de l\u2019ICE, \u00e0 <em>directorprofessionalpractice@aicanada.ca<\/em>.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Une adaptation du &nbsp;Bulletin d\u2019excellence professionnelle parScott McEwen, AACI, P.App et Nathalie Roy-Patenaude, AACI, P.App On demande souvent aux membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[26,2155],"article_tag":[2159],"class_list":["post-39628","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-nathalie-roy-patenaude","article_author-scott-mcewen","article_tag-lettre-de-fiabiliteautorisant-un-tierspratique-exemplairesa-appartient-le-rapportutilisateur-prevu"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/39628","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=39628"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=39628"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=39628"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}