{"id":39633,"date":"2016-08-24T11:22:00","date_gmt":"2016-08-24T15:22:00","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/?post_type=article&#038;p=39633"},"modified":"2016-08-24T11:23:00","modified_gmt":"2016-08-24T07:23:00","slug":"quelle-est-la-valeur-du-royal-regina-golf-club","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/quelle-est-la-valeur-du-royal-regina-golf-club\/","title":{"rendered":"Quelle est la valeur du Royal Regina Golf Club ?"},"content":{"rendered":"\n<p>Par Peter Lawrek, AACI, P. App., Fellow (en collaboration avec le sous-comit\u00e9 d\u2019appel de l\u2019ICE)<\/p>\n\n\n\n<p>Les terrains de golf sont difficiles \u00e0 \u00e9valuer en raison des variables en pr\u00e9sence. Cet article aborde quelques facteurs entrant dans l\u2019\u00e9valuation des terrains de golf. L\u2019information qu\u2019il contient ne sert qu\u2019\u00e0 des fins \u00e9ducatives : ce n\u2019est pas une \u00e9valuation, car elle n\u2019est pas \u00e9labor\u00e9e conform\u00e9ment aux <em>Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC)<\/em>.<\/p>\n\n\n\n<p>J\u2019aimerais reconna\u00eetre et remercier les dirigeants du Royal Regina Golf Club de m\u2019avoir autoris\u00e9 \u00e0 partager l\u2019information sur les op\u00e9rations apparaissant dans les lignes qui suivent. J\u2019ai aussi re\u00e7u des renseignements utiles de plusieurs membres de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE), des experts en la mati\u00e8re, en plus de deux investisseurs\/promoteurs de Regina, des golfeurs professionnels, des pr\u00eateurs hypoth\u00e9caires et d\u2019autres.<\/p>\n\n\n\n<p>Toute discussion men\u00e9e dans un domaine sp\u00e9cialis\u00e9 d\u2019\u00e9valuation doit \u00eatre lanc\u00e9e \u00e0 la lumi\u00e8re de la R\u00e8gle 4.3.7 de la Norme relative aux questions d\u2019\u00e9thique, stipulant qu\u2019\u00ab&nbsp;il est contraire \u00e0 l\u2019\u00e9thique professionnelle pour un membre d\u2019entreprendre un contrat de service sans poss\u00e9der les comp\u00e9tences n\u00e9cessaires et(ou) de ne pas l\u2019ex\u00e9cuter de fa\u00e7on comp\u00e9tente&nbsp;\u00bb. S\u2019ils n\u2019ont pas les comp\u00e9tences requises, les membres peuvent suivre des \u00e9tapes d\u00e9crites dans les <em>NUPPEC<\/em> en achevant le travail au-del\u00e0 de leur pratique habituelle.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Le Royal Regina Golf Club<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cr\u00e9\u00e9 en 1899 et d\u00e9m\u00e9nag\u00e9 \u00e0 son emplacement actuel en 1901, le Royal Regina s\u2019\u00e9tend dans la partie ouest de Regina, imm\u00e9diatement au nord de l\u2019a\u00e9roport et \u00e0 cinq petites minutes du centre-ville. Le club a \u00e9ventuellement achet\u00e9 le terrain, propri\u00e9t\u00e9 du gouvernement f\u00e9d\u00e9ral, qui servait d\u2019abord au quartier g\u00e9n\u00e9ral de la formation de la GRC adjacent. En 1999, la reine \u00c9lizabeth II a nomm\u00e9 le club \u2039&nbsp;Royal&nbsp;\u203a, puisqu\u2019il avait alors 100 ans et que des monarques l\u2019avaient visit\u00e9 dans le pass\u00e9. Il existe seulement cinq autres clubs de golf portant la d\u00e9signation \u2039&nbsp;Royal&nbsp;\u203a au Canada. Le Royal Regina a pr\u00e9sent\u00e9 plusieurs tournois prestigieux au cours des ann\u00e9es. Appartenant \u00e0 ses membres, le club poss\u00e8de le statut fiscal d\u2019organisme \u00e0 but non lucratif, bien qu\u2019il paie des taxes fonci\u00e8res. Le parcours est semi-priv\u00e9, c\u2019est-\u00e0-dire que l\u2019on permet \u00e0 des non-membres de jouer pendant les heures creuses. Il tient \u00e9galement des tournois de l\u2019ext\u00e9rieur, habituellement r\u00e9serv\u00e9s les lundis, ce qui constitue une bonne source de revenus. Le professionnel est salari\u00e9, mais il jouit aussi des profits de la boutique du professionnel, qui vend les b\u00e2tons, souliers, v\u00eatements, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Le ruisseau Wascana serpente \u00e0 travers la portion est du site de 122 acres, alors que 36&nbsp;% du parcours occupe une zone d\u2019\u00e9vacuation des crues. En 2011, une inondation d\u00e9vastatrice est survenue et une autre, en 2013, a caus\u00e9 des dommages. Il y a 18 trous ainsi que deux tr\u00e8s courts trous \u00e0 normale 3, un parcours de pratique et un petit terrain d\u2019exercice. Le parcours est d\u2019une longueur de 6&nbsp;468 verges, avec une normale de 71, une \u00e9valuation pente de 133 et une \u00e9valuation du parcours de 71,8. C\u2019est un parcours qui pr\u00e9sente plusieurs d\u00e9fis. Le chalet, sans \u00e9tage et faisant 8&nbsp;918 pieds carr\u00e9s, a \u00e9t\u00e9 construit en 2001. On trouve \u00e9galement sur les lieux des b\u00e2timents d\u2019entreposage et d\u2019entretien.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Revenus et d\u00e9penses en 2015<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019ann\u00e9e 2015 a \u00e9t\u00e9 particuli\u00e8rement bonne, avec 33&nbsp;000 rondes de golf jou\u00e9es. On a compt\u00e9 les rondes selon le nombre de personnes qui ont frapp\u00e9 un coup de d\u00e9part, qu\u2019elles aient termin\u00e9 ou non leur ronde. Il y a eu 198 jours de golf, en tenant compte des jours o\u00f9 le temps ne permettait pas de jouer. Les revenus de la salle \u00e0 manger et du bar comprenaient des activit\u00e9s telles mariages, r\u00e9ceptions, tournois de golf de non-membres, etc.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Revenu brut<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Frais d\u2019adh\u00e9sion &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;1&nbsp;428&nbsp;793&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p>Droits de jeu&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp; 319&nbsp;392&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p>Frais d\u2019am\u00e9lioration du parcours&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 119&nbsp;255&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p>Voiturettes (apr\u00e8s d\u00e9penses) &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp; 142&nbsp;246&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p>Divers&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp; 102&nbsp;047&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Revenu total&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; 2&nbsp;111&nbsp;733 $<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Salle \u00e0 manger (SAM) et bar&nbsp;:&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp; 1&nbsp;135&nbsp;318&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p>ventes brutes (et 62&nbsp;023&nbsp;$ nettes)<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Revenu total&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;3&nbsp;247&nbsp;051&nbsp;$<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Revenu, incluant net de SAM + bar&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; &nbsp; 2&nbsp;173&nbsp;756&nbsp;$<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Frais d\u2019exploitation&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; <u>1&nbsp;738&nbsp;462&nbsp;$<\/u><\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong>Revenu net&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp;&nbsp; &nbsp;&nbsp; 435&nbsp;294&nbsp;$<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p><strong><em>Notes<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>Les frais d\u2019exploitation comprennent l\u2019entretien du parcours, l\u2019administration, les d\u00e9penses g\u00e9n\u00e9rales du chalet et les d\u00e9penses pour les services de golf.<\/li><li>Le revenu net est sup\u00e9rieur \u00e0 celui des trois ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dentes, qui allait de 369&nbsp;826&nbsp;$ \u00e0 407&nbsp;873&nbsp;$. On pourrait faire valoir que le revenu net moyen des quatre ann\u00e9es devrait servir \u00e0 l\u2019\u00e9valuation.<\/li><li>L\u2019ann\u00e9e 2011 a vu la grande inondation et un revenu moyen de seulement 254&nbsp;689&nbsp;$. L\u2019ann\u00e9e 2013 a \u00e9galement connu une inondation, alors que le revenu moyen n\u2019\u00e9tait que de 369&nbsp;826 $, malgr\u00e9 une baisse de taxe fonci\u00e8re consentie sp\u00e9cialement au club pour l\u2019inondation de 2011.<\/li><li>Le revenu net de 13,4 % du brut est l\u00e9g\u00e8rement inf\u00e9rieur au ratio de 17,6 % d\u2019un autre parcours de golf priv\u00e9 (mais exploit\u00e9 comme organisme \u00e0 but non lucratif) \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur de Regina.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Et si le club \u00e9tait exploit\u00e9 comme une compagnie \u00e0 but lucratif ?<\/strong><\/p>\n\n\n\n<ul class=\"wp-block-list\"><li>L\u2019ann\u00e9e 2015 a \u00e9t\u00e9 exceptionnelle, avec 33&nbsp;000 rondes de golf. \u00c0 la lumi\u00e8re de l\u2019information locale, 30&nbsp;000 rondes repr\u00e9senteraient une moyenne annuelle r\u00e9aliste.<\/li><li>Le droit de jeu sur les parcours municipaux locaux est de 48,50 $. Les droits de jeu publics au Royal Regina sont de 90 $, ou de 60 $ pour l\u2019invit\u00e9 d\u2019un membre.<\/li><li>Calculons 30&nbsp;000 rondes x 60&nbsp;$ en droits de jeu = 1,8 million&nbsp;$. Ajoutons 150&nbsp;000 $ de revenus pour les voiturettes, ce qui est l\u00e9g\u00e8rement sup\u00e9rieur au revenu net pour 2015.<\/li><li>Le revenu brut total g\u00e9n\u00e9r\u00e9 par le golf serait de 1&nbsp;950&nbsp;000 $, ce qui est inf\u00e9rieur au revenu r\u00e9el pour 2015. Selon ces donn\u00e9es et des discussions avec d\u2019autres personnes, il semble que le club ne produirait pas plus de revenus s\u2019il \u00e9tait priv\u00e9 et \u00e0 but lucratif. Il serait difficile d\u2019augmenter le revenu des aliments et boissons en raison de l\u2019emplacement \u00e9loign\u00e9. La boutique du professionnel pourrait g\u00e9n\u00e9rer plus de revenu, mais il s\u2019agit d\u2019un segment de march\u00e9 concurrentiel offrant de faibles marges de profit.<\/li><li>La plupart des \u00e9valuateurs consult\u00e9s pensaient qu\u2019une r\u00e9serve pour remplacements devrait \u00eatre ajout\u00e9e comme une d\u00e9pense. \u00c0 titre de comparaison, dans les \u00e9valuations d\u2019h\u00f4tels, on utilise habituellement une r\u00e9serve pour remplacements, qui serait de 3-5 %. Il serait appropri\u00e9 d\u2019avoir une r\u00e9serve pour remplacements (\u00e9quipement, voiturettes, etc.) et pour am\u00e9liorations du parcours. R\u00e9sultat de la discussion&nbsp;: une allocation de 50&nbsp;000 $, ou 1,5 % du revenu brut pour 2015, est raisonnable.<\/li><\/ul>\n\n\n\n<p><strong>Financement<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Un pr\u00eateur local indique ce qui suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Ratio pr\u00eat-valeur&nbsp;: 50-65&nbsp;%, avec amortissement de 10-15 ans, selon la force de l\u2019emprunteur.<\/p>\n\n\n\n<p>Taux d\u2019int\u00e9r\u00eat&nbsp;:&nbsp;4,25-4,75&nbsp;%. Les parcours de golf courent davantage de risques, surtout \u00e0 cause de la m\u00e9t\u00e9o et parce qu\u2019ils ne contractent pas des pr\u00eats ordinaires.<\/p>\n\n\n\n<p>Ces options de financement ne sont pas aussi favorables que des biens immobiliers commerciaux de bonne qualit\u00e9, qui obtiendraient normalement un ratio pr\u00eat-valeur de 75 %, un amortissement de 20\u201125&nbsp;ans et un taux d\u2019int\u00e9r\u00eat de moins de 4 %.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Taux de capitalisation et valeur marchande<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Le Royal Regina Golf Club court un grand risque d\u2019inondation. Quand le gouvernement du Canada a vendu le terrain au club, le contrat de vente comprenait une clause donnant au gouvernement le premier droit d\u2019achat. Les occupants de la GRC, sur le terrain adjacent, s\u2019objecteraient probablement \u00e0 toute utilisation r\u00e9sidentielle. Consid\u00e9rant le risque d\u2019inondation et la proximit\u00e9 de la ligne de chemin de fer principale de CFCP et de l\u2019a\u00e9roport, le terrain vis\u00e9 ne serait pas id\u00e9al pour un d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel. Le financement disponible pour les parcours de golf est moins favorable que d\u2019autres investissements.<\/p>\n\n\n\n<p>\u00c0 Regina, le taux de capitalisation pour les h\u00f4tels \u00e0 services limit\u00e9s approcherait les 10&nbsp;%. On s\u2019entend pour dire qu\u2019un parcours de golf comme le Royal Regina repr\u00e9sente un risque plus \u00e9lev\u00e9.<\/p>\n\n\n\n<p>Suite aux \u00e9changes tenus avec deux investisseurs\/promoteurs locaux et avec des \u00e9valuateurs situ\u00e9s \u00e0 l\u2019\u00e9chelle du Canada, il semble qu\u2019un taux de capitalisation de 12&nbsp;% serait appropri\u00e9. Les \u00e9valuateurs du pays rapportent un taux de 9-16&nbsp;% pour les parcours de golf, selon l\u2019emplacement, la qualit\u00e9, etc.<\/p>\n\n\n\n<p>Ainsi donc&nbsp;: 2015, revenu net de 435&nbsp;294&nbsp;$, moins 50&nbsp;000&nbsp;$ de r\u00e9serve pour remplacements = 385&nbsp;294&nbsp;$\/12 % = 3&nbsp;210&nbsp;000&nbsp;$ (arrondi).<\/p>\n\n\n\n<p><strong>M\u00e9thode de comparaison directe<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Cette m\u00e9thode pourrait \u00eatre ajout\u00e9e, en fonction du prix de vente compar\u00e9 par trou. Toutefois, dans ce cas, il existe un seul comparable local disponible et il s\u2019est vendu avec un terrain \u00e0 d\u00e9velopper. Si l\u2019on applique la m\u00e9thode, les meilleurs comparables devraient \u00eatre des parcours de golf similaires, en tenant compte de facteurs comme s\u2019ils sont publics ou priv\u00e9s, s\u2019ils apportent d\u2019importants revenus d\u2019autres sources que le golf (telles banquets, politique de droit de jeu avec voiturette seulement, divers frais de club non li\u00e9s aux op\u00e9rations golf), s\u2019ils ont un chalet et des installations d\u2019entretien similaires et, enfin, si les actifs servant \u00e0 l\u2019exploitation appartiennent au club ou s\u2019ils sont lou\u00e9s \u00e0 bail.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019information fournie par les \u00e9valuateurs au Canada nous permet de rapporter ce qui suit&nbsp;:<\/p>\n\n\n\n<p>Le sentiment g\u00e9n\u00e9ral veut que les parcours de golf situ\u00e9s dans les grands centres urbains se vendent pour la valeur du terrain, en raison des forts prix immobiliers. Beaucoup de parcours secondaires ne font pas d\u2019argent, ou en font tr\u00e8s peu. Les prix de vente seront souvent plus \u00e9lev\u00e9s dans des march\u00e9s comme Toronto et Vancouver, car on pourra acheter un terrain pas seulement pour le revenu qu\u2019il procure. G\u00e9n\u00e9ralement, les demandes d\u2019achat sont rares pour les parcours de golf qui n\u2019offrent pas de possibilit\u00e9s de d\u00e9veloppement.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>M\u00e9thode du co\u00fbt<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Ce type de contrat de service requiert souvent que l\u2019on \u00e9value un terrain. Dans le cas pr\u00e9sent, l\u2019utilisation optimale du terrain est plus compliqu\u00e9e en l\u2019absence possible de services pour un d\u00e9veloppement r\u00e9sidentiel qui, en plus de l\u2019espace de stationnement, serait la seule utilisation alternative \u00e0 l\u2019expansion des installations de la GRC. Il faut aussi garder \u00e0 l\u2019esprit que 36&nbsp;% du terrain se trouve en zone inondable. Et plus important encore, comme nous l\u2019avons d\u00e9j\u00e0 vu, le gouvernement a le premier droit de refus de racheter le terrain pour seulement 200&nbsp;000&nbsp;$. L\u2019approbation du gouvernement du Canada est \u00e9galement requise pour \u00e9riger des enseignes ou des b\u00e2timents, ou pour modifier les contours du terrain.<\/p>\n\n\n\n<p>L\u2019emploi du co\u00fbt non amorti pour \u00e9valuer les am\u00e9liorations est extr\u00eamement difficile dans l\u2019\u00e9valuation des parcours de golf. Dans le march\u00e9 actuel, les co\u00fbts d\u00e9passent largement les prix r\u00e9cents des quelques transactions visant des parcours de golf que l\u2019on peut analyser. Cette m\u00e9thode ne serait valide que si l\u2019on pouvait estimer exactement la d\u00e9su\u00e9tude \u00e9conomique pour expliquer la diff\u00e9rence entre le co\u00fbt et le prix de vente, en fonction du revenu potentiel.<\/p>\n\n\n\n<p>En Saskatchewan, les biens immobiliers sont r\u00e9\u00e9valu\u00e9s tous les quatre ans. L\u2019\u00e9valuation actuelle du terrain vis\u00e9 est de 5&nbsp;184&nbsp;400&nbsp;$, avec des taxes fonci\u00e8res de 90&nbsp;168&nbsp;$ pour 2016. L\u2019\u00e9valuation repose d\u2019abord sur la valeur du terrain lui-m\u00eame, puis, en consultant le manuel d\u2019\u00e9valuation, on accorde une valeur additionnelle pour le co\u00fbt des verts, des all\u00e9es, de l\u2019eau souterraine, etc. De leur c\u00f4t\u00e9, les b\u00e2timents sont \u00e9valu\u00e9s \u00e0 l\u2019aide du co\u00fbt non amorti.<\/p>\n\n\n\n<p>Aussi, en Saskatchewan, des \u00e9valuations immobili\u00e8res sp\u00e9cifiques n\u2019ont aucun poids dans les causes en appel, car l\u2019estimation se fonde sur l\u2019\u00e9valuation de masse. En outre, l\u2019\u00e9valuation du terrain vis\u00e9 a \u00e9t\u00e9 port\u00e9e en appel parce que 36&nbsp;% du terrain se trouve dans une zone d\u2019\u00e9vacuation des crues et, par cons\u00e9quent, on devrait employer une valeur de terrain moins \u00e9lev\u00e9e. L\u2019appel a \u00e9chou\u00e9 parce que l\u2019estimateur n\u2019avait pas de ventes de terrains inondables \u00e0 utiliser.<\/p>\n\n\n\n<p>Une r\u00e9\u00e9valuation g\u00e9n\u00e9rale est pr\u00e9vue pour 2017-2020 et l\u2019estimation sera plus \u00e9lev\u00e9e. Il semble qu\u2019en 2016, le Royal Regina Golf Club ait pay\u00e9 34&nbsp;000&nbsp;$ de plus en taxes fonci\u00e8res, \u00e0 cause d\u2019une \u00e9valuation de taxes fonci\u00e8res plus \u00e9lev\u00e9e. La valeur estim\u00e9e est un bon exemple de la fa\u00e7on dont la m\u00e9thode du co\u00fbt peut mener \u00e0 une \u00e9valuation incorrecte.<\/p>\n\n\n\n<p><strong>Conclusion<\/strong><\/p>\n\n\n\n<p>Les parcours de golf sont difficiles \u00e0 \u00e9valuer. Nous recommandons fortement de demander l\u2019aide d\u2019autres \u00e9valuateurs et de propri\u00e9taires\/directeurs de parcours de golf.<\/p>\n\n\n\n<p>-30-<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"<p>Par Peter Lawrek, AACI, P. App., Fellow (en collaboration avec le sous-comit\u00e9 d\u2019appel de l\u2019ICE) Les terrains de golf sont difficiles \u00e0 \u00e9valuer en raison<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[973],"article_tag":[2173,1569,1905,1097,2175,2176,2174,2172,2094],"class_list":["post-39633","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-peter-lawrek","article_tag-club-de-golf","article_tag-cost-approach-fr","article_tag-direct-comparison-approach-fr","article_tag-market-value-fr","article_tag-methode-de-comparaison-directe","article_tag-methode-du-cout","article_tag-taux-de-capitalisation","article_tag-terrains-de-golf","article_tag-valeur-marchande"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/39633","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=39633"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=39633"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=39633"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}