{"id":41092,"date":"2016-11-22T14:49:30","date_gmt":"2016-11-22T19:49:30","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/?post_type=article&p=41092"},"modified":"2016-11-22T15:50:30","modified_gmt":"2016-11-22T11:50:30","slug":"evaluation-liee-aux-telecommunications-lexperience-de-metro-vancouver","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/evaluation-liee-aux-telecommunications-lexperience-de-metro-vancouver\/","title":{"rendered":"\u00c9valuation li\u00e9e aux t\u00e9l\u00e9communications : L\u2019exp\u00e9rience de Metro Vancouver"},"content":{"rendered":"\n

Contexte<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Metro Vancouver (MV) est un partenariat de 21 municipalit\u00e9s, une circonscription \u00e9lectorale et une Premi\u00e8re Nation signataire d\u2019un trait\u00e9 qui \u00e9laborent ensemble et livrent des services r\u00e9gionaux dans les basses-terres continentales de la Colombie-Britannique. Ses principaux services sont l\u2019eau potable, le traitement des eaux us\u00e9es et la gestion des d\u00e9chets solides. En outre, MV r\u00e9glemente la qualit\u00e9 de l\u2019air, planifie la croissance urbaine, administre un syst\u00e8me de parcs r\u00e9gionaux et fournit des logements \u00e0 prix abordable. Dans l\u2019exercice de ces responsabilit\u00e9s, MV d\u00e9tient beaucoup de biens immobiliers dans la r\u00e9gion, acquis \u00e0 diff\u00e9rents moments, de diff\u00e9rentes mani\u00e8res et selon diff\u00e9rentes tenures pr\u00e9existantes avec d\u2019autres parties.<\/p>\n\n\n\n

\u00c0 travers la r\u00e9gion, MV d\u00e9tient pr\u00e9sentement environ 24 contrats de licence et de location avec divers op\u00e9rateurs de t\u00e9l\u00e9communications dans les march\u00e9s de la t\u00e9l\u00e9phonie, la t\u00e9l\u00e9vision et la communication mobile. La majorit\u00e9 des contrats existants avaient un terme initial de cinq ans et pr\u00e9voyaient d\u2019autres options de prolongement. En 2011, beaucoup de ces contrats \u00e9taient sur le point d\u2019\u00e9choir ou avaient d\u00e9j\u00e0 expir\u00e9. En raison des contrats vieillissants et du d\u00e9veloppement rapide des nouvelles technologies, MV a demand\u00e9 \u00e0 des professionnels comment le mieux proc\u00e9der avec ses biens immobiliers de t\u00e9l\u00e9communications pour moderniser les contrats de licence afin qu\u2019ils refl\u00e8tent plus fid\u00e8lement l\u2019\u00e9tat actuel de l\u2019industrie, des biens immobiliers et des conditions \u00e9conomiques.<\/p>\n\n\n\n

Ayant recherch\u00e9 ces avis aupr\u00e8s de plusieurs compagnies ayant des connaissances et de l\u2019exp\u00e9rience dans cette industrie tr\u00e8s sp\u00e9cialis\u00e9e, MV a finalement retenu les services de Planetworks Consulting\u2122 Corporation, un consultant ind\u00e9pendant en technologies de l\u2019information et en solutions r\u00e9seau. La compagnie a re\u00e7u instruction d\u2019inspecter 10 sites de t\u00e9l\u00e9communications cl\u00e9s de MV, faire un inventaire de chaque site, rapporter quel \u00e9quipement ou quelles sous-locations \u00e9taient permis en vertu des contrats, comparativement \u00e0 ce qui se trouve effectivement sur les sites, recommander un mod\u00e8le de fixation des prix et, enfin, formuler des commentaires sur les contrats de licence existants.<\/p>\n\n\n\n

\u00c9volution dans l\u2019industrie<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Apr\u00e8s avoir effectu\u00e9 ses inspections, Planetworks a rapport\u00e9 que l\u2019industrie avait consid\u00e9rablement chang\u00e9 depuis 30 ans, incluant une transition vers la technologie sans fil et une consolidation massive \u00e0 un nombre limit\u00e9 de joueurs. On a aussi constat\u00e9 que, durant la tenure de la plupart des contrats de licence, les propri\u00e9taires des compagnies avaient fr\u00e9quemment chang\u00e9. Par exemple, plusieurs entreprises de c\u00e2blodistribution d\u00e9tenues par des petits op\u00e9rateurs dans la r\u00e9gion de Vancouver sont devenues Rogers Cable TV au d\u00e9but des ann\u00e9es 1990, avant de devenir Shaw.<\/p>\n\n\n\n

La transformation aussi importante de l\u2019industrie des t\u00e9l\u00e9communications a ouvert la voie \u00e0 des \u00ab cow-boys immobiliers \u00bb, qui voulaient conclure les meilleurs march\u00e9s possibles pour les transporteurs. Ces contrats de licence ou de location incluaient le contr\u00f4le exclusif des toits, des baux sans limites du nombre d\u2019antennes (appel\u00e9s \u00ab invasion d\u2019antennes \u00bb), pas de restrictions concernant les sous-locataires, des premiers termes de 15 ans ainsi que des montants de location\/licence moins \u00e9lev\u00e9s que ceux que l\u2019on aurait pu charger en r\u00e9alit\u00e9. Ce sc\u00e9nario a beaucoup chang\u00e9, avec les nouveaux termes stipul\u00e9s dans les contrats de licence r\u00e9cemment n\u00e9goci\u00e9s par MV, qui diff\u00e8rent grandement des contrats ant\u00e9rieurs (voir le Graphique 1 \u2013 Anciens termes c. Nouveaux termes).<\/p>\n\n\n\n

L\u2019examen de Planetwork a permis de constater que le march\u00e9 se dirigeait d\u00e9finitivement vers un mod\u00e8le de fixation des prix bas\u00e9 sur le \u00ab co\u00fbt par antenne \u00bb pour \u00e9tablir les montants de location. Les tours ayant des capacit\u00e9s limit\u00e9es et les m\u00e9thodes pour r\u00e9duire le nombre d\u2019antennes \u00e9tant n\u00e9cessaires pour assurer l\u2019int\u00e9grit\u00e9 structurale, les grands transporteurs livrent leurs services sur bandes multiples et les fabricants d\u2019antennes commencent \u00e0 produire des antennes bibandes et tribandes, qui peuvent recevoir plusieurs attributions de fr\u00e9quences et rayonner beaucoup plus de puissance.<\/p>\n\n\n\n

Sur le plan de la technologie, on a not\u00e9 que les op\u00e9rateurs cellulaires ajustent et r\u00e9orientent les antennes, ajoutent des antennes et augmentent les capacit\u00e9s de micro-ondes dans chaque site sur une base r\u00e9guli\u00e8re, afin d\u2019assurer la liaison terrestre d\u2019un plus grand trafic. Essentiellement, les sites cellulaires sont en constante \u00e9volution.<\/p>\n\n\n\n

Types de sites<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les sites qu\u2019utilisent les op\u00e9rateurs de t\u00e9l\u00e9communications se classent en g\u00e9n\u00e9ral dans quatre cat\u00e9gories.<\/p>\n\n\n\n

Les pyl\u00f4nes autoportants<\/em><\/strong> ont souvent moins de 50 m de hauteur et requi\u00e8rent de petites parcelles de terrain, habituellement environ 250 m\u00b2. Ils sont les plus chers \u00e0 construire, soit approximativement 13 000 $ par m\u00e8tre de hauteur.<\/p>\n\n\n\n

Les pyl\u00f4nes hauban\u00e9s<\/em><\/strong> reposent sur un pivot et sont maintenus en place par des fils de retenue. Ce sont les plus hauts pyl\u00f4nes, qui peuvent atteindre ou d\u00e9passer les 100 m. \u00c0 environ 10 000 $ par m\u00e8tre carr\u00e9, ils co\u00fbtent moins cher \u00e0 construire que les pyl\u00f4nes autoportants; cependant, ils n\u00e9cessitent de grands terrains pour recevoir les points d\u2019ancrage. Plus la tour est \u00e9lev\u00e9e, plus le terrain est grand \u00e0 cause de ces points d\u2019ancrage.<\/p>\n\n\n\n

Les antennes unipolaires<\/em><\/strong> sont des poteaux supports d\u2019appareil d\u2019\u00e9clairage g\u00e9ants ayant g\u00e9n\u00e9ralement 20 \u00e0 30 m\u00e8tres de hauteur. Elles sont les moins dispendieuses parmi les pyl\u00f4nes autoportants, leur construction co\u00fbtant environ 7 800 $ par m\u00e8tre de hauteur. Comme pour les pyl\u00f4nes autoportants, elles n\u2019ont habituellement besoin que d\u2019environ 250 m\u00b2 de terrain.<\/p>\n\n\n\n

Les sites sur toit<\/em><\/strong> sont le type le plus courant de site cellulaire \u00e0 Vancouver et sont la forme de site de radio la plus souvent d\u00e9velopp\u00e9e chaque ann\u00e9e. Ils sont mont\u00e9s sur le parapet entourant un toit ou sur une construction hors-toit. La s\u00e9curit\u00e9 des sites sur toit est importante, car les travailleurs tels entrepreneurs en CVC, peintres, couvreurs, laveur de vitres, etc., n\u2019ont presque jamais de formation sur les dangers que pose l\u2019\u00e9quipement radiofr\u00e9quence.<\/p>\n\n\n\n

Autres consid\u00e9rations<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les sites de t\u00e9l\u00e9communications n\u00e9cessitent une importante d\u00e9pense en capital, qui r\u00e9sulte fr\u00e9quemment en un amortissement de 30 ans. \u00c0 cause du processus de consultation publique, les tours sont excessivement difficiles \u00e0 construire dans les r\u00e9gions m\u00e9tropolitaines comme celle de Vancouver. Cependant, une fois construites, elles deviennent une partie int\u00e9grante du r\u00e9seau de t\u00e9l\u00e9communications et sont presque impossibles \u00e0 relocaliser. Les tours et les points d\u2019ancrage \u00e0 fils requi\u00e8rent des v\u00e9rifications structurales p\u00e9riodiques ainsi que des renforcements \u00e0 mesure que des antennes sont ajout\u00e9es \u00e0 leur charge.<\/p>\n\n\n\n

Pour ce qui touche les documents, la plupart des propri\u00e9taires, y compris MV, stipulent clairement que les d\u00e9tenteurs de licences doivent poss\u00e9der tous les permis requis. Toutefois, alors que la majorit\u00e9 des op\u00e9rateurs de t\u00e9l\u00e9communications font une demande de permis quand ils commencent \u00e0 d\u00e9velopper un site, ils demandent rarement un permis \u00e0 la ville pour apporter des changements ou ajouter des \u00e9l\u00e9ments. Cette situation existe g\u00e9n\u00e9ralement parce que les op\u00e9rateurs de t\u00e9l\u00e9communications sont r\u00e9glement\u00e9s par le gouvernement f\u00e9d\u00e9ral et qu\u2019ils ne croient pas \u00eatre assujettis aux champs de comp\u00e9tence locaux des villes ou des municipalit\u00e9s. Un exemple extr\u00eame de cette situation, d\u00e9couvert par MV, est un cas o\u00f9 le contrat de licence original pour le site de t\u00e9l\u00e9communications permettait jusqu\u2019\u00e0 10 sous-locations, mais l\u2019inspection a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 qu\u2019il en avait en r\u00e9alit\u00e9 80.<\/p>\n\n\n\n

En mati\u00e8re de s\u00e9curit\u00e9, Sant\u00e9 Canada a \u00e9labor\u00e9 et implant\u00e9 un Code de s\u00e9curit\u00e9 6, stipulant les niveaux de rayonnement maximum qui sont acceptables pour le grand public et pour les travailleurs sous radiofr\u00e9quence (RF). Grand public signifie toute personne qui n\u2019a pas de formation sur les dangers des RF, alors que les travailleurs sous RF devraient avoir \u00e9t\u00e9 form\u00e9s sur leurs dangers potentiels et comprendre les pr\u00e9cautions \u00e0 prendre en travaillant pr\u00e8s des antennes de t\u00e9l\u00e9communications. De plus, pour \u00ab isoler \u00bb certains sites, des panneaux rouges indiquent les niveaux d\u2019exposition d\u00e9passant les limites permises pour les travailleurs sous RF, alors que des panneaux orang\u00e9s indiquent les limites permises pour le grand public.<\/p>\n\n\n\n

M\u00e9thode d\u2019\u00e9valuation \u2212 pass\u00e9e et pr\u00e9sente<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Hier \u2013<\/strong> En g\u00e9n\u00e9ral dans le pass\u00e9, le loyer d\u2019un site de t\u00e9l\u00e9communications \u00e9tait un montant prescrit annuellement (souvent simplement un montant que le transporteur \u00e9tait pr\u00eat \u00e0 payer) et, en p\u00e9riode de renouvellement\/examen du loyer, \u00e9tait soit frapp\u00e9 d\u2019une augmentation fixe, soit en fonction de l\u2019IPC, ou ne pr\u00e9voyait peut-\u00eatre pas d\u2019augmentation. Il arrivait souvent qu\u2019au moment du renouvellement, les licences\/locations \u00e9taient simplement renouvel\u00e9es selon les dispositions du contrat. Si une estimation du march\u00e9 \u00e9tait requise, on pouvait embaucher un \u00e9valuateur. La compagnie de t\u00e9l\u00e9communications fournissait habituellement des \u00ab loyers de sites comparables \u00bb, que l\u2019\u00e9valuateur utilisait pour estimer un juste loyer marchand. Certains \u00e9valuateurs auraient pris cela comme valeur nominale, ne connaissant ou ne comprenant probablement pas la quantit\u00e9 ni le type d\u2019\u00e9quipement utilis\u00e9 dans chaque site.<\/p>\n\n\n\n

Aujourd\u2019hui \u2013<\/strong> Alors que l\u2019\u00e9tablissement d\u2019une valeur pour l\u2019\u00e9quipement de t\u00e9l\u00e9communications et des loyers subs\u00e9quents qui devraient \u00eatre charg\u00e9s pour cet \u00e9quipement devrait \u00eatre laiss\u00e9 aux personnes et aux compagnies sp\u00e9cialis\u00e9es dans cette industrie tr\u00e8s unique, les \u00e9valuateurs immobiliers ont un grand r\u00f4le \u00e0 jouer dans l\u2019\u00e9valuation du terrain et des b\u00e2timents qui s\u2019y trouvent.<\/p>\n\n\n\n

En \u00e9valuant un bien immobilier de t\u00e9l\u00e9communications, un \u00e9valuateur devrait suivre plusieurs \u00e9tapes. D\u2019abord, il faut d\u00e9terminer le type et l\u2019emplacement de l\u2019infrastructure. Par exemple, la structure est-elle un pyl\u00f4ne autoportant sur terre, un pyl\u00f4ne hauban\u00e9 sur terre, une antenne unipolaire sur terre, un \u00e9quipement sur toit ou encore un \u00e9quipement mont\u00e9 sur une tour de service public appartenant \u00e0 une autre entit\u00e9, comme BC Hydro ? Il est aussi important de d\u00e9terminer si les permis ad\u00e9quats sont en place pour se conformer \u00e0 l\u2019utilisation permise du bien immobilier. Ensuite, le loyer du terrain pour le bien immobilier doit \u00eatre estim\u00e9 en d\u00e9terminant l\u2019utilisation qui vous servirait \u00e0 \u00e9valuer ce bien immobilier. Comme il est peu probable qu\u2019il trouve des loyers de terrains comparables, l\u2019\u00e9valuateur devra vraisemblablement estimer la valeur marchande du terrain et appliquer un taux de rendement appropri\u00e9. Apr\u00e8s s\u2019\u00eatre assur\u00e9 d\u2019ajouter le loyer d\u2019une voie d\u2019acc\u00e8s, le cas \u00e9ch\u00e9ant, il peut alors estimer le loyer du terrain.<\/p>\n\n\n\n

Il faut identifier les propri\u00e9taires des pyl\u00f4nes autoportants, des pyl\u00f4nes hauban\u00e9s ou des antennes unipolaires, et savoir s\u2019ils sont administr\u00e9s par une autre entit\u00e9. L\u2019\u00e9valuateur ajoute alors les facteurs suivants : prix de l\u2019\u00e9quipement; frais par m\u00e8tre carr\u00e9 de terrain ou de toit utilis\u00e9; frais par m\u00e8tre carr\u00e9 d\u2019une salle d\u2019\u00e9quipement utilis\u00e9 dans le b\u00e2timent; part de 50 % des revenus de sous-location\/\u00e9quipement; et frais pour voie d\u2019acc\u00e8s, si n\u00e9cessaire. Quand l\u2019\u00e9quipement et la tour appartiennent \u00e0 la compagnie de t\u00e9l\u00e9communications, on charge des frais de partage de revenus de 50 %, calcul\u00e9s selon la quantit\u00e9 et le type d\u2019\u00e9quipement. Il est fortement recommand\u00e9 que l\u2019\u00e9valuateur travaille en collaboration avec le consultant en t\u00e9l\u00e9communications durant ce processus, afin de conna\u00eetre avec pr\u00e9cision la quantit\u00e9 et le type d\u2019\u00e9quipement install\u00e9.<\/p>\n\n\n\n

Demain<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Il faudrait \u00eatre devin pour savoir ce qui attend l\u2019industrie des t\u00e9l\u00e9communications. On pourrait m\u00eame se questionner \u00e0 savoir si les tours de t\u00e9l\u00e9communications existeront encore dans un avenir pas trop \u00e9loign\u00e9. Certains parlent de choses comme la nanotechnologie, o\u00f9 l\u2019on pourrait peindre au pistolet une partie d\u2019un mur ou d\u2019un toit avec un mat\u00e9riau qui cr\u00e9e un v\u00e9ritable r\u00e9seau cellulaire. Ce qu\u2019il faut retenir, c\u2019est que l\u2019industrie des t\u00e9l\u00e9communications se transforme sans cesse et que les personnes qui sont charg\u00e9es de r\u00e9glementer l\u2019industrie, administrer ses biens immobiliers ou estimer leur valeur doivent suivre le rythme de cette transformation et doivent r\u00e9pondre imm\u00e9diatement aux nouvelles demandes des march\u00e9s et de l\u2019environnement. Les \u00e9valuateurs ont un r\u00f4le important \u00e0 jouer dans ce processus, car ils peuvent fournir l\u2019\u00e9valuation d\u2019un tiers impartial du terrain et des b\u00e2timents qu\u2019utilisent les sites de t\u00e9l\u00e9communications.<\/p>\n\n\n\n

Graphique 1 \u2013 Termes des licences : Anciens c. Nouveaux<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Anciens termes des licences<\/strong><\/td>Nouveaux termes des licences<\/strong><\/td><\/tr>
Terme de 5 ans, avec renouvellement de 2-3, 5 ans, \u00e0 la discr\u00e9tion du titulaire de licence Pas de Code de s\u00e9curit\u00e9 6 requis Pas de restrictions sur le nouvel \u00e9quipement ou les changements d\u2019\u00e9quipement Montant fixe de sous-locations Peut entrer dans les sites s\u00e9curis\u00e9s sans pr\u00e9avis Pas d\u2019imputabilit\u00e9 pour la condition de la tour ou de l\u2019\u00e9quipement R\u00e9siliation seulement \u00e0 la date d\u2019expiration ou pour violation de contrat Locataire responsable pour sa part des taxes fonci\u00e8res si le contrat est r\u00e9sili\u00e9 avant la fin de l\u2019ann\u00e9e par l\u2019une ou l\u2019autre des parties  <\/td>Terme de 5 ans, avec renouvellement de 5 ans, \u00e0 la discr\u00e9tion de MV Code de s\u00e9curit\u00e9 6 requis Doit soumettre une demande, avec dessins, et obtenir l\u2019approbation de MV Peut charger des frais additionnels de licence pour du nouvel \u00e9quipement et des sous-locations additionnelles Doit donner un pr\u00e9avis de 48 heures avant d\u2019entrer dans un site s\u00e9curis\u00e9 MV peut exiger qu\u2019un inspecteur en b\u00e2timent et un ing\u00e9nieur fassent une inspection en tout temps si la tour et(ou) l\u2019\u00e9quipement sont jug\u00e9s non s\u00e9curitaires ou dangereux Sur une entente \u00e9crite des parties ou sur pr\u00e9avis de 12 mois par l\u2019une ou l\u2019autre des parties Locataire responsable pour les taxes de toute l\u2019ann\u00e9e, peu importe le moment o\u00f9 il quitte les lieux<\/td><\/tr><\/tbody><\/table><\/figure>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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