{"id":43881,"date":"2017-03-23T16:21:49","date_gmt":"2017-03-23T20:21:49","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=43881\/"},"modified":"2017-03-23T16:22:49","modified_gmt":"2017-03-23T12:22:49","slug":"ebauches-de-rapport-quand-sont-ils-appropries-quelles-sont-vos-obligations","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/ebauches-de-rapport-quand-sont-ils-appropries-quelles-sont-vos-obligations\/","title":{"rendered":"\u00c9bauches de rapport : Quand sont-ils appropri\u00e9s? Quelles sont vos obligations?"},"content":{"rendered":"\n

Antoine F. Hacault, avocat, est membre associ\u00e9 de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs, suit des cours sur les <\/em>NUPPEC, est r\u00e9dacteur de textes \u00e0 l\u2019\u00c9cole d\u2019\u00e9tudes commerciales Sauder et est un conf\u00e9rencier r\u00e9gulier \u00e0 des congr\u00e8s d\u2019\u00e9valuateurs.<\/em><\/p>\n\n\n\n

Est-ce qu\u2019il vous est d\u00e9j\u00e0 arriv\u00e9 qu\u2019un client ou un avocat vous ait demand\u00e9 de pr\u00e9parer une \u00e9bauche de rapport? Si oui, l\u2019avez-vous regrett\u00e9 par la suite? L\u2019a-t-on mal utilis\u00e9? Devez-vous conserver diverses it\u00e9rations de votre \u00e9bauche?<\/p>\n\n\n\n

Avant de poursuivre la lecture de cet article, je vous sugg\u00e8re de sortir la derni\u00e8re \u00e9bauche de rapport que vous avez envoy\u00e9e \u00e0 un avocat ou un client par courriel ou par lettre. \u00cates-vous conforme \u00e0 100 % avec les exigences en mati\u00e8re de pratiques exemplaires de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE)?<\/p>\n\n\n\n

Je me propose, dans cet article, de couvrir les \u00e9l\u00e9ments de votre obligation de garder vos \u00e9bauches, de votre obligation de produire des \u00e9bauches ainsi que ce que vos normes exigent quand vous acceptez de produire une \u00e9bauche de rapport \u00e0 soumettre \u00e0 l\u2019\u00e9tude d\u2019un avocat ou d\u2019un client.<\/p>\n\n\n\n

Si un avocat est de la partie, il est prudent de voir \u00e0 ce que la lettre de repr\u00e9sentation de votre client confirme que le rapport est pr\u00e9par\u00e9 aux fins de litige (privil\u00e8ge relatif au litige) ou est couvert par le privil\u00e8ge du secret professionnel de l\u2019avocat. Ceci aura une incidence sur ce qui doit \u00eatre divulgu\u00e9 et produit de votre dossier si l\u2019affaire est port\u00e9e en audience.<\/p>\n\n\n\n

Moore<\/em> c.<\/em> Getahun<\/em>, 2015 ONCA 55, est consid\u00e9r\u00e9e comme une cause faisant jurisprudence dans ce domaine du droit. Les r\u00e8gles de cours ou tribunaux provinciaux peuvent modifier les r\u00e8gles g\u00e9n\u00e9rales. Dans la cause qui nous occupe, la Cour d\u2019appel de l\u2019Ontario a d\u00e9crit le privil\u00e8ge relatif au litige comme suit :<\/p>\n\n\n\n

Le privil\u00e8ge relatif au litige prot\u00e8ge les communications avec une tierce partie, lorsque le but dominant de la communication est en pr\u00e9paration d\u2019un litige (paragraphe 68)<\/em>. Le privil\u00e8ge relatif au litige a pour objet \u00ab d\u2019assurer l\u2019efficacit\u00e9 du processus accusatoire \u00bb et \u00ab pour parvenir \u00e0 cette fin, les parties au litige\u2026 doivent jouir du privil\u00e8ge de pr\u00e9parer leurs positions antagonistes en priv\u00e9, sans interf\u00e9rence de l\u2019adversaire et sans crainte de divulgation pr\u00e9matur\u00e9e \u00bb.<\/p>\n\n\n\n

R\u00e8gle g\u00e9n\u00e9rale exigeant que les \u00e9bauches de rapport et les notes soient divulgu\u00e9es<\/strong><\/p>\n\n\n\n

En vertu de la protection du privil\u00e8ge relatif au litige, les \u00e9bauches de rapport, les notes et les dossiers de toutes consultations entre experts et avocat-conseil n\u2019ont pas \u00e0 \u00eatre divulgu\u00e9s (paragraphe 70)<\/em><\/p>\n\n\n\n

Le fait de permettre une consultation ouverte des diff\u00e9rences entre un rapport final et une \u00e9bauche ant\u00e9rieure nuirait ind\u00fbment \u00e0 la pr\u00e9paration ordonn\u00e9e de la cause d\u2019une partie et risquerait de prolonger inutilement la proc\u00e9dure (paragraphe 71).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Je suis d\u2019avis que vous n\u2019avez pas \u00e0 sauvegarder et imprimer le produit de votre travail menant \u00e0 la remise d\u2019une \u00e9bauche de rapport \u00e0 un avocat ou \u00e0 un client.  Il se peut que vous ayez travaill\u00e9 \u00e0 ce contrat de service \u00e0 divers moments et que vous ayez ajout\u00e9 des renseignements \u00e0 mesure qu\u2019ils devenaient disponibles. Il est important de conserver au dossier tous les renseignements pertinents sur lesquels vous vous \u00eates appuy\u00e9 lors de la pr\u00e9paration de votre rapport. Une tierce partie  autoris\u00e9e[1]<\/a> devrait pouvoir trouver dans votre dossier tous les renseignements n\u00e9cessaires \u00e0 la pr\u00e9paration du rapport, y compris toutes notes relatives \u00e0 vos conversations avec des tierces parties donnant des renseignements au sujet des comparables utilis\u00e9s dans votre recherche.<\/p>\n\n\n\n

Exception \u00e0 la r\u00e8gle de non-divulgation<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lorsque la partie qui demande que soient produites les \u00e9bauches de rapports ou les notes de discussions entre avocat et expert peut d\u00e9montrer des motifs raisonnables de soup\u00e7onner qu\u2019un avocat a communiqu\u00e9 avec un t\u00e9moin expert d\u2019une mani\u00e8re risquant de nuire aux responsabilit\u00e9s d\u2019ind\u00e9pendance et d\u2019objectivit\u00e9 dudit t\u00e9moin expert, la cour peut ordonner la divulgation de ces discussions. (Moore<\/em> c<\/em>. Getahun<\/em>, 2015 ONCA 55, paragraphe 77<\/em>)<\/p>\n\n\n\n

Ebrahim<\/em> c. Continental Precious Minerals Inc.<\/em>, 2012 ONSC 1123 (CanLII), 2012 ONSC 1123 (S.C.), (paragraphes 63-75<\/em>) est un exemple de cas dans lequel la divulgation a \u00e9t\u00e9 ordonn\u00e9e. La cour ordonna la divulgation des \u00e9bauches de rapport et affidavits apr\u00e8s qu\u2019un t\u00e9moin expert ait t\u00e9moign\u00e9 qu\u2019il n\u2019avait pas r\u00e9dig\u00e9 l\u2019\u00e9bauche du rapport ou l\u2019affidavit contenant son opinion d\u2019expert et ait admis que son cabinet d\u2019\u00e9valuateurs avait une relation commerciale suivie avec la partie faisant appel \u00e0 ses services.<\/p>\n\n\n\n

(Nota : Je me propose de traiter des param\u00e8tres de la participation d\u2019un avocat \u00e0 la critique d\u2019une \u00e9bauche de rapport dans un autre article.)<\/em> La cause Ebrahim<\/em> est un cas extr\u00eame. Il est \u00e9vident que vous devriez r\u00e9diger vos propres rapports.<\/p>\n\n\n\n

Pr\u00e9sentation de la lettre d\u2019engagement<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les parties devraient s\u2019attendre raisonnablement \u00e0 ce qu\u2019on leur demande de produire la lettre d\u2019engagement (NUPPEC, note relative \u00e0 la pratique 16.10.5<\/em>). La lettre d\u2019engagement \u00e9tablit la port\u00e9e de votre contrat de service. Plus souvent qu\u2019autrement, il sera important de bien comprendre ce qu\u2019on vous demande de faire. Quelle \u00e9tait la date r\u00e9elle? Existait-il des hypoth\u00e8ses ou conditions limitatives? Quelle \u00e9tait la d\u00e9finition de la valeur que vous deviez utiliser? Nikolakakos<\/em> c. Hoque<\/em>, 2015 ONSC 4738 (CanLII) est un exemple de cas o\u00f9 la production de la lettre d\u2019engagement a \u00e9t\u00e9 exig\u00e9e.<\/p>\n\n\n\n

Je vous recommande donc d\u2019inclure une d\u00e9claration d\u2019expert dans la lettre d\u2019engagement, s\u2019il appert que l\u2019affaire ira en audience. (Nota : Plus de d\u00e9tails suivront au sujet des d\u00e9clarations d\u2019expert et de votre devoir envers le tribunal dans un article subs\u00e9quent.)<\/em> Plus souvent qu\u2019autrement, la partie adverse croit faire un bon coup en obtenant la lettre d\u2019engagement comme munition lors d\u2019un contre-interrogatoire. Imaginez sa surprise de constater que, dans la lettre d\u2019engagement, vous indiquez notamment que vous avez \u00ab convenu de fournir toute autre aide que la cour pourrait raisonnablement demander afin de trancher dans cette affaire \u00bb et que vous avez reconnu que \u00ab votre devoir envers la cour a pr\u00e9s\u00e9ance sur toute obligation que je pourrais avoir envers toute partie par laquelle ou au nom de laquelle je suis engag\u00e9. \u00bb La lettre est port\u00e9e au dossier et toute tentative d\u2019attaquer votre cr\u00e9dibilit\u00e9 est s\u00e9rieusement compromise.<\/p>\n\n\n\n

Quand je re\u00e7ois les \u00e9bauches de rapports d\u2019experts, il arrive trop souvent qu\u2019un certain nombre des pratiques exemplaires ne sont pas suivies. Il semble y avoir, \u00e0 l\u2019occasion, une attitude rel\u00e2ch\u00e9e de laissez faire avec, au mieux, une application partielle des pratiques exemplaires recommand\u00e9es, bien que non obligatoires, dans les NUPPEC<\/em>. L\u2019attitude semble parfois \u00eatre \u00ab voici une \u00e9bauche \u00bb envoy\u00e9e par courriel sans aucune consid\u00e9ration des exigences g\u00e9n\u00e9rales en mati\u00e8re de contenu \u00e9nonc\u00e9es dans les Normes uniformes de pratique professionnelle en mati\u00e8re d\u2019\u00e9valuation au Canada (NUPPEC).<\/em><\/p>\n\n\n\n

Avez-vous les NUPPEC <\/em>\u00e0 port\u00e9e de la main et vous en servez-vous comme liste de contr\u00f4le avant d\u2019envoyer une \u00e9bauche \u00e0 un client? Le recours \u00e0 une liste de contr\u00f4le ou, \u00e0 tout le moins, \u00e0 un format standard d\u00e9j\u00e0 utilis\u00e9 est, selon moi, un \u00e9l\u00e9ment essentiel \u00e0 la gestion du risque associ\u00e9 \u00e0 la remise de l\u2019\u00e9bauche d\u2019un rapport \u00e0 un avocat ou \u00e0 un client.<\/p>\n\n\n\n

Si l\u2019\u00e9bauche d\u2019un rapport est pr\u00e9par\u00e9e et envoy\u00e9e \u00e0 un client, cette \u00e9bauche doit \u00eatre conforme aux NUPPEC<\/em><\/strong><\/p>\n\n\n\n

L\u2019\u00e9bauche d\u2019un rapport est consid\u00e9r\u00e9e comme un rapport selon les NUPPEC<\/em> et doit donc se conformer aux exigences des NUPPEC<\/em> qui d\u00e9finissent un rapport comme    \u00ab Toute communication, \u00e9crite ou orale, d\u2019un service professionnel transmise au client dans le  cadre  du  contrat  de  service. \u00bb  La  remarque  3  de   la d\u00e9finition de \u00ab Rapport \u00bb indique que \u00ab Les formats ou styles de rapports peuvent inclure les rapports formulaires, des rapports narratifs brefs et concis ou des rapports d\u00e9taill\u00e9s et plus compr\u00e9hensifs en formats complets ou d\u2019\u00e9bauche<\/strong>. \u00bb<\/p>\n\n\n\n

L\u2019imposition des exigences des NUPPEC<\/em> \u00e0 l\u2019\u00e9gard du contenu des \u00e9bauches de rapport est justifi\u00e9e. On doit se rappeler que les \u00e9valuateurs peuvent parvenir \u00e0 des conclusions diff\u00e9rentes \u00e0 partir des m\u00eames renseignements. Les experts ind\u00e9pendants peuvent ne pas s\u2019entendre sur les conclusions quant \u00e0 la valeur. Cependant, si l\u2019\u00e9bauche de votre rapport est envoy\u00e9e \u00e0 un avocat ou \u00e0 un client sans une \u00e9tape ou pi\u00e8ce critique qui ne rel\u00e8ve pas du jugement, vous risquez de devoir vous d\u00e9noncer \u00e0 votre assureur ou, pire encore, de faire l\u2019objet d\u2019une plainte pour inconduite professionnelle. Votre produit du travail ne devrait pas \u00eatre envoy\u00e9 \u00e0 un client s\u2019il ne satisfait pas \u00e0 certaines normes minimales. Faire autrement, c\u2019est s\u2019aventurer dans un champ de mines. Vous remplirez vos armoires de probl\u00e8mes de responsabilit\u00e9 pouvant exploser \u00e0 tout moment \u2013 surtout dans le contexte de march\u00e9s en d\u00e9flation.<\/p>\n\n\n\n

Pratiques exemplaires pour les \u00e9bauches que vous pr\u00e9parez et envoyez \u00e0 un avocat ou \u00e0 un client<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Les points suivants couvrent les pratiques exemplaires sugg\u00e9r\u00e9es par les NUPPEC<\/em>  lors de la pr\u00e9paration et de la distribution d\u2019\u00e9bauches de rapports :<\/p>\n\n\n\n

Condition limitative<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.i <\/em>: Inclure une condition limitative pr\u00e9cisant que le rapport n\u2019est valide que s\u2019il porte une signature originale, sugg\u00e9rant ainsi qu\u2019un rapport non sign\u00e9 n\u2019est pas un rapport valide. [v. 2.60, 16.29.2.ii]<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Lettre d\u2019engagement indiquant la port\u00e9e de ce que vous entendez faire en ce qui concerne les \u00e9bauches de rapport<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.ii <\/em>:  Inclure une lettre d\u2019engagement avec le contrat de service indiquant les termes du contrat de service (c.-\u00e0-d., le nombre et la fr\u00e9quence des \u00e9bauches de rapport, le calendrier de facturation, les modalit\u00e9s de l\u2019\u00e9bauche et de sa distribution, etc.)<\/p>\n\n\n\n

Le mot \u00e9bauche en filigrane sur chaque<\/u> page<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.iii <\/em>:  Mettre en filigrane le mot \u00c9BAUCHE sur chaque page ou dans l\u2019en-t\u00eate.<\/p>\n\n\n\n

En-t\u00eate ou bas de page avec date et version<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.iv <\/em>:  Ins\u00e9rer un en-t\u00eate ou bas de page indiquant la date et la version de l\u2019\u00e9bauche (p. ex., \u00c9bauche #X en vigueur le jour\/mois\/ann\u00e9e) sur chaque page pour indiquer \u00e0 tout utilisateur, pr\u00e9vu ou potentiel, que le rapport est une \u00e9bauche et pour en pr\u00e9ciser la version au cas o\u00f9 d\u2019autres suivraient.<\/p>\n\n\n\n

Une lettre d\u2019accompagnement est-elle requise? Que devez-vous inclure dans la lettre?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.v <\/em>:  Inclure une lettre d\u2019accompagnement avec chaque \u00e9bauche indiquant le mandat et les instructions donn\u00e9es par le client de fournir une \u00e9bauche et dans quel but \u2013 cette note devrait figurer dans l\u2019envergure des travaux de chaque \u00e9bauche de rapport.<\/p>\n\n\n\n

Que devez-vous ins\u00e9rer dans les parties indiquant la valeur et la signature du rapport?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.vi <\/em>:  Partout ou la valeur et la signature devraient appara\u00eetre (c.-\u00e0-d., conclusion, page de certification), une note d\u2019\u00e9bauche devrait \u00eatre ins\u00e9r\u00e9e pour avertir tout lecteur que le rapport est \u00e0 l\u2019\u00e9tat d\u2019\u00e9bauche.<\/p>\n\n\n\n

16.10.7.vii <\/em>:  Remarque : l\u2019insertion du mot \u00ab \u00e9bauche \u00bb sur les lignes de signature aidera \u00e0 pr\u00e9venir la fraude et emp\u00eachera une tierce partie d\u2019apposer une signature qui n\u2019est pas celle de l\u2019\u00e9valuateur.<\/p>\n\n\n\n

Sommaire des changements<\/strong><\/p>\n\n\n\n

Bien que ce ne soit pas n\u00e9cessairement chose courante, il peut \u00eatre avis\u00e9, dans certaines circonstances de dresser un sommaire des changements apport\u00e9s dans le rapport final. Le client peut avoir port\u00e9 \u00e0 votre attention d\u2019autres comparables ou renseignements qui ont fait \u00e9voluer votre d\u00e9marche de r\u00e9flexion et vos conclusions. L\u2019id\u00e9al est de demander des pr\u00e9cisions d\u2019un conseiller juridique \u00e0 savoir si un sommaire des changements est requis ou d\u00e9sirable dans les circonstances propre \u00e0 votre contrat de service.<\/p>\n\n\n\n

16.10.7.viii <\/em>:  Le membre devrait inclure dans le rapport final un sommaire des changements apport\u00e9s entre la derni\u00e8re \u00e9bauche et le rapport final, s\u2019il y a lieu.<\/p>\n\n\n\n

Avez-vous besoin d\u2019une lettre de fiabilit\u00e9? Que doit-elle indiquer?<\/strong><\/p>\n\n\n\n

16.10.7.ix <\/em>:  Des lettres de fiabilit\u00e9 aux tierces parties doivent indiquer le mandat de l\u2019\u00e9bauche et ses limitations.<\/p>\n\n\n\n

Dans l\u2019article suivant qui sera publi\u00e9 dans un prochain num\u00e9ro d\u2019\u00c9valuation immobili\u00e8re au Canada<\/em>, j\u2019ai l\u2019intention de couvrir la question de vos devoirs envers le client et la cour ou le tribunal. Par exemple, votre devoir envers la cour a-t-il priorit\u00e9 sur votre devoir envers le client? Est-il recommand\u00e9 d\u2019avoir plus d\u2019une lettre de r\u00e9tention \u00e0 l\u2019\u00e9gard de votre(vos) contrat(s) de service?<\/p>\n\n\n\n

Renvoi<\/strong><\/p>\n\n\n\n

[1] Autoris\u00e9e par consentement de votre client ou par les tribunaux.<\/p>\n\n\n\n

                                                                        -30-<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

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