Par Jeff Nutting, AACI, P. App., AMAA. Jeff exerce la profession d\u2019\u00e9valuateur depuis plus de 20 ans et il est pr\u00e9sentement charg\u00e9 de cours au Grande Prairie Regional College, en Alberta.<\/p>\n\n\n\n
Politiques actuelles<\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019Alberta conna\u00eet aujourd\u2019hui des circonstances \u00e9conomiques difficiles, en raison d\u2019une baisse des prix mondiaux du p\u00e9trole. Avec, en plus, le changement de gouvernement survenu dans la province, il faut maintenant r\u00e9examiner le secteur public et son financement. En 2016, Alberta Municipal Affairs a r\u00e9vis\u00e9 sa Municipal Government Act,<\/em> dont une section d\u00e9crit les proc\u00e9dures et les normes d\u2019\u00e9valuation des biens immobiliers agricoles.<\/p>\n\n\n\n Actuellement, les municipalit\u00e9s de l\u2019Alberta sont gouvern\u00e9es par la Municipal Government Act<\/em>. L\u2019\u00e9valuation des biens immobiliers par les municipalit\u00e9s est d\u00e9crite dans la Partie 9. Les \u00e9valuations de biens immobiliers autres que les biens immobiliers lin\u00e9aires sont pr\u00e9par\u00e9es par les municipalit\u00e9s. En vertu de MGA 297(1), les \u00e9valuateurs doivent ranger les biens immobiliers \u00e9valu\u00e9s dans diff\u00e9rentes classes, dont l\u2019une, la classe 3, regroupe les terres agricoles. Une terre agricole se d\u00e9finit comme une terre utilis\u00e9e pour des activit\u00e9s agricoles, tel que d\u00e9fini dans le r\u00e8glement. De plus, les b\u00e2timents agricoles sont exempt\u00e9s de l\u2019\u00e9valuation, selon 298 (1) (y). En vertu de 322 (1), le ministre peut prescrire un r\u00e8glement d\u00e9finissant les activit\u00e9s et les b\u00e2timents agricoles, ainsi que la mesure dans laquelle les b\u00e2timents agricoles peuvent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s. Selon 322.1 (1), le ministre donne des directives d\u2019\u00e9valuation pour les terres agricoles de l\u2019Alberta. Selon 354 (1), c\u2019est la municipalit\u00e9 qui fixe le taux d\u2019imposition sur une \u00e9valuation. Ce taux d\u2019imposition peut varier en fonction des classes d\u2019\u00e9valuation.<\/p>\n\n\n\n En vertu d\u2019un autre r\u00e8glement, Matters Relating to Assessment and Taxation Regulation<\/em>, un b\u00e2timent agricole en Alberta est d\u00e9fini comme une am\u00e9lioration autre qu\u2019une maison dans la mesure o\u00f9 il sert \u00e0 des activit\u00e9s agricoles. Les activit\u00e9s agricoles sont d\u00e9finies comme l\u2019\u00e9levage, la production et la vente de produits agricoles. Cela comprend la production de porc, de b\u0153uf et de bison, de m\u00eame que les gazonni\u00e8res. Un bien immobilier r\u00e9glement\u00e9 inclut une terre o\u00f9 la norme d\u2019\u00e9valuation est la valeur d\u2019utilisation agricole. Si une parcelle sert \u00e0 des activit\u00e9s agricoles, alors la norme d\u2019\u00e9valuation doit \u00eatre la valeur d\u2019utilisation agricole. Les Alberta Farm Land Assessment Minister\u2019s Guidelines<\/em> d\u00e9terminent cette valeur d\u2019utilisation agricole. S\u2019ils sont \u00e9valu\u00e9s, un b\u00e2timent agricole ou une terre o\u00f9 l\u2019on fait de l\u2019agriculture, par exemple dans une ville ou un village, doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9s en consid\u00e9rant leur valeur pour les activit\u00e9s agricoles.<\/p>\n\n\n\n En Alberta, la plupart des maisons de ferme et des am\u00e9liorations sont exempt\u00e9es, en tout ou en partie. Les \u00e9valuations agricoles sont faites par des \u00e9valuateurs locaux. La date d\u2019\u00e9valuation est fix\u00e9e au 1er<\/sup> juillet de l\u2019ann\u00e9e pr\u00e9c\u00e9dente. Les terres agricoles en Alberta sont \u00e9valu\u00e9es selon leur capacit\u00e9 \u00e0 produire des revenus en \u00e9levant du b\u00e9tail ou en produisant des r\u00e9coltes, conform\u00e9ment au Guide to Property Assessment and Taxation in Alberta<\/em>.<\/p>\n\n\n\n Les Alberta Farm Land Assessment Minister\u2019s Guidelines<\/em> d\u00e9crivent comment les terres agricoles doivent \u00eatre \u00e9valu\u00e9es en termes pr\u00e9cis, ce qui donne une valeur d\u2019utilisation agricole. Selon Municipal Affairs, les tarifs des terres agricoles ont \u00e9t\u00e9 r\u00e9vis\u00e9s et mis \u00e0 jour pour la derni\u00e8re fois en 1994.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9valuation des terres agricoles se fait en quatre \u00e9tapes. Avec l\u2019Annexe A, on attribue une valeur initiale \u00e0 une parcelle de terre agricole. Cela donne des valeurs annuelles de base de 350 $ l\u2019acre pour une terre arable s\u00e8che ou une terre de parcours s\u00e8che, 450 $ l\u2019acre pour une terre arable irrigu\u00e9e, et 135 $ l\u2019acre pour une terre \u00e0 bois. On multiplie ce montant par un modificateur d\u2019ann\u00e9e d\u2019\u00e9valuation, qui se trouve \u00e0 l\u2019Annexe B. Pour tous les types de terre, depuis avant 1995, il est demeur\u00e9 au num\u00e9ro 1,00 ou, si c\u2019est une terre arable irrigu\u00e9e, \u00e0 1,03. Cela donne une \u00e9valuation optimale des terres agricoles.<\/p>\n\n\n\n Par la suite, on applique une cote de facteur finale, conform\u00e9ment \u00e0 l\u2019Annexe C. Les facteurs \u00e0 utiliser pour cette fin se trouvent \u00e0 l\u2019Annexe 7 de l\u2019Alberta Assessment Manual<\/em> de 1984. Dans l\u2019Annexe 7, on apporte des ajustements pour les facteurs comme les types de sol, incluant leur profondeur, sous-sols, classe de texture et classe topographique. L\u2019Annexe 7 pr\u00e9voit \u00e9galement des ajustements pour ces \u00e9l\u00e9ments : pierrosit\u00e9 des terres; isolement et s\u00e9paration des terres; couvert arbor\u00e9; ravins et sols alcalins; \u00e9rosion; inondations; risque de gel; cat\u00e9gorie climatique; et terres cultiv\u00e9es en zones de buissons. Pour les terres de parcours, des ajustements sont apport\u00e9s pour la capacit\u00e9 de charge des terres. Les terres \u00e0 foin sont ajust\u00e9es par zone et association v\u00e9g\u00e9tale. Les ajustements de l\u2019Annexe 7 engendrent des ajustements \u00e0 la baisse pour divers enjeux agricoles moins qu\u2019optimaux. On multiplie le nombre d\u2019acres dans la parcelle de chaque cat\u00e9gorie de type de terre par le facteur d\u00e9riv\u00e9, puis on additionne toutes les cat\u00e9gories de la parcelle pour obtenir sa valeur d\u2019utilisation agricole.<\/p>\n\n\n\n Enfin, avec l\u2019Annexe D, un facteur de notation est appliqu\u00e9 pour la distance s\u00e9parant la parcelle d\u2019un centre de services agricoles. Les facteurs d\u2019ajustement vont de 1,4 pour les tr\u00e8s grandes villes \u00e0 1,03 pour les villages dans une r\u00e9gion relativement grande. On applique aussi des facteurs refl\u00e9tant l\u2019acc\u00e8s routier.<\/p>\n\n\n\n R\u00e9visions de l\u2019\u00e9valuation en Alberta<\/strong><\/p>\n\n\n\n Depuis plusieurs ann\u00e9es, les gens demandent que l\u2019on r\u00e9forme ou am\u00e9liore l\u2019\u00e9valuation agricole. En 1998, les l\u00e9gislateurs de l\u2019Alberta (MAL) ont examin\u00e9 l\u2019\u00e9valuation agricole dans la province. Leur rapport demandait une corr\u00e9lation juste et \u00e9quitable entre l\u2019\u00e9valuation des biens immobiliers r\u00e9glement\u00e9s et non r\u00e9glement\u00e9s, ainsi qu\u2019une meilleure d\u00e9finition de l\u2019activit\u00e9 agricole. Seuls les biens immobiliers r\u00e9pondant \u00e0 cette d\u00e9finition plus restrictive seraient \u00e9valu\u00e9s comme terres agricoles. Le rapport demandait aussi que les terres \u00e0 bois soient consid\u00e9r\u00e9es comme des terres agricoles et que la valeur d\u2019utilisation agricole soit mise \u00e0 jour pour assurer qu\u2019elle rencontre les conditions actuelles du march\u00e9. On craignait que l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles repose principalement sur la production des plantes de grande culture. L\u2019agriculture intensive (p. ex., volaille ou b\u00e9tail en espace ferm\u00e9), avec une moins grande assise terrestre, mais plus d\u2019am\u00e9liorations, peut entra\u00eener le paiement de taxes fonci\u00e8res diff\u00e9rentes, m\u00eame si les activit\u00e9s ont la m\u00eame rentabilit\u00e9 ou le m\u00eame capital investi. Le rapport recommandait que les municipalit\u00e9s qui le souhaitent puissent conserver la taxe d\u2019affaires sur les activit\u00e9s agricoles. Le rapport recommandait en outre que les municipalit\u00e9s puissent appliquer des taux d\u2019imposition diff\u00e9rentiels aux biens immobiliers agricoles, selon le type d\u2019activit\u00e9 agricole.<\/p>\n\n\n\n En f\u00e9vrier 2002, les MAL ont r\u00e9dig\u00e9 un rapport final, qui recommandait de mettre \u00e0 jour le syst\u00e8me de cotation de la productivit\u00e9 pour l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles. En particulier, les taux de base servant \u00e0 d\u00e9terminer la valeur productive devaient \u00eatre mis \u00e0 jour avec des modificateurs r\u00e9gionaux, afin de refl\u00e9ter les diff\u00e9rences r\u00e9gionales qui existent dans les terres agricoles de l\u2019Alberta. On a sugg\u00e9r\u00e9 qu\u2019un plan \u00e0 long terme pourrait \u00eatre \u00e9labor\u00e9 pour examiner et ajuster les classifications de productivit\u00e9 sur les terres agricoles \u00e0 des intervalles appropri\u00e9s. Le rapport indiquait que les pr\u00e9sentes \u00e9valuations de terres agricoles \u00e9taient insensibles aux facteurs de march\u00e9. De plus, il recommandait d\u2019abaisser les taxes fonci\u00e8res des terres prot\u00e9g\u00e9es. Pour tenir compte des activit\u00e9s agricoles avec plusieurs b\u00e2timents par rapport \u00e0 des activit\u00e9s sur une grande terre, il recommandait d\u2019adopter la notion de superficie au sol. Les b\u00e2timents agricoles dans la m\u00e9thode employ\u00e9e pour les activit\u00e9s intensives seraient \u00e9valu\u00e9s, mais pas exempt\u00e9s. Le rapport recommandait qu\u2019aucune taxe d\u2019affaires ne soit appliqu\u00e9e aux activit\u00e9s agricoles, mais que des sous-classes diff\u00e9rentielles pour les taux d\u2019imposition pourraient s\u2019appliquer aux diff\u00e9rentes cat\u00e9gories de terres agricoles.<\/p>\n\n\n\n Qui plus est, en 1998, l\u2019Environmental Law Centre a fait des commentaires sur le MLA Farm Assessment Review Committee. Le Centre recommandait que la l\u00e9gislation permette l\u2019utilisation des zones de conservation ou zones naturelles sans p\u00e9naliser les propri\u00e9taires pour l\u2019\u00e9valuation de leur valeur marchande. Par exemple, des terres prendraient beaucoup de valeur si elles \u00e9taient d\u00e9velopp\u00e9es. Utiliser la valeur marchande \u00e9valu\u00e9e signifierait \u00eatre tax\u00e9 sur le d\u00e9veloppement potentiel d\u2019une parcelle de terrain. Ainsi, les propri\u00e9taires seraient incit\u00e9s \u00e0 d\u00e9velopper le terrain, plut\u00f4t qu\u2019\u00e0 le laisser \u00e0 l\u2019\u00e9tat naturel. Le Centre a \u00e9galement demand\u00e9 qu\u2019on \u00e9labore une l\u00e9gislation limitant le pouvoir d\u2019un \u00e9valuateur de traiter des portions d\u2019une parcelle avec l\u2019\u00e9valuation de sa valeur marchande. Par exemple, une portion de parcelle servant \u00e0 la production agricole aurait les avantages de la valeur d\u2019utilisation agricole, tandis que le reste pourrait \u00eatre trait\u00e9 \u00e0 la valeur marchande s\u2019il \u00e9tait laiss\u00e9 \u00e0 l\u2019\u00e9tat naturel. Par cons\u00e9quent, le Centre a demand\u00e9 des zones de conservation naturelles, avec des zones diff\u00e9rentielles \u00e0 traiter enti\u00e8rement sous la norme d\u2019\u00e9valuation pour utilisation agricole. Cela encouragerait la pr\u00e9servation des zones de conservation naturelles, comme pour les utilisations agricoles.<\/p>\n\n\n\n L\u2019article indiquait qu\u2019une terre prot\u00e9g\u00e9e pourrait se d\u00e9finir comme un bien immobilier agricole s\u2019il ne servait pas \u00e0 l\u2019agriculture et si, durant les deux ann\u00e9es pr\u00e9c\u00e9dant l\u2019ann\u00e9e de r\u00e9f\u00e9rence applicable, elle n\u2019\u00e9tait pas d\u00e9velopp\u00e9e mais laiss\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9tat naturel. Le Centre recommandait qu\u2019une retenue de recettes fiscales s\u2019applique aux promoteurs qui changent l\u2019utilisation de ces terres prot\u00e9g\u00e9es. De m\u00eame, en employant des \u00e9valuations de conservation privil\u00e9gi\u00e9es, les municipalit\u00e9s pourraient influencer les propri\u00e9taires fonciers \u00e0 conserver des zones naturelles. Comme m\u00e9thode de rechange, les terres prot\u00e9g\u00e9es pourraient \u00eatre estim\u00e9es \u00e0 la valeur marchande, mais ensuite b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019un taux par mille privil\u00e9gi\u00e9 plus bas. Ce syst\u00e8me pourrait \u00e9galement pr\u00e9voir une retenue de recettes si l\u2019on d\u00e9veloppait le terrain plus tard. Ou les terres prot\u00e9g\u00e9es pourraient \u00eatre \u00e9valu\u00e9es \u00e0 l\u2019aide d\u2019une nouvelle norme d\u2019\u00e9valuation de la conservation. Des trois m\u00e9thodes, l\u2019article indiquait que la valeur d\u2019utilisation agricole est la fa\u00e7on simple et efficace privil\u00e9gi\u00e9e de traiter les terres prot\u00e9g\u00e9es. Le rapport recommandait encore une fois d\u2019imposer une l\u00e9gislation de retenue aux sp\u00e9culateurs qui utilisaient l\u2019\u00e9valuation des terres prot\u00e9g\u00e9es pour obtenir une \u00e9valuation privil\u00e9gi\u00e9e inf\u00e9rieure au march\u00e9 r\u00e9glement\u00e9.<\/p>\n\n\n\n En 2010, l\u2019Alberta Urban Municipalities Association (AUMA) a fait des recommandations au Task Force on Property Assessment. Aucune ne concernait l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles. M\u00eame si elle demandait une \u00e9valuation de la valeur marchande, elle excluait les terres agricoles vis\u00e9es par la clause 17. En 2012, dans un document d\u2019orientation intitul\u00e9 Changes to Property Assessment and Taxation<\/em>, l\u2019AUMA demandait l\u2019\u00e9valuation des b\u00e2timents et des activit\u00e9s agricoles \u00e0 la valeur marchande. Plus sp\u00e9cifiquement, elle demandait l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles et des maisons de ferme \u00e0 la valeur marchande.<\/p>\n\n\n\n En juin 2014, l\u2019AUMA a fait une soumission au processus de r\u00e9vision de la MGA de l\u2019Alberta. Elle indiquait que les municipalit\u00e9s albertaines peinaient \u00e0 financer le co\u00fbt des infrastructures n\u00e9cessaires, en raison de la croissance de la province. Pour recevoir un financement municipal suppl\u00e9mentaire, elle indiquait un besoin d\u2019\u00e9largir l\u2019assiette fiscale municipale. La soumission recommandait que le syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation et d\u2019imposition soit refondu pour le rendre ouvert, transparent et \u00e9quitable. Elle demandait une \u00e9valuation \u00e0 la valeur marchande pour toutes les formes de biens immobiliers pour assurer l\u2019\u00e9quit\u00e9. Elle demandait de revoir les exon\u00e9rations d\u2019imp\u00f4t pour assurer qu\u2019elles produisent les r\u00e9sultats escompt\u00e9s. L\u2019AUMA demandait de plus le partage r\u00e9gional des taxes fonci\u00e8res sur les biens immobiliers lin\u00e9aires.<\/p>\n\n\n\n En 2016, Alberta Municipal Affairs publiait sa proposition d\u2019une Municipal Government Act <\/em>modernis\u00e9e. Le minist\u00e8re indiquait que le syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation lin\u00e9aire demeurerait en place. Pour assurer la stabilit\u00e9, la nouvelle Loi continuera d\u2019\u00e9valuer les terres agricoles \u00e0 l\u2019aide des taux de productivit\u00e9 agricole. On propose que les maisons de ferme continuent de b\u00e9n\u00e9ficier d\u2019une exemption partielle.<\/p>\n\n\n\n \u00c9valuation des terres agricoles comparativement \u00e0 la vente de terres agricoles<\/strong><\/p>\n\n\n\n Afin d\u2019analyser l\u2019efficacit\u00e9 du pr\u00e9sent syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation des terres agricoles en Alberta, on a examin\u00e9 les ventes de terres agricoles et leurs \u00e9valuations dans le comt\u00e9 de Grande Prairie, dans le nord-ouest de l\u2019Alberta. On a divis\u00e9 les valeurs d\u2019\u00e9valuation des terres agricoles par leurs prix de vente, pour voir si l\u2019estimation de la valeur agricole pr\u00e9dominante en Alberta refl\u00e8te les ventes r\u00e9elles de terres agricoles. Les ventes ont eu lieu sur des biens immobiliers agricoles avec terrain seulement vendus dans le comt\u00e9 de Grande Prairie de 2011 \u00e0 2012. Les terres vendues n\u2019avaient pas de b\u00e2timents et, dans certains cas, n\u2019\u00e9taient pas enti\u00e8rement cultiv\u00e9es. Nous pouvons diviser les indices en deux groupes, d\u2019abord les ventes adjacentes urbaines, puis les ventes bas\u00e9es surtout sur la valeur agricole faites \u00e0 l\u2019ext\u00e9rieur du centre urbain de Grande Prairie.<\/p>\n\n\n\n Le premier groupe de ventes concernait des superficies d\u00e9passant 150 acres et se trouvaient pr\u00e8s de la Ville de Grande Prairie. Ces ventes ont \u00e9t\u00e9 effectu\u00e9es \u00e0 un niveau de prix correspondant aux terrains ayant une valeur due \u00e0 leur d\u00e9veloppement potentiel \u00e0 des fins r\u00e9sidentielles ou commerciales. Les prix de vente allaient d\u2019environ 6 000 $ \u00e0 10 000 $ l\u2019acre. Ces ventes de terrains \u00e0 d\u00e9velopper avaient une \u00e9valuation moyenne au rapport du prix de vente de ,026, soit g\u00e9n\u00e9ralement moins de 3 % du prix de vente.<\/p>\n\n\n\n Le deuxi\u00e8me groupe de 26 transactions repose principalement sur la valeur agricole, bien que, dans certains cas, on avait une utilisation potentielle comme bien immobilier r\u00e9sidentiel rural. Ces transactions ont eu lieu dans diff\u00e9rents secteurs du comt\u00e9 de Grande Prairie, \u00e0 diverses distances de la Ville de Grande Prairie. La grandeur des parcelles variait de 130 \u00e0 160 acres, et les prix de vente allaient d\u2019environ 600 $ \u00e0 3000 $ l\u2019acre. Les ventes avaient une \u00e9valuation moyenne au rapport au prix de vente de ,0905, soit moins de 10 % de leurs prix de vente.<\/p>\n\n\n\n On a effectu\u00e9 une simple r\u00e9gression sur ces 26 transactions, pour voir si le prix de vente pourrait \u00eatre pr\u00e9vu au moyen de l\u2019\u00e9valuation. Le mod\u00e8le utilisait un programme Excel, qui a donn\u00e9 cette formule : y = 109 343 $ + 6,0087 (\u00c9valuation). Ce mod\u00e8le a donn\u00e9 un F de 12,47, avec un R2 de ,34. Ce R2 bas indique que le mod\u00e8le peut ne pas \u00eatre valide. En revanche, les tests t et F indiquaient que le mod\u00e8le \u00e9tait valide avec des valeurs p inf\u00e9rieures \u00e0 ,01. Donc, il n\u2019est pas clair si l\u2019\u00e9valuation peut servir \u00e0 pr\u00e9voir le prix de vente des terres agricoles. Cela peut indiquer que le mod\u00e8le d\u2019\u00e9valuation existant en Alberta n\u2019est pas tr\u00e8s pr\u00e9cis pour refl\u00e9ter la valeur agricole des terres ou que des variables importantes n\u2019apparaissent pas dans le pr\u00e9sent mod\u00e8le d\u2019\u00e9valuation, comme l\u2019utilisation non agricole de certaines terres.<\/p>\n\n\n\n Probl\u00e8mes du pr\u00e9sent syst\u00e8me d\u2019\u00e9valuation en Alberta avec la r\u00e9solution des politiques<\/strong><\/p>\n\n\n\n L\u2019analyse des \u00e9valuations de terres agricoles effectu\u00e9es dans le comt\u00e9 de Grande Prairie a r\u00e9v\u00e9l\u00e9 qu\u2019elles \u00e9taient 10 % plus basses que les prix de vente r\u00e9els par rapport \u00e0 2011-2012. C\u2019\u00e9tait vrai non seulement pour les ventes en banlieue urbaine, mais aussi pour le deuxi\u00e8me groupe de ventes de terres agricoles, o\u00f9 l\u2019on croyait que la majorit\u00e9 de la valeur refl\u00e9tait l\u2019utilisation agricole. Cela donnerait \u00e0 penser que le pr\u00e9sent mod\u00e8le d\u2019\u00e9valuation des terres agricoles en Alberta est d\u00e9suet et produit des \u00e9valuations bien en-de\u00e7\u00e0 de la valeur marchande r\u00e9elle pour l\u2019utilisation agricole.<\/p>\n\n\n\n Dans l\u2019examen des tarifs des terres agricoles de l\u2019Alberta Municipal Affairs, il semble qu\u2019ils ont \u00e9t\u00e9 mis \u00e0 jour pour la derni\u00e8re fois en 1994. En 1996, toutes les classes de biens immobiliers agricoles dans le comt\u00e9 de Grande Prairie ont \u00e9t\u00e9 transf\u00e9r\u00e9es pour 625 $ l\u2019acre, si l\u2019on en croit les statistiques d\u2019Alberta Agriculture. En 2015, cette valeur avait augment\u00e9 \u00e0 2 270 $, toujours selon les statistiques d\u2019Alberta Agriculture, ce qui donne une augmentation de 263 %. En Alberta, g\u00e9n\u00e9ralement en 1994, les ventes agricoles s\u2019\u00e9tablissaient \u00e0 473 $, augmentant \u00e0 2 480 $ en 2015. C\u2019est une augmentation de 424 %, selon les chiffres d\u2019Alberta Agriculture. Dans son Farmland Values Report <\/em>de 2015, Farm Credit indique une augmentation de 257 % des valeurs des terres agricoles, de 2005 \u00e0 2015. Pourtant, durant cette p\u00e9riode, l\u2019Annexe A dans les Alberta Farm Land Assessment Minister\u2019s Guidelines<\/em> n\u2019a pas modifi\u00e9 les valeurs annuelles de base, pas plus que l\u2019Annexe B n\u2019a modifi\u00e9 le modificateur d\u2019ann\u00e9e d\u2019\u00e9valuation. Par cons\u00e9quent, l\u2019\u00e9valuation de terres agricoles n\u2019est pas un imp\u00f4t sur la fortune efficace, car elle ne change pas avec la valeur de vente des terres agricoles au fil des ans. Il est \u00e0 noter que le comt\u00e9 de Grande Prairie a un taux par mille plus \u00e9lev\u00e9 pour les terres agricoles que pour les maisons.<\/p>\n\n\n\n L\u2019\u00e9valuation des terres agricoles inf\u00e9rieure aux valeurs marchandes globales peut \u00eatre r\u00e9gressive. Tous les fermiers ne sont pas pauvres. Statistique Canada indique que la ferme moyenne en Alberta avait une valeur nette de 2 116 085 $ en 2011. Elle indique aussi que, selon le revenu net d\u2019exploitation et d\u2019autres revenus familiaux, la famille agricole canadienne moyenne gagnait 122 498 $ en 2013, le revenu augmentant \u00e0 134 931 $ en 2015. Si nous regardons seulement le revenu des familles agricoles en Alberta, celui-ci \u00e9tait de 157 154 $ en 2013, grimpant \u00e0 179 088 $ en 2015. En 2013, toujours selon Statistique Canada, le revenu familial m\u00e9dian \u00e9tait de 97 390 $ pour toutes les familles recens\u00e9es en Alberta. Ainsi donc, le revenu familial m\u00e9dian est inf\u00e9rieur \u00e0 celui des familles agricoles en Alberta.<\/p>\n\n\n\n Si les municipalit\u00e9s ne peuvent pas taxer enti\u00e8rement les propri\u00e9taires de terres agricoles \u00e0 la valeur marchande, elles seront peut-\u00eatre tent\u00e9es de combler leur besoin de revenus de taxes fonci\u00e8res en augmentant l\u2019imp\u00f4t des propri\u00e9taires r\u00e9sidentiels et commerciaux. En r\u00e9alit\u00e9, les fermiers sont subventionn\u00e9s par des \u00e9valuations inf\u00e9rieures au march\u00e9, m\u00eame si certains d\u2019entre eux touchent un revenu plus \u00e9lev\u00e9 que le r\u00e9sident moyen en Alberta.<\/p>\n\n\n\n Alors que les fermes se consolident et grandissent, cet effet prendra de l\u2019ampleur avec le temps. Pr\u00e9sentement, certaines fermes en Alberta ont une taille d\u00e9passant 10-20 quarts de section. Quand la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re a des \u00e9valuations de terres agricoles bien en-de\u00e7\u00e0 de la valeur marchande, ce n\u2019est ni juste ni \u00e9quitable. Nous ne pouvons pas dire que les fermiers ou les individus sont trait\u00e9s avec justice, en ceci que la richesse de diff\u00e9rents groupes est tax\u00e9e de fa\u00e7on in\u00e9gale. L\u2019\u00e9valuation des terres agricoles en Alberta a peu de rapport avec le march\u00e9 actuel des terres agricoles ou avec les valeurs marchandes globales. Cela nuit \u00e0 l\u2019int\u00e9grit\u00e9 de la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re, alors que les participants ne peuvent plus voir que tous les biens immobiliers sont trait\u00e9s uniform\u00e9ment ou que les \u00e9valuations ont en fait une certaine apparence de valeurs r\u00e9elles.<\/p>\n\n\n\n Les municipalit\u00e9s rurales de l\u2019Alberta ont une capacit\u00e9 limit\u00e9e d\u2019amasser des revenus, en raison de la nature r\u00e9glementaire de l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles fix\u00e9e par le ministre des Affaires municipales. Les terrains \u00e0 d\u00e9velopper vacants d\u2019une grande valeur ne peuvent pas \u00eatre \u00e9valu\u00e9s \u00e0 la valeur marchande s\u2019ils sont cultiv\u00e9s, et les terres agricoles rurales sont \u00e9valu\u00e9es bien en-de\u00e7\u00e0 de la valeur marchande pour utilisation agricole. En 2016, le comt\u00e9 de Grande Prairie montrait une \u00e9valuation des terres agricoles de 116 536 270 $ et chargeait un taux par mille de taxes municipales de 8,2356 pour un revenu de 959 746 $. Si nous supposons que l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles repr\u00e9sente 10 % de la valeur marchande pour utilisation agricole, comme on le voit dans l\u2019analyse, alors le comt\u00e9 de Grande Prairie se prive de 8 637 714 $ en revenus suppl\u00e9mentaires qu\u2019il aurait touch\u00e9 si les terres \u00e9taient \u00e9valu\u00e9es \u00e0 la valeur marchande agricole (1 165 362 700 @ .0082356 = 9 597 455). Il est \u00e0 noter qu\u2019il s\u2019agit d\u2019une municipalit\u00e9 rurale seulement pour un an en Alberta. C\u2019est une analyse simpliste. Comme les revenus agricoles varient consid\u00e9rablement, il peut \u00eatre probl\u00e9matique d\u2019avoir des taxes fonci\u00e8res\/\u00e9valuations plus \u00e9lev\u00e9es pour les fermiers. Quand il fait beau et les prix sont hauts, les producteurs de grains peuvent gagner beaucoup d\u2019argent, mais l\u2019ann\u00e9e suivante peuvent subir du mauvais temps et un prix mondial des grains qui est bas, produisant un revenu faible, voire inexistant. Les \u00e9leveurs de bovins sont confront\u00e9s \u00e0 des march\u00e9s tr\u00e8s volatils pouvant produire des revenus diff\u00e9rentiels. N\u00e9anmoins, l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles est un probl\u00e8me pour les municipalit\u00e9s qui ont de vastes zones de terres agricoles, car celles-ci ne sont pas une source viable de revenu, le gouvernement provincial abritant les fermiers avec la fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re existante.<\/p>\n\n\n\n M\u00eame s\u2019il assure que l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles est en-de\u00e7\u00e0 du march\u00e9, le gouvernement provincial de l\u2019Alberta per\u00e7oit des revenus de taxe agricole. Si un fermier est subventionn\u00e9 par ses taxes fonci\u00e8res, cela diminue ses co\u00fbts de production et augmente d\u2019autant ses profits. Les profits agricoles sont tax\u00e9s en tant que revenu personnel ou alors comme revenu d\u2019entreprise. Cet imp\u00f4t sur les profits agricoles est partag\u00e9 entre les gouvernements f\u00e9d\u00e9ral et provinciaux. En 2015, l\u2019imp\u00f4t des soci\u00e9t\u00e9s en Alberta s\u2019\u00e9tablissait \u00e0 3 % pour les soci\u00e9t\u00e9s priv\u00e9es sous contr\u00f4le canadien (SPCC) et 10-12 % pour les soci\u00e9t\u00e9s g\u00e9n\u00e9rales. Ces imp\u00f4ts seraient pay\u00e9s seulement pour une bonne ann\u00e9e de r\u00e9colte, alors qu\u2019une mauvaise ann\u00e9e n\u2019engrangerait peut-\u00eatre aucun profit \u00e0 rapporter. Comparativement \u00e0 une fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re qui taxe chaque ann\u00e9e, ce type d\u2019imp\u00f4t est positif, car il taxe les fermiers seulement quand ils font des profits. En outre, le gouvernement albertain accorde des subventions aux municipalit\u00e9s rurales. Malheureusement, quand les taxes fonci\u00e8res sont basses, cela donne de plus grands profits rapport\u00e9s, ce qui se traduit par des imp\u00f4ts plus \u00e9lev\u00e9s aux soci\u00e9t\u00e9s ou aux particuliers. En r\u00e9alit\u00e9, de faibles taxes fonci\u00e8res en Alberta entra\u00eenent un transfert de recettes fiscales de la province vers Ottawa.<\/p>\n\n\n\n Dans le pass\u00e9, l\u2019Alberta a b\u00e9n\u00e9fici\u00e9 d\u2019une industrie \u00e9nerg\u00e9tique tr\u00e8s dynamique, qui payait pour les programmes de subventions provinciales \u00e0 l\u2019industrie et finan\u00e7ait un vaste secteur public. Le secteur \u00e9nerg\u00e9tique \u00e9tait un pilier de l\u2019\u00e9conomie, permettant \u00e0 la province de fonctionner presque sans d\u00e9penses engendr\u00e9es par la dette publique. Le secteur \u00e9nerg\u00e9tique de l\u2019Alberta conna\u00eet pr\u00e9sentement un ralentissement et pourrait ne pas retrouver son ancien niveau d\u2019activit\u00e9. Cela force donc le gouvernement provincial \u00e0 trouver d\u2019autres sources de revenu pour financer les services publics.<\/p>\n\n\n\n L\u2019Alberta a besoin de refondre sa fiscalit\u00e9 fonci\u00e8re pour les terres agricoles, car les \u00e9valuations de ces terres ne refl\u00e8tent plus leurs valeurs r\u00e9elles. Ce qu\u2019il faut, c\u2019est revenir \u00e0 l\u2019\u00e9valuation des terres agricoles aux valeurs marchandes actuelles. Si les revenus agricoles sont volatils et la province souhaite pr\u00e9server les terres agricoles, alors ces derni\u00e8res pourraient \u00eatre \u00e9valu\u00e9es en utilisant seulement les ventes agricoles r\u00e9elles et non les valeurs marchandes globales. Ou, si le mod\u00e8le existant d\u2019\u00e9valuation des terres agricoles doit \u00eatre utilis\u00e9, le modificateur d\u2019ann\u00e9e d\u2019\u00e9valuation ne devrait-il pas au moins \u00eatre mis \u00e0 jour pour refl\u00e9ter les valeurs actuelles des terres agricoles ?<\/p>\n\n\n\n Une meilleure fa\u00e7on d\u2019aider les fermiers, dont les revenus changent d\u2019une ann\u00e9e \u00e0 l\u2019autre, n\u2019est pas une valeur d\u2019\u00e9valuation p\u00e9rim\u00e9e, mais des taux par mille plus bas. La province pourrait adopter une l\u00e9gislation, comme en Ontario, pour avoir des taux par mille agricoles d\u2019un bon pourcentage en\u2011de\u00e7\u00e0 des taux par mille r\u00e9sidentiels ou commerciaux. Un ajustement au pr\u00e9l\u00e8vement d\u2019imp\u00f4t sur l\u2019\u00e9ducation serait n\u00e9cessaire si l\u2019on changeait les \u00e9valuations de terres agricoles, car elles sont pr\u00e9sentement incluses dans l\u2019assiette de calcul r\u00e9sidentielle en Alberta. Certains penseront peut-\u00eatre qu\u2019il est injuste d\u2019appliquer une \u00e9valuation des terres agricoles ou des taux par mille bas si les terres sont r\u00e9serv\u00e9es \u00e0 un d\u00e9veloppement \u00e9ventuel. Par cons\u00e9quent, on devrait songer \u00e0 des taxes fonci\u00e8res r\u00e9troactives \u2013 comme au Manitoba, o\u00f9 l\u2019on prend le diff\u00e9rentiel de la valeur d\u2019utilisation agricole \u00e0 la valeur marchande g\u00e9n\u00e9rale \u2013, qui sont appliqu\u00e9es aux terres agricoles qui changent d\u2019usage. \u00c9tant donn\u00e9 les r\u00e9formes, le grand public serait alors plus susceptible d\u2019appuyer la notion de fermiers ayant une \u00e9valuation ou des taux par mille plus bas comme une partie du prix \u00e0 payer pour maintenir le dynamisme d\u2019une collectivit\u00e9 agricole.<\/p>\n\n\n\n Remarque :<\/strong> Cet article exprime les opinions de l\u2019auteur et non celles du Grande Prairie Regional College.<\/em><\/p>\n\n\n\n Bibliographie<\/strong><\/p>\n\n\n\n The Corporate Capital Tax Canada\u2019s Most Damaging Tax<\/em>. Clemens Emes Scott<\/p>\n\n\n\n The Cast for Alberta Tax Reform<\/em>, Mintz CD Howe Institute<\/p>\n\n\n\n Municipal Government Act Revised Statutes of Alberta 2000<\/em>, 1er<\/sup> juillet 2015, province de l\u2019Alberta<\/p>\n\n\n\n Matters Relating To Assessment and Taxation Regulation, Municipal Government Act<\/em>, province de l\u2019Alberta<\/p>\n\n\n\n 2015 Alberta Farm Land Assessment Minister\u2019s Guidelines<\/em>, Alberta Municipal Affairs<\/p>\n\n\n\n Guide to Property Assessment and Taxation in Alberta<\/em>, Alberta Municipal Affairs<\/p>\n\n\n\n Discussion Paper on Farm Property Assessment and Taxation<\/em>, MLA Farm Property Assessment Review Committee, 1998<\/p>\n\n\n\n Final Report Farm Property Assessment Issues<\/em>, MLA Farm Property Assessment Review Committee, 2002<\/p>\n\n\n\n Building Thriving Communities<\/em>, AUMA, juin 2014<\/p>\n\n\n\n Environmental Law Centre\u2019s Comments on the MLA Farm Assessment Review Committee Discussion Paper<\/em>. 1998, A J Kwasniak<\/p>\n\n\n\n Policies from the Field. Preserving Agricultural Land for Local Food Production<\/em>. B Dunn, 2013 Sustain Ontario Canadian Environmental Law Association<\/p>\n\n\n\n Farm Land Assessment<\/em>, BC Assessment<\/p>\n\n\n\n Farm Property Tax Investigation in the Metro Vancouver Region<\/em>, Robbins, Zimmerman and Joynt, Metro Vancouver<\/p>\n\n\n\n Document No 2.1.1 Agricultural Land<\/em>, Saskatchewan Assessment Management Agency<\/p>\n\n\n\n The Assessment System in Saskatchewan<\/em>, 2013, Saskatchewan Ministry of Government Relations<\/p>\n\n\n\n Loi sur l\u2019\u00e9valuation municipale<\/em>, site Web sur la l\u00e9gislation manitobaine<\/p>\n\n\n\n Comprendre votre relev\u00e9 d\u2019imposition de bien agricole<\/em>, Kinkel, minist\u00e8re de l\u2019Agriculture, de l\u2019Alimentation et des Affaires rurales de l\u2019Ontario<\/p>\n\n\n\n Proc\u00e9dures d\u2019\u00e9valuation pour les propri\u00e9t\u00e9s agricoles en Ontario<\/em>, Soci\u00e9t\u00e9 d\u2019\u00e9valuation fonci\u00e8re des municipalit\u00e9s<\/p>\n\n\n\n Municipal Property Taxation in Nova Scotia<\/em>, Kitchen and Slack, Property Valuation Services Corporation, 2014<\/p>\n\n\n\n Am\u00e9liorer le r\u00e9gime d\u2019imp\u00f4t foncier du Nouveau-Brunswick<\/em>, 2012, minist\u00e8re des Finances du Nouveau-Brunswick<\/p>\n\n\n\n Application for Farm Use Assessment<\/em>, Prince Edward Island Finance, Energy and Municipal Affairs<\/p>\n\n\n\n -30-<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":" Par Jeff Nutting, AACI, P. 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