{"id":45166,"date":"2017-05-16T16:10:37","date_gmt":"2017-05-16T20:10:37","guid":{"rendered":"https:\/\/www.aicanada.ca\/?post_type=article&p=45166\/"},"modified":"2017-05-16T16:11:37","modified_gmt":"2017-05-16T12:11:37","slug":"levaluation-de-logements-abordables","status":"publish","type":"article","link":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/article\/levaluation-de-logements-abordables\/","title":{"rendered":"L\u2019\u00e9valuation de logements abordables"},"content":{"rendered":"

L\u2019\u00c9VALUATION DE LOGEMENTS ABORDABLES <\/strong><\/p>\n

Adam Dickinson, AACI, P.App est copropri\u00e9taire et secr\u00e9taire-tr\u00e9sorier du cabinet de Stecher Appraisals Ltd. \u00e0 Saint-Jean, au Nouveau-Brunswick. En plus de son travail d\u2019\u00e9valuation et de consultation portant sur divers types de propri\u00e9t\u00e9s, il proc\u00e8de plusieurs fois par ann\u00e9e \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de logements abordables.\u00a0 En 2014, il a pr\u00e9sent\u00e9 un s\u00e9minaire sur l\u2019\u00e9valuation de logements abordables au congr\u00e8s annuel de l\u2019Association des \u00e9valuateurs immobiliers du Nouveau-Brunswick (AEINB) et, en mai de cette ann\u00e9e, a repr\u00e9sent\u00e9 l\u2019ICE \u00e0 une conf\u00e9rence sur les logements abordables organis\u00e9 par l\u2019Association canadienne d\u2019habitation et de r\u00e9novation urbaine (ACHRU).<\/em><\/p>\n

Quels types de propri\u00e9t\u00e9s entrent en jeu quand on parle de logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Les logements abordables vont des unifamiliales aux grands complexes d\u2019appartements. Ils comprennent les unifamiliales lou\u00e9es avec option d\u2019achat et les projets de mise de fonds en travail par lesquels une famille peut participer \u00e0 la construction d\u2019une maison \u00e0 prix abordable.\u00a0<\/p>\n

Les petits immeubles d\u2019appartements peuvent \u00eatre g\u00e9r\u00e9s en coop\u00e9ratives afin de cr\u00e9er des options \u00e0 prix abordable. Les coop\u00e9ratives et autres groupes sans but lucratif g\u00e8rent \u00e9galement de plus grands immeubles d\u2019appartements sur les march\u00e9s urbains et suburbains. J\u2019ai aussi vu des groupes communautaires administrant des complexes de logements abordables dans de petites collectivit\u00e9s pr\u00e9sentant peu d\u2019options en mati\u00e8re de logements locatifs.<\/p>\n

Il existe aussi de grandes installations de plusieurs immeubles communautaires de logements abordables souvent en propri\u00e9t\u00e9 ou gestion publique.<\/p>\n

De plus, un \u00e9valuateur traitant des logements abordables peut devoir traiter un terrain ou un vieil immeuble (une \u00e9cole ou une \u00e9glise, par exemple) qu\u2019un promoteur pourrait vouloir convertir en logements.<\/p>\n

Les logements abordables peuvent \u00eatre lou\u00e9s enti\u00e8rement \u00e0 prix abordables, bien que de nombreux am\u00e9nagements abritent des collectivit\u00e9s \u00e0 revenus mixtes.<\/p>\n

Quel r\u00f4le un \u00e9valuateur est-il normalement appel\u00e9 \u00e0 jouer dans l\u2019\u00e9valuation de logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Les \u00e9valuateurs sont souvent appel\u00e9s \u00e0 un contrat de service pour logements abordables quand un groupe d\u2019habitation est \u00e0 la recherche de financement. Un pr\u00eateur peut vouloir qu\u2019une tierce partie fasse l\u2019\u00e9valuation de la valeur marchande avant de pr\u00eater l\u2019argent \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 propos\u00e9e ou existante de logements abordables. Pour certains groupes, le premier contact avec un \u00e9valuateur a lieu quand ils cherchent de nouvelles options de financement apr\u00e8s que leurs mod\u00e8les de financement traditionnel ont chang\u00e9.<\/p>\n

Un autre r\u00f4le critique que peuvent jouer les \u00e9valuateurs consiste \u00e0 aider les groupes \u00e0 comprendre le march\u00e9 de l\u2019habitation dans une r\u00e9gion. C\u2019est ainsi que j\u2019ai pu aider des groupes int\u00e9ress\u00e9s aux logements abordables \u00e0 comprendre le march\u00e9 des loyers lors de la planification de projets \u00e0 revenus mixtes. Il est essentiel que les groupes qui veulent faire avancer un projet comprennent les types d\u2019appartements en demande dans un march\u00e9 ainsi que les types d\u2019unit\u00e9s de logement requises. Les \u00e9valuateurs comprennent le march\u00e9 local et sont en mesure de fournir des renseignements utiles aux groupes int\u00e9ress\u00e9s aux logements abordables.<\/p>\n

Y a-t-il des aspects du processus d\u2019\u00e9valuation qui sont uniques \u00e0 l\u2019immobilier des\u00a0 logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Une chose \u00e0 consid\u00e9rer est de savoir si l\u2019utilisation de logements abordables donn\u00e9s offre des avantages au plan de la taxe fonci\u00e8re. Si la taxe fonci\u00e8re est plus basse dans le cas des logements abordables, l\u2019\u00e9valuateur doit prendre soin d\u2019en tenir compte quand il discute de l\u2019utilisation optimale et qu\u2019il analyse la m\u00e9thode du revenu.\u00a0<\/p>\n

Il y a lieu de consid\u00e9rer \u00e9galement comment diff\u00e9rents programmes de financement peuvent avoir une incidence sur le revenu d\u2019un bien immobilier. Si un propri\u00e9taire s\u2019est engag\u00e9 \u00e0 percevoir des loyers inf\u00e9rieurs aux prix normaux du march\u00e9, l\u2019\u00e9valuateur se doit d\u2019interpr\u00e9ter comment cet engagement peut affecter la valeur. \u00c0 l\u2019inverse, si une propri\u00e9t\u00e9 est occup\u00e9e par un programme de logement qui entra\u00eene un taux d\u2019inoccupation inf\u00e9rieur \u00e0 celui du march\u00e9, cette situation pourrait aussi jouer un r\u00f4le dans la d\u00e9termination de l\u2019utilisation optimale et modifier l\u2019estimation de la valeur.<\/p>\n

Sur le plan logistique, le travail avec de petits groupes int\u00e9ress\u00e9s aux logements abordables peut constituer des contrats de service \u00e0 caract\u00e8re unique. Si vous devez transiger avec un groupe de b\u00e9n\u00e9voles charg\u00e9s de g\u00e9rer un complexe d\u2019habitation, vous pourriez devoir faire plus de travail d\u2019explication de votre d\u00e9marche et de d\u00e9finition de la port\u00e9e de votre travail.\u00a0<\/p>\n

Y a-t-il diff\u00e9rents niveaux ou degr\u00e9s de complexit\u00e9 dans les projets de logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Les contrats de service d\u2019\u00e9valuation et de consultation de logements abordables peuvent varier consid\u00e9rablement dans leur port\u00e9e. \u00c0 une extr\u00e9mit\u00e9 du spectre, un \u00e9valuateur peut devoir fournir une estimation standard de la valeur d\u2019un petit immeuble d\u2019appartements avec un contrat de location simplifi\u00e9. \u00c0 l\u2019autre extr\u00e9mit\u00e9 du spectre, un \u00e9valuateur pourrait devoir fournir des services de consultation consistant \u00e0 analyser la meilleure combinaison d\u2019unit\u00e9s de logement \u00e0 d\u00e9velopper et \u00e0 \u00e9tudier comment diff\u00e9rents programmes de location pourraient avoir une incidence sur la sant\u00e9 financi\u00e8re d\u2019un bien immobilier.<\/p>\n

Le niveau de complexit\u00e9 peut aussi augmenter quand le client d\u2019un \u00e9valuateur a divers ensembles de besoins : un client peut vouloir conna\u00eetre la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 selon divers sc\u00e9narios, ce qui n\u00e9cessite une analyse plus approfondie.<\/p>\n

Existe-t-il des normes de pratique qui s\u2019appliquent sp\u00e9cifiquement aux projets de logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Un \u00e9l\u00e9ment cl\u00e9 a trait \u00e0 la d\u00e9finition de la port\u00e9e du travail. Si un \u00e9valuateur prend le temps n\u00e9cessaire pour expliquer au client ce qu\u2019il peut faire et ce qu\u2019il propose de faire dans un contrat de service, le client est mieux servi et le travail produit est plus utile.\u00a0<\/p>\n

\u00c9tant donn\u00e9 que les groupes charg\u00e9s de logements abordables utilisent souvent des \u00e9valuateurs pour planifier de nouveaux projets ou adapter des propri\u00e9t\u00e9s existantes, nous devons consid\u00e9rer les hypoth\u00e8ses extraordinaires et les conditions hypoth\u00e9tiques dans l\u2019ex\u00e9cution du travail. Par exemple, un groupe charg\u00e9 de logements abordables peut vouloir conna\u00eetre la valeur d\u2019une propri\u00e9t\u00e9 dans l\u2019hypoth\u00e8se qu\u2019une variance de zonage qui ne serait pas accord\u00e9e \u00e0 une propri\u00e9t\u00e9 \u00e0 but lucratif ou \u00e0 loyer du march\u00e9 lui sera accord\u00e9e.\u00a0\u00a0<\/p>\n

Quels genres de professionnels ou organisations peuvent intervenir dans l\u2019\u00e9valuation de logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Les \u00e9valuateurs sont souvent appel\u00e9s \u00e0 aider les groupes int\u00e9ress\u00e9s aux logements abordables \u00e0 comprendre le march\u00e9 locatif de l\u2019habitation et la place qu\u2019occupent leurs biens immobiliers sur ce march\u00e9. \u00c0 cette fin, il arrive souvent que les \u00e9valuateurs font appel aux renseignements et ressources d\u2019agences gouvernementales charg\u00e9es de faciliter le d\u00e9veloppement d\u2019habitations. Les \u00e9valuateurs travaillent aussi avec les agences gouvernementales \u00e0 comprendre le r\u00f4le de divers programmes d\u2019abordabilit\u00e9 dans l\u2019exploitation et le d\u00e9veloppement de divers types de logement.<\/p>\n

Les groupes de b\u00e9n\u00e9voles qui assurent la gestion de propri\u00e9t\u00e9s de logements abordables sont souvent les clients des \u00e9valuateurs pour ce genre de travail. Ces groupes ont souvent une vaste m\u00e9moire institutionnelle qui leur permet de fournir un contexte utile \u00e0 l\u2019analyse de biens immobiliers.<\/p>\n

Comme pour plusieurs autres types de contrats de service d\u2019\u00e9valuation, on doit souvent consulter les comptables et assureurs du groupe pour s\u2019assurer que le travail effectu\u00e9 est exact et utile au client.<\/p>\n

Les architectes peuvent aussi jouer un r\u00f4le quand les contrats de service pr\u00e9voient une analyse de faisabilit\u00e9 ou l\u2019estimation de la valeur marchande d\u2019un bien \u00ab comme si compl\u00e9t\u00e9 \u00bb.<\/p>\n

S\u2019agit-il g\u00e9n\u00e9ralement de la d\u00e9marche de plusieurs \u00e9quipes faisant appel aux services de divers types de professionnels?<\/strong><\/p>\n

Les \u00e9valuateurs peuvent faire s\u2019associer avec des comptables et des architectes pour proc\u00e9der \u00e0 des \u00e9tudes de faisabilit\u00e9 ou d\u2019utilisation optimale pour le compte de groupes de logements abordables. Nous avons \u00e9t\u00e9 invit\u00e9s \u00e0 participer \u00e0 des projets par des consultants charg\u00e9s de fournir des \u00e9tudes \u00e0 des groupes de logements abordables et nous avons travaill\u00e9 \u00e0 fournir \u00e0 des architectes les donn\u00e9es financi\u00e8res (loyers et frais d\u2019exploitation) qui les aident \u00e0 guider leurs clients dans le processus de conception.<\/p>\n

De quels ensembles de comp\u00e9tences sp\u00e9cifiques un \u00e9valuateur aurait-il besoin pour faire l\u2019\u00e9valuation de logements abordables ou pour contribuer efficacement \u00e0 une telle \u00e9valuation?<\/strong><\/p>\n

Bien qu\u2019il soit imp\u00e9ratif de demeurer objectif dans la prestation d\u2019une opinion professionnelle, il est important que l\u2019\u00e9valuateur comprenne et ait de l\u2019empathie pour les buts d\u2019une organisation de logements abordables. Cette compr\u00e9hension vous aidera \u00e0 fournir aux clients des conseils qui respectent les buts de l\u2019organisation; apr\u00e8s tout, les clients ne sont pas tous \u00e0 la recherche d\u2019un profit maximum.<\/p>\n

Dans son travail avec des groupes de logements abordables, l\u2019\u00e9valuateur doit articuler clairement la port\u00e9e de son travail et la base de ses conclusions. Souvent, quand nous travaillons avec des groupes de logement, il est important de r\u00e9aliser que les gens peuvent avoir une exp\u00e9rience limit\u00e9e dans l\u2019\u00e9tude de documents d\u2019\u00e9valuation et qu\u2019il incombe donc \u00e0 l\u2019\u00e9valuateur d\u2019\u00eatre patient dans les explications qu\u2019il fournit aux clients.<\/p>\n

Quels sont les plus grands d\u00e9fis auxquels un \u00e9valuateur peut faire face dans l\u2019ex\u00e9cution d\u2019une \u00e9valuation portant sur des logements abordables?<\/strong><\/p>\n

Les principaux d\u00e9fis sont les d\u00e9lais d\u2019ex\u00e9cution, la d\u00e9finition exacte de la port\u00e9e du travail et la gestion des attentes du client. En ce qui a trait aux d\u00e9lais d\u2019ex\u00e9cution, certains projets s\u2019\u00e9talent sur des mois et m\u00eame des ann\u00e9es, \u00e0 mesure qu\u2019avancent les travaux et que de nouveaux programmes ou plans deviennent disponibles. Il est important de savoir, quand on travaille avec des clients sans but lucratif, qu\u2019il faut parfois attendre des mois avant que le Conseil d\u2019administration se r\u00e9unisse et donne son approbation.<\/p>\n

Dans la d\u00e9finition de la port\u00e9e, il est souvent important de rencontrer le client et d\u2019autres parties int\u00e9ress\u00e9es, notamment les bailleurs de fonds, pour s\u2019assurer que l\u2019\u00e9valuation qu\u2019on vous demande de faire r\u00e9pond vraiment aux besoins du groupe.\u00a0 Par exemple, un groupe sans but lucratif a demand\u00e9 s\u2019il pouvait utiliser une analyse de co\u00fbt de remplacement d\u2019un vieil immeuble comme base de la valeur marchande aux fins d\u2019emprunt. Si vous expliquez le processus en cours de route, le client sera plus port\u00e9 \u00e0 accepter les r\u00e9sultats, m\u00eame s\u2019il n\u2019est pas d\u2019accord avec vos conclusions.<\/p>\n

Ce domaine de la pratique d\u2019\u00e9valuation est-il en croissance?<\/strong><\/p>\n

Un domaine qui a connu une forte croissance concerne les \u00e9glises et d\u2019autres groupes de la soci\u00e9t\u00e9 civile qui r\u00e9orientent leurs efforts vers la prestation de services publics. C\u2019est ainsi que j\u2019ai eu l\u2019occasion de fournir des analyses pour des groupes disposant de terrains exc\u00e9dentaires, de fonds \u00e0 leur disposition ou, dans un cas, d\u2019un immeuble vacant avec potentiel de r\u00e9am\u00e9nagement. Ces groupes tendent \u00e0 demander conseil avant d\u2019entreprendre un projet et sont souvent dispos\u00e9s \u00e0 demander l\u2019avis de professionnels avant de prendre une d\u00e9cision.\u00a0<\/p>\n

Un autre domaine dans lequel les \u00e9valuateurs pourraient voir une augmentation des possibilit\u00e9s a trait \u00e0 l\u2019expiration des accords d\u2019exploitation. Divers programmes de financement ont commenc\u00e9 \u00e0 expirer et continuent d\u2019expirer, ce qui change la fa\u00e7on de fonctionner de nombreux groupes de logement. Apr\u00e8s des d\u00e9cennies de fonctionnement, certains groupes peuvent chercher \u00e0 obtenir des hypoth\u00e8ques sur le march\u00e9 priv\u00e9 pour la premi\u00e8re fois et pourraient avoir besoin des services d\u2019\u00e9valuation, \u00e9galement pour la premi\u00e8re fois. D\u2019autres groupes peuvent devoir se restructurer, ce qui pourrait exiger de vendre des immeubles ou d\u2019analyser comment ils peuvent int\u00e9grer des unit\u00e9s lou\u00e9es aux prix du march\u00e9 \u00e0 leurs logements abordables. En qualit\u00e9 d\u2019experts en \u00e9valuation immobili\u00e8re et en analyse du march\u00e9 locatif, les \u00e9valuateurs peuvent fournir de pr\u00e9cieux conseils et aider les groupes qui font face \u00e0 ces situations pour la premi\u00e8re fois.\u00a0<\/p>\n

Comment un \u00e9valuateur peut-il obtenir du travail dans ce domaine?<\/strong><\/p>\n

Mon introduction \u00e0 l\u2019\u00e9valuation de logements abordables s\u2019est faite par des contacts que j\u2019ai eus lorsque j\u2019ai fait du b\u00e9n\u00e9volat dans ce domaine. Ayant si\u00e9g\u00e9 pendant huit ans sur le Conseil d\u2019administration d\u2019un groupe de logements abordables (Abbey St. Andrew \u00e0 Saint-Jean, au N.-B.) j\u2019ai eu l\u2019occasion de cr\u00e9er de nombreux contacts.<\/p>\n

Si vous n\u2019\u00eates pas en mesure de participer \u00e0 un groupe \u00e0 titre de b\u00e9n\u00e9vole, vous pourriez approcher des gestionnaires de logements abordables dans votre collectivit\u00e9. Ces groupes tiennent souvent des s\u00e9ances d\u2019information et d\u2019\u00e9ducation pour leurs employ\u00e9s et b\u00e9n\u00e9voles. Un \u00e9valuateur pourrait s\u2019offrir comme conf\u00e9rencier ou commanditaire \u00e0 ce genre d\u2019\u00e9v\u00e9nements.<\/p>\n

Pouvez-vous nous donner un aper\u00e7u de votre carri\u00e8re d\u2019\u00e9valuateur?<\/strong><\/p>\n

En 2005, j\u2019\u00e9tais un \u00e9tudiant universitaire en stage chez Stecher Appraisals. J\u2019ai commenc\u00e9 \u00e0 travailler \u00e0 temps plein dans l\u2019industrie en 2006 en devenant membre stagiaire de l\u2019Institut canadien des \u00e9valuateurs (ICE). Apr\u00e8s avoir compl\u00e9t\u00e9 le programme menant au certificat d\u2019\u00e9tudes en \u00e9valuation (PGCV), j\u2019ai re\u00e7u ma d\u00e9signation AACI en 2009.<\/p>\n

\u00c0 titre de b\u00e9n\u00e9vole, j\u2019ai servi comme vice-pr\u00e9sident, pr\u00e9sident et pr\u00e9sident sortant de l\u2019affili\u00e9e de l\u2019ICE au Nouveau-Brunswick, l\u2019Association des \u00e9valuateurs immobiliers du Nouveau-Brunswick (AEINB).<\/p>\n

Pourquoi le concept des logements abordables a-t-il autant d\u2019importance pour vous?<\/strong><\/p>\n

Mon travail \u00e0 Saint-Jean m\u2019a expos\u00e9 \u00e0 de nombreux logements insalubres et inabordables. La collectivit\u00e9 compte beaucoup d\u2019enfants vivant dans la pauvret\u00e9 et a un grand besoin de logements abordables. En tant que b\u00e9n\u00e9vole dans le secteur des logements abordables, j\u2019ai pu constater jusqu\u2019\u00e0 quel point un bon logement peut am\u00e9liorer la vie des gens. En travaillant comme b\u00e9n\u00e9vole et en fournissant mes services\u00a0 professionnels au secteur des logements abordables, j\u2019ai le sentiment d\u2019aider ma collectivit\u00e9.<\/p>\n","protected":false},"excerpt":{"rendered":"

L\u2019\u00c9VALUATION DE LOGEMENTS ABORDABLES Adam Dickinson, AACI, P.App est copropri\u00e9taire et secr\u00e9taire-tr\u00e9sorier du cabinet de Stecher Appraisals Ltd. \u00e0 Saint-Jean, au Nouveau-Brunswick. En plus de<\/p>\n","protected":false},"template":"","meta":{"_acf_changed":false,"_relevanssi_hide_post":"","_relevanssi_hide_content":"","_relevanssi_pin_for_all":"","_relevanssi_pin_keywords":"","_relevanssi_unpin_keywords":"","_relevanssi_related_keywords":"","_relevanssi_related_include_ids":"","_relevanssi_related_exclude_ids":"","_relevanssi_related_no_append":"","_relevanssi_related_not_related":"","_relevanssi_related_posts":"","_relevanssi_noindex_reason":"","_lmt_disableupdate":"","_lmt_disable":""},"article_author":[2422],"article_tag":[2424,2426,2423,2425],"class_list":["post-45166","article","type-article","status-publish","hentry","article_author-adam-dickinson","article_tag-avantages-lies-aux-impots-fonciers","article_tag-champ-de-travail","article_tag-logement-abordable","article_tag-proprietes-loyer-du-marche"],"acf":[],"_links":{"self":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article\/45166","targetHints":{"allow":["GET"]}}],"collection":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article"}],"about":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/types\/article"}],"wp:attachment":[{"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/media?parent=45166"}],"wp:term":[{"taxonomy":"article_author","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_author?post=45166"},{"taxonomy":"article_tag","embeddable":true,"href":"https:\/\/www.aicanada.ca\/fr\/wp-json\/wp\/v2\/article_tag?post=45166"}],"curies":[{"name":"wp","href":"https:\/\/api.w.org\/{rel}","templated":true}]}}